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導語：在房地產(chǎn)的金融風險的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領您探索更多的創(chuàng)作可能。
關鍵詞:房地產(chǎn);金融市場;風險
一、房地產(chǎn)金融風險概述
房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領域中的貨幣資金與貨幣信用的融通。其作用就是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費,促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進行。
由于房地產(chǎn)金融的融資對象與一般商品不同,所以房地產(chǎn)金融具有以下四個特點:一是需要融通的資金量大;二是房地產(chǎn)金融具有較強政策性;三是房地產(chǎn)金融債權有保障;四是房地產(chǎn)流動性可通過證券化經(jīng)營來彌補。
房地產(chǎn)金融風險是指房地產(chǎn)作為一種有形資本在金融信貸擴張的推動下出現(xiàn)的貨幣價格大幅上升,并在進一步的流通運動中因為宏觀和微觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定或信息不完全而導致未來房地產(chǎn)資產(chǎn)的貨幣價格出現(xiàn)急劇下跌,從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風險性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發(fā)危機。
房地產(chǎn)金融風險的特點在于:一是社會性。社會性指的是我國目前房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題,一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,導致金融機構償債能力不足,容易引發(fā)金融機構的倒閉和社會動蕩;二是擴張性?，F(xiàn)代社會房地產(chǎn)金融機構與客戶之間、房地產(chǎn)金融機構互相之間都存在大量的債權債務關系,從而形成金融風險擴張性機制;三是可控性和周期性。
二、當前房地產(chǎn)金融面臨的主要風險與問題
(一)市場風險
從2004年開始,部分大城市房地產(chǎn)市場價格上漲較快,出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱,而后這種房價上漲勢頭一直擴大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。
(二)金融風險
開發(fā)商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來自于銀行。一旦開發(fā)商還不了貸款,銀行就被套住。如果經(jīng)濟形勢不景氣,房價可能會在一夜之間跌落,開發(fā)商也可能會在短時間內(nèi)消失不見,因此會給金融機構留下壞賬,這往往需要很長時間才能消化。國際貨幣基金組織的經(jīng)濟學家曾經(jīng)做過一個研究,通過對世界各地多起銀行危機的案例研究得出了一個爆發(fā)銀行危機的先兆:開始時住房市場的房價漲幅超過20%,在隨后兩年時間內(nèi)下跌15%,那么之后銀行就會無一例外的出現(xiàn)危機。
(三)銀行的過度支持
銀行在競爭壓力下迫切需要發(fā)展壯大,吸收的存款要及時貸出,經(jīng)常投資于高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。原因在于:由于房地產(chǎn)價格的快速上漲,使持有大量房地產(chǎn)的銀行擁有更大的銀行資本規(guī)模,改善了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。結果又會帶來房地產(chǎn)價格新一輪的攀升,這樣一種循環(huán)過程必然會導致價格與實際價值的偏離,也就形成了日益膨脹的“房地產(chǎn)泡沫”。
(四)供求關系帶來的房地產(chǎn)業(yè)金融風險
我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房,逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場現(xiàn)狀,根據(jù)供需原理,供不應求必然導致房價急劇上漲,緊隨其后的就是房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的開發(fā)熱潮,消費者對市場持續(xù)漲勢的預期。在這樣一個過程中,很多消費者試圖通過買房再賣房來進行以獲取高額利潤。這些因素的存在都為房地產(chǎn)市場金融風險的提升帶來隱患,同時,個人住房貸款的增加也進一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例,進而推動了房地產(chǎn)市場的過度繁榮和泡沫化。
三、建議
(一)商業(yè)銀行自身應加強管理,提高風險防范能力
首先,完善銀行自身監(jiān)管機制。加強銀行信貸人員的專業(yè)素質(zhì)培訓,提高專業(yè)人員的道德素養(yǎng),避免為個人利益而損害國家和集體的利益;其次,加強對金融機構的管理。不僅要控制資金供給量還要避免信貸過于集中。
(二)建立多元化的融資渠道
改變房地產(chǎn)融資單一集中于銀行的局面, 制定各種政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多種方式進行融資。鼓勵實力強信譽好的房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券,吸引社會閑散資金進行房地產(chǎn)投資,吸引信托基金、海外基金等投資房地產(chǎn)業(yè)。同時,在逐步完善房地產(chǎn)金融一級市場的基礎上,逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級市場,并加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
(三)政府要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家政治和經(jīng)濟都具有重要的作用,因此政府必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控,有效控制房地產(chǎn)金融風險,引導房地產(chǎn)金融機構有序競爭,保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析,提高自身研究判斷的準確性,實行房地產(chǎn)市場信息披露制度,及時發(fā)出預報,果斷采取相應措施,對金融機構進行調(diào)控和引導,加大監(jiān)管力度。
(四)加強對房地產(chǎn)金融風險的監(jiān)測,完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
通過立法對房地產(chǎn)金融所涉及的各個方面進行規(guī)范,明確各有關主體的權利和義務。確定房地產(chǎn)金融的法律地位,同時要建立健全有關房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展,有效控制房地產(chǎn)金融風險。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；金融風險；對策
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學家普遍認為，在房地產(chǎn)行業(yè)中金融就是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金融通，其中房地產(chǎn)金融的重要組成部分也就是融資，房地產(chǎn)的融資包含的內(nèi)容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當以及房地產(chǎn)證券等，目前還沒有形成真正的風險評估系統(tǒng)。那么下面本文就對我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的金融風險及其對策進行分析。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)中的金融風險
其中在房地產(chǎn)行業(yè)金融中，包括了房產(chǎn)金融以及地產(chǎn)金融，兩者均是對房地產(chǎn)資金融通進行研究的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規(guī)律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)金融體制也在逐漸的進行革新。
現(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風險難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風險，是由于在實施一系列的房地產(chǎn)金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動中，因為各種渠道引發(fā)的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。
國家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競爭的激烈，使得房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展過程中，其交易市場具有一定的復雜性，并且在逐漸加大。房地產(chǎn)金融中，因為經(jīng)營行為的不理性及商業(yè)銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風險。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)中金融風險的解決對策
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內(nèi)消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規(guī)時，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行約束，對房地產(chǎn)的虛擬抵押帶來的風險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險以及收益均進行相應的管理。
對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產(chǎn)建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉(zhuǎn)移風險及風險的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)商對此作出充分的分析。
對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產(chǎn)金融風險的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到在企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業(yè)的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風險的規(guī)避和解決對策，應將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。
對于財務風險的解決辦法，要實現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業(yè)銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風險管理能力，對于房產(chǎn)的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。
三、結語
總而言之，想要對房地產(chǎn)行業(yè)金融風險進行有效的控制，必須對房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風險。
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關鍵詞：房地產(chǎn)；金融風險；投資；控制
房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高風險行業(yè)，在提供給投資者較高收益的同時，也蘊含了相當大的風險。風險管理是整個房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。房地產(chǎn)金融風險，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。
房地產(chǎn)金融的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的周期長、資金運動的固定性。由于房地產(chǎn)金融的這些特性，使房地產(chǎn)金融在運行中蘊含著許多風險。房地產(chǎn)金融風險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展也至關重要，因此有必要對房地產(chǎn)金融風險進行分析研究。
縱觀房地產(chǎn)信貸實踐，其風險的成因主要有：實質(zhì)性風險因素、道德風險因素、心理風險因素、技術性因素和體制因素。
一、房地產(chǎn)投資風險管理的目標
房地產(chǎn)投資風險管理要圍繞風險管理所要完成的目標進行。房地產(chǎn)投資風險管理目標應該是在損失發(fā)生前保證經(jīng)濟實現(xiàn)，在損失發(fā)生后有令人滿意的復原，即包括其損前目標和損后目標。損前目標包括：節(jié)省風險管理成本、減少恐懼心理、承擔社會責任，建立良好的形象、滿足社會和政府要求。損后目標包括：維持生存、穩(wěn)定收入，繼續(xù)增長、承擔社會責任。由此可見，風險管理目標并不局限于企業(yè)本身，而還應全面考慮企業(yè)外社會、政府以及顧客等方面，只有這樣，企業(yè)才能擁有良好的社會形象，自身也才能得到長足發(fā)展。
二、設置房地產(chǎn)投資風險管理機構的構想
要搞好房地產(chǎn)投資風險管理，首先應從開發(fā)商內(nèi)部健全機構，有專門機構和人員去執(zhí)行或協(xié)調(diào)風險管理職能。房地產(chǎn)投資風險管理機構的任務應該是圍繞風險管理目標，即實現(xiàn)房地產(chǎn)投資利益最大或風險最小，對房地產(chǎn)投資風險進行識別―分析―決策―控制―處理的有機過程。
筆者認為，設置房地產(chǎn)投資風險管理機構可以采取以下幾種形式：
1．將風險管理機構隸屬于財務或人事、工程、銷售等部門，一般可以隸屬于財務部門或人事部門。
2．建立專門風險管理機構，負責企業(yè)的全部風險管理，但此時其應為參謀部門而非主管部門，負責擬定企業(yè)全面風險管理的計劃，直接負責企業(yè)保險管理，對工程、銷售、財務、勞務等部門風險管理，進行工作上的聯(lián)系、建議和調(diào)整。風險經(jīng)理的設置是建立房地產(chǎn)投資風險管理機構的首要任務。在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于未設置風險經(jīng)理，因此可以說，真正的風險管理在中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未真正開展。
三、房地產(chǎn)投資風險控制
房地產(chǎn)投資風險控制是指開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，在風險識別與風險衡量的基礎上，及時預測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風險，采取相應的風險控制措施，化解、調(diào)節(jié)、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發(fā)生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現(xiàn)降低房地產(chǎn)開發(fā)商預期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中風險事件孕育發(fā)展的不同時期，房地產(chǎn)投資風險控制的側(cè)重點不同，其方法具體可分為風險回避、風險預防、風險抑制和風險轉(zhuǎn)移。
1．房地產(chǎn)投資風險回避。指開發(fā)商通過對房地產(chǎn)投資風險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活動可帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。
2．房地產(chǎn)投資風險預防。指開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風險損失的各項風險因素，實現(xiàn)降低損失發(fā)生的概率，同時也能達到減小風險損失程度的作用。
3．房地產(chǎn)投資風險抑制是指在房地產(chǎn)投資風險損失發(fā)生前、發(fā)生時或發(fā)生后，開發(fā)商通過采取相應措施以減小風險損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。
4．房地產(chǎn)投資風險轉(zhuǎn)移的方法主要有：契約性轉(zhuǎn)移、項目資金證券化等。
四、房地產(chǎn)貸款風險管理與控制制度系統(tǒng)
1．建立科學、規(guī)范、系統(tǒng)的內(nèi)部控制制度。
2．體現(xiàn)責、權、利高度結合和以存定貸、以市場為導向的原則，圍繞“效益性”進行目標經(jīng)營。
（1）建立以各級行長為中心的決策體系，完善行長負責制，確立行長在貸款決策中的中心地位和作用。
（2）實行資產(chǎn)負債比例管理，控制貸款投放。根據(jù)資產(chǎn)負債比例合理確定信貸規(guī)模，體現(xiàn)“以存定貸”原則。同時，嚴格執(zhí)行“擇優(yōu)限劣”政策，優(yōu)化信貸資金結構，盡可能使貸款風險分散化，綜合風險實現(xiàn)最小化。
3．在機構設置上，要充分體現(xiàn)“審貸分離”制度，同時建立必要的統(tǒng)計部門和估價部門。
（1）確保貸前調(diào)查、貸時審查、貸款發(fā)放、貸后檢查工作的相對獨立性。
（2）統(tǒng)計部門應具備三種職能。一是專門負責收集市場上各種類型房地產(chǎn)項目在開發(fā)周期的資料，對它們加以整理、分析、歸檔；二是對貸款使用過程中發(fā)生的問題做詳細記錄，說明具體解決措施，避免以后的貸款出現(xiàn)類似狀況；三是應對貸款過程中的各類批復文件、產(chǎn)權證書、合同、協(xié)議等進行檔案管理。
（3）估價部門要從銀行角度評定抵押物的價格，并給出抵押物在貸款期限內(nèi)損失的可能狀態(tài)及可能性大小，以便銀行管理和確定貸款額度，確保貸款安全。
4．提倡以抵押為主的擔保制度，開辦貸款“公正”和“保險”業(yè)務。
5．深化“貸款證”制度，與各房地產(chǎn)管理部門建立信息反饋系統(tǒng)。
五、房地產(chǎn)貸款風險管理與控制操作系統(tǒng)
房地產(chǎn)貸款風險管理與控制應遵循量化管理、防范為主、努力轉(zhuǎn)化、及時補償?shù)脑瓌t，對增量貸款重在風險的事關防范；對存量貸款重在風險的轉(zhuǎn)移、消化；對已有損失重在及時補償。
1．貸款調(diào)查階段
本階段包括企業(yè)信用等級評定和貸款項目風險等級評定兩個方面。企業(yè)信用等級評定是針對企業(yè)狀況對貸款安全的影響因素而做的評定，應從企業(yè)的領導者素質(zhì)、組織機構形式、經(jīng)濟實力及資金結構、經(jīng)營狀況、信譽、銀行資金流量、經(jīng)濟擔保狀況、發(fā)展前景這八個層次去分析企業(yè)的綜合實力，以核定其償還債務能力。與此相對應，就建立信用等級量化考核指針，用評估結果對照指針逐項記分，累計分值作為綜合風險度測定的基礎資料。另外，還應對其賦予相應的權重系數(shù)。貸款項目風險等級評定是針對貸款項目對貸款安全的影響因素而做的評定，應從項目的基本情況、建設條件、財務評價、國民經(jīng)濟評價和項目的不確定性這五個方面分析。這一階段項目評估是關鍵。
2．貸款審查階段
這一階段應包括貸款方式確定、貸款項目風險度測定、貸款規(guī)范化程序三個方面。貸款方式一般來講就采用實物抵押貸款方式，這一方面國家已頒布了新的法律規(guī)范，在使用過程中有據(jù)可依。而以前的信用貸款方式除繼續(xù)用于政策性貸款業(yè)務外，應逐漸取消其應用。貸款項目風險度的測定，是一種通過計算預測貸款風險度的方法，是用信用等級分乘以權重數(shù)，再加上風險等級分乘以權重的值，為最終風險值。再參照風險量化指針確定是否給予貸款及貸多貸少。貸款操作規(guī)范化程序中，建議貸款企業(yè)在本銀行內(nèi)設置臨時賬戶，企業(yè)在項目開發(fā)過程中每筆業(yè)務所涉及到的資金都需要通過本銀行進行票據(jù)結算，從而使銀行對企業(yè)的資金使用情況做到有效控制，防止出現(xiàn)企業(yè)挪用項目貸款現(xiàn)象。
3．貸后檢查階段
這一階段包括貸款質(zhì)量監(jiān)測、貸款風險保障與處置兩個方面。貸款質(zhì)量監(jiān)測應采取以下措施：首先，協(xié)同國家質(zhì)量監(jiān)測部門不定期對施工現(xiàn)場進行檢查，了解工程的進展、資金的使用、材料供應、機器設備的使用、施工技術水平狀況等情況，并對工程質(zhì)量做取樣檢驗。其次，在開發(fā)期內(nèi)建立一套動態(tài)的跟蹤測算分析方法，即用工程每一期資金的實際流量按時間順序替換原投資計劃中的預測值，與其它預測值形成新的資金計劃，再進行財務評價和國民經(jīng)濟評價以及不確定性分析，以確定工程實際資金流量與預測值產(chǎn)生差異時對項目的影響。在此基礎上不斷調(diào)整后期的資金投入，達到控制規(guī)模和降低風險的目的。貸款風險保障措施，包括實物抵押擔保、貸款公布、貸款保險、貸款證制度以及建立貸款統(tǒng)計部門和其它監(jiān)督部門等措施，有待于開發(fā)出新的金融工具或機構去健全保障措施。而對于風險損失形成后的處置措施，應考慮采取積極開辟房地產(chǎn)抵押證券市場、盤活存量貸款、提倡優(yōu)勢領域的“優(yōu)化組合”等措施，在抵押物的處理上，應由人民法院或房地產(chǎn)市場管理機構指定的部門進行拍賣，并委托國家公正處對拍賣結果進行現(xiàn)場公正等方面加以完善。
作者單位：遼寧中衡會計師事務所大連分所
參考文獻：
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[2]劉正山.房地產(chǎn)投資分析[M] .大連；東北財經(jīng)大學出版社，2004.
聯(lián)系人： 大連煤氣公司 于萍
第二個問題，關于房地產(chǎn)金融的風險問題。人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，我國的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風險是可控的。我跟大家報幾個數(shù)，銀行業(yè)金融機構的房地產(chǎn)貸款不良率是不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產(chǎn)貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%。而且我國在住房貸款的發(fā)放上長期以來一直堅持比較審慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新發(fā)放貸款的平均首付比在37%，這也是在國際上是非常審慎的住房信貸政策。當然，我們也關注到個人住房貸款、家庭部門杠桿率增長速度有點快，個別的房地產(chǎn)企業(yè)可能在財務方面比較激進，會有一些風險，這些我們都在密切關注。
記者：
在2017年很多人認為金融改革的步伐走的有些慢了，大家認為這可能與防風險有關系，接下來2018年防風險仍然是金融領域的重頭，這會不會導致大家有這樣一種擔憂，防風險會導致金融改革與發(fā)展進入停滯，或者步伐放緩，請問周行長怎么看？謝謝。
周小川：
大家也知道金融行業(yè)，特別是像銀行這一類機構本身就是高杠桿經(jīng)營、管理風險的行業(yè)。因此，防風險如果防得好，這是這個行業(yè)發(fā)展以及它為實體經(jīng)濟服務的一個重要的基礎。這個做得好的話，就能夠發(fā)展得好，能夠服務得好。因此，防風險、防危機也歷來都是金融改革的重要組成部分，所以我個人認為防風險跟改革不是對立的東西，而應該是一致的東西。大家也看到國際上正是由于有了風險、有了危機，才促進了很多新的措施的出臺。我們中國有很多重大的金融改革，正好是因為亞洲金融風暴，讓我們認識到風險和不足，然后進行了改進。這一輪全球金融危機也是這樣。因此我們說防風險是改革的一個部分，2017年一個重要的內(nèi)容就是我們召開了全國金融工作會議，總書記作了重要的講話和部署，此后成立了國務院金融穩(wěn)定與發(fā)展委員會，這些防范風險的動作都改進了監(jiān)管，改進監(jiān)管也是金融改革的一個重要部分。
關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務風險；風險防范
中國式金融危機就是在經(jīng)濟高速增長下的中國金融體系所面臨的危機。其主要原因是資本流動性過剩，而資本流動性過剩則導致了高房地產(chǎn)和股市，泡沫正在膨脹。房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于"資金密集型"行業(yè)，和金融行業(yè)密不可分共生共榮?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國經(jīng)濟的快速方法中，在財務方面承受了過多的風險，而作為一個典型的金融行業(yè)，自身的投資具有高風險的特征。隨著我國整體金融環(huán)境的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展受到了嚴重的限制。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險分析
（一）外部環(huán)境
房地產(chǎn)行業(yè)財務活動是處于一定的環(huán)境之下,并受這些環(huán)境的制約的,包括國民經(jīng)濟整體的形勢、GDP的發(fā)展及整個房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度,國家信貸以及外匯等政策的調(diào)整、銀行利率及匯率的波動、通貨膨脹程度等等。房地產(chǎn)企業(yè)財務環(huán)境的變化莫測是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務風險的外部原因,因為這些因素存在于房地產(chǎn)企業(yè)之外,其變化對房地產(chǎn)企業(yè)來說,是難以預見和難以改變的,這必然影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務活動。
（二）內(nèi)部管理
1、資本結構不合理
籌資方面：我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的大部分企業(yè)對資本市場的運轉(zhuǎn)、資本市場的理論缺乏研究,理論基礎不扎實在實踐中是很難發(fā)揮作用的。在籌資時大部分房地產(chǎn)企業(yè)也較少考慮資本結構和財務風險等,具有一定的盲目性,資金結構中負債資金比例過高,導致房地產(chǎn)企業(yè)財務負擔沉重,償付能力嚴重不足。
投資方面,部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。有盲目跟風的因素在其中，在房地產(chǎn)企業(yè)中,不顧自身能力和發(fā)展目標,熱衷于鋪新攤子,盲目投資,造成嚴重損失的例子比比皆是。很多房地產(chǎn)商過分注重利潤較高的別墅、高檔公寓等，而低利潤的經(jīng)濟適用房卻不被開發(fā)商所重視，這種現(xiàn)象不符合市場化的要求。不注重把握建房結構類型及各類型所占的比例，就不能更好的進行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供需達到平衡。房地產(chǎn)投資量大，一旦投資決策發(fā)生錯誤，將會造成嚴重損失。
融資方面，房地產(chǎn)開發(fā)融資是指為支持房地產(chǎn)開發(fā)建設，房地長行業(yè)本身就是資本聚集的行業(yè)，需要大量的資金，房地產(chǎn)行業(yè)的自身發(fā)展情況對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響無疑是巨大的。尤其是針對我國現(xiàn)階段對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策來說，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身面臨著嚴重的融資風險。因此企業(yè)有不同的融資方式，銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道，股票和債券融資也是房地產(chǎn)融資的一種方式只是所占比例較小。
資金營運方面,我國房地產(chǎn)企業(yè)存貨流動性差,一方面占用了房地產(chǎn)企業(yè)大量資金,另一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須為保管這些存貨支付大量的保管費用,導致房地產(chǎn)企業(yè)費用上升,利潤下降。長期庫存存貨,尤其在房地產(chǎn)泡沫嚴重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還要承擔市價下跌所產(chǎn)生的存貨跌價損失及保管不善造成的損失,由此產(chǎn)生財務風險。
政策方面,股利分配政策對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽,從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源,也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。股利分配政策不合理也可能會影響老百姓們的決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度,不結合房地產(chǎn)企業(yè)的實現(xiàn)情況,不進行科學的分配決策,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務結構,從而形成間接的財務風險。
2、缺乏財務人才
由于改革開放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財務管理機制不夠健全。主要表現(xiàn)在財務內(nèi)部控制不健全、缺少財務管理預算制度、內(nèi)部審計機制不健全等。我國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財務控制監(jiān)控機制，就算有，也是不嚴格的財務監(jiān)督控制機制，偏重于事后補救控制而忽略事前的預防控制，有些企業(yè)將管理監(jiān)督合為一體，導致對財經(jīng)紀律的忽視，難以進行有效地約束，增加了財務風險的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施
（一）優(yōu)化資本結構
資本結構是指資本及長期債務資金的來源構成及其比例關系，即企業(yè)的長期債務資本和權益資本的比例。企業(yè)借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高。負債經(jīng)營能給企業(yè)帶來杠桿效益，能增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，財務風險也相應變大。企業(yè)應當盡量避免資本結構的不合理，要根據(jù)自身的融資能力、發(fā)展?jié)摿?、抗風險能力，確定最優(yōu)的資本結構，尋求最佳組合，以此降低籌資風險。
（二）做好投資可行性分析
房地產(chǎn)行業(yè)投資項目的金額大，資金占用時間長，企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，認真進行投資項目的可行性分析，財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對收入、費用和利潤等經(jīng)營指標的預測和分析；對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運行過程的預測和分析；對資產(chǎn)、負債、所有者權益的預測和分析；預測和分析項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關系的預測和分析。對投資項目技術上的可行性進行論證，運用各種方法計算出有關指標，以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。
（三）做好緊急預案的措施
影響房地產(chǎn)行業(yè)投資項目收入的不確定因素較多，有可能外部環(huán)境的變化造成不可預料的后果，如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等，因此，收入預測比任何其他的經(jīng)濟分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準確將給投資企業(yè)帶來更大的風險。對各項費用估計不足，如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費用較預算增加，市場利率的波動，建設期的延長。此外，投資項目風險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟的穩(wěn)定程度，項目的經(jīng)營管理水平，技術進步與經(jīng)濟發(fā)展的狀況，國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策，投資決策部門的預測能力，通貨膨脹和匯率等因素，應針對可能出現(xiàn)的風險制定風險控制預案。在風險控制預案中可制定后備措施，如設定預算應急費，即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性，對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金，?？顚Ｓ谩赡艹霈F(xiàn)的各種問題有充分的資金去解決。
三、結語
房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，它是資金密集型的高風險行業(yè)，投資大、風險高、周期久、地域性強，我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎差、規(guī)模小、行業(yè)尚未實現(xiàn)規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)要想長足發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須密切關注各種風險因素，結合本企業(yè)的實際情況，提高本企業(yè)的財務風險管理水平，提高防范和控制各種財務風險的能力和技巧，增強本企業(yè)的抗風險能力。
參考文獻：
[1]吳耿城.我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險及其防范措施[J].市場周刊(理論研究),2010,(3)
[2]王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險及其防范[J].經(jīng)濟研究導刊,2009,(2).
關鍵詞:房地產(chǎn) 金融風險 創(chuàng)新
如果想很好地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融起著非常重要的作用。若想使房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)步發(fā)展，并且能給國民經(jīng)濟帶來推動作用，那么就必須增強對房地產(chǎn)金融風險的防范意識。目前我國商業(yè)銀行和金融市場尚處于發(fā)展階段，所以一旦房地產(chǎn)信貸變成了不良資產(chǎn)，整個金融界將面臨著很大的危險。
一、我國房地產(chǎn)金融風險的成因分析
(一)房地產(chǎn)金融風險形成的內(nèi)部原因
自籌資金、銀行貸款、其他資金是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源渠道，其中銀行貸款約占資金來源的百分之七十、其他資金占百分之三十。
(1)貸款依賴性是目前我國融資結構的主要特征。銀行貸款成為了由于開發(fā)商的自有資金無法滿足投資所需之后最主要的資金來源方式，不過銀行在房地產(chǎn)的投資過程當中也擔當了一定的風險。
(2)現(xiàn)在有些銀行無法了解貸款人的真實情況，無法對其經(jīng)濟實力有一個準確的評估，究其原因就是貸款人常常為了個人利益而對信息進行隱瞞，甚至出現(xiàn)了挪用貸款資金的現(xiàn)象，這就直接導致了金融風險的加大。
(3)由于我國房地產(chǎn)價格評估起步晚而使品牌的信譽度受到不好的影響，而銀行又不能為了處置抵押物而將欠款人趕出所居住的房子，所以處置抵押物的不規(guī)范給銀行造成了一定的風險。
(4)近些年來由于房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤而產(chǎn)生了惡性競爭的氣氛，違規(guī)操作時有發(fā)生，這是造成金融腐敗的主要原因。其結果導致了房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降。
(二)房地產(chǎn)金融風險形成的外部原因
(1)房地產(chǎn)金融市場的環(huán)境、未來的發(fā)展情況會隨著國家經(jīng)濟方面政策的變化而變化，從而對我國的房地產(chǎn)事業(yè)帶來影響。
(2)開發(fā)商會隨著國際匯率的下跌而對房地產(chǎn)的投資失去動力，從而加大了房地產(chǎn)金融風險的不確定性。
二、防范措施
(一)金融機構完善內(nèi)控制度
現(xiàn)在房地產(chǎn)金融業(yè)務和風險控制流程設計跟不上房地產(chǎn)市場的變化速度，使得金融機構很難察覺到風險的存在，而即便金融機構察覺到了，往往已經(jīng)到了束手無策的地步。面對這樣的狀況，銀行應該采取下列措施：首先對房地產(chǎn)市場的研究工作要進一步增強，并對內(nèi)控制度進行改進。第二是根據(jù)市場變化及時改正風險控制體系。
(二)提高防范意識與能力
為了不浪費社會資源，必須要掌握好房地產(chǎn)市場的周期性變化規(guī)律，這樣做對于準確的掌握房地產(chǎn)金融的經(jīng)營策略很有幫助，而且還可以降低金融風險。同時對于如何開展綜合性市場、房地產(chǎn)市場的調(diào)研活動，房地產(chǎn)部門要有一個詳盡的計劃。因為這樣做可以對房地產(chǎn)市場有一個全面的了解，以便對市場的健康發(fā)展做出貢獻。同時為了對市場的運行狀況做出正確的判斷，政府有必要提高房地產(chǎn)預警系統(tǒng)。
(三)建立社會信用體系
只有社會群體的共同努力才能解決開發(fā)商或個人沒有誠信的問題。一是利用法律來懲治那些不講誠信的開發(fā)商或個人。二是有關部門要創(chuàng)建信息共享平臺對開發(fā)商和個人進行監(jiān)督，而且評價要公平公正。對違反誠信的開發(fā)商或住房貸款用戶進行懲罰，比如不讓其得到開立信用卡、借款等信用支持。這樣就能極大地改善房地產(chǎn)貸款的安全性。
(四)法律法規(guī)體系要完善
金融機構只要通過了中央銀行的審查都可以經(jīng)營，而且中央銀行要對其實行嚴密監(jiān)控，防止他們出現(xiàn)違反競爭規(guī)則的行為。與此同時為了避免產(chǎn)生消極外部效應，不能讓沒有通過審查或者有違規(guī)記錄的金融機構從事房地產(chǎn)生意，并且同意讓外資銀行在被我國批準經(jīng)營人民幣業(yè)務的情況下發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務。
三、我國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新建議
(一)推動房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新
我們應吸取國際上的一些經(jīng)驗教訓來發(fā)展我國的房地產(chǎn)金融管理。在管理的目標、理念上要不斷創(chuàng)新，為創(chuàng)建高效、統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融管理體制做好準備，同時為了能夠穩(wěn)妥地運行房地產(chǎn)金融體系，我國應該在房地產(chǎn)金融監(jiān)管方面不斷地進行完善，而且良好的聯(lián)系機制能夠使監(jiān)管政策、結構與實際經(jīng)營運行狀況具有統(tǒng)一性。因此創(chuàng)建聯(lián)系機制對于確保房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性是非常重要的。
(二)完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風險防范體系
為了能夠給我國的國家金融帶來安全，房地產(chǎn)金融機構還需要對人事機構、責任分攤機制等進行逐步的完善。工作人員的專業(yè)素質(zhì)要提高，并且要培養(yǎng)他們的創(chuàng)新意識，多培養(yǎng)和鍛煉一些金融機構的人才。
(三)加強住房抵押貸款證券化
由于銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款抵押時間長、現(xiàn)金數(shù)額龐大，所以風險系數(shù)相當高，而加強住房抵押貸款證券化則能很好地解決這一問題，因為它對于改變我國眼下證券產(chǎn)品比較少的狀況非常有利。
(四)繼續(xù)推進房地產(chǎn)金融業(yè)務創(chuàng)新
經(jīng)濟實力不斷攀升的中國不應該在面對房地產(chǎn)價格調(diào)整的壓力時停止房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，應順應時代潮流，通過不斷創(chuàng)新來發(fā)展我國的房地產(chǎn)金融業(yè)。
四、結語
房地產(chǎn)金融風險由于體系復雜，因此在防范發(fā)展問題上還需要不斷完善。只有對房地產(chǎn)金融風險有一個全面的認識，才能很好地防范金融風險給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響。在這一點上，我們還任重道遠。
參考文獻：
[1]劉海北.中美房地產(chǎn)金融風險比較及我國的應對策略[J].上海金融，2009，(2)
[關鍵詞]房地產(chǎn)金融市場風險分析 宏觀調(diào)控
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）45-0059-01
一、引言
隨著國家經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟的總體發(fā)展做出了突出貢獻。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。
二、 房地產(chǎn)金融市場風險形成機理分析
簡單的說，風險是房地產(chǎn)行業(yè)在整個金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟市場出現(xiàn)金融危機的時候，會導致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風險，對判斷決策產(chǎn)生了重要作用。
金融風險出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會出現(xiàn)大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。
三、 我國房地產(chǎn)金融市場風險分析
房地產(chǎn)金融市場存在風險的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務的金融機構，這些機構特別 容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風險來源于銀行的變動。
1.信貸規(guī)模增長過快
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設資金，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運營。房地產(chǎn)建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，
2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風險與流動性風險
房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導致了我國銀行系統(tǒng)的風險過大，資金運轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機。房地產(chǎn)方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產(chǎn)借貸進行限制。
三、 我國房地產(chǎn)金融市場風險的控制與防范的措施
對于房地產(chǎn)金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規(guī)定，還要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。
1.密切關注房地產(chǎn)價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進行認真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務?，F(xiàn)階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進行抵押的過程中需要對其變現(xiàn)能力進行認真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進行房地產(chǎn)貸款的時候，應對房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質(zhì)量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風險。
2.針對區(qū)域經(jīng)濟差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理
我國的經(jīng)濟管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟發(fā)展變化進行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實需要進行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項目。
參考文獻：
[1] 汪春燕 淺析我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[J].當代經(jīng)濟2011 （18）.
關鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款擔保；信用；風險防范
在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔保是一項比較主要的保障，其主要分為政府擔保體系和社會擔保體系兩類。本文簡要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔保的運營與組織模式，并主要對加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險防范的措施進行了分析，提出了相應的參考意見。
一、房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構的運營與組織模式
1.政府抵押貸款擔?；?/p>
在我國，房地產(chǎn)領域是和其它產(chǎn)業(yè)領域聯(lián)系最緊密的，同時它和政府管理也存在著密切關聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔著較高的風險，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權擔保機構
當前我國的房地產(chǎn)交易通過登記來完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權登記兩個環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔保風險，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權的擔保機構。該機構可以設立專用賬戶來監(jiān)控貸款人的行為，還可以實現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對便捷，還避免了金融風險及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風險。
3.社會私營擔保公司
雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔保服務，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔保模式的貸款，還需要建立社會抵押貸款擔保機構來作為補充，其結構的設置可以運用合伙投資模式?？梢赃\行的業(yè)務如房地產(chǎn)的融資業(yè)務、置業(yè)擔保業(yè)務等。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔保公司
當以上三種抵押貸款擔保機構發(fā)展不健全的時候，房地產(chǎn)的開發(fā)商經(jīng)常運用變相的抵押擔保，當開發(fā)商為房地產(chǎn)購置者提供擔保的同時，也肩負著一定程度的金融風險。并且這種擔保模式也違背了我國擔保法的有關明文規(guī)定，并沒從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔的金融風險。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔保公司，該類公司與開發(fā)商完全分離開來，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。
2000年建設部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》，對全國各地建立房屋置業(yè)擔保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進了房屋置業(yè)擔保工作的有序發(fā)展和管理。
二、加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險防范的措施
1.科學評估擔保物價值
如果抵押貸款沒有依照規(guī)定期限進行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔保物，要符合其債務的價值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權益。如果抵押物價值沒有達到貸款負債額的價值時，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔保風險，房地產(chǎn)的負債額就變成了用來做抵押物品的實際價值。如果抵押物品的實際價值超出房地產(chǎn)負債面額時，其超出的價值就是所有人的權益，此時的債務額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實際價值成為相關擔保機構的首要風險根源。而被抵押物品的實際價值往往是由其市場價值所決定的，當市場信息有效并且沒有其他不正常因素干擾時，抵押物所形成的最終估價，即為購買方與出售方彼此達成意愿的價格。
2.建立長期風險防范戰(zhàn)略
房地產(chǎn)抵押貸款需要很長的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險，相對于其余的擔保類型來說也具有很長的期限。在漫長的擔保期限中，當出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價格的變化時，房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險也會相應的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機情況時，如果只是臨時將擔保費率提升是沒有太大作用的，所以一定要建立長期的貸款擔保戰(zhàn)略。我們可以采用擔保多樣化的手段，可以實行跨地域的抵押貸款擔保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營，將擔保價值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔保抵押機制
擔保行為通常是擔保人所擔負的義務行為，但很可能因為債務人的因素，當擔保人履行其義務行為之后，一定要將擔保人在履行其義務時造成的財產(chǎn)損失完成追索。因此可以進行反擔保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實現(xiàn)對擔保人的反擔保。通過施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔保物整體價值提高，還增進了貸款擔保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險得到明顯降低。
4.建立再保險與資本金制度
要將房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險得以有效控制，政府相關的監(jiān)察部門需要對擔保機構做出資本金充足率的嚴格規(guī)定。經(jīng)實踐表明，在確保抵押擔保行業(yè)正常運營中，有可能出現(xiàn)再保險的情況，如某擔保公司貸款業(yè)務中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。
5.完善法律擔保制度
當前我國的房地產(chǎn)抵押貸款擔保的法律制度不夠完善，要想切實的規(guī)避貸款擔保風險，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關的法律制度作為保障。要加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當出現(xiàn)危機情況時，可以讓銀行進行自行處置，讓資產(chǎn)評估所對相關的房地產(chǎn)抵押物做價值評估，讓銀行有充足的權利來處置違約人的抵押物品，無需經(jīng)過違約人同意。還要積極探索合理科學的抵押物處理方式，除了拍賣、折價等形式，還可以通過債權人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國已經(jīng)成立了許多置換公司，并進行此類糾紛的快速處理。
三、結論
當前形勢下，我國的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險中，對擔保風險的防范還有待提高，我國房地產(chǎn)抵押貸款的擔保機制還不完善，還需要健全相應的法律保障制度。盡管當前國內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構，但房地產(chǎn)擔保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風險問題。因此，需要不斷加強我國房地產(chǎn)擔保體系的構建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運作風險不斷降低。
參考文獻：
[1]吳志宇.個人住房抵押貸款擔保的功能與負面效應分析[J].淮北煤炭師范學院學報（哲學社會科學版）.2010（04）
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關鍵詞：建設銀行；商業(yè)房地產(chǎn)；金融風險；應對策略
中圖分類號：F832.45，F(xiàn)069.9 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01
由于前期國家出臺了很多關于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價格肯定會降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。
一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點
所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場，批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用，而且影響深遠。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈，所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風險
由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風險如下：經(jīng)營風險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營問題而導致收益水平實現(xiàn)率不夠或是沒有實現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營管理不善，決策出現(xiàn)嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營風險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風險。財務風險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。市場風險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格的變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。利率風險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣以來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風險直接掛鉤了。由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震、水災等風險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里，相對風險比較低。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風險的防范策略
商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調(diào)查，考慮各種因素，最終進行歸納統(tǒng)籌，得出最準確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經(jīng)濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非?？陀^的認識，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。其實防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規(guī)避、損失控制與風險轉(zhuǎn)移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉(zhuǎn)移。這點的意思就是把風險轉(zhuǎn)嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
商業(yè)房地產(chǎn)的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。建設銀行對此投資者在實施投資項目貸款的同時，一定要根據(jù)企業(yè)自身及市場狀況進行金融分析，盡量避免脫離實際的計劃付諸行動，必要時采取相應的措施，降低金融風險。
參考文獻：
[1]楊洋.房地產(chǎn)估價風險分析與防范[J].價值工程,2010,26.