時(shí)間：2023-01-30 06:13:44
導(dǎo)語(yǔ)：在項(xiàng)目發(fā)言稿的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
大家下午好。
我是重大項(xiàng)目辦公室的李瑞，今天我演講的題目是《感恩》。
我到中心工作已經(jīng)六年，真是彈指一揮間，從二o0五年被評(píng)為年度先進(jìn)工作者，到現(xiàn)在成為重大項(xiàng)目辦公室的副主任，我?guī)е卸鞯男囊宦纷邅?lái)，在重大項(xiàng)目辦組建一年之際，我們迎來(lái)了國(guó)家衛(wèi)生部召開(kāi)的重大項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，并獲得了國(guó)家衛(wèi)生部領(lǐng)導(dǎo)和與會(huì)人員的一致好評(píng)，省衛(wèi)生廳的領(lǐng)導(dǎo)也多次表?yè)P(yáng)了我們的重大公共衛(wèi)生工作。
我們作為中心的一員，她給我們提供了工作的機(jī)會(huì)和承擔(dān)工作的責(zé)任，給了我們展示自己的舞臺(tái)，這些都值得我們?nèi)ジ卸?，我們最好的感恩方式就是在工作中體現(xiàn)自己的責(zé)任感，盡自己的所能回報(bào)中心，回報(bào)社會(huì)。細(xì)想我們每天能著裝整潔，在這溫馨、和諧的工作環(huán)境里，享受著無(wú)比優(yōu)越的待遇。其實(shí)工作是天職，是使命，是我們生命中最珍貴的禮物!正是有了無(wú)數(shù)員工對(duì)中心的無(wú)限赤誠(chéng)和執(zhí)著敬業(yè)的工作熱情，才有了中心今天驕人的成就，我們才有一份安穩(wěn)的工作，我們應(yīng)該感恩，應(yīng)該努力工作，只有這樣，我們才能同心同德，才能充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)力量，才能讓我們的中心永遠(yuǎn)煥發(fā)出無(wú)限青春的活力。
我們中心今天的成功離不開(kāi)上級(jí)部門(mén)的支持和厚愛(ài)，離不開(kāi)中心主任的正確領(lǐng)導(dǎo)，更離不開(kāi)全體員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作。一代一代的計(jì)生婦幼人帶著感恩，帶著對(duì)美好未來(lái)的向往，一點(diǎn)一滴地把心中的藍(lán)圖繪制成為現(xiàn)實(shí)，我們所付出的艱辛和汗水是許多人都無(wú)法想象的，但是，我們不悔。因?yàn)椋@是我們的職責(zé)所系!
寧?kù)o才能致遠(yuǎn)，澹泊足以明志，感恩方思回報(bào)。人民群眾就是我們的衣食父母。我們中心開(kāi)展了“三好一滿意”活動(dòng)，即“服務(wù)好，質(zhì)量好，醫(yī)德好，群眾滿意”。希望通過(guò)這項(xiàng)活動(dòng)讓人民群眾更加理解我們，信任我們，并能贏得全社會(huì)的支持和認(rèn)可。
時(shí)代賦予了我們這一美好的時(shí)刻，讓我們的智慧和汗水在愛(ài)的奉獻(xiàn)中，在責(zé)任的付出中閃光;無(wú)論你身在何職，無(wú)論你身處何位，請(qǐng)揚(yáng)起感恩的風(fēng)帆，在波瀾壯闊的人生航程里，書(shū)寫(xiě)屬于自己的生命。
大家好！今天是××××公司××項(xiàng)目第一期工程奠基的日子，我代表××村黨支部、村委會(huì)和××多村民對(duì)此表示最熱烈的祝賀！在這里，我只說(shuō)三句話：
第一句：一定要當(dāng)好服務(wù)員。這個(gè)大工程既然落戶在我們村，我們就是半個(gè)東道主，我們一定要配合××××公司把這個(gè)利國(guó)利民的事情辦好，保證既要當(dāng)好東道主，又要當(dāng)好服務(wù)員，保證道路、運(yùn)輸、用電、用水一路暢通，一路綠燈。等到了工程竣工剪彩的那一天，有哪位領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)一句：××村的服務(wù)保障工作還可以。我這個(gè)當(dāng)村長(zhǎng)的，就心滿意足了。
第二句：一定要珍惜這個(gè)緣份。這個(gè)頂目早幾個(gè)月就提上了議事日程，我們村委會(huì)和黨支部先后召開(kāi)了十幾次會(huì)議，相互通氣，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一安排，達(dá)成了初步意向協(xié)議，現(xiàn)在又順利地迎來(lái)了工程奠基的日子，這是什么？是緣份??！說(shuō)明我們和××××公司有緣，說(shuō)明我們的第一次合作能夠順利，以后的合作也一定能夠圓滿順利。
一、統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)。要充分認(rèn)識(shí)到抓好項(xiàng)目工作，對(duì)于擴(kuò)大固定資產(chǎn)投入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展和對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都具有重大的關(guān)鍵性作用。當(dāng)前和今后一段時(shí)期，要加快發(fā)展，必須堅(jiān)定不移地抓項(xiàng)目、爭(zhēng)資金、爭(zhēng)政策，強(qiáng)化投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推動(dòng)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。在當(dāng)前各地競(jìng)相發(fā)展的新形勢(shì)下，能否把握機(jī)遇，努力使我縣項(xiàng)目工作取得新的突破，對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、增強(qiáng)發(fā)展后勁、推動(dòng)__縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)更好更快發(fā)展具有緊迫而重要的意義。當(dāng)前，金融危機(jī)還沒(méi)有見(jiàn)底，影響還在擴(kuò)大，危機(jī)的后果難以預(yù)料，形勢(shì)十分嚴(yán)峻。面對(duì)危機(jī)，我們要把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到中央和省州黨委、政府對(duì)形勢(shì)的判斷上，統(tǒng)一到積極應(yīng)對(duì)危機(jī)所采取的一系列重大決策上，保持清醒頭腦，堅(jiān)定發(fā)展信心，搶抓機(jī)遇，攻堅(jiān)克難，努力推進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。
二、要高度重視項(xiàng)目前期工作。項(xiàng)目前期工作非常重要，關(guān)系到全縣爭(zhēng)取國(guó)家、省、州支持的力度，關(guān)系到投資任務(wù)的落實(shí)。全國(guó)發(fā)展改革工作會(huì)議明確提出，中央的投資要確保“四個(gè)優(yōu)先”，即：優(yōu)先安排在建的符合中央投資政策的項(xiàng)目；優(yōu)先安排做好前期工作、具備開(kāi)工條件的項(xiàng)目；優(yōu)先安排列入國(guó)家規(guī)劃的項(xiàng)目；優(yōu)先安排災(zāi)后恢復(fù)重建的項(xiàng)目。從“四個(gè)優(yōu)先”的要求看，這些都和項(xiàng)目的前期工作息息相關(guān)。我們爭(zhēng)取國(guó)家和省州支持的根本保證就是積極做好項(xiàng)目前期工作。因此，全縣各級(jí)各部門(mén)務(wù)必高度重視，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目前期工作，必須采取超常規(guī)的辦法措施，盡快選準(zhǔn)、選好和論證、儲(chǔ)備一批基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目。今后，能不能繼續(xù)爭(zhēng)取中央的支持，要看我們的項(xiàng)目前期工作扎實(shí)程度。近期，__縣主要做好杉陽(yáng)地區(qū)水資源綜合開(kāi)發(fā)利用、銀江河治理、病險(xiǎn)水庫(kù)除險(xiǎn)加固、縣城供水管網(wǎng)改造、縣城污水處理廠、縣醫(yī)院新區(qū)、苗家埡口至松坡油路、龍街至岔路油路、縣城水源地保護(hù)、寶臺(tái)山國(guó)家森林公園開(kāi)發(fā)建設(shè)、學(xué)校危房改造、博南古道保護(hù)與開(kāi)發(fā)、博南文化園建設(shè)等一批重大項(xiàng)目的前期工作。各有關(guān)單位要制定項(xiàng)目前期工作推進(jìn)計(jì)劃，建立重大項(xiàng)目前期工作目標(biāo)責(zé)任制，扎扎實(shí)實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，為爭(zhēng)取國(guó)家、省、州項(xiàng)目資金奠定基礎(chǔ)。
三、要積極爭(zhēng)取項(xiàng)目和資金。今年，國(guó)務(wù)院做出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大戰(zhàn)略決策，安排新增中央投資1300億元，其中安排中央項(xiàng)目350億元，分配給地方額度為950億元。中央項(xiàng)目由國(guó)家發(fā)改委會(huì)同有關(guān)中直有關(guān)部門(mén)安排下達(dá)，地方項(xiàng)目由國(guó)家發(fā)改委切塊給各省區(qū)市，各省區(qū)市按照國(guó)家確定的投資規(guī)模和方向組織確定項(xiàng)目，上報(bào)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)并下達(dá)計(jì)劃，并對(duì)項(xiàng)目的做出了明確要求即符合國(guó)家投向、完成前期準(zhǔn)備工作。國(guó)家這次切塊安排我省投資36.42億元，主要投向在六個(gè)方面，一是保障性安居19.3億元；二是農(nóng)村“水電路氣房”6.01億元；三是重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程0.85億元；四是衛(wèi)生教育4.81億元；五是環(huán)境保護(hù)2.95億元；六是結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)改造2.5億元。這就要求發(fā)改部門(mén)會(huì)同相關(guān)單位按照確定的投資方向組織和落實(shí)項(xiàng)目，以建設(shè)規(guī)劃或建設(shè)方案為依據(jù)，按投資重點(diǎn)選準(zhǔn)選好項(xiàng)目，嚴(yán)格遵照現(xiàn)行工作要求和程序編報(bào)投資計(jì)劃，并動(dòng)員方方面面力量，積極向上爭(zhēng)取建設(shè)資金，落實(shí)項(xiàng)目各種建設(shè)條件，爭(zhēng)取有更多更好的項(xiàng)目早日開(kāi)工建設(shè)，在全縣上下形成千軍萬(wàn)馬攻項(xiàng)目、千辛萬(wàn)苦跑項(xiàng)目、千方百計(jì)上項(xiàng)目的良好氛圍和局面。主要是積極爭(zhēng)取苗家丫口至松坡油路建設(shè)、金河水庫(kù)建設(shè)、縣職中實(shí)訓(xùn)樓建設(shè)、縣醫(yī)院整體搬遷、縣中醫(yī)院住院樓、縣法院審判大法庭、縣城供排水管網(wǎng)改造、__縣城市污水處理廠、曲硐核桃交易市場(chǎng)、2個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站建設(shè)（曲硐、杉陽(yáng)）、4個(gè)計(jì)生服務(wù)站建設(shè)（水泄、北斗、龍門(mén)、廠街）、20__年重點(diǎn)退耕還林地區(qū)5000畝基本口糧田建設(shè)、5鄉(xiāng)鎮(zhèn)小型片區(qū)國(guó)債項(xiàng)目（廠街、博南、水泄、龍街、龍門(mén)）、永保橋碼頭、霽虹橋碼頭建設(shè)等一批項(xiàng)目。
一、小灣庫(kù)區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項(xiàng)目的基本情況
小灣電站建設(shè)完畢，正常蓄水水位高程1240米，水庫(kù)面積189.1平方公里，總庫(kù)容149.14億立方米，云南最大的百里長(zhǎng)湖將呈現(xiàn)在世人面前，小灣庫(kù)區(qū)良好的水質(zhì)和生態(tài)系統(tǒng)，是發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的寶貴資源。對(duì)此，云南思廣正大投資有限公司決定立足庫(kù)區(qū)水資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施小灣庫(kù)區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項(xiàng)目。20__年10月至12月，由省農(nóng)業(yè)廳漁業(yè)處牽頭，云南思廣正大投資有限公司與臨滄、保山、大理簽訂了合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。20__年1月，云南思廣正大投資有限公司在__縣注冊(cè)了子公司——云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司，經(jīng)營(yíng)管理小灣庫(kù)區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項(xiàng)目。云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)龍湖賓館作為公司的辦公場(chǎng)地，下設(shè)綜合部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、守護(hù)部和技術(shù)部， 擁有公司員工56人，制定了部門(mén)的工作職責(zé)和工作制度，有條不紊地開(kāi)展工作。20__年初公司兼并瀾滄江、黑惠江的合法漁船和漁民，建立了守護(hù)中隊(duì)、守護(hù)站，配置防護(hù)設(shè)施，開(kāi)始對(duì)庫(kù)區(qū)水域開(kāi)展守護(hù)工作。受省農(nóng)業(yè)廳的委托，從20__年1月31日（正月初六）開(kāi)始，公司組織增殖放流工作，到目前，共向庫(kù)區(qū)投放優(yōu)質(zhì)魚(yú)苗800噸。
該項(xiàng)目以生態(tài)養(yǎng)殖（大面積）與網(wǎng)箱養(yǎng)殖相結(jié)合，通過(guò)不斷提升水產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)品牌，建網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，企業(yè)增效、帶動(dòng)庫(kù)區(qū)周邊農(nóng)民脫貧致富為奮斗目標(biāo)。力爭(zhēng)年產(chǎn)值超億元，使云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司發(fā)展成為省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，增強(qiáng)云南水產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)資源狀況和項(xiàng)目奮斗目標(biāo)，項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為：建設(shè)28萬(wàn)畝規(guī)?；鷳B(tài)養(yǎng)殖基地，建設(shè)200畝生態(tài)網(wǎng)箱養(yǎng)殖試驗(yàn)示范基地;推進(jìn)大面積網(wǎng)箱養(yǎng)殖;建設(shè)魚(yú)飼料廠、魚(yú)粉廠和魚(yú)片加工廠。項(xiàng)目概算總投資5億元，魚(yú)片加工廠年生產(chǎn)能力20__0～80000噸。
項(xiàng)目周期計(jì)劃為10年，前期3年（20__年10月至20__年10月），中期5年（20__年10月至2016年10月），后期二年（2016年10月至2018年10月）。20__年5月至10月，做好項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)批，做好市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析，為生態(tài)養(yǎng)殖和網(wǎng)箱養(yǎng)殖提供科學(xué)依據(jù);20__年10月至12月開(kāi)始試驗(yàn)生態(tài)網(wǎng)箱養(yǎng)殖;20__年1月至3月推廣網(wǎng)箱養(yǎng)殖；20__年4月至8月，做好魚(yú)飼料廠、魚(yú)粉廠和魚(yú)片加工廠的項(xiàng)目論證、選址、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、工程招投標(biāo);20__年9月至12月完成建設(shè)工程;20__年10月在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)建設(shè)小灣生態(tài)漁業(yè)專賣店，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售。
二、總體估價(jià)
（一）項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度大、拉動(dòng)力強(qiáng)，社會(huì)效益好
項(xiàng)目涉及大理、保山、臨滄3州市，南澗、巍山、__、昌寧等8縣市，含蓋農(nóng)業(yè)（養(yǎng)殖）、工業(yè)（魚(yú)產(chǎn)品加工、飼料加工）和商業(yè)服務(wù)三個(gè)領(lǐng)域，與瀾滄江流域的生態(tài)環(huán)境和旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)，是農(nóng)工商一體化、產(chǎn)供銷一條龍、關(guān)聯(lián)度大、拉動(dòng)力強(qiáng)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。
實(shí)施好該項(xiàng)目，可提高庫(kù)區(qū)水資源的利用率，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；⒓s化養(yǎng)殖和加工可節(jié)約資源投入，有利于組織統(tǒng)一管理和技術(shù)提高。項(xiàng)目的實(shí)施能夠解決大批庫(kù)區(qū)失地農(nóng)民和其他富余勞力就業(yè)，緩解社會(huì)矛盾，增加農(nóng)民收入，擴(kuò)大稅源。
（二）建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行科學(xué)管理模式
該項(xiàng)目以云南思廣正大投資有限公司為投資主體，由云南思廣正大投資有限公司的子公司——云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立了產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度。小灣漁業(yè)公司按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式，設(shè)立了綜合部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、守護(hù)部和技術(shù)部，制定了部門(mén)工作職責(zé)和工作制度，計(jì)劃走規(guī)?；?jīng)營(yíng)、科學(xué)管理、商品化生產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)化銷售的道路，為項(xiàng)目順利實(shí)施提供了制度和管理方面的保障。
（三）前期工作動(dòng)作迅速，工作扎實(shí)
從20__年10月至今，半年的時(shí)間，項(xiàng)目單位就完成了與三州市簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，組建了云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司，購(gòu)置了辦公場(chǎng)地、兼并瀾滄江、黑惠江合法漁船和
漁民、購(gòu)買(mǎi)巡邏艇、捕魚(yú)船建立了守護(hù)中隊(duì)、守護(hù)站，向庫(kù)區(qū)投放800噸優(yōu)質(zhì)魚(yú)苗等前期工作，并開(kāi)始建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和報(bào)批工作?？芍^動(dòng)作迅速，工作扎實(shí)。三、需要解決的問(wèn)題
（一）請(qǐng)縣政府建立項(xiàng)目協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)組，有效開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)。
（二）請(qǐng)縣政府進(jìn)一步完善漁業(yè)行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)，切實(shí)加強(qiáng)漁政執(zhí)法管理，打擊黑惡勢(shì)力，確保庫(kù)區(qū)安全穩(wěn)定。
（三）將項(xiàng)目納入臨滄市的重點(diǎn)招商項(xiàng)目，享受相應(yīng)的招商引資優(yōu)惠政策。
（四）請(qǐng)支持項(xiàng)目立項(xiàng)工作，積極爭(zhēng)取國(guó)家農(nóng)業(yè)項(xiàng)目補(bǔ)助和庫(kù)區(qū)周邊農(nóng)民的扶持資金。
（五）請(qǐng)縣政府協(xié)調(diào)庫(kù)區(qū)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村委會(huì)大力發(fā)動(dòng)庫(kù)區(qū)農(nóng)民參與網(wǎng)箱養(yǎng)殖培訓(xùn)和生產(chǎn)。
四、意見(jiàn)、建議
（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)
小灣庫(kù)區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項(xiàng)目，是關(guān)聯(lián)度大，涉及面廣，帶動(dòng)作用強(qiáng)的建設(shè)項(xiàng)目，由于擁有28萬(wàn)畝庫(kù)區(qū)水資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)廣東等沿海地區(qū)的養(yǎng)殖技術(shù)，運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)的管理模式，項(xiàng)目市場(chǎng)情景良好，開(kāi)發(fā)潛力巨大。實(shí)施好該項(xiàng)目，可以提高小灣庫(kù)區(qū)水資源的利用率，拓展就業(yè)渠道，增加農(nóng)民收入，擴(kuò)大地方稅源，促進(jìn)企業(yè)增效。但由于項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容廣博，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金投入大，在實(shí)施過(guò)程中難免有一些不確定因素，加之項(xiàng)目處于啟動(dòng)階段，漁業(yè)養(yǎng)殖在小灣庫(kù)區(qū)是新生事物，有一個(gè)探索、了解、接受的過(guò)程，因此，縣委、政府應(yīng)給予高規(guī)格的重視，庫(kù)區(qū)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）黨委、政府、村委會(huì)和相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的引導(dǎo)、幫助、支持、宣傳是整個(gè)項(xiàng)目順利實(shí)施的前提和基礎(chǔ)，這一點(diǎn)顯得十分必要。同時(shí)我縣應(yīng)將該項(xiàng)目作為繼茶葉、核桃、烤煙、蠶桑以后的重要產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，政策上給予著重傾斜，精力上給予重點(diǎn)保證，資金上給予優(yōu)先保障，確保建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施。各級(jí)、各部門(mén)要高度重視小灣庫(kù)區(qū)漁業(yè)養(yǎng)殖項(xiàng)目實(shí)施工作，從細(xì)節(jié)做起，高質(zhì)量服務(wù)，把它作為破解“三農(nóng)”問(wèn)題的重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)抓，作為圍繞以提升實(shí)現(xiàn)“三個(gè)核心”指標(biāo)和推進(jìn)“三化”進(jìn)程的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目來(lái)扶持。
（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)
為抓好項(xiàng)目實(shí)施工作，縣政府成立小灣庫(kù)區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項(xiàng)目協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管農(nóng)業(yè)、工業(yè)和招商工作的副縣長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，農(nóng)業(yè)局、發(fā)改局、招商局、國(guó)土局、建設(shè)局、經(jīng)濟(jì)局、商務(wù)局、環(huán)保局、交通局的主要領(lǐng)導(dǎo)為領(lǐng)導(dǎo)小組成員。領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位根據(jù)工作職能，抓好項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的相關(guān)工作，農(nóng)業(yè)局負(fù)責(zé)抓好宣傳發(fā)動(dòng)、組織網(wǎng)箱養(yǎng)殖技術(shù)培訓(xùn)和漁政執(zhí)法工作;發(fā)改局負(fù)責(zé)項(xiàng)目論證、項(xiàng)目立項(xiàng)、轉(zhuǎn)報(bào)審批和鮮魚(yú)最低保護(hù)價(jià)制定;招商局負(fù)責(zé)落實(shí)招商引資優(yōu)惠政策，提供寬松的投資環(huán)境;國(guó)土局和建設(shè)局負(fù)責(zé)飼料加工廠、魚(yú)粉廠和魚(yú)片加工廠的選址、建設(shè)用地和建設(shè)工程的報(bào)批手續(xù);環(huán)保局負(fù)責(zé)環(huán)境影響評(píng)價(jià)手續(xù)和庫(kù)區(qū)水環(huán)境監(jiān)測(cè)、保護(hù);交通局負(fù)責(zé)水運(yùn)管理;商務(wù)局協(xié)助小灣漁業(yè)公司做好魚(yú)產(chǎn)品營(yíng)銷和申辦進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)許可證;經(jīng)濟(jì)局負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理和服務(wù)工作。
（三）營(yíng)造寬松環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)
1、涉及該項(xiàng)目的證照辦理、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)，能減化的盡量減化，能變通的盡量變通，費(fèi)用能減免的堅(jiān)決減免，不能減免的一律按下限收取，努力打造成本凹地，服務(wù)高地。在公司駐地設(shè)立公安執(zhí)勤點(diǎn)，同時(shí)與漁政執(zhí)法隊(duì)有機(jī)結(jié)合，為公司的生產(chǎn)生活提供有序良好的環(huán)境。
2、把小灣庫(kù)區(qū)生態(tài)漁業(yè)養(yǎng)殖項(xiàng)目列入__重點(diǎn)招商項(xiàng)目，享受已有的招商引資優(yōu)惠政策，必要時(shí)在特殊情況下給予特殊的政策。并積極幫助申報(bào)臨滄市重點(diǎn)招商項(xiàng)目。
3、把云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司列為_(kāi)_縣重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)，頒發(fā)《重點(diǎn)保護(hù)企業(yè)》匾牌，實(shí)行重點(diǎn)保護(hù)，為公司負(fù)責(zé)人（法人）頒發(fā)外來(lái)投資者綠卡，提供“綠卡”服務(wù)。不得隨意對(duì)公司進(jìn)行除法律法規(guī)以外的檢查、評(píng)比，確需進(jìn)行的須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)或副組長(zhǎng)的同意。
4、積極幫助云南小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司申辦進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)許可證。
5、安排縣漁政執(zhí)法機(jī)構(gòu)盡快進(jìn)入小灣庫(kù)區(qū)開(kāi)展工作。積極請(qǐng)示匯報(bào)，爭(zhēng)取省漁政執(zhí)法總隊(duì)在小灣庫(kù)區(qū)設(shè)立漁政執(zhí)法中隊(duì)，切實(shí)加強(qiáng)漁政執(zhí)法管理。
6、在飼料加工廠、魚(yú)片加工廠投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后，積極幫助小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司向縣公安部門(mén)協(xié)調(diào)，在小灣生態(tài)漁業(yè)有限公司設(shè)立一個(gè)治安值勤點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：豐盛?花神閣項(xiàng)目 旅游業(yè)發(fā)展 商業(yè)發(fā)展 方向定位
1 項(xiàng)目背景及性質(zhì)分析
雨花軟件園由雨花臺(tái)區(qū)委區(qū)政府于2008年8月成立，前身為雨花軟件產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)。位于南京城南部。
核心區(qū)規(guī)劃面積7.8平方公里，主要在繞城公路以內(nèi)，以緯九路為中心，輻射區(qū)規(guī)劃面積約40平方公里，過(guò)繞城公路和秦淮新河，從核心區(qū)整體向南推進(jìn)。這里已入駐中興通訊、華為軟件、中國(guó)普天、東軟研發(fā)、新華科技、富士通、蘇豪科技、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園等大型企業(yè)，已經(jīng)基本形成了軟件產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目周邊環(huán)鄰泥國(guó)王墓、文萊風(fēng)情園及臺(tái)公園等風(fēng)景秀麗的景區(qū)及眾多高科技企業(yè)，一號(hào)線小行地鐵站、一號(hào)線南延線寧丹路地鐵站距項(xiàng)目咫尺之遙。主要不利影響為東北角的殯儀館。
殯儀館影響分析：殯儀館位于到達(dá)項(xiàng)目必經(jīng)之路上，對(duì)游玩者心情多少產(chǎn)生一定負(fù)面影響。如果項(xiàng)目旅游主體標(biāo)志性建筑高度過(guò)高，登高望遠(yuǎn)時(shí)殯儀館觸目可及，對(duì)游玩者心情、視覺(jué)、心理上均會(huì)產(chǎn)生一定的影響。根據(jù)地塊的風(fēng)玫瑰圖，地塊處以東北風(fēng)和東南風(fēng)居多，會(huì)產(chǎn)生一定不利影響。
項(xiàng)目性質(zhì)：本項(xiàng)目為雨花軟件園內(nèi)的旅游地產(chǎn)+商業(yè)用途項(xiàng)目，作為豐盛集團(tuán)大體量地塊整體開(kāi)發(fā)的組成部分，要求在符合旅游局旅游景點(diǎn)建設(shè)要求的前提下，通過(guò)商業(yè)的建設(shè)獲取一定效益，并可考慮為后續(xù)建設(shè)的單身公寓內(nèi)的白領(lǐng)群體形成一定商業(yè)配套。
本地塊的性質(zhì)屬于旅游用地，先天就限制了地塊的其他開(kāi)發(fā)用途。其他旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同的是，本項(xiàng)目的定位導(dǎo)向首先需要考慮我們是追求效益還是追求公益。我們是要做迎合政府市政形象做純粹的旅游風(fēng)景度假區(qū)？還是站在盈利的角度，追求項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)效益？
2 項(xiàng)目旅游業(yè)發(fā)展思考
雨花臺(tái)區(qū)旅游局原規(guī)劃中，旅游能夠?qū)崿F(xiàn)很可觀的經(jīng)濟(jì)效益。按年接待量10萬(wàn)人次游客計(jì)算，門(mén)票收入約為200萬(wàn)，每位游客再另外消費(fèi)50元，可增加500萬(wàn)營(yíng)業(yè)額，20%的利潤(rùn)，則年收入100萬(wàn)元。僅來(lái)自游客的年純收入達(dá)300萬(wàn)元。
項(xiàng)目案例參考：
泥國(guó)王墓
項(xiàng)目現(xiàn)狀：泥國(guó)王墓是國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，國(guó)家AA級(jí)旅游景區(qū)。由于知名度不高，每年游客人數(shù)很少。據(jù)了解，游客多是文萊風(fēng)情莊園的用餐顧客，每天10余人左右，高峰期僅20余人，遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)測(cè)的年接待25萬(wàn)人次的數(shù)量。
臺(tái)公園
項(xiàng)目現(xiàn)狀：現(xiàn)為免費(fèi)開(kāi)放，少人問(wèn)津，成為附近民工的休息場(chǎng)所。
閱江樓
項(xiàng)目簡(jiǎn)介：整體成“L”型，主翼面北，次翼面西，兩翼均可觀賞長(zhǎng)江風(fēng)光。主樓在兩翼的犄角處，外四內(nèi)三，共計(jì)七層，總高度為51米，總建筑面積5000多平方米。門(mén)票30元。
投資額：閱江樓的總造價(jià)6000多萬(wàn)元，加上改造周圍環(huán)境的投資，總投資達(dá)1.2億元。
實(shí)現(xiàn)目的：要打造一個(gè)休閑性的標(biāo)志景點(diǎn)，且具備一定的歷史文化內(nèi)涵，可打造包含現(xiàn)代時(shí)尚元素的雕塑，以現(xiàn)代化的胸襟包容歷史。
明確主題：明確圍繞花或花神主題進(jìn)行旅游景點(diǎn)的建設(shè)。這有利于配合政府工作，提升雨花臺(tái)區(qū)的形象，加快城市化步伐，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)效益。
保證盈利：將項(xiàng)目旅游部分和商業(yè)部分作為一個(gè)整體來(lái)看，不局限于旅游景點(diǎn)的盈利。為增加商業(yè)人氣，此處不宜設(shè)置門(mén)票門(mén)檻。
3 商業(yè)發(fā)展研究
市場(chǎng)需求：小長(zhǎng)假增多，城市中短期休閑度假需求被放大；生活壓力及空間等因素也加大休閑度假的消費(fèi)需求釋放；越來(lái)越多的商務(wù)活動(dòng)選擇在優(yōu)越自然環(huán)境中；雨花區(qū)南部景觀帶聯(lián)動(dòng)區(qū)域內(nèi)休閑消費(fèi)習(xí)慣。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：遠(yuǎn)郊農(nóng)家樂(lè)，自然景區(qū)，借助自然條件形成系列休閑度假產(chǎn)業(yè)；遠(yuǎn)郊高檔度假區(qū)，包括餐飲、住宿、會(huì)晤及舉辦婚禮；城區(qū)中主題公園，自然環(huán)境良好，提供包含燒烤等聚會(huì)活動(dòng)條件；城區(qū)中商務(wù)會(huì)所，主題定位鮮明，提供餐飲、聚會(huì)的場(chǎng)所；軟件基地中公共配套設(shè)施及各自園區(qū)中的餐飲等休閑配套。
商業(yè)格局展望：
南京商業(yè)規(guī)劃，南京將在2010年前完成2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，6個(gè)商業(yè)副中心，本地區(qū)在火車南站商圈的輻射范圍中，但是火車南站的商圈正在發(fā)展當(dāng)中。
市級(jí)商業(yè)中心2個(gè)：新街口、河西商業(yè)中心。
市級(jí)副商業(yè)中心6個(gè)：湖南路、夫子廟、火車南站、江寧新市區(qū)、浦口新市區(qū)、仙林新市區(qū)。
地區(qū)級(jí)商業(yè)中心27個(gè)：中央門(mén)、瑞金路、邁皋橋、安德門(mén)、石門(mén)坎等。
周邊商業(yè)狀況：項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)可劃分為以下幾個(gè)區(qū)域：安德門(mén)區(qū)域、卡子門(mén)區(qū)域、鐵心橋區(qū)域項(xiàng)目地。
安德門(mén)區(qū)域：以服務(wù)雨花新村街道及周邊區(qū)域?yàn)橹鳎?/p>
商業(yè)布局較為雜亂。
卡子門(mén)區(qū)域：寧南區(qū)域較為成熟的商圈，聚集大量的建材家具專業(yè)市場(chǎng)和汽車4S店集群，依托未來(lái)建成的南京南站，擁有著較好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
鐵心橋區(qū)域：鐵心橋距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，在商業(yè)規(guī)劃上也缺乏重大利好，僅在寧丹路南端上有少量汽車配件，對(duì)
本項(xiàng)目影響不大。
商業(yè)環(huán)境小結(jié)
經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的分析，我們可以判斷：
火車南站商圈將會(huì)是城南的區(qū)域商業(yè)中心，項(xiàng)目不存在成為區(qū)域商業(yè)中心的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。區(qū)域內(nèi)零散分布的大小商圈均提供著社區(qū)服務(wù)功能，區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求基本可以滿足。
區(qū)域內(nèi)沒(méi)有特色的常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)將面臨著經(jīng)營(yíng)慘淡的危險(xiǎn)。
花卉市場(chǎng)投資回報(bào)期短，但盈利總額低，不足以支撐整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，所以不作為主力業(yè)態(tài)推薦。
4 項(xiàng)目發(fā)展方向定位
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)位、資源條件、當(dāng)前現(xiàn)狀的研究，并結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境研究，我們對(duì)本項(xiàng)目形成如下基本認(rèn)知：項(xiàng)目周邊雖具有良好的生態(tài)環(huán)境及通達(dá)的交通條件，且與雨花臺(tái)及泥國(guó)王墓等旅游資源相距較近，但作為2A級(jí)風(fēng)景區(qū)進(jìn)行發(fā)展，由于不具備突出的旅游賣點(diǎn)，無(wú)法有效吸引游客流量，只能停留在初級(jí)的門(mén)票經(jīng)濟(jì)階段?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的發(fā)展若針對(duì)觀光旅游客群市場(chǎng)則基本不具備市場(chǎng)立足點(diǎn)。本項(xiàng)目應(yīng)以休閑型旅游搭建平臺(tái)，來(lái)帶動(dòng)景區(qū)內(nèi)餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)的發(fā)展，達(dá)到項(xiàng)目整體盈利的目的。
項(xiàng)目周邊其他社區(qū)商業(yè)配套體量大，因此無(wú)法進(jìn)行社區(qū)商業(yè)配套的發(fā)展；受火車南站――卡子門(mén)商圈競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目自身規(guī)模不大、體量有限的影響，也無(wú)法進(jìn)行區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展。針對(duì)不斷發(fā)展的軟件園區(qū)，對(duì)其內(nèi)高層次、高素質(zhì)人群進(jìn)行業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展針對(duì)年輕人的主題餐飲與針對(duì)商務(wù)消費(fèi)的休閑娛樂(lè)是項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)方向。
本項(xiàng)目在總體方向發(fā)展上應(yīng)主動(dòng)鎖定客群，為目標(biāo)客群度身定制服務(wù)。借地利之勢(shì)，瞄準(zhǔn)雨花軟件園內(nèi)數(shù)量巨大的高端消費(fèi)群，必然具有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。主動(dòng)鎖定目標(biāo)客群，對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)甄別上具有較強(qiáng)的針對(duì)性，也利于未來(lái)商業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。
通過(guò)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境及自身資源的分析，本項(xiàng)目依托旅游客群可能產(chǎn)生的旅游商業(yè)效益微乎其微。同時(shí)，單純依托“朝九晚五”的園區(qū)客群，其所能產(chǎn)生的商業(yè)效益并不能滿足項(xiàng)目生存發(fā)展的需要。因此，對(duì)本項(xiàng)目的界定也不是簡(jiǎn)單的軟件園商務(wù)配套，而應(yīng)以業(yè)態(tài)的復(fù)合性擴(kuò)大其輻射力，放眼南京乃至國(guó)際化。
根據(jù)前述定位理念，對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行拔高，打造項(xiàng)目的獨(dú)特性，合理植入“世界性花神”方向的愛(ài)情主題、浪漫氣質(zhì)，并融合進(jìn)軟件園朝氣蓬勃的年輕活力來(lái)進(jìn)行標(biāo)志性建筑物及商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置，是項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵性所在。
依據(jù)上述發(fā)展思路，決定了項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，應(yīng)在突出項(xiàng)目旅游地標(biāo)及特色主題性的前提下，注重強(qiáng)化商業(yè)用途方向上的特色性，以擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)輻射力以及商業(yè)發(fā)展的持久生命力。由此將理念與業(yè)態(tài)實(shí)際發(fā)展想結(jié)合，達(dá)到統(tǒng)其神而貫其形的結(jié)果。
5 規(guī)劃方案示意
參考文獻(xiàn)：
[1]楊凡.論蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)選擇與定位[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010（23）.
一、總 論
1.項(xiàng)目建設(shè)背景
南方A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近c(diǎn)民族園，與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。
根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。
該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。
2.項(xiàng)目概況
(1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。
(2)建設(shè)地點(diǎn)：A市白龍路。
(3)建設(shè)單位：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
(4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、
裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。
(6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。
(7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。
(8)企業(yè)概況：B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是獨(dú)資國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。6年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢(qián)局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。“佳園二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。
(9)工程概況： “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫(kù)15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬(wàn)元，每平方米造價(jià)2316元。
(10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬(wàn)元，投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8%，利稅率26.2%，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。
3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
(1)省計(jì)委計(jì)投[20xx]X X號(hào)文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》;
(2)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A市D廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;
(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;
(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;
(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;
(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書(shū)》;
(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;
(8)A市城市合作銀行資金證明;
(9)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;
(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。
4.可行性研究報(bào)告研究范圍
根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。
5. 研究結(jié)論及建議
本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)A市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。
從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3—1。
表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)
1 總占地面積 平方米 33333.5
2 總建筑面積 平方米 76100
3 建筑容積率 1.4
4 小區(qū)綠化率 % 40以上
5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160
聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260
6 地下停車庫(kù)車位 30平方米/車位 500個(gè)15000平米
7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950
聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850
8 地下停車庫(kù) 元/位 7500
9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623
10 每平方米建設(shè)投資 元 2316
11 投資利潤(rùn)率 % 17.7
12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7
13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬(wàn)元 379
14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略
1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
進(jìn)入20xx年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：
(1)商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。
(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。
(3)住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。
(4)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。
2、A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求
A市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米，位居全國(guó)大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。
再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。
3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展
“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現(xiàn)為：
3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化
隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買(mǎi)方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。
3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代
隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：
(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開(kāi)放20年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。
沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是A市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。
(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了A市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨
旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。
(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。
3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)
戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。
3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注
消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。
3.5 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展
前幾年，A市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)200多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。A市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。
3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段
隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，A市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過(guò)50%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。
從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。
4，當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題
目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
(1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A市
空置商品房已達(dá)80余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。
(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。
(3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
5.營(yíng)銷戰(zhàn)略
根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略：
5.1 確定項(xiàng)目整體形象
‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同，在A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。“佳園二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。
5.2 “賣點(diǎn)”分析
‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：
(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突
出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。
(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。
(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高
質(zhì)量、高水平。
(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)
檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。
5.3 營(yíng)銷推廣策略
高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略：
(1)廣告宣傳策略。
由于佳園小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。
(2)促銷策略。
1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段;②首次公開(kāi)展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。
應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。
2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場(chǎng)情況而定。
3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①?gòu)V告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購(gòu);③人員直銷;④舉辦展銷會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購(gòu);⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì);⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。
5.4定價(jià)策略
(1)價(jià)格定位。
1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見(jiàn)表3-2。
表3-2 樓盤(pán)銷售價(jià)格情況表
(20xx年1、2月)
序號(hào) 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)
1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開(kāi)發(fā)區(qū) 2520 2880
2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880
3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880
4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730
5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020
6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900
從A市20xx年1、2月樓盤(pán)銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級(jí)住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。
2)98佳園第一期銷售價(jià)為2030—2580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在2800～3000元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個(gè)75000元。
(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠;③選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。
(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià);②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià);③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià);④其他浮動(dòng)措施。
(4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。
三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件
1.項(xiàng)目選址
1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。
2.建設(shè)條件
2.1 位置優(yōu)越
“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
2.2 交通方便
已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。
2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備
C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。
供水;設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。
供電：D廠有現(xiàn)成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。
煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。
地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。
通信：直接由A市市話通信網(wǎng)接入
場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。
2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全
“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地，西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。
2. 5 土地征用情況
開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。
四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1. 建筑面積和內(nèi)容
根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫(kù)15000平方米。
2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
2.1建筑使用功能
20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模"3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。
20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。
根據(jù)這一趨勢(shì)，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。
2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)
住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻：高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪;⑤門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗;分戶門(mén)：復(fù)合防盜門(mén);戶內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén);⑥廚房設(shè)施：洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái);⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。
(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫(kù)、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。
2.3 住宅戶型規(guī)劃
根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型：
多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。
多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。
聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。
多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套
以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排
3.工程項(xiàng)目一覽表
依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表3-3
表3-3主要工程量一覽表
序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說(shuō) 明
1 土建工程 建筑面積76100m2
1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫(kù) 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2
2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房
3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)
4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備
5 照明工程 小區(qū)照明
6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)
7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)
8 通風(fēng)工程 地下停車庫(kù)通風(fēng)
9 閉路電視 住宅區(qū)
10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地
五、建設(shè)方案
1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境
1.1 地形
建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。
1.2 場(chǎng)地自然條件
(1)地貌：場(chǎng)地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。
(2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。
(3)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為8度。
(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。
2.總體規(guī)劃布局
2.1 片區(qū)規(guī)劃
A市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線C民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。
2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
(1)高綠化低密度;
(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;
(3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;
(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。
2.3 總平面布局
“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。
2.4 交通組織
小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。
2.5 規(guī)劃指標(biāo)
根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3--4。
3.建筑方案設(shè)計(jì)
本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)
1 總用地面積 33333.5平方米
2 總建筑面積 ?6100平方米
3 地下建筑面積(地下停車場(chǎng)) 15000平方米
4 地上建筑面積 61100平方米
其中：多層住宅 50960平方米
聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米
5 建筑層數(shù)地上 2～7層
地下 1層
6 建筑總高 7—22米
7 建筑層高地上 2.8—4米
地下 3.6米
8 建筑容積率 1.4米
9 綠地率 40%以上
10 停車 地上 不停車
地下 500輛
3.1 建筑方案總體構(gòu)思
建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ，背靠C民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。
3.2 平面設(shè)計(jì)
(1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表3-5。
表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)
1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208
2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880
3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100
4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80
5 套內(nèi)建筑面積
5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260
6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2
7 居住戶數(shù) 戶 431
8 居住人數(shù) 人 1379
(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。
3.3 立面設(shè)計(jì)
立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：
4.1 基礎(chǔ)選型及處理
(1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。
(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。
4.2 上部結(jié)構(gòu)
“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。
5.公用設(shè)施方案
本住宅區(qū)因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。
5.1 供水排水 ’
水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：
(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。
住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。
(2)給水。
1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。
2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。
3)城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DNl50，設(shè)一組水表裝置。
(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。
1)室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。
2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。
(4)室內(nèi)外排水。
1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。
2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。
5.2 供電
(1)供配電系統(tǒng)。
1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。
2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。
3)主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。
4)計(jì)量方式：l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。
(2)照明及電力設(shè)計(jì)。
1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電;三級(jí)負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。
2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。
3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制;生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。
5.3 供氣
采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。
5.4 通風(fēng)空調(diào)
(1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購(gòu)置(一般不需要)。
(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。
5.5 弱電設(shè)計(jì)
(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。
(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。
(3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。
(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。
(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個(gè)電視用戶盒。
(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。
6.消防
(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。
(2)地下停車庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。
(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。
(4)地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。
(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。
7.環(huán)境保護(hù)
本工程主要污染源是地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、
(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。
(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。
(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：
20xx年1月20日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。
20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。
20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。
20xx年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。
20xx年9月～20xx年11月：施工圖設(shè)計(jì)。
20xx年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
20xx年1月：工程開(kāi)工。
20xx年3月：完成投資25%，開(kāi)始預(yù)售。
20xx年8月：主體工程斷水。
20xx年12月—20xx年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。
20xx年1月—20xx年3月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。
20xx年6月：正式人住。
七、投資估算與資金籌措
1.投資估算
根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表3-6和附表3-1。
表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元
序號(hào) 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度
成 本 1 2 3 4
1 土地費(fèi)用 4500 4500
2 前期工程費(fèi) 647 647
3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454
4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642
5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130
6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14
7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15
8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163
9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 130 130
10 其他費(fèi)用 544 90 90 364
11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1230 400 500 330
合 計(jì) 17623 7142 7949 20xx 522
2.資金籌措
本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金;按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-2。
八、經(jīng)濟(jì)效益分析
1.住宅銷售價(jià)格
根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車庫(kù)每個(gè)車位75000元，按80%即400個(gè)車位銷售計(jì)。
2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃
本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表3-7表。
表3-7 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)
項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2
多層住宅 100 15 60
聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60
地下停車場(chǎng) 100 10 60
所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。
考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要，20%的地下停車庫(kù)車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。
3.稅費(fèi)率
本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表3—8。
表3-8 稅費(fèi)率表(%)
稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);
營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)
城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5
教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10
企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8
房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 7.5
4.盈利能力分析
項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表3-3—附表3-5。
項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見(jiàn)附表3-6和附表3-7。
商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資X100%
=3132/17623X 100%=17.8%
商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金X100%
=2099/8000X 100%=26.2%
5.清償能力分析
本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析
在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表3-9可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。
7.敏感性分析
將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬(wàn)元和—927萬(wàn)元，均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租
房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)表3-9及圖3-1。
表3-9敏感性分析表
序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度(%)
內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) 投資回收期(年)
0 基本方案 19.8 517 2.9
1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5
-10 35.3 1901 2.7
2 售房?jī)r(jià)格 +10 33.9 1961 2.7
-10 6.5 —927 3.7
3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9
-10 17.0 246 3.3
4 租房?jī)r(jià)格 +10 19.9 523 2.9
-10 19.8 510 2，9
敏感因素變動(dòng)(%)
圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)
1一售房?jī)r(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房?jī)r(jià)格;
4--基準(zhǔn)收益率;5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資
8.臨界點(diǎn)分析
為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15%，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬(wàn)元，增加654萬(wàn)元;每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬(wàn)元，增加569萬(wàn)元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見(jiàn)表3--10
表3-10 臨界點(diǎn)分析表
敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)
全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元) 17623 最高值 18281
售房?jī)r(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894
土地費(fèi)用(萬(wàn)元) 4500 最高值 5069
售房面積(平方米) 73100 最低值 70335
9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表3—11。
表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注
Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場(chǎng) 出租房地下停車場(chǎng) 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000
Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均
Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1
九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)從A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。
本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬(wàn)元～13萬(wàn)元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，
難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。
(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬(wàn)元，增長(zhǎng)36.5%;反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。
(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。
3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬(wàn)元)
序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說(shuō)明
1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 17623
1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570
2 經(jīng)營(yíng)資金
3 項(xiàng)目總投資 17623
3.13.23.3 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 17623
附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6
1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522
2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522
2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522
附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915
1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160
2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160
2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104
3 土地增值稅 380 19 133 171 57
4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697
附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 租房收入 152 20 36 48 48
1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100
2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64
2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07
3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36
4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51
附表3-5損益表 單位：萬(wàn)元
序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48
1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48
2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21
2.12.2 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21
3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 78 12 21 22 22
4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
5 自營(yíng)部分折舊、攤銷
6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用
7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3
8 土地增值稅 380 19 133 171 57
9 利潤(rùn)總額 3132 207 1149 1358 414 2 2
10 彌補(bǔ)以前年度虧損
11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2
12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1
13 稅后利潤(rùn) 2099 138 770 910 277 2 2
公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822
14 加：年初未分配利潤(rùn) 43 220 220 220
15 可供投資者分配的利潤(rùn) 107 635 921 434 222 1
16 應(yīng)付利潤(rùn) 1616 64 415 701 214 222 1
A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1
17 年末未分配利潤(rùn) 43 220 220 220
附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位：萬(wàn)元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26
2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營(yíng)資金 . 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231
3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099
4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132
計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%
附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位：萬(wàn)元
序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388
1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340
群眾路線是我們黨的根本路線，也是黨所有工作的生命線。作為一名發(fā)改人，在項(xiàng)目建設(shè)中要不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、切實(shí)做到換位思考、真正踐行群眾路線。為項(xiàng)目單位服務(wù)不是一句簡(jiǎn)單的口頭表態(tài)，事實(shí)最具有說(shuō)服力，以下三個(gè)案例對(duì)我們做好項(xiàng)目服務(wù)工作具有深刻的啟示。
第一個(gè)案例、項(xiàng)目剛開(kāi)工第二天就被當(dāng)?shù)卣型！?013年8月30日 ，襄陽(yáng)電視臺(tái)舉行第六期“市民問(wèn)政”節(jié)目，主題為“服務(wù)企業(yè)我們做到位了嗎?”。節(jié)目講了這樣一個(gè)故事：20__年，襄陽(yáng)耀陸紡織有限公司在某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)選了一塊66畝的土地。20__年，企業(yè)辦好所有用地手續(xù)，并于當(dāng)年7月16日正式開(kāi)工建設(shè)?？勺屍髽I(yè)沒(méi)想到的是，就在開(kāi)工的第二天，項(xiàng)目就被當(dāng)?shù)卣o叫停了，而且還在本屬于廠房用地的位置修起了馬路。企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他多次詢問(wèn)過(guò)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)，他們給出的解釋是，因?yàn)橐?guī)劃變了，這里不能再建項(xiàng)目了。這理由讓企業(yè)負(fù)責(zé)人不能接受：“規(guī)劃不是一天兩天就做好的，政府為什么不提前告知呢？”經(jīng)過(guò)多方協(xié)調(diào)，2013年，當(dāng)?shù)卣疀Q定給耀陸公司重新劃一塊土地蓋廠房，可當(dāng)?shù)亟o出“3年”的開(kāi)建時(shí)間讓企業(yè)根本等不起，企業(yè)最終決定撤資，這是誰(shuí)也不愿看見(jiàn)的雙輸局面。
這個(gè)案例給我們以深刻的啟示：“規(guī)劃不是一天兩天就做好的，政府為什么不提前告知呢？”如果有關(guān)部門(mén)及時(shí)告知企業(yè)有關(guān)城市規(guī)劃變更的信息，就不會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目剛開(kāi)工第二天被當(dāng)?shù)卣型５谋瘎?。為?xiàng)目單位服務(wù)，最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)就是溝通，就是相互傳遞信息。作為政府部門(mén)，我們要主動(dòng)走出去，及時(shí)了解項(xiàng)目的進(jìn)度，迅速向項(xiàng)目業(yè)主告知與其利益相關(guān)的各種信息，而不能在辦公室坐等項(xiàng)目單位上門(mén)匯報(bào)。
第二個(gè)案例、杏子樹(shù)的故事。兩年前，某企業(yè)建設(shè)廠房需要征地，該地塊上恰有一戶村民的幾百棵杏子樹(shù)。事實(shí)上，該村民得知該地要被征時(shí)，連夜種上這些杏樹(shù)苗。企業(yè)業(yè)主當(dāng)時(shí)跟鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)反映，村民為了多拿補(bǔ)償偷偷地種樹(shù)。那個(gè)分管領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)：“別管他，讓他種，到時(shí)候每棵樹(shù)苗只賠他5塊錢(qián)”。結(jié)果不久這位領(lǐng)導(dǎo)調(diào)走，新任領(lǐng)導(dǎo)到任后征地一直沒(méi)有談妥，一拖拖了兩年多，當(dāng)時(shí)矮矮的杏樹(shù)苗已經(jīng)長(zhǎng)成了高高的杏子樹(shù)，還結(jié)了杏子。這時(shí)候，按照征地對(duì)于樹(shù)苗賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，一棵樹(shù)補(bǔ)80元村民還不同意。該村民聲稱該杏樹(shù)是優(yōu)良品種，含有各種營(yíng)養(yǎng)元素，每棵樹(shù)索要20__元補(bǔ)償，整個(gè)樹(shù)苗索要上百萬(wàn)的補(bǔ)償。有關(guān)部門(mén)與該村民就杏子樹(shù)補(bǔ)償談了幾十次，都沒(méi)有結(jié)果。2年前搶種的幾百棵不起眼的、小小的樹(shù)苗成為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)最大的障礙。
這個(gè)案例給我們以深刻的啟示：項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中肯定會(huì)遇到一些糾紛和矛盾，作為政府部門(mén)，要第一時(shí)間幫助項(xiàng)目單位化解小矛盾，而不能拖拖拉拉，讓小矛盾變成大矛盾。因?yàn)楫?dāng)矛盾是一粒砂石的時(shí)候，很容易拿起扔掉；而當(dāng)它逐漸積累變成石塊甚至堅(jiān)如磐石的時(shí)候，想搬走它肯定難上加難。
第三個(gè)案例、新日電動(dòng)車投資襄陽(yáng)的故事。
20__年，襄陽(yáng)市信息產(chǎn)業(yè)局無(wú)意中得知新日電動(dòng)車準(zhǔn)備在中部城市投資，迅速行動(dòng)完成了一份長(zhǎng)達(dá)兩萬(wàn)多字的《新日在襄陽(yáng)投資的可行性分析報(bào)告》，這個(gè)報(bào)告站在企業(yè)的角度來(lái)分析，對(duì)襄陽(yáng)和外地的投資環(huán)境進(jìn)行了客觀而詳細(xì)的對(duì)比，讓企業(yè)自己做出判斷，以非同一般的誠(chéng)意最終打動(dòng)了客商。新日電動(dòng)車的老總講，這個(gè)報(bào)告對(duì)電動(dòng)車行業(yè)的分析、成本收益的測(cè)算比他們自己做的還要透徹、還要專業(yè)。最終原本打算去中部其他城市投資的新日集團(tuán)，轉(zhuǎn)而決定在襄陽(yáng)高新區(qū)投資建設(shè)新日電動(dòng)車廠，投資額12億元，解決大約6000人的就業(yè)問(wèn)題，去年納稅5000多萬(wàn)，被高新區(qū)譽(yù)為近年來(lái)引進(jìn)最成功的企業(yè)之一。
這個(gè)案例給我們以深刻的啟示：不管是招商引資，還是項(xiàng)目建設(shè)，都需要我們提供服務(wù)，但是項(xiàng)目單位并不需要一般般的、泛泛而談的、沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的服務(wù)，他們真正需要的是精細(xì)化的、專業(yè)化的、具有高度附加值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)是一種稀缺資源。
在闡述“項(xiàng)目教學(xué)法”的內(nèi)容和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的特點(diǎn)，重點(diǎn)從培養(yǎng)目標(biāo)、職業(yè)崗位能力、專業(yè)課程改革、專業(yè)可持續(xù)發(fā)展四個(gè)方面論述了“項(xiàng)目教學(xué)法”在高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)實(shí)施的必要性。
關(guān)鍵詞:
項(xiàng)目教學(xué)法;市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè);高職教育
1什么是項(xiàng)目教學(xué)法
“項(xiàng)目教學(xué)法”起源于20世紀(jì)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，關(guān)于“項(xiàng)目教學(xué)法”的概念，很多專家和學(xué)者站在不同的立場(chǎng)提出了有針對(duì)性的見(jiàn)解。有的概念的界定重點(diǎn)體現(xiàn)在項(xiàng)目教學(xué)法的實(shí)施規(guī)劃和實(shí)施過(guò)程，有的概念的界定體現(xiàn)在項(xiàng)目教學(xué)法的實(shí)施效果。例如德國(guó)的一些專家這樣理解“項(xiàng)目教學(xué)法”:“項(xiàng)目教學(xué)法”是根據(jù)實(shí)際的工作過(guò)程和內(nèi)容而設(shè)計(jì)的完整的教學(xué)過(guò)程。在教學(xué)過(guò)程中，學(xué)生要在最大限度上獨(dú)立完成目標(biāo)設(shè)定、工作過(guò)程設(shè)計(jì)、工作過(guò)程實(shí)施以及工作效果評(píng)定等各環(huán)節(jié)的工作。由此可見(jiàn)，學(xué)生自主學(xué)習(xí)是項(xiàng)目教學(xué)法的根本特征。隨著“項(xiàng)目教學(xué)法”發(fā)展的不斷完善，該方法逐漸滲透到中國(guó)職業(yè)教育領(lǐng)域，很多教育領(lǐng)域的專家和學(xué)者提出:項(xiàng)目教學(xué)法是指師生以團(tuán)隊(duì)的形式，學(xué)生為主體，教師為輔，根據(jù)時(shí)代要求，共同制定科學(xué)項(xiàng)目，同心協(xié)作完成項(xiàng)目任務(wù)而進(jìn)行的一系列教學(xué)活動(dòng)［1］。
2項(xiàng)目教學(xué)法的特點(diǎn)
2．1師生共同參與，以學(xué)生為中心
傳統(tǒng)課堂的教學(xué)主要是向?qū)W生講授各種理論性知識(shí)，“知識(shí)本位”的思想貫穿著學(xué)習(xí)的主線，教師教、學(xué)生學(xué)、以講授為中心的教學(xué)模式，極大地壓抑著學(xué)生自我創(chuàng)造能力。長(zhǎng)期下來(lái)學(xué)生的懶惰情緒、厭學(xué)情緒會(huì)帶到學(xué)習(xí)中來(lái)，此外在這種模式下教師也缺乏知識(shí)更新的動(dòng)力，導(dǎo)致教學(xué)水平的停滯不前，最終影響學(xué)生能力的培養(yǎng)效果。在實(shí)施項(xiàng)目教學(xué)法的過(guò)程中，學(xué)生是整個(gè)教學(xué)活動(dòng)的主體，學(xué)生要積極參與討論項(xiàng)目的確定、目標(biāo)的設(shè)立、計(jì)劃的實(shí)施、總結(jié)評(píng)價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié)，教師在這個(gè)過(guò)程中進(jìn)行必要的指導(dǎo)和關(guān)鍵點(diǎn)的講解，扮演著組織者、指導(dǎo)者以及合作伙伴的角色［2］。這種以學(xué)生為中心、教師加以輔助的模式極大地調(diào)動(dòng)了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，培養(yǎng)了學(xué)生的創(chuàng)造能力和協(xié)作能力。總之項(xiàng)目教學(xué)法在師生共同參與的基礎(chǔ)上，以學(xué)生為中心，重在塑造學(xué)生的自我能力和各種技能的開(kāi)發(fā)，使學(xué)生掌握分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的方法和技巧。
2．2多學(xué)科知識(shí)交叉運(yùn)用
在實(shí)施項(xiàng)目教學(xué)法的過(guò)程中，學(xué)生往往僅靠一門(mén)知識(shí)是解決不了問(wèn)題的，要結(jié)合多門(mén)知識(shí)的綜合運(yùn)用才能達(dá)到解決問(wèn)題的目的。例如，關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的項(xiàng)目教學(xué)，會(huì)涉及到政治、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、客戶關(guān)系管理、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、電子商務(wù)等其他學(xué)科。此外，在搜集相關(guān)的學(xué)習(xí)資料時(shí)，還要運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)以及相關(guān)應(yīng)用軟件等。由此可見(jiàn)，需要利用多學(xué)科交叉知識(shí)的綜合運(yùn)用才能解決學(xué)習(xí)中遇到的問(wèn)題，也只有采取此方法才能實(shí)現(xiàn)教學(xué)的系統(tǒng)性、完整性，從而達(dá)到教學(xué)的預(yù)期效果。
2．3體現(xiàn)“團(tuán)隊(duì)合作”精神
所謂團(tuán)隊(duì)合作精神，是大局觀、服務(wù)精神和協(xié)作精神的集中綜合體現(xiàn)。其核心內(nèi)涵是協(xié)同合作。體現(xiàn)的最理想狀態(tài)是團(tuán)隊(duì)內(nèi)部成員能夠最大化發(fā)揮出凝聚力和向心力，支撐組織的高效率、高水平運(yùn)轉(zhuǎn)，在這個(gè)過(guò)程中反映著個(gè)人利益和組織利益的高度統(tǒng)一。團(tuán)隊(duì)合作精神能夠驅(qū)使全體成員齊心完成既定任務(wù)目標(biāo)，而強(qiáng)烈協(xié)作精神和協(xié)作方式產(chǎn)生了巨大的核心動(dòng)力。情景即學(xué)習(xí)環(huán)境是項(xiàng)目教學(xué)法的主要構(gòu)成要素之一，情景的設(shè)置重要意義之一是促進(jìn)項(xiàng)目組成員之間以及成員與組織之間的交流與合作。在項(xiàng)目教學(xué)法實(shí)施的過(guò)程中，教師是“教練”，學(xué)生是“隊(duì)員”，只有隊(duì)員之間，隊(duì)員與教練之間圍繞既定目標(biāo)積極的溝通、交流、協(xié)作，才能制定有效解決問(wèn)題的方案，從而齊心協(xié)力共同解決問(wèn)題。項(xiàng)目組成員有著團(tuán)隊(duì)共同的榮譽(yù)感和使命感，彼此之間在責(zé)任心的帶動(dòng)下，在自主組織、自主活動(dòng)的基礎(chǔ)上，分享各自的想法、建議，最終整合出最好的問(wèn)題解決方案。此種模式下，整個(gè)團(tuán)隊(duì)能夠像一臺(tái)龐大的機(jī)器，有效分工、合作，有條不紊的運(yùn)轉(zhuǎn)最終達(dá)到最大的產(chǎn)出。
3高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)實(shí)施項(xiàng)目教學(xué)法的必要性
3．1符合高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)高素質(zhì)技能型人才的培養(yǎng)目標(biāo)
高職教育的使命是向職業(yè)或行業(yè)培養(yǎng)輸送高技能應(yīng)用型人才。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，每個(gè)人都肩負(fù)著在有限的時(shí)間內(nèi)盡可能多的掌握知識(shí)的責(zé)任，為今后更好地在職場(chǎng)完成工作任務(wù)打下基礎(chǔ)。為了更好地銜接在校學(xué)習(xí)內(nèi)容和將來(lái)的工作內(nèi)容，就應(yīng)該設(shè)法把工作場(chǎng)景引入到學(xué)習(xí)情景中來(lái)，使得學(xué)生掌握最前沿的知識(shí)、技能，掌握工作具體的組織方式、操作流程，以便又好又快地適應(yīng)未來(lái)的職場(chǎng)崗位，從而最大化地降低從學(xué)校到職場(chǎng)的磨合成本。高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)培養(yǎng)的學(xué)生畢業(yè)后主要去工商企業(yè)產(chǎn)品銷售、管理和服務(wù)的第一線，從事企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品銷售、客戶服務(wù)與管理、渠道維護(hù)與管理、廣告與公關(guān)策劃、銷售管理等崗位技能工作。重點(diǎn)培養(yǎng)擁護(hù)黨的基本路線，適應(yīng)工商企業(yè)產(chǎn)品銷售、管理和服務(wù)第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發(fā)展的，從事企業(yè)營(yíng)銷服務(wù)、產(chǎn)品銷售、營(yíng)銷管理崗位的高素質(zhì)技能型人才。高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)傳統(tǒng)的教學(xué)模式重點(diǎn)突出學(xué)科的規(guī)范化、完整性和系統(tǒng)性，主要采取的授課方式是講授式［3］。經(jīng)過(guò)多年畢業(yè)生跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在以往教學(xué)體系下，學(xué)生被動(dòng)地接受學(xué)科的邏輯知識(shí)不能夠靈活地在職場(chǎng)領(lǐng)域運(yùn)用，造成了理論與實(shí)踐脫鉤的現(xiàn)狀，發(fā)揮不出實(shí)際的職業(yè)能力。這就與高職院校培養(yǎng)高素質(zhì)高技能應(yīng)用型人才的培養(yǎng)目標(biāo)相違背。項(xiàng)目教學(xué)法是基于建構(gòu)主義的學(xué)習(xí)方法，在學(xué)習(xí)過(guò)程中體現(xiàn)以“現(xiàn)實(shí)為中心”、“學(xué)習(xí)者為中心”、“任務(wù)為中心”［4］。由教師圍繞教學(xué)內(nèi)容結(jié)合職業(yè)需求設(shè)計(jì)出相關(guān)的教學(xué)任務(wù)，讓學(xué)生通過(guò)自主探究來(lái)有效地解決真實(shí)的問(wèn)題，從而完成任務(wù)的具體操作流程。在“做中學(xué)”使得學(xué)生可以結(jié)合實(shí)踐掌握必要的知識(shí)點(diǎn)、解決實(shí)際問(wèn)題的方法和技巧，使學(xué)生獲得印象深刻的專業(yè)技能。此外，還培養(yǎng)了學(xué)生溝通能力、彼此的合作和交流的技能?？傊疄槁殬I(yè)能力的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
3．2符合高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)職業(yè)崗位能力培養(yǎng)的需要
高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)將來(lái)的就業(yè)崗位主要是:企業(yè)營(yíng)銷銷售類崗位(如推銷員、促銷員、營(yíng)業(yè)員、銷售主管、客戶服務(wù)人員、渠道管理與維護(hù)人員、售后服務(wù)等);企業(yè)營(yíng)銷服務(wù)類崗位(如市場(chǎng)調(diào)研員、銷售內(nèi)勤等);企業(yè)營(yíng)銷管理類崗位(如市場(chǎng)部經(jīng)理、銷售區(qū)域經(jīng)理、銷售經(jīng)理、門(mén)店經(jīng)理、柜組經(jīng)理等)。其培養(yǎng)學(xué)生掌握的職業(yè)崗位能力體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是職業(yè)技術(shù)能力，具體包括市場(chǎng)調(diào)研與分析能力，產(chǎn)品銷售能力，促銷策劃能力，客戶服務(wù)與管理能力、渠道維護(hù)與管理能力、銷售管理能力;二是職業(yè)關(guān)鍵能力，具體包括自我調(diào)控能力(提高耐挫心理素質(zhì)與吃苦耐勞精神)，語(yǔ)言表達(dá)及溝通協(xié)調(diào)能力，理解及應(yīng)變能力、自學(xué)與創(chuàng)新能力，團(tuán)隊(duì)協(xié)作和社會(huì)活動(dòng)能力。由此可見(jiàn)高職院校的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)是與社會(huì)實(shí)踐高度相關(guān)的專業(yè)，從就業(yè)崗位的角度看，要求學(xué)生了解企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)和外部運(yùn)轉(zhuǎn)，要求學(xué)生具備極強(qiáng)的職業(yè)技術(shù)能力和職業(yè)關(guān)鍵能力。項(xiàng)目教學(xué)法在實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)工作內(nèi)容和任務(wù)構(gòu)建學(xué)習(xí)內(nèi)容，以工作流程組織教學(xué)內(nèi)容，為學(xué)生設(shè)置真實(shí)或者模擬的情景，整個(gè)教學(xué)體系的設(shè)置與社會(huì)工作崗位高度一致。此外，在此過(guò)程中通過(guò)教師的組織和指導(dǎo)讓學(xué)生充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性對(duì)學(xué)習(xí)任務(wù)進(jìn)行探索，并且同學(xué)之間要積極的交流和溝通，在發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神的基礎(chǔ)上，把涉及的難題分別解決掉，從而使學(xué)生扎實(shí)地掌握了理論知識(shí)、實(shí)踐技巧以及操作流程。由此可見(jiàn)不僅培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)技術(shù)能力，而且培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)關(guān)鍵能力。
3．3滿足高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)課程改革的需要
高職教育體現(xiàn)了高等性和職業(yè)性兩大特性，高職院校的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)在設(shè)置教學(xué)體系時(shí)要遵守高等性是基于職業(yè)性的基本原則。以往高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)在課程的設(shè)置上存在著一些問(wèn)題，比較典型的有如下兩種:一是把本科的課程體系進(jìn)行刪減和壓縮，二是與中職的課程體系相似。由此可見(jiàn)根本沒(méi)有體現(xiàn)出高職教育的宗旨和理念，也沒(méi)有辦出高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的特色。于是以項(xiàng)目教學(xué)法為驅(qū)動(dòng)的課程改革可以充分體現(xiàn)高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的高等性和職業(yè)性的特點(diǎn)，構(gòu)建一系列的特色課程體系，從而培養(yǎng)學(xué)生與實(shí)踐高度相關(guān)的職業(yè)能力。
3．4滿足高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要
聯(lián)合國(guó)教科文組織21世紀(jì)頭十年的技術(shù)與教育計(jì)劃中指出職業(yè)教育必須堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展的道路。高職教育是職業(yè)教育的重要組成部分，以滿足社會(huì)需求和發(fā)展為導(dǎo)向，源源不斷的向社會(huì)輸送生產(chǎn)、管理一線的高素質(zhì)技能型人才，充分體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的理念。高職院校的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)主要向社會(huì)培養(yǎng)適應(yīng)工商企業(yè)產(chǎn)品銷售、管理和服務(wù)第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發(fā)展的，從事企業(yè)營(yíng)銷服務(wù)、產(chǎn)品銷售、營(yíng)銷管理崗位的高素質(zhì)技能型人才。項(xiàng)目教學(xué)法的教學(xué)理念、方法和手段正是通過(guò)與實(shí)踐相掛鉤的工作內(nèi)容和任務(wù)構(gòu)建學(xué)習(xí)內(nèi)容，以工作流程組織教學(xué)內(nèi)容，為學(xué)生設(shè)置真實(shí)或者模擬的工作情景，讓學(xué)生在實(shí)踐中掌握知識(shí)、技巧和方法。由此可見(jiàn)在項(xiàng)目教學(xué)法的驅(qū)動(dòng)下整個(gè)教學(xué)體系的設(shè)置與社會(huì)工作崗位高度一致，可以有針對(duì)性向社會(huì)源源不斷輸送高素質(zhì)技能型人才，從而滿足高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需求。
4結(jié)語(yǔ)
通過(guò)深入分析“項(xiàng)目教學(xué)法”的內(nèi)涵和特點(diǎn)，結(jié)合高等院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的特點(diǎn)，得出高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)實(shí)施“項(xiàng)目教學(xué)法”是十分有必要的。項(xiàng)目教學(xué)法不僅可以幫助高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)實(shí)現(xiàn)高素質(zhì)技能型人才的培養(yǎng)目標(biāo)，使學(xué)生具備良好的職業(yè)崗位能力，而且可以幫助高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)實(shí)現(xiàn)專業(yè)的課程改革和可持續(xù)發(fā)展?？傊?ldquo;項(xiàng)目教學(xué)法”可以為高職院校市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的發(fā)展空間。
作者：王晴 單位：承德石油高等?？茖W(xué)校管理工程系
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關(guān)鍵詞：項(xiàng)目化教學(xué)；項(xiàng)目選擇；高等職業(yè)教育；專業(yè)課程
中圖分類號(hào)：G712 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2013）01-0059-02
一、項(xiàng)目教學(xué)法
為達(dá)到“以服務(wù)為宗旨，以就業(yè)為導(dǎo)向”的高等職業(yè)教育目標(biāo)，各高等職業(yè)院校都在不斷地進(jìn)行職業(yè)教育課程改革，嘗試基于工作過(guò)程行動(dòng)導(dǎo)向課程體系及教學(xué)模式的改革。高職教育的目的是培養(yǎng)應(yīng)用型高技能人才。為了達(dá)到這一目標(biāo)，從德國(guó)引進(jìn)的“項(xiàng)目化教學(xué)”法正廣泛地運(yùn)用于我國(guó)的高職教育中。項(xiàng)目化教學(xué)是基于工作過(guò)程的“教、學(xué)、做”一體的教學(xué)模式。強(qiáng)調(diào)學(xué)生的主體作用，使學(xué)生可以真正融入到任務(wù)的過(guò)程中，不僅增強(qiáng)了學(xué)生的實(shí)踐能力，也增強(qiáng)了學(xué)生自主學(xué)習(xí)的能力，更便于學(xué)生在實(shí)訓(xùn)過(guò)程中重新構(gòu)建所學(xué)的知識(shí)內(nèi)容，有利于提高學(xué)生對(duì)知識(shí)的綜合應(yīng)用能力。
項(xiàng)目教學(xué)法與傳統(tǒng)的教學(xué)方式相比，有很大的改變，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，課堂教學(xué)由以往的教師講授為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫W(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)為主，教材由以往的理論化課本為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴绊?xiàng)目”方案為主，教授內(nèi)容由以理論知識(shí)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)際操作能力為主。由于課程教學(xué)法的改變，“項(xiàng)目”從原來(lái)作為練習(xí)附屬于理論知識(shí)轉(zhuǎn)變成了現(xiàn)在課堂教學(xué)的中心。
二、教學(xué)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要性
項(xiàng)目化教學(xué)，是指教師通過(guò)指導(dǎo)學(xué)生完成某一具體的行業(yè)任務(wù)傳授學(xué)生相關(guān)專業(yè)知識(shí)與鍛煉學(xué)生操作能力的教學(xué)活動(dòng)。在職業(yè)教育中，“項(xiàng)目”是指一件具體的、具有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值的產(chǎn)品生產(chǎn)或方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目教學(xué)通過(guò)承載一定的教學(xué)內(nèi)容，將理論知識(shí)與實(shí)際技能結(jié)合在一起，學(xué)生通過(guò)完成項(xiàng)目或把項(xiàng)目分解成的若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工作任務(wù)進(jìn)行學(xué)習(xí)?！绊?xiàng)目”一般由企業(yè)實(shí)際設(shè)計(jì)、生產(chǎn)引進(jìn)而來(lái)，教師根據(jù)課程需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使項(xiàng)目在具體實(shí)施的過(guò)程中給學(xué)生提供團(tuán)隊(duì)合作、組織計(jì)劃、主動(dòng)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，并學(xué)習(xí)處理在具體工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。
在教學(xué)活動(dòng)中，教師將需要解決的問(wèn)題或需要完成的任務(wù)以項(xiàng)目的形式交給學(xué)生，學(xué)生在教師的指導(dǎo)下，以小組協(xié)作的方式，共同制訂計(jì)劃、分工合作探索，直到完成整個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目教學(xué)法的實(shí)施一般按照“項(xiàng)目選取、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目驗(yàn)收和評(píng)價(jià)、項(xiàng)目總結(jié)”4個(gè)階段進(jìn)行。[1]
項(xiàng)目化教學(xué)模式中，作為課程中心的項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)的好壞直接決定了該教學(xué)模式的教學(xué)效果。如果實(shí)際項(xiàng)目并不針對(duì)教學(xué)，生搬硬套的結(jié)果只會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)不科學(xué)，有的項(xiàng)目選擇覆蓋面不夠，有的項(xiàng)目案例與專業(yè)課程知識(shí)相脫節(jié)，造成學(xué)生職業(yè)能力的缺失。由于各專業(yè)實(shí)際情況各異，有的專業(yè)項(xiàng)目選擇設(shè)計(jì)難度較大，有的專業(yè)工作型項(xiàng)目覆蓋面相對(duì)較窄，對(duì)硬件的要求較高，教學(xué)組織比較困難，許多項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行實(shí)踐論證，難以實(shí)施。[2]
在目前的實(shí)際教學(xué)中，教師在選取項(xiàng)目的時(shí)候一般都能注意到選擇企業(yè)實(shí)際設(shè)計(jì)、生產(chǎn)中典型案例作為教學(xué)項(xiàng)目。但作為牽引學(xué)生學(xué)習(xí)的教學(xué)載體，應(yīng)在教學(xué)實(shí)踐中選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)實(shí)例、生產(chǎn)項(xiàng)目等，才能更好的適應(yīng)教學(xué)需求。并且在挑選后要對(duì)實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚槍?duì)不同的課程性質(zhì)及教學(xué)特點(diǎn)改進(jìn)，使其更加適合教學(xué)中課程的特征，這一過(guò)程即項(xiàng)目的教學(xué)化處理。項(xiàng)目的教學(xué)化處理是教師必須掌握的工作能力，是項(xiàng)目化教學(xué)改革高效開(kāi)展的必要條件。
三、項(xiàng)目的教學(xué)化處理
教學(xué)項(xiàng)目的處理必須根據(jù)整個(gè)專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃與具體課程的教學(xué)目標(biāo)和教學(xué)課時(shí)與學(xué)情進(jìn)行。教學(xué)項(xiàng)目選取需要注意以下幾點(diǎn)：首先要難易適度，考慮學(xué)生的先修課程和專業(yè)基礎(chǔ)。如果項(xiàng)目過(guò)于簡(jiǎn)單，則難以完成教學(xué)目標(biāo)；而太復(fù)雜，也將打擊學(xué)生的自信心與學(xué)習(xí)積極性，會(huì)降低預(yù)期的教學(xué)效果。其次，項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)便于分組，鍛煉學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力，這也是較大項(xiàng)目順利完成的必要條件。再次，項(xiàng)目要具有一定的開(kāi)放性，可以培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力，讓學(xué)生有創(chuàng)造頭腦風(fēng)暴、發(fā)揮自我創(chuàng)意的可能。另外，項(xiàng)目還需要能夠激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，項(xiàng)目化教學(xué)是充分發(fā)揮學(xué)生主觀能動(dòng)性、積極引導(dǎo)學(xué)生自學(xué)的教學(xué)方法。興趣是項(xiàng)目化教學(xué)順利進(jìn)行的關(guān)鍵所在，因此在項(xiàng)目選取過(guò)程中，一定要考慮所選項(xiàng)目的內(nèi)容是否為學(xué)生感興趣的。在實(shí)際項(xiàng)目的甄選中，如果能夠由富有項(xiàng)目教學(xué)經(jīng)驗(yàn)的教師與專業(yè)學(xué)生代表共同挑選，最終確定一個(gè)實(shí)施教學(xué)的項(xiàng)目為佳。除基本原則外，項(xiàng)目選擇的過(guò)程中還應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
1.課程性質(zhì)的分析。在項(xiàng)目化教學(xué)實(shí)施的過(guò)程中，許多教師認(rèn)為無(wú)論什么課程，項(xiàng)目化教學(xué)中的項(xiàng)目越貼近實(shí)際項(xiàng)目越好，項(xiàng)目越完整越好，其實(shí)則不然。專業(yè)課程一般分為專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)課、專業(yè)實(shí)踐課三大類。專業(yè)基礎(chǔ)課顧名思義，學(xué)習(xí)的是專業(yè)基礎(chǔ)，學(xué)習(xí)的是完成實(shí)際項(xiàng)目的基礎(chǔ)知識(shí)與基本能力。在項(xiàng)目選擇時(shí)，更適宜選擇典型項(xiàng)目的部分前期工作任務(wù)作為項(xiàng)目化教學(xué)的任務(wù)基礎(chǔ)。專業(yè)課、專業(yè)實(shí)踐課的項(xiàng)目選擇要步步遞進(jìn)，專業(yè)課選擇有代表性的典型項(xiàng)目，專業(yè)實(shí)踐課就完全根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目的背景、要求、工作過(guò)程、角色分配等完成。例如，在環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)專業(yè)方向中，計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)制圖等專業(yè)基礎(chǔ)課的項(xiàng)目就選擇實(shí)際項(xiàng)目中電腦制圖的工作任務(wù)作為課程教學(xué)項(xiàng)目。住宅空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)應(yīng)選擇具有代表性的空間設(shè)計(jì)作為課程教學(xué)項(xiàng)目。工作室、畢業(yè)設(shè)計(jì)等專業(yè)實(shí)踐課程應(yīng)直接選取實(shí)際工作項(xiàng)目，完全按照實(shí)際項(xiàng)目的操作步驟、工作要求完成，作為學(xué)生最終與實(shí)際工作崗位的銜接。
2.理論知識(shí)的分解及其與能力鍛煉的結(jié)合。與傳統(tǒng)教學(xué)相比，項(xiàng)目化教學(xué)最重要的目標(biāo)就是培養(yǎng)學(xué)生將理論知識(shí)綜合運(yùn)用以及實(shí)際操作的能力。學(xué)生技能的掌握，都是通過(guò)將專業(yè)理論知識(shí)應(yīng)用于項(xiàng)目操作來(lái)實(shí)現(xiàn)的。在項(xiàng)目的實(shí)踐操作之前，要完成對(duì)專業(yè)理論相關(guān)知識(shí)的認(rèn)知；在項(xiàng)目的實(shí)踐操作過(guò)程中，要通過(guò)操作項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)知識(shí)理論化到實(shí)踐化的轉(zhuǎn)換。因此要將理論和實(shí)踐內(nèi)容分解到一個(gè)個(gè)項(xiàng)目和任務(wù)之中，強(qiáng)化技能的訓(xùn)練和強(qiáng)調(diào)知識(shí)的獲取同等重要，在相互融合、相互促進(jìn)中進(jìn)行。要解決好項(xiàng)目的實(shí)用性和知識(shí)的系統(tǒng)性問(wèn)題，教師需要做好三方面的工作。一是要對(duì)知識(shí)按認(rèn)知規(guī)律和循序漸進(jìn)原則進(jìn)行分析歸類并提取知識(shí)要點(diǎn)；二是根據(jù)知識(shí)要點(diǎn)合理地選擇針對(duì)性項(xiàng)目，項(xiàng)目包含的知識(shí)要盡量避免過(guò)于離散；三是要根據(jù)選定的項(xiàng)目重構(gòu)知識(shí)的系統(tǒng)性。[3]
職業(yè)學(xué)校培養(yǎng)的應(yīng)是既有理論素養(yǎng)又有實(shí)踐素養(yǎng)的技術(shù)人才，只有在理論和實(shí)踐相結(jié)合上下功夫，才能使課程改革具有實(shí)效性。同時(shí)還要明白，項(xiàng)目化課程改革必須經(jīng)過(guò)“實(shí)踐—認(rèn)識(shí)—再實(shí)踐”的過(guò)程才能呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)的發(fā)展，取得好的教育效果。[4]
3.注重項(xiàng)目的開(kāi)放性。項(xiàng)目教學(xué)法將“項(xiàng)目”從原來(lái)作為練習(xí)附屬于理論知識(shí)轉(zhuǎn)變成了現(xiàn)在課堂教學(xué)的中心，課堂教學(xué)也由以往的教師講授為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫W(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)為主。在傳統(tǒng)的教學(xué)中，“項(xiàng)目”一般作為案例進(jìn)入課堂，教師通過(guò)完整的項(xiàng)目案例講授來(lái)告知學(xué)生所學(xué)專業(yè)知識(shí)在實(shí)際運(yùn)用時(shí)的情況。從項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)到具體操作，從項(xiàng)目涉及專業(yè)知識(shí)的整理到這些知識(shí)的具體運(yùn)用，教師都毫不保留地講授給學(xué)生，學(xué)生處于被動(dòng)接受的狀態(tài)。這顯然違背了項(xiàng)目教學(xué)法積極開(kāi)發(fā)學(xué)生自學(xué)能力，發(fā)揮學(xué)生創(chuàng)意的思想。將項(xiàng)目如案例一般直接、完整的搬入課堂顯然是不可行的，我們必須保證項(xiàng)目具有開(kāi)放性，即不完整性。具有開(kāi)放性的項(xiàng)目才能調(diào)動(dòng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的積極性。教師將項(xiàng)目的基本情況告知學(xué)生，學(xué)生自己分析、尋找解決問(wèn)題所需要的條件，并最終解決問(wèn)題。在這一過(guò)程中會(huì)有各種變數(shù)，每個(gè)團(tuán)隊(duì)通過(guò)自己的理解形成不同答案，發(fā)揮各自的特長(zhǎng)。學(xué)校不是生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的工廠，利用項(xiàng)目的開(kāi)放性我們才能充分發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性，培養(yǎng)出優(yōu)秀的專業(yè)人才。例如，在環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)專業(yè)方向中住宅空間設(shè)計(jì)課程的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，教師只提供住宅原平面、戶主基本信息等內(nèi)容。具體空間的調(diào)整、各功能空間的排布、室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格的把握等內(nèi)容則是在教師的引導(dǎo)下由學(xué)生通過(guò)查閱相關(guān)資料、討論、分析客戶需求等學(xué)習(xí)過(guò)程逐漸完成的。由于學(xué)生的學(xué)習(xí)激情與能動(dòng)力是通過(guò)參與教學(xué)活動(dòng)身臨其境獲得感受后被激發(fā)出來(lái)的，而教學(xué)項(xiàng)目的開(kāi)放性正是保證學(xué)生有足夠?qū)嵺`機(jī)會(huì)與專業(yè)感受的前提。注重教學(xué)的開(kāi)放性也是滿足教學(xué)活動(dòng)體驗(yàn)的第一步。
4.強(qiáng)調(diào)學(xué)生核心能力的培養(yǎng)。我國(guó)的項(xiàng)目教學(xué)法是由職業(yè)教育發(fā)展水平較高的德國(guó)引進(jìn)的，在德國(guó)職業(yè)（專業(yè)）教學(xué)計(jì)劃中，十分注重非專業(yè)的核心能力培養(yǎng)和社會(huì)責(zé)任感教育，如設(shè)計(jì)師的培訓(xùn)計(jì)劃中除專業(yè)范圍的技能要求外，還十分強(qiáng)調(diào)行動(dòng)領(lǐng)域的組織領(lǐng)導(dǎo)與交流能力、跨職業(yè)的遵守法律與環(huán)境保護(hù)和數(shù)據(jù)安全、企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理和信息交流與計(jì)劃制訂、項(xiàng)目管理與團(tuán)隊(duì)合作等方面的能力要求。[5]
項(xiàng)目化教學(xué)是通過(guò)學(xué)生親身體驗(yàn)與完成一個(gè)具體的工程項(xiàng)目，運(yùn)用專業(yè)理論知識(shí)進(jìn)行實(shí)踐，培養(yǎng)學(xué)生實(shí)踐能力的一種“教、學(xué)、做”一體化教學(xué)模式。學(xué)生在完成項(xiàng)目的過(guò)程中，除了聯(lián)系各科專業(yè)知識(shí)、鍛煉操作技能，同時(shí)還學(xué)習(xí)了自我管理、解決問(wèn)題、團(tuán)隊(duì)合作、信息處理等職業(yè)核心能力。這是學(xué)生進(jìn)入職場(chǎng)、適應(yīng)社會(huì)生活的必備條件。設(shè)計(jì)項(xiàng)目在企業(yè)中的操作是以小組為單位的，包含設(shè)計(jì)、制圖、效果表達(dá)、施工管理等不同角色。這是環(huán)藝專業(yè)性質(zhì)決定的，培養(yǎng)學(xué)生核心能力的優(yōu)勢(shì)，必須加以利用，切實(shí)提高學(xué)生的核心能力。
四、結(jié)語(yǔ)
項(xiàng)目設(shè)計(jì)是決定項(xiàng)目化教學(xué)效果的重要環(huán)節(jié)。在實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)劃中，必須按照各門(mén)課程的教學(xué)需求，按照學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律和專業(yè)知識(shí)體系規(guī)律，循序漸進(jìn)、由簡(jiǎn)入繁的按照先掌握基礎(chǔ)，再理解專業(yè)理論，最后到綜合運(yùn)用規(guī)律設(shè)計(jì)實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目，并按照專業(yè)知識(shí)點(diǎn)的關(guān)聯(lián)性分解整體項(xiàng)目變成教學(xué)單元任務(wù)。通過(guò)完成一系列的單元任務(wù)，整體掌握項(xiàng)目所包含的知識(shí)體系，鍛煉學(xué)生對(duì)知識(shí)的綜合應(yīng)用能力。
在項(xiàng)目化教學(xué)中，需要探索、總結(jié)、完善的內(nèi)容很多，隨著項(xiàng)目化教學(xué)方法的普遍使用，積累的經(jīng)驗(yàn)也會(huì)大量增加，需要進(jìn)一步的教學(xué)改革?？傊?，要取得好的教育效果，還需要大家在實(shí)踐中不斷地努力。
參考文獻(xiàn)：
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