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第一條為了加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理,規(guī)范房地產開發(fā)經營行為,促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定,結合本市實際,制定本條例。
第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地上從事房地產開發(fā)經營,實施房地產開發(fā)經營管理,應當遵守本條例。
第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產開發(fā)主管部門(以下簡稱開發(fā)主管部門)和房地產經營主管部門按照職責,負責轄區(qū)內房地產開發(fā)、經營活動的監(jiān)督管理工作。
其他有關部門應當按照各自職責,做好房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作。
第四條進行房地產開發(fā)應當遵循經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則,注重節(jié)約和合理利用土地,保護和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護歷史文化遺產,堅持可持續(xù)發(fā)展。
第五條從事房地產開發(fā)經營應當依法取得國有土地使用權。城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地后,方可用于房地產開發(fā)經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發(fā)經營活動。
第六條開發(fā)主管部門應當收集匯總房地產市場信息,建立房地產企業(yè)信用檔案,并向社會公布有關信息。
第二章房地產開發(fā)企業(yè)
第七條設立房地產開發(fā)企業(yè),應當依法向工商行政管理部門申請登記。
設立房地產開發(fā)企業(yè),應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件。其中,注冊資本不得低于一千萬元。
第八條從事房地產開發(fā),應當依法取得房地產開發(fā)資質等級證書或者暫定資質證書。
房地產開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)資質等級,承擔相應的房地產開發(fā)項目(以下簡稱開發(fā)項目)。
第九條房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內,持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質:(一)營業(yè)執(zhí)照;(二)企業(yè)章程;(三)驗資證明;(四)十名以上專業(yè)技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十條開發(fā)主管部門應當自受理之日起七日內,對房地產開發(fā)企業(yè)的申請材料進行審核,作出是否準予暫定資質的書面決定。
第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發(fā)企業(yè)申請,開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長暫定資質證書有效期,但延長期限不得超過二年。
第十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前,向開發(fā)主管部門申請核定資質等級。
開發(fā)主管部門應當自受理之日起二十日內,作出是否準予核定資質等級的書面決定。
第十三條不在本市注冊的房地產開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產開發(fā)建設的,應當符合國家和省資質管理有關規(guī)定,并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內,到開發(fā)主管部門備案。
第十四條房地產開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的,應當在變更后二十日內向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。
第十五條房地產開發(fā)企業(yè)應當依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。
第三章房地產開發(fā)建設
第十六條開發(fā)主管部門應當會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門,根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃,編制房地產發(fā)展規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃,報本級人民政府批準。
編制房地產發(fā)展規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃時,必須優(yōu)先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發(fā)項目。
土地、規(guī)劃、建設等部門審批開發(fā)項目,應當符合房地產開發(fā)年度計劃的要求。
第十七條開發(fā)主管部門應當組織有關部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見,規(guī)劃部門應當對開發(fā)項目的性質、規(guī)模、規(guī)劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十八條房地產開發(fā)企業(yè)未取得資質等級證書或者暫定資質證書的,不得向其出讓國有土地使用權。
房地產開發(fā)企業(yè)應當在取得國有土地使用權證十日內,到開發(fā)主管部門領取開發(fā)項目手冊。
第十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理建筑工程施工許可證前,按照規(guī)定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準,城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。
第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應當根據(jù)開發(fā)項目進度,會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃,報本級人民政府批準。開發(fā)主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制,與開發(fā)項目同時設計、同時建設、同時交付使用。
開發(fā)項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施,除應當由政府配套建設的以外,由房地產開發(fā)企業(yè)按照批準的設計方案建設,并按照規(guī)定辦理相關設施產權移交手續(xù)。未辦理相關設施產權移交手續(xù)的,由開發(fā)主管部門責令限期改正;轉讓、出租公用設施的,由開發(fā)主管部門責令收回,并辦理產權移交手續(xù)。
第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。
第二十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進行開發(fā)項目建設。
第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照建筑節(jié)能設計標準,開發(fā)建設節(jié)能建筑。
第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定,承擔相應的責任。
第二十五條開發(fā)項目轉讓,按照法律、法規(guī)的有關規(guī)定執(zhí)行。
開發(fā)項目轉讓后,與開發(fā)項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人,并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。
第四章房地產經營
第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。
第二十七條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房,應當向房地產經營主管部門申請,取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可,應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。
未取得商品房預售許可證的,不得以任何形式進行商品房預售。
第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內,依法作出是否準予許可的書面決定。
第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內,將國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。
房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查;對符合要求的,予以核準登記。
第三十條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房,應當明碼標價,并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房,實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度,公開商品房買賣雙方的權利義務。
第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房,應當使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本(已經建立商品房預售合同網上備案系統(tǒng)的,應當使用網上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本),明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制,遵循公開、平等、自愿的原則,不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。
第三十二條商品房預售合同訂立后,應當按照規(guī)定向房地產經營主管部門備案。
房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的,房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續(xù)。
第三十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房,并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。
商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖(注明房屋承重結構)以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。
商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償?shù)葍热荨?/p>
房地產開發(fā)企業(yè)應當做好商品房售后服務工作,并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。
第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內,持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。
非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的,買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的,房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第三十五條房地產開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的,應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時,應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。
第三十六條房地產開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構商品房銷售廣告,必須載明房地產開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的,不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法,不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。
第五章法律責任
第三十七條房地產開發(fā)企業(yè)超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的,由開發(fā)主管部門責令改正,并處以五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十八條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的,由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款:(一)弄虛作假騙取資質證書的;(二)涂改、出租、出借、轉讓資質證書的;(三)未按照規(guī)定期限開發(fā)建設的。
第三十九條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的,由開發(fā)主管部門責令限期改正或者警告;情節(jié)嚴重的,處以五千元以上一萬元以下的罰款:(一)不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的;(二)登記事項發(fā)生變更后,不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。
第四十條房地產開發(fā)企業(yè)將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的,由開發(fā)主管部門責令限期改正、補辦驗收手續(xù),并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;將驗收不合格的房屋交付使用的,由開發(fā)主管部門責令限期返修,并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴重的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給買受人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
【關鍵詞】房地產；開發(fā)；經營；問題；管理
房地產行業(yè)在經歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國內重要的經濟支柱之一，國家對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調控，使得房地產行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去，我國的房地產行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。既然房地產行業(yè)的熱量已經冷卻下來了，房地產企業(yè)就要在市場環(huán)境的改變下調整公司的經營戰(zhàn)略以及管理方式，使企業(yè)的發(fā)展更能適應市場經濟發(fā)展的需求。企業(yè)應該根據(jù)自己的特點來調整自己的經營與管理體制，整合所有的資源，制定穩(wěn)定的發(fā)展計劃完成平穩(wěn)的過渡。
一、現(xiàn)階段房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)
國家對房地產行業(yè)的經營與發(fā)展進行大力的整頓與調控，使得房地產行業(yè)的經營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，使得房地產公司的經營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內部和外部環(huán)境的雙重壓力，房地產公司的經營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。
1.國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題
（1）市場供求關系發(fā)生了轉變
由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺，使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發(fā)生了轉換，市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業(yè)。
（2）融資環(huán)境的轉變
以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款，如今國家大力限制房地產公司的貸款金額，提高了放款的門檻，使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
（3）市場對于房地產的產品開發(fā)提出了新的要求
以前房地產在經營中占有主導地位，公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上，忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
2.公司的內部經營為應對新的市場環(huán)境所存在的問題
（1）公司經營結構的調整
在房地產公司在市場中占主導地位的時候，房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產公司經營的兩大板塊，面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
（2）公司需要對資金鏈進行嚴格控制
房地產公司的經營有其顯著的特點，在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉，甚至于積壓，因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監(jiān)管使得融資變得相對艱難，政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量，無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
（3）公司需要建立現(xiàn)代化的經營管理體制
沒有競爭就沒有進步，房地產行業(yè)的非常規(guī)發(fā)展雖然取得了一定的經營成果，也給房地產公司帶來了嚴重的損失?，F(xiàn)代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本，這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題，比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力，優(yōu)質高效的設計團隊，優(yōu)質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。
二、房地產公司的經營與管理一些措施和方案
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環(huán)境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經濟，我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力，具體的措施有以下幾點：
1.加強公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經營體制
人才是公司經營發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬，是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，以及建立全面的現(xiàn)代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變，因此建立健全的經營體制是符合公司的發(fā)展需要的，公司的經營也應該為了規(guī)避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本，房地產公司應該加強經營成本核算的能力，很好的控制公司的財務運營狀況，使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢，以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根，對于房地產的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊，房地產公司的經營中離不開融資，這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠，畢竟這不符合房地產的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開發(fā)占用資金，擴大與基金、信托等等金融機構的合作。
3.加強公司的內部管理，合理有效的規(guī)避風險
房地產公司發(fā)展二十年來，多受到國家的政策扶持，但是如今驟然面臨市場經濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風險都將對房地產企業(yè)形成致命的打擊，加強公司的內部管理，無疑是降低和規(guī)避風險最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產企業(yè)內部管理還處于初級階段，建立健全管理體制，構建現(xiàn)代化的分工經營部門體系，建立內部控制制度和現(xiàn)代化的信息網絡平臺，都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制，有效的規(guī)避企業(yè)在經營的過程中，由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。
4.做好對市場動態(tài)的把握，根據(jù)市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰(zhàn)略的運用
由于前期房地產的火熱經營狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益，大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢，如今的好前景已經一去不復返了，使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業(yè)就是生產房產產品經營房產產品的經營企業(yè)，房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰，想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài)，去探析消費者的心理需求，根據(jù)不同的群體有不同的需求來進行產品的細分，這些是房地產公司經營與管理的主要內容，只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
5.整合資源，合理有效的運用資源
企業(yè)經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程，房地產企業(yè)更是大量的資源進行運作的過程，由于房地產企業(yè)的資源運作有著運轉周期長、運轉的數(shù)量大等等特點，決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況，這對于房地產企業(yè)來說就是資源的占用，對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時，因為貸款的問題跨期越長損失也就越多，購買的土地閑置也是房地產企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象，整合現(xiàn)有資源，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。
三、總結
從房地產企業(yè)經營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進步的一些有效的建議與措施，進行了簡要的論述與分析，旨在為房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業(yè)經營與管理的研究工作中來，為房地產公司及國家房地產行業(yè)的發(fā)展共同努力。
參考文獻：
第一條 為了加強對房地產開發(fā)的管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國房地產管理法》和國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域國有土地范圍內從事房地產開發(fā)、房地產經營、實施房地產管理，應遵守本辦法。
第三條 房地產開發(fā)應按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第四條 市城鄉(xiāng)建設委員會是本市房地產開發(fā)的行政主管部門（以下稱市房地產開發(fā)主管部門），負責全市房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理工作。市有關部門，依照政府規(guī)定的職責，負責與之相應的房地產開發(fā)監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產開發(fā)企業(yè)
第五條 房地產開發(fā)企業(yè)包括房地產開發(fā)專營企業(yè)、房地產開發(fā)兼營企業(yè)、房地產開發(fā)項目企業(yè)。
房地產開發(fā)專營企業(yè)是指以房地產開發(fā)經營為主的企業(yè)；房地產開發(fā)兼營企業(yè)是指以其他經營為主，兼營房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)；房地產開發(fā)項目企業(yè)是指以房地產開發(fā)項目為對象從事單項房地產開發(fā)經營的企業(yè)。
第六條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應符合有關法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應具備下列條件：
（一）有800萬元以上的注冊資本，流動資金不低于500萬元；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員和統(tǒng)計人員；
（三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經營場所。
第七條 房地產開發(fā)企業(yè)應依據(jù)《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責任公司、股份有限責任公司或國有獨資公司。外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應符合本辦法第六條的規(guī)定外，還應依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
第八條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應向市房地產開發(fā)主管部門申請資質初審，并向市工商管理部門申請登記。市房地產開發(fā)主管部門應在接到申請之日起15日內辦理資質初審；市工商管理部門對符合本辦法第六條規(guī)定的，在接到市房地產開發(fā)主管部門初審意見之日起30日內予以登記。不符合條件不予登記的，應說明理由。
第九條 房地產開發(fā)企業(yè)應自領取營業(yè)執(zhí)照之日起15日內，持下列文件到市房地產開發(fā)主管部門注冊備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同；
（六）固定辦公經營場所證明。
第十條 經上級建設行政主管部門批準的房地產開發(fā)企業(yè)和外埠來沈的房地產開發(fā)企業(yè)，在本市從事房地產開發(fā)經營活動時，均應到市房地產開發(fā)主管部門注冊備案。凡未取得房地產開發(fā)資格的項目單位，均須經市房地產開發(fā)主管部門依照有關規(guī)定審查批準，并到市工商管理部門申請登記為房地產開發(fā)項目公司后，方可從事房地產開發(fā)項目的開發(fā)建設工作。房地產開發(fā)項目完成后，房地產開發(fā)項目公司應予以注銷。房地產開發(fā)項目公司申請確定資質等級的，由市房地產開發(fā)主管部門對其開發(fā)業(yè)績進行考核，符合條件的，批準資質等級，核發(fā)《房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書》。
第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)應按照有關規(guī)定接受資質年度檢查。并定期向市房地產開發(fā)主管部門和市統(tǒng)計部門報送統(tǒng)計資料及有關資料。
第三章 房地產開發(fā)項目
第十二條 房地產開發(fā)項目，應符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求。應堅持新區(qū)建設與舊區(qū)改造相結合的原則，注重基礎設施開發(fā)，提高城市規(guī)劃設計質量，增加和豐富城市綠地，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產和優(yōu)秀近、現(xiàn)代建筑。
第十三條 土地使用權在招標、拍賣、協(xié)議、劃撥前，市規(guī)劃土地管理部門和市房地產開發(fā)主管部門應對下列事項提出書面意見，作為依據(jù)之一：
（一）房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置形式。
第十四條 城市規(guī)劃區(qū)內集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發(fā)經營。
第十五條 房地產開發(fā)項目實行資本金制度，資本金不得低于項目總投資的30%。
第十六條 轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應簽訂轉讓合同，向市土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續(xù)，轉讓地上有建筑物的房地產開發(fā)項目，應到市房產管理部門辦理登記手續(xù)。并到市房地產開發(fā)主管部門備案，更換項目批準文件。未完成拆遷安置任務的房地產開發(fā)項目不得轉讓。
第四章 房地產開發(fā)建設
第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)應按照限時制度的規(guī)定，按時完成房地產開發(fā)項目。對停緩建項目，可延長竣工時限，但延長時限最多不得超過一年。在延長時限內仍未竣工的，由市房地產開發(fā)主管部門收回該項目建設權，重新組織招標、拍賣；對閑置土地項目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經原批準用地的人民政府批準后組織實施。
第十八條 房地產開發(fā)公司資質和施工企業(yè)資質與開發(fā)項目等級必須相對應。
房地產開發(fā)企業(yè)應將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發(fā)項目手冊》中，每季度末報送市房地產開發(fā)主管部門審核。
第十九條 房地產開發(fā)建設應根據(jù)項目的性質和規(guī)劃設計要求，通過招標投標方式，優(yōu)選勘察、設計、施工、監(jiān)理單位，并簽訂合同。
第二十條 房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應向市房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。市房地產開發(fā)主管部門自收到申請之日起30日內，組織有關部門，依照有關規(guī)定進行驗收。未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。
住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第五章 房地產開發(fā)經營
第二十一條 房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房銷（預）售，應提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；
（五）工程施工合同；
（六）預售商品房分層平面圖；
（七）商品房預售方案。
第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)應在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應按照質量保證的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應承擔賠償責任。
第二十三條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構不合格的，購買人有權退房；如對購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應承擔賠償責任。
第二十四條 預售商品房的購買人應自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第六章 法律責任
第二十五條 違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產開發(fā)經營活動的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第二十六條 違反本辦法規(guī)定，未取得房地產開發(fā)資格或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由市房地產開發(fā)主管部門責令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十七條 房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市房地產開發(fā)主管部門和其他有關部門給予警告、限期整改、停止或取消項目開發(fā)建設權、拍賣資產、降低直至取消資質等級，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：
（一）申請資質等級初審時隱瞞真實情況、弄虛作假的；
（二）未按規(guī)定辦理變更或注銷手續(xù)的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉讓《房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書》的；
（四）未如實填寫或者未按規(guī)定時間交驗《房地產開發(fā)項目手冊》的；
（五）瞞報或未按規(guī)定報送統(tǒng)計報表的；
（六）未按規(guī)定進行資質年檢的；
（七）未按規(guī)定向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書的；
（八）未按規(guī)定辦理有關開發(fā)建設手續(xù)而擅自開發(fā)建設的；
（九）無故拖期回遷超過半年以上的；
（十）住宅小區(qū)、組團按規(guī)定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達到綜合驗收標準的，交付使用后一年未完成配套建設也不采取任何措施的。
第二十八條 違反本辦法規(guī)定，將未經驗收的房屋交付使用的，由市房地產開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗收不合格的，依照本辦法第二十九條規(guī)定處理。
第二十九條 違反本辦法規(guī)定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產開發(fā)主管部門責令限期返修，并處以房屋總造價2%的罰款；情節(jié)嚴重的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，由市房地產開發(fā)主管部門取消其開發(fā)項目建設權，市土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第三十一條 違反本辦法規(guī)定，擅自預售商品房的，由市房產管理部門，責令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十二條 國家機關工作人員在房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，給予行政處分。
第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章 附則
【關鍵詞】循環(huán)經濟；房地產；經營管理；加強措施
一、引言
近年來隨著我國社會經濟的不斷發(fā)展，人們對房地產行業(yè)的發(fā)展建設也越來越重視，因此就采用了相應的措施，來適當?shù)募訌姺康禺a行業(yè)的經營管理，從而有效的解決人們在房地產行業(yè)發(fā)展建設過程中，遇到的相關問題。而且在當前房地產行業(yè)發(fā)展的過程中，人們?yōu)榱吮Ｕ戏康禺a業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，人們也將循環(huán)經濟理念應用到了其中。
二、循環(huán)經濟理論簡介
在當前人類社會經濟在的過程中，人們?yōu)榱吮Ｕ险麄€自然生態(tài)系統(tǒng)的循環(huán)運作，就將循環(huán)經濟理論廣泛的應用在人們的日常生活和工作當中，這樣不僅為人們的生活創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境，還有利于社會經濟的可持續(xù)發(fā)展。
而所謂的循環(huán)經濟也就是指對清潔資源的綜合利用，將生態(tài)建設和社會經濟的可持續(xù)發(fā)展融合在一起，用生態(tài)學中所涉及到的相關內容來指導人類社會的發(fā)展和進步。這種新型的經濟理論在實際應用的過程中，主要是以減量化原則、再利用原則以及在循環(huán)原則為主要內容，從而保障整個社會經濟的可持續(xù)發(fā)展。而且在不同的層次或者地域當中，人們也可以將當?shù)匕l(fā)展的實際情況和循環(huán)經濟理念的相關內容相結合，這就使其在保障當?shù)亟洕侠戆l(fā)展的同時，也有利于自然生態(tài)環(huán)境的建設，從而使得循環(huán)經濟的合理性、普遍性、經濟性以及環(huán)保性等方面的性能得到充分的發(fā)揮。
三、面向循環(huán)經濟的房地產經營管理體系
（一）循環(huán)經濟呼喚房地產綠色經營管理
目前在社會經濟發(fā)展建設的過程中，資源短缺的現(xiàn)象也日益突出，這不僅給人們的正常生活帶來了嚴重的影響，還阻礙了社會經濟的發(fā)展。而房地產行業(yè)作為現(xiàn)代化社會經濟建設的主要內容之一，雖然它可以為人們提供良好的生活環(huán)境，促進社會經濟的增長，但是也變相的加大了資源的使用量，因此我們?yōu)榱吮ＷC房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就將循環(huán)經濟理念的相關內容融入到其中，從而實現(xiàn)房地產的綠色化經營管理、這樣不但滿足了現(xiàn)代化市場經濟發(fā)展的相關要求，還對周圍的生態(tài)環(huán)境起到了一個良好的作用，使得房地產也的經濟效益、社會效益以及生態(tài)效益都得到了進一步的提升。而且隨著時代的不斷進步，人們也將許多新型的管理模式應用到其中，從而使得現(xiàn)代化房地產行業(yè)的發(fā)展理念，出現(xiàn)了巨大的變化。也就是說在新時期房地產業(yè)發(fā)展的過程中，將綠色經營管理模式和循環(huán)經濟理論相結合，進一步的實現(xiàn)了房地產行業(yè)經濟的可持續(xù)發(fā)展，并且對自然生態(tài)環(huán)境起到了一個很好的保護作用。
（二）房地產綠色經營管理體系結構分析
房地產綠色經營管理的體系結構是房地產綠色經營管理的目標、管理實施對象、技術要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結構，應該能夠為房地產綠色經營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：
1、房地產綠色經營管理的目標。房地產綠色經營管理的目標是經濟效益和社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調優(yōu)化組合，更為重要的是在整個房地產經營管理過程中，要求房地產經營管理中對環(huán)境的負作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產綠色經營管理的對象。房地產綠色經營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應主體、材料供應主體、規(guī)劃設計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費主體以及物流主體等。這就要求房地產企業(yè)不但要在一些關鍵節(jié)點制定嚴格的環(huán)境管理標準，而且要在管理的各個環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標準，才能使整個房地產綠色經營管理的目標得以實現(xiàn)。
3、房地產綠色經營管理的專題技術。房地產綠色經營管理的專題技術是采用系統(tǒng)工程的觀點，綜合分析整個房地產項目管理從購買土地到項目終結以及回收處理的全過程中，各個環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費以及綠色回收處理等。
四、極強房地產經營管理的方法
（一）轉變房地產經營目標，培育綠色經營理念
在房地產綠色經營管理模式下，房地產企業(yè)的經營目標應從單純追求經濟效益轉向追求經濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產綠色經營的內在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產經營管理過程中，要注意不斷提高房地產項目的技術含量。房地產項目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價格優(yōu)勢，轉向綜合運用非價格因素如售后服務、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢等來參與競爭。
（二）實施房地產項目生命周期全過程綠色化支持
房地產項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設計、施工、銷售、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按“原料-產品-廢料-原料”的循環(huán)線路實施運行，對環(huán)境的影響負作用最小，資源利用效率最高，并使項目的經濟效益和社會效益達到協(xié)調優(yōu)化。
（三）追求房地產經營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新
綠色化房地產經營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應當將房地產企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當中去，使企業(yè)內部經過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標準化即ISO14000管理系列標準轉換。ISO14000質量認證實質上是對企業(yè)管理和產品生產提出了循環(huán)經濟的要求，即從循環(huán)經濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
（四）強化房地產項目綠色生產方式的轉變
在可持續(xù)發(fā)展和房地產綠色經營要求下，只有發(fā)展綠色技術、綠色生產，推行項目全過程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經濟，獲取最大的經濟發(fā)展效益，實現(xiàn)房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進行綠色生產的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領導層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產知識；第二，建立專門的綠色生產協(xié)調機構，并使之發(fā)揮引導、協(xié)調與規(guī)范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產籌措資金。
五結束語
總而言之，在循環(huán)經濟條件下，對房地產經濟管理中進行適當?shù)募訌姡粌H有利于房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還對自然生態(tài)環(huán)境起到了有效的保護作用，進一步的降低了資源的使用量，使得房地產業(yè)的經濟效益、社會效益以及環(huán)境效益都得到了提升。但是，從當前我國房地產行業(yè)發(fā)展的實際情況來看，其中也還存在著許多的問題，為此我們還要在不斷的實踐過程中，來對其進行相應的完善和改進，從而保障我國房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為社會主義市場經濟建設打下了扎實的基礎。
參考文獻
第一條 為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（以下簡稱《條例》），結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發(fā)經營應當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設，嚴格控制零星建設。
第四條 省人民政府建設行政主管部門負責本省行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。
第五條 縣級以上地方人民政府應當加強對房地產開發(fā)經營管理工作的領導，協(xié)調解決房地產開發(fā)經營管理中的重大問題。
計劃、規(guī)劃、工商、物價等行政主管部門應當按照各自的職責，協(xié)助房地產開發(fā)主管部門做好房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產開發(fā)企業(yè)
第六條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合《條例》第五條規(guī)定的條件，其中，在設區(qū)的市設立房地產開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應當在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮(zhèn)設立房地產開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應當在200萬元以上。
第七條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當書面征求本級房地產開發(fā)主管部門的意見。房地產開發(fā)主管部門應當自收到書面征求意見之日起10日內出具審查意見書，作為企業(yè)登記的依據(jù)之一。
第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
房地產開發(fā)主管部門應當按照國務院建設行政主管部門的規(guī)定，根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級，報省人民政府建設行政主管部門審批，領取資質等級證書；須報國務院建設行政主管部門審批的，由省人民政府建設行政主管部門審核后予以轉報。
第九條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發(fā)項目：
（一）一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔所有建設項目；
（二）二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積在30萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)項目，不得承擔29層以上建筑物的建設項目；
（三）三級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積在15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)項目，不得承擔15層以上建筑物的建設項目；
（四）四級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發(fā)，或者與此相當?shù)姆康禺a開發(fā)項目，不得承擔7層以上建筑物的建設項目。
第十條 省外房地產開發(fā)企業(yè)到本省從事房地產開發(fā)經營活動，應當持資質等級證書向省人民政府建設行政主管部門申請辦理資質核驗，并到房地產開發(fā)項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產開發(fā)經營活動。
境外經濟組織或者個人來本省從事房地產開發(fā)經營活動，應當按照國家規(guī)定辦理有關手續(xù)。
第十一條 省人民政府建設行政主管部門對房地產開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢。符合資質升級條件的，晉升資質等級；不符合資質等級條件的，予以降級或者吊銷資質證書。
省人民政府建設行政主管部門對房地產開發(fā)企業(yè)的資質進行年檢時，不得收取年檢費用。
第三章 房地產開發(fā)建設
第十二條 縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門應當會同有關部門，根據(jù)本地區(qū)經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃、城市規(guī)劃以及房地產市場供求情況等，編制本地區(qū)房地產開發(fā)規(guī)劃和年度計劃，報經本級人民政府批準后，由房地產開發(fā)主管部門組織實施。
第十三條 縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產開發(fā)規(guī)劃，會同本級計劃、規(guī)劃、土地等行政主管部門建立房地產開發(fā)項目庫。
第十四條 房地產開發(fā)項目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應當根據(jù)國家有關規(guī)定，對項目的用地方式提出意見，報本級人民政府批準。
房地產開發(fā)項目的土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)《條例》第十二條第二款的規(guī)定提出意見，并出具房地產開發(fā)項目建設條件意見書，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十五條 房地產開發(fā)項目經營權實行招標投標制度?？h級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門應當按照國家和本省有關規(guī)定，采取招標方式擇優(yōu)選擇房地產開發(fā)企業(yè)。
以依法取得的國有土地使用權作價入股進行房地產開發(fā)經營的，由土地使用權人采取招標方式擇優(yōu)選擇房地產開發(fā)企業(yè)。
第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)與項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門簽訂房地產開發(fā)合同后，應當持房地產開發(fā)合同到規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理規(guī)劃、用地審批手續(xù)。
房地產開發(fā)合同應當載明下列內容：
（一）房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模及規(guī)劃、設計要求；
（二）開工期限和建設進度；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求及建成后的產權界定；
（四）項目建設質量要求；
（五）項目拆遷補償、安置要求；
（六）房地產開發(fā)主管部門對項目提供的配套條件；
（七）違約責任以及雙方約定的其他事項。
第十七條 房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務院有關規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任。
房地產開發(fā)項目的勘察、設計、施工及監(jiān)理，由房地產開發(fā)企業(yè)通過招標方式擇優(yōu)選擇具備相應資質的單位承擔。房地產開發(fā)企業(yè)應當與勘察、設計、施工及監(jiān)理單位簽訂書面合同，明確質量責任。
第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照房地產開發(fā)合同的規(guī)定進行項目開發(fā)，并根據(jù)先地下、后地上的原則統(tǒng)籌安排、配套建設基礎設施、公共設施，其中經營性的公共設施建設投資不得攤入商品住宅成本。房地產開發(fā)項目竣工驗收合格后，房地產開發(fā)企業(yè)可以將經營性的公共設施有償轉讓。
對零星建設的房地產開發(fā)項目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項目的房地產綜合開發(fā)基礎設施、公共設施配套標準，向房地產開發(fā)企業(yè)收取綜合開發(fā)補助費，用于開發(fā)項目的基礎設施、公共設施的建設。綜合開發(fā)補助費的具體征收、使用辦法由省人民政府財政、價格、建設行政主管部門共同制定。
第二十條 住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門申請綜合驗收，并提交下列材料：
（一）城市規(guī)劃設計條件落實情況的材料；
（二）拆遷安置方案落實情況的材料；
（三）房地產開發(fā)項目建設條件意見書、房地產開發(fā)項目手冊；
（四）項目竣工圖和技術檔案材料；
（五）單項工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗收材料；
（六）物業(yè)管理落實情況的材料；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關材料。
房地產開發(fā)主管部門應當按照《條例》第十七條、第十八條的規(guī)定進行綜合驗收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門組織有關部門或者單位驗收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點的住宅小區(qū)，由省人民政府建設行政主管部門組織有關部門或者單位驗收。
第四章 房地產經營
第二十一條 轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《條例》第二十條、第二十一條規(guī)定。
轉讓房地產開發(fā)項目，受讓人應當為依法成立并具有相應資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)。
第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件，并經商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定辦理預售登記，領取商品房預售許可證明。
第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)預（銷）售商品房，應當公布下列事項：
（一）預（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；
（二）房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書、營業(yè)執(zhí)照及商品房預售許可證明；
（三）預售商品房的交付使用時間，現(xiàn)售商品房的竣工驗收合格證明；
（四）項目及其配套基礎設施、公共設施的平面示意圖；
（五）商品房的結構類型、戶型、裝修標準，公用建筑面積的分攤辦法；
（六）商品房的價格和付款方式；
（七）物業(yè)管理方式；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第二十四條 商品房預（銷）售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明下列內容：
（一）當事人姓名或者名稱及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；
（四）商品房的價格、付款方式及付款時間；
（五）預售商品房交付使用的時間；
（六）商品房的結構、設備及質量標準；
（七）物業(yè)管理方式；
（八）違約責任以及爭議解決的方式；
（九）當事人雙方認為需要約定的其他事項。
第二十五條 房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
經濟適用住房價格實行政府指導價，具體辦法由省人民政府價格、建設行政主管部門共同制定。廉租住房價格實行政府定價，具體辦法由市、縣人民政府根據(jù)國家有關規(guī)定制定。
第二十六條 經房地產開發(fā)企業(yè)書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預售商品房的購買人可以將購買的預售商品房再行轉讓。預售商品房再行轉讓的，雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同，并自合同簽訂之日起30日內持房地產開發(fā)企業(yè)書面同意證明等材料到原預售合同備案部門備案。
預售經濟適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預售經濟適用住房再行轉讓。
第二十七條 商品房交付使用時，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照《條例》第三十一條規(guī)定，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
第二十八條 商品房交付使用后，在住宅質量保證書規(guī)定的保修期內，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。工程質量監(jiān)督單位拒絕核驗的，購買人可以向其主管的建設行政主管部門投訴，建設行政主管部門應當在接到投訴之日起3日內責令工程質量監(jiān)督單位予以核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
商品房交付使用后，購買人擅自改變結構或者設備位置造成商品房質量受損的，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任，給其他用戶造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。
第二十九條 商品房交付使用后2年內，購買人認為商品房的實際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務院建設行政主管部門和省人民政府建設行政主管部門的規(guī)定申請復測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復測面積的誤差值超過測量規(guī)范允許范圍的，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照售房合同規(guī)定的售房價格退還多收的房款；購買人要求退房的，應當予以退房；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五章 法律責任
第三十條 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓、出借資質等級證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義從事房地產開發(fā)經營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門責令改正，報請頒發(fā)資質等級證書的部門降低資質等級或者吊銷資質等級證書。
第三十一條 負責工程質量監(jiān)督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產開發(fā)項目出具質量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關責令改正，對責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，由該部門依法承擔相應的賠償責任。
第三十二條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，《條例》規(guī)定給予處罰的，按照《條例》的規(guī)定給予處罰。
第三十三條 國家機關工作人員在房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
關鍵詞：獨立院校；房地產經營管理本科專業(yè)；人才培養(yǎng)
中圖分類號：G4
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）08-0167-02
獨立學院，是專指由普通本科高校按照新機制、新模式舉辦的本科層次的二級學院，是普通高校的優(yōu)勢辦學資源與優(yōu)質社會資本相結合的民辦高等教育機構，具有專業(yè)設置與社會需求結合緊密的優(yōu)勢。由于中國房地產行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、人才需求大量增加，故吸引了越來越多的獨立學院開設房地產經營管理專業(yè)。而如何根據(jù)企業(yè)需求并兼顧獨立院校自身優(yōu)勢確定人才培養(yǎng)方向，是獨立院校需要認真考慮的問題。
1 國內高校房地產經營管理本科專業(yè)培養(yǎng)現(xiàn)狀
隨著我國房地產業(yè)的興起，我國房地產專業(yè)高等教育也于上個世紀80年代開始出現(xiàn)。1998年教育部頒發(fā)新專業(yè)目錄取消了該專業(yè)，將其并入工商管理和工程管理專業(yè)，房地產本科教育被大大弱化。2004年經教育部批準，房地產經營管理本科專業(yè)作為獨立專業(yè)開始招生。截至2011年，全國有32所高校設置房地產經營管理本科專業(yè)，其中包括6所獨立學院。目前高校該專業(yè)人才培養(yǎng)現(xiàn)狀主要存在以下問題：
（1）行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴重不匹配。房地產行業(yè)的快速發(fā)展，使得從業(yè)人員需求高速增長，現(xiàn)有高校房地產經營管理專業(yè)畢業(yè)人數(shù)遠不能滿足人才需求，造成普遍存在的房地產從業(yè)人員絕大部分從其他行業(yè)轉入的情況。
（2）人才培養(yǎng)定位不明確，相似度高。人才培養(yǎng)目標普遍存在既求精又求全的現(xiàn)象，90%以上的學校都提出培養(yǎng)高級復合型人才，培養(yǎng)目標定位不明確。
（3）課程設置不合理。基于其“既求全又求精”的指導思想，大多數(shù)高校課程設置面面俱到，期望學生在校4年內能夠對房地產所涉及的所有業(yè)務過程都能夠深入了解，這顯然是不現(xiàn)實的。
2 獨立院校房地產經營管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向研究的必要性
目前開設房地產經營管理本科專業(yè)的6所獨立院校均是依托于母體學校設立的，其中：其母體學校為綜合性大學的有重慶大學城市科技學院、寧夏大學新華學院，母體學校為財經類大學的有重慶工商大學融智學院、貴州財經學院商務學院，母體學校為師范類大學的有北京師范大學珠海分校、信陽師范學院華銳學院。雖然存在可利用母體學校優(yōu)質教育資源、豐富的教育管理經驗優(yōu)勢，并兼顧獨立院校專業(yè)設置靈活、順應市場需求的優(yōu)勢，但是在人才培養(yǎng)方向方面也存在前述的通病。然而，行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴重不匹配，也為獨立院校積極發(fā)展房地產專業(yè)提供了機遇。如何把握機遇、克服不足，關系到獨立院校房地產經營管理專業(yè)的長遠發(fā)展，而合理確定人才的培養(yǎng)方向則是至關重要的一環(huán)。
3 獨立院校房地產經營管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向的探析
獨立院校要對其房地產經營管理專業(yè)準確進行人才培養(yǎng)方向的定位。首先應關注三個方面：一是房地產開發(fā)相關企業(yè)本身所應具備的業(yè)務能力有哪些；二是企業(yè)對獨立院校畢業(yè)生使用定位是什么；三是獨立院校母體學校背景的優(yōu)勢在哪里。通過研究，獨立學院才能了解企業(yè)人才需求類別，以及學院如何利用自身的優(yōu)勢去滿足企業(yè)的這種需求。
（1）房地產開發(fā)企業(yè)及房地產相關企業(yè)所具備的業(yè)務能力要求。
要滿足企業(yè)對人才的需求，就必須了解企業(yè)的業(yè)務內容。通過對房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務流程分析，我們可以看到開發(fā)企業(yè)其業(yè)務涉及內容：市場研究、項目拓展、客戶發(fā)掘、產品規(guī)劃調控、精益生產、成本控制、市場營銷、投融資。除開發(fā)企業(yè)外，房地產相關企業(yè)的業(yè)務基本上是圍繞房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍進行開展的，涉及的有：市場研究、項目策劃、規(guī)劃設計、施工建設、房地產經紀、造價、估價、營銷、廣告、物業(yè)經營及管理等。不難發(fā)現(xiàn)，本科教育要在短短的4年內培養(yǎng)精通所有業(yè)務的復合型人才是不現(xiàn)實的，因此獨立院校人才培養(yǎng)應放棄“求全求精”的指導思想，有選擇、有側重地確定人才培養(yǎng)方向。
（2）對獨立院校畢業(yè)生的使用定位。
要確定人才培養(yǎng)方向首先應了解人才使用者對人才使用的定位。通過對本地多家房地產開發(fā)及相關企業(yè)的隨機調查，企業(yè)普遍認為獨立學院目前尚處在本科教育的末端和?？平逃那岸耍瑢W生生源和培養(yǎng)宗旨都有別于其他類本科高校。因此培養(yǎng)目標應著眼于專業(yè)應用方向，培養(yǎng)的學生應該在房地產某一領域具有較強的應用技能，同時又比專科學生更能系統(tǒng)地掌握學科基礎理論、全面了解房地 產整個業(yè)務流程，使畢業(yè)生在就業(yè)時能夠在房地產某一領域快速上手，同時具有在房地產其他領域可塑發(fā)展的潛能。
根據(jù)調查，企業(yè)更趨向于將獨立院校畢業(yè)生應用于市場研究、項目拓展、客戶發(fā)掘、市場營銷業(yè)務。故學院應著眼培養(yǎng)以下幾類人才：市場研究及投資分析、項目拓展、營銷策劃、銷售、經紀、估價、物業(yè)經營、物業(yè)管理；而對于涉及房地產規(guī)劃調控、精益生產和成本控制類業(yè)務所需要的人才。如施工管理、造價、材料等工程類，房地產公司工程、造價、材料等部門更青睞于聘用更專業(yè)的土木工程專業(yè)、建筑學專業(yè)、工程管理專業(yè)、建筑環(huán)境與設備管理專業(yè)、工程造價專業(yè)等工程類學生。這是因為工程類專業(yè)是傳統(tǒng)專業(yè)，相關院校在其專業(yè)人才培養(yǎng)上成熟且已被市場認可接受。而獨立院校房地產經營管理專業(yè)開辦時間都不長、相關專業(yè)建設不成熟，學生在工程類相關學科培養(yǎng)方面的系統(tǒng)性和深度都不夠，企業(yè)在這些領域對畢業(yè)生使用時感到并不好用，因此相對工程類專業(yè)學生在這些領域并沒有專業(yè)優(yōu)勢。故獨立學院房地產經營管理專業(yè)應在人才培養(yǎng)上注重差異化，放棄側重工程類學科的培養(yǎng)思路，揚長避短、不與工程類專業(yè)學生在該領域形成競爭；同時，部分企業(yè)認為，高校人才培養(yǎng)應具有前瞻性，如母體學院為財經類背景的獨立院校，還可以利用優(yōu)勢培養(yǎng)現(xiàn)在急需的投融資人才。
（3）利用獨立院校母體學校的背景優(yōu)勢與人才培養(yǎng)方向的結合。
目前開設房地產經營管理專業(yè)的獨立院校均是依托母體學校設立的，因此母體學校的學科教育優(yōu)勢、師資優(yōu)勢、社會資源優(yōu)勢等都會在一定程度上惠及獨立院校，獨立院校在專業(yè)培養(yǎng)方向上需要考慮利用母體學院優(yōu)勢。例如財經類背景的獨立院校，除培養(yǎng)營銷策劃、銷售、經紀人才外，還可以借助其學科教育和師資優(yōu)勢培養(yǎng)投融資人才、市場研究及投資分析人才、估價人才；具有工程類專業(yè)背景的某些綜合類大學的獨立院校，可以利用其工程類學科教育背景和師資優(yōu)勢，培養(yǎng)開發(fā)項目拓展人才、房地產全程策劃人才、估價人才、房地產成本管理人才。
因此，在通過前面三個方面的問題研究，我們可以得出這樣的結論：獨立院校房地產經營管理本科專業(yè)人才培養(yǎng)定位首先應放棄“求全求精”的指導思路，應有選擇、有側重地確定培養(yǎng)方向，讓學生在有系統(tǒng)性地掌握房地產基本知識的前提下，側重于培養(yǎng)房地產某一或部分領域的應用型人才，這樣既保持人才的通適性、也保證人才的專業(yè)應用性，以尊重企業(yè)的人才應用情況；其次，應充分發(fā)揮學院及母體學校的專業(yè)背景優(yōu)勢，在人才培養(yǎng)上注重與其他院校的差異化培養(yǎng)，工程類背景院校在人才培養(yǎng)上尤要注意房地產經營管理專業(yè)學生與建筑工程類專業(yè)學生培養(yǎng)的區(qū)別；第三，人才培養(yǎng)應具有前瞻性，應根據(jù)房地產行業(yè)發(fā)展趨勢和企業(yè)運營的變化發(fā)展及時調整或增加人才培養(yǎng)方向，增加房地產投資分析、投融資、房地產金融和稅務籌劃、高級物業(yè)經營等方向的人才培養(yǎng)。
參考文獻
第二條 本辦法所稱的涉外房地產開發(fā)經營，是指按有關法律、法規(guī)在我省對外開放的城市或地區(qū)取得國有土地使用權后，依照城市規(guī)劃從事各類房屋開發(fā)建設，并主要向境外組織和個人（包括住境內機構和在境內工作的境外人員）出售、出租房產和轉讓土地使用權的經營活動。
第三條 外國公司、企業(yè)、其他組織及個人（以下簡稱外商）經批準在云南省開辦的外商獨資、中外合資、中外合作的房地產開發(fā)經營企業(yè)（以下簡稱外商開發(fā)企業(yè)），以及國內投資，經批準從事向境外銷售房屋、轉讓土地使用權的房地產開發(fā)經營企業(yè)（以下簡稱國資企業(yè)），在我省從事涉外房地產開發(fā)經營，均應遵守本辦法。
第四條 除成片開發(fā)土地外，外商投資開發(fā)經營涉外房地產應主要采取中外合資經營、合作經營方式。
第五條 云南省城鄉(xiāng)建設委員會主管全省涉外房地產開發(fā)建設工作。
第六條 外商開發(fā)企業(yè)的房地產開發(fā)經營活動必須遵守中國的法律、法規(guī)。
外商開發(fā)企業(yè)在我國法律、法規(guī)以及經批準的合同、章程規(guī)定范圍內，有權自主進行房地產開發(fā)經營。
外商開發(fā)企業(yè)經營房地產的合法權益，受中國法律保護。
第七條 凡已同中華人民共和國建立外交關系或設有商務代一機構的國家和地區(qū)的外商，均可申請在我省開放城市或地區(qū)設立外商開發(fā)企業(yè)，我省四級（含四級）以上房地產開發(fā)企業(yè)，也可申請從事涉外房地產開發(fā)經營，有關部門根據(jù)開發(fā)建設設項目需要和有關規(guī)定，予以批準或不批準。
第八條 外商到我省投資舉辦獨資、中外合資、中外合作經營外商開發(fā)企業(yè)的，按下列程序辦理申請設立企業(yè)的各項手續(xù)：
（一）舉辦獨資企業(yè)，應就擬投資項目選定場地，經場地所在地建設、土地管理、經貿部門提出書面意見。舉辦合資、合作經營企業(yè)，應先與中方合營者協(xié)商達成一致意見后，簽署共同投資的意向書或協(xié)議書。
（二）獨資企業(yè)投資者或投資者委派其國內代表、投資咨詢服務公司等機構向對外經貿部門呈報設立企業(yè)的申請書。合資、合作的中方合營者向計劃部門呈報項目可行性研究報告書。
（三）獨資企業(yè)申請者經對外貿部門批準同意設立外商開發(fā)企業(yè)。
領到企業(yè)批準證書后于30天內持有關批準文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照；屬合資、合作項目的，可行性研究報告書報建設部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批后，合資、合作各方在充分協(xié)商的基礎上，正式簽定開發(fā)企業(yè)章程、合同，報對外經貿部門批準。
（四）申請設立合資、合作外商開發(fā)企業(yè)。由中方合營者向對外經貿部門呈報設立企業(yè)的申請報告。經審查批準，領取企業(yè)批準書后，于30天內持有關批準文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照。外商開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。
（五）外商開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后60天內，持有關批準文件、證明到省建委核定資質等級，領取開發(fā)企業(yè)資質等級證書。
第九條 外商或合資、合作的中方合營者到對外經貿部門申請設立外商開發(fā)企業(yè)時，或到工商行政管理部門辦理注冊登記時需提交下列文件：
（一）設立獨資或合資、合作企業(yè)的申請書；
（二）獨資者提交舉辦獨資企業(yè)的可行性研究報告。合資、合侮營者提交投資項目可行性研究報告及批準文件；
（三）企業(yè)章程及首屆董事會人選名單。合資、合作者還需提交合營各方簽署的合同；
（四）獨資者提交投資者的營業(yè)執(zhí)照副本或身份證副本。合資、合作經營者提交合營各方的營業(yè)執(zhí)照副本；外方以個人身份投資的，可提交身份證影印件。
（五）投資者或投資各方的資信證明；
（六）有關城市規(guī)劃、用地的意見書、協(xié)議書、土地使用權出讓合同及政府有關部門簽署的意見、批準文件、證書。
第十條 外商開發(fā)企業(yè)到省建委確認資質等級時，除提交第九條二、三、四、五款規(guī)定的文件外，還應提交企業(yè)負責人、技術負責人、管理人員等有關名冊和證書。
第十一條 外商或合資、合作的中方合營者按第八條規(guī)定的程序辦理有關批準手續(xù)時，場地或項目所在市、縣有關部門有審批權的，由所在市、縣有關部門按規(guī)定的權限辦理批準手續(xù)；當?shù)貨]有審批權限的，由外商或合資、合作的中方合營者直接呈有審批權的地、州、市或省級業(yè)務部門辦理，予以批準或不批準，或轉報國務院有關部門審批。
第十二條 由中方提供土地、外商提供資金、不設立外商開發(fā)企業(yè)的中外房地產開發(fā)經營合作項目，以及國資企業(yè)從事涉外房地產開發(fā)經營，手續(xù)從簡，由建設部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批。其中，合作各方就項目所簽署的合同須報對外經貿部門批準。
第十三條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事房地產開發(fā)經營，統(tǒng)一由建設部門（房地產管理部門）行使城市規(guī)劃、土地開發(fā)、土地轉讓、設計施工，以及房屋銷售、租賃、轉讓、抵押和企業(yè)資質的行業(yè)歸口管理權，并接受其它有關部門的指導、檢查和監(jiān)督。
第十四條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事涉外房地產開發(fā)經營，其土地使用權的取得、轉讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定辦理。
中方房地產企業(yè)擬提供土地使用權與外商合資或合作經營房地產的，需在申請設立外商開發(fā)企業(yè)前，按前款要求取得土地合作權。并在外商開發(fā)企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照之日起三個月內，與外商開發(fā)企業(yè)簽定土地使用權轉讓合同，經土地所在地房地產管理部門辦理監(jiān)證手續(xù)。土地管理局核發(fā)土地使用權證后，始得行使土地使用權。
由中方提供土地，外商提供資金，不設立外商開發(fā)企業(yè)的涉外房地產開發(fā)經營項目，在辦理土地使用權出讓手續(xù)前，不得進行土地使用權轉讓。
第十五條 外商開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設必須遵守我國有關城市規(guī)劃、土地管理、設計施工的有關法律、法規(guī)。
第十六條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)建造的住宅，其設計標準由企業(yè)自行確定。
第十七條 外商開發(fā)企業(yè)經營的房屋和土地使用權，以及中方房地產企業(yè)與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國法律、法規(guī)的規(guī)定，在中國境內、境外出售、交換、贈予、繼承。上述經營活動和法律行為在中國境外進行的，應取得中華人民共和國駐該國或地區(qū)大使館、領事館、商務代表機構的認證。沒有與我國建立外交關系或沒有在我國設立商務代表機構的國家或地區(qū)的企業(yè)、經濟組織或個人，不得成為受讓人。在我國境內進行的，應到房地產交易所進行監(jiān)證。
第十八條 房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時，其占用的土地使用權隨之轉移。其房屋的所有權的期限與其占用的土地使用權的期限相同。
第十九條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)出售、租賃、交換房屋或轉讓土地使用權，以及中方房地產企業(yè)和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價格由企業(yè)或合作雙方自行確定。但應將出售、出租價格報房屋所在地房地產管理部門和物價局備案。房屋出售價格明顯低于市場價格時，政府有優(yōu)先購買權。
國資企業(yè)出售、出租房屋必須按規(guī)定繳納土地收益金。
第二十條 企業(yè)預售期貨房屋，賣方持有該房屋建設項目的《土地使用證》和《建設工程規(guī)劃許可證》買賣雙方應簽訂《房屋預售合同》，到房屋所在地房地產交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。賣方收取的房屋預售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設費用。
第二十一條 企業(yè)出售現(xiàn)貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權證。買賣雙方應簽訂《房地產買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。
第二十二條 企業(yè)出租房屋，租賃雙方應訂立《房地產租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。
第二十三條 依照本辦法開發(fā)經營的房屋產權可以抵押。房屋產權用以抵押時，相應的土地使用權同時抵押。
第二十四條 房屋所有權和土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應簽定抵押合同，并在30天內按規(guī)定辦理抵押權監(jiān)證、登記手續(xù)。未經監(jiān)證、登記的抵押行為無效。
第二十五條 抵押人不能按期還款時，抵押權人有權依照中國法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處置抵押物。
第二十六條 因處分抵押物而取得房屋所有權和土地使用權的，抵押人和抵押權人應按規(guī)定辦理權屬變更登記。
第二十七條 辦理房屋產權、土地使用權和房屋、土地他項權利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監(jiān)證手續(xù)，登記機關和監(jiān)證單位可按省物價局規(guī)定的標準收取登記費和監(jiān)證費。
第二十八條 外商開發(fā)企業(yè)在辦理工商登記后30天內，應向所在地稅務機關辦理稅務登記。依照我國稅法規(guī)定納稅。
第二十九條 外商開發(fā)企業(yè)經營房地產中有關外匯事宜，依照我國外匯管理規(guī)定辦理。
第三十條 外商開發(fā)企業(yè)在房地產經營中產生合同爭議時，當事人應當通過協(xié)商或者調解解決；協(xié)商或調解無效的，由中國仲裁機構仲裁。也可由合同規(guī)定的仲裁機構仲裁。
當事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可向我國有管轄權限的人民法院起訴。
第三十一條 涉外房地產開發(fā)經營活動中需要公證的事項，當事人應依法辦理公證。
第三十二條 香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)，以及其它組織和個人在我省從事涉外房地產開發(fā)經營活動，參照本辦法和其它有關港、澳、臺投資的法律、法規(guī)、辦法執(zhí)行。
第三十三條 對違反本辦法規(guī)定的，由有關部門根據(jù)我國法律、法規(guī)進行處理。
第三十四條 凡根據(jù)本辦法而發(fā)給、發(fā)出、訂立的任何證書、合同、協(xié)議、通知書或其他文件，如因中外文互有差異而引至爭議的，以中文本為準。
【關鍵詞】房地產經營；風險管理
所謂房地產經營風險管理，即房地產的主要經營人員對其發(fā)展的過程中可能存在的經營方面風險的正確認知、處理以及控制手段， 通過風險管理將房地產經營過程中可能造成的經濟與社會損失降低。因為房地產經營過程中可能面臨各種各樣的風險， 這也就要求經營人員必須要加強自身的風險觀念， 強化風險管理力度， 以風險管理支持企業(yè)管理體制的運行。但是，在當前階段房地產實際經營的過程中，部分經營者正是因為缺乏風險管理觀念，使得經營過程中經常出現(xiàn)一系列問題?；诖耍恼轮兄攸c對其進行了分析。
一、重點分析周圍經營環(huán)境
房地產企業(yè)是以市場為主要活動場所的，也就是所謂的經營環(huán)境，經營環(huán)境對于房地產經營所造成的影響是十分直接的，所以，房地產企業(yè)的經營者為了避免出現(xiàn)經營風險，必須要對經營環(huán)境進行分析。企業(yè)所進行的經營活動和外部環(huán)境之間的聯(lián)系隨著企業(yè)發(fā)展水平的提升而變化，外部環(huán)境中所蘊含的各個因素必然會在這一過程中影響房地產企業(yè)經營，例如經濟、社會文化以及政治法律等因素。
二、深入分析房地產市場情況
房地產企業(yè)所生產主要的產品為可供商戶與個人使用或居住的房屋，其本身具備了一般商品的特點。在市場經濟發(fā)展的影響下，人們經濟水平逐漸提升，這也滿足了消費者所提出的一些低層次需求，在市場經濟的發(fā)展下，消費者的消費方心理日益體現(xiàn)出個性化這一特點。針對出現(xiàn)的這些變化，房地產企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的經營思想，認識到房產商品不僅具有“居住”這一基本功能，還體現(xiàn)了較好的設計、造型以及環(huán)境等功能。針對房地產這一固定不動產品而言，房屋之間并不存在很大的差距，但是因為現(xiàn)代化產品的概念與外延都在原來的基礎上得以擴張，所以便逐漸使得房地產市場脫離了傳統(tǒng)的賣方市場時代。盡管這一市場擁有很大的潛力，然而當前該行業(yè)在市場中的競爭依然十分激烈，人們的需求量高，稍不注意便會面臨風險。基于此，房地產企業(yè)必須要深入分析當前階段房地產市場中的基本情況，以此才能提出針對性的舉措。
三、提升物業(yè)管理水平
房地產經營過程中的物業(yè)管理是其中最為重要的一個環(huán)節(jié)，同時這也是改革開放之后房屋商品化環(huán)境下的產物。物業(yè)管理進一步實現(xiàn)了管理的專業(yè)化與企業(yè)化，也為房地產經營提供了更為寬廣的發(fā)展空間。所謂物業(yè)管理，即通過與房地產綜合開發(fā)相結合，所形成的現(xiàn)代化生產統(tǒng)一化管理，國際上的諸多國家與地區(qū)的房地產都已經實現(xiàn)了物業(yè)管理，通過了解得知，好的物業(yè)管理除了可以代表房地產企業(yè)已經發(fā)展成熟以外，也能夠為其自身提供持續(xù)性的發(fā)展動力。一個高水平的物業(yè)管理對于建立開發(fā)商良好的市場形象、滿足社會群眾基本物質與精神文明需求而言具有十分重要的作用，在市場經濟發(fā)展的影響下，人們自身的消費觀念也逐漸發(fā)生了改變，購買房屋并不只是為了棲身，更為重要的是能夠滿足人們自身的精神需求。但是因為當前階段我國的房地產改革時間較為短暫，所以在物業(yè)管理方面依然有很大的發(fā)展空間，所以為了實現(xiàn)房地產經營管理中物業(yè)管理水平的提升，必須要多多立足于實踐。
四、縮短房地產項目投資周期
房地產項目的開發(fā)周期與風險管理之間有直接的聯(lián)系，房地產建設周期越長，其中所存在的不確定性因素也就會越來越多，形成的風險也就會越大。因此，將房地產項目的建設周期縮短，除了能夠實現(xiàn)資金周轉的靈活性之外，也有利于降低因為社會經濟條件原因導致的項目風險，進而實現(xiàn)房地產經營風險的有效管理。
五、實現(xiàn)跨公司合作
現(xiàn)代化企業(yè)為了在市場競爭中占據(jù)有利地位，務必要開發(fā)適合自己企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，認識到自身所具備的長處，并提高企業(yè)在市場中的核心競爭力?；诖耍髽I(yè)經營者務必要深入分析自己企業(yè)的優(yōu)勢與不足，隨后遵循揚長避短的基本原則，與其他企業(yè)展開合作，做到優(yōu)勢互補。在選擇合作企業(yè)時，要提問分析各個企業(yè)的優(yōu)勢，能夠在企業(yè)合作中充分發(fā)揮自身的長處，進而實現(xiàn)房地產經營風險的管理。
六、結束語
綜上所述，現(xiàn)如今市場中房地產企業(yè)是其中發(fā)展最為強勁的行業(yè)，為了避免相關風險因素對未來企業(yè)發(fā)展造成的影響，必須要致力于企業(yè)風險管理，只有如此才能真正實現(xiàn)房地產企業(yè)核心競爭力的提升，進而為房地產行業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產公司 經營 管理 發(fā)展戰(zhàn)略
房地產行業(yè)已經成為了國內重要的經濟支柱之一，國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調控。房地產企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。
1.新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)
國家對房地產行業(yè)的經營與發(fā)展進行大力的整頓與調控，使得房地產行業(yè)的經營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見，房地產公司的經營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。
1.1國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題
1.1.1市場供求關系發(fā)生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺，使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發(fā)生了轉換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業(yè)。
1.1.2融資環(huán)境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3市場對于房地產的產品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位，公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力，不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2公司的內部經營為應對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
1.2.2公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉，甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步，房地產行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經營成果，也給房地產公司帶來了嚴重的損失?，F(xiàn)代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力，優(yōu)質高效的設計團隊，優(yōu)質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。
2.關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環(huán)境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1加強公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經營體制
人才是公司經營發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經營也應該為了規(guī)避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.2加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本，房地產公司應該加強經營成本核算的能力，很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢，以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根，對于房地產的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資，這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開發(fā)占用資金，擴大與基金、信托等等金融機構的合作。
2.3加強公司的內部管理，合理有效的規(guī)避風險
房地產公司發(fā)展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風險都將對房地產企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內部管理，無疑是降低和規(guī)避風險最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。
2.4做好對市場動態(tài)的把握，根據(jù)市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰(zhàn)略的運用
房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰，想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài)，去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容，只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
3.總結：
本文主要對于房地產企業(yè)經營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業(yè)經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業(yè)的發(fā)展共同努力。
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