時(shí)間：2023-06-04 09:21:03
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一、年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：
1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：
年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長(zhǎng)46.3%。
年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。
年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。
2、商品房銷售情況：
年上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%，辦公樓增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：
年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%；企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。
4、全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)：
房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。
年月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
截止到年月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。
年月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。
5、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：
年6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。
從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比年5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特征：
1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：
年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。
中國(guó)消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對(duì)“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時(shí)由于房?jī)r(jià)的高漲促使“住房”投資化嚴(yán)重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。
2.土地開發(fā)增長(zhǎng)較快，企業(yè)購(gòu)置土地較為大膽：
年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。
由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好趨勢(shì)，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購(gòu)置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲(chǔ)備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購(gòu)置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)較大，土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)明顯。
3.商品房建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：
年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。
年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲運(yùn)行，以及房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速度，新竣工面積以及新開工面積的增長(zhǎng)等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的存房量持續(xù)增加,市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢(shì)。
4.商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售壓力逐漸加大：
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問題對(duì)策
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。
1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策
2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；效益提升；方法
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
當(dāng)前受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的前景一直不夠明朗，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機(jī)遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這樣的一個(gè)前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地；如果當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商不能夠?qū)⒆约旱拈_發(fā)項(xiàng)目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國(guó)家層面的房地產(chǎn)調(diào)控中的犧牲品。因此，只有在房地產(chǎn)開發(fā)工程的過程中將其中的項(xiàng)目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目管理的狀況分析
目前，受我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都積極的將自己的開發(fā)項(xiàng)目，降低開發(fā)成本，提升各個(gè)環(huán)節(jié)的管理的效益，這對(duì)于未來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工程，具有開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)、投資的金額相對(duì)較大、面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多等特點(diǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的目的是將房地產(chǎn)建設(shè)賣出的價(jià)格最大化，在這樣的一個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否積極有效、是否能夠?qū)⒊杀究刂圃谧畹忘c(diǎn)，是否能夠符合房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期成本承受能力？當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于對(duì)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)較少，還沒有能夠形成科學(xué)有效的管理模式，在這樣的一個(gè)背景下面，由于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)過程往往處于一種服務(wù)外包的狀況下，在目前只有將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理集中到房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產(chǎn)生的一些不必要的費(fèi)用。
當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)于項(xiàng)目決策以及設(shè)計(jì)開發(fā)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目管理都顯得意義較為重大。項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的一個(gè)方面，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
二、提升房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目管理中的效益的方法分析
（一）、找到適合項(xiàng)目管理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施
在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，往往隱含著一些隱性的風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)就成為了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極考慮的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中應(yīng)該積極的回避風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)就是建立在前期的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的論證上面，將房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程準(zhǔn)備完善，這樣的話就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最有效的措施，第一個(gè)就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉(zhuǎn)移相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，都由施工方來承擔(dān)責(zé)任，這樣的話對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是有利的。
（二）、加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目成本的控制管理
房地產(chǎn)開發(fā)過程中相對(duì)比較受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是項(xiàng)目的成本造價(jià)，該項(xiàng)目的成本的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的盈利與否。對(duì)于項(xiàng)目的成本管理必須加強(qiáng)在房地產(chǎn)施工的全過程中，對(duì)于全部的過程進(jìn)行成本的控制和管理，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中應(yīng)該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設(shè)計(jì)招標(biāo)的階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工驗(yàn)收的階段，在這些階段中進(jìn)行成本的控制，是提升房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理的最有效的方法。
（三）、不斷的完善項(xiàng)目管理的質(zhì)量
質(zhì)量往往是房地產(chǎn)開發(fā)公司的生命線所在，在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，只有不斷的完善工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理，不僅關(guān)系到整個(gè)施工質(zhì)量的好與壞，還關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程中的效益的提升。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅要完善對(duì)于項(xiàng)目管理的的質(zhì)量提升，還應(yīng)該將重點(diǎn)放到如何降低房地產(chǎn)施工造價(jià)上面，只有這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的效益提升到最高的層次。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升不僅要從簡(jiǎn)單的工程造價(jià)的降低進(jìn)行，還應(yīng)該考慮到多方面的因素，有國(guó)家宏觀調(diào)控的因素，也有房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于施工風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的因素、同時(shí)還有就是將房地產(chǎn)的開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的質(zhì)量做進(jìn)一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》；課程目標(biāo)；課程體系
中圖分類號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）13-0250-02
隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要地位日益突顯，并呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)一線高素質(zhì)應(yīng)用人才的市場(chǎng)需求增加。為此，國(guó)內(nèi)不少高職院校紛紛開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)，培養(yǎng)適合房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)類應(yīng)用型人才，服務(wù)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)人才的需求。而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)專門人才的一個(gè)專業(yè)方向，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》 課程是其中一門非常重要的專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程的學(xué)習(xí)，有利于培養(yǎng)高職學(xué)生進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、投資決策分析的能力，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個(gè)層面的工作，對(duì)于拓寬學(xué)生就業(yè)渠道也起了不可估量的作用。
一、存在的不足
1.課程地位不明確，教學(xué)重點(diǎn)不突出。《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》作為一門專業(yè)課程，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的教學(xué)計(jì)劃中本課程地位不明確，目標(biāo)不清晰，涉及內(nèi)容龐雜，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理等。課程內(nèi)容面面俱到但不深入。并且該課程的內(nèi)容和其他課程有所交叉。《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程涉及開發(fā)過程的建設(shè)階段管理，與《工程項(xiàng)目管理》課程內(nèi)容沖突；《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程中的物業(yè)管理與《物業(yè)管理》課程交叉；《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程中開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷與《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程內(nèi)容交叉。因此，在該課程的教學(xué)中容易出現(xiàn)重復(fù)講授、教學(xué)過程中重點(diǎn)不突出問題。
2.教學(xué)模式基本上以教師為中心、單一課堂教學(xué)模式為主。在目前的教學(xué)方法上仍然以教師為主導(dǎo)。通過教師的講解在一定程度上可以讓學(xué)生學(xué)習(xí)該課程思路清晰，掌握大量的知識(shí)和信息，少走彎路。但學(xué)生只是被動(dòng)地接受知識(shí)，對(duì)習(xí)題、作業(yè)等能夠得心應(yīng)手，但碰到實(shí)際應(yīng)用問題卻無法解決，難以激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，阻礙其創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的發(fā)展。因此，展開教學(xué)模式與教學(xué)方法方面的研究對(duì)發(fā)揮學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性作用突出。
3.實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》是一門應(yīng)用性較強(qiáng)的課程，需要培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際解決問題的能力。這就必須使教學(xué)面向?qū)嵺`。但在《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》教學(xué)過程中，普遍存在以課堂理論教學(xué)為主，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善，與企業(yè)的合作不夠緊密。導(dǎo)致學(xué)生理論知識(shí)夠用，感性認(rèn)識(shí)不足。因此，探討實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教學(xué)作為本課程教學(xué)環(huán)節(jié)的作用也有其必要性。
二、解決思路
1.確立課程目標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)人才應(yīng)用特點(diǎn)，著手研究高職院校應(yīng)用型人才培養(yǎng)目標(biāo)和業(yè)務(wù)要求，在該課程體系中要以素質(zhì)為基礎(chǔ)，以能力為中心，以實(shí)用為目的，立足培養(yǎng)應(yīng)用型人才，滿足學(xué)生就業(yè)和社會(huì)需要?；A(chǔ)理論知識(shí)以“必需、夠用”為度，突出能力和素質(zhì)培養(yǎng)，使學(xué)生不僅掌握與職業(yè)能力相關(guān)的必需、夠用的理論與實(shí)踐知識(shí)，而且還具備一個(gè)房地產(chǎn)人才應(yīng)有的綜合素質(zhì)。該課程也應(yīng)成為學(xué)生學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價(jià)》、《工程招投標(biāo)》、《房地產(chǎn)金融》等課程的基礎(chǔ)課程。
2.建立基于“工作過程系統(tǒng)化”的課程體系開發(fā)模式。本課程以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主線安排工作內(nèi)容，將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)劃分為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、土地使用權(quán)的獲取、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理七個(gè)學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生以最接近工作實(shí)際的方式開展學(xué)習(xí)，真正掌握實(shí)際工作所需的能力，真正做到學(xué)以致用。各個(gè)學(xué)習(xí)情境采用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)、行動(dòng)導(dǎo)向”的教學(xué)方法，融知識(shí)、方法、素質(zhì)培養(yǎng)于一體，提高學(xué)生的分析能力、判斷能力、問題解決能力，從而提高學(xué)生的綜合職業(yè)能力。（下轉(zhuǎn)252頁）
（上接250頁）
3.強(qiáng)化課程設(shè)計(jì)、實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)教學(xué)，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)的教學(xué)理念。在實(shí)踐教學(xué)中，使“實(shí)踐性”教學(xué)與“理論性”教學(xué)的比例接近1∶1。在整個(gè)實(shí)踐教學(xué)過程中，密切與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介公司的合作，建立穩(wěn)定的融“教學(xué)、培訓(xùn)、生產(chǎn)、技能鑒定和技術(shù)服務(wù)”、“五位一體”的重點(diǎn)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地。如可以提供更多的機(jī)會(huì)讓學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作過程，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作等，增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)，以強(qiáng)化學(xué)生綜合運(yùn)用知識(shí)能力、策劃能力、市場(chǎng)開發(fā)能力、文獻(xiàn)檢索能力和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析能力的培養(yǎng)。
4.教學(xué)方法靈活多樣，注重學(xué)生應(yīng)用性能力培養(yǎng)。在教學(xué)過程中，制定一套能引導(dǎo)學(xué)生積極思維、自主學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮教與學(xué)兩方面的積極性的新的教學(xué)方法。在理論教學(xué)中，可以運(yùn)用項(xiàng)目式教學(xué)、情景教學(xué)等方法，讓學(xué)生在完成某項(xiàng)任務(wù)的同時(shí)提高相關(guān)技能；同時(shí)配合案例教學(xué)，提高學(xué)生分析問題、解決問題的能力。如我校準(zhǔn)備建設(shè)一個(gè)水利培訓(xùn)樓，具體的項(xiàng)目方案還在探討中。針對(duì)這一項(xiàng)目，在教學(xué)中就可以讓學(xué)生分組自主設(shè)計(jì)一個(gè)可行性研究報(bào)告，將理論知識(shí)用于實(shí)踐，避免單一的理論講授為主，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，提高教學(xué)效果。
著眼于培養(yǎng)高技能應(yīng)用型人才的目標(biāo)，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》這門課程的改革任重道遠(yuǎn)。在教學(xué)過程中，教師在課程內(nèi)容體系、教學(xué)方法、實(shí)踐環(huán)節(jié)等方面需加以改進(jìn)，同時(shí)應(yīng)掌握中國(guó)房地產(chǎn)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，與理論相結(jié)合，適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充教材以外的知識(shí)，才能讓學(xué)生系統(tǒng)地運(yùn)用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)知識(shí)于實(shí)踐，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。
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關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目
中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法
全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫(kù)，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
3.1風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
3.險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
3.5風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問題
4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合
無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性
為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞 建設(shè)工程合同 審批手續(xù) 經(jīng)營(yíng)范圍
中圖分類號(hào)：DF72 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
一、發(fā)包人未辦理相關(guān)前期審批手續(xù)而簽訂的建設(shè)工程合同
建設(shè)工程合同標(biāo)的的特殊性決定了其與國(guó)家利益及社會(huì)利益之間的關(guān)系極為密切，法律為建設(shè)工程的實(shí)施設(shè)置了一整套嚴(yán)密的強(qiáng)制性程序。在建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的前期階段和準(zhǔn)備階段，發(fā)包人需辦理項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)建等一系列手續(xù)，獲得相關(guān)的行政許可，以取得一定的民事權(quán)利，否則會(huì)因行為能力的缺失而對(duì)合同的效力造成影響。發(fā)包人所需辦理的前期審批手續(xù)主要指的是獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)（設(shè)計(jì)任務(wù)書）、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及通過環(huán)境、消防、人防等事項(xiàng)的審核，而且在締結(jié)建設(shè)工程合同之后，建設(shè)工程項(xiàng)目正式實(shí)施之前，建設(shè)單位尚需依法取得施工許可證。
在發(fā)包人需獲得的這些行政許可和民事權(quán)利中，發(fā)包人是否獲得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)以及依法取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與發(fā)包人的締約行為能力具有直接聯(lián)系，如發(fā)包人在締約前未取得這些許可證或民事權(quán)利，將導(dǎo)致建設(shè)工程合同的無效。需要說明的是，發(fā)包人因缺乏相關(guān)的行政許可及民事權(quán)利上的缺失，不僅違反了相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)范，使發(fā)包人在締約行為能力上缺乏必備的要件，而且由于對(duì)這種強(qiáng)制性規(guī)范的違反，實(shí)際上使得建設(shè)工程合同的客體處于不合法的狀況，即建設(shè)工程項(xiàng)目屬于通常所稱的違章建筑范圍。因此，這類建設(shè)工程合同無論從發(fā)包人行為能力的標(biāo)準(zhǔn)看，還是從合同標(biāo)的違法性看，均應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
另外，在實(shí)踐中還存在這樣一種情形，即發(fā)包人在締結(jié)建設(shè)工程合同時(shí)未曾依法辦理上述行政許可或取得相關(guān)民事權(quán)利，但是在合同履行過程中補(bǔ)辦了這些行政許可或取得了相關(guān)的民事權(quán)利，甚至在與承包人發(fā)生糾紛后在訴訟或仲裁過程中完善了這些手續(xù)，那么此類合同的法律效力應(yīng)作何認(rèn)定？依最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》，如果在一審訴訟期間補(bǔ)辦了法律規(guī)定的審批手續(xù)，合同應(yīng)認(rèn)定為有效，如未能在一審訴訟期間補(bǔ)辦審批手續(xù)的，則合同無效。最高人民法院這一司法解釋的學(xué)理依據(jù)在于，法律的強(qiáng)制性規(guī)定實(shí)際上可以分為成立要件、特別生效要件和阻卻生效要件。違反成立要件則合同未能成立，自然不存在效力問題。違反特別生效要件者，多為形式要件，可以補(bǔ)正。違反阻卻要件者，則不存在補(bǔ)正的可能。顯然，發(fā)包人補(bǔ)辦行政許可和取得相應(yīng)民事權(quán)利，屬于缺乏特別生效要件可以補(bǔ)正的情形。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍外為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而簽訂的建設(shè)工程合同
最高人民法院在關(guān)于《合同法》的司法解釋中，并未對(duì)超越經(jīng)營(yíng)范圍的民事行為作出必然無效的認(rèn)定,但該解釋同時(shí)規(guī)定違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的除外。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品是與社會(huì)公共利益密切相關(guān)的商品房，國(guó)家必然需要對(duì)這一特殊商品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行特別的干預(yù)和監(jiān)督，其具體表現(xiàn)就是通過立法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行必要的限制，實(shí)行特別的許可。我國(guó)法律不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件和領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照提出明確的要求，而且在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)程序上也作出了一系列的限制，如果房地產(chǎn)開發(fā)者未領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，就意味著房地產(chǎn)開發(fā)者根本無法實(shí)施房屋預(yù)售、登記備案、產(chǎn)權(quán)登記等行為，即房地產(chǎn)開發(fā)的目的是不可能實(shí)現(xiàn)的。因此，對(duì)于未依法取得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的發(fā)包人擅自開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目與承包人簽訂的建設(shè)工程合同應(yīng)為無效合同。
但這里需要討論的是倘若發(fā)包人雖然取得了房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)資格，但是未取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)或超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，其所締結(jié)的建設(shè)工程合同是否無效？筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的情形區(qū)別對(duì)待，不宜一律作為無效合同認(rèn)定。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，盡管具有違法性的一面，但未必導(dǎo)致建設(shè)工程合同必然無效。其理由在于：其一，從我國(guó)有關(guān)法律對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理的規(guī)定看，核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的主要依據(jù)是企業(yè)的資產(chǎn)狀況、專業(yè)技術(shù)人員狀況以及房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)績(jī)，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“實(shí)力”。其目的是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)得以順利實(shí)施。其二，倘若某一房地產(chǎn)企業(yè)雖未取得與開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的資質(zhì)，但其實(shí)際上的“實(shí)力”足以承擔(dān)這一項(xiàng)目，若仍認(rèn)定建設(shè)工程合同無效，顯然與立法之目的不相符。其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)畢竟不同于承包人的資質(zhì)等級(jí)，作為建設(shè)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施者，承包人的資質(zhì)等級(jí)是其承擔(dān)建設(shè)工程項(xiàng)目能力的直接體現(xiàn)，而這種能力將影響建設(shè)工程的質(zhì)量與安全。而我國(guó)立法對(duì)發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)要求，僅體現(xiàn)在國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》這一行政法規(guī)中。筆者認(rèn)為，我國(guó)立法對(duì)發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和作為承包人的勘察、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)均規(guī)定了資質(zhì)等級(jí)制度，而且都禁止無資質(zhì)或超資質(zhì)從事建設(shè)活動(dòng)，但是其法律后果是不同的。法律禁止無資質(zhì)或超資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬行政法上的取締性規(guī)范，違反者將受到行政處罰，但并不影響合同的效力。相反，法律所禁止的無資質(zhì)或超資質(zhì)承包建設(shè)工程項(xiàng)目，為法律的效力性規(guī)范，將直接影響到建設(shè)工程合同的效力，違反此禁令的建設(shè)工程合同屬無效合同。
（作者單位：安徽工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 ）
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；會(huì)計(jì)處理
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中總結(jié)了不少經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)“營(yíng)改增”政策，將明確項(xiàng)目管理的關(guān)鍵內(nèi)容?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)處理發(fā)生了相應(yīng)的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規(guī)定稅率和增值額計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國(guó)家財(cái)稅政策的要求下進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度實(shí)施核算，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的特殊性。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，受項(xiàng)目策劃、工程設(shè)計(jì)、報(bào)批審核因素影響，經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，這將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。增值稅作為中國(guó)第一大稅種，隨著財(cái)稅法制觀念日益完善，我國(guó)已為增值稅立法，這也為“營(yíng)改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，在開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用等流動(dòng)資金的占用下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)較重。隨著社會(huì)的日益進(jìn)步和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，在當(dāng)前的稅制結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)財(cái)稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營(yíng)模式的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有一定的必要性。
二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理
1.土地增值稅的會(huì)計(jì)處理
土地增值稅的會(huì)計(jì)處理屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理中的重要環(huán)節(jié)。從會(huì)計(jì)核算層面分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會(huì)計(jì)權(quán)責(zé)發(fā)生制，在滿足配比原則要求的前提下計(jì)提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置多類賬戶在稅法的規(guī)定下進(jìn)行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，則需要分類核算各項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當(dāng)前主要采取預(yù)售制度，即企業(yè)先取得客戶的預(yù)售款，待建設(shè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后再結(jié)算土地增值稅。根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設(shè)項(xiàng)目清算結(jié)束后進(jìn)行多退少補(bǔ)。“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理內(nèi)容如下：企業(yè)收取預(yù)售收入后，按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，計(jì)提時(shí)，借記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”。繳納時(shí)，借記改為計(jì)提時(shí)貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目竣工后，滿足收入條件時(shí)，按照稅法清算土地增值稅，清算內(nèi)容為當(dāng)期結(jié)算收入、成本等。當(dāng)期應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用為：借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調(diào)整預(yù)征的土地增值稅費(fèi)，核算計(jì)提的土地增值稅款。具體會(huì)計(jì)處理內(nèi)容即確定清算金額和取得清算報(bào)告后，借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計(jì)提的土地增值稅款）“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”（差額）貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”，清算補(bǔ)交時(shí)借記為前期貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)退稅現(xiàn)象時(shí)，做反向會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理后，“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”與“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的余額為零。
2.增值稅科目的一般設(shè)置
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”和“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設(shè)置如下：（1）進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人購(gòu)買物資、不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)等，允許進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅額。在實(shí)際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷進(jìn)項(xiàng)稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當(dāng)月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后實(shí)際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人按當(dāng)前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)用和技術(shù)維護(hù)費(fèi)予以全額抵減；（4）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規(guī)定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷售項(xiàng)目等為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目；（5）銷項(xiàng)稅額抵減。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，銷項(xiàng)稅額抵減是指記錄納稅人在當(dāng)前稅法規(guī)定下扣除銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額；（6）出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額。出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，納稅人按國(guó)家規(guī)定的退稅率計(jì)算貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額抵內(nèi)銷品需繳納的稅額；（7）銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人無形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷售、不動(dòng)產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的應(yīng)稅勞務(wù)收取銷項(xiàng)稅額，在貸方處用藍(lán)字登記，出現(xiàn)退回情況時(shí)，銷項(xiàng)稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人根據(jù)國(guó)家規(guī)定退回出口產(chǎn)品的增值稅；（9）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等受老項(xiàng)目中進(jìn)項(xiàng)稅票等不良因素影響不從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅費(fèi)，按照稅法規(guī)定轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額；（10）簡(jiǎn)易計(jì)稅。簡(jiǎn)易計(jì)稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人通過簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅款。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中受社會(huì)各界的廣泛關(guān)注?！盃I(yíng)改增”是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有利于推動(dòng)我國(guó)的稅制改革。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實(shí)施“營(yíng)改增”政策將降低企業(yè)的稅負(fù)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點(diǎn)的工作積極性，促進(jìn)企業(yè)稅負(fù)朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問題，明確了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必要性，通過分析土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細(xì)設(shè)置，深化“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體實(shí)施，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)信貸;開發(fā)貸款;消費(fèi)貸款;房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào):F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2010)26-0107-02
金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中十分重要的行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱。在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)中如何處理好兩者的關(guān)系,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的作用。
一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信貸的概念及其營(yíng)銷對(duì)象
什么是房地產(chǎn)業(yè)?房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出來的所有權(quán)。在此所指的主要是狹義的房地產(chǎn),是國(guó)家政策許可的、個(gè)人可以投資的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信貸,就是銀行或房地產(chǎn)信用機(jī)構(gòu)通過各種信用手段,把動(dòng)員、籌集起來的各種房地產(chǎn)信用資金,以償還為條件暫時(shí)讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者使用的一種借貸行為。可見,房地產(chǎn)信貸資金就是以償還為條件用于房地產(chǎn)業(yè)的資金。
房地產(chǎn)信貸的主要營(yíng)銷對(duì)象有三種:
1.房地產(chǎn)開發(fā)商,是一手房按揭貸款的供應(yīng)商,同時(shí)也是項(xiàng)目貸款的需求方。
2.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),是二手房貸款的主要批發(fā)商。
3.自然人客戶,是通常說的散戶,范圍分散,影響力最大的潛在群體。
二、房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的貸款。房地產(chǎn)貸款的對(duì)象是注冊(cè)的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的國(guó)有、集體、外資和股份制企業(yè)。
按照開發(fā)內(nèi)容的不同,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類分為以下幾種類型。
1.住房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。
2.商業(yè)用房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售商業(yè)用房而非家庭居住用房的貸款。
3.土地開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請(qǐng)的貸款。
房地產(chǎn)消費(fèi)貸款也就是個(gè)人住房貸款。銀行采取信用、抵押、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC方式向借款人發(fā)放的用于個(gè)人消費(fèi)購(gòu)買房產(chǎn)的貸款。
目前按消費(fèi)的房產(chǎn)可分為:
第一,個(gè)人住房一手樓貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買開發(fā)商銷售的住房,借款人以所購(gòu)住房作抵押物,開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的貸款。
第二,個(gè)人住房二手樓貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買已取得完全產(chǎn)權(quán),可以進(jìn)入房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房貸款。
第三,個(gè)人商業(yè)用房貸款。是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用商業(yè)用房(竣工驗(yàn)收合格)的貸款。
三、房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)帶來的可能性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)離不開金融業(yè)的支持和投入,同樣金融業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展也離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)給金融業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性,這種損失包括投入資金的損失和未達(dá)到預(yù)期收益的損失。
1.政策風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)政策的出臺(tái)使銀行受到影響,面臨風(fēng)險(xiǎn)的情況。例如,房貸調(diào)控政策及征收物業(yè)稅的可能,土地政策等相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)帶來的影響都會(huì)給銀行房地產(chǎn)信貸帶來風(fēng)險(xiǎn)。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。即整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng),調(diào)整給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的過熱或房地產(chǎn)業(yè)的低迷都會(huì)給銀行帶來巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫一旦遭遇金融危機(jī)將給金融業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)無法忽視。
3.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部監(jiān)控的不完善,系統(tǒng)事故等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。向手續(xù)不完備、項(xiàng)目資本金未到位的開發(fā)商發(fā)放貸款,向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款,都將給銀行帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。
4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)借款人的財(cái)務(wù)分析不到位、財(cái)務(wù)狀況了解不全面給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。首先從企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的總體變化分析入手,然后在分類分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行總括分析,最后給出評(píng)價(jià)結(jié)論并指出企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問題。
5.流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)期限較長(zhǎng),大部分貸款均屬于中長(zhǎng)期貸款,資金占用周期長(zhǎng),不確定性、不穩(wěn)定性高,同時(shí)使銀行面臨資金的流動(dòng)性危機(jī),從而帶來流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
6.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。即種種原因的信用環(huán)境差、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別手段落后,社會(huì)風(fēng)氣、人民還款意識(shí)和社會(huì)道德約束力等的信息不對(duì)稱,不能按時(shí)、足額償還銀行貸款的情況給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
四、我國(guó)目前房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀
2008年以來,盡管央行采取了從緊的貨幣政策,但是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款并沒有減少,2008年上半年,房地產(chǎn)貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個(gè)百分點(diǎn),表明房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)幅度仍然十分強(qiáng)勁。2008年下半年,國(guó)家金融政策頻出,商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4次降息、住房公積金貸款利率5次調(diào)息、3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、首套住房首付比例調(diào)至20%、優(yōu)惠利率下浮30%、存量房交易減免稅費(fèi)等等,這一系列利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策落地后,又為房貸市場(chǎng)注入了新生力量。
2009年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額新增3 364億元,比2008年同期多增1 403億元。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2 218億元,比2008年同期多增1 257億元;購(gòu)房貸款新增1 149億元,比2008年同期多增146億元。
由此可見,我國(guó)房地產(chǎn)信貸不但沒有因?yàn)閲?guó)際上美國(guó)房貸市場(chǎng)危機(jī)引發(fā)的“金融海嘯”在全球的擴(kuò)散而減少,反而在大幅度的增長(zhǎng)中。那么,如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn),成為了今天銀行信貸業(yè)務(wù)的重中之重。
五、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范
個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn),我國(guó)房地產(chǎn)信貸高速發(fā)展是在2000年以后逐年遞增,防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是弱化金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款評(píng)估工作。選擇市場(chǎng)前景好的項(xiàng)目給予貸款支持,避免銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn),避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、避免項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),評(píng)估工作包括的基本內(nèi)容有:
(1)貸款項(xiàng)目評(píng)估。通過對(duì)開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià),項(xiàng)目市場(chǎng)位置、前景分析,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析,判斷項(xiàng)目是否具備擇優(yōu)挑選的條件。
(2)對(duì)期房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)評(píng)估。避免開發(fā)商高價(jià)銷售住房給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通過期房市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估確定貸款成數(shù),降低開發(fā)商提高市場(chǎng)價(jià)格帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),通過評(píng)估還可以避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)的行為,避免形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”、 “泡沫經(jīng)濟(jì)”,預(yù)防金融風(fēng)暴。
2.加大借款人準(zhǔn)入條件的審核。借款人是否符合貸款對(duì)象范圍,貸款用途、年限、額度是否符合相關(guān)規(guī)定,借款人職業(yè)、收入、信用記錄是否良好,是否有按期償還貸款本息的能力,提供的資料是否真實(shí)、有效,是否能提供合法、有效、足值的擔(dān)保等準(zhǔn)入條件的審核。
3.加強(qiáng)貸款動(dòng)機(jī)及交易行為真實(shí)性的審核。必須約見借款人,堅(jiān)持面談制度。在面談中了解借款人對(duì)購(gòu)房基本情況的了解程度,了解客戶借款的態(tài)度。調(diào)查借款人借款行為的真實(shí)性,其與開發(fā)企業(yè)是否有關(guān)聯(lián),收入是否真實(shí),聯(lián)系方式是否真實(shí)。交易要件是否齊全,開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商品房銷售許可證、新門牌號(hào)碼審批表、國(guó)有土地使用證、商品房買賣合同及首付款發(fā)票是否齊全,在二手房交易中,未更名的房產(chǎn)證、契稅證、商品房轉(zhuǎn)讓合同及首付款支付憑證、共有人同意轉(zhuǎn)讓書等。
4.貸款內(nèi)部審核中要注意的問題。留意一人多筆貸款的行為,對(duì)借款人主體、擔(dān)保、信用、金額、成數(shù)、利率、年限、變現(xiàn)價(jià)值等的審核,貸款內(nèi)部審核人員在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提出審批意見,限制條件等管理措施。禁止開發(fā)商或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理抵押登記等手續(xù),要核驗(yàn)房產(chǎn)證、完稅證明、抵押登記及過戶手續(xù)等的真實(shí)性。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)管理；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-00-01
本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與預(yù)測(cè)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理以及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，從而避免房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)對(duì)策。
一、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的涵義以及風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象特征
（一）建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)涵義。風(fēng)險(xiǎn)，就是指問題沒有得到控制解決或者沒有預(yù)測(cè)到則導(dǎo)致危險(xiǎn)的局面。建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就是某些因素沒有得到預(yù)測(cè)或者沒有及時(shí)控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生誤差，從而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)巨大損失。
（二）風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象特征主要體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中存在風(fēng)險(xiǎn)的主要特征有以下幾點(diǎn)：1.綜合性，體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中的矛盾激化綜合。2.模糊性，主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)形成原因以及已經(jīng)導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)結(jié)果不能做到事先察覺。3.損失性，風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)就會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來一定的損失，導(dǎo)致其原因可能是財(cái)務(wù)管理不力或者無法預(yù)計(jì)，也有可能是決策者的失誤從而導(dǎo)致本應(yīng)該獲得的利益喪失去了。4.補(bǔ)償性，如果對(duì)未來的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)到了，給經(jīng)營(yíng)者提出適當(dāng)?shù)恼拇胧亩屍髽I(yè)避免了風(fēng)險(xiǎn)來臨而產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失，這樣便相應(yīng)的得到了風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。5.激勵(lì)性，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)是同時(shí)存在的，在如此情況下，企業(yè)為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)背水一戰(zhàn)，通過改善經(jīng)營(yíng)管理、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益不喪失。
二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)位置固定性。房地產(chǎn)商品是一種特殊性的商品，并且區(qū)別于其他商品，因此，在將其作為投資的時(shí)候與其他投資要區(qū)別開來。房地產(chǎn)是一種不能移動(dòng)的商品，這就決定了房地產(chǎn)是一項(xiàng)位置固定的商品。而其他商品是可以根據(jù)需要隨時(shí)搬運(yùn)或者通過運(yùn)輸條件進(jìn)行搬運(yùn)，體現(xiàn)了靈活性、移動(dòng)性，因此，房地產(chǎn)的特殊性、固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。即使是一套房子，其朝向、面積大小、樓層、地區(qū)位置等因素差異也決定著其價(jià)格不一致性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行投資或建設(shè)之前要首先考慮到環(huán)境地理?xiàng)l件的變化會(huì)給自身帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的固定性而引起的。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)施了，將不能為其做改變，因此，在投資前要慎重考慮清楚。其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)包括各種自然背景下產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，例如：風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、泥石流風(fēng)險(xiǎn)、施工地基風(fēng)險(xiǎn)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)將對(duì)房屋建筑產(chǎn)生毀滅性的危害，雖然幾率很低，但是在為其做投資的時(shí)候要充分考慮到環(huán)境條件這個(gè)方面，分析該地區(qū)的地質(zhì)地貌、氣候環(huán)境等條件。不僅可以避免將來投資以后出現(xiàn)巨大的損耗風(fēng)險(xiǎn)，而且減少人身傷亡數(shù)量。
2.國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)閲?guó)際經(jīng)濟(jì)的變化引起地區(qū)性經(jīng)濟(jì)變化，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資經(jīng)營(yíng)者造成一定影響或者損失。
3.區(qū)域和區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。如果在建筑房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)候，這個(gè)區(qū)域相對(duì)于其他區(qū)域比較更繁華、道路更通達(dá)、交通更便捷等社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，那么這個(gè)區(qū)域開發(fā)的房子要比其他區(qū)域的房?jī)r(jià)要高。但是，這些社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置會(huì)隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化的，因此，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因?yàn)檫@些社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置優(yōu)劣而變化。
（二）開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、環(huán)節(jié)。建筑房地產(chǎn)開發(fā)到交易，有一個(gè)很漫長(zhǎng)的時(shí)間過程。時(shí)間是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)的時(shí)候一個(gè)永恒的不確定源。因此，開發(fā)期間的時(shí)間長(zhǎng)短決定著開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在的重要因素。
1.社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件是一種變化的因素，開發(fā)期越長(zhǎng)，其開發(fā)后期的費(fèi)用、建設(shè)租金和售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)越不能確定，因此，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說也就越大。
2.市場(chǎng)收益壽命。隨著房地產(chǎn)使用年限的增長(zhǎng)，其維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等也越來越高，而經(jīng)濟(jì)收益相對(duì)越來越低。當(dāng)這些費(fèi)用超過租金的時(shí)候，其經(jīng)濟(jì)收益會(huì)低于市場(chǎng)收益，那么房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)壽命就要結(jié)束了。
3.土地使用權(quán)。建筑房地產(chǎn)開發(fā)商在使用土地的時(shí)候均有時(shí)間限制，一旦使用期滿時(shí)，國(guó)家便將土地收回，并且將土地上的建筑物一并收回。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮到土地使用權(quán)而且考慮到建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。
4.人們需求。人們隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活的水平也會(huì)隨著提高，因此對(duì)房屋的建筑要求以及智能化系統(tǒng)要求也會(huì)高。由此可以看出，房屋改建周期將會(huì)越來越短。一旦出現(xiàn)改建的情況，房地開發(fā)商會(huì)因?yàn)樽陨淼穆浜笮远茈y轉(zhuǎn)租或賣給其他業(yè)主。而此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)承擔(dān)閑置的風(fēng)險(xiǎn)。
5.開發(fā)過程中涉及各個(gè)環(huán)節(jié)。建筑房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到各個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要緊密銜接、有條不紊的進(jìn)行，這樣開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)才能順利的進(jìn)行。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控，從而采取措施或者技術(shù)手段來對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)有效的控制。
1.識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理中首先要識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，在投資前要對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面調(diào)查和分析，從中識(shí)別投資過程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建立在良好的基礎(chǔ)之上。
2.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)就是指開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)的時(shí)候?qū)Σ焕蛩剡M(jìn)行分析，這些不利因素會(huì)帶來什么樣的程度后果及影響并且進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)量化。
3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，就是對(duì)識(shí)別及評(píng)估出來的風(fēng)險(xiǎn)采取一定的措施或者手段加以防范和預(yù)防。
4.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是指開發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理過程進(jìn)行監(jiān)控，不僅讓風(fēng)險(xiǎn)管理程序順利實(shí)施而且不讓企業(yè)承擔(dān)更大的經(jīng)濟(jì)損耗。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中必然會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行建筑開發(fā)投資前要對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行分析預(yù)測(cè)各種風(fēng)險(xiǎn)，從而制定一套適合本項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法并且強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過程的監(jiān)控。
參考文獻(xiàn)：
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