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審理解除勞動合同爭議案件若干問題的探討
勞動合同解除是指勞動合同訂立后，尚未全部履行前，由于某種原因?qū)е聞趧雍贤环交螂p方當事人提前消滅勞動關系的一種法律行為。勞動合同的解除分為法定解除和約定解除兩種。根據(jù)勞動法的規(guī)定，勞動合同既可以由單方依法解除，也可以由雙方協(xié)商解除。勞動合同的解除，只對未履行的部分發(fā)生效力，不涉及已履行的部分。在審理勞動合同爭議的案件中由于沒有很好理解私法自治和公法干預的關系，導致司法實踐在審理勞動合同爭議的案件中暴露出一些問題，尤其是勞動合同解除方面的法律糾紛更是困惑著司法實踐，文章圍繞此方面展開探討。審理解除勞動合同爭議案件首先應當對勞動合同法律關系有正確認識。勞動關系本質(zhì)上是民事主體之間所產(chǎn)生的關系，因此其法律關系應當遵循私法自治原則，出于勞動者和用人單位地位的懸殊以及社會發(fā)展的利益衡量，對勞動關系又更多受公法律調(diào)整，所以是《勞動法》是公法與私法相融合而產(chǎn)生的法律，調(diào)整勞動關系的勞動合同作為其中重要的的一部分，不僅體現(xiàn)了私法性的內(nèi)容，也體現(xiàn)了公法的理念。當私法上的原則不能確保實質(zhì)正義的時候，就要用公法的強制手段進行彌補，從而實現(xiàn)真正的公平和正義。也就是說法院在審理勞動合同爭議的案件中應當遵循當事人的意思自治和國家公法干預的統(tǒng)一，這是我們正確審理勞動合同的前提，也是正確理解有關勞動法律、法規(guī)的基礎。解除勞動合同爭議主要涉及到勞動合同解除條件和合同解除后涉及手續(xù)等糾紛。解除勞動合同爭議一、勞動者解除勞動合同的情形?！秳趧臃ā返谌粭l規(guī)定勞動者解除勞動合同，應當提前三十日以書面形式通知用人單位，這是法律法規(guī)賦予勞動者單方解除合同的權利，只要構成前述條件，便無需征得用人單位的同意，因此勞動者提前解除合同的，是行使辭職權的行為，不應當承擔違約責任，也談不上違約金的問題。我們應當注意到下面情況：第一，勞動者違反“提前三十日以書面形式通知用人單位”的規(guī)定，用人單位要求勞動者賠償經(jīng)濟損失的，法院可依法予以支持，因為此規(guī)定既是解除勞動合同的程序，也是解除勞動合同的條件。用人單位要求勞動者繼續(xù)履行勞動合同的，人民法院不應當支持。第二、如果用人單位與勞動者就服務期有特別約定，勞動者違反約定提前解除合同的，應當承擔違約責任，因為勞動合同依法訂立即具有法律約束力，當事人必須履行勞動合同規(guī)定的義務（勞動法第十七條第二款）。但對于勞動合同中約定的違約金過高的，人民法院可以公平原則予以調(diào)整，需注意的是法院一般不應主動調(diào)整，應當由當事人提出請求或者抗辯。第三、用人單位以提供住房、汽車等特殊待遇為條件與勞動者簽訂勞動合同，雙方在解除勞動合同后因為住房、汽車等返還問題發(fā)生的糾紛，人民法院應當按照勞動爭議的案件予以受理，具體審理時應當充分尊重當事人的勞動合同約定予以處理。二、用人單位作出的解除勞動合同的情形。用人單位作出的解除勞動合同的決定，未向勞動者送達或者在送達不能時沒有以公告、布告等形式公之于眾的，該決定對勞動者不發(fā)生約束力，勞動者請求撤銷該決定，法院應當予以撤銷。根據(jù)最高人民法院〈關于審理勞動合同爭議案件適用法律若干問題的解釋〉第十三條規(guī)定，用人單位不僅應當對解除合同的事由負舉證責任，而且應當對決定告知或者書面告知的負舉證責任。需注意的是用人單位解除勞動合同的處理決定被撤銷后，應當按照勞動者的原工資標準賠償勞動者的損失；如果訴訟期間勞動合同期限屆滿的，人民法院可以參照當?shù)刈畹凸べY標準判令一次性支付勞動者自勞動合同屆滿之日至判決之日的必要生活費。勞動合同解除后糾紛一、解除勞動合同證明的出具爭議。根據(jù)勞動部《關于實行勞動合同制度若干問題的通知》第17條規(guī)定用人單位招用職工時應當查驗解除勞動證明，也就是說解除勞動合同證明是勞動者被用人單位錄用審核的一個條件。勞動合同解除后，根據(jù)《合同法》的相關條文，合同關系終止后，合同當事人之間仍然有通知、協(xié)助、保密等附隨義務。所以用人單位應當自解除合同之日，及時向勞動者出具解除合同證明，證明內(nèi)容應當包括合同訂立、履行、解除的時間等內(nèi)容，用人單位不出具解除合同證明而發(fā)生的糾紛，屬于勞動爭議的范圍，人民法院應當受理并及時作出判決，用人單位不出具解除合同證明影響勞動者就業(yè)，勞動者提出賠償要求的，應當支持。用人單位出具的合同解除證明涉及對當事人人品等評價的，應當客觀、真實，不得有侮辱當事人人格等內(nèi)容，如果用人單位證明的內(nèi)容侵犯當事人人格權的，當事人可以一般民事案件起訴，不屬于勞動爭議。二、有關手續(xù)的辦理。勞動合同解除后，用人單位不及時辦理勞動者檔案轉移和社會保險關系轉移手續(xù)，用人單位不得以雙方?jīng)]有結清欠款或勞動者未支付有關賠償金為由扣置勞動者檔案或不辦理有關手續(xù)，勞動者要求辦理相關手續(xù)的，人民法院應當支持。如因用人單位的行為直接導致勞動者無法就業(yè)而造成勞動者損失的，應當承擔賠償責任。三、競業(yè)限制條款的適用問題。競業(yè)限制是指公司的職員(尤其是高級職員 )在其任職期間不得兼職于競爭公司或兼營競爭性業(yè)務，在其離職后的特定時期和地區(qū)內(nèi)也不得從業(yè)于競爭公司或進行競爭性營業(yè)活動。競業(yè)限制的主要目的是為了保護企業(yè)的商業(yè)秘密不會隨著職員的流動流向競爭性的企業(yè)，保持企業(yè)在競爭中的優(yōu)勢地位。我國競業(yè)限制的規(guī)定散見于法律法規(guī)與部門規(guī)章中。勞動法規(guī)定，勞動合同當事人可以在勞動合同中約定保守用人單位商業(yè)秘密的有關事項，違反勞動合同中約定的保密事項，給用人單位造成經(jīng)濟損失的，應當依法承擔賠償責任?！秳趧雍蜕鐣Ｕ喜哭k公廳關于勞動爭議案中涉及商業(yè)秘密侵權問題的函》第1條規(guī)定，勞動合同中如果明確約定了有關保守商業(yè)秘密的內(nèi)容，由于勞動者未履行，造成用人單位的商業(yè)秘密被侵害而發(fā)生勞動爭議，當事人向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁的，仲裁委員會應當受理，并依據(jù)有關規(guī)定和勞動合同的約定作出裁決。但是競業(yè)限制條款是一柄雙韌劍。所以我們在審判實踐中應當充分認識此特點。審理解除勞動合同爭議時，如果當事人之間約定競業(yè)限制條款的，用人單位應當在合同解除后給予勞動者經(jīng)濟補償。用人單位沒有給勞動者經(jīng)濟補償?shù)模s定的競業(yè)限制條款對勞動者不具有約束力。用人單位無正當理由解除勞動合同導致勞動關系終止的，競業(yè)限制條款應當不具有約束力，除非當事人另有特殊約定并且給勞動者經(jīng)濟補償?shù)某?。對競業(yè)限制條款的審查也應本著意思自治為主，司法適度干預的原則。當事人對競業(yè)限制適用的地區(qū)、時間和禁止勞動者從事行業(yè)的范圍約定明顯不合理的，對超出必要程度的競業(yè)限制條款，法院可以認定該條款對勞動者不產(chǎn)生約束力。最后一個問題，勞動者和用人單位解除勞動關系雙方就勞動關系存續(xù)期間形成的勞動報酬、欠款、墊資等問題發(fā)生的糾紛；如果雙方已經(jīng)結清帳目、權利義務關系明確，一方根據(jù)欠條、還款協(xié)議、合同解除協(xié)議等起訴的，可以按照一般民事案件受理。但是如果雙方對合同解除協(xié)議的效力等提出抗辯的，如果雙方存在其他勞動關系糾紛，一般不宜按照一般民事案件裁決。法院如果受理的，法官應當行使釋明權，告知當事人應當提起勞動爭議。如果超過仲裁時效，仲裁不受理的，當事人向法院起訴的，應認定為有正當理由，法院應當受理并依法作出裁決。梁三利，司法管理博士生，江蘇鐘山明鏡律師
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你局《關于在執(zhí)行〈關于農(nóng)民合同制工人終止、解除勞動合同后有關待遇問題的通知〉中某些政策界限把握不準的請示》收悉，現(xiàn)就關于執(zhí)行《關于農(nóng)民合同制工人終止、解除勞動合同后有關待遇問題的通知》（京勞就發(fā)〔1998〕137號，以下簡稱《通知》）的有關問題函復如下：
一、關于農(nóng)民合同制工人身份界定問題。
（一）根據(jù)《勞動法》和國家及本市的有關規(guī)定，自《勞動法》實施后，用人單位招用職工必須與勞動者簽訂勞動合同。因此，農(nóng)民合同制工人是指用人單位招用的各種合同期限的農(nóng)村勞動者。
（二）《勞動法》實施前招用的，應根據(jù)市政府1986年127號文件的規(guī)定，從確定其農(nóng)民合同制工人身份之日起計算。
二、《通知》中的終止勞動合同生活補助費和養(yǎng)老保險不適用鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。
買下期房 臨時遭變
然而沒想到的是，就在張曉鷗夢想中的婚房快要完工之時，國家出臺了新的住房建造質(zhì)量標準，根據(jù)國家消防部門的新要求，該樓盤開發(fā)商需要將其開發(fā)的這一樓盤的外保溫材料由B2級提升為A級。為此，該公司不得不重新采購材料并施工。由此耽誤了交房時間。
2012年1月，該樓盤開發(fā)商終于取得了相關建設工程竣工驗收備案證書，并于2月初取得了住宅交付使用許可證。也就是說，與當初合同上約定的最晚交付時間相比，開發(fā)商交房時間晚了1個多月，而根據(jù)當時簽訂的合同，假如公司逾期交房超過30天，則張曉鷗有權單方面解除合同。
盡管2012年1月至2月，該公司兩次向張曉鷗發(fā)出交房通知書，但張曉鷗卻在2月向該公司發(fā)函，表示該公司逾期交房超過32天，故要求解除預售合同。若雙方能就補償達成一致的，則可以撤銷退房要求。
只是晚了1個多月的交房時間，房屋本身并無質(zhì)量問題，為什么張曉鷗卻偏偏要解除預售合同呢？據(jù)張曉鷗私下透露，2010年他簽訂預售房合同時，嘉定新城板塊房價正在快速上漲中，為防止房價繼續(xù)上漲，張曉鷗才舉債提前入手。然而2011年春節(jié)前中央出臺樓市“限購令”后，整個房地產(chǎn)市場的走勢發(fā)生了微妙的變化。尤其到了2011年年底，地處上海市郊、相關生活配套設施還不完善的嘉定新城板塊率先吹響了房價下跌的集結號，多個新開樓盤紛紛打出8折甚至更低的折扣。原價18000元/平方米的新房瞬間降到了12000～14000元/平方米，有的甚至比張曉鷗當時買房時的價格還要低，而且張曉鷗判斷房價可能還會繼續(xù)下行。此時恰巧又遇到開發(fā)商交房時間延遲了一個多月，張曉鷗便抓住機會，要求解除預售合同，或至少給予一定的經(jīng)濟補償。
是否“不可抗力”成關鍵
張曉鷗的要求自然無法讓開發(fā)商接受，為此，開發(fā)商至法院，要求判令張曉鷗單方解除合同無效。
在法庭上，該開發(fā)商表示，合同履行期間，該公司乃是因執(zhí)行政府政策臨時調(diào)換保溫材料導致工程工期延誤，故其延期交房屬于不可抗力引起。同時，雙方在合同的補充條款中約定，為配合政府行為或執(zhí)行政府的法規(guī)、規(guī)章、命令及規(guī)定等原因?qū)е鹿痉窖悠诮桓斗课莸?，公司方面不承擔違約責任，張曉鷗單方解除合同沒有任何事實和法律依據(jù)。
張曉鷗則辯稱，早在2010年12月，上海市消防局便已經(jīng)文件規(guī)定，民用建筑外保溫材料的燃燒性能宜用A級，不應低于B2級。后公安部消防局及上海市消防局于2011年3月再次發(fā)文，要求必須采用燃燒性能為A級的材料，政府正式發(fā)文時間距離合同約定的交房期限有9個月之多，公司應有足夠的時間整改，不是不可克服的。但該樓盤開發(fā)商在此后的房屋建造過程中卻依然無視預警，采用了最低標準的B2級，以至于后來不得不重新采購材料并施工，從而最終導致交房延期。由此可見，交房延期乃是原告開發(fā)商主觀原因造成，不屬于合同中所約定的“不可抗力”范圍，開發(fā)商應自行承擔相關后果。按照合同約定，公司逾期交房已達到其單方面解除合同的條件，公司應承擔違約責任，故要求駁回公司的訴訟請求。
法院判決原告勝訴
法院經(jīng)審理后認為，該房地產(chǎn)公司在履行合同過程中，根據(jù)相關政府部門的要求，停止了原設計的外墻保溫材料施工，并變更設計、采購符合要求的建筑外保溫材料后恢復對建筑工程施工，這一過程必然會導致施工工期的延長，影響工程的交付及房屋的交付。該房地產(chǎn)公司延期交房的時間離合同約定的交房時間超過一個多月，根據(jù)對上述客觀情況的綜合判斷，該公司延期交房在合理的時間范圍內(nèi)，并不影響當事人合同目的的實現(xiàn)。同時，更換外墻保溫材料，該情況是合同雙方在訂立合同時不能預見、不能避免并不能克服的，理應屬于法律所規(guī)定的“不可抗力”范疇，構成合同所約定的可以延期交付房屋的情形。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任?！?/p>
綜上所述，原告開發(fā)商因不可抗力導致遲延履行交房義務，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，張曉鷗解除合同的條件尚未成立，其提出解除合同的理由不足，合同應當繼續(xù)履行。
一審判決后，張曉鷗提出上訴。二審法院認為，原告開發(fā)商因不可抗力導致遲延履行交房義務，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，張曉鷗解除合同的條件尚未成立，故駁回張曉鷗的，維持原判。
理財金手指：何種情況才能退房
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承租方（以下簡稱乙方）
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甲乙雙方在平等自愿、互利互惠的基礎上，經(jīng)協(xié)商甲方愿意將使用、管理權屬于自己的房屋出租給乙方，雙方根據(jù)國家相關規(guī)定，達成一致協(xié)議：
第一條甲方將擁有經(jīng)營管理及轉租權的房屋（合同標的）“ 號共 間，合同約定套內(nèi)面積 ㎡的房屋出租給乙方，作為 經(jīng)營場所。
第二條 租金、押金交納期及方式
1、租用期限 年，自 年 月 日至 年 月 日。
2、第一年使用費為人民幣￥ 元，（大寫： ）第二年使用費用為人民幣￥ 元（大寫： ）第三年使用費用為人民幣￥ 元（大寫： ）
3、本合同簽定之日，乙方一次性支付 年 月 日至 年 月 日共 月的租金人民幣￥ 元（大寫： ），其余租金支付方式 .
第三條：水電費、保潔費、電話費和維修費的繳費辦法：
1、保潔費、水電費、電話費、寬帶費：由乙方自行向有關部門交納；
2、維修費：租賃期間，乙方導致租賃物有關的設施損毀，維修費由乙方負責。
第四條：出租方與承租方的變更
租賃期間，乙方如欲將房屋轉租給第三方使用，必須事先征得甲方的同意，付清所有費用，并辦理有關手續(xù)后，取得使用權的第三方方可成為本合同的當然乙方，簽訂書面合同的同時享有原乙方的權利，承擔乙方的義務。
第五條：乙方的職責
1、乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有拖欠，甲方有權向乙方加收滯納金，滯納金每天按實欠租金和費用的3％收取，如拖欠租金15天，視為違約，甲方有權收回房屋，并不退還乙方押金。
2、乙方在租賃期間，必須保護租賃期內(nèi)設備和設施的完好無損（自然折舊除外），乙方不得擅自改變租賃房屋的結構及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意方可進行。乙方造成租賃房屋及其設備的損毀，應負責恢復原狀。
3、乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電子負荷的任何儀器或機械以及特殊設備，須征得甲方同意。未經(jīng)甲方同意和因未辦理相關手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理，造成房屋或安全設施、消防設施損失的由乙方負責賠償。
4、租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設備、設施清潔、完好地（自然折舊除外）交給甲方。
5、乙方應遵循國家的相關安全法規(guī)，租賃期間因乙方施工等原因而造成的一切人員安全傷害和房屋財產(chǎn)損失均由乙方負責。
6、乙方保證承租甲方房屋作為合法用途，遵守中華人民共和國法律和政府相關規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而造成的一切法律責任和財產(chǎn)損失，均由乙方自行負責。
7、租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權從房屋內(nèi)將乙方的物品搬出，不承擔保管義務，乙方也無權要求甲方賠償損失。
8、租憑期間產(chǎn)生的一切稅收均由乙方自理。
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第六條 甲方責任
1、甲方向乙方提供合格的租賃房屋，并保證房屋內(nèi)的水、電兩通。
2、維護乙方的合法利益和經(jīng)營權，但是，因自然災害和偷盜行為造成的乙方損失，甲方不承擔責任。
3、乙方自己在未公開其經(jīng)營性質(zhì)及經(jīng)營種類之前，甲方不得隨意將其商業(yè)信息對外泄露。
第七條 合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權，租金遞增方式：隨____市場情況而適當調(diào)整。
第八條 租賃期間，若因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，本合同可自然終止，互不承擔責任，雙方協(xié)商解決。若非甲方主觀原因造成租賃房屋無法正常使用的，甲方須將押金及預付租金無息退還乙方。
第九條 本合同如有不盡事宜，須以雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定作出補充，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第十條 本合同在執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請
工商管理部門或人民法院裁決。
第十一條 本合同經(jīng)過雙方簽字（蓋章）后生效。本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
第十二條 本合同內(nèi)簽定的金額不函租房稅，如需交納租房稅由乙方交納租房稅費用。
出租方：
承租方：
甲方經(jīng)辦人：
乙方經(jīng)辦人：
年 月 日
標準租房合同書范本一
出租方：________(個人或單位)，以下簡稱甲方;
承租方： ________(個人或單位)，以下簡稱乙方。
為調(diào)劑房屋使用的余缺，甲方愿意將產(chǎn)權(或管理權)屬于自己的房屋出租給乙方，雙方根據(jù)________市(縣)有關房產(chǎn)管理的規(guī)定，經(jīng)過充分協(xié)商，特訂立本合同，以便共同遵守。
第一條出租房屋坐落地址 __________________
第二條房屋名稱、規(guī)格、等級、間數(shù)、面積、單價、金額、地面質(zhì)量
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第三條租賃期限
租期為 _____年_____月，從_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
甲方應按照合同規(guī)定時間和標準，將出租的房屋及時交給乙方使用居住。
第四條租金和租金交納期限
乙方每月向甲方繳納租金人民幣 _____元整，甲方應出具收據(jù)。租金在當月_____天內(nèi)交清，交租金地點在_____。
(房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準協(xié)商議定;沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租多的實際水平協(xié)商議定。出租方不得任意抬高租金)。
第五條出租方與承租方的變更
1 租賃期間，甲方如將房產(chǎn)所有權轉移給第三方，不必征得乙方同意，但應通知乙方。房產(chǎn)所有權轉移給第三方后，該第三方即成為本合同的當然甲方，享有原甲方的權利，承擔原甲方的義務。
2 租賃期間，乙方如欲將房屋轉讓給第三方使用，必須征得甲方的同意。取得使用權的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權利，承擔原乙方的義務。
第六條甲方的責任
1 甲方如未按本合同規(guī)定的時間向乙方提供租賃房屋，應按延遲期間內(nèi)乙方應交租金的_____%計算，向乙方償付違約金。
2 租賃期間，出租房屋的維修由甲方負責，如租賃房發(fā)生重大自然損壞或有傾倒危險而甲方又不修繕時，乙方可以退租或代甲方修繕并可以用修繕費用抵作租金。
3 出租房屋的房產(chǎn)稅，土地使用費由甲方負擔。
4 租賃期間，如甲方確需收回房屋自住，必須提前_____個月書面通知乙方，解除合同，甲方應付給乙方違約金，違約金以剩余租期，內(nèi)應交租金總額_____%計算。
第七條乙方的責任
1 乙方依約交付租金，甲方如無正當理由拒收，乙方不負遲延交租的責任;乙方如果拖欠租金，應按中國人民銀行延期付款的規(guī)定向甲方償付違約金。乙方如拖欠租金達_____月以上，甲方可以從乙方押金(如乙方付有押金)中扣除租金。并可收回出租之房屋。
2 租賃期間，房屋管理費，水電費由乙方負擔。
3 租賃期間，如乙方確因特殊情況需要退房，必須提前_____個月書面通知甲方，解除合同，應付給甲方違約金，違約金以剩余租期內(nèi)應交租金總額的_____%計算。
4 租賃期間，乙方不得擅自改變房屋的結構及用途，乙方如因故意或過失造成租用房屋和設備的毀損，應負責恢復原狀或賠償經(jīng)濟損失。乙方如需裝修墻窗，須事先征得甲方同意，并經(jīng)房屋修繕管理部門批準方能施工。乙方在租用房屋內(nèi)裝修墻窗的格、花、板壁、電器等物，在遷出時可一次折價給甲方，亦可自行拆除，但應恢復房屋原狀。
5 租賃期滿或合同解除，乙方必須按時搬出全部物件。搬出后_____日內(nèi)房屋里如仍有余物，視為乙方放棄所有權，由甲方處理。
6 租賃期滿或合同解除，如乙方逾期不搬遷，乙方應賠償甲方因此所受的損失，必要時甲方可以向人民法院起訴和申請執(zhí)行。
第八條合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租或出賣，乙方享有優(yōu)先權。
第九條房屋如因不可抗力的自然災害導致毀損，本合同則自然終止，互不承擔責任。
第十條本合同如有未盡事宜，須經(jīng)雙方協(xié)商作出補充規(guī)定。補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
本合同執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請當?shù)胤抗懿块T調(diào)解或人民法院裁決。
本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份;合同副本一式份交市 (縣)房管局、街道辦事處等單位各留存一份。
出租人 (或單位)：__________(蓋章)
地址：__________
工作單位：__________
承租人(或單位)__________(蓋章)
地址：__________
文書要點
房屋租賃合同是指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定的租金，并在租賃關系終止時將房屋完好無損地返還給出租人的一種協(xié)議。
簽訂房屋租賃合同，應當注意到該合同的如下特征：
第一，房屋租賃合同是雙務有償合同，出租人和承租人都享有權利，也都負有義務。
第二，房屋租賃合同只轉移房屋的占有、使用權利，房屋的所有權不發(fā)生轉移。
第三，房屋租賃合同的標的物是房屋，它是不動產(chǎn)，而且是特定物。
第四，由于房屋租賃是屬于對特定物的持續(xù)性行為，所以在租賃期間即使房屋所有權發(fā)生了轉移，原租賃合同所確立的租賃關系仍然有效，新的房屋所有人必須承認承租人的合法權益。在房屋租賃期間，承租人未征得出租人同意，不得將承租的房屋轉租、出借。
房屋租賃合同主要內(nèi)容有：出租方、承租方的名稱;出租房屋的名稱、規(guī)格、等級、間數(shù)、面積、單價、金額、地面質(zhì)量;租賃期限;租金和租金交納期限;出租方與承租方的變更;甲、乙方的責任;優(yōu)先權;免責條款;糾紛的解決等。
特別提示
文書的制作要求是：
( 1)房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
( 2)住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
( 3)以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。
簽訂房屋租賃合同，還需注意以下問題：
( 1)承租方首先要確定出租人和出租房屋之間的關系。出租人應當對出租房屋擁有所有權。
( 2)承租人要了解出租房屋的性質(zhì)。
( 3)出租人和承租人雙方都應注意該房屋是否已經(jīng)設定抵押。
( 4)發(fā)生糾紛時，適用的法律法規(guī)主要有：我國《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》、《合同法》等。
標準租房合同書范本二
出租方(以下簡稱甲方):
地址:
電話:
承租方(以下簡稱乙方):
地址:
電話:
甲乙雙方在平等自愿、互利互惠的基礎上,經(jīng)協(xié)商甲方愿意將使用、管理權屬于自己的房屋出租給乙方，雙方根據(jù)國家相關規(guī)定，達成一致協(xié)議：
第一條甲方將擁有經(jīng)營管理及轉租權的房屋(合同標的) 號共 間，合同約定套內(nèi)面積 ㎡的房屋出租給乙方，作為 經(jīng)營場所。
第二條 租金、押金交納期及方式
1、租用期限 年，自 年月日至 年月日。
2、第一年使用費為人民幣￥ 元，(大寫： )第二年使用費用為人民幣￥ 元(大寫： )第三年使用費用為人民幣￥ 元(大寫： )。
3、本合同簽定之日，乙方一次性支付 年 月 日至 年 月 日共 月的租金人民幣￥ 元(大寫： )，其余租金支付方式 。
第三條：水電費、保潔費、電話費和維修費的繳費辦法：
1、保潔費、水電費、電話費、寬帶費：由乙方自行向有關部門交納;
2、維修費：租賃期間，乙方導致租賃物有關的設施損毀，維修費由乙方負責。
第四條：出租方與承租方的變更
租賃期間，乙方如欲將房屋轉租給第三方使用，必須事先征得甲方的同意，付清所有費用，并辦理有關手續(xù)后，取得使用權的第三方方可成為本合同的當然乙方，簽訂書面合同的同時享有原乙方的權利，承擔乙方的義務。
第五條：乙方的職責
1、乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有拖欠，甲方有權向乙方加收滯納金，滯納金每天按實欠租金和費用的3%收取，如拖欠租金15天，視為違約，甲方有權收回房屋，并不退還乙方押金。
2、乙方在租賃期間，必須保護租賃期內(nèi)設備和設施的完好無損(自然折舊除外)，乙方不得擅自改變租賃房屋的結構及用途，如確需要變更用途，需經(jīng)甲方同意方可進行。乙方造成租賃房屋及其設備的損毀，應負責恢復原狀。
3、乙方如在租賃房屋內(nèi)安裝超過電子負荷的任何儀器或機械以及特殊設備，須征得甲方同意。未經(jīng)甲方同意和因未辦理相關手續(xù)而產(chǎn)生的事故或罰款，由乙方自理，造成房屋或安全設施、消防設施損失的由乙方負責賠償。
4、租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設備、設施清潔、完好地(自然折舊除外)交給甲方。
5、乙方應遵循國家的相關安全法規(guī)，租賃期間因乙方施工等原因而造成的一切人員安全傷害和房屋財產(chǎn)損失均由乙方負責。
6、乙方保證承租甲方房屋作為合法用途，遵守中華人民共和國法律和政府相關規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違法經(jīng)營而造成的一切法律責任和財產(chǎn)損失，均由乙方自行負責。
7、租賃期滿或合同解除后，乙方逾期不搬遷，甲方有權從房屋內(nèi)將乙方的物品搬出，不承擔保管義務，乙方也無權要求甲方賠償損失。
8、租憑期間產(chǎn)生的一切稅收均由乙方自理。
第六條 甲方責任
1、甲方向乙方提供合格的租賃房屋，并保證房屋內(nèi)的水、電兩通。
2、維護乙方的合法利益和經(jīng)營權，但是，因自然災害和偷盜行為造成的乙方損失，甲方不承擔責任。
3、乙方自己在未公開其經(jīng)營性質(zhì)及經(jīng)營種類之前，甲方不得隨意將其商業(yè)信息對外泄露。
第七條 合同期滿，如甲方的租賃房屋需繼續(xù)出租，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權，租金遞增方式：隨xxxx市場情況而適當調(diào)整。
第八條 租賃期間，若因不可抗力的自然災害導致不能使用租賃房屋，本合同可自然終止，互不承擔責任，雙方協(xié)商解決。若非甲方主觀原因造成租賃房屋無法正常使用的，甲方須將押金及預付租金無息退還乙方。
第九條 本合同如有不盡事宜，須以雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定作出補充，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第十條 本合同在執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，應通過甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可提請工商管理部門或人民法院裁決。
第十一條 本合同經(jīng)過雙方簽字(蓋章)后生效。本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
第十二條 本合同內(nèi)簽定的金額不函租房稅，如需交納租房稅由乙方交納租房稅費用。
出租方： 承租方：
廣告委托合同范文1 甲方(廣告客戶或單位)：____________________________________ 地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務：____________
乙方(廣告單位名稱)：____________________________________ 地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務：____________
甲乙雙方根據(jù)國務院《中華人民共和國廣告法》及有關規(guī)定，簽訂本合同，并共同遵守。
一、甲方委托乙方于____年____月____日至____年____月____日期間____ 廣告。
二、廣告媒介為________________________________。
三、單位廣告規(guī)格為________________________________。
四、廣告采用樣稿(樣帶)，未經(jīng)甲方同意，乙方不得改動廣告樣稿(樣帶)。
五、乙方有權審查廣告內(nèi)容和表現(xiàn)形式，對不符合法律、法規(guī)的廣告內(nèi)容和表現(xiàn)形式，乙方可要求甲方作出修改，甲方作出修改前，乙方有權拒絕。
六、廣告樣稿(樣帶)為合同附件，與本合同一并保存。
七、廣告單價____ 元，加急費____ 元，其他費用____ 元，扣除優(yōu)惠____ 元，扣除費________元，播出(刊登)次數(shù)____ ，總計________元。
八、甲方應在____ 年____月____日前將廣告費付給乙方，付款方式____。
九、違約責任________________。
十、合同糾紛解決方式：(1)由____ 仲裁委員會仲裁;(2)向____ 人民法院起訴。
十一、其他：
十二、廣告的編排方式和時間表：
十三、本合同一式兩份，經(jīng)雙方代表人簽字后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
廣告委托合同范文2 (以下稱為甲方)：________________________
字第號營業(yè)執(zhí)照號：
廣告經(jīng)營單位(以下稱乙方)：
經(jīng)雙方同意方可更改，甲方就委托乙方廣告事宜簽訂本合同。
一、有關廣告業(yè)務達成下列項目廣告種類廣告內(nèi)容廣告面積設置位置廣告字數(shù)起止日期廣告費用結算方法
二、甲方應提供的證明文件：
三、本合同簽訂后不得更改，但遇特殊情況，經(jīng)雙方同意方可更改，并按規(guī)定賠償損失費：本合同一式份，甲方份，乙方份，報有關部門份。
四、附則：
五、本合同嚴格執(zhí)行廣告法及合同法有關條款。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
廣告委托合同范文3 甲 方：
法定代表人/負責人：
通訊地址：
郵政編碼：
電話：
乙 方：
法定代表人/負責人：
通訊地址：
郵政編碼：
電話：
依照國家有關法律法規(guī)之規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，雙方就甲方委托乙方廣告設計
和事宜達成一致，特簽訂本合同，以資信守。
第一章 委托事項
第1條 本合同有效期內(nèi)，甲方委托乙方甲方形象宣傳媒體廣告。
每次委托執(zhí)行時，甲、乙雙方簽署媒體確認函，每次具體時間、媒體、需求(規(guī)格、色彩、版面等)及內(nèi)容以經(jīng)甲乙雙方確認的媒體確認函為準。確認函指定格式如附件。
乙方負責廣告制作、、效果跟蹤等事宜。
第二章 費用結算
第2條 雙方確認，甲方支付給乙方廣告費用累計總額為人民幣(大寫) 元整(￥ 元)。乙方向甲方開具符合國家規(guī)定的全額發(fā)票。
本合同項下確認函簽署之日起10個工作日內(nèi)，乙方按甲方確認宣傳要求、
與甲方指定媒體簽署合同并支付合同費用。
第3條 本合同廣告費用甲方分兩次與乙方結清，具體結算時間為。
第三章 資料提供
第4條 甲方在每期廣告前，比日期提前至少1個工作日將下述資料提供給乙方，包括內(nèi)容的需求。
第5條 乙方對甲方提供的資料有異議的，應在3個工作日內(nèi)向甲方提出書面異議。甲方應在收到書面異議后的3個工作日內(nèi)答復。
第6條 乙方應妥善保管甲方的資料。如在乙方保管期間發(fā)生丟失、毀損等，乙方應承擔賠償責任。
第四章 廣告的質(zhì)量要求
第7條 廣告時不得與其同行廣告并列播出刊發(fā)
第8條 廣告時不得發(fā)生質(zhì)量不高、不清晰、不穩(wěn)定，內(nèi)容不全或不能正確顯示、訪問等問題。
第9條 廣告時不得出現(xiàn)不符合甲方要求的其他問題
第五章 效果的評估檢驗
第10條 廣告效果由甲方指定的第三方專業(yè)評估機構進行，評估費用由乙方支付
第六章 知識產(chǎn)權及保密
第11條 甲方向乙方提供的資料(包括但不限于文字資料、圖片、音像作品)的知識產(chǎn)權均屬甲方所有，除用于本合同之目的，乙方不得以任何方式進行使用。
第12條 乙方為履行本合同而征得甲方同意對甲方提供發(fā)由內(nèi)容進行規(guī)格、畫面等局部修改的，所涉修改構思、修改方案、修改成果等作品的知識產(chǎn)權歸屬甲方所有，未經(jīng)過甲方書面同意，乙方不得以任何方式使用該作品，亦不得允許他人使用該作品;乙方不得在為他人進行作品設計時全部或部分地采用該作品的構思、設計方案、設計成果，否則乙方應就此承擔侵權責任。
第13條 乙方為廣告而制作的母版原版的所有權益，包括但不限于知識產(chǎn)權和所有權，歸甲方所有。
第14條 乙方視甲方提供的所有資料(包括但不限于素材、半成品、成品)以及
廣告制作中所使用的技術和為廣告而制作的母版原版(統(tǒng)稱為保密資料)為商業(yè)秘密，乙方對此負有保密義務。乙方有義務對保密資歷料采取不低于對其本身商業(yè)秘密所采取的保護手段，如果保密資料在乙言期間發(fā)生任何有損于其保密性的事件以及任何毀損、滅失，乙方有義務就此向甲方賠償。
第15條 乙方保證不將保密資料僅用于本合同有關的用途。未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得向任何第三方泄露和提供保密資料。為執(zhí)行本合同的目的，乙方可以向其內(nèi)部有知悉保密資料必要的雇員披露上述保密資料，但乙方應保證其雇員在得知該保密資料前承諾接受本合同規(guī)定的保密義務約束。
第16條 雙方對廣告中所使用的技術(包括甲方提供的MAPPING圖,即定位圖)保密，應在雙方代表在場的情況下對廣告及技術資料進行封存，在雙方約定解密時間予以解密。
第17條 乙方在廣告及對母板原版保管過程中，對母板原版負有妥善保管和保密的義務，不得將母板原版的部分或全部用于甲方廣告以外的其他用途的產(chǎn)品或允許他人使用。制作完成或本合同解除后2個工作日內(nèi)，乙方將母板原版交還甲方，或經(jīng)甲方同意予以銷毀。
第18條 乙方不得以任何方式(包括但不限于硬盤、圖紙、彩樣、照片、菲林、光盤)留存甲方資料。乙方應在完成工作或本合同解除后的3個工作日內(nèi)將資料返還給甲方，或經(jīng)甲方同意后銷毀。
第19條 乙方對在履約過程中獲悉的甲方商業(yè)秘密及技術秘密承擔保密義務。
第20條 前述保密期為永久。
第七章 雙方權利和義務
第21條 甲方有權即時審驗乙方為甲方設計或制作完成的廣告片樣和內(nèi)容，并提出修改意見，乙方應予以采納。
第22條 甲方有權根據(jù)合同的約定檢查乙方提供廣告服務質(zhì)量，如服務質(zhì)量不符合約定，甲方有權要求在規(guī)定時間作出調(diào)整和彌補。
第23條 甲方應按照合同約定金額、時間、方式支付合同價款。
第24條 乙方應合法擁有本合同約定媒體的廣告資格。
第25條 乙方應建立廣告審查制度，配合合格的廣告審查人員，依法審查廣告片樣，乙方應對審查結果承擔法律責任。
第26條 乙方應嚴格按照合同約定廣告。
第27條 乙方保證廣告不違反國家頒布的法律法規(guī)，并不引起各種引紛。因廣告違反法律糾紛或產(chǎn)生的任何糾紛所引起的一切人身、財產(chǎn)損失由乙方負責承擔。
第28條 未經(jīng)甲方書面授權，乙方不得將本合同項下任何工作交由第三方完成。
第29條 甲方對乙方提供服務過程中使用的技術、軟件、設備等所涉及的包括知識產(chǎn)權在內(nèi)的一切法律問題和責任不承擔任何責任。
第八章 違約責任
第30條 任何一方未履行本合同項下的義務均被視為違約，違約方應承擔因違約給對方造成的一切損失。
第31條 乙方未按時廣告或未按時將廣告費支付給指定媒體的，每逾期一天，按照廣告費用的1%向甲方支付違約金，如果該違約金不足以支付甲方因此遭受的損失，則乙方還應當就該差額款項向甲方承擔賠償責任。如逾期超過10天(包括10天)乙方仍未或仍未支付的，甲方有權解除本合同，乙方應按本合同總金額的20%支付違約金，并退還甲方已支付的所有款項。
第32條 乙方未按約定的要求廣告的，應免費重新，發(fā)生2次(含)以上該等情形的，每發(fā)生一次，向甲方支付本合同金額5%的違約金，發(fā)生4次以上，甲方有權解除合同，乙方應按本合同總金額的 20 %支付違約金，并退還甲方已支付的所有款項。
第33條 乙方未盡法定的廣告審查義務導致的廣告違法，甲方有權解除合同，乙方應按本合同總金額的20 %支付違約金，并退還甲方已支付的所有款項。如因此造成甲方其它損害或損失的，乙方應就此承擔全部賠償責任。
第34條 如乙方違反本合同關于知識產(chǎn)權和保密的約定，乙方應承擔給甲方造成的所有損失和損害。
第35條 如果本合同以外第三人提出法律訴訟或行政程序(合稱侵權指控)，
聲稱甲方侵犯了其著作權等人身及/或財產(chǎn)權利，乙方承擔因此產(chǎn)生的全部法律責任并應賠償甲方因此所遭受的全部損失，包括但不限于上述侵權指控中所產(chǎn)生的一切訴訟費用、合理的律師費用、和解金額或終審判決中規(guī)定的賠償金額。
第九章 不可抗力
第36條 如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予終止。
聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后5日內(nèi)向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面材料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力或繼續(xù)履行合同已無必要，則雙方可協(xié)商暫時延遲合同履行或解除合同，且遭遇不可抗力一方無需為此承擔責任。因不可抗力的影響致使本合同中止履行5個日歷日或以上時，甲方有權決定是否繼續(xù)履行或終止本合同，并書面通知乙方。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。不可抗力事件發(fā)生時間超過 10 日，甲方有權終止合同，乙方退回甲方已支付、乙方尚未提供服務的費用。
第37條 因重大社會活動或事件等特殊原因致使廣告無法按約定的，甲方有權決定是否繼續(xù)履行或終止本合同，并書面通知乙方，如決定終止本合同，乙方退回甲方已支付、乙方尚未提供服務的費用。
第十章 爭議的解決
第38條 有關本合同的一切爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向甲方所在地人民法院起訴。
第39條 因一方違約致使另一方采取訴訟方式維護自己權益的，違約方應承擔另一方為此支出的費用(包括但不限于律師費、差旅費等)。
第十一章 附則
第40條 甲乙雙方因執(zhí)行本合同或與本合同有關的一切的通知都必須按照本合同中的地址，以書面信函形式或甲乙雙方確認的傳真或類似的通訊方式進行。使用信函通知的應采用具有良好信譽的特快專遞送達。如使用傳真或類似的通訊方式，通知日期即為通訊發(fā)出日期，如使用特快專遞，通知日期即為郵件寄出日期并以郵戳為準。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同后房主預先收取幾個月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。實際上，押金并非是提前解約的違約金。
之所以出租人要收取押金，是因為出租人把自己的房子和相關附屬物品交給承租人使用，為確保承租人在使用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設定押金。
從這個角度講，不管是正常結束租賃關系，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受以損害，押金都應該退還。 除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標準確定約定的違約金數(shù)額。
2、單方解除合同的違約金標準如何確定？
出租人或承租人在某一方提前解除合同時詢問：
法律有沒有規(guī)定一個明確的違約金數(shù)額標準？
這里告訴大家：
沒有！ 在合同法中對于違約金數(shù)額的確定主要就是一個原則：有約定從約定，無約定以實際損失計。房屋租賃也沒有特殊規(guī)定。
但是，房屋租賃合同解約時，如果沒有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失？
這很難準確認定。
3、出租人單方解除合同，承租人的損失如何認定？
承租人要另尋房子租住，花費的時間很難計算，除必要的搬家費等，不管找到還是沒找到，都很難準確地認定實際損失數(shù)額。 承租人單方解除合同呢？
理由上似乎好找一些，可以說造成房屋空置產(chǎn)生損失，但是空置幾個月的損失是合理的呢？
你總不能永遠空著不找新的承租人吧？比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失，最終法院只支持了四個月的。
所以，為了避免這種違約金標準的不確定性和爭議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時雙方一定要把單方解除合同的違約金標準明確在書面合同中。比如明確約定幾個月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標準確定違約金的數(shù)額。
這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張違約責任簡單方便；而違約方呢？
對自己的違約行為的后果也有所預期，可以事先準確判斷后果，在是否違約時就會有一個得與失的客觀衡量。對雙方都有好處。
4、如何做到提前解約，而不承擔違約責任？
經(jīng)常碰到因為客觀原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔違約責任的情況。
我們前面說過，如果在解除時，雙方協(xié)商一致解除而不承擔違約責任，當然可以不承擔。 可是誰能保證協(xié)商一致呢？能不能提前就做好這個工作？能！如果事先在合同中采取些變通措施，是可以做到的。
比如雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動解除，雙方不須承擔違約責任，比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大變化等等，當然，如果有這些情況發(fā)生，也應該給另一方保留必要的準備時間才算合理。
再比如，從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責任。
比如可以做類似如下的約定：
如果承租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔上述違約責任； 如果出租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標準相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費用外，出租人可以不承擔違約責任。
其實，上述變通辦法，即使提前沒有約定，在某一方要單方解除時也不妨提出來與對方協(xié)商，但是如果提前沒有約定，就算您的方案是合理的，對方也未必就要絕對接受，所以，可能的話，還是事先約定為好。
5、提前解除合同要有必要的書面手續(xù)。
前面我們講過，合同正常到期解除，雙方要有交房手續(xù)，要清點物品，退還剩余的租金和押金，上述過程應該有書面文件予以證明。
在提前解除合同的情況下，當然也少不了上述文件，另外，還要再多出一份，就是《解除租賃合同確認書》，在解除時雙方應該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔違約責任、如何承擔等問題在這份文件中明確。 比如我們前面提到的這個案例，尹某在搬離時到底(文秘站:)與黃某是否憶達成了解除合同的一致，是否明確不追究違約責任？由于沒有書面文件，根本無法確認。
所以，不管解合同是否協(xié)商一致，雙方均應該注意保留必要的書面文件。協(xié)商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認書》，協(xié)商不一致無法雙方簽訂文件怎么辦？守約方可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應催示函主張權利，并保留催示的證據(jù)，如果在合理時間內(nèi)對方?jīng)]有反應，應該及時到法院提訟。
6、房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：
①。當事人有約定的，從其約定；沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。
②。合同的解除，并非因符合解除條件而當然發(fā)生，而應以有解除權的一方行使為必要。
這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發(fā)生以實際行使解除權為必要；后者則因約定（不可能是法定）條件成就，而當然發(fā)生合同消滅的效力。
行使解除權，根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為本身可以視為一種通知。
③。要嚴格把握合同解除的條件。
當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。
相關知識：
出租人的解除權包括：
①承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對租賃房屋進行使用收益的。
《合同法》第二百一十九條規(guī)定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
②承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內(nèi)支付租金的。
《合同法》第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
③承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋轉租于第三人的。
《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
雙方均有的解除權。不定期的房
屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。
被告(反訴原告)：重慶檢測儀表廠
(一)案情
原告武漢市煤氣公司(以下簡稱煤氣公司)因與被告重慶檢測儀表廠(以下簡稱儀表廠)的煤氣表裝配線技術轉讓合同、煤氣表散件購銷合同糾紛案，向湖北省武漢市中級人民法院提起訴訟。
原告煤氣公司訴稱：原告與被告于某年9月間分別簽訂了《關于J2．5煤氣表裝配線技術轉讓協(xié)作合同》和《關于J2．5煤氣表散件供應合同》及補充協(xié)議，協(xié)議簽訂后，被告未全面履行技術轉讓合同，未向原告提供J2．5煤氣表反向表的圖紙及工模夾具等，未幫助原告裝配出合格的500只反向表，未向原告提供足夠量的J2．5煤氣表反向表和配件，導致J2．5煤氣生產(chǎn)線無法投入使用；同時，被告未按照煤氣表散件供應合同的約定，向原告足額供應散件，故請求法院判令：1.退回被告轉讓給原告的J2．5煤氣表裝配線，賠償原告在J2．5煤氣表裝配線工程中的投資損失；2.由原告支付不能交貨的違約金103．14萬元，承擔逾期交貨違約金25．785萬元。
被告儀表廠答辯稱：雙方簽訂的轉讓裝配線技術轉讓合同已基本履行，原告提出退還裝配線和賠償其投資損失的訴訟請求是不能成立的；被告未能完全履行煤氣表散裝件供應合同，是由于發(fā)生了無法預料和無法防止的客觀情勢變更，使被告喪失了繼續(xù)履行的能力，對此情勢變更，被告主觀上無過錯，故不應承擔違約責任。被告曾多次與原告協(xié)商變更合同，但原告不予協(xié)作而釀成糾紛。同時提出反訴：要求原告承擔逾期支付技術資料費、設備費的違約金117501．28元。
武漢市中級人民法院審理查明：原告煤氣公司與被告儀表廠曾在武漢簽訂了一份《關于J2．5煤氣表裝配線技術轉讓協(xié)作合同》及補充協(xié)議，約定：儀表廠向煤氣公司轉讓J2．5煤氣表裝配技術，提供裝配線全部工模夾具、專用設備和全套技術圖紙資料，為煤氣公司建立一條年生產(chǎn)5萬只J2．5煤氣表裝配線，并從技術上指導煤氣公司裝配出1000只合格正向表和500只反向表；儀表廠應優(yōu)先滿足煤氣公司裝配線的生產(chǎn)需要，提供足夠數(shù)量的J2．5煤氣表散件和配件(不包括原輔料)，確保散件質(zhì)量，并負責培訓煤氣公司裝配維修檢驗人員10—15名。煤氣公司應付給儀表廠全部圖紙資料費人民幣50萬元，工模夾具、專用設備及檢驗設備費人民幣20萬元(不含運費)，技術協(xié)作費10萬元，合計80萬元。在合同生效后2個月內(nèi)，煤氣公司向儀表廠支付技術資料費的90％，即45萬元，款到后10天內(nèi)儀表廠向煤氣公司提供全部資料，在試生產(chǎn)和煤氣公司核實全部資料齊全后，再支付10％的余款。合同有效期為3年。同年10月29日，雙方簽訂了《會議紀要》，對裝配合同中的未盡事宜進一步作了約定，隨后雙方開始履行合同。儀表廠曾先后向煤氣公司移交了圖紙和技術資料，并提供了工模夾具及有關零配件，煤氣公司先后支付了圖紙資料費的90％，即45萬，工模夾具設備費的70％，即14萬。在煤氣公司支付了技術協(xié)作費10萬元后，儀表廠在重慶對煤氣公司選派的22名人員進行了技術培訓。后來，雙方進行驗收并簽訂有關J2．5煤氣表裝配線技術轉讓合同的4個驗收協(xié)議和報告。隨即，煤氣公司向儀表廠支付了圖紙資料費的10％余款，即5萬元，工模夾具費等的30％余款中的5萬元(余款l萬元在合同期滿后一次性支付)。至此，煤氣公司已向儀表廠支付了全部技術轉讓費80萬元中的79萬元?！都夹g轉讓協(xié)作合同》及其補充協(xié)議中規(guī)定的正向表技術轉讓基本履行完畢，反向表技術轉讓未能履行。1989年5月6日，煤氣公司致函儀表廠，要求全面履行合同及補充協(xié)議，儀表廠認為合同履行完畢，反向表技術不屬于其約定義務。
雙方在簽訂上述技術轉讓合同及其補充協(xié)議的同時，還簽訂了一份《關于J2．5煤氣表散件供應合同》及補充協(xié)議，約定：由儀表廠供給煤氣公司國產(chǎn)J2.5煤氣表散件7萬套，其中第一年供應3萬套(60％正向表散件，從當年4月25日起每月平均供貨；40％反向表散件，當年9月25日起每月平均供貨)。第二年供應4萬套(40％為反向表散件)，按月平均供貨，每套散件單價57．3元(含包裝費)?？們r款為401．1萬元，貨到經(jīng)煤氣公司驗收后10天之內(nèi)由銀行托收承付。合同還對質(zhì)量、運輸方式、產(chǎn)品包裝及違約責任作了約定。此后，儀表廠于當年5月6日、6月23日、8月19日三次向煤氣公司發(fā)運正向表散件1萬套，煤氣公司實際承付貨款及運費525364．35元后，以儀表廠供貨數(shù)量不足、質(zhì)量不合格為由拒付50287，14元，另欠儀表廠購材料款3597．84元。同年11月23日，煤氣公司向儀表廠去函要求儀表廠履行散件供應合同。儀表廠于同年12月20日復函煤氣公司，以市場變化過快，物價上漲為由要求散件價格上調(diào)。1989年3月25日，儀表廠向煤氣公司發(fā)出《關于再次磋商J2．5煤氣表散件價格的聯(lián)系函》，提出在散件的成本上漲到每套79．22元，物價部門核實的價格為每套83元的情況下，愿意不計利潤并盡可能承擔一定的經(jīng)濟損失，以J2．5煤氣表散件每75．50元作為變更或解除雙方簽訂的煤氣表散件供應合同的最后報價。煤氣公司仍要求儀表廠按原合同價格履行，儀表廠則停止向煤氣公司供應煤氣表散件，雙方因此發(fā)生糾紛。
(二)兩種不同的觀點
武漢市中級人民法院認為：原告煤氣公司與被告儀表廠所訂立的《煤氣表裝配線技術轉讓協(xié)作合同》和補充協(xié)議，是建立在平等互利、等價有償、協(xié)商一致的基礎上的，其合同內(nèi)容并不違反國家政策的有關規(guī)定，合同有效，應受法律保護。儀表廠在履行《煤氣表散件供應合同》和補充協(xié)議中，以經(jīng)濟改革中價格變化，要求變更價格為由，拒不履行合同義務，釀成糾紛，依照合同法規(guī)定，應負全部責任。儀表廠在履行《煤氣表裝配線技術轉讓協(xié)作合同》和補充協(xié)議中，未按合同規(guī)定向煤氣公司提供反向表技術的行為構成違約，依照合同法規(guī)定，亦應承擔全部責任。儀表廠實際支付培訓煤氣公司人員的費用，應由煤氣公司負擔。儀表廠供給煤氣公司散件系儀表廠引進的專有技術后生產(chǎn)的，其散件必須運用儀表廠所供裝配線及技術進行組裝，其散件應為專用產(chǎn)品；裝配線必須依賴儀表廠所供散件而發(fā)生效益，儀表廠拒不供給煤氣公司散件而造成裝配線沒有繼續(xù)存在的物質(zhì)基礎，應予以返還。據(jù)此，該院判決：一、雙方簽訂的《關于J2．5煤氣表散件供應合同》和補充協(xié)議未履行部分終止履行；二、儀表廠償付煤氣公司不能交貨部分的違約金688231.89元；三、煤氣公司退還儀表廠不合格散件計價47868．28元，儀表廠負擔煤氣公司不合格散件拆表的原材料損失1847．74元，錯發(fā)站所造成運費損失571．12元(煤氣公司已拒付)；四、煤氣公司付給儀表廠購材料款3597．84元；五、雙方簽訂的《J2．5煤氣表裝配線技術轉讓協(xié)作合同》和補充協(xié)議予以解除；六、儀表廠在本判決生效之日起30日內(nèi)到煤氣公司領取所供全部技術資料，拆除J2．5煤氣表裝配線，費用自理，煤氣公司提供拆除裝配線所必須的工作條件。如逾期，煤氣公司概不負責，儀表廠應支付該裝配線的實際保管等費用；七、儀表廠退還煤氣公司圖紙及資料費50萬元，工模夾具、專用設備及檢測設備費19萬元，部分技術協(xié)作費5萬元，計74萬元整；八、儀表廠賠償煤氣公司J2．5煤氣表裝配線損失184478元。上述二、四、七項合計儀表廠應付煤公司1609112．05元，由儀表廠在本判生效時起30日內(nèi)付清。
被告儀表廠不服一審判決向湖北省高級人民法院提出上訴。湖北省高級人民法院審理認為：本案由兩個獨立合同組成。被上訴人煤氣公司與上訴人儀表廠簽訂的《關于J2．5煤氣表裝配線技術轉讓協(xié)作合同》及其補充協(xié)議合法有效，應受法律保護。儀表廠在履行該合同中，既未幫助煤氣公司裝配出合格的500只反向表，也未把裝配反向表的實際操作技術傳授給煤氣公司的技術人員，屬于違約行為。但一審判決在本案雙方當事人簽訂的技術轉讓合同已基本履行，煤氣公司派員接受了技術培訓，掌握了圖紙資料和正向表裝配技術，煤氣表生產(chǎn)線已投入生產(chǎn)并產(chǎn)生了經(jīng)濟效益的情況下，一方面確認裝配線技術轉讓合同有效，另一方面又用處理無效合同的方式來處理有效合同，責令儀表廠返還技術轉讓費用，煤氣公司返還裝配線(由儀表廠拆除)及全部的技術資料，不符合法律的規(guī)定。關于煤氣表散件供應合同，在合同履行過程中，由于發(fā)生了當事人無法預見和防止的情勢變更，即生產(chǎn)煤氣表的主要原料鋁錠的價格，由簽訂合同時國家定價為每噸4400元至4600元，上調(diào)到每噸1．6萬元，鋁外殼的售價亦相應由每套23．085元上調(diào)到4l元，如要求儀表廠仍按原合同約定的價格供給煤氣散件，則顯失公平。對于雙方由此發(fā)生的糾紛，應依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第4條規(guī)定的公平和誠實信用原則，適用情勢變更原則公平合理地予以處理。一審判決適用合同法中的有關違約責任條款，判令儀表廠承擔違約責任顯系不當。此外，儀表廠在一審中明確提出了反訴請求，但一審判決對反訴是否成立，能否與本訴合并審理等均未作出說明，據(jù)此，湖北省高級人民法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第3項、第4項的規(guī)定裁定：撤銷一審判決，發(fā)回原審法院重新審理。
(三)作者的觀點
在本案中，原告、被告通過分別訂立《關于J2．5煤氣表裝配線技術轉讓協(xié)作合同》和《關于J2．5煤氣表散件供應合同》及補充協(xié)議，從而形成了兩個合同關系，從兩份合同及補充協(xié)議的內(nèi)容及形式來看都是合法的。據(jù)此，一、二審法院均認為兩份合同及其補充協(xié)議是有效的，應受到法律保護，這一認定顯然是正確的。但對因上述合同及其補充協(xié)議而引起糾紛的處理結果完全不同，仔細分析本案可以看出本案中的各種糾紛可以集中為兩類，下面將其展開分析：
1．關于是否應當解除《關于J2．5煤氣表裝配線技術轉讓協(xié)作合同》(以下簡稱《技術轉讓合同》)問題。
二審法院認為，一審法院的判決一方面確認裝配線技術轉讓合同有效，另一方面又用處理無效合同的方式來處理有效合同，責令儀表廠返還技術轉讓費用，煤氣公司返還裝配線(由儀表廠拆除)及全部技術資料，不符合法律規(guī)定。我認為這一意見不妥當。因為一審法院并沒有用處理無效合同的方式來處理《技術轉讓合同》，一審法院的判定只是確認該合同及補充協(xié)議予以解除，根據(jù)合同解除后，當事人財產(chǎn)應恢復原狀規(guī)則而要求當事人返還財產(chǎn)，這顯然是從合同解除應具有溯及力所得出的結論。如果認為解除之后的恢復原狀實際是用無效方法對待有效方法合同，則沒有區(qū)分無效和解除合同的概念及法律后果。
問題在于，一審法院關于解除(技術轉讓合同)的判決是否合理？根據(jù)一審法院的認定，儀表廠供給煤氣公司散件系儀表廠引進的專有技術生產(chǎn)的，其散件必須運用儀表廠所供裝配線及技術進行組裝，其散件應為專用產(chǎn)品；裝配線必須依賴儀表所供散件而發(fā)生效益，儀表廠拒不供給煤氣公司散件而造成裝配線沒有繼續(xù)存在的物質(zhì)基礎，應予返還。我認為這一判決的理由是不充足的。一方面，即使第一份合同的履行與《煤氣表散件供應合同》的履行之間具有密切聯(lián)系，也不能因此得出未履行《煤氣表散件供應合同》而導致第一份合同解除的結論。因為在本案中被告并非不能實際履行《煤氣表散件供應合同》，而只希望變動價款，在此情況下，被告應負有實際履行的義務，一審法院無論是否變更《煤氣表散件供應合同》都不免除被告所應擔的散件供貨義務，也就是說，如果法院確認被告請求，變更了價格條款，被告將按照新的價格履行；如果法院駁回被告的請求，并判令被告因不履行《煤氣表散件供應合同》而違約，那么被告仍負有繼續(xù)供貨的義務。由于被告提出調(diào)價的理由并非不合理，因此法院判決因被告沒有履行《煤氣表散件供應合同》而解除《技術轉讓合同》顯然是不妥當?shù)?。另一方面，即使法院判決解除《煤氣表散件供應合同》，也不應當解除已經(jīng)履行的《技術轉讓合同》，因為既然《技術轉讓合同》主要義務已經(jīng)履行完畢，合同沒有特別規(guī)定的情況下，僅僅以另一個合同沒有履行而解除合同，在法律上是不成立的。當然，被告在履行《技術轉讓合同》中未幫助原告裝配出500只反向表，但這只是未履行次要義務問題，盡管已構成違約，但此種違約并不構成根本違約，因此，不能據(jù)此而解除合同，一審法院也沒有將此作為違約解除合同的理由，表明就《技術轉讓合同》的訂立和履行過程來看，是不存在解除該合同理由的。尤其應當看到，《技術轉讓合同》主要義務基本得到履行，原告已派員接受了技術培訓，掌握了圖紙資料和正向表裝配技術，煤氣表生產(chǎn)線已投入生產(chǎn)并產(chǎn)生了經(jīng)濟效益，在此情況下解除合同并責令原告返還裝配線、被告返還技術轉讓費用，將會造成重大的財產(chǎn)損失和浪費，這種損失和浪費是完全可以避免的。因此，一審法院的判決違背合同法所奉行的鼓勵交易、促進經(jīng)濟效益的目的。
2．關于情勢變更的適用問題
一審法院認為，被告在履行《煤氣表散件供應合同》和補充協(xié)議中，以經(jīng)濟改革價格變化，要求變更價格為由拒不履行合同義務，已構成違約，應負全部責任。而二審法院認為，關于煤氣表散件供應合同，在合同履行過程中，由于發(fā)生了當事人無法預見和防止的情勢變更，即生產(chǎn)煤氣表散件的主要原料鋁錠的價格，由簽訂合同時國家定價為每噸4400元至4600元，上調(diào)到每噸1．6萬元，鋁外殼的售價亦相應由每套23．085元上調(diào)到41元，如要求被告仍按原合同約定的價格供給煤氣表散件，則顯失公平。對于雙方由此發(fā)生糾紛，應依據(jù)有關法律規(guī)定，適用情勢變更原則公平合理地予以處理。比較上述兩種觀點，我認為二審法院的認定是合理的。從本案來看，當事人在履行煤氣表散件供應合同中確已發(fā)生了情勢變更。所謂情勢變更，就是指合同在有效成立以后，非因當事人雙方的過錯而發(fā)生情勢變更，致合同不能履行或如果履行會顯失公平，因此根據(jù)誠實信用原則，當事人可以請求變更或解除合同。情勢變更原則在適用中應具備如下條件：
第一，具有情勢變更的客觀事實。所謂情勢，乃是指作為法律行為的成立基礎或環(huán)境的一切客觀事實。所謂變更是指情勢在客觀上發(fā)生異常變動。在本案中，生產(chǎn)煤氣表散件的主要原料鋁錠的價格，由簽訂合同時國家定價為每噸4400元至4600元，上調(diào)到每噸1．6萬元，鋁外殼的售價亦相應由每套23．085元上調(diào)到41元。此種原材料價格的異常變動就是情勢變更的客觀事實。
第二，情勢變更發(fā)生在合同生效以后、履行終止以前。因為，一方面如果合同訂立時就已發(fā)生了情勢變更的事實，當事人在訂約時應當認識到這一事實的存在。合同的成立是以已變更的事實為基礎的，如果當事人基于已變更的事實而訂約，表明其已自愿承擔了風險，以后不得再主張情勢變更。另一方面，情勢變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前，才能運用情勢變更原則。如果在履行終止以后發(fā)生情勢變更，因合同關系已經(jīng)消滅，則不適用情勢變更原則。在本案中發(fā)生的鋁錠和鋁外殼價格急劇上調(diào)的情況，是在合同履行過程中，而不是在合同履行前發(fā)生的，所以可以運用情勢變更原則。
第三，情勢變更的情況是當事人所無法預見和防止的。如果當事人在訂約時已經(jīng)預見而仍然訂立合同，或者在履行中能終止而不終止，則表明當事人承擔了情勢變更所發(fā)生的風險，因而不能運用情勢變更原則。如果當事人對情勢的變更無法預見和防止，則當事人對情勢變更是沒有過錯的。從本案來看，鋁錠、鋁外殼的價格急劇上漲，尤其是國家定價的大幅度上調(diào)，確實是當事人在訂約時難以預見的，即使當事人能預見價格上漲，也不可能預見到漲幅會如此之大。在合同訂立以后，被告對急劇上漲和上調(diào)的價格，無法加以防止。可見，被告對此情勢的變更的發(fā)生是沒有過錯的。
那么企業(yè)對違約員工提出訴請，除了要求支付違約金外，還能額外要求員工繼續(xù)履行競業(yè)限制協(xié)議，甚至能夠要求法院判決員工停止為競爭單位工作嗎？請看下文本所的一起真實案例。
【案例簡介】
2005年12月1日，上海某視像設備公司與胡某簽訂自2005年12月1日始的無固定期限勞動合同，約定胡某擔任應用工程師職位。鑒于胡某掌握了公司的系統(tǒng)技術秘密及一些獨家銷售信息，雙方簽訂了一份競業(yè)限制協(xié)議。協(xié)議約定，“雇員同意，在與雇主的聘用終止之后的兩年內(nèi)，不得從事與設備公司及其任何子公司有直接競爭關系的活動，或被雇用于或幫助設立與設備公司及其任何子公司有直接競爭關系的公司。如果雇員未能遵守本協(xié)議，則雇主有權，在不影響其享有的其他權利的情況下，要求雇員支付數(shù)額為其最近年薪20%的賠償。在兩年競業(yè)禁止期間內(nèi)，設備公司同意支付雇員離職前本公司最近年薪和其在后續(xù)工作中獲得的工資（若有）之間的差額，但最多不超過雇員在離職前本公司最近年薪的33%。雇主可隨時解除雇員的競業(yè)禁止義務，在此種情況下，雇主不承擔支付義務?！?/p>
2011年6月20日，胡某辭職離開某視像設備公司。2011年8月18日，胡某委托律師致函某視像設備公司，告知某視像設備公司其與非競業(yè)性的某咨詢公司建立勞動關系，并提交了勞動合同復印件和社保繳費憑證，要求視像設備公司支付約定標準的競業(yè)限制補償金，如果設備公司不支付競業(yè)限制補償金，則由此造成的法律后果由視像設備公司承擔。
視像設備公司通過知情人得知，胡某前腳離開本公司，后腳就加盟了競爭性的一家同業(yè)公司工作。于是設備公司一邊回復稱，由于前期已經(jīng)預付了一筆超額獎金，先行折抵競業(yè)限制補償金，待折抵完后再支付競業(yè)限制補償金，另一邊又派人在競爭公司周圍蹲點拍攝胡某進出競爭單位工作的視頻和畫面。
經(jīng)過調(diào)查取證，2011年11月1日，設備公司委托本所向上海市某區(qū)勞動人事爭議仲裁委員會申請仲裁，請求裁決：
1、雙方繼續(xù)履行競業(yè)限制條款，且胡某立即停止在同業(yè)競爭單位任職；
2、支付某視像設備公司違反競業(yè)限制的賠償金122000元。
胡某也委托律師出庭應訴，同時提起反申請，以視像設備公司三個月未支付競業(yè)限制補償金為由，要求勞動仲裁部門確認其與某視像設備公司之間的競業(yè)限制條款于2011年11月7日解除。
【爭議焦點】
本案的爭議焦點在于：（1）胡某是否違反了競業(yè)限制協(xié)議？（2）對競業(yè)限制補償金支付存有爭議是否導致競業(yè)限制協(xié)議解除？（3）胡某是否應當繼續(xù)履行競業(yè)限制協(xié)議？
胡某認為，其已提供與案外非同業(yè)公司簽訂的勞動合同和社保繳納憑證，其所服務的公司與視像設備公司之間不存在競爭關系，視像設備公司未提供充分有效之證據(jù)證明其違反了競業(yè)限制義務；其已通過律師函方式向某視像設備公司行使了競業(yè)限制解除權，某視像設備公司已明確收到該解除函，因視像設備公司原因超過三個月未支付補償金而解除，不應當再繼續(xù)履行競業(yè)限制協(xié)議。
視像設備公司認為，胡某為惡意規(guī)避競業(yè)限制協(xié)議以及為應付本次訴訟，而補辦了與案外非同業(yè)公司簽訂的勞動合同等證據(jù)，以合法形式掩蓋非法目的，但實際上胡某就職于競爭性單位，視像設備公司已經(jīng)通過拍攝視頻等手段固定了證據(jù)，胡某違反了競業(yè)限制協(xié)議，而且視像設備公司前期額外支付的獎金折抵補償金，并不導致競業(yè)限制協(xié)議自動解除，因此，胡某應當依法賠付違約金，繼續(xù)履行競業(yè)限制協(xié)議，并停止為同業(yè)競爭公司工作。
【判決結果】
本案經(jīng)歷勞動仲裁程序，雙方一直打到一審，直至二審終審，最終法院判定：
1、某視像設備公司、胡某繼續(xù)履行競業(yè)限制條款，并支付2011年6月至同年11月7日的競業(yè)限制補償金43000元，但因某視像設備公司要求胡某停止在B公司任職，因該項請求涉及案外人，故不予處理。
2、胡某支付某視像設備公司違反競業(yè)限制條款的賠償金135600元。
3、對胡某請求不予支持。
【唐毅律師點評】
該案是本所的一件具有典型意義的競業(yè)限制案件，身背競業(yè)限制協(xié)議約定的員工離職后，一般與前單位玩起了老鼠與貓的捉迷藏游戲，采取隱蔽的方式就職于同業(yè)競爭單位，就像本案中的胡某與案外非同業(yè)公司簽勞動合同并繳納社保，以達到規(guī)避和應訴競業(yè)限制糾紛的目的。因此，競業(yè)限制糾紛案件的一般特點就是，調(diào)查取證難、調(diào)查取證成本高、勝訴很艱難，而且爭議期間不能限制離職員工為同業(yè)競爭單位工作，企業(yè)贏得一起競業(yè)限制案件著實不容易，本案也是2013年2月1日最高人民法院《關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋（四）》施行后，法院依據(jù)司法解釋判決的案件，對用人單位依法維護競業(yè)限制權益具有重要的參考價值。
對于本案，我們結合勞動爭議司法解釋（四）關于競業(yè)限制的最新規(guī)定分析下案件的判決結果，再探討下用人單位應當如何調(diào)查取證離職員工的違約行為以及如何追究離職員工的違約責任。
視像設備公司提供的視頻和照片中，多次出現(xiàn)了胡某本人出入競爭性單位的畫面以及胡某參與競爭性單位商業(yè)活動的畫面，胡某雖對視頻有異議但并未提出反駁證據(jù)以及合理解釋為何其本人出入競爭單位，且因胡某提供的勞動關系證據(jù)與其主張就職于非同業(yè)公司的事實不符，故胡某提供的證據(jù)不能達到其履行競業(yè)限制條款證明目的，法院根據(jù)雙方舉證情況依法認定胡某就職于視像設備公司的競爭性單位，胡某違反了競業(yè)限制協(xié)議，應當依法支付賠償金，法院酌情確定的賠償金數(shù)額為135600元。
因此，在競業(yè)限制案件中，一般舉證離職員工違約的責任在于用人單位，除了舉證離職員工新就業(yè)單位與本單位存在同業(yè)競爭外，還需要實際舉證勞動者就職于競業(yè)單位的客觀事實。就像本案中的胡某采取與非競業(yè)單位簽訂形式上的勞動合同以規(guī)避違約行為，因此，視像設備公司只能采取連續(xù)跟蹤拍攝的方式證明胡某實際就業(yè)于競爭單位，也采取了向違約員工快遞物品的方式取得違約員工的簽收記錄。
根據(jù)《關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋（四）》規(guī)定，勞動者違反競業(yè)限制約定，向用人單位支付違約金后，用人單位要求勞動者按照約定繼續(xù)履行競業(yè)限制義務的，人民法院應予支持。至本案終審后現(xiàn)胡某仍處于競業(yè)限制期限內(nèi)，法院依法支持了視像設備公司要求繼續(xù)履行競業(yè)限制條款的訴訟請求，但要求胡某停止為同業(yè)競爭公司任職，因該項請求涉及案外人，法院不予處理。因此，即使違約勞動者支付了違約金，也并不自然免除違約者的競業(yè)限制義務，違約勞動者仍然需要履行競業(yè)限制義務至約定的競業(yè)限制期限屆滿時為止，但法院無權對違約勞動者與競爭單位的勞動關系，無法做出處理。
根據(jù)《關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋（四）》規(guī)定，當事人在勞動合同或者保密協(xié)議中約定了競業(yè)限制和經(jīng)濟補償，勞動合同解除或者終止后，因用人單位的原因?qū)е氯齻€月未支付經(jīng)濟補償，勞動者請求解除競業(yè)限制約定的，人民法院應予支持。胡某雖主張其已向視像設備公司行使了競業(yè)限制的解除權，但其與某視像設備公司之間就競業(yè)限制補償是否可與其所得獎金相互抵扣、胡某離職后的工資情況、胡某是否已違反了競業(yè)限制約定等存在爭議，并不屬于“因用人單位的原因?qū)е氯齻€月未支付經(jīng)濟補償”的情形，故胡某要求確認其與某視像設備公司之間的競業(yè)限制協(xié)議已解除，法院自然不予支持胡某。