時(shí)間：2022-03-14 06:33:52
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北京明確房產(chǎn)稅執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1，哪些人需要繳納房產(chǎn)稅?
房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。
2，什么時(shí)間繳納?
房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
3，房產(chǎn)稅是如何計(jì)算的?
房產(chǎn)稅計(jì)算公式
(1)，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%。
計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(1-30%)稅率(1.2%)
(2)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。
計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入年稅率(12%)
4，哪些房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅?
國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn);經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
除法定免納房產(chǎn)稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)情況、提出處理意見并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，減征或免征房產(chǎn)稅。已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)享受房產(chǎn)稅困難減免稅收優(yōu)惠政策的，繼續(xù)執(zhí)行至原優(yōu)惠期滿為止。
北京市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則最新全文第一條 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十條和規(guī)定，制定本細(xì)則。
第二條 凡座落在本市城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，均應(yīng)在本市繳納房產(chǎn)稅。國家和本市另有規(guī)定者除外。
本條所指城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區(qū)劃為依據(jù)。
第三條 納稅人有營業(yè)機(jī)構(gòu)的，在獨(dú)立核算的營業(yè)機(jī)構(gòu)所在地納稅;無營業(yè)機(jī)構(gòu)的，在其房產(chǎn)所在地納稅。
第四條 企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個(gè)月的月末帳面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。其他單位和個(gè)人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
第五條 除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
1、經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)由企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人自辦的各類學(xué)校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫(yī)院、醫(yī)務(wù)室、診所等占用的房產(chǎn);
2、火葬場、殯儀館、公墓的房產(chǎn)。
3、經(jīng)市人民政府或市稅務(wù)局批準(zhǔn)免稅的房產(chǎn)。
第六條 納稅人納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，給予減稅或免稅照顧。
第七條 本市房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。
第八條 本細(xì)則后，納稅人應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的 期限內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記。具備自核自繳條件的，其應(yīng)納的稅款，應(yīng)在納稅期限內(nèi)，自行計(jì)算繳納;不具備自核自繳條件的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)填發(fā)房產(chǎn)稅繳款書，由納稅人繳納。
納稅人發(fā)生房產(chǎn)增加、減少或使用性質(zhì)變更、租金調(diào)整等情況，必須在變動(dòng)后十五日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理變更申報(bào)登記。
其他有關(guān)征收管理方面的問題，按《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和本市有關(guān)規(guī)定辦理。
第二條 《條例》第一條規(guī)定的“城市”是指城市的市區(qū)和近郊區(qū)（不含未設(shè)街委建制的地區(qū)）?！翱h城”是指縣人民政府所在地?！敖ㄖ奇?zhèn)”是指鎮(zhèn)人民政府所在地（不含所轄行政村）?！肮さV區(qū)”是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。
開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)，省政府授權(quán)行署、市人民政府確定。
第三條 凡在本省開征區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)，不論產(chǎn)權(quán)屬于單位或者個(gè)人，除另有規(guī)定者外，均應(yīng)按《條例》和本細(xì)則的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
第四條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之三十后的余值計(jì)算繳納。
沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)會同房產(chǎn)管理等有關(guān)部門參照同類房產(chǎn)核定原值，以減除百分之三十后的余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
工程尚未決算已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)，依照基建計(jì)劃價(jià)值減除百分之三十后的余值計(jì)稅；沒有基建計(jì)劃價(jià)值的由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門核定計(jì)稅價(jià)值征收房產(chǎn)稅；工程決算后，依照實(shí)際入帳價(jià)值計(jì)算繳納，多退少補(bǔ)。
第五條 根據(jù)《條例》第五條、第六條規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
（一）國家機(jī)關(guān)、經(jīng)國務(wù)院授權(quán)的政府部門批準(zhǔn)設(shè)立或登記備案并由國家或地方財(cái)政部門撥付行政事業(yè)費(fèi)的各種社會團(tuán)體、軍隊(duì)自用的辦公和公務(wù)用房。
（二）國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)和實(shí)行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位自用的公務(wù)用房。
（三）宗教寺廟用于舉行宗教儀式等活動(dòng)的房屋和宗教神職人員使用的生活用房屋。
（四）公園（包括烈士陵園）、名勝古跡供公共參觀游覽的房屋及其管理單位使用的辦公用房屋。
上述單位出租的房產(chǎn)以及生產(chǎn)、經(jīng)營用房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章繳納房產(chǎn)稅。
（五）企業(yè)舉辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、衛(wèi)生所、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。
（六）企事業(yè)單位舉辦的職工療養(yǎng)院自用的房產(chǎn)。
（七）民政部門舉辦的社會福利事業(yè)單位自用的房產(chǎn)。
（八）基本建設(shè)單位或施工企業(yè)在施工期間因施工需要而修建的臨時(shí)簡易房屋和倉棚。
（九）經(jīng)省政府授權(quán)省稅務(wù)局批準(zhǔn)減稅、免稅的其他房產(chǎn)。
第六條 下列房產(chǎn)，經(jīng)納稅人申請，省政府授權(quán)市、縣稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
（一）企業(yè)在關(guān)停期間沒有使用的房產(chǎn)。
（二）經(jīng)有關(guān)部門鑒定，停止使用的危險(xiǎn)房屋。
（三）民政部門舉辦的社會福利工廠以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)，由街道或企業(yè)自辦的社會福利工廠（指安置盲、聾、啞、殘人員占生產(chǎn)人員總數(shù)百分之三十五以上的）自用的房產(chǎn)。
第七條 納稅人按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅確有困難的，需由納稅人提出申請，按稅收管理權(quán)限報(bào)請稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，可酌情給予定期減稅或免稅照顧。
第八條 房產(chǎn)稅的納稅期限，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，按年計(jì)算，分季繳納，于每年二、五、八、十一月份征收。每一征期為二十天，具體征收時(shí)間，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。
依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，按當(dāng)月實(shí)際租金收入計(jì)算，于每月終了后十日內(nèi)繳納。
第九條 鐵路、郵電、航運(yùn)、金融、油田、煤礦、電業(yè)等企業(yè)所屬分支機(jī)構(gòu)使用的房產(chǎn)，不論是獨(dú)立核算單位，還是報(bào)帳制單位，均應(yīng)向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。
第十條 納稅人新建、購進(jìn)房產(chǎn)或者改變房產(chǎn)用途時(shí)，應(yīng)于建成、購進(jìn)或改變用途之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)房產(chǎn)證件，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)或變更登記。
房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更（出售、贈送、分割）或房產(chǎn)擴(kuò)建、翻建、改建、拆除和出典的，須在變更、竣工后三十日內(nèi)，持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，辦理手續(xù)。
因房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更改變納稅義務(wù)的，均從變更的次月起計(jì)算征稅或免稅。新建、擴(kuò)建和拆除報(bào)廢的房產(chǎn)，均從房產(chǎn)竣工或停止使用的次月起計(jì)算征稅或免稅。
第十一條 納稅人違反《條例》和本細(xì)則規(guī)定，偷稅、抗稅、逾期繳納稅款的處罰以及對揭發(fā)、檢舉人的獎(jiǎng)勵(lì)，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《黑龍江省實(shí)施〈中華人民共和國稅收征收管理暫行條例〉辦法》等有關(guān)規(guī)定辦理。
第十二條 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。財(cái)政、城建、房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房產(chǎn)資料和情況。
一、投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)差異
投資性房地產(chǎn)根據(jù)來源不同可分為外購的和自行建造的投資性房地產(chǎn)。外購的投資性房地產(chǎn)的成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異表現(xiàn)在兩個(gè)方面。
(一)借款費(fèi)用的資本化 根據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則的規(guī)定，可以資本化的借款金額包括專門借款和一般借款。而企業(yè)所得稅法實(shí)施條例(以下簡稱“條例”)第38條規(guī)定，非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除，超過部分的利息支出不得在稅前扣除。同時(shí)，為防止資本弱化，新稅法第46條和實(shí)施條例第119條規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，納稅人外購或自行建造投資性房地產(chǎn)發(fā)生的借款費(fèi)用，若已按借款費(fèi)用準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行了資本化處理，但仍存在新稅法和條例規(guī)定不得扣除的借款費(fèi)用，會導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)小于會計(jì)成本，以后期間按計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊與按會計(jì)基礎(chǔ)計(jì)算的差異，需作企業(yè)所得稅的納稅調(diào)增處理。
(二)購買取得的投資性房地產(chǎn)的成本 企業(yè)通過購買取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，有時(shí)會采取超過正常的信用條件購買投資性房地產(chǎn)，如采用分期付款方式購買投資性房地產(chǎn)，使投資性房地產(chǎn)的購進(jìn)具有融資租賃的性質(zhì)。按新準(zhǔn)則規(guī)定，該方式下購入的投資性房地產(chǎn)的成本不以各期付款額之和確定，而是以各期付款額的現(xiàn)值之和確定，兩者差額計(jì)入未確認(rèn)融資費(fèi)用。其中，投資性房地產(chǎn)購買價(jià)款的現(xiàn)值，應(yīng)按各期支付的購買價(jià)款選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)來確定，未確認(rèn)融資費(fèi)用符合借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，其余部分應(yīng)在信用期間確認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。新稅法規(guī)定超過正常信用條件期限付款的投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)不按照現(xiàn)值計(jì)價(jià)，從而導(dǎo)致該投資性房地產(chǎn)的會計(jì)成本小于計(jì)稅基礎(chǔ)。
二、成本模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量與處置差異
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量分為成本和公允價(jià)值兩種模式，企業(yè)只能選擇其中一種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在成本模式下，企業(yè)應(yīng)按固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期(月)計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。
(一)減值準(zhǔn)備的處理 按資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。此類減值損失屬于長期資產(chǎn)減值損失，一經(jīng)確定不得轉(zhuǎn)回。而根據(jù)新稅法第10條和條例第55條的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備不得扣除。對于這一差異，應(yīng)區(qū)分以下兩種情況進(jìn)行納稅調(diào)整。一是本期會計(jì)折舊或攤銷額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備大于按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。這表明投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成可抵扣暫時(shí)性差異，也可能是本期轉(zhuǎn)回前期的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，應(yīng)調(diào)增的應(yīng)納稅所得額為本期會計(jì)折舊或攤銷額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備，減去按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。二是本期會計(jì)折舊或攤銷額加上本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備小于按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額。這表明投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，也可能是本期轉(zhuǎn)回前期的可抵扣暫時(shí)性差異，應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額為按稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷額，減去本期會計(jì)折舊或攤銷額和本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備。
(二)關(guān)于投資性房地產(chǎn)的處置 處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，并結(jié)轉(zhuǎn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或攤銷，按其賬面余額貸記“投資性房地產(chǎn)”，其差額借記“其他業(yè)務(wù)成本”，已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。在成本模式下，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，由于在初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)方面新準(zhǔn)則和新稅法之間存在差異，需要對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)成本與計(jì)稅基礎(chǔ)凈值差額進(jìn)行納稅調(diào)整。如果投資性房地產(chǎn)的會計(jì)賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)凈值，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額；反之，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。需要補(bǔ)充的是，根據(jù)條例第25條規(guī)定，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)用于非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將投資性房地產(chǎn)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照公允價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益。
三、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量與處置的差異
新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
(一)公允價(jià)值變動(dòng)與折舊 新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。而在稅務(wù)處理上，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)來處理。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行(企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅[2007]80號)規(guī)定，企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)人應(yīng)納稅所得額。因此，一方面，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增減變動(dòng)，依照新稅法，均不確認(rèn)所得或損失；另一方面，投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，可按稅法規(guī)定計(jì)提并扣除折舊或攤銷。
(二)投資性房地產(chǎn)的處置 處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際收到的金額借記“銀行存款”等，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”，按該投資性房地產(chǎn)的賬面余額借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”，同時(shí)借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”；按該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”，對于該投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)人資本公積的金額，轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。而根據(jù)新稅法和條例規(guī)定，在處置公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)納稅所得額為處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額。
四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換與計(jì)量模式變更差異
新準(zhǔn)則和新稅法關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的差異，主要體現(xiàn)在公允價(jià)值模式下，企業(yè)將自用或作為存貨的房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間的互換；計(jì)量模式的變更是指將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。
摘 要 2011年1月，重慶和上海作為試點(diǎn)城市開始征收房產(chǎn)稅，近來，房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)城市即將公布，各界學(xué)者都在就此問題而進(jìn)行討論，認(rèn)為對存量房征收房產(chǎn)稅是大勢所趨。本文就對存量房征收房產(chǎn)稅的背景、原因、意義以及在征收過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了闡述，并就可能出現(xiàn)的問題提出了自己的建議。
關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 存量房 房價(jià)
一、房產(chǎn)稅定義
房產(chǎn)稅又稱房屋稅，我國的房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或房屋的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日開始施行。
二、房產(chǎn)稅征收背景
目前各地對房產(chǎn)稅征收抱不同態(tài)度，呼吁和支持房產(chǎn)稅開征主要有以下三個(gè)原因，也是人們認(rèn)為開征房產(chǎn)稅能解決的問題及其開征背景。
近年來房價(jià)上升速度過快，各地頻頻現(xiàn)地王，炒房投機(jī)現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，土地出讓金不斷創(chuàng)出新高。根據(jù)中國社科院2010年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測藍(lán)皮書，全國85%家庭沒能力買房，房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出家庭收入。房產(chǎn)稅在在抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)和房價(jià)增長速度方面能起到重要作用，使房地產(chǎn)市場價(jià)格趨于平穩(wěn)[1]。
房產(chǎn)稅主要是對擁有二套房，高檔房的群體征稅，大部分的普通居民都不會受到房產(chǎn)稅的影響，在一定程度上，房產(chǎn)稅的征收能夠在一定程度上調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會公平。
開征房產(chǎn)稅，將使得地方政府改變“土地財(cái)政”的老路。地方政府無法通過賣地而獲得的收益，只有通過新稅種來彌補(bǔ)財(cái)政。表1[2]是2008-2010年度我國房產(chǎn)稅稅收收入總數(shù)以及其在當(dāng)年全國財(cái)政收入中所占的比重。
表1
2008 2009 2010 2011
房產(chǎn)稅收入（億元） 680.4 803.64 878.5 1102.36
占當(dāng)年全國財(cái)政收入的比重 1.3% 2.9% 1.2% 1.2%
三、存量房房產(chǎn)稅征收
（一）定義
存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。
（二）征收原因
重慶和上海在試點(diǎn)的過程中，先后出臺了房產(chǎn)稅征收實(shí)施細(xì)則，在其中對征收對象、稅率等問題作了明確的規(guī)定。其中，重慶市實(shí)施細(xì)則中規(guī)定的征收對象為：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的征收對象為：征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房；除上述征收對象以外的其他個(gè)人住房，按國家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。
從兩省的實(shí)施細(xì)則中可以看出，除重慶市對個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅征收房產(chǎn)稅外，房產(chǎn)稅的征收對象以第二套及其以上的房屋為主。如果主要針對新購房屋征收房產(chǎn)稅，可能意味著征收對象沒有被平等對待。因此，從稅法公平原則出發(fā)，除對居民生存權(quán)的房產(chǎn)免稅外，對擁有個(gè)人居住房屋者均應(yīng)當(dāng)征稅。征稅范圍應(yīng)當(dāng)既包括新購的房產(chǎn)也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應(yīng)當(dāng)包括普通住房[3]；另外，我國人口老齡化問題日漸突出，尤其是對于一線發(fā)達(dá)城市而言，老齡化問題已不容忽視。隨著人口的不斷老齡化，增量房將不斷減少，而存量房數(shù)量將不斷增多，基于這樣的現(xiàn)狀，將存量房納入房產(chǎn)稅征收對象勢在必行；房產(chǎn)稅
的開征就目前來看是為了引導(dǎo)房價(jià)回歸正常，而隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，當(dāng)城市化水平達(dá)到70%-80%時(shí)，房產(chǎn)稅將成為一個(gè)穩(wěn)定的稅種，換言之，從長期來看，房產(chǎn)稅最終是為了補(bǔ)貼地方財(cái)政的。2011年，上海的財(cái)政稅收共3429.8億元，而房產(chǎn)稅僅僅73.7億元；重慶市2011年的財(cái)政稅收為2900億元，房產(chǎn)稅僅有1.5億元。從上面的數(shù)據(jù)中不難看出，目前就兩個(gè)試點(diǎn)城市而言，房產(chǎn)稅對地方稅收的作用可以說是九牛一毛，因此，勢必要將存量房納入征稅范圍，以更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅補(bǔ)貼地方財(cái)政的作用。最重要的是，人民群眾支持對存量房房產(chǎn)稅的征收。
（三）征收意義
向存量房征收房產(chǎn)稅，主要有以下幾方面的意義：
1．有助于抑制投機(jī)炒房。對投機(jī)者而言，這一制度的出臺，會增加房地產(chǎn)投資收益的不確定性。在沒有這一制度的情況下，只要房價(jià)稍微上漲，投資者就能謀取較大的利潤，而在實(shí)施這一制度之后，房價(jià)只有漲幅超過了房屋的持有成本，投資者才能有收益。炒房的收益性從而受到影響，而收益不確定會使部分炒房者退出炒房市場，所以向存量房征收房產(chǎn)稅在一定程度上可以抑制炒房現(xiàn)象的發(fā)展。
2．有助于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)同時(shí)自住購房。在實(shí)施這一制度后，，買房人就要衡量自己的住房持有能力，是買大還是買小，是買貴還是買便宜，必將根據(jù)家庭收入來合理確定。所以，這個(gè)制度的出臺，可以引導(dǎo)居民更加合理的購買房屋。
大家都明白，這不過是“房奴”們無奈的調(diào)侃罷了。只要是“房奴”，每天都要想著如何還清貸款，手里有點(diǎn)積蓄還沒暖熱，就要送去銀行，何來“最幸福”、“最瀟灑”之說？
這不，各個(gè)年齡段的“房奴”們在辛苦湊了首付、時(shí)常想著貸款后，換來了70年產(chǎn)權(quán)的房子，但還沒睡個(gè)安穩(wěn)，房產(chǎn)稅醒了。
超過40平米就征稅？6成網(wǎng)友不贊成
王大爺最近很郁悶。
家住寧波市中心西側(cè)南門街道郎官社區(qū)的王大爺在老伴去世以后，自己獨(dú)居一套70平方米老房子，每個(gè)月退休工資20 0 0多元，剛能維持生活。在聽說了一則新聞之后，王大爺驚恐的表示，難道還要我們這些老人賣掉房子，再去買小的？
究竟是什么新聞，使本該頤養(yǎng)天年的王大爺突然產(chǎn)生這樣的疑惑呢？
原來，在2 012年11月2 8日，中國社會科學(xué)院了一份報(bào)告，提出應(yīng)對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過4 0 平米部分，無論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)的差異化房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。
如果這條建議真的得以實(shí)施，就意味著只要是人均超過4 0平米的城鎮(zhèn)住房，不管是你以前買的，還是正在買的，或者空置的，每年都得交房產(chǎn)稅了。然而調(diào)查顯示，6 成網(wǎng)友認(rèn)為這條建議不合理。也有網(wǎng)友調(diào)侃，以后買房干脆就單獨(dú)買一個(gè)主臥，然后再買一個(gè)客臥、一個(gè)客廳、一個(gè)衛(wèi)生間、一個(gè)廚房，面積倒是都在4 0平米以下，各自一個(gè)房產(chǎn)證，這樣一來，就不用繳房產(chǎn)稅了。
財(cái)政部發(fā)聲房產(chǎn)稅或?qū)⑷珖菩?/p>
房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前，國際上征收房產(chǎn)稅的途徑大致有三種：一是根據(jù)房地產(chǎn)面積征收，如德國、智利；二是根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格征收，如日本、加拿大；三是根據(jù)房地產(chǎn)租金額征收，如中國香港、印度、澳大利亞等。而中國目前還沒有在全國推行，也就沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
其實(shí)早在1986年9月15日，國務(wù)院就正式了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。2010年7月2 2日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開始。2 011年1月，重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫，其稅款為6154 . 83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
近期，財(cái)政部部長謝旭人表示，將統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的狀況，并認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。與此同時(shí)，全國各地多個(gè)省市也紛紛表示，將做好征收房產(chǎn)稅工作的準(zhǔn)備，這也意味著我國全面推行房產(chǎn)稅的時(shí)候到了。
上海、重慶已開征更多的是造成心理影響
實(shí)早在2011年1月28日，中國的兩個(gè)直轄市重慶和上海，就正式啟動(dòng)了對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作。目前，重慶房產(chǎn)稅征收金額已經(jīng)超過9000萬元，上海也認(rèn)定約5萬套住房需要繳納房產(chǎn)稅。
記者查閱了重慶市房產(chǎn)稅征收細(xì)則，發(fā)現(xiàn)普通房屋的稅率統(tǒng)一為0 . 5%，高檔住房和別墅則按照房屋成交價(jià)的不同而不同：其中成交價(jià)在150 0 0元/平方米以下的，稅率為0 . 5%；在15 0 0 0元到2 0 0 0 0元之間的，稅率為1. 0%；成交價(jià)在2 0 0 0 0元以上的，稅率則為1. 2%。每年房產(chǎn)稅額的計(jì)算方式為：房屋均價(jià)*應(yīng)繳稅的房屋面積*稅率。
按此計(jì)算，如果在已有住房的基礎(chǔ)上，又在重慶城九區(qū)購買了第二套面積為10 0平米、房價(jià)為150 0 0元/平米的住房，其年繳納稅額為15000*0.5%*100=7500元；再按照目前房屋70年的產(chǎn)權(quán)計(jì)算，一共要繳納7500*70=525000元。
而上海市的房產(chǎn)稅征收細(xì)則規(guī)定，征收對象為全上海市非上海籍居民在上海新購住房，以及全上海市的上海籍家庭新購的第二套及以上住房。稅率則統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，房屋成交價(jià)在45000元/平米以下的，稅率為0 .4%；成交價(jià)在4 50 00元以上的，稅率為0 . 6%。每年稅額計(jì)算按照（所有房屋面積-60*人數(shù)）*成交均價(jià)*稅率來計(jì)算，（所有房屋面積-60*人數(shù)）小于零則免征。
這也就意味著，如果外地戶籍的三口之家在上海，只要所有購買的新房面積在180平米以下，（所有房屋面積- 60*人數(shù)）小于零，就不必繳納房產(chǎn)稅了。
記者了解到，在上海認(rèn)定應(yīng)繳房產(chǎn)稅的5萬套住房中，去年認(rèn)定2萬余套，今年約3萬套，其中90%適用0.4%的稅率。來自上海市財(cái)政局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海市地方財(cái)政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅達(dá)22. 1億元。有媒體稱，假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計(jì)算，今年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。
然而，從試點(diǎn)了近兩年的重慶與上海房產(chǎn)稅征收情況來看，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅力度并沒有起到影響房地產(chǎn)市場的預(yù)期目的，征稅額及范圍并沒有大到調(diào)節(jié)剛需的目的。房產(chǎn)專家稱，無論是購房者還是租房者，只要一提起房產(chǎn)稅就會覺得恐慌，因此房產(chǎn)稅的影響在試點(diǎn)范圍內(nèi)更多體現(xiàn)在了心理影響上。原本想要抑制的住宅持有者，并沒有受到過多的影響，而房價(jià)上漲的腳步，亦未曾因房產(chǎn)稅而有所停歇。以重慶為例，2012年房產(chǎn)稅繳納的應(yīng)稅單價(jià)，由2011年的9941元/平米漲到了12152元/平米。
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相信不少人都在擔(dān)心房產(chǎn)稅的實(shí)施，將導(dǎo)致房租上漲。中國民間房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存認(rèn)為，現(xiàn)在的市場趨勢是像北京這樣的城市，每年有6 0萬到10 0萬人口引入，現(xiàn)在城市化進(jìn)程雖然完成了51.27%，但是其中的流動(dòng)人口還有2.3億。這些流動(dòng)人口中租房人群占1.7個(gè)億，這1.7個(gè)億就是市場上租賃房屋的主體，房主會輕輕松松地把稅轉(zhuǎn)到房租里去，這太容易了。所以說，最終承擔(dān)這個(gè)房產(chǎn)稅的就是租房的人群。
而數(shù)據(jù)顯示，即便還沒有推出房產(chǎn)稅，從年初至今，北京租房均價(jià)就漲了21.88%。對此，不少北京網(wǎng)友表示“房租已經(jīng)漲好幾百了，要是房產(chǎn)稅一收，房東肯定會轉(zhuǎn)嫁給我們租客，房租又得漲了。”
按揭購房者將面臨雙重壓力
本合同雙方當(dāng)事人：
出租方（以下簡稱甲方）__________________ （本人）（授權(quán)代表）姓名：__________
國籍：___________ （身份證）（護(hù)照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）___________________地址：_______________________；郵政編碼：________ 聯(lián)系電話：_______；傳真：_______；E-mail：________________________
承租方（以下簡稱乙方）_________________________ （本人）（授權(quán)代表）姓名：__________
國籍：___________ （身份證）（護(hù)照）（營業(yè)執(zhí)照號碼）___________________地址：_______________________；郵政編碼：________ 聯(lián)系電話：_______；傳真________；E-mail：_________________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方就下列房屋的租賃達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋基本情況 甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于________；位于第____層，共______〔套〕〔間〕，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積 _______平方米（其中實(shí)際建筑面積_______平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_______平方米）；該房屋的土地使用權(quán)以〔出讓〕〔劃撥〕方式取得；該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋附著設(shè)施見附件二；〔房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號〕〔房地產(chǎn)權(quán)證號〕為：__________.
第二條 房屋用途 該房屋用途為____________________. 除雙方另有約定外，乙方不得任改變房屋用途。
第三條 租賃期限 租賃期限自____年___月___日至___年___月___日止。
第四條 租金 該房屋租金為（ 幣）___萬___千___百__拾__元整。租賃期間，如遇到市場變化，雙方可另行協(xié)商調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)；除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。
第五條 付款方式 乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金（___幣）___萬___千___百__拾__元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕結(jié)算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__個(gè)月的___日交付給甲方。
第六條 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。
第七條 甲方對產(chǎn)權(quán)的承諾甲方保證在出租該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛；除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在出租該房屋前辦妥。出租后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第八條 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任 租賃期間，甲方對房屋及其附著設(shè)施每隔 ____〔月〕〔年〕檢查、修繕一次，乙方應(yīng)予積極協(xié)助，不得阻撓施工。正常的房屋大修理費(fèi)用由甲方承擔(dān)；日常的房屋維修由____方承擔(dān)。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設(shè)備的損失和維修費(fèi)用，由乙方承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。租賃期間，防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等工作，乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并承擔(dān)全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢查。
第九條 關(guān)于裝修和改變房屋結(jié)構(gòu)的約定乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修或設(shè)置對房屋結(jié)構(gòu)影響的設(shè)備，需先征得甲方書面同意，投資由乙方自理。退租時(shí)，除另有約定外，甲方有權(quán)要求乙方按原狀恢復(fù)或向甲方交納恢復(fù)工程所需費(fèi)用。
第十條 關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費(fèi)用 在房屋租賃期間，以下費(fèi)用由乙方支付，并由乙方承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任：
1.水、電費(fèi)；
2.煤氣費(fèi)；
3.電話費(fèi)；
4.物業(yè)管理費(fèi)；
5.________________；
6.________________. 在租賃期，如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出項(xiàng)目但與使用該房屋有關(guān)的費(fèi)用，均由乙方支付。
第十一條 租賃期滿租賃期滿后，本合同即終止，屆時(shí)乙方須將房屋退還甲方。如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前____個(gè)月書面向甲方提出，甲方在合同期滿前____個(gè)月內(nèi)向乙方正式書面答復(fù)，如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。
第十二條 因乙方責(zé)任終止合同的約定 乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償：
1.擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的；
2.擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；
3.擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的；
4.拖欠租金累計(jì)達(dá)____個(gè)月；
5.利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；
6.故意損壞承租房屋的；
7._____________________________.
第十三條 提前終止合同 租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前_____月書面通知對方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。如因國家建設(shè)、不可抗力因素或出現(xiàn)本合同第十條規(guī)定的情形，甲方必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前_____個(gè)月書面通知乙方。乙方的經(jīng)濟(jì)損失甲方不予補(bǔ)償。
第十四條 登記備案的約定 自本合同生效之日起_____日內(nèi)，甲、乙雙方持本合同及有關(guān)證明文件向______申請登記備案。
第十五條 違約責(zé)任租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ浇患{年度租金的_____%作為違約金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有權(quán)按月租金的____%向乙方加收滯納金。
第十六條 不可抗力 因不可抗力原因?qū)е略摲课輾p和造成損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第十七條 其它 本合同未盡事宜
，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
第十八條 合同效力 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。
第十九條 爭議的解決本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會深圳分會仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第二十條 合同份數(shù) 本合同連同附件共___頁，一式___份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等 效力。
甲方（簽章）____________________
乙方（簽章）____________________
授權(quán)代表（簽字）________________
授權(quán)代表（簽字）_________________
________年______月______日
_______年______月______日
佛山房產(chǎn)稅征收細(xì)則
一、房產(chǎn)稅的基本法律規(guī)定
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或出租房屋的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》是1986年9月15日由國務(wù)院，并于當(dāng)年10月1日起施行的。廣東省人民政府根據(jù)此條例于1986年12月31日頒布《廣東省房產(chǎn)稅施行細(xì)則》，并自1987年1月1日起施行。
二、房產(chǎn)稅的納稅人
房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，其經(jīng)營管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人。
上面列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位和個(gè)人、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人，統(tǒng)稱為房產(chǎn)稅的納稅人。
三、房產(chǎn)稅的征稅范圍
房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象，依現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，其征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。
四、房產(chǎn)稅的稅率
依照房產(chǎn)原值計(jì)算征收的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算征收的，稅率為12%.從2001年1月1日起，對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，其繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。
五、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。按房產(chǎn)價(jià)值征稅的，稱從價(jià)計(jì)征；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱從租計(jì)征。
（一）從價(jià)計(jì)征
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。《廣東省房產(chǎn)稅施行細(xì)則》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)原值，是指納稅人按照財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿記載的房產(chǎn)原值。對納稅人未按財(cái)務(wù)會計(jì)制度規(guī)定記載，房產(chǎn)原值不實(shí)和沒有房產(chǎn)原值的房產(chǎn)，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同時(shí)期的同類房產(chǎn)核定。
（二）從租計(jì)征
從租計(jì)征，僅限于房產(chǎn)出租的部分。對房產(chǎn)出租，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)的租金收入，包括貨幣收入和實(shí)物收入。
六、房產(chǎn)稅的計(jì)算
（一） 從價(jià)計(jì)征的公式為：
年應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)原值X（1-30%）X1.2%
（二） 從租計(jì)征的公式為：
應(yīng)納稅額=租金收入X12%（或4%）
七、房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠
下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；
（二）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；
（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
（四）社會舉辦的學(xué)校、圖書館（室）文化館（室）體育館、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院、等公共、公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)；
（五）個(gè)人自有自用的非營業(yè)用的房產(chǎn) ；
（六）經(jīng)有關(guān)部門核定屬危房，不準(zhǔn)使用的房產(chǎn)；
（七）經(jīng)財(cái)政部和省稅務(wù)局批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
八、房產(chǎn)稅的納稅期限和納稅地點(diǎn)
（一）房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納，具體的繳納期限，由市、縣地方稅務(wù)局確定。
（二）房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點(diǎn)向房產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房價(jià)；回歸分析；新房產(chǎn)稅
一、房地產(chǎn)稅概述
房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅收都被稱為房地產(chǎn)稅收。在我國包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收，共五種，分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產(chǎn)稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。
二、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀
到目前為止，我國并沒有形成一套專門的房地產(chǎn)稅收制度。2011年1月28日起，國家改革房產(chǎn)稅政策，從原來的只對城鎮(zhèn)經(jīng)營性房屋征稅變?yōu)閷€(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)也開始征收房產(chǎn)稅，上海、重慶被選為試點(diǎn)，為了便于研究，稱之為新房產(chǎn)稅，而2011年之前的則稱為舊房地產(chǎn)稅。
三、舊房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響
從1998年到2009年的五種稅收收入數(shù)據(jù)可以看出，我國直接針對房地產(chǎn)的五種稅收收入呈快速增長的趨勢，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時(shí)，我國商品房的均價(jià)也逐年快速增長，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運(yùn)用Eviews軟件，對2008年到1998年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。（1）統(tǒng)計(jì)模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運(yùn)算，將房地產(chǎn)稅定為tax，將房價(jià)定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數(shù)。輸入數(shù)據(jù)，得出結(jié)果。第二，數(shù)據(jù)分析。通過Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F(xiàn)=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因?yàn)楦黜?xiàng)數(shù)值都符合顯著性檢驗(yàn)，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房價(jià)與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為5.95*10-10，也就是說當(dāng)房產(chǎn)稅增長時(shí)，房價(jià)也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產(chǎn)稅對房價(jià)的調(diào)控作用非常不明顯。（2）房地產(chǎn)稅對房價(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。二是鼓勵(lì)了投資者的投機(jī)行為。三是助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象普遍。
四、新房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響
（1）新房產(chǎn)稅的概述。2011年1月28日，房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地正式試點(diǎn)，條件成熟時(shí)將向全國范圍進(jìn)行推廣。下圖是重慶和上海房產(chǎn)稅細(xì)則。
（2）實(shí)施新房產(chǎn)稅政策后房價(jià)的變化。新房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，對重慶、上海兩地的房價(jià)起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產(chǎn)稅對房價(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問題。第二，群眾基礎(chǔ)不牢固。第三，房產(chǎn)估價(jià)體制不健全。第四，我國居民對持有房產(chǎn)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，使房產(chǎn)市場具有剛性需求。第五，房產(chǎn)稅只是稅收體系中的一個(gè)小稅種，把抑制房價(jià)這樣的艱巨任務(wù)壓在這樣一個(gè)小稅種上，并不合理。（4）完善新房產(chǎn)稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎(chǔ)上對這些房產(chǎn)進(jìn)行征稅。第二，采取“統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施，試驗(yàn)推廣”的方針政策。第三，要加強(qiáng)個(gè)人房產(chǎn)稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識。第四，建立逐步完善的房產(chǎn)價(jià)值評估機(jī)制。第五，絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房價(jià)的唯一手段。
從以上分析可以看出，房產(chǎn)稅對房價(jià)是有一定影響的，但是單單依靠房產(chǎn)稅來調(diào)控房價(jià)是不可行的。房價(jià)最終是由市場供求關(guān)系決定的，僅僅通過完善房地產(chǎn)稅收制度就想達(dá)到抑制房價(jià)的目的是不現(xiàn)實(shí)的，必須同時(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)稅收制度以外的制度因素變革來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)
[1]《上海開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》
[2]《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》
[3]李孟然．房產(chǎn)稅，沒有想象那么美[J]．中國土地．201（6）
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅改革；調(diào)節(jié)效果分析
房產(chǎn)稅是以房屋為課稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅經(jīng)國務(wù)院同意，上海、重慶于2011年1月28日施行的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫，其稅款為6154.83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
一、房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)屬性
就調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而言，即調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求與供給，引導(dǎo)投資行為，調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求膨脹的情況下，如果不推行對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅制度，購買房產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)成本為零，房產(chǎn)需求繼續(xù)膨脹，加之房產(chǎn)投機(jī)需求膨脹，會拉動(dòng)房價(jià)更快上漲。就房產(chǎn)稅的試點(diǎn)效果來看，房產(chǎn)的投機(jī)需求受到抑制，多套房房主也會顧慮房產(chǎn)的持有成本?？梢?，開征房產(chǎn)稅，既抑制購房需求，同時(shí)推行保障房建設(shè)，從而緩解住房供求矛盾，抑制房價(jià)。
二、滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的效果分析
（一）上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法
1）征收對象：自辦法施行之日起新購的住房。暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。新購住房的購房時(shí)間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。
2）適用稅率：適用稅率暫定0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。[1]
3）稅收減免：人均免稅住房面積60平米。本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征房產(chǎn)稅；人均超60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
（二）重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法
1）征收對象：獨(dú)棟別墅（不管存量房還是增量房均要征稅）；對于房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶購房，購買兩套以上住房的從第二套開始征收房產(chǎn)稅。
2）適用稅率：稅率0.5%～1.20%之間。新購高檔住房價(jià)格超過均價(jià)兩倍，按0.5%稅率征收。全部獨(dú)棟商品房收房產(chǎn)稅。購房價(jià)格超均價(jià)3倍以下收0.5%，3～4倍收1%，4倍以上收1.2%。[2]
3）征稅基數(shù)：目前以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù)，三、五年以后可能會采用評估估值的方法。如無存量商品住宅，買首套獨(dú)棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。將采取存量獨(dú)棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米，且以戶為單位進(jìn)行核算。
（三）上海房產(chǎn)稅改革對住房市場價(jià)格的影響效果分析
上海征收的是所有新購住房，而重慶只是偏重于高檔住房，從這點(diǎn)來說上海個(gè)人房產(chǎn)稅的政策更“徹底”一些，所以本文選取上海來進(jìn)行分析；為了盡量排除其他因素的干擾，本文選擇與上海基本在同一經(jīng)濟(jì)水平線上的深圳作為對比；時(shí)間段選取新型房產(chǎn)稅開征的2011年1月到12月的時(shí)間序列數(shù)據(jù)；方法采用二階多項(xiàng)式回歸的方法；采用的指標(biāo)是新建住宅價(jià)格定基指數(shù)，把2010年的平均價(jià)格定為基數(shù)100。
通過對上海新建住宅價(jià)格定基指數(shù)進(jìn)行二階多項(xiàng)式回歸，得到擬合優(yōu)度為0.9482的一元二次多項(xiàng)式回歸方程：Y=-0.0433X2+0.6189X+100.47。同理，得到深圳擬合優(yōu)度為0.9703的一元二次多項(xiàng)式回歸方程：Y = -0.0535X2+0.7919X+101.64。
從一元二次多項(xiàng)式回歸方程來看，由于|-0.0433|
三、進(jìn)一步深化房產(chǎn)稅改革效果的相關(guān)建議
據(jù)上海市稅務(wù)局稅收統(tǒng)計(jì)，2012年上半年實(shí)現(xiàn)稅收收入5901億元，其中房產(chǎn)稅收入為67億元，占全部稅收收入的1.1%。[3]在房產(chǎn)稅改革方面，我國仍有相當(dāng)大的提升空間。
（一）合理制定房產(chǎn)稅制度，深化房產(chǎn)稅改革
合理地制定房產(chǎn)稅制度，從制度上解決商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題，讓價(jià)值較高的房產(chǎn)承擔(dān)相對更重的稅負(fù)，讓擁有較多房產(chǎn)的納稅人繳納相對多的稅負(fù)，對直接調(diào)控手段起到輔助作用。一方面對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)增稅，使得購置閑置房產(chǎn)以期獲利的機(jī)會減小，將促使這部分房屋進(jìn)入流通，增加房產(chǎn)的供給，有利于降低商品房銷售價(jià)格。另一方面打擊房產(chǎn)的過度投機(jī)需求，繼續(xù)推行房產(chǎn)稅改革，使得超標(biāo)住房的長期支出成本加大，轉(zhuǎn)變購房者對超大面積住房消費(fèi)偏好，從而使土地資源的利用率更高，能在同等土地上生產(chǎn)更多的住房，滿足居民尤其是普通收入者的住房需求。
（二）充分發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入促進(jìn)公平作用
房產(chǎn)稅被視為調(diào)控房價(jià)的利器，但房產(chǎn)稅改革的核心目標(biāo)是調(diào)節(jié)收入分配，公平市場競爭。如果不解決國民收入差距急劇擴(kuò)大的問題，我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)將難以實(shí)現(xiàn)，社會的穩(wěn)定和諧都面臨危機(jī)。
我國基尼系數(shù)2000年為0.4，2006年為0.497，2008年為0.48，基本呈現(xiàn)逐漸上漲趨勢，預(yù)計(jì)現(xiàn)在的基尼系數(shù)更加接近0.5。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高和最低10%的家庭之比基本是逐年上升，并在2007年迅速拉大到23倍。[4]這些數(shù)據(jù)表明社會兩極分化趨勢越來越明顯，收入分配的貧富差距十分懸殊。
此次房產(chǎn)稅改革體現(xiàn)了多占多征稅、少占少征稅的受益原則，一方面，通過房產(chǎn)的擁有數(shù)量體現(xiàn)了個(gè)人的福利水平，那么對福利水平高、支付能力強(qiáng)的納稅人課以較重的稅收；另一方面，對支付能力低的居民實(shí)行稅收優(yōu)惠或減免。以此優(yōu)化財(cái)富的再分配，調(diào)節(jié)居民收入差距，縮小貧富差距。
參考文獻(xiàn)：
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[2] 重慶市關(guān)于開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法[Z].重慶市人民政府公報(bào)，2011（4）：1-2.
[3] 馬智輝.當(dāng)前中國房產(chǎn)稅改革的問題及相關(guān)建議[J].中國市場，2012（39）.
關(guān)鍵詞：個(gè)人住房房產(chǎn)稅 稅制設(shè)計(jì) 全國推廣
1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定：個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。重慶、上海針對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)一年半時(shí)間。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分，其本身功能之一在于籌集財(cái)政收入，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展也成為地方財(cái)源支柱的作用將逐漸顯現(xiàn)。但目前我國房地產(chǎn)價(jià)格居高不下、投機(jī)蔓延、保障性住房政策仍待完善，房產(chǎn)稅仍還要肩負(fù)著調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場，縮小貧富差距的作用。
一、滬渝兩地個(gè)人住房房產(chǎn)稅比較
從2011年1月28日，重慶和上海兩大城市正式開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收，但兩市對個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收方法不同。試點(diǎn)本身的價(jià)值不在于收了多少稅，而在于對稅基范圍、評估方式、征管辦法等技術(shù)層面的問題進(jìn)行試驗(yàn)，其指向意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。
對比《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》和《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行方法》，可以得出以下幾點(diǎn)不同點(diǎn)：
（1）在對存量和增量房征稅問題上，滬渝兩地個(gè)人房產(chǎn)稅政策存在顯著差異。重慶的房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，存量和增量房均包括在內(nèi)。上海強(qiáng)調(diào)對增量房產(chǎn)征稅，而對存量不征收。上海對增量房產(chǎn)征稅是一個(gè)重大的創(chuàng)新舉措。對大多數(shù)中國人來說，房屋是一輩子辛苦勞動(dòng)的積累，征收房產(chǎn)稅會使人心里難以接受，特別是已經(jīng)擁有個(gè)人住房的人。在新的房產(chǎn)稅政策下，新購房者表明已接受了房產(chǎn)稅。我國房屋產(chǎn)權(quán)為70年，即使房屋所有者在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)不交易房屋，一段時(shí)間后，所有的房子也都會變成增量房，從而房產(chǎn)稅能適用于所有的住房。這就很好的解決了遺留的存量房的問題。而重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及約10%的人群，主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房者，不會增加普通老百姓的負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取分步實(shí)施，首批納入征收對象的住房是高檔房，但是房產(chǎn)稅的征收對象會不斷擴(kuò)大，最終也會對普通居民住房征稅，重慶模式對存量和增量住房的問題就會暴露出來。
（2）對待外地居民征收房產(chǎn)稅。上海提出非本市居民家庭在本市新購住房須納稅，重慶提出僅對新購的第二套（含第二套）以上的普通住房征稅。相比而言，在對外地居民的政策上，重慶政策相對來說較上海更為寬松和公平。
（3）上海、重慶兩地對免稅面積的規(guī)定也有所不同。重慶對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，其中存量房產(chǎn)免稅面積為180平方米，新購住房免稅面積為100平方米；上海則按照人均 60平方米扣除。同時(shí)，實(shí)際納稅時(shí)，上海按應(yīng)稅住房交易價(jià)格的70%計(jì)算繳稅。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，重慶的納稅人負(fù)擔(dān)的稅負(fù)比上海的納稅人要高。
（4）上海稅率較固定重慶實(shí)施累進(jìn)制。在最受關(guān)注的房產(chǎn)稅稅率上，上海房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%；成交均價(jià)低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為 0.4%。應(yīng)稅住房以市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。重慶則實(shí)行的是累進(jìn)稅率。根據(jù)試點(diǎn)方案，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年重慶主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。
（5）關(guān)于退稅機(jī)制，是上海房產(chǎn)稅的一大亮點(diǎn)，上海市居民在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本法暫行方法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予以退還。。相應(yīng)的退稅機(jī)制可以降低納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，更利于推廣。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的 2011年1月至2012年1月的七十個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，重慶房價(jià)調(diào)整效果比上海的要明顯。重慶的個(gè)人房產(chǎn)稅改革政策顯得更為嚴(yán)厲，當(dāng)然房價(jià)的調(diào)整還與國家限購令有很大的關(guān)系。我們不能籠統(tǒng)地說重慶模式和上海模式哪個(gè)更好，而是根據(jù)這兩地取得的經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)出符合我國實(shí)際情況的房產(chǎn)稅稅制，并向全國推廣。
二、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的必要性
在1998年我國住房制度改革之初，私人購房面積僅占城鎮(zhèn)住房竣工面積的30%，而如今，這個(gè)比例已達(dá)到70%。居民購買商品房代替了原來的公有住房分配，房產(chǎn)逐步成為個(gè)人財(cái)產(chǎn)重要的組成部分以及財(cái)富積累的重要方式，房產(chǎn)稅改革條件基本具備。2012年1月10日，財(cái)政部科學(xué)研究所所長賈康指出："今年我國將繼續(xù)推進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅和稅制改革，資源稅、房產(chǎn)稅將是重頭戲。" 同時(shí)，在今年全國兩會期間，財(cái)政部部長謝旭人就明確表示，財(cái)政稅務(wù)部門正在研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革方案，擬適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。由此可見，房產(chǎn)稅稅制改革勢在必行。房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的必要性在于：
首先，對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，充分發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。具體來說，包括：一是有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會公平。二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)集約用地。