時間：2023-10-13 16:08:27
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(二)預(yù)繳稅款
對于按規(guī)定以1日、3日、5日、10日、15日為一期繳納“三稅”的納稅人,應(yīng)在按規(guī)定預(yù)繳“三稅”的同時,預(yù)繳相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅。
(三)納稅申報
企業(yè)應(yīng)當(dāng)于月度終了后在進(jìn)行“三稅”申報的同時,進(jìn)行城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅申報。
(四)稅款繳納
對于以一個月為一期繳納“三稅”的施工企業(yè),應(yīng)當(dāng)在繳納當(dāng)月全部“三稅”稅額時,同時按照納稅申報表確定的應(yīng)納稅額全額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。
(一)城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅期限和納稅地點 按照規(guī)定,城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)當(dāng)與“三稅”同時繳納,自然其納稅期限和納稅地點也與“三稅”相同。比如,某施工企業(yè)所在地在A市,而本期它在B市承包工程,按規(guī)定應(yīng)當(dāng)就其工程結(jié)算收入在B市繳納營業(yè)稅,相應(yīng)地,也應(yīng)當(dāng)在B市繳納與營業(yè)稅相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅。
(二)預(yù)繳稅款
對于按規(guī)定以1日、3日、5日、10日、15日為一期繳納“三稅”的納稅人,應(yīng)在按規(guī)定預(yù)繳“三稅”的同時,預(yù)繳相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅。
(三)納稅申報
企業(yè)應(yīng)當(dāng)于月度終了后在進(jìn)行“三稅”申報的同時,進(jìn)行城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅申報。
今天上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云向法晚記者證實，房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，但對于具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時間還不清楚。
據(jù)悉，此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價。
房產(chǎn)稅征收 已開始培訓(xùn)人才
房產(chǎn)稅的試點區(qū)域正在不斷擴(kuò)大，這一消息近期又被稅務(wù)人員培訓(xùn)所“證實”。據(jù)媒體報道，8月14日，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院大樓449報告廳內(nèi)，來自全國30多個省市的約70名稅務(wù)系統(tǒng)人員正聚精會神地聽講座。
這是一場特殊的培訓(xùn)，由國家稅務(wù)總局與人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價技術(shù)應(yīng)用工作高級專業(yè)人才培訓(xùn)班正在進(jìn)行。
“這個培訓(xùn)，主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估技術(shù)應(yīng)用與操作。”8月14日，人民大學(xué)公共管理學(xué)院張占錄教授向記者證實。
其中一位學(xué)員更是毫不回避地告訴記者，總局派他們學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，為將來大范圍實施的房產(chǎn)稅作準(zhǔn)備，在校學(xué)習(xí)4個月，從9月17日開始實習(xí)2個月。
今天上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云告訴本報記者，最近了解此事的媒體很多，具體細(xì)節(jié)他們也不清楚，不過房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則確實正在制定中，對于具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時間還未確定。
“房產(chǎn)稅改革之所以會在現(xiàn)階段加快推進(jìn)，其動機(jī)和房地產(chǎn)調(diào)控、抑制房價過快增長等并沒有太直接的聯(lián)系，增加稅收才是主要的目的?！倍辔粚＜曳治龇Q。
對比：“兩湖”方案渝滬方案
“兩湖”方案 按市場價交稅
“此次培訓(xùn)，重點涉及對存量房征稅進(jìn)行稅基評估?！痹谌嗣翊髮W(xué)培訓(xùn)的一名學(xué)員告訴記者。
業(yè)界認(rèn)為，上海、重慶的試點主要側(cè)重將房產(chǎn)稅征收范圍從營業(yè)性房產(chǎn)擴(kuò)大到非營業(yè)性質(zhì)的住宅類物業(yè)，不需要按稅基評估；而兩湖的試點將側(cè)重于計稅依據(jù)改為評估市場價，必須按稅基評估。
在重慶的試點中，方案提到“應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅”，這也就是說，重慶征稅是按住房的原有的價格征收，不按當(dāng)前的市場價格。
從目前傳出的湖南湖北方案來看，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價，也就是說將按市場價格征收，在房產(chǎn)處于上升通道的時候，房主交的稅當(dāng)然要多一些。
案例
一套應(yīng)稅住房
成交價：100萬元
當(dāng)前市場評估價：200萬元
重慶方案：按100萬元交房產(chǎn)稅
“兩湖”方案：按200萬元交房產(chǎn)稅
相比：在稅率一樣的情況，“兩湖”方案交的房產(chǎn)稅要多一倍
對多套房的居民影響比較大
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常小。所以后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化對二套以上全面收取的可能性非常大。
目前我國很多城市居民的財產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，對于他們可能會有比較大的影響。
張大偉還認(rèn)為，北京短期試點的可能性不大，作為首都，北京的產(chǎn)權(quán)屬性更復(fù)雜，短期內(nèi)試點的可能性不大。
房產(chǎn)稅稅率可能不會太高
“試點是肯定的，技術(shù)以及軟件方面的工作正在準(zhǔn)備，部分已經(jīng)完成?！比涨埃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者證實湖北試點房產(chǎn)稅已經(jīng)是板上釘釘子的事情，不過具體試點城市名單、征收時間、細(xì)則等尚未確定。“房產(chǎn)稅擴(kuò)容可能會擴(kuò)大到第二套存量房，存量房計稅價格評估系統(tǒng)等都是為房產(chǎn)稅改革做準(zhǔn)備?！?/p>
國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司綜合處人士透露，湖北湖南最新試點區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個人已購的第二套存量房，征收的稅率不會太高。
住建部稱，在6月底前完成了40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，為存量房征稅提供了重要基礎(chǔ)。
“試點在兩湖"兩型社會"建設(shè)的體系之下，用的是同一套方案?！?月15日，湖北省統(tǒng)計局副局長葉青稱，“兩湖試點最核心的是對房產(chǎn)按市場評估值征稅，且合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅?！?/p>
新聞延伸
上海：人均超過60平方米 開始征稅
2011年初，上海市、重慶市相繼宣布，從當(dāng)年1月28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅。
根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》規(guī)定，計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。
對于房產(chǎn)稅的稅收減免，規(guī)定上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。
人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
重慶：征稅對象 面向高檔住宅
根據(jù)《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》規(guī)定，個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。
一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立個體稅收“陽光定稅、依法征管”工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣人民政府主管稅收領(lǐng)導(dǎo)任組長，政府辦分管主任、地稅局分管負(fù)責(zé)人任副組長，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管財稅工作負(fù)責(zé)人、地稅局各分局負(fù)責(zé)人、行業(yè)協(xié)會代表為成員，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)若干陽光評稅定稅小組。
二、明確定稅重點。根據(jù)我縣工商業(yè)特點及地稅征管現(xiàn)狀，全縣所有個體工商戶均為“陽光定稅”對象，按照法定程序“雙定”應(yīng)納地方各稅，并依法采取有效措施，推行規(guī)范精細(xì)管理。
三、嚴(yán)格分步實施。
（一）組建專門機(jī)構(gòu)（8月25日前）。
由地稅局牽頭，邀請部分人大代表、政協(xié)委員、社區(qū)管理人員和行業(yè)代表共同組成陽光評稅定稅小組。
（二）廣泛宣傳發(fā)動（8月25日至8月28日）。
地稅局采取多種方式在電視臺、政府門戶網(wǎng)站等媒體和辦稅服務(wù)廳等公共場所進(jìn)行廣泛宣傳，讓社會各界和納稅人充分了解工商戶“陽光定稅”的重要意義和相關(guān)規(guī)定，取得社會各界及納稅人的理解、支持和配合，為全面推廣“陽光定稅”工作創(chuàng)造良好的氛圍。
（三）開展稅源調(diào)查（8月30日前）。
1、地稅局各稅務(wù)分局將定期定額按行業(yè)、區(qū)域、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模等進(jìn)行分類，并選擇一定數(shù)量具有代表性的定期定額戶為“陽光定稅”對象。
2、“陽光定稅”范圍和對象確定后，由地稅局各稅務(wù)分局與對應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和社區(qū)組成若干工作組深入到戶，了解核實評稅對象的經(jīng)營面積、從業(yè)人數(shù)等基本情況，按戶填列《典型調(diào)查表》，充分掌握第一手資料。
3、對每個行業(yè)具有代表性的評稅對象，工作組必須采取坐點觀測的方式，核實其日營業(yè)收入情況；或依法采取突擊檢查的方式，查閱其賬本憑證、檢索電腦數(shù)據(jù)、查看電表水表、清點消費(fèi)單據(jù)、核對費(fèi)用支出憑證等，為合理核定稅收定額提供真實有效的依據(jù)。
（四）陽光評定稅額（9月15日前）。
1、稅源調(diào)查測算小組經(jīng)過典型調(diào)查后，分行業(yè)分戶對“陽光定稅”對象提出初步定稅建議，提交各陽光評稅定稅小組集體審定，形成一致意見后，由地稅局各稅務(wù)分局對納稅人下達(dá)初步定稅通知書，并通過電視臺等媒體和其他方式進(jìn)行公示。
2、初步定稅公示5日后，對存在異議的要重新調(diào)查和測算，并綜合收集各方面意見，提請進(jìn)一步討論通過，形成定稅結(jié)論，地稅局各稅務(wù)分局依照定稅標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行。
（五）全力依法征管。
1、納稅人應(yīng)納稅額確定以后，地稅局各稅務(wù)分局要依法依程序下達(dá)《應(yīng)納稅款核定通知書》，并告知納稅人申報納稅期限。
2、為確保公正、公平、公開，防止暗箱操作，在每個申報期結(jié)束后，對所有納入“陽光定稅”范圍的個體工商戶的稅款入庫情況在辦稅服務(wù)廳和媒體上進(jìn)行公示。
關(guān)鍵詞：房價上漲 投機(jī)泡沫 房地產(chǎn)稅
近年來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價格走勢倍受關(guān)注。如何合理利用稅收政策，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿作用，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，是本文將要討論的主旨所在。
一、我國房地產(chǎn)價格上漲原因分析
從總體上看，房地產(chǎn)價格上漲是一種不可逆的發(fā)展趨勢。影響房地產(chǎn)價格上升的主要因素包括：一是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價格上揚(yáng)；二是城市化建設(shè)進(jìn)程加快，商品房的需求量相應(yīng)增加，這已成為一個全球化趨勢；三是房地產(chǎn)投資和投機(jī)性力量拉動房地產(chǎn)價格上漲；四是建筑材料價格上漲和新建商品房品質(zhì)提升；五是產(chǎn)業(yè)中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。
二、合理利用稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
稅收利用杠桿原理，通過征稅增加購房支出，抑制市場中對住房的投機(jī)和炒作行為，使房地產(chǎn)價格水平保持合理正常發(fā)展。
（一）統(tǒng)籌安排房地產(chǎn)各稅種間的關(guān)系
站在稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的高度，對課稅對象和征管方面進(jìn)行全面統(tǒng)籌安排，建立一個規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系。
1、規(guī)范稅費(fèi)范圍，改變稅費(fèi)不清的局面
根據(jù)稅、費(fèi)、租合理負(fù)擔(dān)原則，從根本上避免政府部門通過其下屬機(jī)構(gòu)實施強(qiáng)制服務(wù)而變相收費(fèi)，消除稅費(fèi)不規(guī)范、不合理的現(xiàn)狀。首先，土地出讓金實質(zhì)上是地方政府以土地所有者的身份向受讓人收取的租金，應(yīng)該將其正名為“地租”。其次，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定收取的“土地閑置費(fèi)”，實質(zhì)上是一種罰稅，建議將其規(guī)范為“土地閑置稅”。
2、完善房地產(chǎn)現(xiàn)行稅種，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展
首先，借鑒增值稅的做法，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅的計稅依據(jù)?，F(xiàn)行建筑業(yè)營業(yè)稅以收入全額作為計稅依據(jù)，應(yīng)調(diào)整為以收入總額進(jìn)行各種稅費(fèi)扣除后的余額作為計稅依據(jù)；銷售不動產(chǎn)中，以各企業(yè)銷售環(huán)節(jié)中實際取得的凈收入計稅，即以每個企業(yè)相應(yīng)環(huán)節(jié)新增加的收入額作為計稅依據(jù)。
其次，進(jìn)一步改革土地增值稅?，F(xiàn)行土地增值稅按增值率設(shè)計30%、40%、50%和60%共4檔稅率，級距和稅率均等上升，扣除系數(shù)則以較大幅度遞增。應(yīng)重新設(shè)計土地增值稅稅率，在級距上逐漸縮小，在稅率上逐步提高。同時，借鑒國外的做法，對5年以下的短期持有和超過5年以上長期持有的房地產(chǎn)在稅收上加以區(qū)別對待，以遞減的形式根據(jù)年限分別規(guī)定不同的“年限系數(shù)”。計算出土地增值稅應(yīng)納稅額后，再乘以對應(yīng)的年限系數(shù)，從而減少和消除房地產(chǎn)投機(jī)行為。
最后，開設(shè)遺產(chǎn)和贈與稅等國際上通用的必要稅種。國際上很多國家，在設(shè)定不動產(chǎn)相關(guān)的遺產(chǎn)和贈與稅時，根據(jù)不動產(chǎn)的價值限額，對屬于“豪宅”型的房產(chǎn)遺贈進(jìn)行征稅，或者對同一戶主的房屋累計交易額和住房持有期限等因素登記備案，達(dá)到一定額度和期限進(jìn)行征稅，達(dá)到有效抑制短期投機(jī)行為的調(diào)控目的。
（二）稅收政策對房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的政策調(diào)控
一是適度調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中的稅收導(dǎo)向。我國目前的房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場，稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁，且轉(zhuǎn)嫁性強(qiáng)。在開發(fā)環(huán)節(jié)中，應(yīng)突出對高檔住宅、別墅等豪華住宅的稅收調(diào)控政策，相應(yīng)開征消費(fèi)稅。國家制訂出高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)，將其和別墅納入消費(fèi)稅的征收范圍，按照當(dāng)年的市場評估價格依5%至8%稅率按年征收。
二是改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系。首先，我國現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種少、稅負(fù)輕，稅負(fù)分布極度不均。應(yīng)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，增加持有成本將有效減少投資或投機(jī)性購房，從而引導(dǎo)房價健康發(fā)展。其次，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅按會計賬面原值相應(yīng)確定計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)土地等級實行定額稅率，兩稅均不能準(zhǔn)確、及時地反映不動產(chǎn)的真實價值和土地級差收益，房地產(chǎn)沉淀其中的時間價值更是被忽略，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收收入與不動產(chǎn)的現(xiàn)有價值基本脫鉤，阻礙了稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。最后，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍狹窄，僅含城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，沒有隨著時代變化而調(diào)整。隨著城市化范圍急劇擴(kuò)大和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和大型城市周邊的農(nóng)村與城鎮(zhèn)的差別已大大縮小，有的甚至比城鎮(zhèn)還發(fā)達(dá)，應(yīng)該將這一類型的農(nóng)村也納入征稅范圍。
三是對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實行差別稅收政策。房地產(chǎn)市場中的需求在稅收上應(yīng)區(qū)分為消費(fèi)性和投機(jī)性兩類。對兩類消費(fèi)實行差別稅收政策，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點體現(xiàn)在對投機(jī)需求的抑制和引導(dǎo)上。對消費(fèi)性需求實行輕稅負(fù)，對投機(jī)性需求實行重稅負(fù)。同時區(qū)分有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短，將這些因素納入差別稅收政策設(shè)計的制度之中，特別是在個人所得稅和營業(yè)稅的征收中體現(xiàn)出來，增加投機(jī)性需求的交易成本。
（三）嚴(yán)格執(zhí)法、信息共享，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管
首先，建立房地產(chǎn)三級市場交易基準(zhǔn)價格制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)以該基準(zhǔn)價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低并有權(quán)據(jù)此核定相關(guān)各稅的計稅依據(jù)。其次，逐步完善房地產(chǎn)登記和評估機(jī)制，健全房地產(chǎn)市場信息制度，做好房地產(chǎn)市場信息化公開工作。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理。稅收征管部門大力聯(lián)合街道辦事處等社會組織，建立一張覆蓋面廣的社會協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)，共同開展住房保有環(huán)節(jié)的稅收征管工作，加強(qiáng)對不動產(chǎn)出租行為的稅收監(jiān)管，促使部分出租住房進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場流通，緩解城鎮(zhèn)住房供應(yīng)。
參考文獻(xiàn)：
[1]汪光燾主編.2006年中國房地產(chǎn)年鑒，中國建設(shè)出版社.2007
[2]周振華主編.2006年中國經(jīng)濟(jì)分析，上海人民出版社.2007
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 稅收征管 對策
改革開放30多年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)稅收成為地方稅收的主要來源之一。近年來，溫州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在自我發(fā)展和宏觀調(diào)控中不斷發(fā)展壯大，總體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的格局，成為推動溫州市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展新的增長點和重要支撐。但在發(fā)展過程中以及稅務(wù)部門管理的過程中也出現(xiàn)了一些新情況和新問題，本文僅從稅收征管角度探討溫州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)征管情況。
一、溫州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的稅源征管情況
（一）溫州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管體制
2002年以前，市本級房開企業(yè)歸市地稅局直屬一分局征管，其余按照屬地管理原則分屬四個區(qū)分局征收。2002年，溫州市區(qū)地稅新征管模式到位，市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收集中歸屬直屬一分局進(jìn)行征管，即溫州市級和所轄四個區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)實行集中統(tǒng)一征收管理，做到了征管政策口徑一不致性、無差別。同時，2001年12月根據(jù)《關(guān)于溫州市區(qū)征管范圍具體劃分意見的通知》（溫地稅征[2001]186號）文件精神，市區(qū)所有外駐溫建筑企業(yè)稅收均由直屬一分局征收，為掌握房地產(chǎn)業(yè)稅源在建筑開發(fā)環(huán)節(jié)信息奠定了良好的基礎(chǔ)。
（二）溫州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅源收入情況
房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，已成為各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟(jì)快速增長發(fā)揮了積極作用。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在稅收上體現(xiàn)得非常明顯。以溫州市區(qū)為例，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入（不含國稅部門征收的企業(yè)所得稅，下同），從2002年的38.52億元增加到2011年的20.64億元，平均每年增長14.23%，遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐腉DP增長與地方稅收收入增長幅度。
市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入每年均占市本級（含四個區(qū)）地稅收入的45%以上，2008年至2011年，直屬一分局組織的房地產(chǎn)稅收（不含國稅部門征收的企業(yè)所得稅與二手房轉(zhuǎn)讓稅收）占市本級地方稅收收入的比重分別是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。
二、溫州市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)征管現(xiàn)狀
（一）會計核算不規(guī)范，導(dǎo)致納稅申報額不實
會計法和稅法均要求房地產(chǎn)企業(yè)核算時應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比性原則，而從該市現(xiàn)狀來看，很多企業(yè)財務(wù)核算存在著諸多不規(guī)范現(xiàn)象，如： 1、以房產(chǎn)抵償債務(wù)不計應(yīng)稅營業(yè)額，用商品房抵頂銀行借款本息，抵頂應(yīng)支付的建安工程款、廣告費(fèi)用、水電費(fèi)用等支出直接記入應(yīng)付款科目，不計銷售收入，不申報納稅；2、預(yù)收房款延期計入營業(yè)收入，在開具發(fā)票、結(jié)清房款、辦理房屋權(quán)證之前的預(yù)售階段，將收取的購房定金或誠意金，存入個人賬戶、關(guān)聯(lián)單位賬戶或者銷售公司賬戶，延遲繳納相關(guān)稅金；3、房屋已竣工但未決算的，以收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報納稅；同時將部分可投入使用房屋出租給他人，但租金收入不納入會計核算，不申報納稅。4、虛增成本，加大費(fèi)用。如利用地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可無限期結(jié)轉(zhuǎn)移后的規(guī)定，通過虛開高開宣傳費(fèi)的方式，增加企業(yè)成本。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)項目周期長，成本核算混亂
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期較長，大部分的成本費(fèi)用發(fā)生在前期，對這部分費(fèi)用是按初期“開辦費(fèi)”還是“工程成本”對待，稅務(wù)部門和企業(yè)之間意見無法統(tǒng)一。特別是開辦期跨年度，且第二個年度有開發(fā)項目的企業(yè)，直接影響其招待費(fèi)等費(fèi)用的核算。部分企業(yè)的開發(fā)項目實行連續(xù)滾動開發(fā)，項目決算期又有意無意地滯后，成本無法及時結(jié)轉(zhuǎn)，甚至存在工程項目已竣工驗收且交付使用，仍然不結(jié)轉(zhuǎn)收入，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得額無法準(zhǔn)確計算；還有的房地產(chǎn)開發(fā)是跨地域滾動開發(fā)，且同時開發(fā)幾個項目。稅務(wù)機(jī)關(guān)一般都以年度為單位，但事實上，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進(jìn)行，也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，這就給房地產(chǎn)行業(yè)稅源監(jiān)控帶來困難。
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)管理對象不統(tǒng)一
稅收的管理對象是企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營對象是項目，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)很難按戶確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)納稅人的年度財務(wù)收入和應(yīng)稅收入，或是根據(jù)配比原則通過成本費(fèi)用、資產(chǎn)規(guī)模等分析手段確認(rèn)申報收入的合理性。這些給房地產(chǎn)行業(yè)的稅源控管造成很大的困難。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時，有意無意地不分項目設(shè)立成本明細(xì)，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導(dǎo)致賬面暫時性虧損或隱瞞巨額利潤；
（四）外部信息來源滯后，過多依賴事后管理
房地產(chǎn)涉及到國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管、招投標(biāo)中心、國稅、地稅等多個部門，由于沒有建立統(tǒng)一信息共享機(jī)制，部門之間的信息傳輸渠道不暢，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能及時掌握有關(guān)情況，大部分管理信息的獲取仍然依靠征管人員的工作責(zé)任心，通過下戶走房或通過電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體，或通過詢問部分關(guān)聯(lián)度相對密切的單位，才能獲取相關(guān)項目開發(fā)信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取信息渠道過窄、來源渠道不暢、信息滯后、過多依賴事后管理等現(xiàn)狀，影響了稅務(wù)機(jī)關(guān)有效實施科學(xué)化、精細(xì)化管理。另外，目前溫州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，信息共享未能實現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制全面落實。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對策和建議
廣東省財政廳：
你廳《關(guān)于以補(bǔ)償征地款方式取得的房產(chǎn)是否征收契稅的請示》（粵財農(nóng)〔1999〕31號）收悉?，F(xiàn)批復(fù)如下：
你省汕頭市龍眼街道辦事處征用屬下南墩管理區(qū)土地與華乾工業(yè)園有限公司合建商品房，并在商品房建成后，將其中一部分商品房產(chǎn)權(quán)以補(bǔ)償征地款方式轉(zhuǎn)移給南墩管理區(qū)的居民。這種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式實質(zhì)上是一種以征地款購買房產(chǎn)的行為，應(yīng)依法繳納契稅。
[關(guān)鍵詞]香港；房地產(chǎn)；稅收；房價
一、導(dǎo)言
中國香港地區(qū)人地關(guān)系緊張，與大陸一樣實行土地國有制度和土地批租制度。香港的房地產(chǎn)稅制是在適應(yīng)本地區(qū)情況的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，覆蓋了房地產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。在保有環(huán)節(jié)開征了差餉、物業(yè)稅，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)開征利得稅，在取得環(huán)節(jié)開征印花稅。取得環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，如印花稅稅率僅為0.25%-3.75%，利得稅只針對房地產(chǎn)投機(jī)行為征稅，較輕的稅負(fù)鼓勵了房地產(chǎn)的流通，并刺激土地的供給和交易；保有環(huán)節(jié)稅種多，稅負(fù)也較重，其在稅收收入中所占比例也很高。保有環(huán)節(jié)較重的稅負(fù)不但可以限制不動產(chǎn)的閑置和低效使用，促進(jìn)不動產(chǎn)的優(yōu)化配置，也為政府提供了穩(wěn)定的稅收收入。研究香港房地產(chǎn)稅收對房價的影響，對大陸地區(qū)房地產(chǎn)稅收制度的改革具有重要的參考價值。
二、文獻(xiàn)述評
（一）國外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)交易與保有環(huán)節(jié)稅收對房價影響的研究
國外對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是對房地產(chǎn)的出售、贈予、繼承等環(huán)節(jié)所征的稅。國外學(xué)者對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究主要集中在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅對房地產(chǎn)交易量和交易價格的影響兩個方面。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅對房價的影響主要是通過增加交易成本來影響房價，交易成本的增加會產(chǎn)生閉鎖效應(yīng)。Ben-jamin，Coulson和Yang（1993）研究了費(fèi)城提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅對居民住房價格的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅使房價降低，且房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的稅負(fù)由房屋轉(zhuǎn)讓者承擔(dān)。Lundborg和Skedinger（1999）采用房地產(chǎn)市場搜索模型研究了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅對房價的影響，發(fā)現(xiàn)房價是內(nèi)生的，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅形成閉鎖效應(yīng)，導(dǎo)致短期內(nèi)房地產(chǎn)價格下降。National Association of Realtors（2003）的研究也發(fā)現(xiàn)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅會導(dǎo)致房地產(chǎn)交易成本的增加，從而影響房地產(chǎn)的交易量、交易價格以及買房者的購房決策和賣房者的持有期限。
國外學(xué)者對保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系做了大量的研究，從研究結(jié)論來看，可分為兩類：一類是受益論，認(rèn)為保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅僅是一種使用費(fèi)，對資本和資源配置沒有產(chǎn)生任何扭曲，因此對住房價值也沒有任何影響。Hamilton（1975）研究發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)價值和地方公共服務(wù)之間存在顯著相關(guān)性，從而論證了房產(chǎn)稅是一種受益稅。Fischel（2005）論證了房產(chǎn)稅因土地區(qū)劃和用腳投票機(jī)制提高了房價。另一類是新論，認(rèn)為房地產(chǎn)稅會改變資本和土地的相對價格，扭曲資本與土地的替代關(guān)系，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。Mieszkowski&Zodrow（1986）認(rèn)為保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅是對轄區(qū)內(nèi)資本使用的一種扭曲稅，會降低資本總體收益，對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。Rosen&Fullerton（1977）發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅對房價有顯著負(fù)向影響，但至少75%的公共服務(wù)被資本化為房價。
（二）國內(nèi)學(xué)者關(guān)于房產(chǎn)交易與保有環(huán)節(jié)稅收對房價影響的研究
國內(nèi)學(xué)者對交易環(huán)節(jié)稅收對房價影響的研究結(jié)論不一，一類認(rèn)為增加交易環(huán)節(jié)稅負(fù)對房價有抑制作用。歐陽敏（2013）將31個省市平均房價的面板數(shù)據(jù)代入一個計量模型來估測滬渝兩市如果沒有實施房產(chǎn)稅試點的潛在房價水平。通過對比潛在房價水平和實際房價水平，研究發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅試點使上海房價水平降低了15%，卻使重慶房價水平上升了11%。另一類認(rèn)為交易環(huán)節(jié)稅收政策對調(diào)控房價沒有影響甚至?xí)聘叻績r。鄧菊秋等（2011）利用全國2005年7月-2009年12月的月度數(shù)據(jù)，運(yùn)用VAR模型檢驗交易環(huán)節(jié)的稅收對房價的影響，研究表明增加交易環(huán)節(jié)的稅收對調(diào)控房價幾乎沒有影響。
學(xué)者們對保有環(huán)節(jié)稅收對房價影響也持不同的觀點。部分學(xué)者認(rèn)為，開征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅能夠降低房價。況偉大、朱勇等（2012）的研究表明房產(chǎn)稅對房價具有顯著負(fù)向作用。盡管房產(chǎn)稅能有效降低房價，但地方政府不大可能通過大幅提高房產(chǎn)稅稅率來實現(xiàn)，因此，房產(chǎn)稅對房價的抑制作用有限。賈康（2012）認(rèn)為，從供需角度分析，房地產(chǎn)稅的征收能夠使房產(chǎn)市場供需更接近于平衡點，從而令房價更平穩(wěn)，泡沫變少。并且他認(rèn)為只要保障房供給到位同時大量空置房進(jìn)入租房市場，房地產(chǎn)稅是不會轉(zhuǎn)嫁給住房消費(fèi)者。
也有部分學(xué)者基于供求關(guān)系變化，認(rèn)為保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅對于調(diào)控房價意義不大。安體富、王海勇（2005）指出，在目前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情況下，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)容易轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而提高房價。劉尚希（2010）則認(rèn)為房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價的前提是稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁，住房的投機(jī)性需求才會減弱。否則，稅收所起到的作用不是抑制房價，而是推高房價。保有環(huán)節(jié)的稅收增加養(yǎng)房的成本，對部分潛在的住房消費(fèi)者的選擇會產(chǎn)生一定影響。但這種影響主要在于住房需求結(jié)構(gòu)，對住房需求總量的影響微乎其微。
“此次房地產(chǎn)稅試點最大的意義就是為我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了一個長期穩(wěn)定的資金來源。”接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪的專家表示，房地產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀槲磥硎锌h級政府的主要收入來源。
房地產(chǎn)稅未來或?qū)⒊墒锌h級政府主要收入來源
多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)稅之所以被提上日程，主要原因是調(diào)控房地產(chǎn)市場、取代土地財政及調(diào)節(jié)個人收入分配。
中央財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授、中財-中證鵬元地方財政投融資研究所執(zhí)行所長溫來成在接受本報記者采訪時表示，房地產(chǎn)稅在一定程度上很難代替土地財政，但會改變過去地方政府過于依賴土地財政的現(xiàn)狀。
“前幾年我們調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，一些地方土地財政收入占到整個財政收入的60%。但是，土地資源是有限的，部分一二線城市已經(jīng)開始遭遇土地資源枯竭的尷尬，這就凸顯了房地產(chǎn)稅的重要性。”溫來成說，因此，房地產(chǎn)稅改革試點將改變我國地方政府過度依賴土地財政的現(xiàn)狀，降低地方財政風(fēng)險。
景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受本報記者采訪時指出，一方面，近幾年受樓市調(diào)控影響，土地出讓金收入持續(xù)減少；另一方面，從中長期來看可出讓的國有建設(shè)用地越來越少，土地出讓金收入越來越少將是大趨勢。“盡快試點、立法并正式落地推出房地產(chǎn)稅，來替代日漸枯竭的土地出讓金迫在眉睫。”
溫來成說，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅對房價的影響不大，或者不是決定性因素，因為其主要功能不是調(diào)節(jié)房價，而是籌集財政收入，作為地方政府的主體稅種，成為市縣級政府主要的收入來源。
仁居智庫創(chuàng)始人馮國亮也向本報記者表示，從財政收入的角度看，將來地方財政收入會從土地財政逐步向房地產(chǎn)稅過渡，房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)將從增量征稅轉(zhuǎn)向存量征稅。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受本報記者采訪時也表示，房地產(chǎn)稅將成為增加地方稅收的重要源頭。但是否能代替土地財政，成為地方財政收入的主要來源，和未來的征收范圍、稅率都有關(guān)系。
房地產(chǎn)稅為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供長期資金來源
“房地產(chǎn)稅試點最大的意義就是為我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了一個長期穩(wěn)定的資金來源。”溫來成表示，當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60%以上，未來這一比例還會提高。從發(fā)展的角度來看，城市的維護(hù)建設(shè)將是重要任務(wù)，其需要穩(wěn)定的資金，但當(dāng)前我國現(xiàn)有的城市維護(hù)建設(shè)稅只是一個附加稅，金額相對較少，難以滿足快速發(fā)展的城市維護(hù)建設(shè)需要。房產(chǎn)稅則能彌補(bǔ)這一缺陷。“而從一些已經(jīng)征收房地產(chǎn)稅的國家來看，房地產(chǎn)稅主要起著城市維護(hù)和建設(shè)的作用。”溫來成說。
中國法學(xué)會財稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文表示，作為縣市級基層政府的收入來源，房地產(chǎn)稅可以直接作用于為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┗竟卜?wù)，改善治安、教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升民生福祉。
“作為地方稅種，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好的地方，房地產(chǎn)稅收取得相對高一些，然后再用稅收進(jìn)一步反哺城市建設(shè)和發(fā)展。”陳晟則表示。
統(tǒng)一發(fā)票
這份名為《國家稅務(wù)總局、中國保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范保險中介服務(wù)發(fā)票管理有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，保險中介機(jī)構(gòu)需憑保監(jiān)會頒發(fā)的保險中介經(jīng)營許可證，申請領(lǐng)購《統(tǒng)一發(fā)票》。各保險公司在向保險中介機(jī)構(gòu)支付手續(xù)費(fèi)（傭金）、公估費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等中介費(fèi)用時，必須將《統(tǒng)一發(fā)票》及“業(yè)務(wù)結(jié)算表”一并作為向保險中介機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用的原始入賬憑證，其他自制付款憑證或保險中介機(jī)構(gòu)提供的其他發(fā)票不得作為支付中介費(fèi)用的憑證。
根據(jù)規(guī)定，舊版保險中介服務(wù)發(fā)票將于今年12月31日停止使用。據(jù)保監(jiān)會中介部主任王建介紹，統(tǒng)一發(fā)票的措施去年3月曾率先在上海試點，目前已經(jīng)取得很好的效果。他認(rèn)為，全國范圍內(nèi)推廣統(tǒng)一發(fā)票的措施將大大促進(jìn)包括保險中介市場在內(nèi)的保險市場的規(guī)范化經(jīng)營，維護(hù)市場秩序，發(fā)揮監(jiān)管作用，增加國家稅收。
財務(wù)“亂賬”
很長時間以來，保險公司和中介之間都是以自制發(fā)票或白條等憑證入賬，行業(yè)內(nèi)一直沒有統(tǒng)一的入賬憑證，有些不規(guī)范現(xiàn)象得以乘虛而入。一位長期從事保險公司經(jīng)營的人士舉例說，“有的保險公司隨意向中介開白條，造成保費(fèi)流失，有的保險中介和業(yè)務(wù)員勾結(jié)共同侵吞手續(xù)費(fèi)，還有的向其他機(jī)構(gòu)及個人隨意支付手續(xù)費(fèi)等等，市場狀況混亂。”
保監(jiān)會中介部主任王建在總結(jié)手續(xù)費(fèi)結(jié)算不規(guī)范的現(xiàn)象時表示，這些現(xiàn)象還表現(xiàn)在有的保險公司將保費(fèi)先行扣除手續(xù)費(fèi)后以凈額入賬；有的保險中介機(jī)構(gòu)沒有將手續(xù)費(fèi)收入反映在“手續(xù)費(fèi)收入”科目，致使保險交易主體的財務(wù)真實性無從保證，也導(dǎo)致國家稅收大量流失。
統(tǒng)計顯示，截至4月30日，全國保險市場上專業(yè)保險中介機(jī)構(gòu)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到1264家，保險兼業(yè)機(jī)構(gòu)達(dá)12萬家，保險營銷員達(dá)140萬人。
2003年，全國通過保險中介實現(xiàn)保費(fèi)收入共計2892.73億元，占全國保費(fèi)收入的74.55%，但是排除保險公司人創(chuàng)造的保費(fèi)收入，保險中介保費(fèi)收入占比僅2.26%，和國際上普遍60%的比例水平相比，還有巨大潛力。
監(jiān)管仍需跟進(jìn)
由“暗度陳倉”到“明修棧道”，統(tǒng)一發(fā)票的措施對于規(guī)范市場行為大有裨益，另一方面也鼓勵了市場規(guī)范主體的經(jīng)營行為。