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關鍵詞：資產減值測試；市場法；收益法
2006年我國財政部了新的會計準則，為滿足新準則中公允價值的運用所帶來的新興評估市場領域的需求，我國資產評估協(xié)會于2007年11月了《以財務報告為目的的評估指南(試行)》(以下簡稱《評估指南》)，而資產減值測試是其重要組成部分。在以減值測試為目的的評估方法的選用上，《評估指南》第36條規(guī)定：“會計準則規(guī)定的資產減值測試不適用成本法”，該規(guī)定的初衷是使所采用的評估方法與《企業(yè)會計準則第8號――資產減值》(以下簡稱《減值準則》)中需要確定的“可收回金額”這一價值類型相匹配。根據(jù)《減值準則》，“資產可收回金額應當根據(jù)資產的公允價值減去處置費用后的凈額與資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定”，其中公允價值的確定由市場法評估確定，而資產預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值則由收益法得到。而在實際的評估過程中，到底如何利用市場法和收益法進行以減值測試為目的的評估業(yè)務，需要注意哪些問題，筆者將針對這一問題進行探討。
一、以資產減值測試為目的的市場法分析
根據(jù)《減值準則》，進行減值測試的核心之一便是確定公允價值，這一概念等同于資產評估準則下的市場價值。由《減值準則》可知，公允價值的取得應遵循以下層次順序：公平交易中銷售協(xié)議價格―活躍市場中資產的市場價格―同類資產的最近交易價格，具體分析如下：
情況一：存在銷售協(xié)議，則根據(jù)公平交易中的銷售協(xié)議價格確定。比如已經達成處置協(xié)議，尚未進行賬務處理的機器設備。
情況二：不存在銷售協(xié)議，但存在資產活躍市場的，則根據(jù)相同資產的市場價格確定。如企業(yè)最近處理的批相同類型閑置設備中剩余的那部分設備，就可以參照前期設備的處置價格來確定。
情況三：既不存在銷售協(xié)議也不存在活躍市場的，應當以可獲取的最佳信息為基礎，參考類似資產的最近交易價格進行估計。
在確定了資產的公允價值后，減去資產的處置費用(包括與資產處置有關的法律費用、相關稅費、搬運費以及為使資產達到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費用等)，即是“可收回金額”。
情況四：上述方法仍然無法可靠估計資產的公允價值的，應當以資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回金額。
可見，《減值準則》強調了市場交易信息是公允價值確定的核心，并且是一種市場價值，因此。市場法是最能直接體現(xiàn)這一價值類型的評估方法。該方法簡單易懂，評估過程直接反映資產的市場狀態(tài)。符合當事人的現(xiàn)實經濟行為。評估結果客觀可信，說服力強，易被認可接受。但是，在實際運用市場法進行減值測試的過程中，一定要注意以下兩個問題：
一是同類或類似資產的交易市場是否真是“活躍”市場。活躍市場要求市場中存在大量的買者和賣者，雙方地位平等、信息充分，買賣自愿、不存在強買或強賣。因為只有在這樣的市場上，成交價格才能基本反映資產內在價值，才可以排除個別交易的偶然性。
二是在利用類似資產交易價格進行估計時，要認真對比分析測試資產與類似資產的各項異同，并調整差異。當上述情況三出現(xiàn)時，我們要通過對比分析，將類似資產與測試對象之間存在的各種差異(包括資產實體特征、功能用途、地理因素、市場狀況、交易條件、交易時間等)進行調整，為的是將各個類似資產“理想化”為測試對象，這樣，對類似資產成交價格進行差異修正后的值才能作為測試對象的公允價值。
二、以資產減值測試為目的的收益法分析
根據(jù)《減值準則》，“資產預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，應當按照資產在持續(xù)使用過程中和最終處置時所產生的預計未來現(xiàn)金流量，選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率對其進行折現(xiàn)后的金額加以確定”。這正是收益法的評估思路，其涉及資產的預計未來現(xiàn)金流量、使用壽命和折現(xiàn)率三個因素。下面筆者針對三個要素確定時注意的問題展開探討。
(一)預計未來現(xiàn)金流量確定時需注意的問題
1.首先要注意到評估范圍的問題，現(xiàn)金的流入和流出要以評估范圍為主體，把它與企業(yè)其他資產分離開來。也就是說，當評估對象是某資產、資產組或資產組組合時，測算的現(xiàn)金流應當是該項資產所產生的現(xiàn)金流入和直接歸屬于或者通過臺理、一致的基礎分配到資產中的現(xiàn)金流出，下面筆者舉例說明。
現(xiàn)評估對象為某滌綸長絲裝置，經過評估勘察發(fā)現(xiàn)該裝置實為一個相對獨立的生產車間，有相對獨立的生產場所，工作界面比較清晰。因此可以確定在該車間會計賬薄核算的圍墻內所有設施作為一個資產組進行減值測試，評估范圍與之相同。在預計該資產組的未來現(xiàn)金流人和流出時，下列幾個問題需要特別關注。
(1)資產組使用資產組外的其他資產如何處理。比如，為其提供水電和動力的設施作為企業(yè)的公用設施不納入本次測試范圍，因此其在運營過程中發(fā)生的水電氣費用構成了該裝置的產品生產成本，是其現(xiàn)金流出之一；同樣，因占用相對于本裝置而言以外的土地，要按照市場價測算其土地租金，作為預計現(xiàn)金流出，盡管該土地屬于企業(yè)自身資產，土地攤銷費用未分攤給該裝置，也無需該車間支付租金：相反，納入本次評估范圍內的某倉庫，同時為企業(yè)其他產品提供倉儲服務，因此必須估算該倉庫的租金收入，作為該裝置的現(xiàn)金流入。
(2)營運資金的考慮。本次減值測試時，未將該裝置的存貨一并進行測試，因此，預測期初應當考慮營運資金的投入，視為現(xiàn)金流出。經營期結束時，營運資金收回，為現(xiàn)金流入。
(3)資產使用壽命結束時。應當考慮處置資產所收到或者支付的現(xiàn)金流量。比如，本次評估時機器設備的經濟使用年限可能僅剩余5年，但其廠房通過改造后尚可使用，因此評估時將該廠房5年后的價值進行評估并作為現(xiàn)金流入。
(4)只考慮簡單維護性投資，不考慮擴大產能的追加投資。根據(jù)《減值準則》規(guī)定：“預計資產的未來現(xiàn)金流量，應當以資產的當前狀況為基礎，不應當包括與將來可能會發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項或者與資產改良有關的預計未來現(xiàn)金流量”。
2.要注意預計現(xiàn)金流量不考慮借款利息，且是稅前流量。根據(jù)《減值準則》規(guī)定，“預計資產的未來現(xiàn)金流量也不應當包括籌資活動產生的現(xiàn)金流入或者流出以及與所得稅收付有關的現(xiàn)金流量”。也就是說不需要考慮資產是使用借款買的還是用股本買的，也不考慮借款是還還是不還，或何時還款，因此不考慮借款利息或機會成本。另外，預計的現(xiàn)金流量是稅前的，不用像企業(yè)評估那樣采用稅后的。
3.預測期中該資產組所能創(chuàng)造的現(xiàn)金流量的增長率問題。一般來說，所使用的增長率是穩(wěn)定的或者遞減的，而且不能超過行業(yè)、國家或者地區(qū)的長期平均增長率，或者資產所處市場
的長期平均增長率。
(二)預測期間的選取問題
《減值準則》規(guī)定，“企業(yè)管理層應當在臺理和有依據(jù)的基礎上對資產剩余使用壽命內整個經濟狀況進行最佳估計”。“建立在預算或者預測基礎上的預計現(xiàn)金流量一般最多涵蓋5年”，因此，以減值測試為目的的評估預測期不需要或不可以太久，這不同于企業(yè)價值評估，企業(yè)價值評估時一般是預測到穩(wěn)定期或企業(yè)處于均衡狀態(tài)之時，因此，有的可能需要預測七年八年。
(三)折現(xiàn)率的選取問題
《減值準則》第十三條規(guī)定：“折現(xiàn)率是反映當前市場貨幣時間價值和資產特定風險的稅前利率。該折現(xiàn)率是企業(yè)在購置或者投資資產時所要求的必要報酬率”。評估師在確定折現(xiàn)率時要注意以下問題：
1.折現(xiàn)率是針對資產的(包括單項資產、資產組、資產組組合)，不是針對企業(yè)的，應當與企業(yè)價值評估時確定的折現(xiàn)率有所區(qū)別。尤其是其特定風險往往是和特定資產組相匹配的，而企業(yè)可能存在不同風險程度的資產組或資產組組合。
2.由于現(xiàn)金流量是稅前的，因此，與之匹配，折現(xiàn)率也應當是稅前的。比如，如果采用的基礎是行業(yè)中同類資產的資產收益率，由于其是稅后的，就需要進行調整。
3.折現(xiàn)率選擇方法最好采用累加法，以最近發(fā)行的國債利率(體現(xiàn)當前市場貨幣時間價值)為基礎，參照同行業(yè)風險報酬率及各自特點來確定。
三、上述兩種方法的比較分析
在進行以減值測試為目的的評估中，市場法是以測試對象的市場參考物的現(xiàn)實價值為基礎的，評估所需的數(shù)據(jù)資料直接來源于市場，體現(xiàn)了評估價值的市場實現(xiàn)性。而收益法從產出角度，是以企業(yè)資本投入使用后預期的連續(xù)獲利為基礎的。與資產的效用或有用程度密切相關，體現(xiàn)了對資產未來獲利的預測性，一般適用于有經常收益或潛在穩(wěn)定收益的資產的減值測試。
從理論上講，當條件具備時，且資產的效用能夠合理發(fā)揮時，對同一資產分別采用市場法和收益法進行減值測試，其“可收回金額”的值應該趨于一致。但是，如果企業(yè)對某資產的使用是非正常的，比如使其存在閑置，導致資產效用無法正常發(fā)揮。這時，利用收益法進行減值測試而得出的“可收回金額”會低于市場法下的“可收回金額”，這是由于企業(yè)自身原因使得資產閑置，效用下降引起的，而活躍市場中的價格是資產得以按最佳效用進行使用的價值。當然，我們應該選擇其中的較高者作為減值測試的依據(jù)。
另外，值得注意的是，收益法在實際應用過程中，可操作性比較差。主觀性比較強。其三個指標的選取容易受到評估人員及企業(yè)管理層管理意向的影響，而且，隨著預測年限的延長。其預測結論的不確定性也在增大，這在一定程度上也會影響到我們減值測試的結論。
根據(jù)《減值準則》，如果減值測試的資產存在同類或類似資產的活躍市場，我們優(yōu)先選擇市場法進行該目的的評估，其公允價值直接來源于被市場檢驗的價格。評估結論相對客觀，評估結論也容易被人們理解和接受。而當減值測試的對象是非通用性資產或自制資產時，我們可能難以找到其活躍市場，這時，收益法就成為我們進行資產減值測試的主要評估方法。
參考文獻：
[1]中國資產評估協(xié)會，以財務報告為目的的評估指南(試行)2007(11)
[2]財政部企業(yè)會計準則第8號――資產減值[s]2006
[3]中國會計視野論壇，談談以資產減值測試為目的的評估問題[EB]，2009-4-17
關鍵詞：投資性；房地產；企業(yè)會計準則
中圖分類號：F273 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）32-0131-02
一、投資性房地產的相關概念
房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。其中，土地是指土地的使用權；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展，企業(yè)持有房地產的目的除了可以作為自身生產經營管理活動的場所和作為存貨對外銷售外，還出現(xiàn)了將房地產出租以賺取租金或增值收益的情況，即出現(xiàn)了投資性房地產。投資性房地產在用途、目的等方面與企業(yè)自用的廠房等作為生產經營活動場所的房地產以及與房地產開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產是完全不同的。
投資性房地產經營性活動的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權。實質上屬于一種資產使用權讓渡，房地產租金就是資產使用權讓渡所取得的使用費收入。投資性房地產經營的另一種形式是持有并準備增值后轉讓土地使用權，其目的是為了增值后轉讓，以賺取增值收益。
《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》規(guī)定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
二、投資性房地產準則應用疑難
1．投資性房地產公允價值計量難度大
我國目前的市場經濟環(huán)境尚不完善，理論上新準則要求上市公司從活躍的房地產交易市場上取得同類或者類似房地產的市場價格及其他相關信息，以便對投資性房地產的公允價值做出科學估價。但其實施細則里并沒有對企業(yè)采用公允價值給出可設定范圍、計價基礎、確認時間、計價依據(jù)等相關的限制條件。實際操作中投資性房地產的公允價值或直接由財會人員估定，或由資產評估機構評估，信息質量的可靠性難以保證。相對于具有客觀性、確定性和可驗證性的以實際交易為基礎的歷史成本計量，公允價值雖然在財務報表中能提供更為相關的信息，但因其計量的不確定性和變動性，難以滿足會計信息可靠性的質量要求，投資性房地產公允價值的計量成為一大難題。
2．投資性房地產公允價值實際執(zhí)行難度大
公允價值模式成敗的關鍵在于市場的有效性，即為投資性房地產所確定的評估價值必須“公允”，否則相當于給一些企業(yè)變相創(chuàng)造利潤操縱空間。評估投資性房地產的真實價值，其前提要求有二，其一是比較活躍且規(guī)范的相關交易市場，其二是客觀公正的價值評估機構。目前的中國，這兩個條件都不完備，因此客觀地說，公允價值模式若實施，無疑將造成企業(yè)操縱利潤能力的增強，同時，政府相關部門進行管制規(guī)范的成本也將加大。另外，那些投資性房地產數(shù)量較多的企業(yè)，為此將增加很多評估費用，從而加大執(zhí)行阻力。
3．與自用房地產轉換中賬務處理的技術難度大
自用房地產轉換為公允價值計量的投資性房地產的差額處理問題，按2007年新會計準則要求，當自用房地產轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時，出現(xiàn)公允價值小于原賬面價值時，差額部分計入“當期損益”，當公允價值大于原賬面價值時，差額部分計入“資本公積”。這與2000年頒布的《企業(yè)會計制度》中不對稱處理方法如出一轍，仍欠合理。
三、投資性房地產準則應用疑難的解決辦法
1．規(guī)范投資性房地產公允價值的確定標準
以公允價值作為會計計量的屬性，首要問題就是公允價值的確定標準要科學。由于得到企業(yè)資產的公允價值難度大，所以只能以最趨近公允價值概念的、可以在市場中觀察到的數(shù)據(jù)來近似地表示該投資性房地產資產的公允價值。另外，在確定資產和負債的公允價值時，還需要比照符合公允價值的交易條件，確定交易是否已經發(fā)生。按照交易是否發(fā)生區(qū)別以下兩種情況：第一，符合公允價值交易條件的交易已經發(fā)生，這種情況屬于確定情況下公允價值的計量。此時，公允價值就應該以實際的交易價格計量，而這時的公允價值將在交易完成之后作為歷史成本反映在企業(yè)的賬面上。如果沒有證據(jù)表明交易是強迫的或是帶有清算性質的，那么交易資產（或負債）的公允價值就是交易中的現(xiàn)金金額。第二，符合公允價值交易條件的交易尚未發(fā)生，這種情況下需要重新估計公允價值，需嚴格按照市價法、折現(xiàn)率調整法或期望現(xiàn)值法確定公允價值。
2．調整投資性房地產相關賬務會計處理辦法
自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時（采用公允價值模式計量），投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量，其差額均計入“當期損益”?。ü蕛r值變動損益）賬戶，處置投資性房地產時也需對該公允價值變動損益進行賬務調整。
3．完善會計監(jiān)控制度
國際經驗表明，資產評估是公允價值科學確認的重要途徑之一，公允價值的完善離不開資產評估事業(yè)的發(fā)展。但是，當前我國的市場環(huán)境下，資產評估的流程尚不規(guī)范，資產評估隊伍建設尚有待加強。要想藉此實現(xiàn)公允價值的科學確認，離不開會計監(jiān)督。首先，應完善會計監(jiān)控制度，強化對資產評估機構的監(jiān)管。一方面，應該提高監(jiān)管部門的監(jiān)管水平，從技術上防范資產評估機構違規(guī)操作；提高監(jiān)管人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德水平，提高對資產評估機構違規(guī)操作的識別能力。另一方面，應發(fā)揮社會監(jiān)督的作用，鼓勵社會公眾參與監(jiān)督。此外，還建議成立資產評估師的監(jiān)管機構，同時財政上要保證監(jiān)管資金的充足到位，并確保資金的合理利用。
4．提高相關會計從業(yè)人員素質
公允價值計量模式對會計人員的要求較高。在發(fā)達國家，由于其市場經濟歷史較長、現(xiàn)代信息技術發(fā)達、會計人員素質較高，公允價值計量模式得以迅速發(fā)展。相比之下，我國會計職業(yè)隊伍的業(yè)務素質和專業(yè)能力還有待進一步提高。
(一)資產評估機構標準不一
理論上，投資性房地產的公允價值是由熟悉房產的買賣雙方之間進行房產買賣的價格。在實務中，這個價格通常是由資產評估機構運用評估技術分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產評估機機制尚不完善，資產評估師隸屬于財政部門、房地產評估師隸屬于建設部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對房地產公允價值的評估基準的不同，評估權威性不夠高等問題。
(二)監(jiān)管機制不夠健全我國的法律沒有對會計舞弊的規(guī)范條款，缺乏對舞弊責任的明確規(guī)定，對應的處罰機制也不夠健全。這使得企業(yè)可以利用投資性房地產的公允價值對企業(yè)利潤進行調整來到達舞弊的目的。我國的國家經濟監(jiān)督機構包括證監(jiān)會、國家財政部門和審計部門，而它們的監(jiān)管能力是有限的，一些房地產企業(yè)利用這些監(jiān)管漏洞非法牟利，導致投資性房地產信息的不公允和不公開，嚴重影響了我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
二、完善投資性房地產公允價值計量模式的對策
(一)提高投資性房地產的估值技術為提高對房地產地產估值的準確性，就必須首先明確量化房地產價格的標準。相關標準的制定機構應充分考慮該地的經濟發(fā)展與人們的平均收入情況，根據(jù)相關經濟信息，采取部分指標作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產后，借鑒資產評估中對企業(yè)價值進行評估的方法，根據(jù)它們之間的不同制定修正系數(shù)，以達到提高估值準確性的目的。另外，相關機構還需建立房地產行業(yè)統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和數(shù)據(jù)庫。統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫能方便企業(yè)獲取該地區(qū)權威完整的信息，使評估人員有了運用估值技術對投資性房地產進行公允價值評估的依據(jù)，保證了結果的客觀準確性。
(二)逐步完善準則體系完善的會計準則體系是公允價值計量模式能夠得到廣泛運用的條件。我國的公允價值計量模式的引入時期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經濟環(huán)境相結合。在制定公允價值運用框架時，應結合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會計政策能夠真正解決經濟中的實際問題。這就要求對計量目標提供明確的闡述，例如，對一般性或偶然性的投資性房地產，應規(guī)定是采用當時當筆的交易價格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價值。
關鍵詞：估值技術；公允價值；投資性房地產
1990年，我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變，隨之而來的是房地產市場的飛速發(fā)展，而投資性房地產也日益成為企業(yè)的一項重要投資手段。順應這一發(fā)展趨勢，2006年頒布，2007年施行的《新會計準則》，首次將投資性房地產單獨列示，并且允許使用公允價值模式進行后續(xù)計量。但在新準則實行的兩年間，公允價值的使用受到了冷遇，公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法，這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現(xiàn)狀
公允價值雖然具有準確反映企業(yè)的財務信息，提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢，但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下，公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。
2007年，存在投資性房地產的630家上市公司中，僅18家選擇公允價值計量模式，占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產，而采用公允價值模式的只有20家，占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.89%，且出現(xiàn)了三種計量方式，分別是評估價格（14家公司）、第三方調查報告（1家公司）及參考同類同條件房地產的市場價格（5家公司）。
二、估值技術的應用難題
（一）地域差異問題?！镀髽I(yè)會計準則講解（2008）》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農村的經濟發(fā)展、制度水平都存在明顯差異，房地產的發(fā)達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產要求彼此地理位置、性質、結構類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易（張興 徐文學 柳萍 2009）。因此，根據(jù)市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難，這就給投資性房地產公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。
（二）時間跨度問題。運用收益法評估投資性房地產公允價值時，準確確定凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率是估值的基礎。雖然這些參數(shù)是以現(xiàn)有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎，但還是需要對未來信息進行預測。首先，評估基準日的選擇可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等，不同的時點其風險回報不同，所以要確定的折現(xiàn)率就會隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實現(xiàn)的，但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據(jù)建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)來確定，但企業(yè)可能會根據(jù)建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
（三）技術缺陷問題?？臻g與時間問題最終都可以歸結為技術問題，如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初，估值技術是被禁止的。但在《企業(yè)會計準則講解（2008）》中，財政部已規(guī)定：“無法取得同類或類似房地產現(xiàn)行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量。”這就意味著，估值技術現(xiàn)在已經被允許采用。
《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范》，主要指出了市場法和收益法兩種評估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數(shù)企業(yè)傾向于使用收益法，但收益法因為考慮了時間價值，需要評估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業(yè)也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調了投資性房地產的“實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調了凈收益、收益期限、現(xiàn)有租約對公允價值的影響和折現(xiàn)率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對其進行量化，指導相關工作。以區(qū)位狀況為例，其受空間和時間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產價值相去甚遠；在時間上，同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準，使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術應用的建議
從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時間跨度問題以及技術缺陷問題，使得估值技術難以在投資性房地產公允價值中得到切實的應用，從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性，妨礙公允價值在我國的應用。因此，全面推動估值技術的應用，才是當前亟待解決的問題。在此，筆者結合相關研究成果，提出以下建議。
（一）明確量化標準，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統(tǒng)籌考慮，將各地經濟發(fā)展水平，例如人均GDP作為衡量指標，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內陸大型城市使用估值技術，因為這些城市投資性房地產交易量大，更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據(jù)。本文建議根據(jù)公司所披露的經營規(guī)模和5年經營業(yè)績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則中的投資性房地產的公允價值估值優(yōu)先考慮的是市場法，但實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準，所以應將各種影響因素根據(jù)其重要性的先后順序賦予權重參數(shù)，以規(guī)范計量手段，降低使用公允價值的風險。
最后是參照系數(shù)的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產，所以在尋找到相似房產后還要進行系數(shù)修正，可借鑒資產評估中對企業(yè)價值進行評估的觀點，通過成長性、資產盈利能力等相關財務指標的比較來確定，再結合參照企業(yè)的價值系數(shù)確定最終評估對象的價值。
（二）建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和市場信息數(shù)據(jù)庫。信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產業(yè)是推動現(xiàn)代市場經濟發(fā)展的強大動力，而以現(xiàn)階段信息技術為依托，建立和完善我國房地產市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和市場信息數(shù)據(jù)庫正是適應該趨勢的一個重要體現(xiàn)，是推動估值技術應用的重要舉措。企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡獲取地區(qū)權威數(shù)據(jù)，使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結果的公允性。
由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數(shù)據(jù)，另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實施起來比較困難。因此，房地產市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則，采取逐步推進的方式，以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源，同時結合國家統(tǒng)計局等有關部門的調研數(shù)據(jù)。另外，國家有必要通過制定和修改相關政策法規(guī)強化信息數(shù)據(jù)庫的權威性。
（三）提高估值技術在報表披露中的地位。由估值技術所確定的公允價值數(shù)額會直接出現(xiàn)在報表中，建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定，其依據(jù)的標準是什么，所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數(shù)的選定，如果選用的是市場法，應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度；若是收益法，那應該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監(jiān)督，增強公允價值確認和計量的準確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對估值技術的信心，推動估值技術的運用。
（四）加強專業(yè)培訓，提高資產評估水平。估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響，所以兩者業(yè)務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識，尤其是對公允價值的認識與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結經驗，了解整體經濟走勢和行業(yè)發(fā)展狀況，提高經濟敏感度和職業(yè)判斷能力。
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一、新準則的創(chuàng)新之處
(一)將投資性房地產單獨列示反映
本次投資性房地產準則的一大特點是將企業(yè)為投資目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物記入“投資性房地產”科目，單獨列示反映。
此前，我國未針對投資性房地產單獨制定相關準則，有關業(yè)務根據(jù)《企業(yè)會計制度》和有關規(guī)定進行處理。房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產品”，“其他長期資產——出租開發(fā)產品”科目核算；非房地產開發(fā)企業(yè)的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。
但是，這樣的處理卻不能反映投資性房地產的真實價值。一方面，投資性房地產在經過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，而且目前房地產市場并不穩(wěn)定，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。新準則單獨設置“投資性房地產”科目，用于核算企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產。
(二)有限度地運用公允價值
財政部在以往制訂的準則中對于資產類賬戶很少使用公允價值的概念。在這種情況下，本次新準則中引入公允價值模式可以說是一個重大的突破。運用公允價值可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。
1.公允價值的運用范圍
在公允價值的運用范圍上，國際準則中企業(yè)選擇的界定標準是：企業(yè)是為計量目的(公允價值模式)還是為披露目的(成本模式)，其選擇的主動權在企業(yè)本身。而我國投資性房地產準則明確規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，并應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計?？梢?，在我國的新準則中，并不是所有投資性房地產都可以采用公允價值。我國限定公允價值的使用范圍，是考慮到了我國社會主義經濟體制還不健全，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。
2.轉換差額的處理
另外，在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規(guī)定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?！边@與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產，轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規(guī)定，公允價值與成本價的差額只能記入所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能?？梢姡覈@次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。
(三)區(qū)分投資性“房產”與“地產”
對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，但是，房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。
二、《投資性房地產》準則實施對企業(yè)的影響
房地產行業(yè)中投資性房地產在總資產中所占的比重較高。據(jù)相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩(wěn)定在10％左右，假設采用公允價值計量會帶來1—2倍資產增值的話，整個房地產行業(yè)在2007年因為轉換將會有70—140億元計入所有者權益，在2008年因為增值將會有14—21億元計入損益，這對行業(yè)的影響是不可小覷的。然而房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。新準則出臺對企業(yè)會計實際操作的影響很大，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.對總資產的影響
采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高新技術行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿νⅰ８鶕?jù)公司2005年年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現(xiàn)代產業(yè)服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園、新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲。通過調查，該公司房地產主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m，現(xiàn)代產業(yè)服務園面積為220000m，碧云花園面積為220000m，(平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施)新金橋大廈面積為64000m。2006年在浦東新區(qū)房價約為均價13000元/m，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190％。
2.對賬面利潤的影響
按照新準則，如果相關公司運用公允價值對投資性房地產計價，則可能使公司的年末凈利潤較往年產生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，但是盡管不再直接計提，在評估公司投資性房地產的公允價值時，也會考慮到這些問題，所以，假設市場相對有效的話，即公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統(tǒng)一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較新準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。
假設浦東金橋的轉換日定在07年年末，那么如果采用公允價值計量模式，因為置換時差額計入所有者權益，對利潤不存在太大影響。但是08年增值部分必須計入損益，因為浦東金橋擁有約69萬平方米用于出租的房地產，而且據(jù)相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩(wěn)定在10％左右，如果長勢不減退，到08年浦東金橋將產生約78億元的資產增值，其中約68億已經于07年直接轉入權益類賬戶，另外的約10億將于08年全部轉為利潤，對比05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，這筆數(shù)字不容小視。
三、新準則在操作中面臨的問題及挑戰(zhàn)
(一)公允價值的選擇
公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產交換的金額。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。
市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適用。
引入公允價值計量模式，將會使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；另外，采用公允價值模式后，房地產公司對市場的依賴會更大。原因在于新準則規(guī)定，地產轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續(xù)計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉換當日因為市場看好而升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為被市場拋棄而以費用或營業(yè)外支出的形式大量轉回，這在投資上存在的風險不容小視。
因此，確定公允價值是實施新準則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產評估師將是直接確定公允價值的人，他們的職業(yè)素質將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監(jiān)督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。
摘 要 2007年新會計準則引入了公允價值，是我國會計準則國際趨同的一次實質性邁進。本文從相關準則的背景出發(fā)，研究了投資性房地產的公允價值模式。
關鍵詞 投資性房地產 公允價值模式
一、引言
我國新企業(yè)會計準則于2007年由上市公司開始實施。這次“企業(yè)會計準則體系最顯著的特征是立足國情、國際趨同”。其中，《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產》是新出臺的一項準則，尤其引起各方關注的在于其引入了公允價值模式進行投資性房地產的后續(xù)計量。我國的投資性房地產準則借鑒了國際會計準則（IAS40），同時又結合了我國的實際，體現(xiàn)了“適度、謹慎地引入公允價值”，也顯示出我國會計準則與國際會計準則趨同。
二、國內外會計準則研究
1．國內外準則概述
關于投資性房地產的會計準則，最早制定的當屬英國的標準會計實務公告第19號（SSAP19）―投資性房地產的會計處理，“首次對投資性房地產做出概念的界定”。IASC最早于1986年的國際會計準則第25號―投資會計（IAS25），隨后在2000年了《國際會計準則第40號―投資物業(yè)》（IAS40），在投資性房地產方面取代了IAS25作為一項單獨準則。香港從2005年宣布開始采用國際財務報告準則。
我國在2005年頒布了投資性房地產征求意見稿，2006年頒布了一項基本準則和38項具體準則，其中便包括《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產》。同時出臺了該準則的應用指南。2010年1月20日，中國資產評估協(xié)會制定了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，旨在規(guī)范注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務，自2010年7月1日起施行。
2．國內外準則對比研究
我國會計準則關于投資性房地產的定義與國際會計準則基本一致。宮國財（2007）主要從投資性房地產的涵蓋范圍、確認和初始計量、后續(xù)計量、轉換披露等七個方面進行了比較研究。
我國會計準則和國際會計準則對采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量存在導向性差異。國際會計準則沒有對使用公允價格模式做出任何限定性的規(guī)定，并用大篇幅介紹公允價值模式（IAS40中27-49段），將成本模式（IAS40中50段）作為特例介紹。同時，采用成本模式也要求在財務報告中披露投資性房地產的公允價值。而我國會計準則顯示出成本模式傾向，要求企業(yè)謹慎采用，主要基于“可靠性被謹慎地采用”以及“立足國情，國際趨同” 的原則（劉玉廷 2007），足見IASB對公允價值模式的推崇。張象至等（2004）認為兩種后續(xù)計量模式并存能讓財務報告編制者和使用者積累運用公允價值的經驗，同時在房地產市場還不太發(fā)達的國家，職業(yè)評估人員還需要時間成長起來，并且指出“取消成本模式尚早”。
3．國內外準則執(zhí)行的分析
（1）準則導向分析
我國準則導向傾向于對投資性房地產采用成本模式計量，前文已分析，在此不做敷述。劉永澤等（2010）認為CAS3的嚴格規(guī)定傳遞出公允價值不宜采用的信息，CAS3大部分限制都集中在公允價值模式使用的門檻上，而對于使用公允價值之后的相關規(guī)定幾近空白。在選擇公允價值的門檻上嚴格規(guī)定，導致大多數(shù)擁有投資性房地產的企業(yè)選擇成本模式，無法“積累運用公允價值的相關經驗”。是否應更多的從運用公允價值模式加以規(guī)范，不是謹慎選擇公允價值模式，而是采用后謹慎使用。
（2）運用公允價值分析
到目前為止，只有為數(shù)很少的企業(yè)采用了公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。影響企業(yè)運用公允價值的原因之一是采用后會對經營業(yè)績帶來波動。對于營利趨于穩(wěn)定的上市公司，為了穩(wěn)定更傾向于采用成本模式。實施以來采用公允價值模式的企業(yè)確定公允價值的方式未得到規(guī)范，2007年有3家企業(yè)未披露公允價值的確定方法，對于披露了公允價值確定方法的企業(yè)，確定的價值是否公允都有待考證，不規(guī)范之處將影響公允價值的可靠性和相關性。
國外資本市場和評估行業(yè)比較發(fā)達，對于使用公允價值比較規(guī)范。IAS40鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)具有獨立資格的評估師的評估確定投資性房地產的公允價值。在我國，要通過第三方機構評估獲取公允價值勢必會大大增加使用公允價值的成本，使得推廣公允價值的使用更加困難。我國目前市場價格信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)不完善以及公開程度不高，易造成市場價格信息不對稱的危險。我國對公允價值的認識、運用尚缺乏經驗，若不能規(guī)范公允價值使用，就容易帶來操縱利潤的危險。我國必須結合國外經驗以及國內實際，逐步規(guī)范公允價值的使用，使得真正達到公允價值客觀透明的顯示會計信息。
三、結論
由于公允價值可能存在不確定性、高成本和差異性，運用公允價值時就必須加以規(guī)范，否則容易帶來操縱利潤等一系列問題。國內運用公允價值的宏觀環(huán)境尚未成熟，有必要探索出適合我國國情的方式。
作為政府部門和監(jiān)管機構，應鼓勵企業(yè)對投資性房地產采用公允模式計量，在實踐中不斷總結分析，規(guī)范投資性房地產公允價值的確定。相關部門做好歷史數(shù)據(jù)、市場信息的搜集與整理并建立信息系統(tǒng)，為公允價值的運用奠定基礎。同時減少企業(yè)轉換成本，推進公允價值計量模式的運用。鼓勵有條件的上市公司積極采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，客觀反映投資性房地產價值，公允地報告企業(yè)資產價值，為股東、債權人等利益相關方的決策提供真實有用的會計信息，承擔起應盡的社會責任。
參考文獻：
[關鍵詞] 房地產稅收 評估 征收
我國現(xiàn)有房產稅、土地使用稅等稅種,已不能適應城鎮(zhèn)房地產發(fā)展新形勢的需要。稅收收入增長與相關產業(yè)發(fā)展極不相稱,調控功能未得到有效發(fā)揮,財產稅在城市政府財政收入中所占比重較低,尚未成為地方財政的主體稅種,亟需改革。而房地產稅的改革涉及諸多方面,其中,開展房地產稅評估征稅活動是房地產稅制度改革的重要內容。國內外稅收征管實踐表明,按房地產評估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調控功能,調節(jié)級差收入,合理配置資源,提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段,我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。
一、稅制改革:整合現(xiàn)有房地產稅制,及時開征新的房地產稅或物業(yè)稅
在稅制改革方面,除統(tǒng)一內外稅制已有廣泛共識外,還需要重點突破的有:1.全面提升財產稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對現(xiàn)行房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種進行整合,及時開征新的房地產稅或物業(yè)稅,擴大財產稅的征收范圍,擴展稅基。個人擁有的房產,無論自住還是出租,都應逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當提高房地產稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務成本。3.貫徹公平原則,通過減免稅、設置不同稅率等手段,調節(jié)社會財富分配差距。4.健全財產稅征收網(wǎng)絡,在財產購置、持有、交換、繼承和贈予等環(huán)節(jié)及時組織收入,防范收入流失。同時,不斷改進征收技術手段,加強稅收征管,充分體現(xiàn)主體稅種功能。
二、社會條件:開展房地產稅評估征稅適宜的政治經濟環(huán)境
房地產是人們生產、生活的重要物質基礎,房地產稅收政策不僅關系到政府財政收入,而且涉及經濟發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件,特別是對住宅投資。建設、銷售、持有和轉讓等環(huán)節(jié)的稅收政策,涉及成千上萬家庭和個人生活,屬重要公共事務和服務,政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個人等各方利益,力爭取得廣泛共識。因而開展房地產稅評估征稅,需要一個較好的政治經濟環(huán)境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務部門取得共識,關鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認可,廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對評估征稅認識有較大的分歧,政府就不宜貿然推行這一征管措施。2.房地產評估征稅的對象、范圍和評估技術等。與我國經濟發(fā)展階段和財富的積累程度要相適應。如果錯誤地估計了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財產狀況,評估征稅的結果就可能事與愿違。3.經濟運行狀況較為穩(wěn)定,政府宏觀經濟監(jiān)管有力。
三、房地產稅收評估征稅需要突破的技術問題
房地產稅評稅,就是運用一定科學方法,準確評估房地產的市場價值。反映房地產市場供求關系和價格波動。一方面,使房地產稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力,公平稅負:另一方面,保證政府財政收入隨經濟增長而增長,達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。圍繞這一問題,需要進一步研究以下幾方面的內容:
確立房地產稅評估征稅的基本準則。房地產稅評估征稅,和一般資產評估既有相似、相同之處,也有嚴格區(qū)分,需要建立相應的評估準則。以指導房地產評估征稅工作的順利開展。
1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標,房地產評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平,要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產采用相同的評估方法評估其價值,作為計征稅收的依據(jù)。其次是對納稅人的公平,對性能相同或相似、地段相近的房地產價值的評估,如納稅人是自然人,無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等,都采用同樣的方法評估征稅:如納稅人是法人,評估征稅不因其所有制性質。規(guī)模大小、技術先進與否等不同而有所區(qū)別。
2.合法準則。經過幾十年的努力,我國在房地產管理、資產評估領域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章,如《城市房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評估征稅的依據(jù)。合法準則要求稅務人員和稅收評估機構遵守現(xiàn)行房地產管理、資產評估的法律、法規(guī)和規(guī)章,依法評稅,以維護國家稅法的嚴肅性、權威性,保護政府財政利益,同時維護納稅人合法權益。
3.科學準則。在房地產評稅工作中,評估人員所面臨的經濟社會情況較為復雜。如房地產按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)和綜合房地產等,種類繁多,且房地產市場供求關系受多種因素影響波動較大,房地產價格被認為是觀察一個國家和地區(qū)經濟運行狀況的“晴雨表”。因此,在評稅活動中,評估機構和人員采用的評估方法、技術和程序等,要能科學、準確地反映房地產真實市場價值。使房地產稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產經濟的發(fā)展而增長,又不增加納稅人的負擔。
公允價值計量在整個會計信息系統(tǒng)中發(fā)揮著越來越重要的作用，公允價值計量模式的選擇能在不同程度上影響企業(yè)行為，從而改變企業(yè)對外提供的財務信息。企業(yè)根據(jù)自身的需要選擇合適的計量屬性，在提供客觀公正的財務信息的同時，也增強了自身的競爭能力。本文以正和股份為例，重點分析公司采用公允價值模式計量投資性房地產后對財務指標的影響。主要從盈利能力、償債能力、運營能力、成長能力四個方面進行分析。
關鍵詞:
公允價值;投資性房地產;財務指標;正和股份
1.前言
我國財政部的企業(yè)會計準則規(guī)定投資性房地產的初始計量采用成本模式，而其后續(xù)計量時可以采用歷史成本或是公允價值計量模式。但是，同一企業(yè)不能同時采用兩種計量模式，只能選擇其中的一種計量模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量。公允價值計量投資性房地產對企業(yè)的財務狀況產生重要的影響。李繪芳和張燕(2013)指出公允價值能夠為投資者提供更加相關的信息，并運用到企業(yè)的投資決策中。［1］鄒燕等(2013)、王福勝等(2014)提出是否使用公允價值計量成為企業(yè)進行盈余管理的考慮因素，管理層通過選擇公允價值模式影響公司的財務狀況和經營成果。
［2］［3］張奇峰等(2011)指出企業(yè)采用公允價值計量將大幅提高投資性房地產的賬面價值;也加劇了企業(yè)當期凈利潤的波動。［4］陳敏和柴斌鋒(2011)發(fā)現(xiàn)公允價值模式會使企業(yè)盈利水平提高、凈利潤提升和凈資產增加。［5］本文以正和股份為例，分析公允價值計量模式對其財務指標體系的影響。分析新會計準則下，公允價值計量投資性房地產對正和股份盈利能力、償債能力、營運能力和成長能力的影響;最后，通過翻閱正和股份財務報表，查看正和股份在附注中對公允價值計量的披露情況。海南正和實業(yè)集團股份有限公司成立于1984年8月，是海南省最早公開發(fā)行股票的股份制試點企業(yè)之一，公司股票于1996年10月8日在上交所上市交易。公司的經營范圍以商業(yè)房產為主，商業(yè)房產運營的盈利主要來源于出租商業(yè)房產的租金收入及持有商業(yè)房產的增值收益，是“金融+地產+商業(yè)”的復合體。因而選用恰當?shù)臅嬘嬃糠绞接嬃客顿Y性房地產對企業(yè)的財務狀況有重要的影響。
本文選取正和股份進行案例分析主要原因為:(1)正和股份主要從事商業(yè)房產經營，屬于房地產行業(yè)，是采用公允價值計量的上市公司中所屬行業(yè)最多的行業(yè)之一。(2)正和股份2009－2012年資產總計分別為24.3億元、35.1億元、51億元、58億元，總資產規(guī)模主要位于25－50億元的區(qū)間段，是采用公允價值計量的上市公司中總資產規(guī)模所占比例最高的區(qū)間。
2.對盈利能力的影響
凈資產收益率是衡量盈利能力的重要指標。為了研究采用公允價值計量的投資性房地產對凈資產收益率的影響，將投資性房地產公允價值計入凈利潤后的凈資產收益率(調整后的凈資產收益率)與投資性房地產公允價值計入凈利潤前的凈資產收益率(調整前的凈資產收益率)進行比較。通過相關數(shù)據(jù)處理，得出調整前后的凈資產收益率(如表1所示)。通過計算，可以得出，除了2008年采用公允價值計量使正和股份的凈資產收益率稍微下降外，2009年－2014年，正和股份的投資性房地產公允價值計量對其凈資產收益率有較大的影響，因將投資性房地產公允價值變動計入凈利潤后，2009年－2014年的凈資產收益率都有所上漲?？傮w來說，正和股份投資性房地產采用公允價值模式后公司的凈資產收益率指標得到提高。
3.對償債能力的影響
資產負債率是衡量償債能力的一個重要指標。為了研究采用公允價值計量的投資性房地產對正和股份資產負債率的影響，將投資性房地產按公允價值模式計量的資產負債率(調整后的資產負債率)與投資性房地產按公允價值模式計量前的資產負債率(調整前的資產負債率)進行比較。通過相關數(shù)據(jù)處理，得出調整前后的資產負債率(見表1)。結果得出，2008年－2010年，正和股份的投資性房地產公允價值計量對其資產負債率指標有較大的影響，分析因將投資性房地產采用公允價值后，總資產的賬面價值大幅提高，2008年、2009年和2010年的資產負債率分別下降了71%，70%和50.9%。2011總體來說，投資性房地產采用公允價值模式后將資產負債率指標降低。
4.對運營能力的影響
總資產周轉率是衡量運營能力的一個重要指標。為了研究采用公允價值計量的投資性房地產對總資產周轉率的影響，將投資性房地產公允價值計入后的總資產周轉率(調整后的總資產周轉率)與投資性房地產公允價值計入前的總資產周轉率(調整前的總資產周轉率)進行比較。通過相關數(shù)據(jù)處理，得出調整前后的總資產周轉率(見表1)。通過計算，可以得出，2008年－2012年，正和股份的投資性房地產公允價值計量對其總資產周轉有較大的影響，因將投資性房地產采用公允價值后，在營業(yè)收入一定的情況下，公允價值計量模式下的平均總資產價值大于成本模式下的，2008年－2012年的總資產周轉率分別下降了79.15%，70.48%，101.92%，3.85%和3.43%?？傮w來說，正和股份公司采用公允價值計量投資性房地產后降低了總資產周轉率指標。但是，對于投資者來說，更關心的是企業(yè)流動資產周轉率，公允價值計量對企業(yè)的流動資產周轉率沒有影響，因此正和股份采用公允價值計量投資性房地產不會影響投資者對其的評價。
5.對成長能力的影響
營業(yè)利潤增長率是反映企業(yè)增長能力的重要指標，本文通過投資性房地產公允價值變動額占營業(yè)利潤的比例間接的比較公允價值對企業(yè)利潤增長的影響。通過相關數(shù)據(jù)處理，得出投資性房地產公允價值變動額對營業(yè)利潤的影響(見表1)。通過計算，可以得出，除了2008年采用公允價值計量使正和股份的營業(yè)利潤率稍微下降外，2009－2012年，正和股份的投資性房地產公允價值計量對其營業(yè)利潤有較大的影響，因將投資性房地產公允價值變動計入營業(yè)利潤后，2009年，2010年和2011年的比率分別上漲了47.73%，30.18%，35.09%?？傮w來說，正和股份投資性房地產公允價值變動額占營業(yè)利潤的比例較大，對營業(yè)利潤增長率指標有較大的影響。
6.公允價值計量的信息披露情況
通過本文前面的分析可以看出，正和股份采用公允價值計量模式后改善了其財務指標。企業(yè)很可能利用公允價值計量模式粉飾報表、平滑收益，人為地操縱利潤。那么，為查看公允價值運用的合理性，本文繼續(xù)分析正和股份在財務報表附注中關于公允價值信息的披露情況。公允價值計量是否合理要看以下幾個方面:公允價值的估值方法、相關的不確定因素以及公允價值確定的依據(jù)。對于本文對正和股份關于公允價值信息披露，本文作如下分析:①正和股份采用的公允價值估值方法為市場法，市場法是公允價值第二層次的確定方法，與第三層次的確定方法相比，是比較可靠的。②為正和股份出具資產評估報告書的是福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司，這是由福建省財政廳所屬的福建省資產評估中心脫鉤改制設立，成立于1992年7月，注冊資本150萬元，公司注冊資產評估師32人，是全國首批、福建省首家經批準具有資產評估資質的專業(yè)機構，并于1993年3月經財政部和中國證監(jiān)會審批成為全國第一批具有從事證券、期貨業(yè)務資產評估資質的專業(yè)機構，公司同時具備全國范圍土地評估資質、房地產估價甲級資質。因此，由福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司出具的資產評估書的可靠性也相當高。③正和股份從2009年到2012年采用公允價值的估值方法、依靠的第三方獨立中介機構都沒有發(fā)生變化，相對穩(wěn)定。由此可見，正和股份對公允價值的確認方法、不確定因素、確認的依據(jù)作了充分的披露，其對公允價值計量模式的運用合規(guī)合法，較為合理。
7.結論與建議
通過正和股份的案例分析，發(fā)現(xiàn)公司采用公允價值計量后，確實能對其財務業(yè)績產生了很大的影響，表明公允價值計量模式對其財務指標有改善作用。此外，正和股份對公允價值的信息做出充分披露，正和股份對公允價值的運用是可靠的。采用公允價值計量模式對上市公司的業(yè)績指標有改善作用。公允價值的運用是值得肯定的?？傮w來說，為了防止企業(yè)提升業(yè)績等動機而利用公允價值創(chuàng)造利潤，本文對提高公允價值運用的準確性和適用性提出以下對策建議。①進一步加強規(guī)范公允價值計量，目前對于投資性房地產，絕大部分企業(yè)采用的是第三層次的公允價值確認方法，不確定性很高。應完善公允價值的確定方法，針對不同的場合，提出相應的評估方法。②企業(yè)在使用公允價值評估方法時，必須依據(jù)第三方獨立中介機構出具的資產評估書，為公允價值的確定提供可靠的保證。
參考文獻:
［1］李繪芳、張燕，歷史成本與公允價值的比較分析［J］.中國證券期貨，2013(8).
［2］鄒燕、王雪、吳小雅，公允價值計量在投資性房地產中的運用研究———以津濱發(fā)展及同行業(yè)同地區(qū)公司為例［J］.會計研究，2013(9):22－28.
［3］王福勝、程富，投資性房地產公允價值計量模式選擇動因實證研究［J］.財經理論與實踐，2014(5):74－80.
［4］張奇峰、張鳴、戴佳君，投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素:以北辰實業(yè)為例［J］.會計研究，2011(8):22－29.
【關鍵詞】投資性房地產成本價值模式公允價值模式
投資性房地產是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產增值，或兩者兼有而持有的房地產。隨著經濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準則《投資性房地產》。本文闡述了該準則的創(chuàng)新之處，分析了其預計影響并對在實施過程中難點問題進行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準則更加深入的思考。
一、《投資性房地產》準則的創(chuàng)新
（一）將投資性房地產單獨列示
本次投資性房地產準則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產負債表中單獨反映。
長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其作為固定資產和無形資產的內容，其中，房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產品”，“其他長期資產——出租開發(fā)產品”科目核算；非房地產開發(fā)企業(yè)的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算。上述資產除存貨外按期計提折舊或進行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產負債表中分別作為固定資產和無形資產列示。但是，從這類資產的實際情況看，一方面投資性房地產在經過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產和無形資產，在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產無法在會計上真實反映其特征及價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產》準則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產從“固定資產”或“無形資產”等資產中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”，大大提高了會計信息的相關性。
（二）有限度地運用公允價值
1、引入公允價值
財政部在2000年《企業(yè)會計制度》中對于資產的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產實際價值的變化情況和服務于提供更相關的會計信息的需要，《投資性房地產》準則中引入公允價值模式，實現(xiàn)了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業(yè)務為物業(yè)經營，在園區(qū)內建造了大量的廠房和辦公用房，房產租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達到65萬平方米以上，相關機構研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產重估價值增值約40億元。《投資性房地產》準則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產價值更加符合實際。
2、公允價值的運用范圍
在公允價值的運用范圍上，《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許企業(yè)在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產準則明確規(guī)定企業(yè)計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。具體而言應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經濟的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。
3、轉換差額的處理
在自用房地產轉換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規(guī)定：“自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?！边@與國際準則第57條“對于將存貨轉換成一項將按公允價值計價的投資性房地產,轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認?！庇兄黠@差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉換房地產用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規(guī)定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能?？梢?，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產準則。
（三）區(qū)分投資性“房產”與“地產”
我國《投資性房地產》準則對列入投資性房地產的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產。而土地使用權作為投資性房地產既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉讓的”。這是因為雖然房產和地產是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。
二、實施《投資性房地產》準則對企業(yè)的影響
（一）對分析對象的一個簡單描述
筆者的分析對象為滬市房地產行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產（集團）股份有限公司（600048）和北京北辰實業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報，按照新準則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產，23家披露存在投資性房地產。
（二）對滬市房地產行業(yè)采用新準則的影響預期
在23家披露存在投資性房地產的上市公司中，按投資性房地產占總資產的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產占總資產的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產行業(yè)投資性房地產簡表①（2005年年報）
名稱股票號總資產投資性房地產投資性房地產占總資產的比例無形資產
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創(chuàng)
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產行業(yè)中投資性房地產在總資產中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計了滬市房地產行業(yè)37家上市公司，其總資產為1067億元，其中基本符合新準則中投資性房地產特征的約有70億元，占總資產的比重約6.59％。據(jù)相關報道，我國近幾年房地產價格增長大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產價格增長幅度遠遠超過了這一水平。假設采用公允價格計量會帶來1倍資產增值的話，整個房地產行業(yè)在07年因為轉換將會有70億元計入所有者權益，在08年因為增值將會有巨額未實現(xiàn)利潤計入損益，這對行業(yè)的影響是不可小覷的?？紤]到房地產有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產其價值差別很大。這給我們分析新準則對全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關分析。（三）《投資性房地產》準則的實施對上海金橋的影響分析
1、對總資產的影響
采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產溢價將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ν?。根?jù)公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現(xiàn)代產業(yè)服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲。該公司房地產主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產業(yè)服務園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學校、家樂福、體育休閑中心為配套設施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。
2、對利潤的影響
如果相關公司按照《投資性房地產》準則的規(guī)定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產計提折舊和減值準備，盡管如此，在確定投資性房地產的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統(tǒng)一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統(tǒng)計，浦東金橋投資性房地產性質的資產占總資產的63.4％，地產價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產資產公允價值應達到90億元，高達原資產近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權益，對當期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產》準則在實施中應注意的問題
（一）公允價值的選擇
公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產交換的金額。具體到房地產又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產其價值差別很大。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適用。
確定公允價值是實施新準則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產評估師的職業(yè)素質將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監(jiān)督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。
（二）關注未確定用途的土地使用權
筆者認為，未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。國際準則將尚未確定未來用途的土地確認為投資性房地產，但是，新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業(yè)報表時，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導致統(tǒng)計結果的不精確。從準則實施的角度看，如果不對這內容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
（三）企業(yè)選擇計價模式的標準：外部條件符合程度還是企業(yè)內在需求
新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：
其一，用公允價值計價，使投資性房地產公司的巨額資產浮出水面，凈資產值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準則規(guī)定：轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續(xù)計量中，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉換當日投資性房地產升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業(yè)外支出的形式大量轉回，此風險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來。其次在公允價值下，投資性房產的增值部分如果進入當年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進行轉讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當期利潤中先行扣除，無疑會對企業(yè)利潤產生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實際遵循的選擇標準更多地是考慮該模式的選擇對于企業(yè)業(yè)績及相關財務指標的影響，而不是準則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產交易市場及企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準則制定機構一方面應制定更加詳細并具有操作性的標準，另一方面應加強新準則實施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業(yè)可能產生的影響，以引導企業(yè)實施新準則。
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主要參考文獻
1、財政部會計司．2006．企業(yè)會計準則——應用指南
2、財政部.2006.企業(yè)會計準則.
3、財政部會計司．2000．國際會計準則第40號———投資性房地產．會計研究，7
4、何希倩、陳漢文．2006．國際會計準則第40號：投資性房地產的計價模式．新理財，9