時(shí)間：2023-03-21 17:04:43
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)消費(fèi)論文的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn)
一、建筑行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)
（1）數(shù)據(jù)選取。為了科學(xué)的進(jìn)行分析，本文選取了我國近6年的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的分析，本文選取2006～2011年建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，如下表建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)2006～2011年總產(chǎn)值，其中房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值收入來源范圍廣，但主要為房地產(chǎn)經(jīng)營收入，所以在房地產(chǎn)總產(chǎn)值的數(shù)據(jù)時(shí)我們以房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營總收入來替代。
（3）計(jì)算結(jié)果及結(jié)論。相關(guān)系數(shù)rXY的計(jì)算結(jié)果為0.98，趨近于1。rXY越接近1，表明兩者的相關(guān)度越高。也就是說，通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)總產(chǎn)值的相關(guān)系數(shù)的計(jì)算，兩者具有很高的關(guān)聯(lián)性。建筑業(yè)的發(fā)展也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)?；诙哧P(guān)聯(lián)程度的分析揭示了房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)內(nèi)在的一定聯(lián)系。當(dāng)然，相關(guān)系數(shù)的計(jì)算建立在一次線性的假設(shè)基礎(chǔ)上，我們無法得出較為精確的結(jié)果，但是從最后的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，即使排除可能的誤差，二者的關(guān)聯(lián)程度依舊較高。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)內(nèi)在的聯(lián)系不容忽視
二、營業(yè)稅改革后建筑行業(yè)的稅負(fù)測(cè)算情況
三、結(jié)論
論文研究的背景和環(huán)境：營業(yè)稅改革增值稅改革已經(jīng)被國家提上日程，已經(jīng)在部分城市試點(diǎn)運(yùn)行，但尚未進(jìn)入全面改革和確認(rèn)階段，論文研究的問題也是當(dāng)下消費(fèi)者最關(guān)注和關(guān)心的問題，關(guān)系到百姓安居樂業(yè)、過上穩(wěn)定生活的房地產(chǎn)行業(yè)。論文借鑒外國稅收改革的基本理論、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、方案建議的基礎(chǔ)上，根據(jù)我國營業(yè)稅改革增值稅可能運(yùn)用的方案、模式來邏輯推導(dǎo)營業(yè)稅改革對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的影響。得出了如下的基本結(jié)論：
建筑行業(yè)稅負(fù)構(gòu)成了房產(chǎn)的開發(fā)成本，建筑行業(yè)在改革中稅負(fù)的提高必將影響到房產(chǎn)價(jià)格，在規(guī)定中營業(yè)稅改革在建筑行業(yè)的試行稅率為11%，通過部分建筑行業(yè)的測(cè)算，建筑行業(yè)的的稅負(fù)有所提高，主要是發(fā)票的獲取和抵扣項(xiàng)目劃分上，建筑行業(yè)稅負(fù)提高，則房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)業(yè)在過去幾年是發(fā)展最為迅猛的行業(yè)之一，同時(shí)也是爭(zhēng)議最大的行業(yè)之一。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)討論中，房地產(chǎn)業(yè)受到普遍關(guān)注。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常迅速，已是不爭(zhēng)的事實(shí)，問題的關(guān)鍵是這種發(fā)展速度是否正常?或者說，是什么原因?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)的高速增長?在這些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素?房地產(chǎn)過熱有什么負(fù)面影響，本文對(duì)此進(jìn)行了初步探討。
論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)過熱 價(jià)格上漲 炒作
1.房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲的原因分析
我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長主要是因?yàn)楦＠址矿w制的終結(jié)和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地產(chǎn)投機(jī)行為大行其道，主導(dǎo)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
(1)城市化拉動(dòng)了住房消費(fèi)
改革開放以來的20多年間，全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增長0.6個(gè)百分點(diǎn)，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25個(gè)百分點(diǎn)。編輯
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)成本成本控制管理思考控制
中圖分類號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一．引言
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，防止房屋價(jià)格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對(duì)開發(fā)成本的控制成為必然手段。
二.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分析。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成和控制方法。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要開發(fā)成本包括以下內(nèi)容：
（1）土地成本。
（2）前期費(fèi)用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營銷成本。
（6）財(cái)務(wù)成本。
（7）其他費(fèi)用。
成本控制是以成本的發(fā)生為基點(diǎn)，根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對(duì)實(shí)際生產(chǎn)過程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時(shí)糾正偏差，促使成本下降，事項(xiàng)預(yù)定的成本的目標(biāo)。在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本及稅費(fèi)等在項(xiàng)目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對(duì)較弱；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本會(huì)隨著項(xiàng)目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復(fù)雜，在前期預(yù)算和后期統(tǒng)計(jì)中，差異較大，這部分具有可控性強(qiáng)的特點(diǎn)。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點(diǎn)。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始階段，要對(duì)項(xiàng)目各建立成本控制目標(biāo)，將目標(biāo)按類別分解，責(zé)任落實(shí)到部門。房地產(chǎn)開發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行全面的分析、評(píng)估、檢查，對(duì)項(xiàng)目成本和預(yù)算產(chǎn)生差距的部分要及時(shí)糾正，并提出解決措施。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本在各階段的控制要點(diǎn)。
（1）初期階段。
在房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段，要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎(chǔ)設(shè)施等，通過容積率指標(biāo)控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對(duì)戶型做多方案的設(shè)計(jì)，對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進(jìn)行比例測(cè)算，確定最合理的戶型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷售面積。對(duì)各方案搭配的配套設(shè)施、綠化面積、道路等進(jìn)行土地成本和建造成本的分析和比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷售預(yù)期及價(jià)格等做以比較，編制投資的預(yù)算額度。
在初步設(shè)計(jì)中，要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等方面進(jìn)行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問題和處理的經(jīng)濟(jì)性。對(duì)施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，要對(duì)不同形式的基礎(chǔ)工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影響進(jìn)行比較，選擇合適的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系，對(duì)施工方法和材料選用等細(xì)節(jié)部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時(shí)，要對(duì)施工設(shè)備的選擇、基礎(chǔ)土方、運(yùn)輸方案、材料費(fèi)用等進(jìn)行比較選擇。材料選擇時(shí)，要考慮材料質(zhì)量、價(jià)格以及運(yùn)輸?shù)某杀?，選擇機(jī)器設(shè)備時(shí)，要對(duì)機(jī)器的運(yùn)行成本和使用壽命以及配件價(jià)格和維修費(fèi)用進(jìn)行比較。
施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預(yù)算定額的計(jì)算規(guī)則，計(jì)算工程量，結(jié)合實(shí)際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項(xiàng)工程的造價(jià)。施工圖編制時(shí)，要盡量采用限額設(shè)計(jì)，確定各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)計(jì)價(jià)，嚴(yán)格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標(biāo)。在進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)，要對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)材料、人工、稅費(fèi)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。對(duì)工程的概況、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行明確。
設(shè)計(jì)階段是開發(fā)成本中最關(guān)鍵的階段，其對(duì)工程造價(jià)影響的可能性為70%-90%，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。
（2）施工階段。
在工程項(xiàng)目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進(jìn)度、工程量以及設(shè)計(jì)的變化，隨之帶來的是成本目標(biāo)和預(yù)算不相符。這種情況下，要對(duì)工程的變更原因進(jìn)行控制，對(duì)工程變更要在不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、不影響工期和施工范圍的情況下，同時(shí)要建立工程變更的相關(guān)制度，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在施工階段，要嚴(yán)格控制人工和材料的消耗管理，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信息要加強(qiáng)了解，要嚴(yán)格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進(jìn)度款。
在施工時(shí)要建立工程變更審查和流程制度，要充分對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了解和調(diào)查，對(duì)材料和設(shè)備要建立確認(rèn)質(zhì)量確認(rèn)價(jià)格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對(duì)合同條款進(jìn)行審核，按照?qǐng)D紙核實(shí)施工量和單價(jià)，要檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。
三.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的思考。
目前，我國很多地區(qū)普遍存在房價(jià)偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費(fèi)者信心未恢復(fù)，對(duì)樓市的觀望情緒較濃，對(duì)房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價(jià)拿地項(xiàng)目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來了壓力。消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)成本的控制將變得越來越重要。
房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過在招投標(biāo)中低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行成本控制，從另一方榨取利潤。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準(zhǔn)確了解客戶需求，做出高性價(jià)比的房產(chǎn)。在招標(biāo)階段和施工階段的成本控制的同時(shí)，也要注意關(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)的管理。在進(jìn)行成本控制中，不能當(dāng)當(dāng)只做好成本的預(yù)算和核算，更要將核算變成實(shí)際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭(zhēng)取優(yōu)惠價(jià)格同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和論證。在前期費(fèi)用中，要利用優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取減免費(fèi)用。在工程成本中，要設(shè)計(jì)出最具性價(jià)比的產(chǎn)品，開展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制工程變更審核，加強(qiáng)采購管理和新工藝的應(yīng)用。在后期要對(duì)營銷策略進(jìn)行跟蹤確認(rèn)，對(duì)各成本費(fèi)用要確定支出標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加大費(fèi)用支出的審查力度。
四．結(jié)束語
通過施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評(píng)價(jià)，多預(yù)測(cè)多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文一：工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用
摘要：
隨著我國房產(chǎn)稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點(diǎn)情況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將迎來全新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。工商管理對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平衡行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)具有極其重要的作用。文章對(duì)工商管理的特點(diǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理之間的內(nèi)在聯(lián)系作了剖析，探究了工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，以期對(duì)相關(guān)工作起到一定參考作用。
關(guān)鍵詞：工商管理;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);內(nèi)在聯(lián)系;促進(jìn)作用
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞和國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有直接關(guān)聯(lián)，其既是國家宏觀政策的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)環(huán)境的外在表征。工商管理是對(duì)各行各業(yè)的監(jiān)督約束，通過明文規(guī)定對(duì)行業(yè)內(nèi)的各種行為進(jìn)行檢查和規(guī)范。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，通過工商管理加強(qiáng)其行業(yè)行為的合理性與合法性，對(duì)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和保證市場(chǎng)秩序具有極其重要的作用。
一、工商管理特點(diǎn)分析
工商管理從其性質(zhì)上看屬于政府職能部門，但是，其和常規(guī)的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關(guān)法律規(guī)定對(duì)各行各業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，以此確保各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展科學(xué)合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，并不具備直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)力。因此，可以說工商管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的框架，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)只有在工商管理的范圍內(nèi)才能確保良性健康的發(fā)展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導(dǎo)致一些違背市場(chǎng)規(guī)律、法律法規(guī)的行為出現(xiàn)，最終對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響。從實(shí)際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對(duì)于不同經(jīng)濟(jì)體或是不同的行業(yè)，工商管理可以采取不同措施手段展開相關(guān)工作。但是，在這高度的靈活性當(dāng)中，又有一部分維護(hù)不變的核心內(nèi)容，比如我國經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)法律法規(guī)等。只有以我國的經(jīng)濟(jì)政策和法律法規(guī)作為不變的核心，以此構(gòu)建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業(yè)，在管理形式上也可以分為有形監(jiān)管和無形監(jiān)管兩種。有形監(jiān)管就是工商部門通過既定的準(zhǔn)則、確定的流程等展開相關(guān)工作。而無形的監(jiān)管主要是憑借市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)交易等對(duì)各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，以此實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理的內(nèi)在聯(lián)系
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是工商管理工作的重要組成
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)出了強(qiáng)力的增長。尤其是在我國經(jīng)濟(jì)水平整體提高之后，普通居民對(duì)住房的需求不斷增長，直接刺激我國房地產(chǎn)行業(yè)大幅進(jìn)步。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的背景下，也表現(xiàn)出了不少問題，尤其是在房地產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大之后，對(duì)應(yīng)的監(jiān)管制度和措施缺少，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)工商管理工作的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，也是工商管理工作不斷進(jìn)步的重要基礎(chǔ)。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理可以實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)互助
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，離不開工商管理的監(jiān)管約束。同理，工商管理工作的進(jìn)步發(fā)展也離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，其具有風(fēng)向標(biāo)的作用，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，就可以對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展情況作出基本預(yù)測(cè)。而工商管理是保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的重要手段，即工商管理工作不斷發(fā)展進(jìn)步，就可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步又可以反向推動(dòng)工商管理進(jìn)步。所以說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理具有互補(bǔ)互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有許多關(guān)聯(lián)因素，比如市場(chǎng)需求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等都屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的直接關(guān)聯(lián)因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發(fā)揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到監(jiān)管作用，但是，其仍然可以通過現(xiàn)有的制度和政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮推動(dòng)作用。尤其是在美國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫之后，我國更應(yīng)該加強(qiáng)工商管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的監(jiān)管作用，以便為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展助力。
三、工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用分析
(一)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范合理
房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中表現(xiàn)出了不少不合理的行業(yè)現(xiàn)象，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成了不小的限制?；诖?，通過加強(qiáng)工商管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，可以有效減少這些不合理現(xiàn)象。比如，拿地是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃布局的重要環(huán)節(jié)，也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是，在某些地方，房地產(chǎn)企業(yè)拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，這給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一股不正之風(fēng)，擾亂了健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，通過工商管理的強(qiáng)力作用，依據(jù)各項(xiàng)規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)其中存在的不合理操作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，以此逐步規(guī)范完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。
(二)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序
在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，打破原本有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。加之金融危機(jī)對(duì)我國造成的沖擊，進(jìn)一步擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)發(fā)展有序局面被打破的問題，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)混亂。出現(xiàn)混亂會(huì)導(dǎo)致不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)者利益受損、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑以及關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展前景走弱等問題。因此，基于國家的宏觀調(diào)控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中得以落實(shí)，對(duì)恢復(fù)并維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強(qiáng)力規(guī)范作用，還可以最大程度減少房地產(chǎn)行業(yè)中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。
(三)有效的風(fēng)險(xiǎn)防控
風(fēng)險(xiǎn)防控是企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)發(fā)展中所必須予以重點(diǎn)關(guān)注的問題，但是如何全面完善風(fēng)險(xiǎn)防控，卻有待進(jìn)一步研究。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，風(fēng)險(xiǎn)防控的對(duì)象因素眾多，各種規(guī)章制度都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響。風(fēng)險(xiǎn)防控不僅僅是企業(yè)的事情，也是工商管理的重點(diǎn)工作，因?yàn)楸ＷC企業(yè)安全、良性的發(fā)展是工商管理的職責(zé)所在。于工商管理而言，其風(fēng)險(xiǎn)防控相關(guān)工作主要是從監(jiān)督管理的層面入手，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中暴露出的風(fēng)險(xiǎn)因子，并及時(shí)提出對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，或是責(zé)令企業(yè)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)因素的方面進(jìn)行整改。
(四)保證消費(fèi)者利益
工商管理的意義不僅在于維護(hù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其還需對(duì)消費(fèi)者的利益進(jìn)行保證。就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，消費(fèi)者利益受損的事件出現(xiàn)頻率頗高，各類新聞中均報(bào)道過相關(guān)新聞。在房地產(chǎn)行業(yè)中，消費(fèi)者遭遇最多的問題就是房屋質(zhì)量問題。相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，消費(fèi)者屬于弱勢(shì)群體，其在利益受到侵害時(shí)難以得到客觀公正的對(duì)待。因此，通過工商管理打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中侵犯消費(fèi)者利益的問題，可以較大程度保證消費(fèi)者利益。
(五)指引房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向
工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映，其可以體現(xiàn)出國家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的動(dòng)向。不僅如此，工商管理是國家宏觀調(diào)控的一種具體手段，可以從外部對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步具有積極效用。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度越來越快，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)工商管理的相關(guān)工作，可以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，在市場(chǎng)秩序、風(fēng)險(xiǎn)防控以及消費(fèi)者利益等方面都發(fā)揮出顯著效果。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題及改善措施
1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中常出現(xiàn)的問題
1.1房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，還影響到了其他行業(yè)，比如金融業(yè)，因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)的需求很高，導(dǎo)致了房產(chǎn)的價(jià)格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產(chǎn)生了金融、經(jīng)濟(jì)方面的危機(jī)。同時(shí)，這種過度膨脹還對(duì)購房者和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了錯(cuò)誤的引導(dǎo)，使得房產(chǎn)的供求嚴(yán)重的不平衡，新房產(chǎn)積壓，這就是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
1.2政策缺乏科學(xué)性
如今，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)已經(jīng)變成了盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，以及抑制房價(jià)的過快上漲。但我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理因?yàn)檎呷狈茖W(xué)性，所以存在不穩(wěn)定、波動(dòng)性大的特點(diǎn)。比如短期政策和長期規(guī)劃的思路不一致，這不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也不利于消費(fèi)者。
1.3利益中的沖突
因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地資源稀缺，而且近幾年來，人們對(duì)房產(chǎn)的需求超過了供給，這使得房地產(chǎn)商品越來越短缺，價(jià)格也漸漸的上漲。這樣一來，開發(fā)商就成為了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場(chǎng)主體追逐的目標(biāo)，從而形成了市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目自主、封閉式的管理，造成了房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主在房地產(chǎn)信息方面不一致、不對(duì)稱。
1.4盲目投資
一些企業(yè)或者看人看到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤很高，便盲目的投入了進(jìn)去，既沒有進(jìn)行可行性研究，也沒有對(duì)技術(shù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行分析。一部分開發(fā)商以市場(chǎng)變化不定為借口，沒有進(jìn)行可行性研究，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位不合理，還耗費(fèi)了一定的人力、物力、財(cái)力。同時(shí)開發(fā)出來房產(chǎn)也不符合業(yè)主的要求，這也是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理常常出現(xiàn)的問題。
2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的對(duì)策
2.1完善相關(guān)的法律、法規(guī)
如今，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問題都是因?yàn)檎卟缓侠?，因此，必須完善相關(guān)的法律、法規(guī)，調(diào)整政府部門的管理職能。首先要制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以此來完善產(chǎn)業(yè)政策，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次，國家要從創(chuàng)新體制入手，不但必須消除房地產(chǎn)行業(yè)不公平競(jìng)爭(zhēng)的障礙，還要使房地產(chǎn)機(jī)制能夠良性的運(yùn)行。最后，必須調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)收入格局合理而科學(xué)，從而真正做到公平、公正。
2.2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)在于控制開發(fā)成本。如今，控制成本已經(jīng)越來越難，其他相關(guān)業(yè)務(wù)也具有比較大的彈性，尤其是報(bào)賬的標(biāo)準(zhǔn)，更是難以控制。但必須采取措施將房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制下來，才能夠優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更加的規(guī)范與合理。
2.3在項(xiàng)目定下來之前完成預(yù)算
預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)部分，只有完成了預(yù)算，才能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。因此，必須把利益指標(biāo)算入預(yù)算中。要檢驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的業(yè)績和競(jìng)爭(zhēng)力，首先要看的便是企業(yè)的利潤，另外，這也是一個(gè)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，更是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和諧發(fā)展的首要條件。
2.4發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用
國家要從管理體制入手，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。首先，國家要強(qiáng)化稅收在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用，然后要采取稅收措施來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。最后，國家還要制定房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，設(shè)置政府管控機(jī)制，調(diào)控土地的價(jià)格，避免土地價(jià)格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房價(jià)帶來的壓力。
2.5建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度
國家可以建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)制度，對(duì)房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)、資料等進(jìn)行收集并分析，再根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)運(yùn)行狀況，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀作出科學(xué)的判斷。同時(shí)，這樣也能夠?yàn)閲乙龑?dǎo)房地產(chǎn)提供一些可靠的依據(jù)。此外，還要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，根據(jù)全國各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，構(gòu)建適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，從根本上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)，調(diào)控政策，問題，策略探討
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴(kuò)張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比遠(yuǎn)超過正常水平。利用收益還原法進(jìn)行對(duì)比，全國一、二線城市房價(jià)普遍高估，不難看出，當(dāng)今我國房價(jià)虛重，市場(chǎng)泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來極大不穩(wěn)定。同時(shí)，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費(fèi)，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價(jià)下數(shù)量相對(duì)過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個(gè)體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時(shí)，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團(tuán)價(jià)格聯(lián)盟，引發(fā)市場(chǎng)失效，房價(jià)虛高。因此國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在已經(jīng)日益成為重要的課題。
二．當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
1、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源結(jié)構(gòu)單一
從我國具體的情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對(duì)較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會(huì)從財(cái)政撥款來填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會(huì)使財(cái)政收入不足，于是地方政府會(huì)著力把土地價(jià)格賣得更高，如此便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個(gè)無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財(cái)政、商業(yè)銀行，以及一些個(gè)人都從中獲益。在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度。因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開發(fā)商在土地價(jià)格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對(duì)此，1999年國土資源部了，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時(shí)間超過出讓合同中規(guī)定的動(dòng)工期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使剛權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。
3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理
我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價(jià)位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時(shí)，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居民不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。
4,、地方政策落實(shí)不到位，保障性住房透明度堪憂，多項(xiàng)政策在地方實(shí)施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴(yán)重低于預(yù)期。
有些居民對(duì)房地產(chǎn)的偏好過高，個(gè)人借房投機(jī)思想泛濫
通脹預(yù)期對(duì)于短期消費(fèi)的刺激為中國普通公民進(jìn)行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯(cuò)誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機(jī)會(huì)成本大于不遵守所帶來的機(jī)會(huì)成本。利益驅(qū)使下，政策落實(shí)成難題。
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場(chǎng)化，泡沫破滅的機(jī)會(huì)成本極高
超高的房價(jià)收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房價(jià)泡沫的破碎則會(huì)帶來銀(行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的巨大動(dòng)蕩以及國民經(jīng)濟(jì)支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平之間進(jìn)退兩難。
三．針對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策策略的建議
市場(chǎng)失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：
1、規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實(shí)到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)之間的利益關(guān)系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲(chǔ)備中心等手段可強(qiáng)制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價(jià)調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。除了利益鏈可能對(duì)政策實(shí)施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對(duì)購房者提出了很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本
房價(jià)的波動(dòng)對(duì)收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購房者均持未來上漲預(yù)期，由于有風(fēng)險(xiǎn)存在，售房者需要購房者對(duì)房價(jià)下跌的可能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償――提價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)組成了房價(jià)虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設(shè)和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價(jià)指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而部分緩解房價(jià)泡沫。
3、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，抑制投資過熱
除了各類市場(chǎng)手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價(jià)下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實(shí)施過程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對(duì)政策的信心，同時(shí)，嚴(yán)懲市場(chǎng)上的謠言散布者，適時(shí)披露市場(chǎng)信息。
四．結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)混合產(chǎn)品，同時(shí)具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊存在著市場(chǎng)失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會(huì)更靠近“兩個(gè)公平”，通過不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們會(huì)找到合適的有效的合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的優(yōu)良、有序、健康、持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。
參考文獻(xiàn)：
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[4]王曉輝 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成與防治――泡沫測(cè)量與政策調(diào)控的作用 [學(xué)位論文]2008 - 北京大學(xué)：工商管理
[論文摘要]企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念以及知識(shí)管理的理論，知識(shí)管理與房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)系；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以知識(shí)為基礎(chǔ)、以管理為保證，通過對(duì)企業(yè)資源的整合與管理，走自主創(chuàng)新道路，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持久繁榮。
一、知識(shí)管理與房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
（一）知識(shí)管理的概念
知識(shí)管理，是將知識(shí)看作最重要的資源，把知識(shí)和知識(shí)活動(dòng)看作企業(yè)財(cái)富的核心，通過人(People)借助于一定的技術(shù)手段(Technology)對(duì)知識(shí)(Knowledge)的學(xué)習(xí)和運(yùn)用、創(chuàng)新和傳播以及企業(yè)內(nèi)部知識(shí)共享(Share)的結(jié)構(gòu)和機(jī)制進(jìn)行管理(Management)的過程。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)在長期經(jīng)營中，逐步積累起來的一種稀缺的有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。其最直接體現(xiàn)是在品牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量、市場(chǎng)營銷、物業(yè)管理、土地開發(fā)、資本運(yùn)作等外圍因素上，但實(shí)質(zhì)上其靈魂是組織學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力，而組織制度和人力資源開發(fā)是不可或缺的支撐體系，其最根本最深層的核心競(jìng)爭(zhēng)力土壤是基于知識(shí)的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化。
（三）知識(shí)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升的作用
知識(shí)管理通過捕獲企業(yè)內(nèi)、外部資源中的指示，將其作為知識(shí)源融入到企業(yè)內(nèi)部，再通過人力資源管理和信息管理分別對(duì)隱性知識(shí)和顯性知識(shí)進(jìn)行分類處理，形成一種技術(shù)優(yōu)勢(shì)，最后通過市場(chǎng)營銷管理，營銷管理’ target=_blank>營銷管理使這種技術(shù)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，從而有效地實(shí)現(xiàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力從挖掘、培育到形成市場(chǎng)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)這一管理過程。
二、基于知識(shí)管理來提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策
創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的靈魂。在日趨激烈的國際競(jìng)爭(zhēng)中，我國的房地產(chǎn)企業(yè)總體缺乏自主核心技術(shù)，創(chuàng)新能力不強(qiáng)。要提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須內(nèi)部結(jié)合流程，以知識(shí)為基礎(chǔ)，以管理為保證；外部綜合開發(fā)土地、人力和資金三種資源，從而打造知名品牌，走自主創(chuàng)新之路。
（一）內(nèi)部結(jié)合企業(yè)運(yùn)作流程，營建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化
邁克爾·波特的價(jià)值鏈學(xué)說認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)過程 “基本業(yè)務(wù)活動(dòng)”包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、營銷銷售和售后服務(wù)5個(gè)主要環(huán)節(jié)；企業(yè)要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈的某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)[2]。結(jié)合流程分析企業(yè)核心能力，就是通過審視組織的資源狀態(tài)，關(guān)注和培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上獲得的重要核心能力，以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)必須營建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化：
1．確立企業(yè)核心層面的精神文化。核心價(jià)值觀不是自發(fā)產(chǎn)生的，它需要企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者有意識(shí)的引導(dǎo)與鍥而不舍的執(zhí)著追求和長期培養(yǎng)。
2．切實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章要求。有了制度，沒有執(zhí)行，還是會(huì)沒有結(jié)構(gòu)，所以企業(yè)的制度必須體現(xiàn)在全體員工的行為上。因此，還要建立合適的行為文化。
3．以物質(zhì)文化作保障。僅有行為還不行，企業(yè)的生存發(fā)展是以盈利為前提的，所以企業(yè)文化最終必須體現(xiàn)在優(yōu)良的產(chǎn)品和服務(wù)，體現(xiàn)在滿足消費(fèi)需求的程度和為消費(fèi)者帶來更大的受讓價(jià)值上。
（二）外部綜合開發(fā)三大資源，重構(gòu)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)支撐體系
1．抓好土地的開發(fā)與管理，奠定穩(wěn)固根基。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的開發(fā)與管理，主要是指土地開發(fā)權(quán)的獲取以及生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品兩個(gè)方面。這里，我們提出以下四點(diǎn)建議：首先，認(rèn)真研究國家的土地政策和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，關(guān)注最新動(dòng)向；其次，嚴(yán)格進(jìn)行可行性論證，避免決策失誤；再次，作好市場(chǎng)調(diào)研，因地制宜，生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品；最后，運(yùn)用知識(shí)網(wǎng)絡(luò)模型，及時(shí)跟蹤調(diào)查，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。
2．加強(qiáng)人力資源管理，作好“開源”工作。知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要十分重視人力資源的開發(fā)和利用，加大投入，以人為本，重視人的價(jià)值，規(guī)范人的行為，激發(fā)人的潛能，培養(yǎng)知識(shí)型員工，從而加快知識(shí)創(chuàng)新的步伐，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)注意兩點(diǎn)：注重知識(shí)型員工的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)；以人為本，實(shí)現(xiàn)分散式管理。
3．完善融資與資金管理體系，實(shí)現(xiàn)有效“節(jié)流”。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的大小，很大程度上體現(xiàn)在融資能力和資本規(guī)模上[3]。首先要調(diào)整心態(tài)和思路，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。筆者認(rèn)為比較好的途徑有：
（1）買殼上市。同樣是進(jìn)入證券市場(chǎng)，與IPO上市相比，房地產(chǎn)企業(yè)選擇買殼上市的方式具有很多優(yōu)勢(shì)：不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合《公司法》關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
（2）房地產(chǎn)信托以資金成本降低時(shí)間成本的新型融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)商通過實(shí)施信托計(jì)劃，雖然資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。
（三）塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力
品牌是品牌屬性、名稱、價(jià)格、歷史、聲譽(yù)等的無形總和。它所強(qiáng)調(diào)的是與消費(fèi)者的一種關(guān)系。眾所周知，萬科憑借其品牌優(yōu)勢(shì)，成為中國地產(chǎn)界的第一品牌。鑒于此，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)品牌的構(gòu)建應(yīng)從以下三個(gè)方面做起：
1．準(zhǔn)確的品牌定位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的資源和能力，根據(jù)市場(chǎng)的細(xì)分情況和消費(fèi)者的需求，找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)，進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確且明確的品牌定位。例如碧桂園的“大規(guī)模，快速生產(chǎn)、價(jià)廉物美的房屋工廠”，其針對(duì)的市場(chǎng)主體是買得起房但又不是很有錢，對(duì)價(jià)格比較敏感的一批人。
2．做好品牌傳播。品牌傳播，是通過富有成效的廣告運(yùn)動(dòng)等傳播形式向消費(fèi)者展示項(xiàng)目賣點(diǎn)和傳播企業(yè)理念的系統(tǒng)活動(dòng)，是積累品牌資產(chǎn)的重要途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)品牌的傳播應(yīng)將短期項(xiàng)目銷售目標(biāo)和長期企業(yè)核心理念傳播結(jié)合起來，采用大眾媒體、互動(dòng)式媒體等形式的組合模式，構(gòu)筑全方位的傳播策略。
3．正確實(shí)施品牌延伸戰(zhàn)略。我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌的延伸戰(zhàn)略可以采用以下方式：由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)延伸，例如保利地產(chǎn)成功開發(fā)了保利花園等多個(gè)住宅產(chǎn)品，隨后將品牌“保利”延伸到商業(yè)項(xiàng)目中，開發(fā)了北京新保利大廈、保利佛山水城等項(xiàng)目；由最終產(chǎn)品向房地產(chǎn)產(chǎn)品整個(gè)價(jià)值鏈延伸，即由房地產(chǎn)開發(fā)向設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理、會(huì)所管理等延伸，例如萬科、金地都承接了各自旗下的所有樓盤的物業(yè)管理。
基于知識(shí)管理，實(shí)現(xiàn)人、技術(shù)與流程的和諧統(tǒng)一，從而塑造的品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的生命和靈魂。品牌運(yùn)營是企業(yè)短期迅速發(fā)展、克敵制勝的營銷法寶，是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和外資的沖擊下，構(gòu)建企業(yè)品牌才是決勝之道。
【關(guān)鍵詞】土地價(jià)格；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)虛擬性
中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278（2015）09-050-01
目前我國的理論學(xué)者還沒有深入探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前這種虛擬性模式的形成本質(zhì)，因此本文從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度去分析土地經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)的這種虛擬性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來的改善，進(jìn)一步去分析形成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的根本原因，再通過國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)去檢驗(yàn)土地價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)虛擬性經(jīng)濟(jì)的作用。
一、房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)格之間的聯(lián)系
通常來講，有兩個(gè)因素決定了房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。一個(gè)是土地附帶的建筑物所產(chǎn)生的價(jià)格。因?yàn)榻ㄖ锖蜕唐芬粯?，通過工人的勞動(dòng)所創(chuàng)造的物品，它的價(jià)值包括建筑物材料的價(jià)值和工人勞動(dòng)力的價(jià)值。由于材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格相對(duì)來說很穩(wěn)定，不會(huì)有太大的變化，因此建筑物的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。另一個(gè)則是土地自身的價(jià)值。土地是自然存在的物質(zhì)，沒有經(jīng)過勞動(dòng)生產(chǎn)所創(chuàng)造出來的，本身是不存在價(jià)值的。但由于土地能夠進(jìn)行商業(yè)買賣，這就使得土地也擁有了價(jià)值，但本質(zhì)上來講這是地租價(jià)值的表現(xiàn)形式。
地租也會(huì)有相對(duì)的價(jià)值差異，這種差異并不是由于勞動(dòng)力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價(jià)值不屬于勞動(dòng)力所付出的時(shí)間，事實(shí)上消費(fèi)者付出的費(fèi)用多于實(shí)際生產(chǎn)中勞動(dòng)力付出時(shí)間的價(jià)值。地租的虛擬性使得在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)多于社會(huì)平均機(jī)構(gòu)的情況下，地租價(jià)值不屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)所實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，而是屬于產(chǎn)品自身的壟斷出的價(jià)格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來源于勞動(dòng)人員的薪水。
地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價(jià)格虛擬性關(guān)鍵的變量因素，也就是讓土地價(jià)格所具有的虛擬性轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)模式的根本原因。并且根據(jù)上面得出的理論能夠發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)虛擬型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合適空間。
二、土地價(jià)格影響房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在聯(lián)系的驗(yàn)證
通過對(duì)照國外房地產(chǎn)價(jià)格以及土地價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來驗(yàn)證土地和房地產(chǎn)之間價(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系，本次論文采用的是美國房地產(chǎn)以及土地的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
（一）居住商品房和土地之間的價(jià)格指數(shù)
本次論文采用的是美國紐約的數(shù)據(jù)，樣本時(shí)間是從1984年到2009年的數(shù)據(jù)，本文數(shù)據(jù)采取美國官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)站。
（二）數(shù)據(jù)驗(yàn)證
第一，驗(yàn)證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。首先對(duì)數(shù)據(jù)的元序列的穩(wěn)定性進(jìn)行驗(yàn)證，原序列如果不是很穩(wěn)定的，那么之前通過數(shù)據(jù)得出的任何結(jié)論都是沒有意義的。因此我們應(yīng)該對(duì)住房以及土地兩者之間的價(jià)格通過數(shù)據(jù)驗(yàn)證，數(shù)據(jù)穩(wěn)定性驗(yàn)證就是對(duì)單位根的存在進(jìn)行檢驗(yàn)，只要沒有單位根，那么原序列就屬于平穩(wěn)的。
第二，協(xié)整驗(yàn)證。采用估計(jì)法對(duì)于數(shù)據(jù)的變量實(shí)行協(xié)整檢驗(yàn)，有VAR開始確定正確的滯后期數(shù)，然后憑借約翰遜相似比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)用來驗(yàn)證協(xié)整向量的所有數(shù)目。以沒有協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)出發(fā)一步步進(jìn)行檢驗(yàn)，協(xié)整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009這25年之內(nèi)，土地和住房之間的價(jià)格變化走勢(shì)基本相同，土地和住房之間價(jià)格指數(shù)還有一定的關(guān)聯(lián)，土地和住房之間的價(jià)格指數(shù)漲跌基本一致。
三、數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析
第一，土地的價(jià)格波動(dòng)確實(shí)能夠?qū)е路康禺a(chǎn)的價(jià)格也發(fā)生波動(dòng)，所以土地價(jià)格的波動(dòng)是造成房地產(chǎn)價(jià)格起伏的關(guān)鍵因素。
第二，土地價(jià)格具有的虛擬性確實(shí)能夠給房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)帶來重要的作用，也是房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)原因。
第三，所有相關(guān)的因素影響著土地的價(jià)格，增強(qiáng)了土地價(jià)格具有的虛擬性，一旦使得房地產(chǎn)過于的虛擬化就很有可能造成金融危機(jī)。
四、探討我國房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)的虛擬性帶來的啟示
房地產(chǎn)的這種虛擬性的經(jīng)濟(jì)模式有利也有弊，一定要在一個(gè)合理的空間運(yùn)行，像美國次貸危機(jī)就屬于房地產(chǎn)過度虛擬化所造成的。從我國目前來看，房地產(chǎn)過于虛擬化導(dǎo)致房價(jià)增高，房租也高于國際規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。所以我國政府需要加大力度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是還不能從根本上解決房地產(chǎn)目前過度虛擬化經(jīng)濟(jì)狀況，應(yīng)該針對(duì)土地價(jià)格的控制上進(jìn)行調(diào)控。因此，我國政府需要重點(diǎn)控制土地價(jià)格，使得土地價(jià)格虛擬化程度降低，這是解決房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。
五、結(jié)語
本次論文針對(duì)我國的房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)過于虛擬化這一現(xiàn)狀進(jìn)行了一番闡述，首先分析土地價(jià)格是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格發(fā)揮重要的作用，通過對(duì)于土地和房地產(chǎn)之間內(nèi)在聯(lián)系的探討發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格確實(shí)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。為了驗(yàn)證這一理論的準(zhǔn)確性，我們采用國外的土地、住房數(shù)據(jù)，其中以美國紐約1984至之2009年間的數(shù)據(jù)報(bào)告為例，土地和住房價(jià)格之間走勢(shì)基本一致，土地和住房之間價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)也基本相同，從中可以得出，土地的價(jià)格走勢(shì)基本能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)，土地的虛擬性也能引導(dǎo)房地產(chǎn)的虛擬性。通過這一結(jié)論，我們可以清楚的意識(shí)到控制土地價(jià)格的重要性。一旦土地價(jià)格虛擬化程度加深就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬化程度也加深，一旦房地產(chǎn)虛擬化程度超過一定的標(biāo)準(zhǔn)空間，就很可能造成金融危機(jī)的發(fā)生。因此，我國政府重點(diǎn)控制土地價(jià)格，使得我國土地價(jià)格虛擬化程度降低，這也是解決我國房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。
參考文獻(xiàn)：
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摘要：房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融存在息息相關(guān)、相互影響，目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，正由以往的粗放型的經(jīng)營模式逐步轉(zhuǎn)移到精細(xì)化管理模式。房地產(chǎn)金融是促進(jìn)我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產(chǎn)一起進(jìn)入改革創(chuàng)新之路。論文研究了我國房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中存在的主要問題，并為了解決我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中存在的問題，提出了相關(guān)對(duì)策與建議。
關(guān)鍵詞：地產(chǎn)金融 金融風(fēng)險(xiǎn) 金融體系
一、房地產(chǎn)金融的特征
二、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中的主要問題
(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性
我國房地產(chǎn)金融發(fā)展主要是因住房改革制度的需要?？傮w來說，沒有具有長遠(yuǎn)、長效的機(jī)制和具有實(shí)際指導(dǎo)作用的戰(zhàn)略性目標(biāo)，該這種僅相當(dāng)于臨時(shí)的、短期的種應(yīng)急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現(xiàn)狀。
(2)風(fēng)險(xiǎn)集中一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢
在我國房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者主要依靠信貸資金。而對(duì)房地金融市場(chǎng)來說，目前，我國房地產(chǎn)金融行業(yè)體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模暫時(shí)還未成形，導(dǎo)致了在我國房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時(shí)無法拋售出去，使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)可控度不斷在降低。
我國政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中的二級(jí)市場(chǎng)還在進(jìn)行摸索。2005年12月15日，建設(shè)銀行發(fā)行了30.17億元外針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款后，就暫沒有發(fā)現(xiàn)其他銀行發(fā)行類似的新產(chǎn)品。因而二級(jí)市場(chǎng)的融資擔(dān)保嚴(yán)重缺乏有效機(jī)制，阻礙了房地產(chǎn)的融資渠道，二級(jí)市場(chǎng)中的資本的流動(dòng)性無法得到提高，加重了一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。
(3)尚未形成專業(yè)且獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系
目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)局、保監(jiān)局等。多部門的監(jiān)管模式，其應(yīng)變市場(chǎng)的能力滯后，監(jiān)管體系效率十分低下。另外，我國房地產(chǎn)金融支持體系大部分是非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和能對(duì)住房融資評(píng)級(jí)、擔(dān)保和保險(xiǎn)等獨(dú)立機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較起來，我國房地產(chǎn)金融體系和組織結(jié)構(gòu)體系還有很多地方不夠完善。
三、對(duì)我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對(duì)策與建議
(1)堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向
實(shí)體經(jīng)濟(jì)是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要進(jìn)行資本運(yùn)作，也就是我們平時(shí)說的影子經(jīng)濟(jì)。我國房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機(jī)和美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)。始終要堅(jiān)持以金融經(jīng)濟(jì)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，落實(shí)依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。
(2)實(shí)行我國雙線并行的房地產(chǎn)政策
建議政府執(zhí)行雙線并行的房地產(chǎn)政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進(jìn)行解決，而由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來解決其他群體的住房問題。對(duì)于中等收入的家庭，政府應(yīng)調(diào)控商品市場(chǎng)的商品房來滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)提高中產(chǎn)階級(jí)的家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者，應(yīng)由市場(chǎng)根據(jù)供需平衡關(guān)系進(jìn)行處理，政府可借助貨幣手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。
(3)改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，創(chuàng)建多元化的融資渠道
我國應(yīng)逐步建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，加大直接和間接融資手段。使當(dāng)前直接融資和間接融資之間結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象得到徹底改變，促進(jìn)證券市場(chǎng)的快速發(fā)展。
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業(yè)由于自身實(shí)力達(dá)不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調(diào)控影響，監(jiān)管部門嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資。為促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進(jìn)保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資行列中。
(4)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制
首先，應(yīng)從立法的角度上加快法制建設(shè)的進(jìn)程，國家要對(duì)房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究與探討，通過法律來確立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能和利益。其次，應(yīng)形成分業(yè)監(jiān)督管理的機(jī)制，形成具有實(shí)際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門間政策的協(xié)調(diào)性應(yīng)要加強(qiáng)，在辦事流程上無縫對(duì)接，在政策上避免出現(xiàn)矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立。一是對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的逐步構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。二是，加強(qiáng)對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管力度。三是，加強(qiáng)信息不對(duì)稱與道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。
參考文獻(xiàn)：
[2]杜光平.中國住房金融體系研究：(碩士學(xué)位論文).西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2005.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營銷；溝通渠道
中國分類號(hào)：F273 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A
一、房地產(chǎn)企業(yè)營銷溝通渠道現(xiàn)狀調(diào)查及結(jié)果分析
筆者以重慶市部分房地產(chǎn)企業(yè)為樣本點(diǎn)開展了一次關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的調(diào)查，關(guān)于企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的調(diào)查結(jié)果如下：
1．被調(diào)查者所在公司各個(gè)部門的作業(yè)流程
目前大部分公司采用的開發(fā)作業(yè)流程是流水線式的或者沒有具體的流程規(guī)劃。流水線式的作業(yè)流程雖然符合整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的程序，但是營銷策劃沒有從一開始就貫穿進(jìn)來，從而沒有發(fā)揮營銷應(yīng)有的作用。這從一個(gè)側(cè)面反映了目前重慶房地產(chǎn)企業(yè)在營銷理念上認(rèn)識(shí)不準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)還缺乏規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制。
2．被調(diào)查者所在公司各部門之間的主要溝通渠道
溝通方式當(dāng)然也會(huì)影響到溝通的效果。統(tǒng)計(jì)表明，大部分公司都有例會(huì)、例會(huì)會(huì)議紀(jì)要、電話溝通等方式。但不可忽視的是，有一定比例的公司以由合作單位代為轉(zhuǎn)達(dá)的方式進(jìn)行溝通的，這種間接的溝通方式既影響溝通的效果又影響溝通的效率。
3．被調(diào)查者所在公司各部門會(huì)議由誰確定？
會(huì)議是一種很重要的溝通方式，那么由誰來決定是否開會(huì)也很重要。由老板來決定是否開會(huì)、何時(shí)開會(huì)帶有一定的主觀性和隨意性，并非所有的老板都對(duì)公司有一個(gè)客觀和全面的了解，所以這種方式不一定能夠產(chǎn)生好的效果。統(tǒng)計(jì)表明，還有較大比例的公司是經(jīng)過各部門申請(qǐng)后，由總經(jīng)辦審閱后組織，這種方式的缺陷在于手續(xù)過于繁瑣，一些急于馬上解決的問題可能會(huì)因此而錯(cuò)過了時(shí)機(jī)。
4．被調(diào)查者所在公司例會(huì)制度的構(gòu)成
從被調(diào)查公司的例會(huì)制度構(gòu)成可以看出，絕大多數(shù)公司都有管理層例會(huì)制度，而設(shè)置相關(guān)部門例會(huì)制度的公司則相對(duì)較少，因此各相關(guān)部門缺少相互溝通的必要條件。
統(tǒng)計(jì)表明，被調(diào)查公司在例會(huì)頻率上有較大的差異，還有較大比例（20%）的公司例會(huì)不固定。這說明重慶的房地產(chǎn)企業(yè)在例會(huì)制度上還不太規(guī)范，還有待改進(jìn)。
二、重慶房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道研究
筆者基于前期的調(diào)查研究的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析結(jié)果，提出如下營銷溝通渠道模型（見圖1）。
針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道的弊端，本模型充分重視了營銷部門在信息收集和溝通中的地位和作用，加強(qiáng)了營銷部門和其他各部門的雙向溝通，以及營銷部門與消費(fèi)者的雙向溝通。更為重要的是，這一模型是以消費(fèi)者為導(dǎo)向的，它強(qiáng)調(diào)的是與潛在消費(fèi)者溝通的本質(zhì)意義上展開營銷活動(dòng)，并且實(shí)行由外而內(nèi)的決策過程，即企業(yè)是基于消費(fèi)者的需要而做出決策，而不是基于企業(yè)自身做出決策，然后讓消費(fèi)來接受。該模型有如下幾個(gè)特色：
（1）相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)溝通而言，該溝通模型確立了營銷部的中心地位，強(qiáng)調(diào)了營銷溝通對(duì)企業(yè)決策部門的重要性。
（2）該模型也特別強(qiáng)調(diào)了營銷部門與其他各部門如市場(chǎng)調(diào)研部、人事部、財(cái)務(wù)部等部門的溝通，將營銷部門與其他部門的溝通作為企業(yè)決策的依據(jù)。營銷部門可以通過其與人事部門的溝通，提出他們對(duì)營銷人員的要求；通過與市場(chǎng)調(diào)研部的溝通，了解當(dāng)前消費(fèi)者最感興趣的戶型、房屋單價(jià)、總價(jià)，以及他們對(duì)小區(qū)配套及環(huán)境等方面的要求；通過與財(cái)務(wù)部的溝通，可以促使他們對(duì)營銷活動(dòng)策劃的經(jīng)費(fèi)提供支持；通過與工程部的聯(lián)系，促進(jìn)他們加快工程進(jìn)度，強(qiáng)化工程質(zhì)量，以便按質(zhì)按時(shí)交房；通過與成本控制部的溝通，制定出一個(gè)既能讓消費(fèi)者接受又可以讓企業(yè)最大程度地贏利的房價(jià)；等等。
（3）在這一過程中，營銷部不僅起到了項(xiàng)目信息收集的作用，還承擔(dān)著項(xiàng)目信息處理和反饋工作，更在項(xiàng)目開發(fā)過程中起到了信息交流和協(xié)調(diào)的作用。
（4）要達(dá)到以上目的，離不開決策系統(tǒng)的支持，也即項(xiàng)目決策部門必須賦予營銷部門足夠的權(quán)利，同時(shí)，還需要公關(guān)部門的支持。當(dāng)然，為了防止?fàn)I銷部門權(quán)力過大，企業(yè)也可以專門設(shè)置一個(gè)營銷監(jiān)測(cè)體系，對(duì)營銷部門的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和考核。
三、營銷溝通渠道的功能
1．為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通建立體制保障
如前所述，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通不善的原因在于內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理，營銷部門處于和其他部門平行的地位，而不是處于一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)的地位，這種組織結(jié)構(gòu)不利于營銷部門有效地和其他部門實(shí)行溝通。作者通過研究這種新型的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營銷溝通渠道研究，試圖改變目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的弊端，從組織結(jié)構(gòu)上賦予營銷部門以權(quán)力，那么營銷部門在和非營銷部門進(jìn)行溝通便有了制度上的保障，可以改變營銷部門名不符實(shí)的尷尬地位。
2．促進(jìn)營銷部門與非營銷部門之間的有效溝通
由于傳統(tǒng)的營銷管理系統(tǒng)使得營銷部門和非營銷部門之間有一定的獨(dú)立性，雖然營銷部門花費(fèi)了較多的時(shí)間和金錢投入到消費(fèi)者需求的調(diào)查和信息的采集上，并且是從一開始就介入了項(xiàng)目的運(yùn)作（也即全過程營銷），但由于營銷部門和非營銷部門的溝通障礙，無法把營銷部門的良好構(gòu)思和營銷理念傳達(dá)給非營銷部門，從而無法真正發(fā)揮營銷的作用。
3．實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的雙向持久溝通
企業(yè)要發(fā)展壯大，必須要擁有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的顧客群。這需要企業(yè)和消費(fèi)者之間建立一種持久和雙向的聯(lián)系，不間斷與消費(fèi)者的互動(dòng)交流，讓消費(fèi)者一直保持對(duì)企業(yè)的關(guān)注和興趣，成為企業(yè)產(chǎn)品的潛在購買者。而這一模型能夠?qū)⑾M(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求通過營銷部門傳達(dá)給企業(yè)內(nèi)其他部門，如設(shè)計(jì)部、工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部等等，讓這些部門及時(shí)并且準(zhǔn)確地掌握消費(fèi)者的真正需求，并把這種需求體現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、資金支配以及銷售策略等方面，不斷地對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，這樣生產(chǎn)出來的房地產(chǎn)產(chǎn)品才會(huì)是適銷對(duì)路的。
作者單位:重慶工商大學(xué)管理學(xué)院
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