時(shí)間：2023-08-29 16:38:35
導(dǎo)語(yǔ)：在房產(chǎn)投資的策略的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
1 盲目投資。有的投資者未確定是收取租金還是賺取差價(jià)就盲目投資。其實(shí)投資前應(yīng)該先合理定位，確定投資目標(biāo)和策略。
2 迷信廣告，有的投資者沒有意識(shí)到部分房產(chǎn)廣告夸大事實(shí)，將過高的宣傳費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)價(jià)格上，造成投資人盲目搶購(gòu)的局面。
3 輕信中介。有的投資者輕信房產(chǎn)中介，其實(shí)他們投資項(xiàng)目時(shí)，尤其要調(diào)查產(chǎn)權(quán)是否清楚，最好事先到現(xiàn)場(chǎng)察看，翻閱官方登錄材料等。
4 依賴“內(nèi)部消息”。有的投資者熱衷于內(nèi)部消息，其實(shí)有的消息有失偏頗或出于惡性競(jìng)爭(zhēng)。應(yīng)注意收集判斷，精確分析各種信息。
5 過度投資。有的投資者不考慮國(guó)家宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，任意投資。一般合理房產(chǎn)投資比率不要超過個(gè)人總資產(chǎn)60％。房產(chǎn)出租還是出售策略
目前存在著“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”的房產(chǎn)投資方式。這種投資是否可行，到底是賣還足租?關(guān)鍵是看出租收益率，
1 投資期限還未滿2年的短期投資者，由于營(yíng)業(yè)稅的征收，采取“以房養(yǎng)房”的策略較合理。
2 投資期限已經(jīng)超過2年的投資者，要權(quán)衡把握出租收益率。1)如擬出售的房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)有很多限制，容易造成收益損失。2)如考慮長(zhǎng)久出租，一般應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電，以維持原有居住品質(zhì)和租金水平。3)按揭貸款購(gòu)買多套房產(chǎn)的購(gòu)房者，應(yīng)適當(dāng)控制貸款成數(shù)。為了減少不必要的利息支出，不要將預(yù)期的房租收入作為主要還款來(lái)源，應(yīng)將手頭的富余資金用于提前還貸。
房產(chǎn)投資價(jià)值自評(píng)策略
房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。可以從以下三個(gè)角度考慮：
1 租金乘數(shù)要小于12。乘數(shù)：投資金額／每年潛在租金收入。這是比較全部售價(jià)與每年總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式，如果超過12倍，很可能會(huì)帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流。但沒有考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。
2 投資回收期為8-10年。投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投資回收期考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，還可估算資金回收期的長(zhǎng)短?；厥漳陻?shù)越短越好，合理的年數(shù)在8―10年。
3 15年收益與購(gòu)買價(jià)比較。如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則物有所值；大于房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)則尚具升值空間；小于房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)則價(jià)值已高估。
房產(chǎn)投資的注意事項(xiàng)
1 設(shè)計(jì)投資方法。投資前最好與建筑專業(yè)人士商討，借鑒他們的建筑專業(yè)知識(shí)，共同設(shè)計(jì)成功的投資方法。
2 找準(zhǔn)投資時(shí)機(jī)。房產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)總氣候聯(lián)系密切，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格開始下跌，這時(shí)可買入，待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇再拋出。
3 把握優(yōu)惠機(jī)遇。一般有4次低價(jià)買房機(jī)會(huì)：如期房開盤之初開發(fā)商的優(yōu)惠；一次性付款時(shí)折扣一般高于存款利率；團(tuán)購(gòu)的讓利銷售；買房人推薦客戶再次購(gòu)買的優(yōu)惠。
根據(jù)瑞士信貸銀行近期推算結(jié)果，在未來(lái)七年間，中國(guó)投資者每年將在澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投入至少50億，超越過去七年240億的投資總量。尤其在某些具有高回報(bào)和高增長(zhǎng)機(jī)會(huì)的首府城市，如悉尼、墨爾本等，瑞士信貸銀行預(yù)計(jì)，中國(guó)投資者將分別買走這兩大城市18%和14%的新建住宅。“移民流入比預(yù)期強(qiáng)勁，有可能給澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)催化劑。”
精明的投資者擅長(zhǎng)在市場(chǎng)博弈中尋找最佳標(biāo)的，那么，下一波澳洲投資增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)在哪里？在上期“澳洲投資”中，海外房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)澳信集團(tuán)的全球投資策略分析師帶領(lǐng)我們了解了全球最宜居城市墨爾本，本期，讓我們走近澳大利亞第一大城市――悉尼。
全球只有一個(gè)悉尼
悉尼是澳大利亞最大的金融中心，也是亞太地區(qū)重要的金融中心，澳大利亞證券交易所、澳大利亞儲(chǔ)備銀行以及許多澳洲銀行與澳大利亞集團(tuán)的全國(guó)總部皆設(shè)在悉尼。不少跨國(guó)集團(tuán)的地區(qū)總部也位于悉尼。悉尼期交所是全球第12大期貨市場(chǎng)，以及第期貨與期權(quán)市場(chǎng)。過去五年間，悉尼擺脫了全球金融危機(jī)的影響，不但就業(yè)人數(shù)增加，而且企業(yè)數(shù)量新增2065家，顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)繁榮的局面。2012至2013年，悉尼的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為3375億，年增長(zhǎng)率為2.1%，在所有首府城市中，只有以資源著稱的珀斯增長(zhǎng)率高于悉尼。
悉尼是不少澳洲知名學(xué)府的所在地，包括悉尼大學(xué)、新南威爾士大學(xué)、悉尼科技大學(xué)、麥考瑞大學(xué)、西悉尼大學(xué)等。悉尼也擁有完善的初、中、高等教育設(shè)施。在澳大利亞移民局2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，赴澳的中國(guó)留學(xué)生中45%集中在悉尼。目前，悉尼大學(xué)、麥考瑞大學(xué)等多所大學(xué)皆認(rèn)可中國(guó)的高考成績(jī)，學(xué)生高考成績(jī)達(dá)到一本錄取分?jǐn)?shù)線，加上符合學(xué)校要求的語(yǔ)言成績(jī)，就可直接申請(qǐng)入學(xué)。
悉尼是澳洲人口最稠密的城市，加上悉尼自然環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)成長(zhǎng)，高收入與高就業(yè)機(jī)會(huì)多及優(yōu)良的教育體系，是不少海外人士移民或就業(yè)、就學(xué)的首選。2012年，悉尼人口數(shù)量已超過460萬(wàn)，預(yù)估到2036年將突破600萬(wàn)，逾三成人口是移民，可觀的人口紅利帶動(dòng)租金、房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)。
悉尼樓市整體判斷
人口是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，如果一個(gè)城市人口持續(xù)增加，那這個(gè)城市的樓市一定是繁榮的。目前，悉尼經(jīng)濟(jì)基本面和房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一、房屋銷量火爆。進(jìn)入2014年以來(lái)，悉尼的二手房拍賣市場(chǎng)清拍率已經(jīng)連續(xù)十周保持在80%以上，不僅房產(chǎn)出售的價(jià)格高，而且售出的時(shí)間為歷史最短，最快的單位上市幾個(gè)小時(shí)就被搶走了。對(duì)于房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)而言，這是百年一遇的情景；
二、房屋價(jià)格飆升。根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估和研究機(jī)構(gòu)RP Data公布的澳大利亞最新房?jī)r(jià)報(bào)告，悉尼的房屋中位價(jià)格已經(jīng)從2013年3月份的54.5萬(wàn)，上漲到2014年3月的63萬(wàn)，年增幅為15.6%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，近期可能的加息，對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。
三、房屋供求失衡。根據(jù)SQM研究的數(shù)據(jù)，悉尼的住宅房源持續(xù)收緊，已經(jīng)下降到了2008年中期以來(lái)的最低點(diǎn)。年度降幅17%，嚴(yán)重供不應(yīng)求。
澳信集團(tuán)全球投資策略分析師指出，其對(duì)悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)很有信心，看不出悉尼房?jī)r(jià)有任何疲軟的傾向。他認(rèn)為，有一些因素始終支撐悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)：1、整個(gè)城市的低空置率；2、非常強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)，每年凈增長(zhǎng)6萬(wàn)人；3、自我管理的養(yǎng)老基金猛增；4、外國(guó)投資者對(duì)悉尼市場(chǎng)的興趣提升；5、限定供應(yīng)。
然而，仍有一些人士表示，房?jī)r(jià)正朝著泡沫化的方向發(fā)展。對(duì)此，澳本土頗有公信力的預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)BIS Shrapnel在《澳大利亞住房前景報(bào)告》中預(yù)測(cè)，悉尼房?jī)r(jià)將在未來(lái)三年中飆升19%，房?jī)r(jià)中位數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)到82萬(wàn)澳元。針對(duì)中國(guó)投資人士，澳信集團(tuán)全球策略分析師指出，投資悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)，在經(jīng)濟(jì)上極具可行性，其房?jī)r(jià)并不比國(guó)內(nèi)一線城市貴，投入成本相對(duì)較低，租金收益相對(duì)穩(wěn)定，還能夠運(yùn)用銀行杠桿循環(huán)投資。近期，綠地集團(tuán)在悉尼又拿了一塊地，這樣的投資大腕都已經(jīng)出動(dòng)了，跟緊他們的步伐應(yīng)該不會(huì)有錯(cuò)。
郊區(qū)還是中心？
有置業(yè)者可能打算購(gòu)入悉尼房產(chǎn)，卻不知如何選擇地理位置，澳信集團(tuán)全球投資策略分析師給出了一些建議。
由于房地產(chǎn)是基于土地之上的增值物業(yè)，因土地本身的稀缺性，房地產(chǎn)的保值增值屬性永遠(yuǎn)不會(huì)改變，這一點(diǎn)尤其體現(xiàn)在城市中心項(xiàng)目上，因?yàn)樗鼈兯碛械氖浅鞘泻诵呐涮踪Y源，往往具有最強(qiáng)的溢價(jià)能力。毋庸置疑，悉尼CBD寸土寸金，歷來(lái)是買家必爭(zhēng)之地，與遠(yuǎn)郊相比，靠近CBD中心的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)自然低不了，所以如果投資預(yù)算在70萬(wàn)澳元以上，且有長(zhǎng)期投資收益的考慮，可以從容投放到CBD地區(qū)。
此外，包括Burwood、Ashfield、Rhodes、Strathfield、North Strathfield、Homebush、Ermington的內(nèi)西區(qū)，也是購(gòu)房者最喜愛的地方。根據(jù)RP Data的研究，過去五年內(nèi)，內(nèi)西區(qū)的別墅中位價(jià)從83萬(wàn)上升至了102萬(wàn)，公寓的價(jià)格也從44.225萬(wàn)上升至了54.2萬(wàn)，租賃市場(chǎng)十分穩(wěn)定。五年內(nèi)，別墅每周平均租金從450元升至630元，而同一時(shí)期，悉尼別墅的平均數(shù)僅為485元；公寓租金從每周360元升至480元，比悉尼公寓的平均數(shù)多出30元。
所以，投資者要清晰辨別及篩選出對(duì)自身投資有利的房產(chǎn)購(gòu)買渠道，與自己同路的“合伙人”結(jié)盟，從而在投資伊始就能贏在起跑線上。
那么，從海外的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這3位優(yōu)秀的房產(chǎn)投資“合伙人”該是誰(shuí)？認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？
第一位合伙人——專業(yè)的房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，能提供獨(dú)立第三方的信息，評(píng)估投資人的投資能力，制訂相匹配的投資目標(biāo)和投資規(guī)劃，協(xié)助客戶做出正確的投資決策。
第二位合伙人——金融機(jī)構(gòu)或者銀行，讓對(duì)方提供資金、評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)，并共同承擔(dān)該投資風(fēng)險(xiǎn)。
第三位合伙人——專業(yè)、可靠的買方律師，確保投資房產(chǎn)（住宅和商業(yè)）規(guī)避法律糾紛，產(chǎn)權(quán)清晰地過戶、轉(zhuǎn)讓、守護(hù)、傳承與繼承。
專業(yè)的房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)：
能提供專業(yè)的投資指導(dǎo)
基于以下幾點(diǎn)，房產(chǎn)理財(cái)專屬機(jī)構(gòu)可以和投資者們結(jié)成利益同盟，成為投資者們的“合伙人”。
1 海外專業(yè)房產(chǎn)理財(cái)投資公司向客戶推薦適合的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，客戶向其支付專業(yè)咨詢費(fèi)用，只有讓客戶滿意了，它才能獲得持續(xù)、可觀的收入；而房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)都是“賣方”，他們的收益與房屋交易數(shù)量及金額掛鉤，賣的房子越多、金額越高，他們的收益也就越好。因此，他們是不可能站在投資者和購(gòu)房者的立場(chǎng)和角度來(lái)考慮問題，分析市場(chǎng)狀況與規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)的。
2 海外專業(yè)房產(chǎn)理財(cái)投資公司除了具有房屋、經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)之外，還通常擁有銀行信貸資質(zhì)、會(huì)計(jì)師資質(zhì)、資產(chǎn)評(píng)估師資質(zhì)、理財(cái)規(guī)劃師資質(zhì)、私人資產(chǎn)管理等相關(guān)資質(zhì)，因此他們的薪資水平屬于高收入階層。對(duì)于海外專業(yè)投資理財(cái)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人理財(cái)規(guī)劃師而言，他們真正的核心價(jià)值和創(chuàng)造財(cái)富的主體是維護(hù)客戶利益，即客戶本身。
3 理財(cái)規(guī)劃師及房產(chǎn)理財(cái)投資公司的專業(yè)化服務(wù)更加多元化，除銷售房地產(chǎn)以外，還提供稅務(wù)安排、私人理財(cái)、個(gè)人及公司貸款、個(gè)人及家庭的信托建立與經(jīng)營(yíng)等服務(wù)，房產(chǎn)投資是其給客戶提供專業(yè)服務(wù)的衍生產(chǎn)品，而不是唯一業(yè)務(wù)和收入來(lái)源，因此，會(huì)更加從容和客觀。
海外金融機(jī)構(gòu)或者銀行：
能共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)
找到了房產(chǎn)投資事業(yè)的第一“合伙人”之后，還需要尋覓能提供資金扶持的第二“合伙人”，這就像公司的不同股東是彼此之間資金支持的“合伙人”，PE是為IPO上市公司提供資金的“金主兒”，投資海外房地產(chǎn)的國(guó)人，也需要找到一位能夠提供房產(chǎn)融資、貸款按揭、對(duì)房產(chǎn)提供價(jià)值評(píng)估、愿意與投資者共同承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的海外銀行或者金融機(jī)構(gòu)作為資金“合伙人”。
專業(yè)、可靠的買方律師：
能避免投資的物業(yè)發(fā)生法律糾紛
俗話說(shuō)得好，“一個(gè)好漢三個(gè)幫”，最后提及且一定要尋找的第三位“合伙人”——律師，能夠?yàn)橥顿Y者提供盡職的物業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)查，如抵押、保修、保險(xiǎn)、害蟲防護(hù)、開發(fā)商及建筑商資質(zhì)等。在國(guó)內(nèi)，購(gòu)房者很少和律師進(jìn)行購(gòu)房的直接溝通，甚至在簽約的整個(gè)過程中根本沒有律師的指導(dǎo)，即使有律師參與，也不知道律師的職責(zé)范圍。相反，在海外進(jìn)行物業(yè)投資和購(gòu)房，特別是在歐洲、北美（美國(guó)、加拿大）、英聯(lián)邦國(guó)家（澳大利亞、新西蘭、新加坡等）等成熟市場(chǎng)，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶和交割流程一定會(huì)委托律師全程參與。這樣做的目的是為了規(guī)避產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換中的法律漏洞、產(chǎn)權(quán)瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。
舉例而言：澳洲律師通常購(gòu)買1000萬(wàn)澳元的職業(yè)保險(xiǎn)，美國(guó)律師要購(gòu)買500萬(wàn)美元的操守保險(xiǎn)，這些都保證了在海外律師參與下的房產(chǎn)投資，如果出現(xiàn)合同紕漏，所造成的損失將由律師的保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)，規(guī)避了國(guó)內(nèi)類似豆腐渣工程、一房二賣、產(chǎn)權(quán)糾葛等風(fēng)險(xiǎn)。
電影《中國(guó)合伙人》的結(jié)尾是“新夢(mèng)想”以30億美元的市值在紐交所成功上市，成為中國(guó)最大的教育產(chǎn)業(yè)股。
相比2013年12月占比3. 27%的銀行執(zhí)行8. 5折利率優(yōu)惠，2月僅存1. 43%，銀行執(zhí)行8. 5折優(yōu)惠明顯減少，同時(shí)首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率以上的占比較上月擴(kuò)大。
利率變化影響購(gòu)房者熱情
利率的變化對(duì)買房成本的影響有多大？記者算了一筆賬，以100萬(wàn)元貸款，期限30年為例，7折利率和上浮10%相比，兩者最終還款金額相差近6 0萬(wàn)元，達(dá)到貸款總額近60%。在貸款利率不斷升高的當(dāng)下，這
記者算了一筆賬：以100萬(wàn)元貸款，期限30年為例， 7折利率和上浮10%變化對(duì)比，兩者最終還款金額相差近60萬(wàn)元，達(dá)到貸款總額近60%。顯然大大增加了購(gòu)房的成本。大幅增加的購(gòu)房成本，也讓一些購(gòu)房者望而卻步，購(gòu)買力的下降，也會(huì)進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)。
是不是已到賣房時(shí)
近日，在2014《財(cái)經(jīng)》宜信財(cái)富中國(guó)財(cái)富管理高峰論壇上，由宜信財(cái)富與聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院共同推出題為《2014中國(guó)財(cái)富報(bào)告：展望與策略》的報(bào)告。
報(bào)告顯示，目前中國(guó)家庭資產(chǎn)的分布非常不均，從家庭資產(chǎn)配置比重來(lái)看，房地產(chǎn)投資仍備受中國(guó)家庭喜愛。其中，房產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)對(duì)中產(chǎn)家庭財(cái)富增加的貢獻(xiàn)超過70%。
數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)是家庭資產(chǎn)一個(gè)非常大的風(fēng)險(xiǎn)。在2 9個(gè)省市房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)排名中，比例最高的是北京，房產(chǎn)占到家庭總資產(chǎn)的比例達(dá)到83.8%，上海是76.5%。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2013年城市家庭多套房占總資產(chǎn)的比例達(dá)到了14.2%。
對(duì)此，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁表示：“房產(chǎn)對(duì)中等資產(chǎn)家庭的貢獻(xiàn)是非常大的，中國(guó)家庭資產(chǎn)增長(zhǎng)、中產(chǎn)階級(jí)的增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)系數(shù)的好轉(zhuǎn)大多是因?yàn)榉慨a(chǎn)。因?yàn)檫@類家庭大都有房子，這些年房子價(jià)格增長(zhǎng)速度超過了其他資產(chǎn)。但一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)是，我國(guó)家庭在家庭資產(chǎn)配置上傾向于房產(chǎn)投資，這從側(cè)面反映出房產(chǎn)在我國(guó)家庭財(cái)富中的重要性以及家庭對(duì)房產(chǎn)的依賴，也說(shuō)明我國(guó)家庭資產(chǎn)較為單一，家庭財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)較大?！?/p>
由此可見，在房產(chǎn)價(jià)格撲朔迷離的當(dāng)下，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌，對(duì)這些家庭的影響會(huì)比較大。那么，目前 持有多套房產(chǎn)的投資者怎樣辦？
記者也算了一筆賬，以北京南三環(huán)一套500萬(wàn)元的房子為例。如果存銀行定期，以目前一年定期3 . 3%的利率計(jì)算，可收入16. 5萬(wàn)元；如果投資收益6%的類余額寶產(chǎn)品，可收入30萬(wàn)元；如果投資收益10%的固定收益信托，可收入50萬(wàn)元。
[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)稅；改革；房?jī)r(jià)；影響
[中圖分類號(hào)] F270 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B
[文章編號(hào)] 1009-6043（2016）12-0024-03
房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，自從二十世紀(jì)九十年代末住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)連帶其他相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)不斷繁榮，但凡事有利必有弊，房?jī)r(jià)過高便成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的突出問題。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)翻天覆地的變化，全面完善房產(chǎn)稅收制度迫在眉睫。因此，2011年1月28日，國(guó)務(wù)院設(shè)上海、重慶為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并頒布了《住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，這標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)稅改革進(jìn)入新的階段。因此，全面系統(tǒng)的研究房產(chǎn)稅會(huì)降低房子的哪些需求因素，分析房產(chǎn)稅制改革現(xiàn)今存在的問題，及討論相應(yīng)的意見與策略，對(duì)于政府宏觀調(diào)控房產(chǎn)業(yè)有著重要意義。
一、房產(chǎn)稅的相關(guān)概念
（一）房產(chǎn)稅的概念及目的
房產(chǎn)稅屬于房產(chǎn)稅的一種，也是協(xié)議房地產(chǎn)稅務(wù)之一。顧名思義，他的征收對(duì)象是房產(chǎn)，其征收是依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格向房屋擁有者進(jìn)行稅征收，或是依據(jù)租金向房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者征收。我國(guó)在1986年頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，并在同年十月正式實(shí)行，這也是我國(guó)現(xiàn)今唯一一部房產(chǎn)稅法律法規(guī)。房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，因其具有保值和價(jià)值穩(wěn)定的特性，能成為地方政府財(cái)政的主要來(lái)源之一。至于納稅人主要還是房屋的實(shí)質(zhì)使用者，自用房產(chǎn)者的稅率為1.2%，出租房產(chǎn)者的稅率為12%。對(duì)于所征收房產(chǎn)稅有異議者可以在規(guī)定時(shí)期內(nèi)向相應(yīng)機(jī)關(guān)提出復(fù)議，也可以向人民法院提出訴訟。征收房產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)國(guó)民收入、減輕貧富差距，引導(dǎo)購(gòu)買者理智消費(fèi)，選擇適合適用的房屋，加強(qiáng)了房屋的管理和使用率，對(duì)體現(xiàn)社會(huì)公平方面起到積極作用。
（二）房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的區(qū)別
房地產(chǎn)稅顧名思義是依據(jù)開發(fā)商開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)等的總稱，其中包括個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)稅收。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅和土地稅之間的一種稅收，相對(duì)于房地產(chǎn)的涵義小些，它屬于個(gè)別房產(chǎn)稅、保有稅、地方稅。房地產(chǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的征收歷史悠久，營(yíng)業(yè)商場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、住房等全國(guó)范圍內(nèi)的建筑物都納入征收稅務(wù)的范圍之內(nèi)，包括土地稅的各項(xiàng)行為和所得稅。區(qū)分房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅可以從納稅人、征收范圍、計(jì)算方法三個(gè)方面進(jìn)行區(qū)分。房地產(chǎn)納稅人包括港澳臺(tái)同胞，境內(nèi)適用房屋的外籍個(gè)人及企業(yè)。房產(chǎn)稅納稅人包括境內(nèi)擁有房產(chǎn)權(quán)的個(gè)人或單位。房地產(chǎn)稅的征收范圍根據(jù)相關(guān)條例規(guī)定是海內(nèi)外華人華僑，在境內(nèi)使用房屋的外籍個(gè)人和企業(yè)，房產(chǎn)稅的征收范圍及指在管制范圍的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地的房產(chǎn)所有人和單位。房地產(chǎn)稅的計(jì)算方法是根據(jù)房產(chǎn)原值的1.2%來(lái)收取稅費(fèi)，并征減應(yīng)付房產(chǎn)稅的30%。房產(chǎn)稅的征收計(jì)算方法分為兩種，第一種是根據(jù)房產(chǎn)原值直接減免10%-30%來(lái)繳納稅費(fèi)，另一種是房屋出租者應(yīng)按照出租收入的12%稅率來(lái)征收稅費(fèi)。
二、房產(chǎn)稅制的改革歷程
（一）房產(chǎn)稅征收的歷史悠久
早在原始朝代就出現(xiàn)過類似房產(chǎn)稅的稅務(wù)征收。1950年1月我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》法規(guī)，這表明了要實(shí)行全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的系統(tǒng)征收，1984年完善征收范圍，對(duì)境內(nèi)的單位及企業(yè)重新進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。1986年9月15日，我國(guó)又頒布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，并在當(dāng)年10月1日正式實(shí)行，該條例增加了房產(chǎn)稅在城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地的征收。我國(guó)國(guó)務(wù)院在面臨如此高的房?jī)r(jià)情況下，在2010年將房產(chǎn)稅改革提上日程并視為重點(diǎn)，于是于次年設(shè)置房產(chǎn)稅改制試點(diǎn)在上海和重慶兩地。2014年召開的第十二屆全國(guó)人民代表第二次會(huì)議上得出通過立法來(lái)進(jìn)行改革的有效決定，并提出了推出立法的相關(guān)實(shí)施辦法。2015年3月初頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，相信房產(chǎn)稅制改革實(shí)行情況會(huì)越來(lái)越好。
（二）上海、重慶實(shí)施房產(chǎn)稅改革
2011年2月28日，國(guó)務(wù)院決定在上海和重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅制改革試點(diǎn)，標(biāo)志著新的房產(chǎn)稅制改革序幕來(lái)開。這代表著我國(guó)財(cái)務(wù)稅收制度新一輪改革的里程碑，對(duì)完善稅收體系，增加社會(huì)福利，反腐遵守納稅制度，房產(chǎn)業(yè)社會(huì)化、科學(xué)化有著積極作用。相對(duì)于上海，重慶被影響更大一些，上海采用對(duì)本市和非本市市民采用不同的納稅稅率，分別為0.4%和0.6%，這里指的是納稅居民家庭購(gòu)買第二套房及以上購(gòu)房。而重慶的征收范圍是獨(dú)棟豪宅、個(gè)人購(gòu)買的高級(jí)住宅、非重慶市民但購(gòu)買兩套以上新購(gòu)住房的家庭，稅費(fèi)參考所對(duì)應(yīng)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，稅率分別為0.5%、1%、1.2%。從稅制建設(shè)看來(lái)，改革成果十分明顯，稅收征收范圍明顯擴(kuò)大，完善了系統(tǒng)的稅收體制，為今后的房地產(chǎn)改革打下了良好的基礎(chǔ)?？傮w而言，兩個(gè)試點(diǎn)城市改革策略重點(diǎn)各不相同，上海試點(diǎn)策略主要是抑制房?jī)r(jià)，而重慶的目標(biāo)是控制高檔住宅的購(gòu)買消費(fèi)，宏觀調(diào)控收入分配。
三、房產(chǎn)稅改制的影響分析
（一）增加普通消費(fèi)者負(fù)擔(dān)
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論方面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅改制增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅的增加和稅率的提高無(wú)疑使消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)的成本會(huì)增高。房產(chǎn)稅提高了持有人的持有成本，稅率主要是影響到普遍的房貸。這就使普通消費(fèi)者在不充裕的收入中要額外拿出一部分還房貸。從供求角度來(lái)看，房產(chǎn)稅的提升理應(yīng)使消費(fèi)者對(duì)房屋購(gòu)買的需求減少，但房屋屬于必需品，所以房產(chǎn)稅會(huì)增添消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅和利率與商品房的銷售速率呈反向關(guān)系。
（二）有助財(cái)政持續(xù)發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)
房產(chǎn)稅的改制使地方政府的財(cái)政收入逐步穩(wěn)定，以往類似于消費(fèi)稅、增值稅等都由中央統(tǒng)一管理，這樣就可以增加地方的主體稅種，避免權(quán)力集中和轉(zhuǎn)賬繁瑣環(huán)節(jié)。因?yàn)橹醒胴?cái)政的獨(dú)攬專權(quán)，所以地方政府的財(cái)政稅種短缺，處于規(guī)模小財(cái)力匱乏的狀況，從而引發(fā)多種經(jīng)濟(jì)問題。地方財(cái)政來(lái)源增加就會(huì)提高社會(huì)服務(wù)質(zhì)量，弱化地方政府的短視行為，完善地產(chǎn)稅制度有助于增加地方稅源，使財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房產(chǎn)稅的改革增加投資者的持有成本，這樣對(duì)炒房租房熱潮有抑制作用。近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的主要原因是房屋需求在急劇上漲，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)就會(huì)降低投機(jī)需求的出現(xiàn)，因此房產(chǎn)稅改制會(huì)調(diào)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
（三）持有成本增加，抑制投資者熱情
開征房產(chǎn)稅自然使保有環(huán)節(jié)的成本增加，從而使房地產(chǎn)優(yōu)化效率、合理配置資源，從投資人的角度來(lái)看，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)和改革會(huì)增加持有成本，這樣從一定程度上抑制投資者的熱情，當(dāng)投資利潤(rùn)減少時(shí)就會(huì)有部分房產(chǎn)持有人將房屋出售，當(dāng)房產(chǎn)稅在不斷改革，投資購(gòu)買者就會(huì)持幣觀望，從一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的上漲。從需求角度來(lái)說(shuō)，房屋的供給量在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大的變化，當(dāng)供給方的價(jià)值變大，購(gòu)買方的需求量就會(huì)減少，從而平衡價(jià)格也會(huì)隨之降低。
（四）增添社會(huì)福利、調(diào)節(jié)收入分配
房產(chǎn)稅的性質(zhì)屬于地方稅和直接稅，因此它可以解決轉(zhuǎn)嫁負(fù)稅難題，全面宏觀調(diào)控困難等問題。適當(dāng)?shù)奶岣吆徒档湍芨诵曰M(jìn)行服務(wù)建設(shè)，做到取之于民，用之于民，特別是對(duì)貧困家庭或者是殘疾人等弱勢(shì)群體就可以采用減少甚至免去稅收，對(duì)擁有高檔住房的納稅人收取較高稅費(fèi)，而不是對(duì)房產(chǎn)受益人一視同仁，從而調(diào)控所得稅的分布不均勻情況。我國(guó)現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收制度尚處于不完善階段，而其他稅收對(duì)穩(wěn)定收入差距方面的問題作用也是微乎其微，所以控制全面發(fā)揮完善房產(chǎn)稅制改革才是有效的調(diào)節(jié)貧富差距的關(guān)鍵。
四、完善房產(chǎn)稅改制的政策建議
（一）借鑒國(guó)外房產(chǎn)稅制度
美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)的稅率相對(duì)于其他國(guó)家偏高，因?yàn)樵谶@些發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅已擁有百年的征收歷史，而且相對(duì)的征收系統(tǒng)十分完善。韓國(guó)、日本的稅率就相對(duì)較少，發(fā)展尚未成熟。因?yàn)槎惵手苯佑绊懥硕愂帐杖?，所以稅率是稅收的核心環(huán)節(jié)。國(guó)外很多國(guó)家采用比例稅率和累計(jì)稅率相結(jié)合的征收方式，所以結(jié)合國(guó)外的征收方式再結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況能促進(jìn)稅制改革的有效發(fā)展。我們可以借鑒的地方有將中央擁有的征收權(quán)利發(fā)放給地方政府，讓地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r來(lái)實(shí)行各不相同的稅收策略，讓地方政府擁有自更加合理的管理當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅征收。其次簡(jiǎn)化征收費(fèi)額進(jìn)行合并收費(fèi)，避免與其他穩(wěn)定收稅相重合，使老百姓增添應(yīng)交稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。再就是設(shè)置不同層次的稅率，按照各地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的不同，安排不同的合理稅率，適當(dāng)?shù)奶岣吆徒档湍芨诵曰M(jìn)行服務(wù)建設(shè)，特別適對(duì)貧困家庭或者是殘疾人等弱勢(shì)群體就可以采用減免稅收的方式合理配置，仔細(xì)詳盡落實(shí)減免措施，讓政府的每一個(gè)決定力盡公平公正。
（二）設(shè)置合理的稅率并盡量擴(kuò)大征收范圍
以上海試點(diǎn)為例，他的政策對(duì)以往多數(shù)擁有多套房產(chǎn)的市民免房產(chǎn)稅，這就極大的削減了征收目標(biāo)的數(shù)量，所以擴(kuò)大征收范圍就能夠使稅費(fèi)增收，因?yàn)橹袊?guó)人口數(shù)量十分龐大，所以這將會(huì)增添很多的稅源。因?yàn)樯虾：椭貞c試點(diǎn)的改革已久，這對(duì)試點(diǎn)城市市民十分不公平，因此接下來(lái)在全國(guó)各地城鎮(zhèn)開展房產(chǎn)稅制改革指日可待，而且在試點(diǎn)改革的過程中起初作用十分明顯，但隨著時(shí)間的推移作用就有局限性，所以制定合理的稅率十分有必要，因?yàn)橹袊?guó)的地形廣大，貧富差距分布不均勻，每一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況各不相同，所以應(yīng)該按照每個(gè)地區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)制定稅收制度，像東部地區(qū)的沿海城市經(jīng)濟(jì)繁榮地帶就可以適當(dāng)調(diào)高稅率，而西部地區(qū)就要調(diào)低稅率，可以根據(jù)房?jī)r(jià)的差異來(lái)確定一個(gè)稅率區(qū)間，房產(chǎn)稅向全國(guó)推展應(yīng)遵循系統(tǒng)化和人性化相結(jié)合的原則。
（三）完善房產(chǎn)的評(píng)估體系
首先是建立完善的法律體系來(lái)控制房產(chǎn)稅的正收，絕大部分地方的房產(chǎn)稅都是依據(jù)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估來(lái)計(jì)算，這樣才能專業(yè)公平合理的征收費(fèi)用，也能加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，但是因?yàn)槲覈?guó)并沒有專門研究處理房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的應(yīng)用型人才，所以只能按照房屋的市場(chǎng)價(jià)值也就是出售價(jià)格來(lái)計(jì)稅。我們可以根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)推出相應(yīng)規(guī)定，對(duì)違法違規(guī)者實(shí)行懲罰處理，這樣才能保障房產(chǎn)評(píng)估的順利進(jìn)行。將房產(chǎn)評(píng)估部門歸屬于國(guó)土資源部，讓房產(chǎn)評(píng)估能夠合理合法有序的開展。加大網(wǎng)絡(luò)覆蓋率，使管理技術(shù)科技化、系統(tǒng)化，才能增強(qiáng)辦事效率。最重要一點(diǎn)是培養(yǎng)專業(yè)人才，開設(shè)相關(guān)的學(xué)習(xí)和考試項(xiàng)目，提高入職門檻，挑選高素質(zhì)精英，做好培訓(xùn)工作才是當(dāng)務(wù)之急。
（四）加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收征管
我國(guó)人口數(shù)量龐大，對(duì)于房產(chǎn)這種必須消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的空間也隨之廣泛，房產(chǎn)稅在地方政府的各種穩(wěn)定稅收中占主要地位，但我國(guó)現(xiàn)階段房產(chǎn)稅征收的范圍并不寬裕，所以我國(guó)的財(cái)政稅收來(lái)源十分狹窄，稅源不足必然導(dǎo)致財(cái)政收入短缺。作為改革試點(diǎn)的上海和重慶涉及正征稅的也只是增量房和高檔住宅，被涉及的存量房又是少之又少。因此加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收力度應(yīng)予以高度重視，決絕此類不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況刻不容緩。建立信息化的征收系統(tǒng)，相關(guān)單位要全面系統(tǒng)的采集關(guān)于房產(chǎn)和納稅人的相關(guān)有效信息。各地區(qū)快速完整的將所整理的信息傳遞給中央相關(guān)部門進(jìn)行匯總，從而實(shí)現(xiàn)全國(guó)信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)型系統(tǒng)管理，不動(dòng)產(chǎn)的逐漸登記會(huì)使房產(chǎn)稅制改革不斷進(jìn)步。國(guó)務(wù)院應(yīng)完善《稅收征管法》，讓征稅單位有法可依，當(dāng)遇到拒絕繳納房產(chǎn)稅行為時(shí)能合理對(duì)其做出懲罰，例如降低其納稅信用。
五、總結(jié)
本文可以得出結(jié)論，房產(chǎn)稅的征收能在短時(shí)間內(nèi)降低當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，但不一定能降低未來(lái)長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)。所以，如果想要降低房?jī)r(jià)，而退出房產(chǎn)稅改革政策需要深思熟慮再做定奪。如果想要在短時(shí)間內(nèi)控制房?jī)r(jià)甚至降低房?jī)r(jià)，那么推出房地產(chǎn)稅是卓有成效的。但想要以長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)為政策目標(biāo)，那么實(shí)行房產(chǎn)稅的作用就會(huì)十分有限。因此我們應(yīng)該考]房產(chǎn)稅與其他相關(guān)政策結(jié)合使用，例如將房產(chǎn)稅收入投資于建保障房中去，如此做法既可在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)配的目標(biāo)，更能有效長(zhǎng)期的控制房?jī)r(jià)。我國(guó)房產(chǎn)稅與其他稅務(wù)相比較發(fā)展尚處于不成熟階段，所以在推出之際一定要結(jié)合實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，并對(duì)所要達(dá)到的目標(biāo)效果進(jìn)行完整的評(píng)估才能正確有效的推出改革決策，以免影響現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)利益。我國(guó)現(xiàn)階段最主要任務(wù)就是要頒布房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī)，讓房產(chǎn)稅征收改革有法可依，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管才能賞罰分明井然有序，要對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)做全面登記，并進(jìn)行系統(tǒng)價(jià)值評(píng)估，中央政府和地方政府共同為公共服務(wù)而建設(shè)，才會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造出良好的環(huán)境。
[參 考 文 獻(xiàn)]
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從海外成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，開發(fā)商和投資者的利益僅在房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)和周期中是一致的。因此，介入時(shí)機(jī)和市場(chǎng)趨勢(shì)才是房產(chǎn)投資最重要的依據(jù)，絕非位置。
時(shí)鐘原則確定介入時(shí)機(jī)
如何判斷房地產(chǎn)投資介入的最佳時(shí)機(jī)和趨勢(shì)呢？通常采用時(shí)鐘原則（左下圖），根據(jù)房產(chǎn)市場(chǎng)的周期變化來(lái)識(shí)別購(gòu)買房產(chǎn)的市場(chǎng)拐點(diǎn)，確定最佳的投資介入時(shí)機(jī)，判斷未來(lái)房市趨勢(shì)。
12點(diǎn)鐘方向：達(dá)到房產(chǎn)市場(chǎng)周期的頂峰，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入過熱期，失業(yè)率上升，房屋均價(jià)創(chuàng)新高，租售比、收入比超過居民可承受合理值，空置率創(chuàng)新高，租金回報(bào)率創(chuàng)新低，房屋的拍賣清出率下滑，房屋成交量快速回落。
3點(diǎn)鐘方向：進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)周期，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入停滯期，失業(yè)率繼續(xù)攀升，房屋均價(jià)開始回落，租售比、收入比超過居民可承受合理值，空置率開始降低，租金回報(bào)率企穩(wěn)，房屋的拍賣清出率降低，房屋成交量維持低位水平。
6點(diǎn)鐘方向：進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)周期的底部，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入回暖期，失業(yè)率大大降低，房屋均價(jià)連續(xù)3個(gè)季度維持穩(wěn)定或略有小幅回升，租售比、收入比進(jìn)入居民可承受范圍，空置率創(chuàng)新低，租金回報(bào)率與貸款利率差距值最小，房屋的拍賣清出率上升，新房開工率連續(xù)3個(gè)季度小幅上升，房屋成交量開始回升。
9點(diǎn)鐘方向：進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)上升周期，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，失業(yè)率維持平穩(wěn)，房屋均價(jià)連續(xù)上升，租售比、收入比開始拉大，空置率維持平穩(wěn)及小幅上升，銀行進(jìn)入加息周期，房屋的拍賣清出率創(chuàng)新高，新房開工率大大提升，房屋成交量逐漸加大。
中位價(jià)格房產(chǎn)最合適
確定時(shí)機(jī)后，要選擇價(jià)格跟自己收入及可負(fù)擔(dān)的支出相匹配的房產(chǎn)，即中位價(jià)格的房產(chǎn)（不是平均價(jià)格）。由于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)立項(xiàng)的目的不同，人群定位不同，平均房產(chǎn)價(jià)格的升降無(wú)法真正反映市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，而中位價(jià)是100套價(jià)格由低到高成交物業(yè)中第50套的成交價(jià)格，能夠更加科學(xué)地反饋這個(gè)國(guó)家、地區(qū)的中產(chǎn)階層的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力，更能體現(xiàn)和反映市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)和趨勢(shì)。
而國(guó)人恰恰要么熱衷買便宜貨，如：抄底海外連銀行都不要的、無(wú)法抵押的“劣質(zhì)”房地產(chǎn) （葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美國(guó)底特律市中心等地的房產(chǎn)）；要么是投資海外的豪華住宅，如加拿大西溫動(dòng)輒300萬(wàn)加幣的大房子、美國(guó)比弗利山500萬(wàn)美元的別墅、倫敦金融區(qū)百萬(wàn)英鎊的豪華公寓等。
對(duì)于成熟的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)而言，買房自住和投資房產(chǎn)完全是兩碼事――如果房子用于自住，即使房子升值了卻有減輕還款壓力和帶來(lái)收入，其實(shí)還是負(fù)債；相反，投資型物業(yè)升值了，并且?guī)?lái)了額外租金溢價(jià)和負(fù)債率的降低，那么這樣的資金投入才叫作投資，該類房產(chǎn)才可稱得上收益型資產(chǎn)。
可以這樣說(shuō)，凡是那些通過房產(chǎn)投資致富的成功者，自住房的資產(chǎn)規(guī)模僅是其整體資產(chǎn)架構(gòu)組合中的一小部分，通?？刂圃诜慨a(chǎn)財(cái)富總額的30%以內(nèi)，他們是真正的房產(chǎn)財(cái)富的擁有者； 而那些坐擁豪宅自住的所謂的富人們，充其量只是高收入者、高負(fù)債者、是現(xiàn)金流流出的“窮人” 罷了。
有發(fā)展預(yù)期的位置才是好位置
最后的擇房格言才與位置沾邊，即：投資有潛力和發(fā)展預(yù)期的位置， 而非已被大家公認(rèn)的好位置。用美國(guó)地產(chǎn)界的行話講：“You buy what you have seen！”即“您要為您所看到的‘好位置’付出代價(jià)和支付成本?！?/p>
如何判斷是否是具有增長(zhǎng)潛力的位置及該區(qū)域的未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)？在海外成熟房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中，職業(yè)、成熟和成功的投資者是通過資本增值元素分析投資法來(lái)進(jìn)行評(píng)判和分析的。
資本增值元素分析投資法是按照對(duì)房產(chǎn)增值影響強(qiáng)弱關(guān)系，挑選出來(lái)一些能促使房屋價(jià)值提升的市場(chǎng)特征和因素，加以考慮和判斷。
市政規(guī)劃：新的鐵路、橋梁、政府規(guī)劃的大型項(xiàng)目和工程、衛(wèi)星城等 。（20分）
就業(yè)機(jī)會(huì)：知識(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)、新建購(gòu)物中心、醫(yī)院、公司總部等。（20分）
房屋供給：供給長(zhǎng)期短缺。（20分）
人口因素：增長(zhǎng)率高、數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)、收入穩(wěn)定提高等。（20分）
交通設(shè)施：公路、鐵路、隧道、橋梁、碼頭等 。（10分）
公共設(shè)施：購(gòu)物中心、銀行、醫(yī)院、娛樂設(shè)施等 。（10分）
名校名企：知名中小學(xué)、高校、跨國(guó)公司或知名企業(yè)的總部等。（10分）
人文景觀：山、水、湖、島、公園、風(fēng)景名勝等。 （10分）
在這關(guān)注要素中，市政規(guī)劃、就業(yè)機(jī)會(huì)、房屋供給與人口增長(zhǎng)排在最前面，是最重要的考慮和權(quán)衡要素。因?yàn)槿魏我粋€(gè)區(qū)域有了市政這一強(qiáng)大后盾與支持，都將會(huì)給這個(gè)區(qū)域注入新鮮的資本血液，增加經(jīng)濟(jì)能量，帶來(lái)更多就業(yè)，帶來(lái)人口的持續(xù)增長(zhǎng)，最終引發(fā)對(duì)住宅的自住及租賃的需求，帶來(lái)房產(chǎn)價(jià)格的攀升和租金的穩(wěn)定增長(zhǎng)。如：新的鐵路、橋梁，新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金融和商業(yè)中心，政府的職能服務(wù)中心、大型提供工作機(jī)會(huì)的項(xiàng)目和工程等。交通設(shè)施、公共設(shè)施、名校名企、人文景觀依次類推，綜合打分超過100分，且諸多規(guī)劃是即將開工和建設(shè)的地區(qū)，其投資價(jià)值最大，位置的投資優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)。
但進(jìn)行項(xiàng)目篩選時(shí)千萬(wàn)不要本末倒置、丟西瓜撿芝麻，只看重水景、山景等而忽視了市政規(guī)劃等重要組成部分。如很多國(guó)內(nèi)投資者只為了看海景而投資澳洲的黃金海岸公寓，黃金海岸有62公里的海岸線，不缺的恰恰就是海景，反之，這個(gè)城市最缺的是常住人口和就業(yè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槿绷巳耍械拿谰岸际菤埲钡摹?/p>
“位置、位置、位置”是美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大亨唐納德?川普經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)成功的座右銘，而非李嘉誠(chéng)幫助地產(chǎn)投資者創(chuàng)造房產(chǎn)財(cái)富的成功秘訣。作為開發(fā)商的賺錢口號(hào)，在房?jī)r(jià)震蕩下行、徘徊不前的市場(chǎng)形勢(shì)下，“位置”只能淪為把購(gòu)房者作為“引君入翁”的宣傳陷阱而已！而相對(duì)客觀的判斷投資項(xiàng)目和市場(chǎng)走勢(shì)的方式是：獲取獨(dú)立第三方的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，根據(jù)房產(chǎn)周期的時(shí)鐘原則判斷入市時(shí)機(jī)，投資自己可以承擔(dān)的、中產(chǎn)階層最易接受的中位價(jià)房產(chǎn)，及選擇具有投資價(jià)值、能夠帶來(lái)地區(qū)格局變化、有潛力的位置作為投資目的地”。
儲(chǔ)蓄、房產(chǎn)仍受青睞
恒安標(biāo)準(zhǔn)壽險(xiǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)自2008年建立以來(lái)，至今已有逾2萬(wàn)名消費(fèi)者加入到樣本調(diào)研中。關(guān)于家庭資產(chǎn)配置，最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50歲以上，30歲以下的人群儲(chǔ)蓄的比例最大，達(dá)到45％。30～35歲之間的人群選擇房產(chǎn)作為最主要的理財(cái)工具，比例達(dá)到46.4％。而以收入作為標(biāo)準(zhǔn)，年收入在25萬(wàn)～35萬(wàn)元的人群選擇房產(chǎn)比例也最大，達(dá)到57.4％。這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明，大部分中國(guó)人在家庭資產(chǎn)配置方面，依然青睞儲(chǔ)蓄和房產(chǎn)。 展恒理財(cái)高級(jí)理財(cái)顧問黃寶杰分析，這個(gè)結(jié)論反映出中國(guó)人相對(duì)保守的理財(cái)觀念，這是由目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，傳統(tǒng)生活習(xí)慣等現(xiàn)實(shí)國(guó)情導(dǎo)致的。中國(guó)人歷來(lái)有“窖藏”、“買房子置地”等習(xí)慣，加上對(duì)現(xiàn)代金融理財(cái)工具缺乏了解，對(duì)證券市場(chǎng)的參與程度也不夠，很多人還是更鐘情于存款、房產(chǎn)等這些看起來(lái)更穩(wěn)妥的資產(chǎn)形式。 黃寶杰認(rèn)為，儲(chǔ)蓄、房產(chǎn)比例過大，顯然是一種不合理的資產(chǎn)配置。近期證券市場(chǎng)的波動(dòng)比較劇烈，短期來(lái)看，持有一定的現(xiàn)金不失為一種安全的方式。從長(zhǎng)期來(lái)看，如果儲(chǔ)蓄利率趕不上通脹的速度，資產(chǎn)就出現(xiàn)暗虧，同時(shí)還會(huì)錯(cuò)失其他的投資機(jī)會(huì)，比如投資于一些債券類產(chǎn)品可以獲得比儲(chǔ)蓄更高的收益等。 房產(chǎn)的流動(dòng)性比較差，尤其是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房?jī)r(jià)下行的背景下，如果本人遇到意外、疾病、失業(yè)等狀況，高額房貸會(huì)為家庭的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，家人的生活品質(zhì)更無(wú)法因此得到保障。黃寶杰建議，一般家庭可以根據(jù)需求，在半年到一年的周期內(nèi)選擇購(gòu)買貨幣市場(chǎng)基金和短期的銀行理財(cái)產(chǎn)品，存款可以考慮1～3年期定存，而房產(chǎn)在整個(gè)家庭資產(chǎn)中的比例不宜超過70％。
有產(chǎn)階級(jí)需適時(shí)調(diào)整
家住北京的高先生今年50歲，是典型的有產(chǎn)階級(jí)，有3套住房，一套在老城區(qū)，面積約80平方米，用于自??；還有一套是5年前一次性付款購(gòu)買的，130平方米，現(xiàn)市值約為150萬(wàn)元。一年前高先生又購(gòu)買了一套150平方米的房子，當(dāng)時(shí)購(gòu)買總價(jià)為200萬(wàn)元，銀行貸款100萬(wàn)元，月供需要1.3萬(wàn)元。由于高先生購(gòu)買時(shí)，房?jī)r(jià)正處于高位，目前，這套房產(chǎn)也縮水到了180萬(wàn)元左右。高先生目前收入為4000元，存款約10萬(wàn)元，高達(dá)1.3萬(wàn)元的月供對(duì)他來(lái)說(shuō)，顯然是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。 理財(cái)師黃寶杰認(rèn)為，像高先生一樣偏愛房產(chǎn)投資的人不在少數(shù)，但這種單一投資方向的理財(cái)方式是不科學(xué)的，在目前房?jī)r(jià)下行的情況下，不可避免地給自己造成了不小的經(jīng)濟(jì)壓力。針對(duì)高先生這樣的有產(chǎn)階級(jí)，黃寶杰建議，將第二套房屋賣掉，所得房款的70％投資于固定收益類的證券產(chǎn)品，如債券基金等，以獲取穩(wěn)定的預(yù)期收入，余下的30％可以投資于股票型或混合型基金，券商集合理財(cái)?shù)冉鹑诠ぞ?；同時(shí)將第三套房出租，獲取一定的租金收入。不僅可以緩解目前的家庭支出壓力，還可以照顧高先生對(duì)房產(chǎn)投資的偏好。保留一套非自住房產(chǎn)，不喪失未來(lái)房產(chǎn)升值的機(jī)會(huì)，這樣就能夠使家庭資產(chǎn)配置更為科學(xué)合理，同時(shí)實(shí)現(xiàn)數(shù)個(gè)財(cái)務(wù)目標(biāo)。
資產(chǎn)配置要攻守兼?zhèn)?/p>
理財(cái)師建議，一個(gè)家庭要進(jìn)行資產(chǎn)配置前，需要了解幾個(gè)原則。首先要遵循安全第一的原則，保證正常生活不受影響，并在此前提下進(jìn)行投資；其次合理安排資產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)間，保證未來(lái)正?，F(xiàn)金流，第三不做自己不了解的投資；第四根據(jù)自身具體情況，在高、中、低不同風(fēng)險(xiǎn)水平資產(chǎn)之間合理安排。高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)比例不宜超過總資產(chǎn)的50％。
一般來(lái)說(shuō)，家庭資產(chǎn)投資方向可以分為3類：第一類是收益較低、流動(dòng)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小有保障作用的資產(chǎn)類型，代表產(chǎn)品是人壽產(chǎn)品、儲(chǔ)蓄和國(guó)庫(kù)券等；第二類是收益適中、流動(dòng)性弱、風(fēng)險(xiǎn)較小的資產(chǎn)類型，代表產(chǎn)品有房產(chǎn)和收藏品等。第三類是收益較高、流動(dòng)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)較高的資產(chǎn)類型，代表產(chǎn)品有股票、股票型基金和期貨等。
為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，美國(guó)聯(lián)邦政府于1989年8月根據(jù)FIRREA法案設(shè)立重組信托公司(RTC)對(duì)出現(xiàn)問題的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行重組。
RTC清理出售的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)資產(chǎn)中包括大量質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房地產(chǎn)資產(chǎn)。但是受S&L危機(jī)的影響，投資者可以從金融機(jī)構(gòu)獲得的債權(quán)融資非常稀少。即使可以獲得，最多也只能達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的50％一60％。因此，基于股權(quán)投資的房地產(chǎn)私募基金開始大量涌現(xiàn)。
在S＆L危機(jī)中涌現(xiàn)的首支房地產(chǎn)私募基金是地產(chǎn)大亨Sam Zell與投資銀行美林證券公司(Merrill Lynch)于1988年合作發(fā)起成立Zell／Merrill基金，首期募資額4億美元。
塞繆爾(山姆)·澤爾[Samuel(Sam)Zelll是芝加哥地產(chǎn)大亨、人稱美國(guó)房產(chǎn)界的“山姆大叔”。知道山姆怎么看待地產(chǎn)人士嗎?他說(shuō)，房產(chǎn)專業(yè)人士具備嫻熟的交易技能，但他們往往缺少運(yùn)用策略的遠(yuǎn)見卓識(shí)。“如果要請(qǐng)人進(jìn)行交易協(xié)商，我一定會(huì)找一名房產(chǎn)商人而非公司經(jīng)理人。”但另—方面山姆認(rèn)為，地產(chǎn)人缺乏“在轉(zhuǎn)角尋找機(jī)遇”的能力，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，前面永遠(yuǎn)是筆直的道路?！罢?yàn)閷?duì)行業(yè)缺乏周期性判斷，直至今日地產(chǎn)業(yè)都顯得反復(fù)無(wú)常且大起大落。”
上世紀(jì)九十年代初，美國(guó)的大多數(shù)商業(yè)房產(chǎn)公司都被掌控于大約50至60家大型私人投資公司手中。
然而，市場(chǎng)再次出現(xiàn)的逆轉(zhuǎn)，這些公司紛紛陷入嚴(yán)重的信貸緊縮，大量資產(chǎn)被了結(jié)抵押，銀行發(fā)生擠兌，貸款市場(chǎng)幾近崩潰。山姆事后解釋道，出路就是向公共市場(chǎng)要錢，通過一種之前鮮為人知的金融工具，即房地產(chǎn)投資信托基金(Eeal Estate Investment Trust)和房地產(chǎn)私募基金(Real Estate Private Equity Fund)，從此成為商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力。
無(wú)獨(dú)有偶，高盛在S＆L危機(jī)中起初是以FinancialAdvisor的角色來(lái)協(xié)助政府處置不良資產(chǎn)。但是高盛很快就意識(shí)到收購(gòu)這些房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)可以謀取巨大的利潤(rùn)，因此高盛在1991年底開始發(fā)起成立自己的房地產(chǎn)私募基金Whitehall Fund。首期募資額1.66億美元，第2期發(fā)起時(shí)間1992年底募資額達(dá)到790億美元。
(1)創(chuàng)新企業(yè)的融資方式
第一，對(duì)于那些涉及的資金超過了自身資產(chǎn)規(guī)模的項(xiàng)目，或者是企業(yè)在同時(shí)的開發(fā)多個(gè)規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目時(shí)，可以使用項(xiàng)目融資的方式，利用企業(yè)有限的資金撬動(dòng)更多投資項(xiàng)目，從而有效地分散項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，由于項(xiàng)目融資屬于資產(chǎn)負(fù)債表的表外融資方式，雖然可以為企業(yè)進(jìn)行其他方式的融資提供一些便利，但是，該融資項(xiàng)目的成本高、消耗的時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目完成后，獲得的利潤(rùn)相對(duì)較少，且不利于企業(yè)資金的良好流動(dòng)。所以，對(duì)于一些規(guī)模相對(duì)較小的單個(gè)或者是多個(gè)項(xiàng)目，還是使用企業(yè)融資的方式更加合適。
(2)解決房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的措施
房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到:首先，全面地分析企業(yè)目前各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及各個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前的具體情況，這些情況包括公司當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債情況、近期開發(fā)的總的項(xiàng)目數(shù)量、已經(jīng)開發(fā)了的各個(gè)項(xiàng)目規(guī)模的大小、能夠接受的最大融資成本以及對(duì)于資金需求的緊迫程度。其次，綜合性的利用公司融資與項(xiàng)目融資兩種融資手段，要注意，企業(yè)需要根據(jù)不同的項(xiàng)目類型選擇適合的融資方式，以便用最經(jīng)濟(jì)和安全的方式來(lái)進(jìn)行資金的開發(fā)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)的杠桿效用。
(3)根據(jù)項(xiàng)目可行性進(jìn)行資金管理
第一，在多項(xiàng)目的開發(fā)模式下，需要將該報(bào)告當(dāng)成企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)日常的工作任務(wù)。企業(yè)應(yīng)該就此方面的工作成立一個(gè)專門的部門或者是設(shè)置一個(gè)專門的崗位，讓專業(yè)人員來(lái)對(duì)市場(chǎng)上的土地和樓盤的價(jià)格變化進(jìn)行實(shí)時(shí)的關(guān)注，尤其是一些具有較大開發(fā)價(jià)值且適合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)的地塊，要密切地關(guān)注，為企業(yè)尋找最佳投資機(jī)會(huì)。第二，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研力度，就投資項(xiàng)目的周邊環(huán)境、配套設(shè)施、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和供需情況進(jìn)行客觀、全面、深入地調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果制定出科學(xué)合理的資金分配方案。第三，在撰寫可行性報(bào)告時(shí)，要突出重點(diǎn)，明確目標(biāo)。
(4)以企業(yè)整體發(fā)展為視角制訂資金平衡計(jì)劃
在多項(xiàng)目的房產(chǎn)開發(fā)模式下，企業(yè)在制訂項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃時(shí)，企業(yè)的管理者應(yīng)該要具備全局觀，依據(jù)企業(yè)全局發(fā)展觀來(lái)制定相應(yīng)的投資策略，不能夠只從項(xiàng)目的角度來(lái)制定資金的調(diào)配計(jì)劃。首先，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要明確項(xiàng)目開發(fā)的順序，即不同地塊的項(xiàng)目與統(tǒng)一地塊的項(xiàng)目分批次的開發(fā)順序。只有制定出正確的開發(fā)批次，才能夠利用多項(xiàng)目的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，利用某些項(xiàng)目銷售后回籠的資金來(lái)彌補(bǔ)其他項(xiàng)目存在的資金缺口，從而實(shí)現(xiàn)資金的科學(xué)性流動(dòng)，最大化利用資金。其次，當(dāng)項(xiàng)目的開發(fā)批次明確后，要對(duì)該項(xiàng)目中一些涉及比較大的資金的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行有效的控制。并且，在項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，要密切地關(guān)注資金的流向、流速和流量，從而為各項(xiàng)目之間資金的流動(dòng)的調(diào)配做好準(zhǔn)備。
(5)優(yōu)化融資決策程序
從房產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)進(jìn)行融資的實(shí)際情況來(lái)看，其融資程序主要可以分為五大階段:融資決策、投資決策、分析融資的結(jié)構(gòu)、進(jìn)行融資談判以及對(duì)融資結(jié)果全面的執(zhí)行。在整個(gè)的融資程序之中，融資決策屬于該程序中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是房產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析時(shí)的最重要的一項(xiàng)組成內(nèi)容，與該程序中的投資分析相互產(chǎn)生影響，并對(duì)項(xiàng)目投資是否具有經(jīng)濟(jì)方面的可行性進(jìn)行最終的決策。由此可以看出，科學(xué)性的房產(chǎn)融資分析是可以同項(xiàng)目投資分析產(chǎn)生雙向互動(dòng)的，所以，房產(chǎn)企業(yè)需要在做完全面的投資分析之后，要以分析的結(jié)果為基礎(chǔ)，不斷地調(diào)整、分析以及再次地調(diào)整融資決策，保證最終確立的融資方案和結(jié)構(gòu)都是最佳的。
二結(jié)論