時(shí)間：2022-03-28 03:50:43
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)考察報(bào)告的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)；招投標(biāo)；存在形式；程序；問(wèn)題；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project bidding the meaning of existence is more outstanding, not only can make the enterprise to carry on the fair competition, colleague also can be a very good constraints in the construction of a enterprise in consciousness, so do real estate development project bidding for important by appear.
Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures
中圖分類(lèi)號(hào)：TU723.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工程招投標(biāo)中存在許多問(wèn)題，關(guān)于成本的控制，合同管理的風(fēng)險(xiǎn)，履約的風(fēng)險(xiǎn)，資金的壓力，在建資金的支付風(fēng)險(xiǎn)，承包商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，低價(jià)中標(biāo)可能帶來(lái)的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，指定分包商與總承包商的制約關(guān)系的管理等等，筆者逐一進(jìn)行分析與闡述，力求起到拋磚引玉的作用。
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)的基本形式
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)的模式基本上都必須都采用招標(biāo)的形式，合理低價(jià)中標(biāo)。
基本上包括以下幾種確定中標(biāo)單位的方式：
1、公開(kāi)招標(biāo)，是指三家及以上投標(biāo)單位進(jìn)行招標(biāo)；
2、詢(xún)價(jià)招標(biāo)，對(duì)一些比較特殊的采購(gòu)（包括金額比較小的零星采購(gòu)、比較緊急的售樓工程、政府壟斷/技術(shù)壟斷環(huán)境下的采購(gòu)等），對(duì)2家或以投標(biāo)單位進(jìn)行詢(xún)價(jià)，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單比選后確定供應(yīng)商；
3、直接委托招標(biāo)，對(duì)一些比較特殊的采購(gòu)（包括金額比較小的零星采購(gòu)、比較緊急的售樓工程、壟斷環(huán)境下的采購(gòu)或沿用前期供應(yīng)商等），直接與某一供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同或確認(rèn)為認(rèn)價(jià)單位的采購(gòu)模式；
4、戰(zhàn)略招標(biāo)，是指為發(fā)揮房產(chǎn)集團(tuán)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，將若干普遍適用于多數(shù)開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目的大宗材料設(shè)備進(jìn)行集團(tuán)同意戰(zhàn)略招標(biāo)的模式；
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程采用招投標(biāo)模式的一般包括：
① 前期工程：包括前期設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、勘察測(cè)繪、監(jiān)理等工程，一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)，或者詢(xún)價(jià)方式確定中標(biāo)單位；
② 建筑安裝工程：包括基礎(chǔ)工程、總承包施工工程、精裝修工程、外立面工程、門(mén)窗工程、給排水工程、采暖工程、通風(fēng)空調(diào)工程、電梯及裝修工程、強(qiáng)電、弱電、消防、燃?xì)?、夜景照明工程等?/p>
③ 基礎(chǔ)設(shè)施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程、給水工程、電信工程、數(shù)字電視工程；
④ 配套設(shè)施工程：配套學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)等工程；
⑤ 物業(yè)前期服務(wù)類(lèi)工程：物業(yè)服務(wù)單位招標(biāo)等
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)的程序
招標(biāo)程序包括：
1、 招標(biāo)計(jì)劃階段：根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與總進(jìn)度計(jì)劃的要求編制采購(gòu)計(jì)劃，
2、 招標(biāo)準(zhǔn)備階段：
（1）、進(jìn)行考察，確定入圍單位，對(duì)入圍單位的要求，應(yīng)根據(jù)工程建筑面積或目標(biāo)成本金額的要求來(lái)定。一般在已有的合作過(guò)的供應(yīng)商里選擇，或者通過(guò)考察來(lái)增加新的供應(yīng)商。對(duì)于供應(yīng)商信息庫(kù)現(xiàn)有的合格及優(yōu)秀供應(yīng)商，可不進(jìn)行考察，直接入圍；其他的供應(yīng)商應(yīng)進(jìn)行考察?？疾炜赏ㄟ^(guò)書(shū)面文件審核、實(shí)地考察或二者結(jié)合的方式進(jìn)行。應(yīng)負(fù)責(zé)寫(xiě)成考察報(bào)告。
（2）、確定合同形式、編制招標(biāo)文件。
為了控制招標(biāo)定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，在合同形式的選擇上要求：
a、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價(jià)包干；
b、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時(shí)，可以采用模擬清單或費(fèi)率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對(duì)措施費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行包干；
c、當(dāng)采用費(fèi)率招標(biāo)時(shí)，應(yīng)盡量明確人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、總包服務(wù)費(fèi)等的計(jì)價(jià)方式；
d、當(dāng)采用模擬清單或費(fèi)率招標(biāo)時(shí)，在工程施工圖確定后120日歷天內(nèi)，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計(jì)價(jià)原則完成組價(jià)工作；
招標(biāo)文件通常包含投標(biāo)須知、技術(shù)要求、商務(wù)要求、投標(biāo)格式、工程量清單、招標(biāo)圖紙等相關(guān)資料。必須準(zhǔn)備齊全，前后呼應(yīng)，以減少漏洞。
（3）審批入圍單位，審批招標(biāo)文件
在完成入圍單位的選擇和招標(biāo)文件的編制后，在房產(chǎn)公司項(xiàng)目?jī)?nèi)部，必須對(duì)這些資料進(jìn)行詳細(xì)的審核。
3、 招標(biāo)實(shí)施階段；
包括發(fā)放招標(biāo)文件、踏勘及答疑、回標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)（技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)）、定標(biāo)、合同簽訂
4、 合同簽訂階段
包括發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)和合同簽訂兩個(gè)階段，一般還會(huì)要求中標(biāo)單位提交履約保證書(shū)或者保函。
三、 主要存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是一個(gè)很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目是否盈利、能否順利實(shí)施，是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生命線！
但是同時(shí)也是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中比較復(fù)雜、難度較大和風(fēng)險(xiǎn)可控要求較大的一環(huán)，要想通過(guò)招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易呀，中間過(guò)程繁瑣而且復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險(xiǎn)把控很重要。主要存在的問(wèn)題有：
1、 招標(biāo)的時(shí)間緊
要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時(shí)間和實(shí)施時(shí)間，時(shí)間越充足，可把控的可避免的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越少，而實(shí)際操作中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計(jì)圖還沒(méi)出齊全，工程就得開(kāi)工，留給工程招標(biāo)的時(shí)間是很緊張的，
2、 成本制約要求很高
開(kāi)展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績(jī)的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價(jià)中標(biāo)，合理低價(jià)中標(biāo)。給負(fù)責(zé)招標(biāo)的管理部門(mén)壓力較大，實(shí)施難度較大，成本降低了，質(zhì)量也得跟上去，優(yōu)質(zhì)低價(jià)永遠(yuǎn)是最高的要求，但是實(shí)施起來(lái)卻往往是低價(jià)低質(zhì)。
3、 往往不具備整套完善的施工圖
招標(biāo)時(shí)間緊，設(shè)計(jì)圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預(yù)售的節(jié)點(diǎn)時(shí)間，往往會(huì)用不完善的施工圖甚至是擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、甚至是方案設(shè)計(jì)體就開(kāi)始計(jì)算工程量，進(jìn)行模擬工程量招標(biāo)工作，這里面隱含的成本控制的風(fēng)險(xiǎn)極大，既要覆蓋全面，不要出現(xiàn)大部分的漏項(xiàng)以回避報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，又要回避施工圖紙不齊給后期實(shí)施帶來(lái)的簽證變更的風(fēng)險(xiǎn)。
4、 開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)穿行甚至是邊設(shè)計(jì)邊施工邊辦理相關(guān)施工前期申請(qǐng)手續(xù)的三邊工程，給招標(biāo)工作帶來(lái)諸多的不確定性，嚴(yán)重的影響招標(biāo)工作的質(zhì)量，為以后的實(shí)施帶來(lái)很多隱患。
四、 如何解決存在的問(wèn)題---相應(yīng)的對(duì)策分析
針對(duì)以上的分析，筆者試著進(jìn)行一一的對(duì)策研究與探討如下：
1、 給招標(biāo)工作盡量充足的時(shí)間，招標(biāo)過(guò)程是比較復(fù)雜和繁瑣的，只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實(shí)施起來(lái)才會(huì)有的放矢，保重點(diǎn)，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)；
2、 對(duì)于招標(biāo)入圍單位進(jìn)行充分的考察與調(diào)研，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理、施工隊(duì)伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；
3、 施工設(shè)計(jì)圖紙盡量完備，招標(biāo)前招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)要和設(shè)計(jì)充分的溝通，；
4、 盡量采用公開(kāi)招標(biāo)的模式，只有公開(kāi)招標(biāo)，才能做東啊最大程度的公開(kāi)公平和公正；
5、 對(duì)于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價(jià)的合同方式；
6、 前期工作銜接好，配套的審批手續(xù)抓緊落實(shí)，一環(huán)扣一環(huán)，盡量減少內(nèi)耗；
7、 房產(chǎn)公司內(nèi)部的管理要嚴(yán)格，對(duì)于評(píng)標(biāo)過(guò)程要有制度可遵循，內(nèi)部控制要嚴(yán)格，做到公正的評(píng)標(biāo)。
五．結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 計(jì)稅依據(jù) 評(píng)估
一、物業(yè)稅與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
世界上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，大多數(shù)國(guó)家采用以土地和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的方式，少數(shù)國(guó)家和地區(qū)采用的是非市場(chǎng)價(jià)值，如俄羅斯采用的是賬面價(jià)值，美國(guó)加州采用的是不動(dòng)產(chǎn)的獲得成本。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的， 但“評(píng)估值”不止市場(chǎng)價(jià)值一種價(jià)值類(lèi)型。
以評(píng)估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評(píng)估緊密聯(lián)系起來(lái)。
物業(yè)稅并非第一個(gè)利用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的稅種，在我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對(duì)需要進(jìn)行評(píng)估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的?！雹?現(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評(píng)估的情況：在確定房產(chǎn)原值時(shí)，“對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在個(gè)別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在恢復(fù)原值目的下的評(píng)估。
物業(yè)稅稅基評(píng)估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，開(kāi)征物業(yè)稅使稅基評(píng)估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。
二、物業(yè)稅立法中的評(píng)估問(wèn)題
（一） 不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值
物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是一定時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，除這一點(diǎn)外，稅法還應(yīng)進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)價(jià)值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評(píng)估人員在評(píng)估工作中統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以確保評(píng)估值以及納稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，保證不同征稅對(duì)象納稅依據(jù)的可比性。
（二）稅基評(píng)估的責(zé)任劃分和評(píng)估主體
物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評(píng)估的責(zé)任由哪級(jí)政府履行應(yīng)在稅法中明確。各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估責(zé)任的歸屬情況不同，在美國(guó)，評(píng)估由地方政府或縣級(jí)政府負(fù)責(zé)；在歐洲有些國(guó)家，雖然財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評(píng)估的責(zé)任一般在中央政府，這些國(guó)家有英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)和丹麥，而荷蘭是由市級(jí)政府進(jìn)行評(píng)估的。確定由哪級(jí)政府承擔(dān)稅基評(píng)估責(zé)任應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題是：一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評(píng)估責(zé)任劃分的目標(biāo)應(yīng)是能保證房地產(chǎn)的評(píng)估值符合其市場(chǎng)價(jià)值，以保證稅款的準(zhǔn)確征收和減少納稅人要求復(fù)議帶來(lái)的行政成本。由較低級(jí)次的政府負(fù)責(zé)較小范圍的物業(yè)稅稅基評(píng)估，可能在評(píng)估的準(zhǔn)確性上有優(yōu)勢(shì)，但分散評(píng)估同時(shí)也會(huì)帶來(lái)評(píng)估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問(wèn)題。
物業(yè)稅的稅基評(píng)估由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行是值得討論的問(wèn)題。國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)主要是，有的國(guó)家設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室，其職責(zé)之一就是為納稅提供稅基價(jià)值，總評(píng)估師是由州議會(huì)任命，對(duì)州長(zhǎng)負(fù)責(zé)③；英國(guó)設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個(gè)層次的評(píng)估辦公室，其中中央和大區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室主要進(jìn)行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室具體承擔(dān)其轄區(qū)內(nèi)的稅基評(píng)估工作④。有的國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的責(zé)任在較低級(jí)次的地方政府，此時(shí)地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估稅基。雖然成本是選擇評(píng)估主體的重要考慮因素之一，但無(wú)論是設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，還是委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，最主要的問(wèn)題是必須明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。責(zé)任界定的缺乏往往會(huì)帶來(lái)比即時(shí)的顯性成本更大的后期成本或效率損失。
（三）物業(yè)稅稅基評(píng)估周期
物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為征稅依據(jù)的，因此評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。如果兩次評(píng)估之間的間隔太長(zhǎng)，將會(huì)引起兩方面的問(wèn)題：一是通貨膨脹和其他市場(chǎng)因素變化使財(cái)產(chǎn)價(jià)值上漲，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)侵蝕稅收；另一個(gè)是由于不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值上漲的幅度不同，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)導(dǎo)致納稅人之間的相對(duì)不公平。將應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計(jì)的市價(jià)上漲聯(lián)系起來(lái)可以部分地解決第一個(gè)問(wèn)題，但真正能解決這兩個(gè)問(wèn)題的是進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的重新評(píng)估。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估；在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開(kāi)始每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估。⑤決定評(píng)估間隔時(shí)間的因素大概有兩個(gè)：一是財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值起伏的均衡程度，這是與市場(chǎng)有關(guān)的變量；二是進(jìn)行重新評(píng)估的成本。由于市場(chǎng)情況的難預(yù)料性，成本因素往往成為決定評(píng)估間隔時(shí)間的關(guān)鍵。當(dāng)前計(jì)算機(jī)技術(shù)在評(píng)估中的應(yīng)用，使得開(kāi)展大規(guī)模的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的成本大大降低，這有利于合理增加評(píng)估密度，提高財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的準(zhǔn)確性和保證財(cái)產(chǎn)稅征收的公平性。
我國(guó)在物業(yè)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。若法律上缺少對(duì)評(píng)估周期的明文規(guī)定，則將在實(shí)際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門(mén)為完成稅收收入而隨意進(jìn)行評(píng)估，從而使物業(yè)稅的稅基評(píng)估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門(mén)畏于重新評(píng)估的工作量而長(zhǎng)期怠于評(píng)估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問(wèn)題。
（四）申訴安排
物業(yè)稅的納稅人可能對(duì)稅基評(píng)估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)及時(shí)向納稅人通報(bào)其房地產(chǎn)評(píng)估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單高效的申訴程序，指定專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或人員處理納稅人申訴。
三、物業(yè)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)
（一）基本評(píng)估方法
稅基評(píng)估可以采用三種基本的評(píng)估方法，即市場(chǎng)比較法、收入法和重置成本法。市場(chǎng)比較法需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中尋找與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的實(shí)際交易，分析待估房地產(chǎn)與實(shí)際交易的房地產(chǎn)的差異，針對(duì)這些差異對(duì)實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價(jià)值。由于評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值惟一直接的證據(jù)是實(shí)際交易價(jià)格，因而市場(chǎng)比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度（足夠多的賣(mài)方、足夠多的買(mǎi)方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無(wú)法使用市場(chǎng)比較法時(shí)，可使用收入法，將實(shí)際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無(wú)法使用時(shí)采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
（二）稅基評(píng)估技術(shù)——批量評(píng)估
同其他目的的評(píng)估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評(píng)估成本的目的是通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估（mass assessment）來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括三個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基本描述，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱(chēng)為財(cái)政房地產(chǎn)簿（fiscal cadastre）；（2）收集市場(chǎng)信息，包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金水平和建造成本信息等；（3）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)模型，也可能是列示各種類(lèi)型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)的復(fù)查。
很明顯，批量評(píng)估并非是籠統(tǒng)地分塊評(píng)估，它承認(rèn)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)性，并通過(guò)估價(jià)模型將不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響切實(shí)地表現(xiàn)出來(lái)。
當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA， computer-aided mass assessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評(píng)估效率，降低了評(píng)估成本，同時(shí)也增加了稅基評(píng)估的透明度，減少了人為因素的干擾。
四、當(dāng)前亟待開(kāi)展的工作
對(duì)應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的評(píng)估是我們?cè)谝郧暗亩悇?wù)工作中未曾試過(guò)的。充分借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，事先做好充分的準(zhǔn)備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評(píng)估中需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)間進(jìn)行。因此當(dāng)前各地亟待著手建立完善不動(dòng)產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。另外完備的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評(píng)估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門(mén)面臨的重要任務(wù)。
參考文獻(xiàn)
（1） 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)赴澳培訓(xùn)團(tuán)考察報(bào)告《澳大利亞的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)》，《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》2000年6月。
（2） 張 燕“稅基評(píng)估的探討”，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則研究》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出 版社2002年版。
1990年之后，上海城市建設(shè)進(jìn)入了快速“大變樣”階段，在城市公共建筑設(shè)施、居住標(biāo)準(zhǔn)迅速提升、大批高層建筑改變城市面貌的同時(shí)，如何保護(hù)優(yōu)秀的歷史建筑和環(huán)境、延續(xù)城市文脈、并使其得到可持續(xù)利用，為當(dāng)代做出貢獻(xiàn)，已成為各界人士共同思考與努力的目標(biāo)。
在“十一?五”期間，2008年上海市建設(shè)交通委員會(huì)將上海優(yōu)秀歷史建筑的保護(hù)利用等技術(shù)研究列為重大科研課題。2009年，上海現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)與上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院共同承擔(dān)了“上海地區(qū)優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)與可持續(xù)利用技術(shù)研究”這一重大課題。
其中，現(xiàn)代集團(tuán)的上海建筑設(shè)計(jì)研究院與歷史建筑保護(hù)設(shè)計(jì)研究院合作進(jìn)行子課題“上海地區(qū)優(yōu)秀歷史建筑可持續(xù)利用設(shè)計(jì)技術(shù)研究”。
歷史建筑的妥善保護(hù)與利用是城市傳承歷史文化、維系城市或民族記憶的需長(zhǎng)期堅(jiān)持的重要工作之一。這不僅需要國(guó)家有關(guān)法規(guī)，規(guī)定及城市各管理，規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃與嚴(yán)格管理：需要現(xiàn)狀調(diào)整、檢測(cè)，需要建筑專(zhuān)業(yè)在歷史考察，確定重點(diǎn)保護(hù)部位的前提下所作的整體性保護(hù)、原真性修復(fù)以及結(jié)合新功能所必要的調(diào)整等設(shè)計(jì)，并在改擴(kuò)建時(shí)遵循可識(shí)別性、可逆性原則等，還需要結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的修繕加固設(shè)計(jì)、設(shè)備專(zhuān)業(yè)結(jié)合新功能的系統(tǒng)更新，包括節(jié)能、消防，先進(jìn)設(shè)備等配置，當(dāng)然還需精心施工等。在力求綜合性的整體保護(hù)歷史建筑的前提下，只有通過(guò)各方努力，才能讓這些無(wú)比珍貴的歷史的見(jiàn)證者，在相匹配的優(yōu)雅的環(huán)境中，立足于今天、并得到恰當(dāng)?shù)目沙掷m(xù)利用，延續(xù)其壽命，有尊嚴(yán)地走向未來(lái)。
有鑒于此，有關(guān)優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)利用設(shè)計(jì)技術(shù)研究的課題組由相關(guān)多專(zhuān)業(yè)人員共同組成，赴日本考察的成員也涵蓋建筑，結(jié)構(gòu)。設(shè)備等各專(zhuān)業(yè)。2009年12月完成課題中期報(bào)告后，集團(tuán)組織課題組一行八人，赴日本專(zhuān)題考察，成員有：上海院建筑總師唐玉恩，張皆正，歷史院副總師陳民生、鄭寧博士四人，還有上海院結(jié)構(gòu)總師李亞明、給排水副總師徐鳳、暖通副總師何焰、以及電氣主任工胡戎。
本次考察著重了解日本對(duì)歷史建筑的保護(hù)與利用情況，時(shí)間一周。除了實(shí)地考察廣島、神戶(hù)、奈良、東京、橫濱、鐮倉(cāng)等地的眾多重要?dú)v史建筑――國(guó)寶、指定重要文化財(cái)?shù)?，還與日本同行“株式會(huì)社日本設(shè)計(jì)”、“株式會(huì)社JRE建筑設(shè)計(jì)”進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目保護(hù)與利用的設(shè)計(jì)技術(shù)交流?！叭毡驹O(shè)計(jì)”的野正人先生介紹了東京幾個(gè)重要保護(hù)項(xiàng)目保護(hù)與利用設(shè)計(jì)案例，并陪同考察“國(guó)指定重要文化財(cái)――三井中央信托銀行”老樓及新樓，贈(zèng)送簡(jiǎn)介；森一朗先生陪同考察橫濱港紅磚倉(cāng)庫(kù)等項(xiàng)目，“JRE設(shè)計(jì)公司”的米川龍夫，田原幸夫先生作了東京丸之內(nèi)車(chē)站保護(hù)修復(fù)、擴(kuò)建的技術(shù)介紹并贈(zèng)送有關(guān)資料。正是通過(guò)交流使考察得以深入。
日本的歷史建筑類(lèi)型眾多，有從受中國(guó)建筑影響的“唐風(fēng)”傳統(tǒng)木構(gòu)到逐漸演變發(fā)展的“和風(fēng)”木構(gòu)，受西方建筑影響的各種風(fēng)格，功能類(lèi)型、各種結(jié)構(gòu)與材料的近代建筑等，在城市現(xiàn)代化發(fā)展過(guò)程中，這些歷史建筑構(gòu)成豐富的文化遺產(chǎn)。考察日本對(duì)歷史建筑的保護(hù)利用技術(shù)有借鑒意義。
長(zhǎng)期以來(lái)，針對(duì)不同情況，日本相繼出臺(tái)保護(hù)制度，注意歷史建筑的保護(hù)與利用，以在大眾社會(huì)生活與文化教育中持續(xù)發(fā)揮作用。
1950年，日本制定了《文化財(cái)保護(hù)法》，并在1975年進(jìn)行修訂。此次修訂，創(chuàng)立了以歷史街區(qū)為保護(hù)對(duì)象的“傳統(tǒng)建筑區(qū)保存地區(qū)制度”。
1996年，日本再次修改《文化財(cái)保護(hù)法》，引入登錄制度。該制度的運(yùn)行，擴(kuò)展了建筑保護(hù)的范圍與數(shù)量。現(xiàn)行的日本文化財(cái)體系中關(guān)于歷史建筑保護(hù)利用方面，主要包括：“有形文化財(cái)”、“紀(jì)念物”、“傳統(tǒng)建造物群”等。其中，屬世界文化遺產(chǎn)和有形文化財(cái)中的重要部分，被指定為“重要文化財(cái)”；而價(jià)值特別高的部分，則被指定為“國(guó)寶”。紀(jì)念物指“史跡”、“名勝”等。傳統(tǒng)建造物群，則由市、町，村條例決定“傳統(tǒng)建造物群保護(hù)地區(qū)”、或選定“重要傳統(tǒng)建造物群保護(hù)地區(qū)”。
此外，日本產(chǎn)業(yè)建筑遺產(chǎn)的保護(hù)與利用也得到重視，這類(lèi)建筑大部分被列入都或市選定歷史的建造物以及近代化產(chǎn)業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)名錄之中。
考察后，我們?cè)谏虾，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)內(nèi)進(jìn)行了講座交流，經(jīng)進(jìn)一步整理、查閱參考書(shū)等工作，現(xiàn)匯集成涵蓋各個(gè)專(zhuān)業(yè)的關(guān)于日本歷史建筑保護(hù)利用的考察報(bào)告，作為課題研究的附錄成果之一。
同時(shí)提交到特別關(guān)注建筑文化考察的《建筑創(chuàng)作》雜志發(fā)表，也是我們向同行的匯報(bào)。本次關(guān)于日本歷史建筑保護(hù)利用的考察報(bào)告分成三部分：之一，日本傳統(tǒng)木構(gòu)建筑保護(hù)與可持續(xù)利用：之二，對(duì)話與共生――日本近代建筑保護(hù)與可持續(xù)利用；之三，日本歷史建筑保護(hù)利用的結(jié)構(gòu)與設(shè)備特點(diǎn)。
因考察時(shí)間較短，深度尚不足，敬請(qǐng)各位專(zhuān)家與讀者指正。
注釋
1 日本的建筑界，[日]尾島俊雄，浙江大學(xué)編譯，北京，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1980
一、四項(xiàng)主要工作
完成協(xié)議引進(jìn)項(xiàng)目5個(gè)，堅(jiān)持招商引資第一要?jiǎng)?wù)。協(xié)議引資總額5.9億；竣工投產(chǎn)項(xiàng)目1個(gè)，引資額5000萬(wàn)元的同時(shí)，全力推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃各項(xiàng)工作，取得了明顯成效。
1規(guī)劃龍頭作用得以增強(qiáng)。
城鄉(xiāng)規(guī)劃編制和管理工作快速推進(jìn)，2011年以來(lái)。規(guī)劃引導(dǎo)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的龍頭”作用得到更加充分的發(fā)揮。一是計(jì)劃引導(dǎo)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)職能充分發(fā)揮。2007年底，局即依據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合城市發(fā)展需求，超前啟動(dòng)了2011年度中心城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃》編制工作。計(jì)劃》將規(guī)劃愿景細(xì)化為具體項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃戰(zhàn)略意圖的貫徹，避免了項(xiàng)目實(shí)施的盲目和無(wú)序。二是規(guī)劃引導(dǎo)城鄉(xiāng)科學(xué)發(fā)展職能充分發(fā)揮。圍繞高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)規(guī)劃全覆蓋的工作目標(biāo)，起草并報(bào)市政府辦公室下發(fā)了2011年中心城市規(guī)劃編制及研究計(jì)劃》同時(shí)，局又下發(fā)了2011年縣城及村鎮(zhèn)規(guī)劃工作要點(diǎn)》對(duì)全市規(guī)劃編制工作進(jìn)行部署和安排。目前，中心城市21項(xiàng)規(guī)劃編制任務(wù)中，部分規(guī)劃編制因總體規(guī)劃修編暫緩，其余18個(gè)項(xiàng)目均已編制完成或正在調(diào)整完善；各縣規(guī)劃編制工作也在快速推進(jìn)。全市城鄉(xiāng)規(guī)劃全覆蓋的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。三是政策引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展職能充分發(fā)揮。年初即起草并報(bào)市政府辦公室印發(fā)了關(guān)于明確市區(qū)高層建筑重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的通知》以此提升中心城市發(fā)展檔次和品位。圍繞進(jìn)一步促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展，于10月初起草了關(guān)于促進(jìn)中心城市房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展的政策規(guī)定》政策規(guī)定》實(shí)施以來(lái)，市區(qū)商品房銷(xiāo)售量迅速提升；大潤(rùn)發(fā)超市、國(guó)泰廣場(chǎng)、一百三家大型商貿(mào)設(shè)施開(kāi)業(yè)。四是掛鉤引導(dǎo)新農(nóng)村建設(shè)職能充分發(fā)揮。大力開(kāi)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃調(diào)研，編制并印發(fā)了市農(nóng)村集中居住點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施分類(lèi)指導(dǎo)目錄》提出了分類(lèi)指導(dǎo)、因地制宜規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村集中居住點(diǎn)的意見(jiàn)。同時(shí)，全力抓好全市15個(gè)康居示范試點(diǎn)村規(guī)劃指導(dǎo)和服務(wù)工作，開(kāi)展了對(duì)15個(gè)康居示范試點(diǎn)村的規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)方案把關(guān)審查工作，提升了示范點(diǎn)建設(shè)質(zhì)量和建筑品位。目前，全市已完成252個(gè)集中居住點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃編制任務(wù)。規(guī)劃的指導(dǎo)下，全市康居示范村和農(nóng)村集中居住點(diǎn)建設(shè)快速推進(jìn)。
2改革創(chuàng)新工作取得突破。
提出“致力創(chuàng)新突破”總體目標(biāo)，2011年初。不斷加大改革創(chuàng)新工作力度，推動(dòng)城鄉(xiāng)規(guī)劃水平的持續(xù)提升。為此，印發(fā)了市規(guī)劃局2011年創(chuàng)新工作實(shí)施方案》對(duì)年度改革創(chuàng)新工作提出了總體目標(biāo)和具體要求。方案》指導(dǎo)下，各項(xiàng)改革創(chuàng)新工作深入開(kāi)展。圍繞精心精細(xì)服務(wù)，不斷增強(qiáng)服務(wù)能力，提高服務(wù)質(zhì)量，制定下發(fā)了免費(fèi)規(guī)劃報(bào)建服務(wù)實(shí)施辦法》等四項(xiàng)制度，使規(guī)劃行政許可工作方面更便民、更利民、更符合發(fā)展需求；圍繞規(guī)范規(guī)劃編制工作，推動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)及規(guī)劃市場(chǎng)管理創(chuàng)新，出臺(tái)了市規(guī)劃編制項(xiàng)目招投標(biāo)暫行管理辦法》市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)暫行管理辦法》圍繞提高規(guī)劃管理水平，啟動(dòng)了地理信息系統(tǒng)建設(shè)”完成總體框架編制，2.4平方公里的三維虛擬城市演示系統(tǒng)、元數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)等三大基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)，8555平方公里航測(cè)影像圖、400平方公里航測(cè)影像圖和市區(qū)113平方公里1500地形圖數(shù)據(jù)采集錄入工作正加速推進(jìn)，地下管線數(shù)據(jù)普查工作即將開(kāi)展。圍繞提升測(cè)繪院發(fā)展水平，擬定了改革創(chuàng)新工作方案，從企業(yè)內(nèi)部管理、質(zhì)量管理、標(biāo)準(zhǔn)體系等方面明確了改革目標(biāo)，測(cè)繪院年內(nèi)即將實(shí)現(xiàn)資質(zhì)升級(jí)。圍繞促進(jìn)規(guī)劃院科學(xué)發(fā)展，幫助企業(yè)多方開(kāi)拓市場(chǎng)，強(qiáng)化內(nèi)部規(guī)范性管理系統(tǒng)建設(shè)，確保了規(guī)劃院企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和自身建設(shè)的齊頭并進(jìn)。預(yù)計(jì)2011年度該院合同總收入將達(dá)到1200萬(wàn)元，比改革前的2006年增加3倍。
3重點(diǎn)工程建設(shè)順利推進(jìn)。
2011年我承擔(dān)了多項(xiàng)重點(diǎn)工程牽頭推進(jìn)任務(wù)，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署。經(jīng)過(guò)精心組織，嚴(yán)格督查，各項(xiàng)工作取得了明顯成效。1897及東大街項(xiàng)目：完成項(xiàng)目三套規(guī)劃方案及項(xiàng)目實(shí)施方案編制工作，積極聯(lián)系，多方出擊，項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)單位基本確定，項(xiàng)目將擇機(jī)啟動(dòng)。百棟高層推進(jìn)工程：制定了市區(qū)百棟高層推進(jìn)工程實(shí)施方案，確立了年內(nèi)已建、建高層建筑80棟的工作目標(biāo)，并通過(guò)政策引導(dǎo)、督促檢查、現(xiàn)場(chǎng)觀摩等形式，大力推進(jìn)工程進(jìn)度。目前，市區(qū)已建、建高層建筑已達(dá)到105棟，超額完成年度目標(biāo)任務(wù)。安居工程：精心組織各片區(qū)和相關(guān)主管部門(mén)，加速推進(jìn)市區(qū)藍(lán)領(lǐng)公寓、拆遷安置房、廉租房等安居工程建設(shè)。目前，市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工建設(shè)并完成主體工程17.3萬(wàn)平方米，占目標(biāo)任務(wù)（15萬(wàn)平方米）115.3%藍(lán)領(lǐng)公寓開(kāi)工建設(shè)并完成主體工程23.02萬(wàn)平方米，占目標(biāo)任務(wù)（21.6萬(wàn)平方米）106.6%拆遷安置房開(kāi)工建設(shè)并完成主體工程39.6萬(wàn)平方米，占目標(biāo)任務(wù)（37萬(wàn)平方米）110.8%均超額完成年度目標(biāo)任務(wù)。雪楓公園：積極配合公園管理單位，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)公園維護(hù)和后續(xù)管理工作，積極服務(wù)好公園配套用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亟M織好公園決算審計(jì)工作，確保公園建設(shè)畫(huà)上圓滿(mǎn)的句號(hào)。同時(shí)，還積極協(xié)助市水務(wù)局完成大運(yùn)河水利博物館選址，并積極做好規(guī)劃方案編制工作；優(yōu)質(zhì)高效地完成了商檢、海關(guān)大樓、古黃河濱水核心區(qū)、明城墻遺址保護(hù)等市政府實(shí)事項(xiàng)目規(guī)劃服務(wù)工作，促進(jìn)了項(xiàng)目的快速推進(jìn)。
4和諧團(tuán)隊(duì)創(chuàng)建效果顯著。
狠抓規(guī)劃干部隊(duì)伍建設(shè)，全力推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的同時(shí)。和諧團(tuán)隊(duì)的工作取得顯著成效。一是強(qiáng)化服務(wù)創(chuàng)新，行風(fēng)建設(shè)深入推進(jìn)。圍繞政（行）風(fēng)建設(shè)工作再上新臺(tái)階的工作目標(biāo)，不斷強(qiáng)化工作措施，重點(diǎn)圍繞創(chuàng)新服務(wù)理念，出臺(tái)了市規(guī)劃局免費(fèi)規(guī)劃報(bào)建服務(wù)實(shí)施辦法》市規(guī)劃局特別快車(chē)綠色通道服務(wù)制度》等四項(xiàng)規(guī)范規(guī)劃行政服務(wù)工作的新機(jī)制、新制度，著力提升服務(wù)水平，取得了實(shí)實(shí)在成效。上半年全市民主評(píng)議政（行）風(fēng)活動(dòng)中，局在15個(gè)行政執(zhí)法單位中排名第五，局市政規(guī)劃處在熱點(diǎn)崗位評(píng)議中排名第二。局駐行政服務(wù)中心窗口多次獲得“流動(dòng)紅旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是強(qiáng)化和諧發(fā)展，爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)扎實(shí)開(kāi)展。圍繞打造和諧社會(huì)、和諧規(guī)劃的工作目標(biāo)，以扶貧、雙擁、等工作為著力點(diǎn)，以競(jìng)爭(zhēng)考核為抓手，全力推進(jìn)爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)工作。扶貧工作中，以確立發(fā)展規(guī)劃、培育致富產(chǎn)業(yè)、實(shí)施實(shí)事幫扶和幫扶困難戶(hù)為工作重點(diǎn)，大力實(shí)施實(shí)施四大幫扶工程（規(guī)劃幫扶、科技幫扶、實(shí)事幫扶、貧困戶(hù)幫扶）已完成扶貧工作投入12萬(wàn)余元，較好地實(shí)現(xiàn)了扶貧工作目標(biāo)；雙擁工作中，進(jìn)一步強(qiáng)化與駐宿廣大官兵的聯(lián)系溝通，幫助解決他實(shí)際困難；工作中，以解決群眾的困難為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持做到有登記、有交辦、有責(zé)任人、有處理、有結(jié)果、有監(jiān)督”等“六個(gè)有”充分發(fā)揮規(guī)劃的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)職能，幫助群眾化解矛盾，處理問(wèn)題，并通過(guò)采取回訪、下訪、約訪等有效形式，深層次推進(jìn)問(wèn)題處理，得到群眾的充分肯定。三是強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)考核，隊(duì)伍建設(shè)逐步完善。干部隊(duì)伍建設(shè)中，全面引入競(jìng)爭(zhēng)考核機(jī)制，以此激發(fā)干部職工的創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)優(yōu)激情。完成了局機(jī)關(guān)中層干部輪崗工作，促進(jìn)了業(yè)務(wù)工作交流，激發(fā)了干部職工提升自我完善自我熱情；完成了部分分局局長(zhǎng)助理公推公選工作，進(jìn)一步完善了干部隊(duì)伍梯隊(duì)建設(shè)，使一部分年輕干部干事創(chuàng)業(yè)的激情得到充分調(diào)動(dòng)；實(shí)施了部分重要崗位工作人員的公開(kāi)招聘，引入了一批專(zhuān)業(yè)型年青人才，使得干部隊(duì)伍得到進(jìn)一步充實(shí)，促進(jìn)了各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作和服務(wù)工作的有效開(kāi)展。
二、理論學(xué)習(xí)和廉政建設(shè)
1理論學(xué)習(xí)
認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央和省市委重大戰(zhàn)略部署和方針政策，堅(jiān)持將理論學(xué)習(xí)和工作實(shí)踐有機(jī)結(jié)合。確保做到自身素質(zhì)和水平的與時(shí)俱進(jìn)。堅(jiān)持做到自學(xué)與制度化學(xué)習(xí)緊密結(jié)合”學(xué)習(xí)與交流緊密結(jié)合”認(rèn)真抓好規(guī)劃專(zhuān)業(yè)理論和管理知識(shí)自學(xué)的基礎(chǔ)上，積極參加市委中心組學(xué)習(xí)活動(dòng)，全面領(lǐng)會(huì)和掌握黨的十七大、十七屆三中全會(huì)精神；制定了市規(guī)劃局制度化學(xué)習(xí)機(jī)制，組織開(kāi)展了黨組中心組學(xué)習(xí)、辦公會(huì)學(xué)法、菜單式學(xué)習(xí)等多種長(zhǎng)期性、制度性、剛性的學(xué)習(xí)活動(dòng)；學(xué)習(xí)活動(dòng)中，還堅(jiān)持學(xué)以致用，加強(qiáng)調(diào)查研究，先后完成了新加坡城市規(guī)劃與建設(shè)的考察報(bào)告》桂林“兩江四湖”考察報(bào)告》增強(qiáng)中心城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)問(wèn)題研究》等多篇論文，并先后兩次在市委黨校組織的干部培訓(xùn)班上就自身學(xué)習(xí)成果及工作體會(huì)作了講座。
2廉政建設(shè)
全面開(kāi)展黨風(fēng)廉政建設(shè)工作。制度建設(shè)方面，始終堅(jiān)持“兩手抓”積極履行“一崗雙責(zé)”作為第一責(zé)任人。先后組織制定了市規(guī)劃局黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制實(shí)施辦法》市規(guī)劃局黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制報(bào)告制度》市規(guī)劃局黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制檢查考核辦法》市規(guī)劃局黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任追究暫行辦法》對(duì)黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任機(jī)制進(jìn)行了全面調(diào)整完善，進(jìn)一步明確了責(zé)任制落實(shí)機(jī)制和具體措施；教育學(xué)習(xí)方面，組織干部職工開(kāi)展了解放思想能形成，推動(dòng)落實(shí)好快干”大討論活動(dòng)、洪澤湖農(nóng)場(chǎng)接受警示教育活動(dòng)和市規(guī)劃系統(tǒng)反腐倡廉專(zhuān)項(xiàng)警示教育活動(dòng)，經(jīng)常組織各種案例教育，做到警鐘常鳴，確保全局干部隊(duì)伍不出問(wèn)題；推進(jìn)廉政文化建設(shè)方面，以廉政文化進(jìn)機(jī)關(guān)、進(jìn)行業(yè)活動(dòng)為重點(diǎn)，深入推進(jìn)廉政文化建設(shè)。出臺(tái)了關(guān)于在全局領(lǐng)導(dǎo)干部中開(kāi)展“讀廉文、思廉政”廉文薦讀活動(dòng)的意見(jiàn)》編制印發(fā)了11期廉文，供干部職工學(xué)習(xí)；加強(qiáng)干部廉政建設(shè)方面，組織中層以上干部開(kāi)展了公開(kāi)述職述廉活動(dòng)，并先后組織召開(kāi)了兩次黨組中心組民主生活會(huì)，分析研究干部廉潔自律管理工作；落實(shí)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)構(gòu)派駐統(tǒng)一管理方面，自覺(jué)接受監(jiān)督并著力加強(qiáng)干部選拔任用、資金運(yùn)行、國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、黨務(wù)與政務(wù)公開(kāi)、領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律及黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制落實(shí)等六個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)和部位的監(jiān)督管理，取得了顯著成效，黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作得到進(jìn)一步增強(qiáng)。此基礎(chǔ)上，本人也認(rèn)真執(zhí)行黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制報(bào)告制度和領(lǐng)導(dǎo)干部個(gè)人重大事項(xiàng)報(bào)告制度等有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持做到胸襟坦蕩，對(duì)組織、對(duì)領(lǐng)導(dǎo)從不隱瞞個(gè)人任何問(wèn)題。
【關(guān)鍵詞】住房制度；保障性住房；澳大利亞
Abstract：Housing system is the overall laws, regulations and policies of construction, distribution, exchange, management and many other aspects of housing, with intent of satisfying the basic residential need of people. It is a system of great importance to people’s welfare and social development. Looking into the advanced housing systems of Australia can provide essential reference about how to further develop China’s housing industry and to fully guarantee people’s residency right. Beginning with the basic concept of housing, the paper provides related policy suggestions for the future development of China’s housing system.
Keywords：housing system；housing support；Australia
1.緒論
1.1 本論文的背景和意義
住房問(wèn)題是人類(lèi)生存最基本的問(wèn)題，也是促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的重要條件。
住房制度是指包括有關(guān)住房的建設(shè)、分配、交換、管理等方面的法律、法規(guī)及政策等調(diào)整有關(guān)各方的關(guān)系并約束其行為的規(guī)范，是社會(huì)為居民提供滿(mǎn)足其基本生活所需住房的制度安排。住房制度具有以下屬性：
效率性。政府的住房制度必須提高住房的使用效率以保證政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
公平性。住房是保障社會(huì)成員生存的必需品，是一項(xiàng)重要的人權(quán)。
社會(huì)性。住房問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)安定、政治穩(wěn)定和人們的社會(huì)權(quán)利。
1.2 本論文的主要方法和結(jié)構(gòu)安排
本文主要采取橫向比較的方法，將澳大利亞的相對(duì)完善的住房制度與我國(guó)的住房制度相比較，從而為我國(guó)住房保障的制度的完善提出建設(shè)性意見(jiàn)，促進(jìn)我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本文希望通過(guò)改善我國(guó)的住房保障制度促進(jìn)社會(huì)和諧，提高國(guó)民生活質(zhì)量和幸福度。
本文從住房制度的理念和屬性開(kāi)始，明確基本概念。然后詳細(xì)剖析澳大利亞的相對(duì)完善的住房制度，接著分析我國(guó)住房保障制度的現(xiàn)狀和以及存在的問(wèn)題，提出建設(shè)性意見(jiàn)。
2.澳大利亞住房制度
2.1 基本情況介紹
澳大利亞國(guó)土面積達(dá)7692000平方公里，人口數(shù)量為2250萬(wàn)人，人口密度僅為2.9人/平方公里，是一個(gè)地廣人稀的國(guó)家。由于該國(guó)政府堅(jiān)持不懈的努力，如今澳大利亞已發(fā)展成全球住房條件最好的國(guó)家之一，人均住房達(dá)1.67間。
住房在澳大利亞屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品 ，具有有限的非競(jìng)爭(zhēng)性或有限的非排他性，介于純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間。在澳大利亞，住房的供給采取政府和市場(chǎng)共同分擔(dān)的原則。
澳大利亞居民的住房分3種，自主私房、私人出租和公房出租。各自占比分別為70%， 20%和10%。
2.2 普通居民住房制度
2.2.1 住房補(bǔ)貼政策和稅收政策
凡是澳大利亞公民或者在澳有居留權(quán)的居民在2001～2002年構(gòu)建新房這，政府對(duì)每一次購(gòu)房者一次性補(bǔ)貼14000澳元，購(gòu)買(mǎi)舊房者，補(bǔ)貼7000澳元，有力地促進(jìn)了居民的住房投資和消費(fèi)。
稅收方面，政府特別規(guī)定，住房抵押貸款利息可以從年收入中扣除，減少個(gè)人所得稅的納稅基數(shù)；租金收入扣除房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地價(jià)稅等各種成本后的凈收入，可以在扣除房屋折舊之后，再加入到所得收入。
2.2.2 房地產(chǎn)金融體系與住房抵押貸款
除了一般商業(yè)銀行，各地還有專(zhuān)門(mén)運(yùn)用政府退休金和其他基金的私人財(cái)物公司提供住房抵押貸款。在澳大利亞，首次購(gòu)房時(shí)抵押貸款最多可貸到房?jī)r(jià)的95%。第二次購(gòu)房，抵押貸款可貸到房?jī)r(jià)的110%（包括律師費(fèi)、印花稅），而且購(gòu)房者還可以用首次購(gòu)的房再抵押。抵押貸款的還貸期限一般為20～25年。另外，在不影響房屋買(mǎi)賣(mài)交易且辦理好了抵押物更換手續(xù)的前提下，購(gòu)房者還可以追加貸款數(shù)額。
2.2.3 購(gòu)買(mǎi)土地自行建造
澳大利亞的土地分為國(guó)有和私有兩種，通過(guò)拍賣(mài)的形式，任何企業(yè)或個(gè)人都可以購(gòu)得國(guó)有或私有的土地。澳大利亞政府規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)土地不能貸款，必須使用自有資金。土地出售給個(gè)人以后，政府收取一定的地價(jià)稅和服務(wù)費(fèi)，用于公共服務(wù)。開(kāi)發(fā)商要將擬建造房屋的設(shè)計(jì)圖、施工圖等相關(guān)資料送交當(dāng)?shù)貐^(qū)政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)之后，還需征求鄰居意見(jiàn)才能開(kāi)始建造。
2.3 保障性住房制度
針對(duì)不同的社會(huì)階層，澳大利亞政府制定了一系列不同的住房資助計(jì)劃。根據(jù)住房資助法案，聯(lián)邦政府與各州簽訂住房協(xié)議，并借此實(shí)施住房資助是澳大利亞住房資助的一個(gè)重要特征。
2.3.1 公共住房計(jì)劃
政府住房資助主要采用公共住房計(jì)劃的方式。這些由政府興建和管理的公共住房受聯(lián)邦與州住房協(xié)議的資助，用于為無(wú)力承擔(dān)私人市場(chǎng)買(mǎi)房費(fèi)用的中低收入者提供住房。這項(xiàng)計(jì)劃的資助者是國(guó)家、州和區(qū)，管理者是州和區(qū)政府。
2.3.2 社區(qū)住房計(jì)劃
社區(qū)住房計(jì)劃旨在為低收入者和有特殊要求的住戶(hù)提供出租住宅，它的管理者是包括地方政府、教會(huì)和慈善機(jī)構(gòu)在內(nèi)的社區(qū)的非盈利性組織來(lái)管理。能夠得到社區(qū)住宅的人是那些符合公共住宅要求但又需要社區(qū)管理組織提供一些優(yōu)惠照顧的人群。
社區(qū)出租住宅與公共出租住宅的區(qū)別在于基金和所有權(quán)。社區(qū)出租住宅的租用分和管理不僅僅只是政府的責(zé)任。相比較于僅受聯(lián)邦與州住房協(xié)議的資助的公共出租住宅，社區(qū)住宅資助的來(lái)源更加廣泛，它通過(guò)一系列計(jì)劃來(lái)提供。
2.3.3 土著住房計(jì)劃
聯(lián)邦與州住房協(xié)議規(guī)定的公共住房、社區(qū)住房、私人租用資助計(jì)劃、自購(gòu)住宅資助計(jì)劃、緊急收容計(jì)劃、自購(gòu)住宅資助計(jì)劃以及一些州和區(qū)的計(jì)劃等都為澳大利亞的土著居民和托雷斯海峽島民提供了住房保障和補(bǔ)貼。除了上述計(jì)劃外，還有一些專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（如社區(qū)管理的土著住宅，土著居民和托雷斯海峽島民委員會(huì)資助計(jì)劃，土著居民租用住房計(jì)劃）用于滿(mǎn)足澳大利亞土著居民們的需求。
2.3.4 自購(gòu)住宅或住宅所有權(quán)資助計(jì)劃
儲(chǔ)蓄存款資助和抵押貸款減免構(gòu)成了自購(gòu)住宅或住宅所有權(quán)資助計(jì)劃，這一計(jì)劃極大的促成了居民購(gòu)買(mǎi)的交易行為的實(shí)現(xiàn)。1998到1999年的一年時(shí)間里，澳大利亞的新住戶(hù)共獲得19000例自購(gòu)住宅資助。
2.3.5 私人租金資助計(jì)劃
私人租金資助旨在為在私人租賃市場(chǎng)租住住宅的居民提供幫助，該計(jì)劃主要采用兩方式：
聯(lián)邦租金資助計(jì)劃。這是一個(gè)補(bǔ)充性的資助計(jì)劃，旨在為在私人租賃市場(chǎng)上支付的租金超過(guò)一定額度的居民提供幫助。
私人租用資助計(jì)劃。該計(jì)劃由州政府提供，具體實(shí)現(xiàn)方式包括以下三種租金資助，證券資助和其他資助方式。
3.我國(guó)住房制度存在的問(wèn)題及澳大利亞經(jīng)驗(yàn)帶來(lái)的啟示
3.1 我國(guó)住房制度改革中存在的問(wèn)題
我國(guó)缺少完善的住房消費(fèi)市場(chǎng)，缺少充分發(fā)展的住房租賃市場(chǎng)。我國(guó)住房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)異常繁榮，而住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展卻明顯緩慢。除了對(duì)極少數(shù)最低收入家庭提供住房租金補(bǔ)貼，政府沒(méi)有采取措施來(lái)幫助大多數(shù)居民進(jìn)行租房消費(fèi)。另外租賃市場(chǎng)的租金和租期易變，我國(guó)并沒(méi)有形成穩(wěn)定的長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)。另外中介市場(chǎng)的不規(guī)范又使得租賃市場(chǎng)的摩擦成本大大增加。
我國(guó)的住房供給存在結(jié)構(gòu)性不足。如何才能有效的滿(mǎn)足多層次、多樣化的居民住房需求是解決我國(guó)住房問(wèn)題的核心。我國(guó)的住房供給不合理，中低收入者買(mǎi)不到房的同時(shí)又存在著大量高檔住房閑置的情況。
我國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度過(guò)于快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民收入的增長(zhǎng)水平。1998年至今，我國(guó)房?jī)r(jià)就踏上了高速增長(zhǎng)的道路。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般介于1.8:1到5.5:1之間；而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)介于3:1和6:1之間。而在我國(guó)，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了10:1到15:1的水平，房?jī)r(jià)明顯超出了居民的承受范圍。
維持中低收入者基本生存保障是經(jīng)濟(jì)適用房的政策目的。而我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房卻違背了經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，使經(jīng)濟(jì)適用房變得不經(jīng)濟(jì)，且受益人群發(fā)生了轉(zhuǎn)變。我國(guó)許多經(jīng)濟(jì)適用住房的面積越來(lái)越大，違背了經(jīng)濟(jì)適用房的本來(lái)目的――公平。許多高收入的家庭通過(guò)走關(guān)系、送紅包等不正當(dāng)途徑購(gòu)買(mǎi)提供給中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房，侵占了他們的利益，出現(xiàn)了“福利倒置”現(xiàn)象。
3.2 澳大利亞的經(jīng)驗(yàn)給我國(guó)帶來(lái)的啟示
政府干預(yù)應(yīng)將強(qiáng)制性與靈活性相結(jié)合。政府的適當(dāng)干預(yù)當(dāng)然是必要的，同時(shí)隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府也要靈活多變的地采取干預(yù)策略，因時(shí)制宜因地制宜。在住房嚴(yán)重短缺供不應(yīng)求的時(shí)期，國(guó)家應(yīng)采取租房補(bǔ)貼、建房補(bǔ)貼、購(gòu)房貼息、獎(jiǎng)勵(lì)等干預(yù)政策對(duì)供求雙方給予直接的幫助和扶持。在住房最供不應(yīng)求的時(shí)期，政府甚至可以極直接投資建房、用行政命令控制租金。在住房供求趨于平衡的時(shí)期，人們的可支配收入也開(kāi)始增加。這個(gè)時(shí)候，政府逐步減少干預(yù)，逐步從住房領(lǐng)域中退出。
政府干預(yù)不能不遵循市場(chǎng)機(jī)制的規(guī)律。作為一個(gè)不完全市場(chǎng)，住房市場(chǎng)無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。由于市場(chǎng)機(jī)制的有限性的制約，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制是不夠的，政府干預(yù)是必須的。政府干預(yù)不是要取代市場(chǎng)機(jī)制，而是對(duì)市場(chǎng)失靈的狀況和市場(chǎng)不能調(diào)節(jié)的領(lǐng)域的彌補(bǔ)和修正。就我國(guó)來(lái)說(shuō)，我國(guó)應(yīng)該把有形手和無(wú)形手相結(jié)合，在尊重市場(chǎng)機(jī)制的前提下，大力完善住房市場(chǎng)體系的建設(shè)、調(diào)控住房市場(chǎng)供求，對(duì)住房投資和消費(fèi)給以金融支持，分層次保障社會(huì)成員住房權(quán)。
我國(guó)政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房供應(yīng)，建立規(guī)范的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房保障制度的監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)適用房的建造要嚴(yán)格按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的要求建造，不能有超過(guò)規(guī)定面積的經(jīng)濟(jì)適用放出現(xiàn)。同時(shí)，我國(guó)還應(yīng)加強(qiáng)法律治理，構(gòu)建完備的相關(guān)法律制度體系。
引導(dǎo)居民建立合理的住房消費(fèi)觀念。租房和買(mǎi)房都是住房消費(fèi)的合理形式，并沒(méi)有孰好孰壞，只要適合自己就好。在我國(guó)住房制度改革過(guò)程中，我們要進(jìn)行大力的輿論宣傳，使居民改變住房消費(fèi)觀念，選擇適合自己的形式。
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關(guān)鍵詞:資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)管理次貸危機(jī)
1、引言
資產(chǎn)證券化無(wú)疑是過(guò)去20多年來(lái)最重要的金融創(chuàng)新,但它在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也加劇了信息不對(duì)稱(chēng),累積了金融風(fēng)險(xiǎn)。自次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái),對(duì)其帶來(lái)的蝴蝶效應(yīng)和短時(shí)間內(nèi)波及到全球性的金融危機(jī),經(jīng)濟(jì)界的精英們?cè)会樢?jiàn)血的指出,這是緣于美國(guó)高度發(fā)達(dá)的“資產(chǎn)證券化”。面對(duì)不知道何時(shí)才能結(jié)束的次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴,讓我們對(duì)房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)生了質(zhì)疑:是否這一金融創(chuàng)新工具在實(shí)踐過(guò)程中還有許多鮮為人知的紕漏和不足,美國(guó)次貸證券化的過(guò)程中是否做好了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制?回答這個(gè)問(wèn)題,重溫美國(guó)次貸證券化的過(guò)程,并對(duì)后危機(jī)時(shí)代中國(guó)的資產(chǎn)證券化進(jìn)行思考,警示我們?cè)谧非筚Y產(chǎn)使用率高效化的同時(shí),不能忽視其潛在的風(fēng)險(xiǎn),無(wú)疑是很有必要的。
2、 次貸危機(jī)的傳導(dǎo)鏈
次貸危機(jī)的全稱(chēng)是次級(jí)房貸危機(jī),指因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融動(dòng)蕩。在美國(guó),房屋按揭貸款可以按照借款人的信用和其他因素被分成:優(yōu)質(zhì)(prime)、類(lèi)優(yōu)(alternative)、次貸(subprime)。次貸是對(duì)信用記錄比較差(有遲付、破產(chǎn)之類(lèi)的欠佳信用記錄)、信用記錄不全、月收入沒(méi)有達(dá)到住房抵押貸款申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、負(fù)債與收入的比例可能偏高的那些人發(fā)放的貸款。而次貸經(jīng)過(guò)投資銀行的復(fù)雜的金融工程“加工”,貸款就變成證券,其中債務(wù)抵押債券CDO(collateralized debt obligation)是其典型代表,以次貸為標(biāo)的的衍生證券可以在全球的金融市場(chǎng)中打包整體或部分出售。
2.1 導(dǎo)致次貸危機(jī)發(fā)生的原因概述
次貸危機(jī)波及全球的原因有很多,國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)次貸危機(jī)爆發(fā)的根源自爆發(fā)之初就進(jìn)行了有益的探尋:中國(guó)人民大學(xué)的杜厚文、初春莉[1]認(rèn)為美國(guó)房?jī)r(jià)的下跌和利率的升高,導(dǎo)致次級(jí)貸款人大量違約,使風(fēng)險(xiǎn)由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)依次轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)投資者,是美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)產(chǎn)生并蔓延的直接原因。而虛擬經(jīng)濟(jì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹,產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫終將破滅,是次貸危機(jī)產(chǎn)生的根本原因。建銀國(guó)際有限公司劉賓[2]認(rèn)為,在次貸證券化鏈條中,沒(méi)有管理好各個(gè)環(huán)節(jié)的道德風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)很重要的原因。次級(jí)按揭貸款是次貸危機(jī)的基礎(chǔ),但是經(jīng)過(guò)頻繁的包裝與證券化,最終的債券、投資者與基礎(chǔ)資產(chǎn)隔離的越來(lái)越遠(yuǎn)。CDO的資產(chǎn)組合不同于傳統(tǒng)的資產(chǎn)支持證券ABS(asset-backed securities),傳統(tǒng)的ABS資產(chǎn)組合中資產(chǎn)是同質(zhì)的,而CDO的資產(chǎn)組合則是包括ABS、住宅抵押貸款支持證券MBS(mortgage-backed securities)、垃圾債券、新興市場(chǎng)債券、銀行貸款等固定收益率的分散組合。對(duì)CDO產(chǎn)品的強(qiáng)烈追捧刺激了全球CDO市場(chǎng)的發(fā)展,反過(guò)來(lái)帶動(dòng)了對(duì)次級(jí)抵押貸款這種高風(fēng)險(xiǎn)高收益產(chǎn)品需求。但如果這條鏈條最原始的次級(jí)抵押借款人出現(xiàn)還款問(wèn)題,則整個(gè)鏈條都會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題。
2.2次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制
為了看清資產(chǎn)證券化在次貸危機(jī)中的影響,本文先對(duì)導(dǎo)致次貸危機(jī)的因素進(jìn)行一個(gè)全面的梳理(如圖一)。研究的角度主要是資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)與管理。
2.2.1貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)
從資產(chǎn)證券化的程序可以看到,貸款從發(fā)放機(jī)構(gòu)剝離到充當(dāng)特殊目的載體的信托機(jī)構(gòu)(簡(jiǎn)稱(chēng)SPV)后,這些充當(dāng)特殊目的載體的信托機(jī)構(gòu)被設(shè)計(jì)成一道防火墻:一方面,它保護(hù)了在貸款機(jī)構(gòu)出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難時(shí),任何債權(quán)人也無(wú)法對(duì)這批剝離出去的證券化貸款提出追索要求,資產(chǎn)被置于貸款人的破產(chǎn)程序之外;另一方面,當(dāng)這批證券化的資產(chǎn)后來(lái)發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)、無(wú)法償付本息時(shí),最終投資者也不得向貸款人追索求償。正因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化中的這種“真實(shí)銷(xiāo)售”的設(shè)計(jì),貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的受益與它所發(fā)放的貸款的風(fēng)險(xiǎn)被隔離開(kāi)來(lái),使得貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的權(quán)利與責(zé)任不再對(duì)等,貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移至債券的投資者。尤其在特殊目的機(jī)構(gòu)和證券化的最終投資者對(duì)貸款質(zhì)量信息不對(duì)稱(chēng)的情況下,貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)更有發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī),不去仔細(xì)甄別借款人的資信和償還能力,不顧資信地不斷審批次級(jí)住房抵押貸款的欲望會(huì)自然膨脹。
2.2.2 投資銀行
購(gòu)買(mǎi)了MBS的投資銀行,在利益的驅(qū)使下又進(jìn)一步以抵押貸款為支持向保險(xiǎn)公司、對(duì)沖基金、養(yǎng)老基金出售CDO。在此基礎(chǔ)上又進(jìn)一步發(fā)展出合成型CDO、CDO的平方甚至CDO的立方等等,這一類(lèi)證券化產(chǎn)品已經(jīng)使投資者距離次級(jí)貸款初始借款人太遠(yuǎn),結(jié)構(gòu)過(guò)于復(fù)雜,這一方面導(dǎo)致CDO市場(chǎng)缺乏足夠的透明度和流動(dòng)性,對(duì)這些產(chǎn)品的資產(chǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值知之甚少的投資者過(guò)分依賴(lài)于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出的信用評(píng)級(jí)結(jié)果;另一方面又使得定價(jià)和評(píng)級(jí)所依賴(lài)的復(fù)雜的數(shù)學(xué)模型準(zhǔn)確性堪疑,出現(xiàn)價(jià)格失真,使得這種建立在次級(jí)抵押貸款基礎(chǔ)上的信用衍生品大樓越來(lái)越高,經(jīng)過(guò)多次打包重組后,形成巨大的“次貸”衍生品泡沫市場(chǎng)。
2.2.3 資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)
資信評(píng)級(jí)公司的失誤對(duì)市場(chǎng)造成的負(fù)面影響尤為明顯。其原因有三:一是由于信息不對(duì)稱(chēng),抵押貸款證券化產(chǎn)品的投資者并不掌握借款人的信用信息,且抵押貸款被多次分拆、打包、分層,借款人信用信息完全掩蓋在各種結(jié)構(gòu)性安排之中,投資者完全依賴(lài)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)該產(chǎn)品的評(píng)級(jí)結(jié)果。而信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)借款人信息也不如貸款機(jī)構(gòu)了解得全面和及時(shí),其評(píng)級(jí)結(jié)果不可能及時(shí)、準(zhǔn)確地反映借款人信用變動(dòng)情況。二是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也不擁有抵押貸款的歷史信息,在評(píng)級(jí)方法及準(zhǔn)確性方面,不同的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、同一機(jī)構(gòu)不同部門(mén)之間存在巨大差異。三是華爾街的交易越來(lái)越依賴(lài)電腦和模型評(píng)估來(lái)從事復(fù)雜的證券交易。評(píng)級(jí)公司給出的評(píng)級(jí)結(jié)果是一個(gè)重要變量,如果評(píng)級(jí)方法及結(jié)果出現(xiàn)問(wèn)題,就可能導(dǎo)致證券交易的定價(jià)模型產(chǎn)生嚴(yán)重缺陷。導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),動(dòng)搖市場(chǎng)的信用基礎(chǔ)。
3、風(fēng)險(xiǎn)控制缺失的深層次原因分析
通過(guò)以上的分析可以看出,次貸危機(jī)的源頭在于商業(yè)銀行和貸款公司的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制放松,但是若沒(méi)有資產(chǎn)證券化和金融創(chuàng)新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的放大,即使投行的高杠桿操作也不會(huì)產(chǎn)生如此大的破壞力,次貸危機(jī)將僅僅是一場(chǎng)信用危機(jī),遠(yuǎn)不會(huì)造成今天這種使美國(guó)面臨金融系統(tǒng)崩潰、全球陷入經(jīng)濟(jì)衰退的危險(xiǎn)局面。本文認(rèn)為次貸危機(jī)爆發(fā)的深層次原因可以從兩方面進(jìn)行探討:一是原始資金池的信用風(fēng)險(xiǎn),二是證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
3.1原始資金池的信用風(fēng)險(xiǎn)
3.1.1系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就是宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),次貸中表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫和加息周期的到來(lái)。美國(guó)次貸危機(jī)的形成過(guò)程中,包括所有的金融機(jī)構(gòu)、投資者都錯(cuò)誤的估計(jì)了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),過(guò)分樂(lè)觀地看待美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)也沒(méi)有做好風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備的計(jì)提工作。以新世紀(jì)金融公司為例,公司對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)缺乏準(zhǔn)確判斷,違約風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金計(jì)提不足,當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入熊市時(shí),違約就成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),最終導(dǎo)致破產(chǎn)的下場(chǎng)。
3.1.2非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是與借款人的信用狀況聯(lián)系密切的風(fēng)險(xiǎn),是由于原始借款人的還款能力存在問(wèn)題而引發(fā)的違約風(fēng)險(xiǎn)。由于不同的信用等級(jí)享受不同的貸款利率,而次級(jí)貸大部分是針對(duì)信用低下,收入證明缺失,負(fù)債較重的人,其利率比優(yōu)惠利率高2%到3%,當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時(shí),次級(jí)貸款借款人相對(duì)于優(yōu)質(zhì)貸款借款人有著明顯較高的違約率,因此,美國(guó)的次貸資金池存在著非常嚴(yán)重的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),即信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.2證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)
3.2.1破產(chǎn)隔離風(fēng)險(xiǎn)
美國(guó)大部分次貸資產(chǎn)打包出售給了SPV,即“真實(shí)銷(xiāo)售”,成功地實(shí)現(xiàn)了第一層的破產(chǎn)隔離,但是第二層的破產(chǎn)隔離卻沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。為了獲得更高的利潤(rùn),SPV會(huì)自己保留低級(jí)別證券,或者對(duì)低級(jí)別的證券保留贖回權(quán),這些低級(jí)別的證券具有很高的風(fēng)險(xiǎn),很多都沒(méi)有經(jīng)過(guò)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)。如此的機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)導(dǎo)致SPV的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有實(shí)現(xiàn)SPV的完全破產(chǎn)隔離導(dǎo)致了資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的失敗。當(dāng)次貸借款人大量違約時(shí),就出現(xiàn)了SPV的破產(chǎn)現(xiàn)象。
3.2.2信用級(jí)風(fēng)險(xiǎn)
美國(guó)次貸證券化中運(yùn)用的內(nèi)部增級(jí)手段主要是優(yōu)先/次級(jí)證券安排,在次貸中表現(xiàn)為優(yōu)先檔證券、中間檔證券和股權(quán)證券。這種設(shè)計(jì)的直接結(jié)果就是,原始基礎(chǔ)資產(chǎn)池的違約風(fēng)險(xiǎn)集中在了只占20%的低級(jí)證券當(dāng)中,使這部分證券的風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。由于風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中,低級(jí)證券抗風(fēng)險(xiǎn)能力嚴(yán)重不足,最終還是會(huì)影響到高級(jí)證券的償付,無(wú)法實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信用增級(jí)的目的。
3.2.3金融衍生品的杠桿風(fēng)險(xiǎn)
資產(chǎn)證券化把原本集中在金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn),分散到了整個(gè)資本市場(chǎng)。資產(chǎn)證券化并不能消除風(fēng)險(xiǎn),只能分散風(fēng)險(xiǎn)。多次證券化和衍生金融工具的使用使得資產(chǎn)證券化的整個(gè)過(guò)程更加撲朔迷離,證券化的參與方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房貸信用風(fēng)險(xiǎn)的影響界面和影響深度的估計(jì)和監(jiān)控變得十分困難,次貸的原始信用風(fēng)險(xiǎn)獲得無(wú)限的放大。證券化的這一特點(diǎn)造成嚴(yán)重后果:證券化在將地方和全球資本市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的同時(shí)加強(qiáng)了次貸信用風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)性。這種相關(guān)性導(dǎo)致次級(jí)房貸危機(jī)所觸發(fā)的其他風(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng),使次級(jí)房貸由行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移為廣泛的清償風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)。
4、降低資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)的操作策略
次貸危機(jī)的爆發(fā),表明通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式將次級(jí)貸款變?yōu)榇渭?jí)抵押貸款債券這一金融創(chuàng)新工具,在推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,減少住房貸款機(jī)構(gòu)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也加劇了信息不對(duì)稱(chēng),累積了金融風(fēng)險(xiǎn),使得以信用為基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化這一金融衍生工具放大了危機(jī)的作用范圍,同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理也提出了更高的要求。
4.1降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),建立宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警機(jī)制
在資產(chǎn)池的構(gòu)造上,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)時(shí)應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的原則,先優(yōu)質(zhì)后劣質(zhì)。不宜在起步階段就選用信用風(fēng)險(xiǎn)大、現(xiàn)金流不穩(wěn)定的資產(chǎn),因?yàn)榉莾?yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)現(xiàn)金流重組、信用增級(jí)的要求比較高,對(duì)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可控性較低,不利于風(fēng)險(xiǎn)控制。同時(shí),商業(yè)銀行應(yīng)建立宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)的預(yù)警機(jī)制,控制潛在理性違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑,市場(chǎng)開(kāi)始不景氣的時(shí)候或者是預(yù)測(cè)到不遠(yuǎn)的將來(lái)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)可能受政策或其他因素影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢(shì)時(shí),商業(yè)銀行應(yīng)減少貸款的發(fā)放。加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制,提高貸款的標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格審查貸款人的資格,防止借款人違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
4.2加強(qiáng)信貸資產(chǎn)證券化的信息披露
基礎(chǔ)資產(chǎn)池概況、基礎(chǔ)資產(chǎn)池信用風(fēng)險(xiǎn)分析、基礎(chǔ)資產(chǎn)池加權(quán)平均信用等級(jí)情況和現(xiàn)金流分析及壓力測(cè)試是投資者認(rèn)識(shí)投資產(chǎn)品,分析風(fēng)險(xiǎn),做出決策的重要依據(jù)。要逐漸加大對(duì)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的普及與宣傳力度,只有透明、并且完善的信息披露,讓投資者在購(gòu)買(mǎi)之前就清楚地知道自己面臨著什么樣的可能性,讓投資者自己判斷和選擇在其風(fēng)險(xiǎn)承受范圍內(nèi)的資產(chǎn),那么即使損失也不至于引致恐慌性拋售。
4.3加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)制度
次貸危機(jī)讓我們認(rèn)識(shí)到中立、客觀的評(píng)級(jí)對(duì)于投資者的重要性,尤其對(duì)于一些結(jié)構(gòu)、定價(jià)復(fù)雜,透明度和流動(dòng)性不高的證券化產(chǎn)品。合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,就不能只看重眼前利益,而應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為重,從根本上加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)制度。
4.4加強(qiáng)金融監(jiān)管
市場(chǎng)不是萬(wàn)能的,監(jiān)管起著重要作用。就監(jiān)管而言:(1)在當(dāng)前以混業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管為特征的監(jiān)管體系下,應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)分業(yè)監(jiān)管基礎(chǔ)上的金融合作監(jiān)管,完善對(duì)監(jiān)管者的再監(jiān)管,提高金融監(jiān)管的有效性,進(jìn)而提高金融市場(chǎng)運(yùn)行的效率。(2)監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立高效協(xié)調(diào)的快速反應(yīng)機(jī)制,提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力,加強(qiáng)與市場(chǎng)的溝通,有效防范和管理風(fēng)險(xiǎn)。(3)不斷優(yōu)化監(jiān)管規(guī)則,加強(qiáng)金融創(chuàng)新監(jiān)管。適當(dāng)提高金融創(chuàng)新產(chǎn)品的資金要求,提高結(jié)構(gòu)信貸和證券化產(chǎn)品的資本充足率,有效控制創(chuàng)新產(chǎn)品的非理性擴(kuò)張。(4)強(qiáng)化功能性監(jiān)管和統(tǒng)一監(jiān)管,建立有效的功能性監(jiān)管體系,對(duì)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的同類(lèi)型的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管,以減少監(jiān)管的盲區(qū),提高監(jiān)管的效率。(5)注重金融監(jiān)管的國(guó)際合作,加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)跨境監(jiān)管。以加強(qiáng)對(duì)跨境資本流動(dòng)的監(jiān)管,穩(wěn)步有序地推進(jìn)金融開(kāi)放。
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2002年6月應(yīng)加拿大樓宇貸款保險(xiǎn)及房屋署（CMHC）和美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）的邀請(qǐng)，以外事司司長(zhǎng)李先逵、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)兼住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主任沈建忠為正副團(tuán)長(zhǎng)的建設(shè)部赴美國(guó)、加拿大住宅產(chǎn)業(yè)考察團(tuán)一行10人，對(duì)美國(guó)、加拿大住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了為期兩周的訪問(wèn)、交流和考察活動(dòng)。此次考察目的主要有三個(gè)方面，一是參加第九屆國(guó)際住房與住房保障制度大會(huì)，宣傳中國(guó)政府改革開(kāi)放以來(lái)住宅建設(shè)所取得的成就，與國(guó)際社會(huì)廣泛交流，學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家在推動(dòng)住房建設(shè)與住房保障方面的經(jīng)驗(yàn)。二是加強(qiáng)與美國(guó)、加拿大住房建設(shè)管理部門(mén)交流與合作，就中加、中美住宅建設(shè)合作項(xiàng)目事宜進(jìn)一步磋商，促進(jìn)合作項(xiàng)目的順利進(jìn)展。三是學(xué)習(xí)和考察美、加在促進(jìn)住宅技術(shù)進(jìn)步，發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方面的成功經(jīng)驗(yàn)。訪問(wèn)、考察期間受到了加拿大CMHC、美國(guó)HUD、美國(guó)商務(wù)部（DOC）、全美住宅建造商協(xié)會(huì)（NAHB）及兩國(guó)住宅技術(shù)研究機(jī)構(gòu)、技術(shù)服務(wù)企業(yè)的熱情款待，并進(jìn)行了深入細(xì)致的交流和考察。
一、國(guó)際住房與住房保障制度大會(huì)的基本情況
6月2日-6日，代表團(tuán)參加了在加拿大班夫舉辦的第九屆國(guó)際住房與住房保障制度大會(huì)。本次大會(huì)由加拿大阿爾伯達(dá)省新建住宅保障項(xiàng)目組織主辦，加拿大CMHC特別支持。該大會(huì)每三年舉辦一次，旨在加強(qiáng)國(guó)際間在住房保障制度方面的合作與經(jīng)驗(yàn)交流。參加此次大會(huì)有來(lái)自中國(guó)、美國(guó)、加拿大、英國(guó)、荷蘭、法國(guó)、德國(guó)、日本等17個(gè)國(guó)家代表200多人，各國(guó)代表圍繞住房建設(shè)與住房保障分別介紹了各國(guó)的進(jìn)展情況。我代表團(tuán)長(zhǎng)李先逵在大會(huì)上作了題為"中國(guó)住房發(fā)展與住房政策保障"報(bào)告，介紹了中國(guó)政府在改善人居環(huán)境和居住條件方面的作用和所取得的成果，并詳細(xì)介紹了中國(guó)政府在培育住宅消費(fèi)市場(chǎng)、加快住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的方針政策措施。代表團(tuán)副團(tuán)長(zhǎng)沈建忠在大會(huì)上作了題為"中國(guó)住宅建設(shè)與住宅質(zhì)量保障"報(bào)告，介紹了中國(guó)住宅建設(shè)取得的成就、住宅建設(shè)的發(fā)展前景及住宅建設(shè)的質(zhì)量保障體系，著重介紹中國(guó)政府在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量方面所做的努力。大會(huì)發(fā)言取得較好的效果，使國(guó)際社會(huì)對(duì)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了較全面的了解，為加強(qiáng)國(guó)際交流與合作創(chuàng)造了新的機(jī)遇。
從大會(huì)交流的內(nèi)容來(lái)看，各國(guó)政府把堅(jiān)持人居可持續(xù)發(fā)展，提高住宅建設(shè)技術(shù)水平，不斷改善人居環(huán)境和質(zhì)量；解決中低收入者住房，特別是保障住房質(zhì)量和購(gòu)房者的利益做為政府工作的重點(diǎn)。在保證住房質(zhì)量方面，把推動(dòng)住宅科技技術(shù)發(fā)展做為首要任務(wù)，通過(guò)加強(qiáng)和完善住宅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立系統(tǒng)的質(zhì)量保證體系和制度，嚴(yán)格建造過(guò)程把關(guān)，完善質(zhì)量檢測(cè)手段等措施確保住房建造質(zhì)量。在住房制度保障方面，為保證人人享有住房為目標(biāo)，通過(guò)建立不同層次的住房供應(yīng)體系，采取住房建設(shè)基金、住房貸款等經(jīng)濟(jì)手段，提高購(gòu)房者的購(gòu)房支付能力，使低收入者的住房能達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)可靠的質(zhì)量保證。
會(huì)議期間，我代表團(tuán)還與加拿大、日本等國(guó)代表團(tuán)進(jìn)行了雙邊交流活動(dòng)，就住宅技術(shù)的發(fā)展與合作進(jìn)行了進(jìn)一步交換意見(jiàn)，為加強(qiáng)今后的國(guó)際合作建立了廣泛的聯(lián)系。加拿大CMHC董事會(huì)主席Peter Smith先生介紹了CMHC的主要職能，并期待著中加雙方在住宅建設(shè)領(lǐng)域進(jìn)一步合作與交流。加拿大卡爾加里大學(xué)唐力教授介紹了太陽(yáng)能住宅建筑體系技術(shù)；加拿大建造材料中心主任波登介紹了加拿大住宅標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和住宅建筑體系等內(nèi)容。一行30人的日本代表團(tuán)非常珍惜與我代表團(tuán)的會(huì)晤和交流。日方表示，第十屆年會(huì)將于2005年在日本東京召開(kāi)，中國(guó)在住宅建設(shè)方面的成就世界矚目，中日兩國(guó)間的住房合作與交流一直開(kāi)展得很好，希望中方在下屆年會(huì)上發(fā)揮更大的作用。雙方就住宅技術(shù)方面的交流與合作進(jìn)行了商談，為加強(qiáng)技術(shù)合作奠定了基礎(chǔ)。
二、中加技術(shù)交流與合作
代表團(tuán)在訪加期間，與加拿大樓宇貸款保險(xiǎn)及房屋署就中加技術(shù)交流與合作情況進(jìn)行細(xì)致的商談，對(duì)今后合作方面提出了建設(shè)性意見(jiàn)。在加方的安排下，考察了加拿大住宅技術(shù)和住宅小區(qū)建設(shè)情況。
1、中加合作項(xiàng)目與交流活動(dòng)取得的初步成果。我部與加拿大在建筑技術(shù)、住房金融、住宅產(chǎn)業(yè)、建筑標(biāo)準(zhǔn)等領(lǐng)域開(kāi)展了廣泛的交流與合作，主要的項(xiàng)目和活動(dòng)有：
中加住房金融合作項(xiàng)目。1999年11月，我部向外經(jīng)貿(mào)部和加拿大國(guó)際發(fā)展署（CIDA）申請(qǐng)將"研究和借鑒加拿大住房抵押貸款擔(dān)保制度與實(shí)行住房抵押貸款證券化方面的經(jīng)驗(yàn)"列入CIDA的資助計(jì)劃，2000年2月獲得批準(zhǔn)。加方提供300.000加元的資助，加方與我部共同實(shí)施該項(xiàng)目的合作伙伴是加拿大CMHC。該項(xiàng)目的目的是學(xué)習(xí)和借鑒加拿大模式，為在中國(guó)建立適合中國(guó)國(guó)情的住房抵押貸款擔(dān)保制度和抵押貸款證券化制度做準(zhǔn)備。該項(xiàng)目于2001年7月結(jié)束，中方完成了詳實(shí)的研究報(bào)告，提出了政策建議，取得了實(shí)質(zhì)性的成果。做為該項(xiàng)目的延伸，由CIDA資助，并根據(jù)劉志峰副部長(zhǎng)訪加時(shí)與CMHC簽署的合作協(xié)議，我部與CMHC于2001年8月開(kāi)始進(jìn)行在中國(guó)建立住房抵押貸款擔(dān)保制度的可行性研究工作，此項(xiàng)研究正在分階段進(jìn)行中。
中加建筑技術(shù)領(lǐng)域的合作。加拿大住宅建筑體系主要以木結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)為住宅建筑的主導(dǎo)結(jié)構(gòu)，在這方面有較成熟的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)。中加雙方在木結(jié)構(gòu)建筑方面開(kāi)展了廣泛的技術(shù)合作與交流，在加拿大CMHC、自然資源部、國(guó)家研究中心、森林工業(yè)理事會(huì)等部門(mén)的支持與協(xié)助下，為我國(guó)木結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)修訂提供了技術(shù)咨詢(xún)和服務(wù)。目前木結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范和木結(jié)構(gòu)施工驗(yàn)收規(guī)范在雙方的合作努力下，已正式出版。同時(shí)，我部正在與加拿大CMHC就輕鋼住宅結(jié)構(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂方面進(jìn)行合作，該項(xiàng)工作進(jìn)展順利。
中加雙方在技術(shù)交流與研討、技術(shù)貿(mào)易等方面進(jìn)行了廣泛的合作，取得了較好成果。
2、中加技術(shù)交流與合作的建設(shè)性意見(jiàn)。代表團(tuán)在雙方的商談中提出了加強(qiáng)中加技術(shù)交流與合作的建設(shè)性意見(jiàn)。在住房金融方面，加快在住房金融領(lǐng)域合作的進(jìn)程，盡快開(kāi)展住房抵押擔(dān)保和抵押貸款證券化試點(diǎn)工作。同時(shí)，開(kāi)展住房發(fā)展基金的交流與合作，促進(jìn)中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金的建立與發(fā)展。在技術(shù)交流與貿(mào)易領(lǐng)域，加快輕鋼住宅建筑體系技術(shù)的合作，在制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面提供必要的技術(shù)咨詢(xún)和技術(shù)服務(wù)。在技術(shù)引進(jìn)方面，應(yīng)與中方有關(guān)企業(yè)合作，引進(jìn)成套生產(chǎn)技術(shù)，而不僅僅局限在產(chǎn)品的出口方面，以有利于降低使用成本和加快新技術(shù)的更新與進(jìn)步。在人才培訓(xùn)方面，應(yīng)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，加強(qiáng)技術(shù)人員的培訓(xùn)，促進(jìn)技術(shù)交流與合作。
3、加拿大住宅建設(shè)管理與技術(shù)發(fā)展的考察研究。在CHMC的安排下，代表團(tuán)考察了加拿大政府住房建設(shè)與住宅技術(shù)管理機(jī)制及木結(jié)構(gòu)建筑體系技術(shù)、輕鋼住宅建筑體系技術(shù)、住宅供暖系統(tǒng)、新能源利用技術(shù)及參觀了加拿大科學(xué)研究院建筑研究所實(shí)驗(yàn)室和居住區(qū)建設(shè)等。
加拿大住房建設(shè)及住宅技術(shù)的發(fā)展主要由加拿大CMHC、工業(yè)部、科學(xué)研究院建筑研究所、自然資源部、礦物與能源技術(shù)中心等部門(mén)協(xié)作共同完成。
加拿大CMHC是加拿大政府的住房機(jī)構(gòu)，成立于1946年，其宗旨是協(xié)助加拿大政府制訂和實(shí)施住房建筑計(jì)劃，以解決二次世界大戰(zhàn)之后加拿大國(guó)內(nèi)存在的住房緊缺問(wèn)題。從那時(shí)起，該公司一直協(xié)助政府為一代又一代加拿大人民提供住房，使加拿大人民居住條件達(dá)到世界最高水平。該公司多年來(lái)采取了各種途徑，包括向加拿大家庭提供直接和間接援助，以及協(xié)助建立一種能促使加拿大住房建筑業(yè)健康發(fā)展的有利環(huán)境。通過(guò)推廣有關(guān)住房方面的研究與專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，協(xié)助住房建設(shè)減少成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)能力。并與其他部門(mén)和單位合作，支持和修訂加拿大的住房建筑標(biāo)準(zhǔn)，確保加拿大在解決目前出現(xiàn)的各種住房問(wèn)題和面對(duì)各種新興的發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，能夠全面考慮國(guó)內(nèi)和國(guó)際因素，做出統(tǒng)籌兼顧的積極反應(yīng)。為了實(shí)現(xiàn)其支持住房產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，該公司采取各種途徑，包括技術(shù)與經(jīng)濟(jì)研究、信息交流、人員培訓(xùn)、示范工程、規(guī)章制度的制定、研制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等促進(jìn)和協(xié)調(diào)住房產(chǎn)業(yè)與各級(jí)政府機(jī)構(gòu)以及加拿大國(guó)內(nèi)外的住房用戶(hù)之間的溝通與聯(lián)系。加拿大科學(xué)院建筑研究所是加拿大的建筑技術(shù)中心，從事綜合性研究、制訂建筑法規(guī)和提供質(zhì)量鑒定服務(wù)等，其所從事的消防安全、建筑性能、室內(nèi)環(huán)境、材料與結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品鑒定等方面的研究在國(guó)際同行享有較高聲譽(yù)，對(duì)促進(jìn)加拿大住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展起到重要的作用。加拿大自然資源部是主管加拿大能源、采礦、地質(zhì)和森林資源的聯(lián)邦政府部門(mén)。該部門(mén)通過(guò)各種措施，積極發(fā)展和促進(jìn)住宅建設(shè)中的能源效率，包括為新建住宅制定的R-2000計(jì)劃和適用于現(xiàn)有舊房的"住房能源改造措施"。負(fù)責(zé)管理使用能源的設(shè)備，包括住房設(shè)備和家用電器，并為制定和實(shí)施加拿大住房建筑能源法規(guī)提供協(xié)助。礦物與能源技術(shù)中心作為自然資源部的下屬技術(shù)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，主要從事建筑節(jié)能設(shè)備與系統(tǒng)的研究和技術(shù)開(kāi)發(fā)工作。該中心為新建住房和現(xiàn)有舊房的節(jié)能住宅技術(shù)提供技術(shù)支持和計(jì)劃管理服務(wù)，包括研制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、鑒定工具、質(zhì)量性能檢查、建筑培訓(xùn)和計(jì)劃評(píng)估等。同時(shí)，還致力于開(kāi)發(fā)太陽(yáng)能、風(fēng)能、小型水力發(fā)電及生物能源。加拿大的住宅技術(shù)發(fā)展，在各有關(guān)部門(mén)共同協(xié)作下通力合作、協(xié)調(diào)發(fā)展，極大地促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)的大發(fā)展，使加拿大住宅工業(yè)化水平處于世界領(lǐng)先水平。
加拿大住宅建設(shè)倡導(dǎo)"健康住宅理念"。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是保證居住者健康。包括室內(nèi)空氣質(zhì)量、水質(zhì)、采光照明、隔聲及電磁輻射等因素。二是能源效益。包括建筑物的保溫性能、用于采暖與制冷的能源、可再生能源技術(shù)利用、用電及高峰用電需求等。三是資源效益?？稍偕牧系睦?、節(jié)水器具、建筑物的耐久性及長(zhǎng)期性等。四是環(huán)保責(zé)任。包括排放及燃燒副產(chǎn)品的設(shè)備性能、廢水及污水處理、社區(qū)的選址及自然環(huán)境的利用等。五是可支付能力。包括住宅的性能價(jià)格比、建設(shè)的工業(yè)化水平、住宅的適應(yīng)性和市場(chǎng)性等。加拿大的住宅建筑技術(shù)發(fā)展以"健康住宅"理念為原則，發(fā)展相應(yīng)的體系與技術(shù)，形成了以木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)、混凝土板式結(jié)構(gòu)、輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)為主要建筑體系和與其相配套的工業(yè)化生產(chǎn)的墻板、布線、門(mén)窗、廚衛(wèi)部品及技術(shù)體系，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、機(jī)械化施工、一體化管理的住房現(xiàn)代化生產(chǎn)體系。
木結(jié)構(gòu)住宅體系在加拿大已成為低層住宅發(fā)展的主要建筑體系，其源于加國(guó)擁有豐富的木材資源、現(xiàn)代化生產(chǎn)工藝和其成熟的配套技術(shù)。木結(jié)構(gòu)體系的特點(diǎn)是：應(yīng)用于大規(guī)模工廠化生產(chǎn)，可在任何氣候條件下高效建造；其空間布局可改性好，可按照市場(chǎng)要求臨時(shí)改變其空間布局；在安裝配電系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)與空調(diào)系統(tǒng)以及其他現(xiàn)代化系統(tǒng)時(shí)可節(jié)省時(shí)間、提高工效，可達(dá)到最高的絕熱保溫標(biāo)準(zhǔn)，保證既節(jié)省能源，又能提供長(zhǎng)期的舒適環(huán)境。同時(shí)，可以盡量減少?gòu)U料和工序，并能充分利用回收材料。
輕鋼結(jié)構(gòu)住宅體系在加拿大住宅建設(shè)中也有較大發(fā)展，其技術(shù)特點(diǎn)及技術(shù)體系和木結(jié)構(gòu)體系具有相似之處，其不同之處在輕鋼結(jié)構(gòu)體系中的結(jié)構(gòu)由鋼代木，是加拿大低層、多層住宅常用的結(jié)構(gòu)形式，具有很大的市場(chǎng)。其優(yōu)點(diǎn)在于：質(zhì)輕高強(qiáng)，抗震性能好；有利于環(huán)保，回收率可達(dá)100%；材料性能好，結(jié)構(gòu)質(zhì)量有保證；工業(yè)化程度高，施工快，有利于實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)；不可燃、不助燃，防火性能好等特點(diǎn)。目前，加拿大輕鋼結(jié)構(gòu)體系用于旅館等公共建筑可蓋到七層，用于住宅可蓋到四至五層，今后發(fā)展還在進(jìn)一步研究。
混凝土板式結(jié)構(gòu)、輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)是加拿大高層住宅的主要建筑體系。混凝土板式結(jié)構(gòu)綜合利用了加拿大各種模板技術(shù)及現(xiàn)場(chǎng)澆注混凝土板等工藝技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了機(jī)械化施工。輕鋼與混凝土復(fù)合結(jié)構(gòu)是將冷軋鋼與現(xiàn)場(chǎng)灌注的混凝土粘合在一起或在工廠制成板，構(gòu)成樓板、橫梁、頂梁、立柱和墻壁等結(jié)構(gòu)，是逐漸取代混凝土板式結(jié)構(gòu)的新的結(jié)構(gòu)型式，在高層住宅建筑中具有廣闊的發(fā)展前景。
加拿大的住宅配套技術(shù)與產(chǎn)品水平也處于世界領(lǐng)先水平，如：混凝土砌塊技術(shù)、屋面裝飾技術(shù)、塑料產(chǎn)品技術(shù)、空氣流通與熱量控制技術(shù)、門(mén)窗技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)供暖技術(shù)等具有世界領(lǐng)先水平，值得我國(guó)學(xué)習(xí)和交流。
三、中美住房合作項(xiàng)目與交流
代表團(tuán)訪美期間，與美國(guó)住房與城市發(fā)展部、商務(wù)部就中美住房合作項(xiàng)目事宜進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性協(xié)商。同時(shí)，對(duì)美國(guó)住宅建設(shè)的政策和技術(shù)發(fā)展進(jìn)行了較深入的調(diào)研，達(dá)到了預(yù)期效果。
1、合作項(xiàng)目的進(jìn)展情況。中美住房合作項(xiàng)目由2000年5月優(yōu)先啟動(dòng)"住房抵押貸款證券化合作項(xiàng)目"和"住宅產(chǎn)業(yè)示范工程"以來(lái)，在中美雙方的共同努力下，取得了初步成果。
住房抵押貸款證券化合作項(xiàng)目。2000年5月，在上海舉行了中美住房金融研討會(huì)，詳細(xì)了解了美國(guó)在住房抵押證券化方面的經(jīng)驗(yàn)。2000年7月和9月，中美雙方先后派出了代表團(tuán)就住房抵押貸款證券化進(jìn)行交流，為中國(guó)實(shí)施住房抵押證券化進(jìn)行了技術(shù)準(zhǔn)備。目前中方有關(guān)部門(mén)正就在中國(guó)實(shí)施住房抵押貸款證券化工作進(jìn)行努力。
住宅產(chǎn)業(yè)示范工程合作項(xiàng)目。根據(jù)《關(guān)于建設(shè)示范工程的諒解》，初步選定北京龍澤苑小區(qū)和上海新里程小區(qū)做為中美住宅示范項(xiàng)目。2001年3月，中美雙方聯(lián)合評(píng)審組在北京召開(kāi)了龍澤苑示范項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)，美國(guó)FRANK WILLIAMS建筑事務(wù)所的方案中標(biāo)。2002年3月在北京舉行了龍澤苑示范項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)，美國(guó)盛林景公司的設(shè)計(jì)方案中標(biāo)。龍澤苑項(xiàng)目在雙方的共同努力下，已于6月29日開(kāi)工建設(shè)。上海示范工程項(xiàng)目于2001年9月召開(kāi)了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)，美國(guó)DESIGN COLLECTIVE建筑事務(wù)所的設(shè)計(jì)方案中標(biāo)，目前設(shè)計(jì)方案仍在修改階段。
2、合作項(xiàng)目的建設(shè)性意見(jiàn)。住宅示范工程合作已經(jīng)步入到技術(shù)合作的實(shí)質(zhì)性階段。此次訪問(wèn)和交流就有關(guān)示范技術(shù)和產(chǎn)品事宜與美國(guó)商務(wù)部、住宅建造商協(xié)會(huì)等部門(mén)進(jìn)行了進(jìn)一步的溝通和協(xié)調(diào)，明確了示范技術(shù)與產(chǎn)品的內(nèi)容和要求。在引進(jìn)美方規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的同時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)在引進(jìn)和示范技術(shù)和產(chǎn)品方面，要側(cè)重于工業(yè)化建筑體系、部品體系以及建筑節(jié)能技術(shù)、新能源利用技術(shù)、居住區(qū)環(huán)境保障技術(shù)等方面。經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，同意先由美方提出可供中方住宅示范工程選用的技術(shù)和部品清單，再由中方根據(jù)清單提出具體技術(shù)要求和選用要求，雙方協(xié)商確定。雙方認(rèn)為，為保證示范工程項(xiàng)目啟動(dòng)后各項(xiàng)工作的順利展開(kāi)，雙方應(yīng)建立工作協(xié)調(diào)小組及協(xié)調(diào)機(jī)制。
3、美國(guó)住房建設(shè)的考察研究。美國(guó)住房與城市發(fā)展部是負(fù)責(zé)美國(guó)住房投資、住房計(jì)劃和住宅技術(shù)的發(fā)展的主管部門(mén)。從1930年開(kāi)始，美國(guó)國(guó)會(huì)推動(dòng)公共住房計(jì)劃，共新建120萬(wàn)套住宅提供給最低收入家庭。從1993年開(kāi)始啟動(dòng)希望6工程，主要解決低收入者、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)以及居住條件較差的群體的住房。主要是改造危舊和居住質(zhì)量差的住宅，1993年-2001年計(jì)劃拆除危舊住宅78156套，新建住宅83163套，到2000年實(shí)際新建住宅70898套，其中58%作為公共住宅提供給低收入者。公共住宅的投資來(lái)自國(guó)會(huì)撥款、地方機(jī)構(gòu)籌措和私人投資等多種渠道。2001年國(guó)會(huì)撥款45億美元，地方機(jī)構(gòu)籌到90億美元用于公共住房建設(shè)，為解決低收入住宅提供了巨大的資金來(lái)源，取得了較好的效果。美國(guó)政府為逐步消除貧民區(qū)和貴族區(qū)的居住者素質(zhì)的差別，在公共住宅中吸引高收入者來(lái)居住，共同提高全民素質(zhì)。公共住宅在40-50年代以建高層住宅為主，實(shí)踐證明，高層住宅管理難度大，除紐約等城市外，已不再新建高層住宅。在發(fā)展住宅技術(shù)方面，美國(guó)政府非常重視住宅技術(shù)的研究與開(kāi)發(fā)工作，國(guó)會(huì)每年撥款1000萬(wàn)美元用于住宅技術(shù)的研究與開(kāi)發(fā)，并且在公共住宅建設(shè)中大力推廣住宅建設(shè)新技術(shù)，不斷改善住宅的綜合質(zhì)量。
四、美、加住宅產(chǎn)業(yè)考察的啟示
1、住宅區(qū)規(guī)劃。住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念應(yīng)從住宅小區(qū)為主發(fā)展到居住社區(qū)為主的轉(zhuǎn)變。北美的住宅很少見(jiàn)到像我國(guó)封閉式布局和封閉式管理的住宅小區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)是以居住社區(qū)的理念，形成街坊鄰里和組團(tuán)區(qū)段的布局模式，體現(xiàn)社區(qū)開(kāi)放交流的生活方式，有利于充分利用社會(huì)資源（如：社區(qū)服務(wù)、生活設(shè)施等），有利于城市交通疏散。我國(guó)封閉式住宅小區(qū)（組團(tuán)）是幾千年來(lái)"圍城"思想的延續(xù)，每個(gè)小區(qū)必須配套相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、中心廣場(chǎng)、教育設(shè)施等，是資源的極大浪費(fèi)，而且造成小區(qū)內(nèi)外交通組織復(fù)雜，生活不便等。如果封閉式圍墻是起到安全防范的作用，那么現(xiàn)代化監(jiān)控技術(shù)、門(mén)禁系統(tǒng)完全可以取而代之，使住宅小區(qū)由封閉走向開(kāi)放，資源（如綠地、設(shè)施）由小區(qū)獨(dú)享變?yōu)樯鐣?huì)共享。
2、住宅的裝修。提供毛坯房的做法是我國(guó)住宅建設(shè)的特有現(xiàn)象，在住房商品化、社會(huì)化高度發(fā)達(dá)的美國(guó)、加拿大的住宅全部做到一次裝修到位，而且住宅裝修實(shí)現(xiàn)一體化設(shè)計(jì)、施工，既能保證工程質(zhì)量，又有利于實(shí)現(xiàn)裝修工業(yè)化。裝修講求簡(jiǎn)潔、明快、舒適和實(shí)用，創(chuàng)造一種方便、安逸的居住環(huán)境。我國(guó)目前住宅裝修存在著很大的誤區(qū)，裝修的賓館化或裝修繁瑣化給人以眼花繚亂之感。
3、居住區(qū)環(huán)境。不管在美國(guó)、加拿大的高檔社區(qū)，還是普通社區(qū)，很少看到像我國(guó)住宅小區(qū)環(huán)境塑造的大手筆做法，目前我國(guó)住宅小區(qū)建設(shè)中大做環(huán)境文章，大是指人工造景，以宣傳廣告式手法為環(huán)境而環(huán)境。如：浩大的中心廣場(chǎng)、人造瀑布、山石景觀等，既是形式主義，又是一種極大的浪費(fèi)，在國(guó)外也只是在公共公園或城市廣場(chǎng)中才能看到。在美國(guó)、加拿大的居住區(qū)環(huán)境講求利用自然、回歸自然、享受自然的原則，以種樹(shù)、種草為主，營(yíng)造樸實(shí)、自然的環(huán)境，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，又具有園藝美的自然和諧，而不是人工過(guò)份做作造景。
4、住宅技術(shù)的實(shí)用性和高效性。在美國(guó)、加拿大資源豐富的國(guó)度，積極開(kāi)發(fā)、推廣應(yīng)用污水處理和回用技術(shù)、生活垃圾處理技術(shù)、太陽(yáng)能和地?zé)岬茸匀荒茉吹睦眉夹g(shù)、小型箱式變壓器技術(shù)等，體現(xiàn)"健康住宅理念"的"4R"理論，即檢查（Review）標(biāo)準(zhǔn)程序和做法；減少(Reduce)產(chǎn)生的浪費(fèi)；重復(fù)利用(Re-use)資源和材料；回收(Recycle)通常被廢棄的材料。
5、重視新技術(shù)的研究。盡管美國(guó)的建筑技術(shù)處于領(lǐng)先水平，美國(guó)政府仍然重視新技術(shù)的研究工作，國(guó)會(huì)每年撥付住宅與城市發(fā)展部1000萬(wàn)美元專(zhuān)門(mén)用于新技術(shù)的開(kāi)發(fā)與研究費(fèi)用，委托美國(guó)國(guó)家建筑技術(shù)研究中心負(fù)責(zé)建筑技術(shù)的研究開(kāi)發(fā)工作。而美國(guó)的各種協(xié)會(huì)等社團(tuán)組織，更是集中大量的資金和人力，推動(dòng)美國(guó)住宅技術(shù)的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，科研單位的改制與政府部門(mén)脫鉤，技術(shù)研究工作弱化，同時(shí)，科研經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，很難調(diào)動(dòng)起企事業(yè)單位開(kāi)展新技術(shù)開(kāi)發(fā)研究的積極性，嚴(yán)重阻礙新技術(shù)的發(fā)展。在新技術(shù)研究領(lǐng)域，不僅要加大科研投入，而且要穩(wěn)定一批技術(shù)設(shè)備齊全、技術(shù)實(shí)力雄厚的科研單位和科研隊(duì)伍，積極投入新技術(shù)、新產(chǎn)品的研究和開(kāi)發(fā)，推動(dòng)新技術(shù)的發(fā)展。
6、加快我國(guó)住宅建筑體系的研究。美國(guó)、加拿大住宅建設(shè)的工業(yè)化之高，是因?yàn)橛谐墒斓某商捉ㄖw系（如木結(jié)構(gòu)、輕鋼建筑體系）和與之相配套的成套技術(shù)。我國(guó)的住宅建筑體系較多，尚未形成系列化體系，而且建筑技術(shù)以單項(xiàng)技術(shù)發(fā)展為主，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化、配套化技術(shù)，住宅部品的配套性、通用性差，限制了住宅建設(shè)工業(yè)化的發(fā)展。加快我國(guó)住宅建設(shè)工業(yè)化進(jìn)程，首先是解決建筑體系問(wèn)題。應(yīng)加強(qiáng)混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)住宅建筑體系的標(biāo)準(zhǔn)化研究，形成完整系列的體系。其次是完善住宅技術(shù)、部品的通用性研究，逐步形成系列化、規(guī)?；纳a(chǎn)體系。
7、木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在我國(guó)的發(fā)展前景。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅主要已集合式住宅為主，由于木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)的建造層數(shù)所限，其建筑結(jié)構(gòu)體系在我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中應(yīng)用范圍有限，但與其配套的屋面體系、內(nèi)墻體系及其配套的技術(shù)在集合式住宅中仍有廣闊的用途。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快及廣大農(nóng)村住房條件的改善，木結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在小城鎮(zhèn)及廣闊的農(nóng)村住宅仍有很大的發(fā)展空間，尤其是輕鋼結(jié)構(gòu)住宅在發(fā)展小城鎮(zhèn)和農(nóng)村住宅中具有較大的潛力。
建設(shè)部赴美、加住宅產(chǎn)業(yè)考察團(tuán)
團(tuán) 長(zhǎng)：李先逵 建設(shè)部外事司司長(zhǎng)
副團(tuán)長(zhǎng)：沈建忠 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)兼住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主任
團(tuán) 員：
王瑞春 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司處長(zhǎng)
田靈江 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副處長(zhǎng)
于 萍 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心工程師
韓紅麗 陜西西安高科（集團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司副總經(jīng)理
陳 琳 浙江溫州市安居工程建設(shè)指揮部主任
唐文華 浙江溫州市安居工程建設(shè)指揮部處長(zhǎng)
樊 闊 內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)
蘇 和 內(nèi)蒙古包頭市住房資金管理中心主任
日本于19世紀(jì)80年代后期引進(jìn)保險(xiǎn)制度，二戰(zhàn)之后保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展開(kāi)始加速。2003年，壽險(xiǎn)總保費(fèi)達(dá)407520.2億日元（約為29746億元人民幣），非壽險(xiǎn)總保費(fèi)91746億日元（約為6696.8億元人民幣），其中車(chē)險(xiǎn)（含三者責(zé)任強(qiáng)制險(xiǎn)）保費(fèi)48958億日元（約為3573.6億元人民幣），三項(xiàng)數(shù)據(jù)均列世界第2位，僅次于美國(guó)。保險(xiǎn)深度達(dá)到10.81%，列世界第6位。保險(xiǎn)密度達(dá)到42.62萬(wàn)日元（約為31106.51元人民幣），列世界第3位。日本保險(xiǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的原因在于，作為災(zāi)難事故多發(fā)國(guó)家，地震與火災(zāi)引發(fā)損失巨大，其壽險(xiǎn)家庭普及率已達(dá)89.6％，2004年平均每個(gè)投保家庭的死亡保障金額達(dá)3697萬(wàn)日元（約為269.85萬(wàn)元人民幣），家庭年支出保費(fèi)53.1萬(wàn)日元（約為3.88萬(wàn)元人民幣 ），此外其家庭機(jī)動(dòng)車(chē)輛保險(xiǎn)普及率達(dá)到85.7％。在2000年之前，日本對(duì)保險(xiǎn)市場(chǎng)管制非常嚴(yán)格，從20世紀(jì)90年代初開(kāi)始，日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)生一系列重大變革，其結(jié)果是市場(chǎng)管制逐步放寬，走上了自由化發(fā)展之路。
一、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的背景
（一）日本泡沫經(jīng)濟(jì)的突然崩潰。自90年代初開(kāi)始，日本經(jīng)濟(jì)從高峰滑落，其在經(jīng)濟(jì)、金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫崩潰，地產(chǎn)出現(xiàn)萎縮；二是銀行由此引起大量的不良債權(quán)；三是銀行利率的迅速走低，經(jīng)濟(jì)退縮的惡性循環(huán)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重萎縮與蕭條。在經(jīng)濟(jì)大蕭條環(huán)境下，銀行、保險(xiǎn)業(yè)為了緩解不良債權(quán)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，極力尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。此為日本保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的主要經(jīng)濟(jì)背景。
（二）來(lái)自國(guó)際上的政治壓力。當(dāng)時(shí)，AIG牽頭主導(dǎo)了一場(chǎng)要求日本政府放松保險(xiǎn)市場(chǎng)管制的變革運(yùn)動(dòng)，美國(guó)政府對(duì)日本政府施加壓力，要求其遵守WTO有關(guān)保險(xiǎn)承諾，日本與美國(guó)政府于1994年10月簽訂了《日美保險(xiǎn)協(xié)議》，該協(xié)議對(duì)日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)自由化具有三方面的直接影響：一是廢除費(fèi)率管制，要求費(fèi)率自由化；二是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)由認(rèn)可制改為申報(bào)制；三是改革日本保險(xiǎn)銷(xiāo)售制度，引進(jìn)經(jīng)紀(jì)人公司制度。其目的是使在日本經(jīng)營(yíng)的美國(guó)公司更加有利。
（三）保險(xiǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化。10年間，由于利差損原因，日本近7家壽險(xiǎn)公司倒閉，雖然產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)未出現(xiàn)壽險(xiǎn)業(yè)的情況，但由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，產(chǎn)險(xiǎn)也面臨著前所未有的困難。特別是與銀行利率相關(guān)的房屋按揭業(yè)務(wù)和儲(chǔ)蓄型財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)由于利率走低，出現(xiàn)了一系列難題。這些都成為日本產(chǎn)險(xiǎn)自由化的契機(jī)和導(dǎo)火索。
二、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化進(jìn)程及政策變化
《日美保險(xiǎn)協(xié)議》的簽訂無(wú)疑成為日本產(chǎn)險(xiǎn)自由化的契機(jī)。然而，日本財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)自由化真正開(kāi)始的標(biāo)志是1996年新保險(xiǎn)業(yè)法的實(shí)施。其政策變化概括起來(lái)有以下幾個(gè)方面：
（一）認(rèn)可制的放寬，申報(bào)制的擴(kuò)大。從1996年4月開(kāi)始，日本產(chǎn)險(xiǎn)在許可制度方面開(kāi)始放寬，由許可制度向申報(bào)制度轉(zhuǎn)型，1997年1月、1999年8月、2001年7月申報(bào)制范圍逐步擴(kuò)大，到2002年3月，企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)已完全自由化，由許可制改為申報(bào)制，家財(cái)險(xiǎn)中絕大部分也由許可制轉(zhuǎn)為申報(bào)制。但這并不意味著許可制的消失，車(chē)險(xiǎn)業(yè)務(wù)中未滿(mǎn)10臺(tái)的車(chē)輛保險(xiǎn)仍必須實(shí)行許可制，醫(yī)療險(xiǎn)和海外旅行意外傷害險(xiǎn)仍為許可制。
（二）算定會(huì)費(fèi)率使用義務(wù)的停止。1998年算定會(huì)費(fèi)率使用義務(wù)的結(jié)束標(biāo)志著費(fèi)率自由化的開(kāi)始。在此之前，日本財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)費(fèi)率為保險(xiǎn)監(jiān)管重要內(nèi)容，由算定會(huì)統(tǒng)一制定，并嚴(yán)格執(zhí)行。
算定會(huì)制度自1948年起根據(jù)《損害保險(xiǎn)算出團(tuán)體法》實(shí)施，該法規(guī)定，會(huì)員公司達(dá)2家以上即可申請(qǐng)成立費(fèi)率算出團(tuán)體，該團(tuán)體是一種非盈利性機(jī)構(gòu)。到目前為止，日本只有一家費(fèi)率算出機(jī)構(gòu)。當(dāng)時(shí)成立費(fèi)率算出機(jī)構(gòu)基于三方面考慮：其一是因?yàn)閾p失金額是事故發(fā)生后確定的，所以賠付率的預(yù)測(cè)比較困難；其二是各個(gè)產(chǎn)險(xiǎn)公司單獨(dú)積累大量的數(shù)據(jù)比較困難；其三是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)費(fèi)率由中立機(jī)構(gòu)根據(jù)賠付率等積累的數(shù)據(jù)計(jì)算后供各公司使用，這種做法比較理想。
《損害保險(xiǎn)費(fèi)率算出團(tuán)體法》于1999年12月22日作了最新修改，保險(xiǎn)公司強(qiáng)制使用算出機(jī)構(gòu)費(fèi)率的義務(wù)終止。從此，就有了算出機(jī)構(gòu)提供的純費(fèi)率和公司自訂的附加費(fèi)率之分，純費(fèi)率成為各公司的參考費(fèi)率，除機(jī)動(dòng)車(chē)法定賠償責(zé)任險(xiǎn)之外，各公司在參考費(fèi)率的基礎(chǔ)上，可根據(jù)自身的費(fèi)用率制定自己的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，但一般講來(lái)，上下浮動(dòng)幅度不超過(guò)12.5％。
按照《損害保險(xiǎn)費(fèi)率算出團(tuán)體法》第3條規(guī)定，費(fèi)率算出團(tuán)體可以計(jì)算的保險(xiǎn)種類(lèi)有5種：火災(zāi)保險(xiǎn)、意外保險(xiǎn)、車(chē)輛保險(xiǎn)、醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)及護(hù)理費(fèi)用保險(xiǎn)。但到目前為止，在日本仍未有醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)參考費(fèi)率。
（三）銀行窗口銷(xiāo)售保險(xiǎn)的解禁。從2001年4月開(kāi)始，日本金融廳在銀行銷(xiāo)售保險(xiǎn)方面實(shí)行了第一次解禁。在此之前，金融廳由于擔(dān)心銀行會(huì)利用其融資的權(quán)力給客戶(hù)施加壓力，迫使他們購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，所以禁止銀行銷(xiāo)售保險(xiǎn)。但是，自泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后，銀行出現(xiàn)了巨額不良債權(quán)。為緩解其不良債權(quán)帶來(lái)的困境，銀行尋求更多的收益源來(lái)改善其經(jīng)營(yíng)狀況，在金融廳主導(dǎo)下，第一次出現(xiàn)了銀行窗口銷(xiāo)售保險(xiǎn)。但其銷(xiāo)售險(xiǎn)種仍受很大限制，只允許銷(xiāo)售與其銀行融資業(yè)務(wù)有關(guān)的保險(xiǎn)，且規(guī)定在融資資格審查期間，禁止推銷(xiāo)保險(xiǎn)。第三次解禁于2002年實(shí)行。主要是在年金方面的銷(xiāo)售管制有所放寬，其理由是銀行存款戶(hù)有增加銀行存款收益的愿望。2005年12月實(shí)行了第三次解禁，即儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)的放開(kāi)。金融廳將對(duì)歷次解禁后的市場(chǎng)反應(yīng)做出評(píng)估，如無(wú)不良反應(yīng)，則計(jì)劃于2007年12月實(shí)行全面解禁。
（四）允許產(chǎn)、壽子公司相互進(jìn)入對(duì)方市場(chǎng)。新保險(xiǎn)業(yè)法明確規(guī)定，從1996年開(kāi)始，允許產(chǎn)、壽險(xiǎn)公司以子公司形式相互進(jìn)入對(duì)方市場(chǎng)，同年壽險(xiǎn)公司設(shè)立了6家產(chǎn)險(xiǎn)公司，產(chǎn)險(xiǎn)公司設(shè)立了11家壽險(xiǎn)公司。2000年8月，銷(xiāo)售其他保險(xiǎn)公司產(chǎn)品的認(rèn)可明確化。壽險(xiǎn)公司開(kāi)始重新評(píng)估其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)戰(zhàn)略，認(rèn)為子公司模式將來(lái)沒(méi)有大發(fā)展，從而轉(zhuǎn)向與產(chǎn)險(xiǎn)公司合作，即產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。考慮到與人有關(guān)的保險(xiǎn)的可成長(zhǎng)性，產(chǎn)險(xiǎn)公司也積極響應(yīng)。因此，更多呈現(xiàn)的是產(chǎn)、壽險(xiǎn)公司的相互。
（五）銷(xiāo)售制度的放寬——經(jīng)紀(jì)人公司的引進(jìn)。在日本產(chǎn)險(xiǎn)自由化之前，法律規(guī)定的保險(xiǎn)銷(xiāo)售渠道只有兩種。即店和保險(xiǎn)公司直銷(xiāo)。店制度是日本保險(xiǎn)業(yè)最常用的銷(xiāo)售方式，其業(yè)務(wù)占原始承保業(yè)務(wù)的90％以上，在日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)占絕對(duì)支配地位。經(jīng)濟(jì)蕭條期間，保險(xiǎn)公司開(kāi)始重新評(píng)估店的經(jīng)濟(jì)績(jī)效。為了提高店的效率，產(chǎn)險(xiǎn)公司改變了以往的店手續(xù)費(fèi)制度，取消了一些經(jīng)濟(jì)效益不高的店，因此店數(shù)量開(kāi)始減少，2004年比2003年減少6％，但仍有286576個(gè)?！度彰辣ｋU(xiǎn)協(xié)議》的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是要求日本保險(xiǎn)業(yè)引入經(jīng)紀(jì)人公司制度，自1996年4月引入經(jīng)紀(jì)人制度，到2005年4月1日止，日本已有38家保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司，其中有Marsh（馬什）和Willea（韋萊）這樣居國(guó)際性領(lǐng)頭地位的經(jīng)紀(jì)人。雖然迄今經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)僅占市場(chǎng)份額的0.2％，但其作為一種新的銷(xiāo)售制度已獲法律許可。
（六）中介手續(xù)費(fèi)制度的引進(jìn)。中介手續(xù)費(fèi)制度雖于1996年4月引進(jìn)，但1998年之前，日本產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)執(zhí)行的是費(fèi)率算定機(jī)構(gòu)制定的統(tǒng)一的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)金融廳還規(guī)定了行業(yè)共同的類(lèi)別、合同格式及手續(xù)費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，且手續(xù)費(fèi)體系必須向金融廳申報(bào)，獲得許可后方可執(zhí)行。隨著產(chǎn)險(xiǎn)自由化的出現(xiàn)，費(fèi)率自由化導(dǎo)致保險(xiǎn)產(chǎn)品多樣化，原手續(xù)費(fèi)體系已無(wú)法執(zhí)行。從2001年3月開(kāi)始到2003年4月，店手續(xù)費(fèi)體系由需要金融廳許可變?yōu)椴恍璜@得，促進(jìn)了中介手續(xù)費(fèi)體系的多樣化。保險(xiǎn)公司開(kāi)始注重店的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，對(duì)其進(jìn)行挑選、停業(yè)、合并，并根據(jù)其資質(zhì)、業(yè)務(wù)量大小，再區(qū)分不同的保險(xiǎn)類(lèi)別，實(shí)行更細(xì)化的手續(xù)費(fèi)體系。
（七）投保人保護(hù)制度的引進(jìn)。1996年4月，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保人保護(hù)基金作為只有在需救濟(jì)保險(xiǎn)公司出現(xiàn)時(shí)才運(yùn)用的基金被引進(jìn)。后來(lái)由于發(fā)現(xiàn)僅設(shè)立救濟(jì)保險(xiǎn)公司的基金所起的作用不大，于1998年12月設(shè)立了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保人保護(hù)機(jī)構(gòu)，其作用一是對(duì)救濟(jì)保險(xiǎn)公司提供資金援助；二是對(duì)破產(chǎn)保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)合同繼續(xù)承保；三是成立繼承保險(xiǎn)公司，承接破產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)；四是提供貸款支持，保護(hù)被保險(xiǎn)人。目前其會(huì)員除了所有在日本營(yíng)業(yè)的產(chǎn)險(xiǎn)公司外，還有勞合社協(xié)會(huì)，但不包括專(zhuān)業(yè)再保險(xiǎn)公司。
（八）個(gè)人信息保護(hù)制度的引進(jìn)。隨著日本保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的推進(jìn)，保險(xiǎn)銷(xiāo)售渠道得以拓寬，除了原有的店銷(xiāo)售、保險(xiǎn)公司直接銷(xiāo)售外，又引進(jìn)了經(jīng)紀(jì)人銷(xiāo)售制度，拓寬了銀行窗口銷(xiāo)售渠道，特別是還出現(xiàn)了電話銷(xiāo)售、網(wǎng)上銷(xiāo)售等多種銷(xiāo)售方式。為了適應(yīng)自由化發(fā)展的需要，穩(wěn)妥地推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，金融廳引進(jìn)了個(gè)人信息保護(hù)制度?！秱€(gè)人信息保護(hù)法》于2003年頒布，并于2005年4月實(shí)施。其基本方針是明確各有關(guān)主體對(duì)個(gè)人信息保護(hù)的目標(biāo)，并要求具體付諸實(shí)踐。個(gè)人信息保護(hù)制度的引進(jìn)，更有利于確保日本產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)在自由化環(huán)境下的發(fā)展。
（九）國(guó)際保險(xiǎn)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的遵從。作為IAIS的會(huì)員，日本金融廳已經(jīng)表明遵從IAIS的原則、基準(zhǔn)與指引，同時(shí)也積極參與金融行政的國(guó)際化和國(guó)際性規(guī)定的制訂。除了在許可制方面有非常大的放寬之外，更多地采用了國(guó)際會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，使本國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展與世界保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展同步。雖然日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)環(huán)境不景氣，但目前所有產(chǎn)險(xiǎn)公司的償付能力均在200％以上，產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)保持著較高的信用力。
三、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化帶來(lái)的影響
（一）競(jìng)爭(zhēng)激烈使公司效益大幅下降，影響產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)停滯不前。在保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化之前，由于日本產(chǎn)險(xiǎn)執(zhí)行費(fèi)率算定機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一基準(zhǔn)費(fèi)率，即使是一家小公司也有盈利；但在費(fèi)率自由化之后，由于費(fèi)率競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致了產(chǎn)品及服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，給公司的收益帶來(lái)重大影響。賠付率上升、收益減少使公司把降低經(jīng)營(yíng)成本作為主要的研究課題。各公司費(fèi)用削減的主要措施有：合并撤銷(xiāo)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，或者取消效益差的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；削減員工人數(shù)，一方面控制新增錄用人員，另一方面引進(jìn)提前退休制度；重新評(píng)估工資制度，由以前的年工序列工資制度改為與業(yè)績(jī)掛鉤的年薪制度；注重提高店的效率，重新評(píng)估以往的手續(xù)費(fèi)體系，建立以店效益及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)種類(lèi)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)量相聯(lián)系的手續(xù)費(fèi)管理體系。通過(guò)上述措施，行業(yè)平均費(fèi)用率得到了降低，但也更加導(dǎo)致保險(xiǎn)市場(chǎng)的萎縮或停滯。
（二）產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)出現(xiàn)合并浪潮，市場(chǎng)集中度大大提高。以1999年10月三井海上、日本火災(zāi)、興亞火災(zāi)3家公司發(fā)表事業(yè)合并書(shū)為契機(jī)，產(chǎn)險(xiǎn)界的重組進(jìn)展迅速。2001年4月，日本火災(zāi)與興亞火災(zāi)合并成為日本興亞損害保險(xiǎn)公司；同月，大東京保險(xiǎn)與千代田保險(xiǎn)合并成為愛(ài)和誼保險(xiǎn)公司；同年10月，三井海上與住友財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合并成為三井住友火災(zāi)保險(xiǎn)公司；2002年7月，安田火災(zāi)、日產(chǎn)保險(xiǎn)公司及大成保險(xiǎn)公司合并成為日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司；2004年10月，東京海上與日本火災(zāi)合并成為Willea控股的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司。至此，日本產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)形成了Millea、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、三井住友、日本興亞、愛(ài)和誼五大集團(tuán)公司。五大集團(tuán)公司市場(chǎng)份額達(dá)85％以上，導(dǎo)致市場(chǎng)集中度大大提高。
2010年是廣西交通投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“集團(tuán)公司”）組建的第一年，在自治區(qū)黨委、自治區(qū)人民政府的高度重視關(guān)懷和楊道喜副主席的親自領(lǐng)導(dǎo)下，在政府有關(guān)部門(mén)和社會(huì)各界的大力支持下，集團(tuán)公司全體員工全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照自治區(qū)黨委、政府掀起交通建設(shè)新、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略部署，為把廣西打造成為連接多區(qū)域的國(guó)際通道、交流橋梁、合作平臺(tái)，把廣西建設(shè)成為國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新高地、中國(guó)沿海發(fā)展新一極，解放思想，搶抓機(jī)遇，同心同德，開(kāi)拓進(jìn)取，克服了種種困難，各項(xiàng)工作取得了可喜的成績(jī)。主要有以下六個(gè)方面：
一、迅速組建、高效運(yùn)轉(zhuǎn)
XX年年12月29日，自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立廣西交通投資集團(tuán)公司有限公司；2010年7月2日，自治區(qū)黨委組織部、國(guó)資委宣布集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)班子。僅用一個(gè)月時(shí)間，我們以最快的速度完成了集團(tuán)公司開(kāi)業(yè)和運(yùn)營(yíng)的全部準(zhǔn)備工作；7月28日，自治區(qū)黨委、政府在荔園山莊舉行授牌儀式，宣告集團(tuán)公司正式成立；8月7日集團(tuán)公司正式進(jìn)駐辦公樓辦公。集團(tuán)公司的迅速組建，為各項(xiàng)工作的及時(shí)開(kāi)展提供了保障。
在集團(tuán)公司組建一開(kāi)始，領(lǐng)導(dǎo)班子就明確了“開(kāi)好頭、起好步、定好位、融好資”的工作思路和“干成事、不出事”的工作目標(biāo)以及“更高、更嚴(yán)、更好”的工作要求，成為集團(tuán)全體干部職工的共同行為準(zhǔn)則。有效地指導(dǎo)了的各項(xiàng)工作，也為今后的工作奠定了基礎(chǔ)。
集團(tuán)公司一成立就根據(jù)打造高端的投融資企業(yè)的定位，設(shè)置了精簡(jiǎn)高效的職能部門(mén)，選配了年齡適中、德才兼?zhèn)?、業(yè)務(wù)精通、作風(fēng)過(guò)硬、事業(yè)心強(qiáng)，有開(kāi)拓精神和團(tuán)隊(duì)意識(shí)業(yè)務(wù)骨干，形成高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，并依照各自職能迅速、有序、高效地開(kāi)展工作。抓緊管理制度建設(shè)，出臺(tái)了一系列管理制度，為集團(tuán)公司各項(xiàng)工作的迅速開(kāi)展提供了制度保證。
二、理清思路、科學(xué)發(fā)展
為完成自治區(qū)黨委、政府賦予的各項(xiàng)任務(wù)，我們根據(jù)實(shí)際情況，明確了公司使命、發(fā)展遠(yuǎn)景、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展戰(zhàn)略、工作目標(biāo)。
一是明確指導(dǎo)思想，即以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，解放思想，銳意進(jìn)取，遵循市場(chǎng)規(guī)律，發(fā)揮核心優(yōu)勢(shì)，投資建設(shè)重點(diǎn)交通項(xiàng)目和資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，力爭(zhēng)把集團(tuán)公司打造成為國(guó)內(nèi)及東盟一流的政府投資控股公司，圓滿(mǎn)完成自治區(qū)黨委、政府交給的各項(xiàng)交通建設(shè)任務(wù)。
二是明確公司使命，即以實(shí)施自治區(qū)黨委、政府的戰(zhàn)略決策為己任，加快廣西交通建設(shè)，促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)廣西 “兩新”目標(biāo)做貢獻(xiàn)。
三是明確公司發(fā)展遠(yuǎn)景：服務(wù)廣西，走向東盟。
四是明確公司發(fā)展目標(biāo)：打造成廣西一流，東盟影響力最大，具有良好的企業(yè)形象、企業(yè)文化和品牌的企業(yè)。
五是明確公司發(fā)展戰(zhàn)略：集團(tuán)公司主要從事投融資和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)。發(fā)揮國(guó)有資本的控制力、影響力和帶動(dòng)力，引導(dǎo)、集聚社會(huì)資本，進(jìn)行基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性行業(yè)投資；通過(guò)上市、股權(quán)投資、管理和交易，實(shí)現(xiàn)資本的保值增值，為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展服務(wù)。
六是明確公司戰(zhàn)略方針：
1.產(chǎn)業(yè)發(fā)展：依托集團(tuán)公司的核心優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)業(yè)間的內(nèi)在聯(lián)系為基礎(chǔ)，形成以高速公路為核心的交通基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)、高速公路衍生業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、交通類(lèi)科技開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)、資源開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)等相互促進(jìn)、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，推進(jìn)集團(tuán)公司的可持續(xù)發(fā)展。
2.資本運(yùn)營(yíng)：通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)，盤(pán)活資產(chǎn)存量，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本轉(zhuǎn)化，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，提升融資效率，做大資產(chǎn)總量，為政府基礎(chǔ)性項(xiàng)目提供資金，發(fā)揮國(guó)有資本對(duì)資源配置、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向作用，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司價(jià)值最大化和資本保值增值。
三、迎難而上、創(chuàng)造一流
作為剛剛組建不到一年的集團(tuán)公司，在實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)中遇到前期工作和項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)重，籌措資金難；資產(chǎn)移交進(jìn)展緩慢，嚴(yán)重影響了融資工作等困難。集團(tuán)公司不等不靠，以?shī)^發(fā)有為的姿態(tài)，迎難而上，搶抓機(jī)遇，開(kāi)拓進(jìn)取，打造四個(gè)“一流”：
打造一流業(yè)績(jī)：實(shí)現(xiàn)半年開(kāi)工4條高速公路；完成了30億元短期融資券發(fā)行招標(biāo)工作；與12家銀行簽訂意向額度為1213.5億元戰(zhàn)略合作協(xié)議；完成隆林至百色高速公路建設(shè)投資25.64億元；全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.44億元，其中通行費(fèi)收入11.80億元，利潤(rùn)7584.23萬(wàn)元。
打造一流企業(yè)理念：追求高效業(yè)績(jī)，努力實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，擔(dān)負(fù)起更大的社會(huì)責(zé)任；不斷培育“干放心活、辦放心事、做放心人”的企業(yè)道德觀。培育以“管理上精雕細(xì)刻、生產(chǎn)上精耕細(xì)作、技術(shù)上精益求精、經(jīng)營(yíng)上精打細(xì)算”為內(nèi)容的精細(xì)理念。倡導(dǎo)以“文明建設(shè)、文明經(jīng)營(yíng)、文明環(huán)境、文明生活”為內(nèi)容的文明理念。不斷培育員工的文明競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，促進(jìn)企業(yè)文明程度的全面提高。樹(shù)立以“科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、敢為人先、勇立潮頭、爭(zhēng)創(chuàng)一流”的創(chuàng)新理念。
打造一流團(tuán)隊(duì)：用“熱忱工作，追求卓越”、“主動(dòng)積極，勇?lián)?zé)任”、“公司利益至上”、“平等和諧，和睦共事”、“設(shè)定目標(biāo)，全力以赴”、“注重形象，注意細(xì)節(jié)，維護(hù)（公司）聲譽(yù)”六個(gè)準(zhǔn)則鍛造一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，樹(shù)立團(tuán)隊(duì)意識(shí)，樹(shù)立團(tuán)隊(duì)的利益就是自己的利益、團(tuán)隊(duì)的榮辱就是自己的榮辱的觀念，親密團(tuán)結(jié),協(xié)作到位，共創(chuàng)佳績(jī)。
打造一流企業(yè)文化：用企業(yè)共同愿景統(tǒng)領(lǐng)員工行為，構(gòu)建企業(yè)核心價(jià)值觀，為集團(tuán)公司的持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力源泉。以“如何做人”和“如何做事”為集中點(diǎn)，潛移默化地把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和奮斗目標(biāo)，融為廣大員工的創(chuàng)業(yè)思想和行為準(zhǔn)則，使員工自覺(jué)遵循，形成了“自我否定，自我超越，不斷創(chuàng)新，追求卓越”的工作作風(fēng)和“不進(jìn)則退，小進(jìn)也是退”的發(fā)展觀，企業(yè)文化理念與個(gè)人價(jià)值、企業(yè)共同價(jià)值得到了充分的融合，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)大的動(dòng)力源泉?！?】
四、理順關(guān)系、形成合力
一是完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范各項(xiàng)管理和經(jīng)營(yíng)工作。遵循《公司法》和公司章程的規(guī)定和要求，相繼成立了廣西高速公路投資有限公司、廣西交通實(shí)業(yè)有限公司等5家子公司；直屬各高速公路管理機(jī)構(gòu)改制工作正緊鑼密鼓的展開(kāi)。
二是積極與中央有關(guān)部委、自治區(qū)有關(guān)單位溝通，爭(zhēng)取支持和幫助；提出了延長(zhǎng)5年收費(fèi)期限等6條政策建議，得到了自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)；向國(guó)家發(fā)改委、交通運(yùn)輸部和交通廳匯報(bào)工作，爭(zhēng)取擴(kuò)大內(nèi)需投資的支持；初步建立了集團(tuán)公司與各有關(guān)單位的良好關(guān)系。
三是積極推進(jìn)資產(chǎn)、人員移交工作。2010年9月24日集團(tuán)公司與自治區(qū)交通廳簽訂了資產(chǎn)人員移交協(xié)議和債務(wù)交接協(xié)議后，及時(shí)組成交接工作組，就資產(chǎn)、人員、業(yè)務(wù)的分割問(wèn)題達(dá)成了共識(shí)并簽訂了協(xié)議；還就債務(wù)劃轉(zhuǎn)問(wèn)題與自治區(qū)交通廳進(jìn)行反復(fù)溝通，并協(xié)同交通廳、與各家銀行多次協(xié)商，力爭(zhēng)以最快的時(shí)間完成債務(wù)移交工作。
四是積極開(kāi)展調(diào)研溝通活動(dòng)。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)分組專(zhuān)程走訪兄弟省份相關(guān)單位及上級(jí)主管部門(mén)，聽(tīng)取國(guó)家、相關(guān)省政府和部門(mén)對(duì)企業(yè)政策及資金的扶持政策措施，研討工程建設(shè)模式、項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，籌融資、新拓展業(yè)務(wù)等方面，并形成參考價(jià)值極高的考察報(bào)告，對(duì)集團(tuán)公司今后發(fā)展和決策提供了科學(xué)依據(jù)，也為自治區(qū)爭(zhēng)取國(guó)家給予廣西的相關(guān)扶持政策提供了參考。
五、成果顯著、迭起
（一）積極貫徹落實(shí)自治區(qū)掀起交通建設(shè)新以及拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的部署，行動(dòng)迅速，措施得當(dāng)，成為廣西經(jīng)濟(jì)建設(shè)的“引擎”。
集團(tuán)公司成立伊始，就明確了以完成自治區(qū)黨委、政府交給的各項(xiàng)交通建設(shè)任務(wù)為己任。積極貫徹落實(shí)自治區(qū)黨委、政府關(guān)于掀起交通建設(shè)新等重大戰(zhàn)略部署，積極落實(shí)自治區(qū)迅速貫徹落實(shí)中央增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一系列重大政策措施，勇當(dāng)拉動(dòng)內(nèi)需的排頭兵，使高速公路建設(shè)成為推動(dòng)我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展解決就業(yè)問(wèn)題的強(qiáng)勁“引擎”。去年相繼開(kāi)工了4個(gè)高速公路項(xiàng)目，總投資達(dá)231億元，總里程約476公里，覆蓋廣西7個(gè)地級(jí)市10個(gè)縣（市），掀起了一個(gè)個(gè)，拉動(dòng)鋼材消費(fèi)25萬(wàn)噸、水泥消費(fèi)260萬(wàn)噸，創(chuàng)造直接就業(yè)崗位40萬(wàn)個(gè)，間接就業(yè)崗位47萬(wàn)個(gè)。在短短4個(gè)月時(shí)間，高速公路開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目數(shù)量、投資金額和覆蓋范圍，均創(chuàng)廣西高速公路建設(shè)的紀(jì)錄。這些項(xiàng)目里程長(zhǎng)，投資大，影響大，社會(huì)效益大，向社會(huì)展示了集團(tuán)公司的執(zhí)行力和戰(zhàn)斗力，社會(huì)效果顯著。
（二）努力打造交通投融資平臺(tái)，融資籌資工作取得新進(jìn)展。
一是積極拓展投融資渠道，搭建廣西交通建設(shè)投融資平臺(tái)。10月20日，集團(tuán)公司順利完成了中短融債券發(fā)行競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，創(chuàng)下了廣西第一次采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式確定中短融債券承銷(xiāo)商和廣西第一大中短融債券發(fā)行數(shù)額的兩個(gè)廣西第一；積極開(kāi)展信托計(jì)劃融資，與多個(gè)公司達(dá)成融資的初步意向；還積極參加多個(gè)國(guó)家、項(xiàng)目或投資推介會(huì)，為今后投融資合作及開(kāi)發(fā)東盟市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。
二是積極加強(qiáng)與金融單位溝通合作，取得初步成效。11月19日，集團(tuán)公司與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行廣西分行等12家駐桂銀行簽訂1213.5億元人民幣戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是當(dāng)時(shí)廣西一次性簽定金額最大、合作銀行數(shù)量最多的的銀企合作，為廣西的銀企合作樹(shù)立了典范；此外，集團(tuán)公司已通過(guò)8家銀行的授信評(píng)級(jí)，獲得了一年期信用流動(dòng)資金貸款13億元，三年期信用流動(dòng)資金貸款10億元，截止2010年12月底，已到位固定資產(chǎn)貸款6億元、流動(dòng)資金貸款1億元，還取得了中央預(yù)算內(nèi)資金補(bǔ)助2.2億元；已落實(shí)六寨至河池和河池至宜州2條高速公路的項(xiàng)目貸款57億元；取得玉林至鐵山港和欽州至崇左2條高速公路的項(xiàng)目意向貸款91億元。
（三）抓好在建項(xiàng)目建設(shè)，積極推進(jìn)項(xiàng)目前期工作。