時間：2023-03-15 14:56:41
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近10年來，在住宅使用權到期后如何續(xù)期的問題上，已經歷四次反復
1999年生效的《土地管理法實施細則》規(guī)定：土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。這意味著在當時，土地使用權的續(xù)期還是未定之數(shù)，既可能得續(xù)，也可能不得續(xù)。
2007年開始施行的《物權法》，其第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！卑凑諠h語語意的表達習慣，“自動續(xù)期”就包括了“無償續(xù)期”的意思，否則“自動”一說就不能成立。以此推論，此條物權法已意味著住宅建設用地使用權的續(xù)期不但有了保證，而且可以無償，體現(xiàn)了法律對私人住宅產權的高度尊重。
2008年夏天，國土資源部內部又起草了《土地管理法》修訂草案，其中有“住宅用地70年使用權到期之后自動無償續(xù)期”的內容，此明確表述無疑印證了上述推論之合理，表明了有關部門對原《土地管理法》與《物權法》之間矛盾有彌合之意。
然而，今年準備提交審議的《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》，卻對之前的“自動續(xù)期”、“自動無償續(xù)期”作出了“根據國家有關規(guī)定自動續(xù)期”的修改。這種刪掉“無償”、限制“自動”的“一去一加”刀筆，將“有償續(xù)期”的暗示變得呼之欲出，相對于2007年的《物權法》無疑是一大退步，與民意更是一種違逆。
盡管國土資源部官員隨即出面澄清：住宅使用權滿70年是否有償續(xù)期并無定論，《物權法》中也只是規(guī)定“自動續(xù)期”，征求意見稿中的“根據國家有關規(guī)定自動續(xù)期”并不代表“可能有償續(xù)期”。但此“澄清”非但不能令人信服，而且也不能自圓其說；不但沒有澄清問題，反而將水攪得更渾。住宅滿70年是否有償續(xù)期問題，按《物權法》規(guī)定的“自動續(xù)期”，本來是已有“定論”的。此時來說“并無定論”，當然不能服眾。尤其不能自圓其說的是：既然你們自己都說“并無定論”，那就意味著既可能無償也可能有償，怎么還說“并不代表可能有償”呢？
有關官員在公眾和輿論面前的難堪，實是他們自己在制訂和修改法律時的輕率造成的。
管理部門在立法上的反復，或許自有復雜的不便明說的考量。但不管是出于預留操作空間的“機智”，還是由于意識形態(tài)爭論的搖擺不定，都體現(xiàn)了對法律的不尊重，體現(xiàn)了對待立法的機會主義態(tài)度。如果僅僅是為了一點行政管理上的方便，為了順應一時的意識形態(tài)風向，法律就可以制訂得含含糊糊，忽而向左，忽而向右，讓人無所適從，最后一切還需要官員來隨機解釋，那么法律還有何尊嚴可言？又如何能得到尊重，如何被嚴格遵守、奉行？
從這里，人們似乎能夠窺見中國這么多年來立法不斷“進步”，法治卻始終不前的病根所在。就立法速度而言中國已堪稱世界第一：迄今為止，我國生效的法律共231部，其中225部都是這30年才制定的。可以說，中國用30年的時間，“完成”了其他國家需要幾百年才能完成的立法任務。但是，其中沒有漏洞、真正能夠得到實行、起到規(guī)范作用的，有多少？能夠獲得全民尊重，不但能夠約束民眾，而且能約束官員的，又有多少？
第二條本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域范圍內經依法征用、劃撥、出讓和解放初期接收、沒收、沿用或通過繼承、接受、轉讓地上附著物等方式合法使用的國有土地。
第三條國有土地使用者應當向市、縣(市)土地管理部門申請登記，經市、縣(市)土地管理部門核查后，由同級人民政府批準或授權批準，發(fā)給國有土地使用證書，確認國有土地使用權。跨縣(市)的國有土地，由市土地管理局組織有關縣(市)進行確權發(fā)證
第四條確認國有土地使用權的合法權源證件為：
(一)縣以上人民政府批準征用、劃撥和出讓土地的文件或建國以來頒發(fā)的房(地)產權證、年以來頒發(fā)的房屋所有權證;
(二)人民法院對有關土地使用權所作出的終審判決書、裁定書、調解書等法律文書；
(三)年5月20b《市(國家建設征用土地條例)實施細則》施行前，城市規(guī)劃和建設主管部門批準的建設報勘和選址定點有關文件；
(四)單位合并、分立、終止，經縣以上有權部門批準的文件和移交清冊；
(五)其它能充分證明土地權屬來源的材料、圖件。
第五條年5月20日《市{國家建設征用土地條例)實施細則》施行前，持有土地來源的協(xié)議，簽約面積與實際占地面積基本相符，界址無爭議的，予以確認土地使用權；無土地權屬證件，但用地界址無爭議的，對個人的土地使用權，可由居民委員會出具證明，單位土地使用權應由其主管部門出具證明，經土地管理部門核準后，予以確認土地使用權。
第六條年5月20日《市<國家建設征用土地條例>實施細則》施行后至《中華人民共和國土地管理法》施行前使用的土地，無土地權屬證件和規(guī)劃報勘等文件，但土地利用合理、界址無爭議、不影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃與土地管理部門補辦手續(xù)后，予以確認土地使用權，無土地權屬證件，但有合法報勘或選址定點文件，用地界址無爭議的，經提供用地過程書面材料，由土地管理部門補辦用地手續(xù)后，予以確認土地使用權。
第七條《中華人民共和國土地管理法》施行后，凡未經土地管理部門批準的用地，依照有關法律、法規(guī)查處及補辦手續(xù)后，再予確定土地使用權。
第八條土地使用權確定給直接使用土地的具有法人資格的單位和個人。被確認土地使用權的單位不具備法人資格的，可將土地使用權確定給具備法人資格的該單位的上級單位。但法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第九條單位或個人購買房屋的，憑房屋所有權證，申請國有土地使用權變更登記，確認土地使用權，因地上建(構)筑物買賣、抵押、調換、贈與、改建等原因，發(fā)生房地產轉讓或者變更的，憑變更后的房屋所有權證申請國有土地變更登記。
第十條房改中，公有房屋(含單位系統(tǒng)房和房管部門的直管公房)出售給私人的，由個人憑優(yōu)惠購房協(xié)議和房屋所有權證到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)后，確認其住房的國有土地使用權。
第十一條房管部門的直管公房，經房管部門申請辦理土地登記后，其土地使用權確定給房產管理部門。
第十二條出租的房屋，其土地使用權確定給房屋的合法所有者。
第十三條房地產開發(fā)企業(yè)通過出讓取得國有土地的，憑出讓合同確定土地使用權。房地產開發(fā)企業(yè)未建成或建成后未出售的房屋，先按批準用地面積確權給房地產開發(fā)企業(yè)，銷售完畢用地范圍內的商品房后，其國有土地使用權證應予注銷。
第十四條原宗教團體、寺觀、教堂等用地，被其他單位、個人占用，因恢復宗教活動場所需要退還其土地使用權的，應按有關規(guī)定予以退還。確屬無法退還或土地使用權有爭議的，按有關規(guī)定協(xié)商處理后確定土地使用權。
第十五條公路、鐵路以及軍事設施用地，依照用地批準文件及法律、法規(guī)的規(guī)定確權給公路、鐵路、軍隊等部門。經過依法批準或辦理過土地調換手續(xù)的，其國有土地使用權確定給現(xiàn)使用者。
第十六條河道及水利設施用地，依照征地、劃撥文件和有關法律、法規(guī)確定用地界線和土地使用權。國有林地確權按照國家有關法律、法規(guī)規(guī)定辦理。
第十七條水利工程管理范圍內屬于國家所有的土地，由水利工程管理單位進行管理。其中，已經縣級以上人民政府批準，由其他單位或個人使用的，可繼續(xù)由其使用。但嚴重影響水利工程設施安全和正常使用的，按照有關規(guī)定協(xié)商處理后，再確定土地使用權。
第十八條依法確定的危險品生產、儲存地及靶場等安全保護區(qū)內的土地，凡可以使用的，由土地管理部門與公安、規(guī)劃部門共同規(guī)定土地用途和其它限制條件后，再確定土地使用權。
第十九條因地上建(構)筑物拆除(拆遷)、自然坍塌等原因，土地使用者發(fā)生變化的，經依法審核批準，可將國有土地使用權確定給實際用地單位或個人。
第二十條經市、縣(市)人民政府依法批準開發(fā)荒山、荒地、荒灘等國有土地的，土地使用權確定給開發(fā)單位或個人。
第二十一條農村集體或個人使用的國有土地，其土地使用權按縣級以上人民政府審批、劃撥的文件確定；沒有審批、劃撥文件的，按有關規(guī)定補辦手續(xù)后，原則上按使用現(xiàn)狀確定，其國有土地性質不變；過去未明確劃定使用界限的，由縣以上人民政府土地管理部門參照土地使用情況確定權屬。
第二十二條重復劃撥或重復征用的土地，原則上按目前實際使用狀況，或根據最后一次劃撥、征用文件確定使用權。
第二十三條用地單位帶征的道路、河道、綠化等公共設施用地，其土地使用權屬于國家，不確定給任何單位。
第二十四條對沿街、路、巷、弄、通道的單位或個人用地，其用地界址均以實際使用的合法圍墻或房墻外側為界；墩子圍墻的，以墩子外側為界。
第二十五條對城個人住宅用地，原則上以合法建筑物的占地范圍確定土地使用權。對經批準使用或多年獨用的院落土地，可確定其土地使用權；對左右合山墻的，憑房屋所有權證記載的山墻產權歸屬確定其土地使用權，對于多戶合用的院落、過道、生產間、客堂等用地，以土地使用權共有的辦法進行確權。
第二十六條依法使用的臨時用地，按批準的地點、范圍、面積、期限確定臨時土地使用權。
第二十七條國有土地使用者使用的土地，雖有土地權屬證明文件，但實際用地面積大于權屬證明文件所示面積，應根據用地時間和超占土地面積大小等情況，分別依法予以處理：
（一）凡年5月《國家建設征用土地條例》公布以前的用地，超過批準面積10％以內的，年5月至年底以前的用地，超過批準面積5％以內的，年以后超過批準面積3％以內的，可以直接確認土地使用權；
（二）前項用地時間內，實際用地面積超過批準面積比例大于前項規(guī)定的，經土地管理部門依法處理后，予以確認土地使用權。
實際用地面積小于權屬證明文件所示面積的，按實際用地范圍確定土地使用權。
第二十八條對劃撥土地使用權，市、縣（市）人民政府根據城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。
第二十九條土地所有權和使用權發(fā)生爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由所在地縣級以上人民政府處理。當事人對土地權屬爭議處理決定不服的，可依法申請行政復議或提行政訴訟。在土地所有權和使用權爭議解決之前，任何一方不得改變土地使用現(xiàn)狀，不得破壞地上附著物和附屬物。
一、總體要求
針對當前城市規(guī)劃控制區(qū)農民住房困難問題，按照“服從規(guī)劃、集約用地、分類指導、有序推進”原則，采取提前安置和按村莊整治規(guī)劃要求新建、危房改造等形式，逐步解決農民住房困難問題，以減少重復建設，節(jié)約、集約用地，為城市發(fā)展留足空間。
二、基本原則
1、堅持依法辦事，強化控制原則。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、國務院《關于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》、國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》、《省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《省實施<中華人民共和國城市規(guī)劃法>辦法》及有關法律法規(guī)和政策，依法行政，嚴格控制各類違章、違法建設，減少重復建設，優(yōu)化資源配置。
2、堅持分類指導，突出重點原則。根據城市總體規(guī)劃，結合不同區(qū)域的功能和特點，實行分類指導?？傮w劃分為三大類，第一類為城市規(guī)劃控制核心區(qū)內的“城中村”；第二類為城市規(guī)劃控制區(qū)內的“城郊村”；第三類為城市規(guī)劃控制區(qū)外的“城外村”。根據分類指導原則，當前重點解決城市規(guī)劃控制區(qū)內“城中村”、“城郊村”農民住房困難戶、危房戶的住房困難問題。
3、堅持節(jié)約用地，兩限兩控原則。必須十分珍惜土地資源，加強規(guī)劃控制，限定對象、限定地域、控制建房面積、控制建房高度。根據現(xiàn)有城市拆遷安置房源、政府承受能力和農村宅基地情況，分輕重緩急，逐步解決。
4、公開、公平、公正，規(guī)范程序原則。在規(guī)劃控制和有序疏導過程中，各部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村必須自覺接受群眾監(jiān)督，嚴格按規(guī)范程序操作。
三、基本政策
1、城市規(guī)劃控制核心區(qū)范圍內的“城中村”：該區(qū)域內的農村村（居）民、社區(qū)居民住房一律不準翻建、擴建、遷建和新建。凡符合危房戶、困難戶條件的農民，一律采取“自愿申請，提前安置，量力而行，分步解決”的辦法予以解決。由農民自愿提出申請，經審核同意后，根據政府現(xiàn)有拆遷安置房源情況分步予以解決，安置補償標準參照當年有關拆遷政策，原有的房產土地同時收歸政府所有。具體實施細則由縣建設局負責制定。
2、城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內的“城郊村”：該區(qū)域范圍內的農民住房危房戶、困難戶，按照“服從規(guī)劃，一戶一宅，兩限兩控，拆舊建新”的辦法予以解決。符合住房困難戶或危房戶的對象，自愿提出申請，經審核同意后，由行政村根據其現(xiàn)有宅基地情況和群眾實際困難程度，按輕重緩急，逐步安排。各行政村按照村莊整治規(guī)劃，充分利用原有宅基地、村內村邊空閑地等存量建設用地和未利用地，堅持建新拆舊、一戶一宅的原則，統(tǒng)籌安排建房宅基地。具體實施細則由縣規(guī)劃局負責制定。
3、城市規(guī)劃控制區(qū)外的“城外村”：該區(qū)域應本著有利于保護耕地，有利于村莊整治，改善村容村貌，提高農民生產生活質量的原則，鼓勵群眾向中心鎮(zhèn)、中心村集聚。由縣國土資源局按照國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》的有關政策和村莊整治規(guī)劃的要求，制定具體實施細則。
4、規(guī)劃控制區(qū)和核心區(qū)的范圍，根據城市規(guī)劃修編和重大項目建設情況需調整的另行公布；住房困難戶和危房戶的標準根據農民住房實際情況和經濟發(fā)展狀況，需變動的另行公布。
四、基本程序
1、由群眾自愿提出書面申請，由村委會初步審核通過后根據現(xiàn)有條件和群眾實際困難程度提出安排方案，并經黨員、村民代表會議討論通過；安排方案須經公示，公示時間不得少于7天。
2、公示無異議后，報送當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。
3、經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核同意后報縣政府有關主管部門批準。
五、法律責任
1、縣建設、規(guī)劃、國土等業(yè)務主管部門要切實履行職責，嚴格規(guī)劃控制，加強依法行政，加大規(guī)劃控制力度，體現(xiàn)規(guī)劃的嚴肅性。
2、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)必須加強規(guī)劃控制和土地管理工作，要加強對本轄區(qū)內違法用地及違法建設情況的檢查，對城市規(guī)劃區(qū)外的違法建設要依法及時查處。
3、對規(guī)劃控制、土地管理、住房安置等過程中、失職瀆職、，以及參與違法建設、妨礙公務等行為的黨員干部，縣監(jiān)察和司法部門將依照相關法律法規(guī)，予以嚴肅查處。
4、對違法建設、違法用地的行為，由相關職能部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)依法查處。拒絕、阻礙執(zhí)法人員依法查處違法建設、違法用地工作的，侮辱、毆打執(zhí)法人員的，由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
關鍵詞:公證;農村房屋;自認證據;審批前置
隨著我國社會經濟的發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化工作的大力推進，目前我國農村出現(xiàn)了這樣一些現(xiàn)象，有的農民外出打工，舉家遷移到遠離家鄉(xiāng)的城市居住，他們在農村的住房就閑置下來，而同時農村中的無房戶需要房屋居住生活。也有些城市居民由于祖輩過世留下的農村房屋遺產需要繼承，有的地方因城鄉(xiāng)一體化建設大量農村房屋面臨著拆遷而隨之帶來的農民房屋如何安置等等。因此，由于城鄉(xiāng)一體化帶來的迫切需要解決農村房屋所有權轉移問題是公證行業(yè)面臨的一個重大的實務課題。但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對農村房屋所有權轉移設有諸多限制，從而影響了對農村房屋的公證辦理并制約了農村房屋所有權的流轉。
一、農村房屋的特點和公證面臨的諸多難題
農村房屋包括農村集體經濟組織所有的房屋、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所有的房屋及農民個人所有的房屋，本文所指的農村房屋僅指在農村集體經濟組織所有的土地上建造的屬于農民個人所有的房屋。我國農村房屋的所有權是否能轉移呢?答案是肯定的，比如上世紀九十年代江蘇省建設委員會規(guī)定“房屋所有權轉移變更(如買賣、贈與、交換、轉讓、繼承、分析等)，房屋狀況變動(如翻建、擴建、拆除、倒塌、焚毀等)，他項權利變更(如設定、注銷他項權利)，應及時向村鎮(zhèn)管理機關申請登記。”由此說明我國農村房屋也存在買賣、贈與、交換、轉讓、繼承、分析等多種所有權轉移方式。但是辦理農村房屋公證存在下列特點和難題:
(一)很多農村房屋沒有辦理所有權登記手續(xù)，權屬不清，是辦理農村房屋公證面臨的一個首要障礙辦理房屋方面的公證，認定房屋權屬是辦理不動產所有權轉移的關鍵，而我國農村房屋大多數(shù)是權屬不清，公證員難以分清權屬。由于歷史的原因，我國農村房屋很多沒有辦理房屋所有權證和土地使用證。比如有的農村房屋只有準建證或宅基地使用許可證，甚至有的農村房屋什么證都沒有。權屬不清，是辦理農村房屋公證面臨的一個首要障礙。
(二)農村房屋所有權的主體復雜，能否正確區(qū)分農村房屋所有權的主體是公證員辦理農村房屋公證面臨的一個重要難題目前在公證理論界對農村房屋所有權的主體認識上存在諸多爭論，有的人認為農村房屋應與城市房產一樣，所有權認識上應該秉持基本是夫妻共有的理念。有的人認為農村房屋因宅基地是以戶為單位，農村房屋是房隨地走，所有權認識上應該秉持基本是家庭共有的理念。認定農村房屋是夫妻共有的和認定是家庭共有的雙方都有充分的理由。這兩種理念目前爭論很大，難以定論。由此有當事人申請辦理農村房屋公證，公證員應基于什么理念來區(qū)分房屋所有權的主體，這是公證員辦理農村房屋公證需要思考的問題。
(三)農村房屋是一種限制性物權，現(xiàn)行我國法律法規(guī)對農村房屋所有權轉移有諸多制約，這是我們目前辦理農村房屋公證面臨的又一個障礙目前我國法律對城市和農村的房屋交易規(guī)定了兩套不同的管理體制:城市房屋，可以自由交易;農村房屋不能自由交易。農村房屋是一種限制性物權，主要是土地性質是宅基地使用權，農村房屋的宅基地屬于農村集體經濟組織所有。因此，在辦理農村房屋公證時必須綜合考慮我國現(xiàn)行法律法規(guī)對宅基地使用權方面的規(guī)定，我國對農村房屋的管理規(guī)范，歸納起來主要有以下幾點:1．不允許一戶農民有兩處(含兩處)以上宅基地《中華人民共和國土地管理法》(下稱土地管理法)第六十二條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著已經有一處房屋的農民不得再擁有其它農村房屋。2．禁止農村房屋向城市居民流轉國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農民的住宅不得向城市居民出售，有關部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。3．宅基地使用權不得出讓、轉讓或者出租《土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第六十三條規(guī)定:農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業(yè)建設。4有關農村房屋產權管理的法律、法規(guī)缺乏，農村房屋管理機構不健全。
二、采用證據學中的自認規(guī)則是辦理農村房屋公證收集證據的一條重要途徑
上述論述了農村房屋所有權主體復雜，權屬難以認定，導致我們在公證實務中不敢辦理有關農村房屋方面的公證。實際上辦理農村房屋公證，不管是繼承公證，還是贈與等公證，都是需要由公證員去收集證據，通過收集的證據所形成的證據鏈從而使公證員能夠對當事人的農村房屋公證申請予以進行公證證明。要認定農村房屋的權屬，除了有關部門對該房屋所保留的檔案或者所出具的權屬證明外，還有證據學中的自認證據規(guī)則也是認定農村房屋權屬的一條重要途徑。自認是指一方當事人在訴訟過程中。對他方所主張的不利己的事實予以的承認。我國法律僅對訴訟上的自認作了規(guī)定。訴訟上的自認可以產生兩個法律后果:(1)約束當事人的效力。當事人一方對對方當事人提出的事實承認的。對方當事人就承認的事實不再負舉證責任，作出自認的當事人也不得在訴訟中提出與自認事實相矛盾的主張，雙方當事人也無須對自認的事實進行質證和辯論。(2)約束法院的效力。當事人的自認可以成為法院確認案件事實的依據，所以正常程序上涉及自認部分的調查和辯論不再進行，但涉及身份關系的案件和涉及國家利益、社會公共利益或他人合法權益的事實不受當事人自認的約束。自認構成是指自認成立所必需的一切主客觀要件的總和。一般來說，自認構成必須具備三個要件:第一，須是訴訟正在進行，且于訴狀準備或言詞辯論時，或在法官面前為之;第二，須就對方當事人主張不利于自己的事實，承認為真實;第三，須為聲明或表示。這是我們訴訟上的自認。公證被有的學者稱之為“準司法”活動，因此我們也可把訴訟上的自認推廣到辦理農村房屋公證上，公證活動中的自認構成要件本人認為也可分為三個方面:第一，須是公證受理后，公證辦結前，且于在接受公證員的詢問時，或在公證員的面前為之;第二，須就陳述某個主張不利于自己的事實，承認為真實;第三，須在公證員面前的聲明或表示或在公證員制作的詢問筆錄文檔中。在公證的受理審查階段，是公證員親自面見并詢問全體公證當事人的環(huán)節(jié)，所以我們應該高度重視詢問筆錄的制作，充分發(fā)揮自認證據規(guī)則的作用。我們在制作農村房屋公證詢問筆錄時，公證員應主要從以下兩個方面考慮農村房屋權屬問題。
(一)如果當事人的農村房屋既有農村房屋所有權證，也有集體土地使用證。當事人如果持有農村房屋所有權證，那就說明其房屋產權得到了有關部門的一次權屬認定。同時我們根據婚姻法中的相關條款，我們可有充分理由得出其房屋產權是夫妻所有還是個人所有的結論。但是農村房屋的權屬并不是上面認定這么簡單，因為當時頒發(fā)農村房屋所有權證部門并不真正是房屋管理部門，其權屬認定沒有按照相關的法律法規(guī)去做，還有該農村房屋的宅基地是以戶為單位做出申請的。所以該農村房屋權屬可能就存在著夫妻共有的例外，房屋權屬就有可能是家庭共有。在這里，我們就要充分發(fā)揮自認證據的規(guī)則，根據該農村房屋的檔案所涉及的所有家庭成員，并對全體家庭成員進行權屬詢問，制作詢問筆錄，通過他們的自認，發(fā)揮自認證據規(guī)則的作用，我們就可從而得出該房屋是夫妻共有還是家庭共有或個人所有等正確的權屬結論。
(二)如果當事人的農村房屋沒有農村房屋所有權證，只有集體土地使用證或準建證?；蛘咿r村房屋沒有任何相關證件。這里我們應注意的是該農村房屋的權屬沒有經過任何部門的權屬認定，那它的房屋權屬如何認定?根據我國物權法的相關規(guī)定，對于因繼承、受遺贈、合法建造等非基于法律行為而取得的物權，其物權自繼承或受遺贈或建造行為成就時生效。由此可認為，該農村房屋如果從來沒有領取相關房產證，物權是從該房屋建造完畢時形成生效，其權屬主體便是該農村房屋的出資建造人。核實出資建造人，是認定此種房屋權屬的關鍵。在實務中，首先我們可通過村委會或村鎮(zhèn)建設管理部門出具證明來核實出資建造人。一般來說，對于農村房屋是誰出資建造，該房屋所在村委會是比較知情的。農村建設房屋，除了土管部門申請宅基地外，還要到村鎮(zhèn)建設管理部門申請建設許可。因此，村委會或村鎮(zhèn)建設管理部門出具的權屬證明是一種可信賴的證據。其次，我們還要充分發(fā)揮自認證據規(guī)則的作用，根據該農村房屋的檔案所涉及的的家庭成員，或者對該農村房屋全體家庭成員進行權屬詢問，制作詢問筆錄，通過他們的自認，我們也就可得出該房屋是夫妻共有還是家庭共有或個人所有等正確的權屬結論。自認證據規(guī)則在我們辦理農村房屋公證中有廣闊的空間，我們應充分認識自認證據規(guī)則在辦理農村房屋公證中的巨大作用，認真制作詢問筆錄。詢問筆錄也就是證據中的“當事人的陳述”證據，是我們辦理農村房屋公證“確權”依據的一個重要證據。
三、農村房屋所有權轉移
應當先由國家土地管理等相關部門審批農村房屋受讓人資格是我們辦理農村房屋公證的前置程序辦理農村房屋公證，除了明確房屋的權屬主體外，更重要的是我們還要知道農村房屋所有權轉移受讓方是否能享受宅基地使用權的資格。我國農村房屋所有權轉移一般來說有下列幾種形式:①買賣;②贈與③繼承④析產⑤遺囑或遺贈等。我國《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。根據物權法的公示原則，農村房屋所有權轉移以及其項下的宅基地使用權轉移都需要分別去房管部門和土管部門去登記，分別登記之后，農村房屋所有權受讓人才取得真正的物權。公證的職能是對當事人申請?zhí)岢龅姆课菟袡噢D移過程中產生的協(xié)議(如贈與、析產等)或法律事實(如繼承、遺贈等)提供公證證明。但正因為本文前面論述的農村房屋是一種限制性物權，現(xiàn)行我國法律規(guī)范對農村房屋所有權轉移有諸多制約。特別是以下兩個方面的因素使我們必須堅持對辦理農村房屋公證應當先由土地管理等相關部門審批農村房屋所有權能否轉移給受讓方的原則。首先農村房屋受讓人身份的認定方面。《房屋登記辦法》第八十三條、第八十六條規(guī)定，農村集體土地范圍內的房屋申請初始登記或轉移登記時，都需要登記部門認定申請人是否屬于該農村集體經濟組織的成員。如何確定農村集體經濟組織成員的資格，我國目前尚沒有明確的法律規(guī)定。認定農村房屋公證申請受讓人是否是農村集體經濟組織的成員不是我們公證的職能。農村房屋公證申請受讓人是屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明應該由村民委員會和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門出具比較可行。其次農村房屋所有權轉移應該堅持“先地后房”原則，這與國有土地上的房屋轉移登記“先房后地”正好相反。農村房屋所有權轉移之所以是“先地后房”，因為農村宅基地使用權是一種帶有身份性質的財產權，與農村集體經濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的。我國《土地管理法實施細則》第六條規(guī)定依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記關依法進行變更登記?！斗课莸怯涋k法》第八十六條也規(guī)定了房屋所有權轉移必須先進行宅基地使用權變更登記。房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料:宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明。農村房屋所有權的轉移是否符合《土地管理法》及其實施細則規(guī)定的宅基地使用權變更登記條件，需由土管部門做出前置認定比較合適。上述辦理農村房屋所有權轉移公證的復雜性，筆者所在地公證處就為此專門與農村房屋公證所涉及的土管部門、房管部門、村鎮(zhèn)建設辦等有關部門進行溝通協(xié)商，達成了當事人要申請辦理農村房屋公證，農村房屋所有權受讓人資格必須先由土地管理等相關部門審批的前置程序規(guī)定。如果對農村房屋所有權受讓人資格有關部門進行了前置認定，那我們對辦理農村房屋所有權轉移涉及的買賣、贈與、交換、轉讓、繼承、分析等公證就有了堅實的法律基礎。
作者:胡志菊 單位:江蘇省張家港市公證處
參考文獻：
［1］葉自強．論自認法則［J］．寧夏社會科學，1996．
現(xiàn)將北京市人民政府關于修改《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》的批復轉發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行?，F(xiàn)對執(zhí)行中有關問題通知如下：
一、各拆遷單位拆遷許可證的發(fā)放，仍按照《北京市人民政府關于加強城市房屋拆遷管理的通知》（京政發(fā)〔1995〕13號）的規(guī)定執(zhí)行，即：城近郊8個區(qū)房屋土地管理局向拆遷單位發(fā)放房屋拆遷許可證，必須報經市房屋土地管理局批準。
二、各區(qū)、縣政府制定的本行政區(qū)域范圍內危舊房改造工程的拆遷政策，必須按照京政發(fā)〔1995〕13號的文件的規(guī)定，報經市計委、市建委和市房屋土地管理局審核批準后方可實施。
以上各點，請遵照執(zhí)行。
北京市人民政府關于修改《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》的批復
（京政函〔1995〕89號 一九九五年十二月二十四日）
市房屋土地管理局：
市人民政府批準對《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》作如下修改：
一、第六條修改為：
拆遷農轉居戶，根據被拆遷人原使用面積安置。被拆遷人原人均使用面積超過20平方米的，按人均使用面積20平方米的標準安置；被拆遷人原人均使用面積不足20平方米的，按被拆遷人原使用面積安置，但被拆遷人原住房嚴重擁擠不便，按原使用面積安置確有困難的，可以根據被拆遷人家庭人口構成狀況，按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》第二十八條第二款規(guī)定的標準適當增加安置面積。對被拆除房屋按有關規(guī)定作價補償。
被拆遷人要求房屋產權調換的，償還的房屋其使用面積按前款規(guī)定的安置面積標準計算。償還房屋與被拆除房屋的差價結算和價格結算以建筑面積為準，具體計算辦法按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》及其他有關規(guī)定執(zhí)行。
二、《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》中的“房地產管理局”改為“房屋土地管理部門”，其中第二、七、九、十條中的“市房地產管理局”均改為“市房屋土地管理局”。
《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則的補充規(guī)定》由你局根據本批復作相應的修正，重新施行。重新施行前已由市或區(qū)、縣房屋土地管理部門公告或者動員的房屋拆遷，適用原規(guī)定；重新實施后由市或者區(qū)、縣房屋土地管理部門公告或者動員的房屋拆遷，適用修改后的規(guī)定。
北京市實施《城市房屋拆遷管理條例》細則的補充規(guī)定（1994年4月20日北京市人民政府京政發(fā)第26號，根據1995年12月24日北京市人民政府京政函〔1995〕89號修改）
第一條 為進一步做好城市房屋拆遷工作，保障城市建設順利進行，根據《城市房屋拆遷管理條例》和本市的實施細則，制定本規(guī)定。
第二條 建設工程用地跨區(qū)、縣的，由市房屋土地管理局核發(fā)房屋拆遷許可證（以下簡稱許可證），市房屋土地管理局也可指定有關區(qū)、縣房屋土地管理部門核發(fā)許可證。
重點建設工程、危舊房改建工程以及總拆遷量在200戶（含200戶）以上的建設工程，其拆遷計劃和拆遷方案，經區(qū)、縣房屋土地管理部門核報市房屋土地管理局批準后，由區(qū)、縣房屋土地管理部門核發(fā)許可證。
市和區(qū)、縣房屋土地管理部門應依照規(guī)定對拆遷方案嚴格審查，并監(jiān)督檢查拆遷方案的實施。對拆遷協(xié)議不完善的，應責令期限改正。
第三條 拆除住宅房屋，被拆遷人從二環(huán)路以內地區(qū)遷往遠郊區(qū)、縣安置的，每戶可增加一個自然間或補助2萬元至2.5萬元；從二環(huán)路以外三環(huán)路以內地區(qū)遷往遠郊區(qū)、縣安置的，每戶可增加一個自然間或補助1.5萬元至2萬元。
第四條 除第三條規(guī)定的外，凡異地安置被拆遷人，安置地點距遷出地點超過4公里（含4公里），給其生活帶來一定不便的，按安置人口數(shù)每人給予一次性異地安置補助費500元。不足4公里或雖超過4公里但安置地點在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內的不予補助。
第五條 拆遷個體工商戶的安置和經濟補助：
一、對利用自有房屋從事經營并無其他生活來源的個體工商戶，拆遷人應以營業(yè)用房安置（包括提供相應的經營場地）；確無營業(yè)房屋的，以住宅用房安置。不得既用營業(yè)用房又用住宅用房重復安置。
對利用自有房屋從事經營但還有其他生活來源的個體工商戶，可以住宅用房安置。
對利用承租的房屋從事經營的個體工商戶，不予安置，給予適當經濟補助。
二、對因拆遷引起停產、停業(yè)經濟損失的個體工商戶，可根據其上一年度上報稅務部門的月平均納稅收入額，按下列情況給予適當經濟補助：
以營業(yè)用房安置的，根據其停產停業(yè)的時間給予補助。
以非營業(yè)用房安置或按規(guī)定不予安置的，給予6至12個月的補助。
第六條 拆遷農轉居戶，根據被拆遷人原使用面積安置。被拆遷人原人均使用面積超過20平方米的，按人均使用面積20平方米的標準安置；被拆遷人原人均使用面積不足20平方米的，按被拆遷人原使用面積安置，但被拆遷人原住房嚴重擁擠不便，按原使用面積安置確有困難的，可以根據被拆遷人家庭人口構成狀況，按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》第二十八條第二款規(guī)定的標準適當增加安置面積。對被拆除房屋按有關規(guī)定作價補償。
被拆遷人要求房屋產權調換的，償還的房屋其使用面積按前款規(guī)定的安置面積標準計算。償還房屋與被拆除房屋的差價結算和價格結算以建筑面積為準，具體計算辦法按照《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》及其他有關規(guī)定執(zhí)行。
第七條 危舊房改建工程的房屋拆遷，實行鼓勵外遷、回遷與住房制度改革相結合的政策。具體辦法由區(qū)、縣人民政府結合本區(qū)、縣的實際情況制定，并報市房屋土地管理局備案。
開發(fā)建設企業(yè)對危舊房改建工程的被拆遷居民、單位，應按拆遷協(xié)議妥善安置，對自行周轉的居民應保證按期回遷。
第八條 原居住在城區(qū)、近郊區(qū)的被拆遷人自行周轉的，在規(guī)定的過渡期限內，每人每月發(fā)給臨時安置補助費50元。由于拆遷人的責任，使被拆遷人到期不能回遷的，自逾期之月起，每人每月增發(fā)30元；逾期時間6個月以上的，自第7個月起，每人每月增發(fā)60元。
遠郊區(qū)、縣被拆遷人自行周轉的臨時安置補助費標準，仍按1991年市政府的規(guī)定執(zhí)行。
第九條 本規(guī)定由市房屋土地管理局負責解釋。
一、本承諾書的出讓宗地概況：受讓的宗地坐落于，面積，用途為工業(yè)，屬于產業(yè)項目，土地成交價款為人民幣元。
二、市土地交易中心簽訂土地成交確認書后，必須在10個工作日內與市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，并按《國有建設用地使用權出讓合同》約定的期限付清所有土地價款，逾期不簽訂出讓合同或未付清所有土地價款的，則視我單位違約，市國土資源局有權收回土地使用權，并重新進行公開交易，由此產生的一切責任全部由我單位負責。
二、承諾土地投資開發(fā)必須同時符合下述10項控制指標（事項），否則屬于違約。違約的責任由我方承擔。
（一）項目總投資：。
（二）項目的開竣工期限：。
（三）投資強度：。
（四）容積率：。
（五）建筑系數(shù)：。
（六）非生產用房設施占地比例：。
（七）綠地率：。
（八）繳交履約保證金：。
（九）紅線內的建筑設計、建筑用途必須符合土地規(guī)劃方案及建筑方案。
（十）項目土地用作抵押融資須經市政府同意。
三、未按承諾書規(guī)定時間動工建設、未能按時投產以及未達到約定的投資規(guī)模、投資強度、容積率、建筑密度、用地創(chuàng)稅率等指標的，視違約情況扣除該項目部分或全部的履約保證金。同時，支付相當于同比例土地出讓價款的違約金。
四、按閑置土地有關政策處置。有下列情況之一的，視同項目土地閑置：工業(yè)項目用地投資者未按土地出讓合同約定逾期開工超過天；因項目單位自身原因減少項目投資規(guī)模，而導致部分建設用地空閑。
如項目逾期開工被認定為閉置土地，由市政府按照《市閑置土地處置辦法》和《關于對我市大宗閑置土地的處置意見》的有關規(guī)定依法處置；項目因投資規(guī)模改變或建設進度導致部分土地閑置，且具備分割條件并能重新用于開發(fā)建設的，由市國土資源局分割已辦理的《國有土地使用證》，市土地儲備中心收回相應面積的土地使用權，并書面通知我單位，我單位自接到通知之日起10天內到市國土資源局辦理變更土地開發(fā)承諾，原出讓地價款（不計利息）按分割的面積予以退還。對不具備分割條件的，要簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議，追加項目投資人的土地出讓價款。
我單位一經違反承諾，取消已享受的部分或全部優(yōu)惠。
在建或投產企業(yè)已經享受的政策優(yōu)惠予以收回，按項目所在地工業(yè)用地開發(fā)成本追加土地出讓價款；已投產的企業(yè)3年內不得享受市出臺的所有優(yōu)惠政策，并取消企業(yè)的評優(yōu)評先資格。
五、本承諾書一式三份，市國土資源局、土地儲備中心及我單位各一份。承諾書自蓋章、簽字后生效。
承諾單位：（蓋章）
第二條（適用范圍）
本區(qū)行政區(qū)域內的土地儲備、開發(fā)、出讓、資金管理適用本辦法。
第三條（定義）
本辦法所稱的土地儲備、開發(fā)、出讓、資金管理是指區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）委托區(qū)土地儲備機構，依據土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購的土地，進行儲存和必要的基礎性開發(fā)，并按照供應計劃交付出讓，同時對此過程中的資金運作進行管理的行為。
第四條（原則）
（一）按照城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應計劃，結合財政收益（用于建設資金的需要）予以儲備、開發(fā)、出讓的原則；
（二）重點發(fā)展區(qū)域、重點項目優(yōu)先土地儲備、出讓的原則；
（三）六類經營性土地使用權實行招標、拍賣、掛牌出讓的原則；
（四）合理開發(fā)土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原則。
第五條（機構及職能）
區(qū)土地儲備中心是區(qū)政府設立的土地儲備機構，在本區(qū)域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發(fā)，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。
各鎮(zhèn)人民政府、市級產業(yè)園區(qū)對所轄地區(qū)按照有關規(guī)定實施產業(yè)用地前期開發(fā)。
第六條（土地儲備開發(fā)范圍）
下列四類土地應當進行儲備:
（一）擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地；
（二）擬依法征用后實行出讓的原農村集體所有土地；
（三）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；
（四）區(qū)政府為實施城市規(guī)劃需要儲備的其他國有土地。
第七條（管理部門）
區(qū)發(fā)展計劃委員會（以下簡稱區(qū)計委）、區(qū)財政局(以下簡稱區(qū)財政局)、區(qū)規(guī)劃管理局（以下簡稱區(qū)規(guī)劃局）、區(qū)房屋土地管理局（以下簡稱區(qū)房地局）、區(qū)審計局(以下簡稱區(qū)審計局)等管理部門應按各自職責，做好土地儲備、開發(fā)、出讓的相關工作。
第二章土地收購儲備
第八條（儲備計劃）
凡符合第六條儲備條件的土地，由區(qū)土地儲備相關單位按照區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和建設需求制訂土地儲備計劃，由區(qū)計委、區(qū)房地局綜合平衡，報區(qū)政府批準。
第九條（儲備地塊的立項、規(guī)劃和用地手續(xù)）
土地儲備機構應當在土地儲備計劃范圍內確定地塊實施儲備，并可以向區(qū)計委辦理儲備地塊的前期開發(fā)立項手續(xù)。
儲備地塊的前期開發(fā)立項批準后，土地儲備機構可以向區(qū)規(guī)劃局、區(qū)房地局申領建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準文件。其中，儲備地塊涉及農用地轉用或者征用農村集體所有土地的，由區(qū)房地局按法定程序辦理農用地轉用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設用地批準文件。
建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準文件應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。
第十條（土地收購的其它規(guī)定）
土地收購儲備的程序、所需資料、合同及補償按國家、市、區(qū)有關規(guī)定執(zhí)行。
第三章儲備土地開發(fā)
第十一條（開發(fā)方式）
區(qū)土地儲備相關單位按照規(guī)定程序，并根據儲備土地的實際情況，在儲備土地出讓前，實施地上建筑物及附屬物的拆遷、平整和勞動力安置等前期開發(fā)工作。
用于開發(fā)六類經營性項目的土地，區(qū)土地儲備中心可以在招標、掛牌、拍賣前會同有關部門編制方案，經會審確定后，中標或拍賣競得人應當按既定的方案實施開發(fā)。
用于建設工業(yè)項目的土地征用后，可以根據項目建設情況，由各鎮(zhèn)人民政府和市級產業(yè)園區(qū)按照“先通后平、拆建同步”的原則逐步進行土地的前期開發(fā)工作。
第十二條（儲備土地期間的權利行使）
在建設用地批文載明的臨時用地期限內，土地儲備相關單位經區(qū)規(guī)劃局批準后可以臨時利用儲備土地，但不得修建永久性建筑物、構筑物和其它附著物，不得亂搭亂建，不得影響環(huán)境；暫時無法安排建設項目、且有耕種條件的原農用地，應當組織耕種。
區(qū)房地局可以根據土地供應的需要，提前中止臨時利用期限，土地儲備相關單位必須按照區(qū)房地局的要求交付土地。
第四章儲備土地出讓
第十三條（出讓計劃）
區(qū)房地局會同區(qū)財政局根據區(qū)建設發(fā)展重點、土地儲備資金狀況以及對土地出讓收益用于建設的資金需求，擬定年度土地出讓計劃報區(qū)計委，經區(qū)計委綜合平衡后報區(qū)政府批準。在區(qū)政府批準的年度土地出讓計劃指標內，由區(qū)土地招標拍賣辦公室(以下簡稱區(qū)土地招標辦)逐步推出地塊進行招標、拍賣和掛牌。
土地儲備相關單位不得將儲備土地用于抵押、轉讓，或者以其它形式擅自處分儲備土地。
第十四條（出讓方式）
儲備土地的出讓，除重點基礎設施、科技、教育等公益事業(yè)用地及工業(yè)用地外，應當公開出讓。商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等六類經營性用地必須由區(qū)土地儲備中心統(tǒng)一收購或征用后，嚴格按照有關規(guī)定以招標、拍賣、掛牌方式出讓。
“款地對應”的工業(yè)用地出讓，必須報區(qū)土地儲備中心和區(qū)財政局備案后，區(qū)房地局方可辦理有關出讓手續(xù)。
第十五條（土地出讓基準地價和達標標準）
區(qū)工業(yè)用地出讓價格應按照區(qū)政府每年公布的區(qū)工業(yè)用地基準地價執(zhí)行，低于土地出讓基準價格10％以上的，需報區(qū)政府批準決定。
工業(yè)用地以項目給土地，用地面積必須在達到區(qū)政府規(guī)定的投資強度、產出率、容積率基礎上再予以立項。
工業(yè)用地超過100畝的項目，須報區(qū)政府招商引資工作領導小組審批。
第十六條（土地出讓的其它規(guī)定）
土地出讓的信息和招投標、拍賣、掛牌按國家、市的有關規(guī)定執(zhí)行。
第五章土地儲備資金管理
第十七條（資本金來源）
區(qū)土地儲備中心的資本金由區(qū)財政注入。
第十八條（開發(fā)資金籌措）
區(qū)土地儲備中心的土地儲備開發(fā)資金可采用政府財政注入、融資等方式籌措。銀行融資的具體運作按照《區(qū)人民政府辦公室關于轉發(fā)區(qū)計劃委員會<區(qū)土地儲備開發(fā)貸款運作管理辦法（試行）>等規(guī)定的通知》（金府辦[2003]37號）執(zhí)行。
第十九條(土地出讓收入70％成本部分增值資金的分配)
工業(yè)性土地出讓收入全部返還各鎮(zhèn)；六類經營性用地出讓收入中，超過收購、開發(fā)、儲備成本的增值部分，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財政得9，鎮(zhèn)得l。區(qū)分得部分，由區(qū)財政局按有關標準和實際需要安排區(qū)土地儲備中心年度正常支出經費，同時按一定比例（具體由區(qū)財政局根據實際按年確定）安排區(qū)土地儲備中心注冊資本金（或發(fā)展資金），其余部分全部上繳區(qū)財政。
第二十條（土地出讓收入中30％出讓金部分的分配）
土地出讓金，由受讓單位按規(guī)定全部繳入市財政后，扣除上繳中央財政5％、輕軌交通建設費3％、土地部門管理費2％和上繳市財政分成部分后，在區(qū)財政所得的部分中，屬工業(yè)性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按1：9比例分成，即區(qū)財政得l，鎮(zhèn)得9；屬六類經營性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財政得9，鎮(zhèn)得l。
第二十一條（工業(yè)區(qū)政策）
土地出讓金及土地收益區(qū)實得部分全額納入市級工業(yè)區(qū)專項發(fā)展資金。市級工業(yè)區(qū)專項發(fā)展資金有關享受市級收入部分，根據市有關工業(yè)區(qū)的文件規(guī)定執(zhí)行。專項發(fā)展資金管理辦法另行制訂。
第二十二條（一城九鎮(zhèn)政策）
楓涇鎮(zhèn)“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃區(qū)內的工業(yè)用地和六類經營性用地土地使用權出讓收入(包括市財政返還的土地出讓金)，根據《關于市促進城鎮(zhèn)發(fā)展試點意見實施細則的操作辦法》（滬計區(qū)縣[2002]009號）的精神，全部列入“一城九鎮(zhèn)”建設專項資金，用于楓涇鎮(zhèn)開發(fā)建設。
第二十三條（資金運作機構）
區(qū)土地儲備中心負責對貸款資金的管理、六類用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。其他職能機構負責所轄區(qū)域內工業(yè)用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。
第二十四條（財政監(jiān)督管理）
區(qū)財政局負責對貸款資金的使用和前期開發(fā)成本、土地出讓收入進行監(jiān)管和審核，對土地收益進行分配和使用的監(jiān)督管理，同時負責監(jiān)督區(qū)土地儲備中心和用款鎮(zhèn)或單位按規(guī)定償還貸款及支付利息。
（一）對市財政返還的土地出讓金，設立專戶管理，按規(guī)定用途和區(qū)政府指定項目編制支出預算，確定專人負責，嚴格?？顚Ｓ?，建立專項資金評估制度，確保資金的使用效益。
（二）所有土地出讓收入70％部分，一律由受讓單位按合同規(guī)定繳入區(qū)土地儲備中心對應賬戶,土地行政管理部門憑區(qū)土地儲備中心出具的完備憑證辦理權證手續(xù)。區(qū)土地儲備中心按區(qū)政府《關于加強預算外資金管理的實施意見》（金府[2003]29號）的要求,及時足額繳入區(qū)財政局土地出讓收入專戶，連同各鎮(zhèn)及市級工業(yè)區(qū)分得的土地出讓金實行收支兩條線管理，并由區(qū)財政局會同區(qū)土地儲備中心，根據用款單位履行協(xié)議情況進行分配或下?lián)堋?/p>
（三）對2003年9月30日以前由區(qū)房地局管理的涉及土地方面的收益結余及往來賬務進行清理結賬，其實際結余部分，由區(qū)房地局說明情況，經區(qū)政府審定后，一次性繳入區(qū)財政局土地收益專戶，實行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一安排使用。
第二十五條（資金運作程序）
為使開發(fā)資金正常運轉，土地使用權出讓收入的資金，用自有資金開發(fā)的，對合同出讓總額的70％部分，在資金繳入區(qū)財政收支兩條線專戶后，即進行核實、分配和下?lián)?；通過區(qū)土地儲備中心貸款資金開發(fā)的，由區(qū)土地儲備中心會同用款單位，根據《區(qū)土地儲備開發(fā)貸款運作管理辦法（試行）》（金府辦[2003]37號）的要求，安排償還貸款，并實施貸款使用和還本付息的管理。
各鎮(zhèn)及市級工業(yè)區(qū)土地使用權出讓收益的分成所得部分，由區(qū)財政統(tǒng)一管理，建立土地開發(fā)償債基金和基礎設施建設基金，實行?？顚Ｓ谩Ｐ栌每顣r，由各鎮(zhèn)財政和市級工業(yè)區(qū)按照規(guī)定用途和用款理由提出申請，區(qū)財政核實后下?lián)?，并實行跟蹤管理?/p>
第二十六條（?？顚Ｓ茫?/p>
按照區(qū)財政專戶統(tǒng)一核算的要求，土地使用權出讓收入的使用必須嚴格按照上級和區(qū)政府規(guī)定的范圍和程序審批，任何單位和部門不得擅自截留或移作他用。出讓土地使用權收入屬于國有財政性資金，由區(qū)、鎮(zhèn)兩級政府實行分級管理，并由區(qū)、鎮(zhèn)財政部門負責實施。
第二十七條（審計監(jiān)督）
區(qū)審計局負責對土地儲備、開發(fā)、出讓的資金運作和管理進行全過程審計監(jiān)督。
第六章相關責任
第二十八條（土地征而不用的處置）
本區(qū)各類建設用地“征而不用”，即自辦理土地征用、出讓手續(xù)批準之日起，該建設用地范圍內廠房、辦公樓、商品房等主體工程(不包括圍墻、門衛(wèi)室等附屬建筑物)，未開工建設時間超過一年和二年的，區(qū)房地局應當依據《市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關規(guī)定，根據不同情況，可以分別作出征收土地閑置費、直至無償收回土地使用權等處罰。
第二十九條（土地征多用少的處置）
對“征多用少”，即用地規(guī)模大于建設規(guī)模的項目，區(qū)房地局依據《市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，在會同區(qū)計委、區(qū)規(guī)劃局等部門會審基礎上予以調整，核減用地規(guī)模，在退還有關費用后由區(qū)政府收回土地使用權，并委托區(qū)土地儲備中心儲備、開發(fā)。
第三十條（未達標的處置）
一般工業(yè)項目用地未達到區(qū)政府規(guī)定的投資強度、產出率和容積率標準的，或原承諾的投資和產出未達標的，其地價優(yōu)惠部分在享受區(qū)財政扶持補貼時予以扣除，或者補齊地價、收回土地。
第三十一條（資金違規(guī)使用責任）
按照“?？顚Ｓ谩⒖畹貙钡墓芾碓瓌t，區(qū)土地儲備中心會同區(qū)財政局負責監(jiān)督所貸款項用于對應的土地儲備開發(fā)，融資對應土地不得作其他抵押。貸款、土地挪作他用的，相應損失應當在其帳戶中核減，并追究領導責任，給予行政和經濟處分。
第三十二條（違紀違法人員的責任追究）
相關工作人員、，造成重大損失的，或利用職務便利，索取或非法收受他人財物，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予相應的行政處分。
第三十三條（糾紛處理）
有關土地收購儲備、前期開發(fā)利用、出讓中出現(xiàn)糾紛的，爭議雙方可在合同（或協(xié)議）中約定的仲裁機構申請仲裁或者依法向人民法院提訟。
第七章附則
第三十四條（負責解釋）
本辦法由區(qū)房地局、區(qū)財政局、區(qū)計委分別按相關職責負責解釋。
為加快我市經濟結構調整步伐，優(yōu)化產業(yè)布局，推進城鎮(zhèn)化建設，實現(xiàn)經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調可持續(xù)發(fā)展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)就工業(yè)企業(yè)拆除、搬遷的有關政策提出如下意見：
一、實施對象和條件
在本市轄區(qū)范圍內，因實施城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設的需要，經市政府批準，對已建成的工業(yè)企業(yè)進行拆除或搬遷，收回企業(yè)土地使用權，用于經營性開發(fā)，適用本意見。依法取得土地使用權但尚未開發(fā)建設的工業(yè)企業(yè)用地不適用本意見。
拆除企業(yè)是指一經拆除、獲得貨幣補償后，市政府不再安排土地指標進行征地建設并組織生產的企業(yè)。搬遷企業(yè)是指仍需市政府安排土地指標進行征地建設并組織生產的企業(yè)。
列入拆除或搬遷計劃的工業(yè)企業(yè)應符合下列條件之一：
（一）企業(yè)用地位于城市和集鎮(zhèn)近期建設改造地塊內；
（二）企業(yè)在原址已無發(fā)展空間，要求外遷；
（三）影響城市用地布局優(yōu)化，存在交通運輸、消防安全、環(huán)境保護、居民生活等方面問題；
（四）城市或集鎮(zhèn)規(guī)劃中企業(yè)原址用地不再作為工業(yè)用地。
二、補償依據
以取得的合法權屬證明為補償依據，包括土地使用權證、房屋所有權證、建房批準手續(xù)等。
三、補償內容及標準
（一）拆除企業(yè)補償標準。
1．土地使用權
（1）出讓土地使用權：按照該區(qū)域現(xiàn)工業(yè)用地評估價給予補償。
（2）集體建設用地使用權、工業(yè)劃撥土地使用權：按照《市人民政府關于調整土地資產處置中出讓金繳納比例的通知》文件確定。
2．建筑物（構筑物）
（1）建筑物以合法權屬證明（房屋所有權證、建設工程規(guī)劃許可證等）為依據，按重置價結合成新給予補償。
（2）房屋裝修按評估價給予補償。
（3）其他構筑物按評估價給予補償。
3．設備：按評估價給予補償。
（二）搬遷企業(yè)補償標準。
1．土地使用權
（1）出讓土地使用權：按照該區(qū)域現(xiàn)工業(yè)用地評估價給予補償。
（2）集體建設用地使用權、工業(yè)劃撥土地使用權：參照拆除企業(yè)補償標準執(zhí)行。
2．建筑物（構筑物）：參照拆除企業(yè)補償標準執(zhí)行。
3．設備：由被搬遷企業(yè)自行搬遷，搬遷費用由實施搬遷的主體支付。搬遷費用由評估機構評估確定。
（三）租賃土地和廠房的企業(yè)因終止租賃合同而造成的實際損失相應給予補償。
（四）對拆除或搬遷企業(yè)原享受減免、緩繳或返還的級差地租和基礎設施配套費，在補償資金中按當時優(yōu)惠的絕對額予以扣減。
（五）對違法建筑、拆除或搬遷計劃確定后搶建的建筑物及突擊裝修，一律不予補償。
四、扶持和獎勵政策
（一）搬遷企業(yè)新址用地符合節(jié)約、集約用地要求的，優(yōu)先安排土地指標，通過招拍掛形式取得搬遷用地的，出讓起價在同等條件下適當優(yōu)惠。
（二）拆除企業(yè)騰出的土地，按照土地使用權收回當時城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃用途，經評估后確定的土地出讓金凈收益（扣除土地收購補償成本和有關規(guī)費等，下同）的20%，在企業(yè)騰空交地后由市財政安排給予支持。
（三）搬遷企業(yè)新址落在本市境內，且搬遷后企業(yè)投資規(guī)模和投產之日起三年內稅收貢獻不小于原有企業(yè)的，搬遷騰出的土地，按照土地使用權收回當時城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃用途，經評估后確定的土地出讓金凈收益的40%，由市財政安排給予支持，其中20%在企業(yè)騰空交地后給予安排，其余20%在企業(yè)生產達到上述要求后給予安排。
（四）被拆除或搬遷企業(yè)按實施主體下發(fā)的書面通知時間，提前一個月以上騰空交地的，給予補償總額2%的獎勵，最高獎勵額不超過100萬元。
五、補償和獎勵資金承擔及撥付
補償和獎勵資金由實施拆除或搬遷主體承擔。其中，補償資金按實施進度撥付：企業(yè)簽訂拆除或搬遷補償?shù)葏f(xié)議后，支付補償總金額的30%；企業(yè)完成資產移交和其他清理騰空工作并交地后，支付余款。獎勵資金在提前完成騰空交地后予以兌現(xiàn)。
六、辦理程序
（一）由有關實施主體按相關規(guī)劃及節(jié)能減排等要求提出拆除或搬遷企業(yè)名單，或企業(yè)自主申請經市發(fā)改局、國土資源局、建設局、環(huán)保局、經發(fā)局等部門審核同意后，向市政府提出年度拆除或搬遷企業(yè)計劃申請。
（二）經市政府批準后，由實施主體委托有資質的評估機構對擬拆除或搬遷企業(yè)進行資產評估，制定實施細則（補償方案）報市政府。
（三）對資產評估結果和補償方案，由市監(jiān)察局牽頭，會同市建設局、國土資源局、審計局、財政局等相關部門，建立評估會審機制，進行聯(lián)合會審，確保資產評估和補償方案的準確性。
（四）資產評估結果及補償方案經聯(lián)合會審后，報市政府同意，由實施主體與被拆除或搬遷企業(yè)簽訂補償?shù)葏f(xié)議，明確權利義務，限期拆除或搬遷。
（五）被拆除或搬遷企業(yè)的房屋所有權證和土地使用權證，由實施主體予以收回，企業(yè)應配合實施主體及時到市國土資源局和房管部門辦理注銷或變更手續(xù)。
七、其它
原瀘州市納溪區(qū)安富農場（以下簡稱安富農場）系城鎮(zhèn)個體所有制企業(yè)，其生產、辦公和住宅房所使用的土地均系國家劃撥使用的國有土地，安富農場分別于1997年、2000年辦理了國有土地使用權證。因修建公益事業(yè)的需要，2001年9月4日，瀘州市人民政府以瀘市府函（2001）110號文件批準了瀘州市規(guī)劃建設局《關于瀘州市納溪區(qū)河西大道上壩小區(qū)修建性詳細規(guī)劃》，原瀘州市納溪區(qū)安富農場所使用的國有土地均屬納溪區(qū)河西大道上壩小區(qū)修建性詳細規(guī)劃范圍之內需使用的土地。
2001年11月28日，瀘州市納溪區(qū)國土資源局（以下簡稱區(qū)國土局）代表瀘州市納溪區(qū)人民政府同原瀘州市納溪區(qū)安富農場簽訂了《收回瀘州市納溪區(qū)安富農場國有土地使用權協(xié)議書》，規(guī)定約定，由區(qū)國土局按政策規(guī)定對安富農場在職職工41人，離退休職工47人，共計88人統(tǒng)一安置費用包括社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、再就業(yè)安置費等一切費用共計4.52萬元包干給安富農場，由安富農場妥善安置，并按有關規(guī)定解除職工勞動合同和辦理企業(yè)解體手續(xù)。2001年12月3日前安富農場的債權債務由其自行負責。2001年12月3日后安富農場全部集體資產（包括各類青苗、花木、附著物、建（構）筑物、所有動產和不動產）全部歸區(qū)國土局所有，并辦理移交手續(xù)。區(qū)國土局在2001年12月22日前支付收購安富農場總價款452萬元。
協(xié)議簽訂后，安富農場和區(qū)國土局均按約履行了權利和義務。區(qū)國土局、安富農場共同與原安富農場在職職工、退休職工簽訂了安置補償協(xié)議，對退休職工按每人2.6萬元，在職職工每人8萬元，進行了一次性安置。
2002年10月16日，瀘州市人民政府以瀘市府地發(fā)（2002）95號文件作出《關于納溪區(qū)2001年第三批鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地農用地轉用的批復》，同意納溪區(qū)2001年第三批鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設所涉及的安富農場6.4727公傾農用地轉為建設用地。
2002年8月9日，瀘州納溪工商行政管理局公告，吊銷了安富農場的營業(yè)執(zhí)照。
2002年12月16日，王代金、舒建國等79人以“未按法律規(guī)定補償，未按土地法及實施細則程序操作，具體行政行為違法”為由將瀘州市納溪區(qū)人民政府告上法院。