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導(dǎo)語：在土地出讓管理的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：土地儲備 出讓 收益 問題 對策
近年來，為認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》、和國土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》精神，沈陽市國土資源管理部門迅速地進(jìn)行了土地儲備制度建設(shè)，相繼成立土地儲備機(jī)構(gòu)，積極探索、努力實踐，創(chuàng)造性地開展土地儲備工作，取得了一定成績。然而土地儲備制度是一項全新的土地供應(yīng)機(jī)制，目前還缺乏深入的理論研究和方法指導(dǎo)，加之配套設(shè)施的不完善，在土地儲備工作中容易暴露一系列難以理順的問題，在相當(dāng)程度上制約了城市土地儲備的實施及社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)，如何更加科學(xué)、嚴(yán)格、縝密的實施土地儲備運(yùn)營機(jī)制，是我們當(dāng)前面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
一、土地儲備工作取得的成效
為了進(jìn)一步規(guī)范土地市場儲備交易秩序，沈陽市不斷學(xué)習(xí)和借鑒其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗并結(jié)合自身現(xiàn)狀相繼出臺了凈地出讓、樓面地價等系列新措施，經(jīng)過不斷努力和實踐，城市的土地資源利用效率明顯提高。
（一） 增強(qiáng)了政府的宏觀調(diào)控能力。通過堅持政府主導(dǎo)與市場機(jī)制相結(jié)合的科學(xué)的土地儲備運(yùn)作機(jī)制，強(qiáng)化了土地儲備的主體地位，增強(qiáng)了政府的宏觀調(diào)控能力。城市土地由政府統(tǒng)一規(guī)劃、征購、儲備、出讓和管理，形成“一個渠道進(jìn)水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的局面。只有政府掌握市場的收購權(quán)和供應(yīng)權(quán)，才能有利的清理隱形土地市場，徹底根治私下交易土地等問題，防止國有土地資產(chǎn)流失。
（二）確保城市總體規(guī)劃實施，促進(jìn)土地集約利用。土地收購儲備之前，分散在各企事業(yè)單位，地下交易與“合作”建房現(xiàn)象屢見不鮮，對城市規(guī)劃的實施造成嚴(yán)重阻礙，建了拆，拆了建，造成資金和土地資源的浪費。實行土地儲備之后，政府統(tǒng)一收購、收回、供應(yīng)，根據(jù)城市規(guī)劃與功能分區(qū)的要求，盤活城市存量土地與有計劃地利用新增建設(shè)用地相結(jié)合，改變過去粗放式的用地模式，提高了城市土地利用效率。
（三）調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu)，突出城市功能。根據(jù)區(qū)域優(yōu)勢調(diào)整城市土地利用結(jié)構(gòu)，通過加強(qiáng)主題招商、地塊包裝策劃等形式，展現(xiàn)地塊的開發(fā)價值和潛在優(yōu)勢，促進(jìn)高端服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)等新興業(yè)態(tài)發(fā)展。
（四）為城市建設(shè)籌集了資金。土地收購儲備制度建立后，城市土地在開發(fā)、規(guī)劃及出讓過程中的增值部分由土地儲備中心收回上交財政，增加了政府財政收入，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，籌集了大量的資金。
二、土地儲備出讓和收益管理面臨的突出問題
（一）凈地出讓少，土地收益不高。
國土資源部在有關(guān)文件中明確要求“實行建設(shè)用地使用權(quán)凈地出讓，應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)”，但在實際操作中，為加快項目招商引資，解決征地和拆遷資金不足等問題，多數(shù)土地采取“期地”方式出讓，供地之前沒有完成拆遷，沒有實施土地整理，導(dǎo)致土地交易競爭不夠充分，政府未能獲得預(yù)期收益。以“期地”出讓的項目往往因為拆遷受阻、拆遷周期延長而使成本增加，有的地塊甚至出現(xiàn)拆遷虧損，導(dǎo)致工程無法按期開工建設(shè)，影響了項目的進(jìn)一步建設(shè)。
（二）缺乏長期機(jī)制，儲備與出讓未形成良性循環(huán)。
目前，多數(shù)城市僅對市本級范圍內(nèi)土地儲備和供應(yīng)指定年度計劃，而獨立操作區(qū)未納入全市計劃管理。由于缺乏中長期土地儲備計劃，市本級土地供應(yīng)基本來自當(dāng)年或上一年的儲備，沒有獲得土地儲備帶來的增值收益。
（三）部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制不夠完善。
城市土地收購儲備到供應(yīng)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其過程涉及到土地、房產(chǎn)、城建、財政等多個部門，沒有這些部門的通力配合與支持，儲備供應(yīng)制度難以順利進(jìn)行。但在實際操作中經(jīng)常出現(xiàn)部門之間相互推諉，行政審批手續(xù)繁雜，辦事效率低等現(xiàn)象，延長了土地儲備過程，增加了土地儲備成本，嚴(yán)重影響城市土地市場的交易秩序和健康發(fā)展。
三、加強(qiáng)土地儲備出讓和收益管理的主要措施
為貫徹落實國家土地管理相關(guān)政策，增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，規(guī)范土地儲備交易行為，有必要進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)營性土地宏觀管理，加大土地儲備力度，強(qiáng)化土地供應(yīng)計劃。
（一）加大土地儲備力度，嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)計劃。
結(jié)合城市總體規(guī)劃、城市建設(shè)發(fā)展需要和土地市場供需狀況，合理制定土地中長期儲備計劃和年度儲備計劃，通過對企事業(yè)單位低效率用地收購，集體土地征收，國有閑置土地集中拆遷等措施盤活存量土地，挖掘潛力，提高土地集約利用率。同時，依據(jù)“控制總量、適度緊缺”的原則，制定經(jīng)營性用地年度供應(yīng)計劃，增強(qiáng)政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，促進(jìn)城市土地資源合理利用。
（二）嚴(yán)格實行“凈地”出讓，規(guī)范土地出讓行為。
在土地出讓之前，要完成征地拆遷、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套等前期工作，真正實現(xiàn)“凈地”出讓。土地必須進(jìn)入市土地交易市場統(tǒng)一交易，實行招拍掛方式出讓，出讓價格由市政府統(tǒng)一確定，實現(xiàn)土地交易更科學(xué)、更規(guī)范、更有效。
（三）加大拆遷監(jiān)管力度，切實規(guī)范征地拆遷行為。
能否實現(xiàn)“凈地”出讓，保證土地收益 ，拆遷工作是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在拆遷過程中要學(xué)習(xí)借鑒合肥等先進(jìn)城市的成功做法，實行“拆遷要招標(biāo)、補(bǔ)償要評估、結(jié)果要公示”。把市場競爭機(jī)制引入到拆遷工作中，通過招標(biāo)方式，選取兩家有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償價格評估，并公示結(jié)果，從而有效控制土地成本。同時，監(jiān)察部門要加大對拆遷項目資金使用的監(jiān)管力度，減少不合理支出，杜絕征地拆遷成本超出預(yù)算，做到補(bǔ)償合理、操作規(guī)范、社會穩(wěn)定。
（四）完善資金管理，防范融資風(fēng)險。
資金是土地儲備運(yùn)營的生命線，而土地儲備資金主要是來源于銀行貸款。如何科學(xué)的管理好巨額的儲備資金，降低成本，保障運(yùn)轉(zhuǎn)，同時規(guī)避風(fēng)險是值得重視的問題。這就要求：土地抵押，實質(zhì)擔(dān)保，對每一筆借款資金都落到到具體地塊抵押；?？顚Ｓ?，所有借款資金都用于土地收儲，不平調(diào)轉(zhuǎn)移；降低成本優(yōu)先返還，注重提高資金利用效率，銀行貸款力求即借即用，按進(jìn)度撥付拆遷補(bǔ)償款，努力把成本降到最低，防范風(fēng)險。
（五）創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)。
通過成立統(tǒng)一的、具有權(quán)威性的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)做支撐，由土地、房產(chǎn)、財政等多部門組成的土地資源管理委員會，來保證部門間的協(xié)調(diào)，減少運(yùn)作環(huán)節(jié)，提高土地儲備和運(yùn)營效益。
這種聯(lián)動機(jī)制盡可能得調(diào)動了項目運(yùn)營單位的工作積極性，加快了工作效率，促進(jìn)了項目盡快落實。
四、小結(jié)
土地儲備制度在我國還是一個新生事物，在發(fā)展的過程中出現(xiàn)這樣或那樣的一些問題是不可避免的，面對國家新一輪宏觀調(diào)控的實施以及沈陽市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的形勢，我們應(yīng)進(jìn)一步解放思想，開拓創(chuàng)新，使它逐步完善和健康發(fā)展，為加快沈陽城市建設(shè)，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用作出更大的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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為深化城鎮(zhèn)住房制度改革，培育和發(fā)展住房二級市場，規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收益分配和管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，我們制定了《北京市城近郊八區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
附件：北京市城近郊八區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定
為規(guī)范已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售收益分配管理，培育和發(fā)展住房二級市場，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。
一、職工個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸個人所有。
二、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，由購房人按上市出售的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房所在地的標(biāo)定地價的10％交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。在標(biāo)定地價明確前，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。
購房者繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權(quán)的商品住房辦理產(chǎn)權(quán)登記。
三、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，其土地出讓金依法上交財政，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
已購公有住房的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，其上交的相當(dāng)于土地出讓金的價款按已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財務(wù)隸屬關(guān)系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位，專項用于住房補(bǔ)貼。其中已購公有住房原產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50％上交財政，50％返還原產(chǎn)權(quán)單位；屬事業(yè)單位的，全額返還原產(chǎn)權(quán)單位。
四、職工出售已購公有住房屬于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的部分，其售價在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部歸出售人所有；售價在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％歸出售人所有；售價在每建筑平方米5000元以上部分，50％歸出售人所有。售價扣除歸出售人所有部分后，余額比照第三條第二款的規(guī)定上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。
屬于超標(biāo)面積部分，其售價扣除售房職工支付的購買超標(biāo)面積的房價款后，余額比照第三條第二款的規(guī)定上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位。
五、已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，除由購房人按第二條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金外，其出售收入全部歸出售人所有。
六、出售人是住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工，可申請返還其夫婦雙方應(yīng)得的住房補(bǔ)貼，返還額不超過上交財政或返還原產(chǎn)權(quán)單位的售房收入部分且不超過職工應(yīng)得的住房補(bǔ)貼。
七、已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納稅費。
第一條 為了加強(qiáng)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃實施，科學(xué)、合理利用城市土地，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》等制定本辦法。
第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓必須符合城市規(guī)劃，有利于城市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，并遵守本辦法。
第三條 國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)全國城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理的指導(dǎo)工作。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理的指導(dǎo)工作。
直轄市、市和縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理工作。
第四條 城市國有土地使用權(quán)出讓的投放量應(yīng)當(dāng)與城市土地資源、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和市場需求相適應(yīng)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)與建設(shè)項目相結(jié)合。城市規(guī)劃行政主管部門和有關(guān)部門要根據(jù)城市規(guī)劃實施的步驟和要求，編制城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃和計劃，包括地塊數(shù)量、用地面積、地塊位置、出讓步驟等，保證城市國有土地使用權(quán)的出讓有規(guī)劃、有步驟、有計劃地進(jìn)行。
第五條 出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。
出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。
第六條 規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)當(dāng)包括：地塊面積，土地使用性質(zhì)，容積率，建筑密度，建筑高度，停車泊位，主要出入口，綠地比例，須配置的公共設(shè)施、工程設(shè)施，建筑界線，開發(fā)期限以及其他要求。
附圖應(yīng)當(dāng)包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀，地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界線以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。
第七條 城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同必須附具規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。
規(guī)劃設(shè)計條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓轉(zhuǎn)讓過程中確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。
第八條 城市用地分等定級應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市各地段的現(xiàn)狀和規(guī)劃要求等因素確定。土地出讓金的測算應(yīng)當(dāng)把出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件作為重要依據(jù)之一。在城市政府的統(tǒng)一組織下，城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)和有關(guān)部門進(jìn)行城市用地分等定級和土地出讓金的測算。
第九條 已取得土地出讓合同的，受讓方應(yīng)當(dāng)持出讓合同依法向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可辦理土地使用權(quán)屬證明。
第十條 通過出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時，受讓方應(yīng)當(dāng)遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設(shè)計條件，并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。
受讓方如需改變原規(guī)劃設(shè)計條件，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。
第十一條 受讓方在符合規(guī)劃設(shè)計條件外為公眾提供公共使用空間或設(shè)施的，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，可給予適當(dāng)提高容積率的補(bǔ)償。
受讓方經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計條件而獲得的收益，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定比例上交城市政府。
第十二條 城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓過程是否符合城市規(guī)劃進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第十三條 凡持未附具城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖的出讓、轉(zhuǎn)讓合同，或擅自變更的，城市規(guī)劃行政主管部門不予辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。
第十四條 各級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理情況逐項登記，定期匯總。
第十五條 城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)深化城市土地利用規(guī)劃，加強(qiáng)規(guī)劃管理工作。城市規(guī)劃行政主管部門必須提高辦事效率，對申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計條件及附圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)完成。
第十六條 各省、自治區(qū)、直轄市城市規(guī)劃行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則，報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后執(zhí)行。
現(xiàn)將財政部、國家土地管理局財綜字（1995）10號文《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市具體情況，補(bǔ)充通知如下，請一并遵照執(zhí)行。
一、土地收入征收的范圍：
（一）土地出讓預(yù)定金
（二）出讓地價款，包括土地使用者轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)支付的地價款；
（三）土地收益金，包括地租；
（四）土地使用費，指土地出讓合同中規(guī)定的每年應(yīng)收取的土地使用費；
（五）其它有關(guān)收入。
1.按照規(guī)定延期付款期間應(yīng)當(dāng)收取的資金占用費；
2.土地使用者違約造成的扣繳定金；
3.其他收入
二、土地收入的交繳
（一）土地使用者支付的土地有償使用費用，由市、區(qū)縣房屋土地管理部門填寫市財政局統(tǒng)一印制的《北京市國有土地有償使用收費》專用票據(jù)，將土地收入存入經(jīng)財政局認(rèn)定的房屋土地管理部門在銀行開設(shè)的國有土地有償使用收入專戶。
（二）市、區(qū)縣財政局要在同級房屋土地管理部門國有土地有償使用收入的相同開戶銀行開設(shè)財政國有土地有償使用收入專戶。
（三）經(jīng)辦國有土地有償使用收入的銀行，應(yīng)在房屋土地管理部門收到土地有償使用收入的次日，將全部款項劃入同級財政部門國有土地有償使用收入專戶。
（四）因合同取消、調(diào)整等原因應(yīng)退還的有關(guān)收入，市、區(qū)縣財政局應(yīng)根據(jù)房屋土地管理部門提供的情況，及時核實并辦理退還手續(xù)。
（五）各區(qū)、縣也可采取由土地管理部門與用地單位簽定土地出讓合同后，由用地單位將土地有償使用收入直接繳入財政專戶的辦法。
（六）各級開發(fā)區(qū)土地收入的交納也應(yīng)按上述辦法執(zhí)行。
三、市、區(qū)縣財政局應(yīng)當(dāng)按照本級人民政府出讓土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限分別負(fù)責(zé)土地有償使用收入的征收管理，并監(jiān)督本通知的實施。
四、土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限繳納地價款，未按照合同規(guī)定交款的，房屋土地管理部門可解除土地使用權(quán)出讓合同，不予辦理土地登記，不發(fā)放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責(zé)任。
五、房屋土地管理部門須按照有關(guān)規(guī)定填報“國有土地出讓情況報表”和“國有土地有償使用收入情況報表”，有關(guān)報表及要求另行制發(fā)。
六、本通知下達(dá)前已經(jīng)取得土地收入的遠(yuǎn)郊區(qū)、縣應(yīng)當(dāng)按照本通知進(jìn)行清理，按此規(guī)定將土地收入繳入同級財政專戶。
七、本通知自之日起執(zhí)行。
財政部、國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知（財綜字〔1995〕10號）
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、土地管理局（廳）：
為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱“土地出讓金”）的征收管理，現(xiàn)對土地出讓金征收管理的有關(guān)問題通知如下：
一、根據(jù)國務(wù)院和財政部的有關(guān)規(guī)定，土地出讓金應(yīng)全部上繳財政，由財政列入預(yù)算，專款專用，專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。
二、財政部門是土地出讓金收入的主管機(jī)關(guān)，土地行政管理部門是土地出讓金的代征機(jī)關(guān)，其他部門和單位一律不得代為征收。
三、國有土地使用權(quán)有償出讓合同簽訂后，土地管理部門根據(jù)土地出讓合同，負(fù)責(zé)填發(fā)“繳交國有土地使用權(quán)出讓金登記單”（以下簡稱“登記單”）。登記單一式五聯(lián)，第一聯(lián)存根（土地部門），第二聯(lián)、第三聯(lián)和第四聯(lián)土地部門填寫后，送交財政部門；第五聯(lián)代交款通知單，交土地受讓方。
四、土地受讓方應(yīng)根據(jù)交款通知單規(guī)定的金額、開戶銀行和帳號，按規(guī)定時間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財政專戶”。
五、土地受讓方按合同規(guī)定全部付清地價款后，財政部門應(yīng)為土地受讓方開具“土地出讓金專用票據(jù)”，并在登記單第四聯(lián)和第五聯(lián)上加蓋收訖章。加蓋收訖章后的登記單第四聯(lián)，退土地部門存檔。土地管理部門根據(jù)土地受讓方所執(zhí)加蓋收訖章后的登記單第五聯(lián)、土地出讓金專用票據(jù)及有關(guān)規(guī)定，辦理土地登記手續(xù)，填發(fā)土地使用證。
未按合同約定交繳土地出讓金的，土地管理部門可解除土地使用權(quán)合同，不予辦理土地登記，不發(fā)放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責(zé)任。
六、財政部門應(yīng)設(shè)“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和清算。財政部門應(yīng)于次月五日前和土地管理部門核對、清算當(dāng)月的土地出讓金收入和支出。土地部門應(yīng)按出讓宗地填報“國有土地使用權(quán)出讓金清算單”（以下簡稱“清算單”）。清算單一式三聯(lián)，第一聯(lián)土地部門存檔；第二聯(lián)和第三聯(lián)報送財政機(jī)關(guān)。財政部門應(yīng)根據(jù)土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付有關(guān)費用并核撥土地出讓業(yè)務(wù)費。清算核撥有關(guān)費用后的土地出讓金凈收益應(yīng)按季繳入金庫，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和管理情況，專項使用。
七、“繳交國有土地使用權(quán)出讓金登記單”、“國有土地使用權(quán)出讓金清算單”、“土地出讓金專用票據(jù)”式樣由財政部統(tǒng)一規(guī)定，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政部門監(jiān)制并發(fā)放。
八、各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局），應(yīng)會同土地管理部門，根據(jù)本通知結(jié)合本地實際情況制定實施辦法。
各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列省轄市土地（國土）管理局（廳），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局，解放軍土地管理局，各直屬單位：
為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行中華人民共和國國務(wù)院第55號令的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》，切實做好土地登記發(fā)證工作，現(xiàn)將出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租國有土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)通知如下：
一、對外商、華僑、港、澳、臺商及國內(nèi)土地使用者依法出讓國有土地使用權(quán)的登記發(fā)證，由土地所在縣、市土地管理部門審核，并依照《土地管理法》及有關(guān)批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)權(quán)限的規(guī)定，報經(jīng)原批準(zhǔn)出讓的人民政府批準(zhǔn)后辦理土地登記、發(fā)證。
二、通過依法出讓取得的國有土地使用權(quán)，依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止等變更土地登記的，按國家土地管理局頒布的《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，由縣、市土地管理部門辦理土地登記、發(fā)證。
（此件已經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)）
第一條 為加強(qiáng)對本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營管理，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上建設(shè)的房屋（含其他建筑物和地面附著物，下同）出售（包括預(yù)售）、出租、抵押等房產(chǎn)經(jīng)營活動，適用本規(guī)定。
第三條 青島市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營活動的行政管理工作；各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的房產(chǎn)管理部門及高科技工業(yè)園的房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營活動的行政管理工作。
青島市東部開發(fā)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營管理的具體工作委托東部開發(fā)指揮部負(fù)責(zé)辦理。
第四條 中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人均可依照中華人民共和國的法律、法規(guī)和本規(guī)定在本市國有土地使用權(quán)出讓地塊上從事房產(chǎn)經(jīng)營活動，其合法權(quán)益受法律法規(guī)和本規(guī)定保護(hù)。
第五條 在本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押的期限，不得超過其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)期滿，該土地使用權(quán)及地塊上的房屋按有關(guān)規(guī)定無償收回。土地需繼續(xù)使用的，使用者（房屋購買者）應(yīng)依法重新辦理有關(guān)手續(xù)。
第二章 房屋預(yù)售與出售
第六條 本市國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋，在竣工驗收之前，凡符合下列條件之一的，經(jīng)房產(chǎn)管理部門注冊批準(zhǔn)后方可預(yù)售：
（一）除用地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資額百分之二十以上的；
（二）建筑物設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成的；
（三）青島市政府批準(zhǔn)的。
第七條 擬預(yù)售房屋，須由房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人向房產(chǎn)管理部門提交書面申請書。申請書應(yīng)包括預(yù)售對象、擬預(yù)售房屋的位置、面積、預(yù)售價格等內(nèi)容。
房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人提交預(yù)售申請書時，須同時提交下列文件資料：
（一）土地使用權(quán)有償出讓證件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)的《開工報告》；
（二）與工程承包單位或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；
（三）銀行或注冊會計師出具的證明達(dá)到本規(guī)定第六條規(guī)定投資額的文件資料或質(zhì)量監(jiān)督部門簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單；
（四）房屋預(yù)售計劃；
（五）房屋使用管理維修方面的文件資料；
（六）按規(guī)定應(yīng)提供的其他文件資料。
第八條 房產(chǎn)管理部門須在收齊前條所列文件資料之日起十日決定批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)，并書面通知預(yù)售人。
第九條 預(yù)售房屋，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房屋預(yù)售合同。
房屋預(yù)售合同不得違反國家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第十條 房屋預(yù)購人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前，不得將預(yù)購的房屋轉(zhuǎn)售。
第十一條 房屋預(yù)售人不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售。
房屋預(yù)售人按預(yù)售合同規(guī)定所收取的預(yù)售款，必須優(yōu)先保證該預(yù)售房屋的建筑費用。
第十二條 房屋竣工后，房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人應(yīng)報請建設(shè)工程質(zhì)量驗收部門驗收。在取得驗收合格證書后，已經(jīng)預(yù)售的房屋，當(dāng)事人應(yīng)按預(yù)售合同的規(guī)定辦理房屋交付手續(xù)，并在辦理房屋交付手續(xù)之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未預(yù)售的房屋，其房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人須到房產(chǎn)管理部門辦理注冊登記后，方可出售。
第十三條 出售房屋，買賣雙方應(yīng)簽訂房屋買賣合同。
房屋買賣合同除其他必備條款外，必須規(guī)定房屋使用管理維修的條款。
房屋買賣合同不得違反國家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第十四條 房屋購買人應(yīng)在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過戶手續(xù)。
第十五條 被出售房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓中增值的，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值費。
第三章 房屋出租
第十六條 本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以出租。
第十七條 出租房屋，出租人與承租人須簽訂房屋租賃合同。
房屋租賃合同不得違反國家法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
房屋承租人應(yīng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)租賃監(jiān)理登記手續(xù)。
第十八條 房屋承租人未經(jīng)出租人同意，不得將承租房屋轉(zhuǎn)租他人。
第十九條 出售已出租的房屋，在租賃合同規(guī)定的租賃期限內(nèi)，承租人的承租人的租賃權(quán)不受影響，但承租人同意終止租賃合同的除外。房屋購買人和承租人應(yīng)依照原租賃合同的有關(guān)條款簽訂新的房屋租賃合同。
出售已出租的房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，但租賃合同中另有約定的除外。
第四章 房屋抵押
第二十條 本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以抵押。
房屋抵押，可憑房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證或房屋預(yù)售合同及其他有關(guān)文件資料辦理抵押手續(xù)。
第二十一條 以共有房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須取得其他共有人的書面同意；以按份共有的房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須書面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份額為限。
第二十二條 以已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，但抵押人應(yīng)就保證執(zhí)行抵押合同與承租人達(dá)成書面協(xié)議。
第二十三條 房屋抵押，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定簽訂抵押合同、并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)，由抵押人分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
抵押合同不得違反國家有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同及房屋預(yù)售、出售、出租合同的有關(guān)規(guī)定。
第二十四條 抵押人不按抵押合同規(guī)定償還債務(wù)或在抵押合同有效期內(nèi)宣告解散或破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押房屋及土地使用權(quán)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。
第二十五條 因處分抵押房屋及土地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，應(yīng)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過戶手續(xù)。
第五章 處罰
第二十六條 違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視情輕重給予警告、責(zé)令退還收取的價款、罰款。罰款額度為房屋預(yù)售或出售款額的5％─20％。
（一）未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售房屋的；
（二）將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售的；
（三）房屋預(yù)購人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前轉(zhuǎn)售房屋的；
（四）未經(jīng)驗收或驗收不合格出售房屋的。
第二十七條 房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押后，不按規(guī)定辦理有關(guān)登記手續(xù)的，由房產(chǎn)管理部門或土地管理部門責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并可視情節(jié)輕重處以警告、罰款。
第二十八條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依據(jù)《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定申請復(fù)議或向人民法院起訴。
第二十九條 行政管理機(jī)關(guān)的工作人員違反本規(guī)定和國家有關(guān)法律、法規(guī)、濫用職權(quán)，循私舞弊的，按有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第三十條 房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押合同，按有關(guān)規(guī)定需經(jīng)公證的，當(dāng)事人應(yīng)辦理公證手續(xù)。
第三十一條 因房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押等發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可申請房產(chǎn)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，也可直接向人民法院起訴。
第三十二條 本規(guī)定具體執(zhí)行中的問題由青島市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第一條 為加強(qiáng)對本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營管理，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上建設(shè)的房屋（含其他建筑物和地面附著物，下同）出售（包括預(yù)售）、出租、抵押等房產(chǎn)經(jīng)營活動，適用本規(guī)定。
第三條 青島市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營活動的行政管理工作；各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的房產(chǎn)管理部門及高科技工業(yè)園的房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營活動的行政管理工作。
青島市東部開發(fā)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營管理的具體工作委托東部開發(fā)指揮部負(fù)責(zé)辦理。
第四條 中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人均可依照中華人民共和國的法律、法規(guī)和本規(guī)定在本市國有土地使用權(quán)出讓地塊上從事房產(chǎn)經(jīng)營活動，其合法權(quán)益受法律法規(guī)和本規(guī)定保護(hù)。
第五條 在本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押的期限，不得超過其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)期滿，該土地使用權(quán)及地塊上的房屋按有關(guān)規(guī)定無償收回。土地需繼續(xù)使用的，使用者（房屋購買者）應(yīng)依法重新辦理有關(guān)手續(xù)。
第二章 房屋預(yù)售與出售
第六條 本市國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋，在竣工驗收之前，凡符合下列條件之一的，經(jīng)房產(chǎn)管理部門注冊批準(zhǔn)后方可預(yù)售：
（一）除用地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到總投資額百分之二十以上的；
（二）建筑物設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成的；
（三）青島市政府批準(zhǔn)的。
第七條 擬預(yù)售房屋，須由房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人向房產(chǎn)管理部門提交書面申請書。申請書應(yīng)包括預(yù)售對象、擬預(yù)售房屋的位置、面積、預(yù)售價格等內(nèi)容。
房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人提交預(yù)售申請書時，須同時提交下列文件資料：
（一）土地使用權(quán)有償出讓證件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)的《開工報告》；
（二）與工程承包單位或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；
（三）銀行或注冊會計師出具的證明達(dá)到本規(guī)定第六條規(guī)定投資額的文件資料或質(zhì)量監(jiān)督部門簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單；
（四）房屋預(yù)售計劃；
（五）房屋使用管理維修方面的文件資料；
（六）按規(guī)定應(yīng)提供的其他文件資料。
第八條 房產(chǎn)管理部門須在收齊前條所列文件資料之日起十日決定批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)，并書面通知預(yù)售人。
第九條 預(yù)售房屋，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房屋預(yù)售合同。
房屋預(yù)售合同不得違反國家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第十條 房屋預(yù)購人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前，不得將預(yù)購的房屋轉(zhuǎn)售。
第十一條 房屋預(yù)售人不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售。
房屋預(yù)售人按預(yù)售合同規(guī)定所收取的預(yù)售款，必須優(yōu)先保證該預(yù)售房屋的建筑費用。
第十二條 房屋竣工后，房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人應(yīng)報請建設(shè)工程質(zhì)量驗收部門驗收。在取得驗收合格證書后，已經(jīng)預(yù)售的房屋，當(dāng)事人應(yīng)按預(yù)售合同的規(guī)定辦理房屋交付手續(xù)，并在辦理房屋交付手續(xù)之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未預(yù)售的房屋，其房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人須到房產(chǎn)管理部門辦理注冊登記后，方可出售。
第十三條 出售房屋，買賣雙方應(yīng)簽訂房屋買賣合同。
房屋買賣合同除其他必備條款外，必須規(guī)定房屋使用管理維修的條款。
房屋買賣合同不得違反國家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第十四條 房屋購買人應(yīng)在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過戶手續(xù)。
第十五條 被出售房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓中增值的，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值費。
第三章 房屋出租
第十六條 本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以出租。
第十七條 出租房屋，出租人與承租人須簽訂房屋租賃合同。
房屋租賃合同不得違反國家法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
房屋承租人應(yīng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)租賃監(jiān)理登記手續(xù)。
第十八條 房屋承租人未經(jīng)出租人同意，不得將承租房屋轉(zhuǎn)租他人。
第十九條 出售已出租的房屋，在租賃合同規(guī)定的租賃期限內(nèi)，承租人的承租人的租賃權(quán)不受影響，但承租人同意終止租賃合同的除外。房屋購買人和承租人應(yīng)依照原租賃合同的有關(guān)條款簽訂新的房屋租賃合同。
出售已出租的房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，但租賃合同中另有約定的除外。
第四章 房屋抵押
第二十條 本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以抵押。
房屋抵押，可憑房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證或房屋預(yù)售合同及其他有關(guān)文件資料辦理抵押手續(xù)。
第二十一條 以共有房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須取得其他共有人的書面同意；以按份共有的房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須書面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份額為限。
第二十二條 以已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，但抵押人應(yīng)就保證執(zhí)行抵押合同與承租人達(dá)成書面協(xié)議。
第二十三條 房屋抵押，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定簽訂抵押合同、并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)，由抵押人分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
抵押合同不得違反國家有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同及房屋預(yù)售、出售、出租合同的有關(guān)規(guī)定。
第二十四條 抵押人不按抵押合同規(guī)定償還債務(wù)或在抵押合同有效期內(nèi)宣告解散或破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押房屋及土地使用權(quán)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。
第二十五條 因處分抵押房屋及土地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，應(yīng)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過戶手續(xù)。
第五章 處 罰
第二十六條 違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視其情節(jié)給予警告或處以5000元至30000元罰款。
（一）未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售房屋的；
（二）將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售的；
（三）房屋預(yù)購人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前轉(zhuǎn)售房屋的；
（四）未經(jīng)驗收或驗收不合格出售房屋的。
第二十七條 房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押后，不按規(guī)定辦理有關(guān)登記手續(xù)的，由房產(chǎn)管理部門或土地管理部門責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并可視情節(jié)輕重給予警告、1000元以下罰款的處罰。
第二十八條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依據(jù)《行政復(fù)議條例》和《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定申請復(fù)議或向人民法院起訴。
第二十九條 行政管理機(jī)關(guān)的工作人員違反本規(guī)定和國家有關(guān)法律、法規(guī)、濫用職權(quán)，循私舞弊的，按有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第三十條 房屋出售（預(yù)售）、出租、抵押合同，按有關(guān)規(guī)定需經(jīng)公證的，當(dāng)事人應(yīng)辦理公證手續(xù)。
第三十一條 本規(guī)定具體執(zhí)行中的問題由青島市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十二條 本規(guī)定自之日起施行。
青島市人民政府關(guān)于修改部分政府規(guī)章行政處罰等條款的決定
（1998年8月24日 青政發(fā)〔1998〕137號）
全文
根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)決定對《青島市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營管理暫行規(guī)定》的行政處罰等有關(guān)內(nèi)容作如下修改：
1、第二十六條中的“違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視情節(jié)輕重給予警告、責(zé)令退還收取的價款、罰款。罰款額度為房屋預(yù)售或出售款額的5％至20％”修改為“違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其停止違法行為，并可視其情節(jié)給予警告或處以5000元至30000元罰款”。
關(guān)鍵詞：土地出讓金；利弊；對策
國有土地是政府擁有的國有資產(chǎn)中最大的資產(chǎn)。土地出讓金是政府出讓國有土地使用權(quán)所取得的土地純收益。隨著市場經(jīng)濟(jì)的完善和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，我國土地資源得到了很好的開發(fā)和利用，地方政府土地出讓金收入也隨之大幅度增加，成為地方政府非稅收入的重要組成部分，有“土地財政”之稱。
自1987年我國出現(xiàn)國有土地使用權(quán)出讓金（簡稱土地出讓金）這一新的土地使用收費方式以來，土地出讓金制度逐漸確立，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展。與此同時，出讓金存在的問題也越發(fā)凸現(xiàn)出來。2006 年，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[2006]100 號）等文件,針對地方土地出讓金管理存在的相關(guān)問題作出了規(guī)范。 但多年來許多地方仍然發(fā)現(xiàn)土地出讓金管理中存在著與國家政策相違背的現(xiàn)象。這就對如何規(guī)范、加強(qiáng)管理提出了更高的要求。
一、土地出讓金制度的積極作用
建立土地出讓金制度，是我國社會經(jīng)濟(jì)生活駛?cè)氍F(xiàn)代化和建設(shè)全面小康社會進(jìn)程的需要。這筆資金成為地方政府重要的財力來源，推動了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。直觀地看，它盤活了土地資源, 能創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值, 促進(jìn)了工業(yè)化和城市化發(fā)展。土地出讓金制度使得土地使用權(quán)的分配由無償轉(zhuǎn)為有償, 顯化了土地資源的價值，能有效地杜絕土地使用中的暗箱操作和隨意性，有利于顯現(xiàn)土地使用權(quán)獲得過程中的公開公正公平。
具體看，土地出讓金制度的建立是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物：
1.適應(yīng)了城市化發(fā)展加速期的用地需求。我國加快實施城鎮(zhèn)化進(jìn)程，各地對市政、道路、交通、房地產(chǎn)、水、電、文化、教育、衛(wèi)生等需求普遍高漲，這就造成了對相關(guān)設(shè)施土地供求的擴(kuò)張。土地出讓金制度相對合理地滿足了這一需求。
2.適應(yīng)了消費結(jié)構(gòu)升級變化的用地需求。我國個人消費結(jié)構(gòu)，已從萬元級商品提升至十幾萬元、幾十萬元級階段，住房和汽車成為這一階段的消費熱點，改善住房條件需要土地，發(fā)展汽車工業(yè)要道路等等，隨之而來的是對土地需求的猛升。
3.適應(yīng)了工業(yè)化深入推進(jìn)的需要。當(dāng)前我國已進(jìn)入工業(yè)化的中期階段。這一階段整個社會對鋼鐵、汽車、裝備制造、化工等產(chǎn)品的需求上升，又相應(yīng)地推動了土地供應(yīng)的需求；
4.適應(yīng)了國民經(jīng)濟(jì)增長新周期的需要。目前中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪增長周期的上升期，外資、民資等多元投資熱情上漲，拉動了對土地供應(yīng)的需求。
土地出讓金制度對于地方政府、開發(fā)商和農(nóng)民都產(chǎn)生明顯的激勵效應(yīng)。通過允許將土地出讓金作為地方政府收入，激勵了地方政府參與土地交易并足額收取出讓金的積極性；通過降低尋租空間，激勵開發(fā)商把精力放在通過投資項目獲取收益上；通過以出讓前的土地產(chǎn)值為依據(jù)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，激勵農(nóng)民有效利用耕地。
應(yīng)該說，土地出讓金制度的出臺，既基本適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動的土地需求，為政府，特別是市、縣政府集聚了一筆巨額的可支配財力，而且配合了國家實行積極財政政策，為推進(jìn)現(xiàn)代化和全面小康社會建設(shè)發(fā)揮了強(qiáng)有力的作用。
二、土地出讓金管理存在的主要問題
短短十余年我國土地制度和土地財政制度的變革帶來了巨大的成績，激發(fā)出潛在的活力，盤活了全國的土地資源。但同時，土地出讓金制度帶來的一些弊端也相當(dāng)凸現(xiàn)：
1.土地出讓金是國家作為土地所有者獲得的一項國有資源性收入，理應(yīng)由城鄉(xiāng)全體人民共享，但是在偏重工業(yè)化、城市化的政策導(dǎo)向下，過去的這么多年一直為城市所獨享，并未惠及農(nóng)村，導(dǎo)致城鄉(xiāng)二元化加劇。
2.從供地用地征地程序看沒有有效規(guī)范。按規(guī)定， 用地只有通過具有審批權(quán)的上級人民政府批準(zhǔn)后，國土部門才能代表市、縣政府實施征地和組織供地；足額征收“土地出讓金”后，建設(shè)單位才能用地。但是一些地方普遍存在邊報批、邊用地、邊動工建設(shè)的現(xiàn)象，一些建設(shè)項目所在地的基層組織和招商單位為了項目能夠迅速上馬，將法定的程序拋在一邊，自行甚至強(qiáng)行征地。這導(dǎo)致管理秩序的混亂以及大量土地出讓金的流失；由于征地補(bǔ)償政策不統(tǒng)一、補(bǔ)償金不到位，而引起的社會不安定因素增多，引發(fā)群眾上訪。
3.“以土地?fù)Q項目”導(dǎo)致土地出讓金流失。有的地方政府為加快項目建設(shè)，向開發(fā)商提供一定面積的土地，以換取工程。這樣做表面看能起到加快局部地區(qū)建設(shè)的作用，但是弊端很大。政府“以土地?fù)Q項目”時，往往規(guī)避招、拍、掛出讓土地使用權(quán)的規(guī)定而將土地直接協(xié)議出讓，或通過虛假招標(biāo)拍賣、掛牌的方式出讓土地，這不利于建立和規(guī)范正常的土地市場秩序，并會造成國有土地收益的流失。
4.土地出讓金沒有全額納入地方基金預(yù)算管理。[2006]100 號文件規(guī)定：“土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫”。部分地方將土地出讓收入作為“行政事業(yè)性收費”納入“預(yù)算外資金”來管理，各種不同理由的“減、免、退、返”普遍存在，土地出讓金基本上都是“體外循環(huán)”，收支都沒有納入統(tǒng)一管理。
按照市審計局《專項審計調(diào)查通知書》（渝審調(diào)[2005]3號）的要求，現(xiàn)將我縣**年至**年土地出讓金的征收、解繳、使用及管理情況報告如下：
一、基本情況
**年至**年共計批準(zhǔn)出讓用地180宗，面積1126.6906畝，合同價金13325.0545萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等10564.0773萬元、應(yīng)收土地出讓金2660.9772萬元，減免193.1388萬元，實收出讓金2467.8384萬元，其中：縣國土房管局征收347.91萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取272.6209萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取81.332萬元，改制企業(yè)收取652.5921萬元，市政公司收取409.2689萬元，瀨溪河整治辦收取38.346萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取210.7685萬元。其中：
（一）**年批準(zhǔn)用地面積543.75畝，合同價金5639.2831萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等4371.3921萬元、應(yīng)收土地出讓金1267.891萬元；實收出讓金1267.891萬元，其中：縣國土房管局征收162.2727萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取282.6655萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取72.242萬元，改制企業(yè)收取466.8721萬元，市政公司收取179.6211萬元，瀨溪河整治辦收取38.346萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取65.8716萬元。全年土地出讓金繳入財政金庫149.63萬元（體現(xiàn)在行政事業(yè)性收費預(yù)算科目中），為應(yīng)繳數(shù)的11.8%，財政全額安排用于城市土地開發(fā)支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。
（二）**年批準(zhǔn)用地面積582.9422畝，合同價金7585.7714萬元，其中：征地補(bǔ)償及整治成本等6192.6852萬元、應(yīng)收土地出讓金1393.0862萬元；減免193.1388萬元，實收出讓金1199.9474萬元，其中：縣國土房管局征收185.6373萬元、龍水鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)辦及原老工業(yè)園區(qū)收取444.9554萬元，縣工業(yè)園區(qū)收取9.09萬元，改制企業(yè)收取185.72萬元，市政公司收取229.6478萬元，其他鎮(zhèn)鄉(xiāng)及單位收取144.8969萬元。全年土地讓金繳入財政金庫780.27萬元（含大足紅碟鍶鹽公司補(bǔ)繳欠繳的606.4萬元），為應(yīng)繳數(shù)的64.45%，財政全額安排用于城市土地開發(fā)支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。
二、工作措施
（一）嚴(yán)格土地價格管理。對出讓用地特別是經(jīng)營性用地土地價格的確定，依據(jù)《**市人民政府關(guān)于頒布**市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價和公示地價的通知》（渝府發(fā)[2000]76號）的精神，嚴(yán)格按照土地的用途、級別以及容積率等，對所有建設(shè)項目供地進(jìn)行地價測算，并由縣地價委員會審定出讓底價，按程序?qū)M供用地予以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，出讓公示期滿后，以文件形式確認(rèn)用地單位和土地綜合出讓價。
（二）出臺管理辦法。按照中央和市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，縣政府印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金管理的通知》（足府發(fā)[**]52號），明確了征收范圍，確定了征收管理機(jī)關(guān)，規(guī)范了資金的解繳程序及返還辦法。全縣土地出讓金的征收按照“收支兩條線”規(guī)定，實行“收繳分離”，直接由縣行政服務(wù)中心收取繳入財政，并納入同級財政預(yù)算管理。
（三）嚴(yán)把減免關(guān)。對土地出讓金的征收減免，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，由縣政府嚴(yán)格把關(guān)，其它任何單位和個人，均不得審批減、免、緩。我縣兩年共減免土地出讓金193.1388萬元，為應(yīng)收金額的7.26%，主要用于招商引資和兌現(xiàn)優(yōu)惠政策及解決歷史遺留問題。
（四）嚴(yán)把支出關(guān)。土地出讓金按照有關(guān)規(guī)定實行“收支兩條線”管理，收取的土地出讓金專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)，并對使用情況進(jìn)行了跟蹤監(jiān)督，確保了?？顚Ｓ?。其支出情況是：**年用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及縣級地質(zhì)災(zāi)害防治630.7441萬元、土地開發(fā)170.2748萬元、改制企業(yè)下崗分流466.8721萬元；**年用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及縣級地質(zhì)災(zāi)害防治956.3082萬元（含減免的193.1388萬元）、土地開發(fā)251.058萬元、改制企業(yè)下崗分流185.72萬元。
三、存在的問題
（一）部分土地出讓金未實行“收支兩條線”管理。一是我縣龍水、郵亭、寶頂三鎮(zhèn)經(jīng)市確定為“百強(qiáng)鎮(zhèn)工程”，為加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，確定將應(yīng)收土地出讓金的90%留給實施“百強(qiáng)鎮(zhèn)工程”，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二是為了加快工業(yè)園區(qū)和縣城東城新區(qū)的發(fā)展，將應(yīng)上繳的土地出讓金留給工業(yè)園區(qū)和東城新區(qū)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地整治開發(fā)；三是為推動企業(yè)改制工作的順利進(jìn)行，妥善安置下崗職工，確保社會穩(wěn)定，將企業(yè)原劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，其應(yīng)收的土地出讓金全額用于改制企業(yè)職工安置；四是**、**年為解決用地歷史遺留問題，各地補(bǔ)辦完善用地手續(xù)的綜合價款（含土地出讓金），已在**年前由當(dāng)?shù)卣杖∮糜诔鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
（二）土地出讓金的減免和返還需進(jìn)一步規(guī)范。在實際工作中沒有嚴(yán)格按照先征后返的原則進(jìn)行，而是在辦理土地出讓手續(xù)的同時予以了減免和返還。
（三）征收管理還有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。在收取用地單位土地價款時，未嚴(yán)格將土地出讓金從土地綜合價款中分離出來，造成對土地出讓金的征收管理不便。
四、今后的打算
（一）進(jìn)一步強(qiáng)化征收管理。按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”管理，采取“收繳分離”的征收方式，全縣范圍內(nèi)所繳納的土地出讓金統(tǒng)一由縣國土部門征收，全部進(jìn)入縣行政服務(wù)中心繳納，防止體外循環(huán)、相互沖抵甚至擅自減、免、緩的行為發(fā)生，保證收取的土地出讓金及時足額繳入財政金庫。
（二）進(jìn)一步規(guī)范減免和返還行為。土地出讓金原則不予減、免、緩。對確需減、免、緩的，按規(guī)定程序報縣政府審批。對有關(guān)項目單位承擔(dān)政府性投資的建設(shè)，其經(jīng)費由政府投入，項目單位該繳納土地出讓金應(yīng)及時足額繳納，不再進(jìn)行減免互抵。對有關(guān)鎮(zhèn)鄉(xiāng)和工業(yè)園區(qū)的返還采取“先收后返，即征即還”的辦法。