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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不論是國內各級政府部門的公務員、經濟界的專家學者，還是普通百姓，人們議論最多的莫過于當前國內的房地產市場。由于房價日趨上升且居高不下，事關國計民生，國家及社會都對此非常重視，相繼出臺了宏觀宏觀調控政策，加強對房地產市場的干預與調控，促進社會和諧、穩(wěn)定發(fā)展。
1、國家采取宏觀調控政策干預房地產企業(yè)發(fā)展的必然性
1.1 樓市價格日趨上升，政府必然會采取宏觀調控政策
樓市不斷升溫，房價不斷拉升，與廣大工薪階層消費者的收入比例不協(xié)調，由此產生了諸多的社會問題，加大了貧富差距。這些現(xiàn)象與中央政府所提倡的“和諧社會”的宗旨并不相符，為穩(wěn)定社會安定團結，增加中低收入者的購買力，勢必要拿地產開刀。但是，為什么中央政府要對國內房地產市場進行調控，問題在于實際的房價上漲得已相當離譜了。政府出手的目的是為了規(guī)范行業(yè)發(fā)展，凈化市場，來扶持實力企業(yè)，穩(wěn)定稅收來源。但是這種調整是長期的規(guī)范，而非短時間的行為，行業(yè)的發(fā)展需要這些規(guī)范，這些規(guī)范會使一些企業(yè)在競爭過程中死亡，也會使一些抓住機會的企業(yè)發(fā)展壯大，從而掌握更大的市場空間。
1.2 中央與地方政府的博弈，必然會采取宏觀調控政策
地方政府為了稅收、土地經營款的收入問題，鼓勵地產發(fā)展，提倡房價增長，讓地方政府在整個國民經濟行為中占領比例越大，城市建設發(fā)展速度越快，政績也就越明顯；中央提出“和諧社會”的，理念，全國一盤棋，自然不能任由地產任意發(fā)展，調控是勢在必行的。
2、宏觀調控下房地產經濟發(fā)展與管理的相關建議
2.1 基于宏觀調控，房地產企業(yè)首先應明確企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標
企業(yè)在宏觀調控前后，要對自身行為進行規(guī)范，雖然目前市場風險偏大，也就要求企業(yè)在進行投資時更加理性、科學化，同時由于調控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動的發(fā)展，整個行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應該把宏觀調控看成一種挑戰(zhàn)，同時更是機遇。
企業(yè)在宏觀調控前后，要對自身行為進行規(guī)范，雖然目前市場風險偏大，也就要求企業(yè)在進行投資時更加理性、科學化，同時由于調控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動的發(fā)展，整個行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應該把宏觀調控看成一種挑戰(zhàn)，同時更是機遇?！翱嗑殐裙?，積極創(chuàng)新，提升自身品牌的競爭力，成為當務之急”。
2.2 基于宏觀調控，房地產企業(yè)應明確經濟發(fā)展與管理的思路
2.2.1 規(guī)范企業(yè)管理，提高企業(yè)決策能力
對于企業(yè)內部管理更要科學化，針對于企業(yè)內部的情況，整理出一套適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，對于目前階段的房產企業(yè)，是一個勢在必行的話題。企業(yè)決策者不僅要對整個行業(yè)的發(fā)展有清醒而深刻的認識，同時更要對自己的企業(yè)內部管理有更高遠的看法與思路。挖掘企業(yè)內部生產力，對于其他成熟的行業(yè)來講，已經是老生常談，而對于地產企業(yè)來說，可能還比較少有企業(yè)進行。制定出企業(yè)發(fā)展的各個時期的目標，完善內部定位，把整個企業(yè)磨合成一塊鋼板，以來適應來自市場、政策等方面的風險。隨著行業(yè)的規(guī)范，競爭的加大，提高企業(yè)決策系數(shù)，對于企業(yè)發(fā)展是長足而有相當好處。
2.2.2 注重人力資源的管理，增加企業(yè)競爭力
人力資源是企業(yè)獲得持久競爭優(yōu)勢的來源，制度是提升企業(yè)基于人力資源管理的核心競爭優(yōu)勢的保證。3P即人、流程、產品是構成組織的最基本的三個要素，它是組織生存與發(fā)展的根本。隨著組織的業(yè)務和規(guī)模不斷的擴大，人的管理（包括人力資源及績效管理）及流程管理作為最基礎的管理基石將決定著組織是否能夠得以持續(xù)發(fā)展。人力資源管理不僅是把專業(yè)人員請進企業(yè)，更多的是用好專業(yè)人員，用通俗的話來說就是“招進來、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事業(yè)留人。
2.2.3 打造企業(yè)文化，建立核心價值觀
房地產是高風險的行業(yè)，資金投入大、運作周期長、市場變化快，即使是優(yōu)秀企業(yè)，稍有不慎也會一敗涂地。如何讓企業(yè)在競爭中脫穎而出并保持持續(xù)發(fā)展，成為新世紀房地產企業(yè)正在苦苦思考的難題。而且，在中國加入WTO后，房地產企業(yè)不僅面臨著消費主體、供求關系、消費者需求等方面的不斷變化，而且還面臨著國外企業(yè)涌入國內市場而產生的競爭。要想從根本上解決這些問題，一個主要思路就是以市場為導向，樹立新的戰(zhàn)略觀念，培育房地產企業(yè)的核心競爭力。
2.2.4 整合社會有效資源
有效資源包括社會資源，既社會資源與自身資源，社會資源包括政府資源、各個管理部門資源、金融單位、以及新聞媒體和各個專業(yè)合作公司；自身資源是指企業(yè)內部的品牌、資金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏觀調控政策，企業(yè)經濟發(fā)展應貼近市場、符合需求
企業(yè)在開發(fā)項目時要因時因地，找準項目投資的切入點，從項目前期策劃、工程施工、市場營銷等方面，根據(jù)市場的實際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項目求精不求大，做出自己的特色，樹立自己的品牌。首先，必須重視市場調研，利用項目可行性報告，合理評估地塊各種情況及資金備需情況。其次，規(guī)劃科學合理、符合市場需求，并保證產品適度領先。最后，準確定位產品，包裝合理，入市機遇準確，價格策略合理，營銷思路大膽無誤。
其中，“個性化”的樓盤可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風格各異?！皞€性化”的開發(fā)來源于創(chuàng)新，其實質是“以人為本”的服務意識，要設身處地為消費者著想，才能設計開發(fā)出有“個性”的住宅產品。本人認為，應堅持以中低收入人群為服務對象，戶型上應以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發(fā)理念的一貫性。
2.4 房地產企業(yè)應注重建立企業(yè)本身的品牌
房地產品牌的特質，往往使開發(fā)企業(yè)無法復制，企業(yè)產品脫穎而出。房地產品牌代表了有特色的房地產產品，代表著擁有這一品牌的房地產企業(yè)的6獨特居住理念。根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，把地產品牌概括為一下三個方面：企業(yè)品牌、老板品牌、產品品牌。作為地產企業(yè)來講，不僅僅是要提供實體的配套、物業(yè)的管理，更要把項目的資源，作為一種互補的連動。同時要把企業(yè)的服務變成藝術，變成文化，以藝術和文化的方式里營造小區(qū)的氛圍。
在將住宅商品房推向市場的過程中，會存在品牌等方面的問題。因此，房地產企業(yè)在項目實施過程中需要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設。建立配套工程齊全、售后服務信譽好、工程質量優(yōu)質的品牌項目。房地產企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規(guī)劃的基本方向，房地產行業(yè)發(fā)展需要和國家的戰(zhàn)略方針緊密結合在一起，從而能夠創(chuàng)造出更多的精品房源，為整個社會經濟發(fā)展奠定重要的基礎。
2.5 基于宏觀調控，房地產企業(yè)應重點發(fā)展規(guī)?；?、低成本的經營管理模式
針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產企業(yè)來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規(guī)模經濟發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。因此房地產企業(yè)在發(fā)展過程中需要準確掌握國家宏觀調控政策，在市場推廣的過程中需要發(fā)揮規(guī)模發(fā)展的優(yōu)勢。從而能夠促使房地產保持一個比較低的成本銷售，企業(yè)能夠獲取客觀的目標利潤，同時還能促使房地產行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
關鍵詞：循環(huán)經濟；房地產；經營管理
一、引言
近年來，我國房地產業(yè)推動城市住房建設以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設規(guī)模已居世界前列，建房總量居世界首位。但在擴張過程中經營管理存在很多問題，導致社會資源急劇消耗和嚴重的資源浪費。
如何處理資源消耗與浪費問題已成為一項重要的研究課題，專家學者做了大量相關行業(yè)的研究工作。隨著20世紀90年代后期工業(yè)化國家對循環(huán)經濟概念的提出，出現(xiàn)了面向循環(huán)經濟的行業(yè)問題的研究，但面向循環(huán)經濟的房地產經營管理問題的研究很少。本文主要借鑒前人相關行業(yè)的研究，提出基于循環(huán)經濟的房地產經營管理體系及模式，在遵循自然規(guī)律的基礎上盡可能實現(xiàn)資源循環(huán)。
二、循環(huán)經濟理論簡介
按照自然生態(tài)系統(tǒng)物質循環(huán)和能量流動規(guī)律，把經濟活動重構組織成一個“資源-產品-再生資源”的反饋式流程和“低開采、高利用、低排放”的循環(huán)利用模式，使得經濟系統(tǒng)和諧地納入到自然生態(tài)系統(tǒng)的物質循環(huán)過程中，實現(xiàn)環(huán)境與經濟協(xié)調發(fā)展，這就是循環(huán)經濟。
循環(huán)經濟是對物質閉環(huán)流動型經濟的簡稱，它要求把清潔生產、資源綜合利用、生態(tài)設計和可持續(xù)消費等融為一體，運用生態(tài)學規(guī)律來指導人類社會的經濟活動，從而實現(xiàn)經濟活動的生態(tài)化。作為一種新的經濟形態(tài)，循環(huán)經濟要求遵循的“3R”原則如下：
減量化原則（Reduce）：減少進入生產過程中的資源流入量和廢棄物的產生量。
再利用原則（Reuse）：盡可能延長資源及產品的使用壽命，并充分地利用它們，防止其過早地成為廢棄物。
再循環(huán)原則（Recycle）：實現(xiàn)廢棄物的資源化，使其轉化為再生材料，重新進入生產過程。
現(xiàn)在學術界提出了“4R”、“5R”、“6R”原則，如除“3R”外加上“再組織（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修復（Repair）”等等，這些原則是針對某些不同層次或領域，如管理層面、意識層面或某些行業(yè)領域提出的更加具體具有針對性的原則，具有合理性，但不能取代“3R”原則的基本性和普遍性。
三、面向循環(huán)經濟的房地產經營管理體系
（一）循環(huán)經濟呼喚房地產綠色經營管理
隨著社會經濟發(fā)展中資源約束的日益增強，循環(huán)經濟必將成為未來社會的主導經濟形態(tài)。房地產企業(yè)作為現(xiàn)代社會的細胞，是發(fā)展循環(huán)經濟和建立循環(huán)型社會的基本單元和微觀基礎，房地產綠色經營管理勢在必行，這就要求房地產經營管理由純粹的經濟型管理向生態(tài)型管理轉變，在管理的對象、目標、任務、職能等方面都應體現(xiàn)出生態(tài)與經濟的兩重性，其各項管理活動，不僅要遵循市場經濟規(guī)律的要求，還要遵循生態(tài)規(guī)律的要求，自覺協(xié)調經濟與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展關系，實現(xiàn)社會效益、經濟效益和生態(tài)效益的“三贏”。房地產綠色經營管理是一種新型的管理模式，體現(xiàn)了房地產全新的發(fā)展觀和效率觀，它涉及房地產經營管理的各個層次、各個領域、各個方面，貫穿房地產企業(yè)運行的全過程，要求房地產企業(yè)在管理中處處考慮生態(tài)、體現(xiàn)綠色。具體而言，房地產綠色經營管理是指在房地產經營管理過程中，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標，樹立生態(tài)經營理念，培育生態(tài)企業(yè)文化，進行生態(tài)設計和綠色技術創(chuàng)新，推行清潔生產，開展綠色營銷，倡導可持續(xù)消費，在實施環(huán)境友好的管理行為的同時增加企業(yè)收益的一系列活動。顯然，它并非以犧牲企業(yè)的經營利潤來保護生態(tài)環(huán)境，而是把傳統(tǒng)房地產經營管理模式轉變?yōu)榉康禺a綠色經營管理新模式，由此獲取持續(xù)的發(fā)展動力。而且，通過實施有效的綠色經營管理，不僅可以促使單個行業(yè)的生態(tài)化轉變，還可由點及面、推廣普及，引起其他行業(yè)的生態(tài)化轉變，從而帶動宏觀經濟環(huán)境及整個社會風尚的生態(tài)化轉變。顯然，這些轉變可以大大地推動循環(huán)經濟的深入發(fā)展。
就我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀而言，其經濟增長與生態(tài)環(huán)境之間的結構性矛盾日益突出，循環(huán)經濟的發(fā)展尚處于初級階段，絕大多數(shù)房地產企業(yè)也仍處于高消耗、高污染的粗放型生產方式和純經濟型管理方式之下，積極探索推動房地產綠色經營管理、促進循環(huán)經濟的深入發(fā)展，無疑具有重要的現(xiàn)實意義。
（二）房地產綠色經營管理體系結構分析
房地產綠色經營管理的體系結構是房地產綠色經營管理的目標、管理實施對象、技術要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結構，應該能夠為房地產綠色經營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：
1、房地產綠色經營管理的目標。房地產綠色經營管理的目標是經濟效益和社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調優(yōu)化組合，更為重要的是在整個房地產經營管理過程中，要求房地產經營管理中對環(huán)境的負作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產綠色經營管理的對象。房地產綠色經營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應主體、材料供應主體、規(guī)劃設計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費主體以及物流主體等。這就要求房地產企業(yè)不但要在一些關鍵節(jié)點制定嚴格的環(huán)境管理標準，而且要在管理的各個環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標準，才能使整個房地產綠色經營管理的目標得以實現(xiàn)
3、房地產綠色經營管理的專題技術。房地產綠色經營管理的專題技術是采用系統(tǒng)工程的觀點，綜合分析整個房地產項目管理從購買土地到項目終結以及回收處理的全過程中，各個環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費以及綠色回收處理等。
4、房地產綠色經營管理的支撐體系。房地產綠色經營管理本質上是在原有的房地產經營管理過程中融入環(huán)境保護理念，增加了對環(huán)境的考慮。因此，在實施房地產綠色經營管理過程中，如何將環(huán)境信息與其他信息有機集成，實現(xiàn)數(shù)據(jù)和信息的共享是一個亟待解決的問題。為此，必須研究開發(fā)適合房地產綠色經營管理的數(shù)據(jù)庫、知識庫、信息庫系統(tǒng)，必須研究綠色管理的綠色化評估體系，必須研究開發(fā)房地產綠色經營管理決策支持系統(tǒng)。所有這些系統(tǒng)，為房地產綠色經營管理提供技術上的支撐。房地產綠色經營管理的體系結構如圖1所示。（1）轉變房地產經營目標，培育綠色經營理念。在房地產綠色經營管理模式下，房地產企業(yè)的經營目標應從單純追求經濟效益轉向追求經濟效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產綠色經營的內在要求，也有其現(xiàn)實可能性。房地產經營管理過程中，要注意不斷提高房地產項目的技術含量。房地產項目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價格優(yōu)勢，轉向綜合運用非價格因素如售后服務、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢等來參與競爭。房地產綠色經營管理，還體現(xiàn)在房地產企業(yè)應當自覺把環(huán)境資源的價值納入到生產核算體系中去，作為制定企業(yè)決策和衡量企業(yè)效益的重要依據(jù)。綠色經營理念的樹立要求把培育綠色企業(yè)文化作為一項重要的工作任務來抓。綠色企業(yè)文化主要是在企業(yè)文化中融入環(huán)保觀念，以綠色意識貫穿于企業(yè)文化的各個方面。綠色企業(yè)文化的形成，可以把企業(yè)職工的思想行為統(tǒng)一到企業(yè)的發(fā)展目標上來，充分認識環(huán)保的重要性，使職工視環(huán)保為己任，使環(huán)保目標與企業(yè)目標融為一體。綠色管理強調環(huán)境保護是企業(yè)所有人的事，而不僅僅是環(huán)境保護部門的事。企業(yè)要不斷向員工宣傳綠色理念，鼓勵員工的環(huán)保行為，加大綠色投入，從而形成企業(yè)的綠色文化，盡量使每個人掌握環(huán)境知識，養(yǎng)成自覺關心環(huán)境、愛護環(huán)境的意識，在日常活動的各種場合都能考慮到自己的行為對環(huán)境的影響。（2）實施房地產項目生命周期全過程綠色化支持。房地產項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項目從研發(fā)、規(guī)劃設計、施工、銷售、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按“原料-產品-廢料-原料”的循環(huán)線路實施運行，對環(huán)境的影響負作用最小，資源利用效率最高，并使項目的經濟效益和社會效益達到協(xié)調優(yōu)化。大力推行項目周期的綠色化支持，一是綜合考慮生產、環(huán)境和資源優(yōu)化三者的交叉和集成；二是充分考慮項目生命周期的廣義概念，體現(xiàn)房地產項目的學科交叉的特點和系統(tǒng)思想的觀點，達到綜合綠色設計、綠色規(guī)劃、綠色施工、綠色物流等在內的項目生命全過程的統(tǒng)一。（3）追求房地產經營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新。綠色化房地產經營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應當將房地產企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當中去，使企業(yè)內部經過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標準化即ISO14000管理系列標準轉換。ISO14000質量認證實質上是對企業(yè)管理和產品生產提出了循環(huán)經濟的要求，即從循環(huán)經濟大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項目的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，它有利于促進企業(yè)向生態(tài)型轉化，有益于環(huán)境的高新技術投資，促進企業(yè)內外效益的有機統(tǒng)一。其中，ISO14001環(huán)境管理體系可以為房地產綠色經營提供組織、制度上的支持和保障。當前條件下實施ISO，一是要求政府要不斷推進環(huán)保體制改革，完善環(huán)保行政和管理制度，制定有效的法律法規(guī)，大力進行全民環(huán)保教育；二是要求企業(yè)從領導到職工各個層面加強學習研究GB/T2400-ISO14000標準，積極轉變傳統(tǒng)的工作職能和工作方法，變被動為主動，大力推進企業(yè)的環(huán)境管理體系變革。（4）強化房地產項目綠色生產方式的轉變。在可持續(xù)發(fā)展和房地產綠色經營要求下，只有發(fā)展綠色技術、綠色生產，推行項目全過程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經濟，獲取最大的經濟發(fā)展效益，實現(xiàn)房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進行綠色生產的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領導層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產知識；第二，建立專門的綠色生產協(xié)調機構，并使之發(fā)揮引導、協(xié)調與規(guī)范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產籌措資金；第四，進行技術創(chuàng)新，加強對外交流，引進國外先進項目工藝流程；第五，政府加快有關綠色生產的政策、法律、法規(guī)的制度，為企業(yè)提供外部激勵。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產企業(yè)經營管理
中圖分類號： F235 文獻標識碼： A
房地產經營是從事房地產業(yè)的人對房地產項目進行的經濟營建,主要表現(xiàn)了房地產企業(yè)與房地產市場的經濟關系.而房地產管理是房地產從業(yè)者對房地產企業(yè)內部的資源,方案進行人性化,科學化,經濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產開發(fā)已經貫穿房地產的經營與管理中,或者說房地產經營與管理涵蓋在房地產的整個流程,通過合理,有效的房地產經營與管理以達到房地產企業(yè)利潤最大化,風險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責任化。
1、成功經營房地產企業(yè)所需要的核心競爭力
房地產企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產企業(yè)在房屋的建設、銷售、轉讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優(yōu)勢的經營實力,是企業(yè)的文化、技術、產品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設計能力和創(chuàng)新能力。四種意識是指品牌意識、服務意識、文化意識和信用意識。房地產企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識,重視自己的品牌,維護自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經營是房地產企業(yè)核心經營的核心,它對消費者和房地產企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產企業(yè)的核心競爭能力,要求轉變企業(yè)的經營機制,強化企業(yè)人才培養(yǎng)機制和人力資源管理機制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機制,增強企業(yè)的團體凝聚力,進行企業(yè)的技術創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
2、房地產企業(yè)經營基本要素
2.1房地產企業(yè)的內部管理
優(yōu)秀的上進的企業(yè)內部經營管理素質是房地產企業(yè)的第一基
本素質。房地產企業(yè)的內部管理大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上,房地產企業(yè)要做到以人為本；兩個側重點就是指房地產企業(yè)要做到標準化管理并且要實施IS09000質量保證體系；而三個建設是指房地產企業(yè)要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業(yè)文化建設和有競爭能力的組織建設。
2.1.1必須具有自己獨特的企業(yè)經營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業(yè)發(fā)展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產企業(yè)成功的根本所在。
2.1.2房地產企業(yè)實施IS09000質量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經營的基礎。而IS09000質量保證體系是全世界頂級專家經過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質量管理進行總結,并且經過科學周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質量體系。
2.1.3房地產企業(yè)要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設,這也可以說是房地產企業(yè)成功經營的前提條件。
2.2外包管理
隨著經濟全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產經營要求越來越強。房地產企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項目的規(guī)劃設計、建設管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進行經營管理,從而達到提高生產效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應對各種風險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質的外包管理素質。
3、房地產企業(yè)經營管理方式
3.1建立風險預警體系
建立房地產風險預警體系，便于房地產企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風險。由于房地產開發(fā)項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預測企業(yè)經營風險時,應建立合理的風險指標體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風險的經營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實際情況對各影響因素做標記，加總有標記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經營風險狀況。依據(jù)建立的風險指標體系，并憑借以往房地產開發(fā)項目中的經驗和歷史數(shù)據(jù)，運用先進的技術和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產行業(yè)和房地產開發(fā)項目進行風險預警，如果發(fā)現(xiàn)風險，立即啟動風險預警，并采取相關措施，進行風險防范。
3.2創(chuàng)新營銷方法
3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產業(yè)銷售的成功經驗。分期付款是指在取得房屋居住權時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。
3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。
3.2.3預租預售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應正確處理收益與風險之間的關系。
3.3建立健全企業(yè)的財務管理體系
從企業(yè)的高管到普通的財務人員都要深刻地認識到財務工作的重要性和對企業(yè)的深遠影響。從而企業(yè)要重視財務管理工作，突出財務工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設當中首先要嚴格遵守國家相關的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務管理體系。要強化財務管理工作的預算和反應機能，以財務預算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經營決策提供準確而又科學的參考依據(jù)。
3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌
對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，業(yè)務能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產與質量是息息相關，因為它的產品需要輕受長時間的考驗。加強對質量的控制，從設計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產品單一，特色不突出的缺點。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產產品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業(yè)的認可程度，增加潛大消費者的規(guī)模。
3.5加強資金管理
資金運用和管理的好壞,直接關系到企業(yè)的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內部資金運行應進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調配、監(jiān)督控制,實行資金按調度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。
摘要:基于房地產業(yè)特點以及供應鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀，將精益思想和供應鏈管理思想運用到房地產開發(fā)中，提出了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發(fā)模式，并就精益供應鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作以及精益管理平臺的構成進行了詳細分析，同時探討了在精益供應鏈中精益設計、精益施工和精益營銷等具體應用，是對房地產企業(yè)開發(fā)模式進行了深層次探索。
關鍵詞:精益供應鏈;房地產;集成開發(fā)
一、引言
隨著房地產市場結構從賣方市場向買方市場轉變，客戶的個性化需求日益突出，為顧客提供定制化產品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產開發(fā)商競爭的必然趨勢。這要求房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產開發(fā)模式，重新認識房地產開發(fā)的現(xiàn)實，建立適合市場要求和顧客要求的新的開發(fā)模式。當前的房地產市場競爭已經從開發(fā)企業(yè)之間的競爭轉變?yōu)殚_發(fā)供應鏈之間的競爭，要以顧客為中心，快速地響應用戶需求，僅憑單個企業(yè)實現(xiàn)生產精益化已遠遠不夠，因此必須將精益生產LP(Lean Production)[1]的思想擴展到整個房地產開發(fā)供應鏈中去，這正是本文論述的重點。
房地產集成開發(fā)精益供應鏈，就是將房地產開發(fā)的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內關于精益供應鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關文獻很少，基于房地產開發(fā)精益供應鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應用于房地產營銷中，主張把顧客需求作為房地產開發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對房地產企業(yè)運用供應鏈管理思想進行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運用供應鏈管理有關理論，結合房地產企業(yè)特點分析了房地產供應鏈合作伙伴關系管理的概念及組織模型;應憶[6]重點探討了供應商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應鏈的應用，使供應鏈本身能夠快捷地響應產品需求變化，為企業(yè)在復雜多變的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展并擴大競爭優(yōu)勢提供了理論研究。
本文在房地產項目開發(fā)中導入精益供應鏈，建立了精益供應鏈房地產集成開發(fā)模式，并就房地產精益供應鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作關鍵問題進行詳細分析，形成一套通用的業(yè)務流程，使得供應鏈的參與者更加專注于滿足消費者需求，為房地產開發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進行，提供一次有意義的理論探索。
二、房地產精益供應鏈集成開發(fā)模式
(一)房地產精益供應鏈
房地產項目開發(fā)一般要經歷投資決策——前期工作——建設施工——營銷服務四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設想、投資設想細化、可行性研究等內容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設計等內容;建設施工階段包括招投標、施工管理、竣工驗收等內容;營銷服務階段包括銷售管理、物業(yè)管理等內容。由此形成了包含規(guī)劃設計、施工、營銷、咨詢機構等諸多專業(yè)機構的產業(yè)鏈。房地產開發(fā)商通常將規(guī)劃設計、施工、銷售等工作委托專業(yè)機構完成，使自己成為供應鏈的核心企業(yè)，組織引導各種有效資源，提高自身競爭力。
在房地產企業(yè)作為供應鏈核心企業(yè)的同時，將精益思想引入供應鏈中，形成基于精益供應鏈管理的房地產集成開發(fā)模式。將相對獨立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機的結合成一個整體，將精益管理思想應用于建設項目開發(fā)全過程，提供項目管理信息交流平臺，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項目開發(fā)流程，協(xié)調項目開發(fā)戰(zhàn)略，實現(xiàn)項目開發(fā)的物質資源流、信息流和資金流在各個階段的優(yōu)化運行，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目從規(guī)劃設計、施工管理到銷售全過程的精益管理。
(二)運作架構
本文所探討的房地產精益供應鏈集成開發(fā)模式的運作體系如圖1所示。
運行體系中包括設計動態(tài)聯(lián)盟、施工動態(tài)聯(lián)盟、營銷動態(tài)聯(lián)盟、咨詢動態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產開發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內部實現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產精益供應鏈上各個節(jié)點的合作企業(yè)實現(xiàn)精益管理。房地產項目規(guī)劃設計單位實現(xiàn)精益設計，房地產項目施工單位實現(xiàn)精益施工，房地產營銷單位實現(xiàn)精益營銷，最終通過各節(jié)點上合作企業(yè)的相互合作與交流實現(xiàn)最優(yōu)的精益供應鏈管理。在整個供應鏈上，房地產企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應，信息資源從最終顧客出發(fā)實現(xiàn)對上游節(jié)點企業(yè)的拉動。
為實現(xiàn)房地產精益供應鏈的高效運作提供了兩個協(xié)助開發(fā)的機構:一個是精益管理平臺——核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團隊，房地產開發(fā)企業(yè)整合精益供應鏈上所有參與者，包括了設計方、施工方、營銷方、最終顧客等，同時可以吸納材料供應、專業(yè)人士、政府機構、金融機構、物業(yè)管理公司等非精益供應鏈單位參與。在房地產開發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺。另一個是咨詢機構聯(lián)盟，為了保證房地產項目實現(xiàn)精益化管理，在房地產開發(fā)全過程中，引入獨立的房地產咨詢機構。在房地產項目開發(fā)各個階段，由咨詢機構聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應鏈節(jié)點上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務，協(xié)助核心企業(yè)促使供應鏈上其它成員企業(yè)實現(xiàn)精益化，進而達到整條供應鏈的精益化。
(三)外部支持條件
明確房地產開發(fā)企業(yè)在供應鏈中核心地位的同時，將精益思想融入供應鏈中去，應用精益技術工具，優(yōu)化供應鏈合作伙伴之間的供應流程，消除浪費，達到降低成本、快速響應最終顧客需求的目標，需要房地產企業(yè)通過一系列的變革，滿足房地產集成開發(fā)供應鏈實現(xiàn)精益化的外部條件。
1.精益組織。精益供應鏈節(jié)點上的每一個企業(yè)都應是一個精益企業(yè)。精益企業(yè)內部的每一個員工都在從事減少浪費，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項目管理團隊能及時的發(fā)現(xiàn)問題同時自覺采取糾正措施，每個人都在積極的參與項目活動和項目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實的要求。精益企業(yè)之間都要接受來自下游企業(yè)的需求信號，形成一個有效的拉動系統(tǒng)，實現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應鏈上的成員企業(yè)實現(xiàn)精益管理所面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。
2.精益文化。房地產開發(fā)企業(yè)，應充分認識到精益供應鏈上的每一個合作伙伴，都是房地產項目開發(fā)團隊的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價值的服務。房地產開發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應有團隊協(xié)作的概念;房地產開發(fā)企業(yè)也要組織精益供應鏈上的合作伙伴通過定期會面、討論與信息交流等方式進行協(xié)作。那么房地產企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產精益供應鏈順利實現(xiàn)亟待解決的問題。
3.精益供應鏈節(jié)點。精益供應鏈上的成員企業(yè)實現(xiàn)了精益管理，精益供應鏈整體未必能夠真正實現(xiàn)精益管理。精益供應鏈的各個結點也要符合精益的要求。房地產精益供應鏈包括了設計動態(tài)聯(lián)盟與施工動態(tài)聯(lián)盟、施工動態(tài)聯(lián)盟與房地產企業(yè)、房地產企業(yè)與營銷動態(tài)聯(lián)盟、營銷動態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個節(jié)點。要實現(xiàn)設計、施工、營銷等各階段的有效合作，設計方與施工方的相互支持，營銷與設計方、施工方的合作等都需要進一步的優(yōu)化整合。各參與方應在項目前期積極參與，并為項目設計、施工、營銷做出貢獻，實現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費用，降低項目建設成本，縮短工期，提高組織效率與項目收益。
4.技術創(chuàng)新。計算機集成技術與網絡技術使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進行交流，最終顧客可以及時參與到設計、施工、營銷各個階段，使得產品開發(fā)變得更加適應市場的需求且成本變化很小。另外，先進生產技術的應用，也為降低房地產開發(fā)成本、提高產品質量、滿足房地產形式多樣化提供了可能性。
5.高效信息傳遞平臺。基于精益供應鏈管理的房地產集成開發(fā)，要求快速有效的實現(xiàn)信息共享與交流，供應鏈各節(jié)點之間、各結點內部都需要有效快捷的信息交流，房地產企業(yè)作為精益供應鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺。
6.動態(tài)合作機制。房地產精益供應鏈要實現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產企業(yè)需要讓每個精益供應鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務。房地產企業(yè)要在精益供應鏈上的每個節(jié)點采取動態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標準的合作企業(yè)，保留為房地產項目能夠提供最大價值的優(yōu)秀合作伙伴。通過優(yōu)勝劣汰的動態(tài)合作機制，促使整個精益供應鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運行。
三、房地產精益供應鏈集成開發(fā)子節(jié)點運作
從工作內容來看，房地產開發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設計、施工、咨詢、招投標、工程監(jiān)理、營銷策劃、材料供應、銷售等諸多的單位。本文精益供應鏈集成開發(fā)模式中，為減少浪費、提高效率，最終將房地產精益供應鏈的合作企業(yè)歸結為:設計動態(tài)聯(lián)盟，施工動態(tài)聯(lián)盟，營銷動態(tài)聯(lián)盟和咨詢動態(tài)聯(lián)盟等。供應鏈合作伙伴動態(tài)聯(lián)盟，是指供應鏈子節(jié)點內部兩個或者兩個以上成員構成的合作與協(xié)調的關系。每個動態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產企業(yè)合作，采取動態(tài)合作機制。
(一)設計動態(tài)聯(lián)盟:精益設計
從項目管理的角度而言，項目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對于整個項目來說，降低成本，提高項目效益，重點主要是在設計階段。盡管設計費用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對工程造價的影響很大。所以設計動態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應該采取精益設計，實現(xiàn)設計、施工、營銷的整合。
精益設計要求詳細分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產企業(yè)和最終用戶需求;整合設計方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費;增進項目成員之間的溝通和理解。設計動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應在精益管理平臺基礎上，形成設計、施工、材料供應、營銷、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團隊，團隊形成一個積極參與合作的整體，共同向房地產企業(yè)和最終顧客負責。
(二)施工動態(tài)聯(lián)盟:精益施工
市場經濟條件下，施工企業(yè)通過招投標取得建筑工程項目，多遵循合理低價的原則，因此企業(yè)利潤空間十分有限，企業(yè)競爭的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產精益供應鏈上的施工企業(yè)必然要實行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中的競爭力。
精益施工是指工程進行時，根據(jù)最終顧客要求實現(xiàn)價值最大化、浪費最小化。與傳統(tǒng)的“推進式”施工方式不同，精益施工采用“拉動式”控制系統(tǒng)。只有“拉動式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時適量的施工。施工計劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計劃，其他各分項工程及各工序根據(jù)各階段的最終計劃，按下道工序、各分項工程的需求來制定施工計劃，最終實現(xiàn)各工序之間、各分項工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關鍵。
(三)營銷動態(tài)聯(lián)盟:精益營銷
現(xiàn)代房地產企業(yè)在管理過程中堅持以“市場為導向、客戶為中心、效益為目標”的經營理念。這些理念正是房地產營銷的起點，精益思想提倡以客戶為中心，對于房地產企業(yè)而言，帶動營銷動態(tài)聯(lián)盟中的營銷合作企業(yè)實行精益營銷，正是房地產銷售中的重中之重。
精益營銷首先就要根據(jù)顧客需求設計出人性化的優(yōu)質樓盤來保證銷售業(yè)績的提升;把完成優(yōu)質的銷售服務當作新的起點，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時根據(jù)顧客的需求對產品做出創(chuàng)新。精益營銷同時需要真正落實房地產銷售流程標準化規(guī)范化，增強員工參與意識與質量意識。精益營銷核心目標就是營銷動態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷售過程中的一切浪費，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。
(四)精益管理平臺
為了保證整個精益供應鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來進行運作，由核心企業(yè)組織整個精益供應鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團隊，快速響應客戶個性化需求。核心企業(yè)項目開發(fā)聯(lián)合團隊構成如圖2所示。核心企業(yè)項目開發(fā)管理團隊通過有效地信息交流機制，在房地產項目開發(fā)各個階段，引入供應鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實現(xiàn)房地產項目的有效的精益化管理。
四、結論
基于當前房地產消費者的多樣化、個性化的需求，房地產企業(yè)的競爭開始從成本和質量的競爭轉向基于時間和客戶需求的競爭，由客戶的需求拉動房地產項目開發(fā)成為可能。本文通過導入房地產精益供應鏈，實現(xiàn)了房地產企業(yè)在項目開發(fā)運作過程中與合作企業(yè)的集成，構造了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發(fā)模式，真正實現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產經營開發(fā)理念，增強了房地產開發(fā)企業(yè)核心競爭力。需要注意的是，應用精益供應鏈改造房地產開發(fā)流程，應該詳細透徹的了解開發(fā)企業(yè)特點，對癥下藥，具體的實施仍需要按照房地產企業(yè)的實際進行深入分析探討。
參考文獻
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[6]應憶.精益供應鏈[J].財經界，2007(3):39-40.
近年來，受國家政策及地域性限制的影響，我國房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)象日益普遍，引起了社會各界的關注。目前，我國百強房地產企業(yè)中90%以上實現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展。在大中型房地產企業(yè)紛紛籌備全國性布局的同時，不乏一些深耕本土的區(qū)域性企業(yè)，其中既有像河南建業(yè)等一批企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢穩(wěn)定經營的，也有因融資問題不得不依附全國性大型房地產企業(yè)甚至被并購的。由此可看出，房地產企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展，跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效間存在怎樣的關系成為巫需解決的問題。
同時，房地產企業(yè)在進行投資決策時不可避免會涉及經營業(yè)態(tài)選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產業(yè)進入新常態(tài)，在房地產企業(yè)面臨轉型的壓力下，國家鼓勵房地產企業(yè)涉足養(yǎng)老地產、旅游地產、物流地產、醫(yī)療地產及長租公寓等新興業(yè)態(tài)，一批房地產企業(yè)已率先對這些新興業(yè)態(tài)進行了探索。然而，新業(yè)態(tài)的涉足是否會對企業(yè)績效產生影響，還有待考察。目前對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關系研究的文獻較少，且大多未考慮業(yè)態(tài)選擇對企業(yè)績效的影響，雖然有學者考慮了產品多元化對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效的影響，但并沒有將房地產產品細分到具體領域。
基于此，本文擬在國內外已有研究的基礎上，以我國40家房地產上市企業(yè)為研究對象，借助回歸分析法，對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間的關系進行探討，同時將企業(yè)經營業(yè)態(tài)作為影響企業(yè)績效的因素之一，分析新業(yè)態(tài)的涉足與房地產企業(yè)績效的關系，以期為房地產企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展及提升企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效提供借鑒與參考。
二、理論分析與研究假設
1.企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效的關系
有學者曾將國際化與企業(yè)績效關系結論不一致的原因，歸結為企業(yè)國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業(yè)在國內各地域市場進行的跨區(qū)域發(fā)展與績效關系的研究。企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中會獲得一系列優(yōu)勢，首先，跨區(qū)域發(fā)展可以擴大企業(yè)市場份額，進而提升企業(yè)的品牌知名度。其次，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的提高，企業(yè)可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現(xiàn)協(xié)同效應、規(guī)模經濟，提升交易優(yōu)勢，節(jié)約交易成本。同時，隨著市場規(guī)模的擴大，企業(yè)市場地位提升，大大提高了與上下游產業(yè)的議價能力。最后，當房地產企業(yè)在不同類型的區(qū)域進行投資組合時，可以規(guī)避一定的政策性風險，減小國家宏觀調控對企業(yè)的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。
然而，企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中也會面臨巨額的前期投入和復雜的交易成本。一方面，企業(yè)在進入新區(qū)域前期將面臨制度與文化差異的阻礙，面臨地方政府與區(qū)域市場內的房地產企業(yè)形成的“特殊利益集團”所設置的進入障礙和高昂的交易成本(楊帆和盧周來，2010)。而企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的前期階段在很大程度上是企業(yè)剩余資源的再利用，只有通過兩到三年的市場博弈和培養(yǎng)，在對內部組織形態(tài)進行合理的調整、對外部資源進行合理的整合后，才能夠逐步實現(xiàn)新項目公司(分部)本土化發(fā)展和對市場較高利潤的追求(陳維杰，2004)0另一方面，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的增大，企業(yè)內部的管控風險也隨之增大，管理跨度及管理鏈的伸長，使得管理成本、協(xié)調成本、銷售成本大大增加，當跨區(qū)域發(fā)展程度達到了某個臨界點后，甚至可能超出其對企業(yè)帶來的各種收益，同時也會增大債務負擔?？傊康禺a企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展是機遇與挑戰(zhàn)并存的過程。
二、建立住房公積金的對象
凡本局正式職工（含長期合同工，下同）均屬建立住房公積金范圍。在住房制度改革中，已按標準價優(yōu)惠購買住房的職工及已辦理離、退休手續(xù)的職工，不建立住房公積金。
三、住房公積金的交存額
職工個人當年度月交存住房公積金金額，等于上年月均工資總額乘以交存率。單位資助職工同等金額。
公積金交存率，可由各單位根據(jù)各自情況，在3％至10％的幅度內自行確定。“八五”期末，交存率達到不低于職工月均工資總額的5％，“九五”期末，交存率達到不低于職工月均工資總額的10％。
四、住房公積金來源
個人交存部分，由單位在職工每月所發(fā)工資中代扣；單位為職工交存部分，按市財政局、市人事局、市人民政府房改辦合發(fā)（1992）京房改辦字第92號文件、35號文件規(guī)定辦理。
五、住房公積金的使用范圍
1.家庭購、建住房；
2.自有住房的大、中修；
3.超過家庭工資總額收入5％部分的房租。
申請用住房公積金購、建住房或對自有住房大、中修的職工及其配偶，應向其所在工作單位提交有關證明，并經單位審核，由單位開具“住房公積金支取申請書”后，支取人持該申請書到“北京市房地產管理局住房資金管理分中心”（以下簡稱“市局分中心”）支取。因住房房租超過家庭工資收入總額5％，而申請使用住房公積金的，由承租人在每年一、二月份向所在單位提出申請，并由承租人所在單位依據(jù)該承租戶上年家庭工資總額和所交房租核定出超過5％的數(shù)額，超出部分可由承租人及其家庭同住職工分攤。由分攤人持各自的支取分割單，到所在單位填寫“住房公積金支取申請書”，于每年三、四月份到“市局分中心”支取。
分攤人中的離退休職工，可按規(guī)定向其工資發(fā)放單位申請房租補貼，補貼額最高不超過家庭同住職工平均分攤的數(shù)額。補貼資金從單位的住房基金中列支。
六、住房公積金的管理
1.住房公積金個人交存部分和單位交存部分，一并由單位在每月發(fā)工資日后5天內（逢節(jié)假日順延），開具“住房公積金匯交書”和轉帳支票（經市人民銀行批準不受支票起點100元限制），送交“市局分中心”，由“市局分中心”記入單位中名下的職工個人住房公積金帳戶。
2.職工當年度交存的住房公積金，按銀行零存整取一年期儲蓄存款利率計息，下年度起轉按整存整取一年期蓄存款利率計息。
承租單元式公有住宅樓房的職工（不含兩戶合租一套單元樓房的），在住房租金提到至成本租金以前，其承租人夫婦雙方的住房公積金，按銀行活期儲蓄存款利率計息。
職工住房情況變動時，其工作單位應于十五日內向“市局分中心”通報。
3.職工在本市調動工作，應持調出單位開具的“住房公積金轉移通知書”，到“市局分中心”辦理公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）轉移手續(xù)。
4.職工因離職、停薪等各種原因中斷交存住房公積金時，“市局分中心”依據(jù)單位填報的“住房公積金匯交變更清冊”，將其住房公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）結余本息封存在原帳戶。
5.職工離、退休，調離本市或出國定居時，可持單位開具的“住房公積金支取申請書”到“市局分中心”支取本人住房公積金（包括個人交存部分和單位交存部分）全部本息余額。
6.個人繼承或受遺贈住房公積金的，繼承人或受遺贈人可持經公證的繼承或受遺贈文件，到繼承人或遺贈人單位開具“住房公積金支取申請書”，再到“市局分中心”辦理支取。
七、稅收。按照《北京市住房公積金制度實施辦法》規(guī)定，職工的住房公積金以及依法繼承或受遺贈的住房公積金，不征收個人收入調節(jié)稅。
關鍵詞：地區(qū)保護；遺產價值；地方經濟建設
隨著我國經濟的發(fā)展、地區(qū)經濟建設范圍及力度的擴大，歷史文化遺產保護工作日益引起政府相關部門以及相關專業(yè)人士的重視和支持，使文化遺產保護工作有了依托。
回顧歷史，秭歸縣在經濟建設和文物保護工作上走了很多彎路。因為歷史的原因和經濟的貧乏，已經造成了許多無法挽回的錯誤，產生了許多無法彌補的遺憾。以前，一談到建設，就必然是“拆”。在拆的過程中，也不管什么是文物、古跡。只要是有礙于要建設的項目就非拆不可。拆了就拆了，也想不著復建，例如，王家橋（一座清朝初年建設的漂亮的廊式木橋），老墳園祠堂（建于明朝弘治年間，西陵峽畔最大的庭園式家族古住宅群），上、下王家堡（占地2000余平方米的防盜防抓兵的連體院落），新灘古民居，歸州城城門及古城墻。由于當時人們缺乏保護意識，許多歷史文物毀于一旦，成為千古遺憾。
通過總結歷史教訓，特別是葛洲壩水利工程的淹沒事實，這次三峽水利工程一開始著手準備建設，上級相關部門和秭歸縣的業(yè)務單位就研究了配合方案，制定了非常詳細的文物保護規(guī)劃，使得淹沒線下的文物保護工作有條不紊地進行著。但后來還是因為三峽工程的建設速度加快，三峽地區(qū)的文物發(fā)掘和保護工作受到制約。
一、歷史文化遺產的概念、發(fā)展過程及現(xiàn)狀
所謂歷史文化遺產，《國務院關于加強文化遺產保護的通知》(國發(fā)[2005]42號)首次明確了我國歷史文化遺產的概念，指出“文化遺產包括物質文化遺產和非物質文化遺產。物質文化遺產是具有歷史、藝術和科學價值的文物，包括古遺址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻、壁畫、近代現(xiàn)代重要史跡及代表性建筑等不可移動文物，歷史上各時代的重要實物、藝術品、文獻、手稿、圖書資料等可移動文物；以及在建筑式樣、分布均勻或與環(huán)境景色結合方面具有突出普遍價值的歷史文化名城（街區(qū)、村鎮(zhèn)）?！北疚乃懻摰牡貐^(qū)歷史文化遺產保護范圍主要指定級或雖未定級但有價值的古建筑、紀念性民宅、遺跡、遺址，反映城市發(fā)展階段的建筑物、構筑物；有歷史價值的風景名勝地；能夠較完整地體現(xiàn)出某一時期風貌特色的地段或街區(qū)；能夠體現(xiàn)出我國某一時期城市建設成就，反映一個地區(qū)發(fā)展史的地區(qū)格局和歷史空間序列等。
近年來，我國經濟不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)形象也發(fā)生了巨大變化。但在經濟發(fā)展的進程中，很多文化遺產、古建筑等，卻在人們經意或不經意間漸漸消失了。由于不可再生性，不少承載著巨大歷史文化價值的遺產就這樣永遠離開了我們。20世紀50年代以后，全國許多城鄉(xiāng)開始新的建設，由于對歷史文化遺產的價值和作用缺乏認識與重視，造成對很多歷史古城不可恢復的破壞。20世紀80年代以后，掀起了新的城鄉(xiāng)建設，許多大中城市舊城區(qū)內開始大規(guī)模的建設活動，使許多傳統(tǒng)歷史街區(qū)、鄉(xiāng)村，遭到了滅頂之災，許多舊城、民居在舊貌換新顏的同時，失去了原有的特色風貌。
秭歸，一個響亮的名字。中國，仍至世界人民都知道的它，因為它是世界四大文人之一、偉大愛國詩人屈原的故里。它位于湖北省西部，立于西陵峽兩岸，全縣總面積2427平方公里，人口400125人，美麗而富饒，且歷史悠久，文化底蘊深厚，既培育了詩人屈原，又哺育了美人昭君。郭沫若先生曾在一首詩里描繪了秭歸的昨天、今天和明天：
秭歸勝跡溯源長，峽到西陵氣混茫。
兵書寶劍存形似，馬肺牛肝說寇狂。
屈子衣冠猶有冢，明妃脂粉尚流香。
三斗坪前今日過，他年水壩起高墻。
由此可見它的歷史源遠流長，應該有很多歷史古跡。據(jù)有關文史記載，秭歸有歷史文物點180處，其中地下文物100處，地面文物80處，其中有省級文物保護單位3處，相當于省級文物保護單位17處，其余的為縣級文物保護單位。但以前保留的完整的并不多，就以屈原祠等少量的文物古跡來佐證事實。
二、歷史文化遺產保護在城鄉(xiāng)建設過程中的地位變化
目前，隨著我國經濟的發(fā)展，國民綜合素質的提高，人們漸漸看到自己所居住的地方因為只建設而不注重保護，失去了自己的特色風貌，歷史淵源，逐漸變成空洞膚淺的形象。為此逐漸開始意識到了地方歷史文化遺產保護的重要性和必要性。
（一）秭歸的文物代表作――屈原祠，一個世人敬仰的地方
屈原祠，清代及近現(xiàn)代紀念建筑，建筑面積2870平方來。位于秭歸縣歸州鎮(zhèn)東1.5公里的向家坪，海拔165米，處于三峽大壩三線淹沒范圍內。屈原祠部總面積1.5萬平方米，該建筑坐南朝北，依山而建，四周林木環(huán)繞，風景旖旎，人文景觀豐富，盤山公路直達祠前。
（二）歷史文物的保護及文物的現(xiàn)實價值
為了三峽水利工程，我們偉大的愛國詩人屈原再次忍痛遷居至秭歸縣城鳳凰山古文物保護區(qū)，表現(xiàn)出了愛國詩人的偉大情懷。
由于三峽水利工程的快速建設，三峽庫區(qū)內的很多文物難以發(fā)掘。秭歸縣采取搶救性的措施，將地面上有代表性的文物集中到縣城鳳凰山進行保護、復建?，F(xiàn)在的屈原祠，面對著威武雄壯的三峽大壩，朝日呼吸著高峽平湖的新鮮空氣，成為世人緬懷屈原，觀賞高峽平湖、威武大壩的絕佳之地；它和鳳凰山古文物復建保護區(qū)（2006年成為國家頒布的全國第六批重點文物保護單位）的――江瀆廟、鄭韶年老屋等其他二十三處文物一起成為吸引游人，帶動秭歸經濟發(fā)展的原動力。縣城內的商鋪、車站，也沿文物保護區(qū)而建，一是服務游客，二是賺取利潤。由此可見，歷史文物在當今社會的歷史價值和經濟價值。
三、保護與建設的關系
建設與保護，看起來似乎是矛盾的現(xiàn)象。原因是我們沒有把握好建設與保護的關系，沒有看到二者的最終目的是一致的。過去所講的建設就是把城鄉(xiāng)舊房全部拆掉建新房，但實際并不應該是這樣的。完全拆舊建新，將城鄉(xiāng)搞成一片新貌，這樣的城鄉(xiāng)形象是可怕的。建設前的拆除應當保留下好的東西，有歷史風貌、遺產價值的建筑應當在建設前的規(guī)劃設計、建設設計、施工設計過程中都被重視與發(fā)現(xiàn)，地方的歷史風貌是應該要保存下來的，而且是必須要保存下來的。
地方歷史文化遺產保護與城鄉(xiāng)發(fā)展其實并不存在任何的矛盾，地方保護的目的其實也是為了城鄉(xiāng)發(fā)展，是為了地方更好的建設。保護并不是保護落后的東西，而是保護祖國的優(yōu)秀文化遺產，這些優(yōu)秀的文化遺產都是我們建設發(fā)展的重要社會歷史文化資源。
城鄉(xiāng)發(fā)展是一個過程，像新陳代謝一樣，一邊吸收新的營養(yǎng)，一邊代謝舊的廢物，這樣的逐步發(fā)展才是進步的。
在歐美等發(fā)達國家，建設并不是簡單的全部拆建，而是有序的進行更新，這個過程是長期的、細致的。只有這樣，在拆、修、建的過程中，地方的歷史文化才能被保留、保護并發(fā)展傳承下來，這樣的地方才是有歷史、有底蘊、有靈魂的地方，在這樣的城鄉(xiāng)居住的居民才會對居住地有親切感、依戀感和歸屬感。
四、總結
通過歷史文化遺產的保護，能夠使地方體現(xiàn)出自己的個性與特征，意義不僅僅在于保存地方歷史發(fā)展的軌跡，以留存地方的記憶；也不只是繼承傳統(tǒng)文化，以延續(xù)民族發(fā)展的脈絡，它同時還是地方進一步發(fā)展的重要基礎和契機之一。
因為目前中國處于發(fā)展階段，城鄉(xiāng)建設活動進行得如火如荼。社會的關注、政府的資金，往往更多流向了建設。而與之同樣重要的地方歷史文化遺產保護，則遲遲得不到足夠的關注，甚至遭到嚴重的破壞，建設與保護的比例嚴重失調。這就要求建筑師、建造師、規(guī)劃師在工作中更要格外重視歷史文化遺產的保護，并通過自己的工作過程、社會影響力，努力使政府、社會、建設單位等相關人士更重視這個越來越嚴重的、而且來受人關注的問題。城鄉(xiāng)歷史文化遺產如果漸漸在建設中被拆除，漸漸消失，退出歷史舞臺，那么我們就會感覺到我們一直居住的地方，其特色在慢慢消失，城鄉(xiāng)逐漸失去原有的魅力。我們居住的地方是有歷史的城鄉(xiāng)，拋去建造師的身份，作為城鄉(xiāng)居民我們也不愿意看到自己生長的地方特色，在建設中漸漸消失殆盡，形成中國大同、世界大同。
因此，在城鄉(xiāng)建設中首先要尊重歷史文化、珍惜傳統(tǒng)建筑文化遺產，對其進行保護和利用，這樣的城鄉(xiāng)建設才會展現(xiàn)出城鄉(xiāng)固有的特色魅力，成為讓居民留戀，游人向往的地方。
參考文獻：
1.湖北省秭歸縣地方志編纂委員會.秭歸縣志[M].方志出版社,2010.
根據(jù)北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于1994年向職工出售公有住宅樓房的價格及有關政策的通知》精神，現(xiàn)就購房人房產登記的有關問題通知如下：
一、單位職工在1994年度以“成本價”購買的住房，產權歸購房人所有。在購房人申請該房產登記時，產權管理部門在《房屋產權登記書》和《房產所有證》左上角，分別加蓋“成本價出售住宅”專用章。
二、單位職工在1994年度以“標準價”購買的住房，購房人擁有部分產權。在購房人申請該房產登記時，產權管理部門在《房屋產權登記書》和《房產所有證》左上角，分別加蓋“標準價出售住宅”專用章。
現(xiàn)將“北京市二級房屋安全鑒定站承接裝飾樓房安全鑒定的規(guī)定”發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
北京市二級房屋安全鑒定站承接裝飾樓房安全鑒定的規(guī)定為貫徹實施北京市城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃委員會、北京市市政管理委員會三委聯(lián)舍的《關于加強對城鎮(zhèn)居民住宅裝飾改造管理的通知》（93）京建辦字第578號和北京市房管局《城市公有房屋裝飾管理暫行規(guī)定》京房修字〔1994〕第009號，積極開展因裝飾房屋引起的房屋安全鑒定工作，結合全市二級房屋安全鑒定站開展鑒定工作的情況，現(xiàn)對本市二級房屋安全鑒定站的業(yè)務范圍及應遵守的原則規(guī)定如下：
一、本市二級房屋安全鑒定站可以承接房屋使用人在多層、高層樓房因進行裝飾需要進行的房屋安全鑒定。