時(shí)間：2023-02-27 11:08:54
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；全壽命周期；分階段
一、目前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題
（一）成本控制不夠系統(tǒng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目與一般產(chǎn)品成本控制的根本區(qū)別在于它的目標(biāo)成本控制是一個(gè)過程，它控制的對(duì)象是一個(gè)工程項(xiàng)目，從工程醞釀到最后竣工全過程。因而，如何針對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目制定出可操作的系統(tǒng)的成本控制措施十分關(guān)鍵。但很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目成本的制定過于簡單化和程式化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡單地依據(jù)以往的工程成本降低率確定一個(gè)目標(biāo)成本。在成本控制措施方面，只有簡單的規(guī)章制度，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的規(guī)章制度無法得到有效執(zhí)行。成本控制沒有和房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合起來，可操作性差，很難起到有效控制的作用，更無法分析出成本差異產(chǎn)生的原因。
（二）成本控制重點(diǎn)存在偏差
因?yàn)槭┕るA段投資占據(jù)了投資費(fèi)用的60%左右，我國房地產(chǎn)長期以來較重視施工階段的成本控制，忽視了前期投資決策和設(shè)計(jì)等階段的管理和控制，形成重施工、輕前期的成本控制思想。但實(shí)際上有關(guān)文獻(xiàn)表明，項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度為70%—90%，設(shè)計(jì)和建設(shè)準(zhǔn)備階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響程度為60%—70%，而前期工作費(fèi)用只占建筑物全壽命費(fèi)用的1‰——2‰[1]。因此僅僅憑借投資費(fèi)用的多少而定成本的控制重點(diǎn)，這是一種丟了西瓜撿了芝麻的控制方式，成本控制重點(diǎn)要考慮各階段對(duì)成本的影響程度。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期成本分階段控制基本思想
（一）建立全壽命周期成本控制觀念
壽命周期是指從事物的產(chǎn)生至消亡的整個(gè)過程所經(jīng)歷的時(shí)間期間。從房地產(chǎn)開發(fā)商的視角來看，壽命周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至停產(chǎn)的整個(gè)過程。在完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程中每個(gè)方面都會(huì)涉及到資金的流動(dòng)，因此要貫穿全壽命周期成本控制觀念，從各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，建立系統(tǒng)的全局的發(fā)展觀，從全局的可持續(xù)發(fā)展的角度對(duì)成本實(shí)施全程控制。
（二）建立分階段有重點(diǎn)控制觀念
根據(jù)基本建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程可劃分為：項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)工作階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、生產(chǎn)準(zhǔn)備階段、竣工驗(yàn)收階段、后評(píng)價(jià)階段等階段[2]。
介于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，各階段對(duì)成本影響程度不同，筆者擬將全壽命周期的成本控制劃分成三個(gè)階段：項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備期的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施中期的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施后期的成本控制（見圖2.1）。并且把準(zhǔn)備期成本控制作為全壽命周期成本控制的重點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上針對(duì)三個(gè)階段，采取不同措施進(jìn)行相應(yīng)成本控制，從而達(dá)到效益的最大化。
三、全壽命周期成本分階段控制基本方法
根據(jù)分階段成本控制的觀念和各階段對(duì)成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準(zhǔn)備期、兼顧中期和后期。
（一）重視項(xiàng)目準(zhǔn)備期成本控制
1、項(xiàng)目建議書階段成本控制。首先，開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件要有利于節(jié)約資金，特別是開發(fā)項(xiàng)目的選址要得當(dāng)，應(yīng)盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號(hào)機(jī)械的運(yùn)作。還應(yīng)考慮各種地下管線埋設(shè)、地塊標(biāo)高、地面障礙物等因素和政策、資源和法律等方面的支持度。在項(xiàng)目初始階段要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)密考察，權(quán)衡各方面條件使其既有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，又能節(jié)約資金。其次，建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方面要適當(dāng)，要根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)潛力量力而行。再次，做好投資和效益的預(yù)先估算，一方面要進(jìn)行細(xì)致大量的市場調(diào)查，另一方面可以查閱相關(guān)案例，借鑒經(jīng)驗(yàn)。
2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段成本控制。開發(fā)項(xiàng)目不可能滿足所有消費(fèi)者的需求，因此需要在市場調(diào)研與預(yù)測的基礎(chǔ)上，確定一個(gè)主攻目標(biāo)，選定前景良好的目標(biāo)市場。有了市場再加上合理的有利于節(jié)約投資的方案就能很好的贏得消費(fèi)者。方案的選擇既要能達(dá)到既定的功能又能節(jié)約資金。應(yīng)遵循可行性、高性價(jià)比、留有發(fā)展空間、與地區(qū)、市場適應(yīng)性等原則。方案要抓住消費(fèi)者心理，能適應(yīng)消費(fèi)者整體品味。項(xiàng)目開發(fā)的成品在經(jīng)過漫長的開發(fā)期后仍能作為市場的主流產(chǎn)品。
3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。主要可以從以下幾點(diǎn)對(duì)成本加以控制：（1）進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。通過招標(biāo)能獲得眾多較優(yōu)的方案，供評(píng)比選擇，有利于在更加開闊的平臺(tái)上選擇適合開發(fā)且成本較低的方案。（2）推行限額設(shè)計(jì)。將審定的投資額和工程量通過層層分解，從總體到各單項(xiàng)再到各單位工程和分部工程，控制每一步設(shè)計(jì)量。設(shè)計(jì)過程中在保證預(yù)定功能的前提下，按照配額控制設(shè)計(jì)，以確保投入在總投資范圍內(nèi)。（3）配合優(yōu)化設(shè)計(jì)?？梢赃\(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化方案設(shè)計(jì)并根據(jù)情況實(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
4、項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段成本控制。建設(shè)準(zhǔn)備階段成本控制主要是招投標(biāo)部分的成本控制。招標(biāo)文件的編制要嚴(yán)密，措辭要準(zhǔn)確。特別是標(biāo)底價(jià)格的編制要合理，要做好標(biāo)底的審查工作真正起到控制投資的作用。招標(biāo)方式的選擇要合理，現(xiàn)階段多推行公開招標(biāo)方式，在公開競爭的環(huán)境中，有利于促使承包商提高建設(shè)質(zhì)量，降低成本。招標(biāo)工程要做到公開公正。
（二）兼顧中期、后期成本控制
施工階段是實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，工程建設(shè)進(jìn)入施工階段后，由于工程設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小[2]。但工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，因此要從節(jié)約的觀點(diǎn)出發(fā)，對(duì)成本實(shí)施控制。節(jié)約工作屬全員性工作,開發(fā)商應(yīng)明確各部門部門有關(guān)人員的職責(zé)范圍,將節(jié)約工作落實(shí)到人。同時(shí)在施工建設(shè)階段全過程中要嚴(yán)格管理增加工程量的變更簽證發(fā)生，推行先進(jìn)的施工組織技術(shù)。
項(xiàng)目后期的成本控制主要是竣工結(jié)算階段的成本控制，竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，應(yīng)組織相關(guān)有高度的責(zé)任感和技術(shù)素質(zhì)人員，且對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖、設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場的情況有充分的了解把好工程量審核關(guān),反復(fù)核對(duì)圖紙，對(duì)于未完工程或未做的工作內(nèi)容在結(jié)算時(shí)應(yīng)予以扣除。最后要對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制經(jīng)驗(yàn)加以總結(jié)，分析不足之處，日后加以改進(jìn)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)成本控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的有效途徑，成本控制過程中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全壽命成控制，并在此基礎(chǔ)上分階段進(jìn)行控制，將價(jià)值工程的方法貫穿到成本控制的各環(huán)節(jié)，在不同階段通過分析采取采取相對(duì)應(yīng)的措施，進(jìn)而達(dá)到成本的有效控制。
參考文獻(xiàn)：
[1]張海強(qiáng)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作對(duì)投資的重要性》，《中國工程咨詢》2004（12）
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)；工程質(zhì)量；對(duì)策
Abstract: The real estate industry has become an important sector of the national economy, provide a huge impetus for China's modernization and the city of. However, with the development of the real estate industry, engineering quality management has become one of the important tasks of real estate project management, which runs through the whole process of construction project decision-making stage and implementation stage, a real estate project quality management success or not, directly related to the success or failure of the project construction, this paper analyzes the main problems existing in the current real project quality management, and puts forward some effective management measures in light of the existing problems.
Key words: real estate; engineering quality; countermeasure
中圖分類號(hào): F293.33
引言：近年來,隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步建立和完善, 房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展并且已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱。在快速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量也越來越受世人關(guān)注。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題牽涉到許多單位有設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、分包，但也有投資主體的房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理有關(guān)，作為建設(shè)主體，作為投資單位，需要面對(duì)千家萬戶，房地產(chǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量要求是高的，同時(shí)房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理上也處于主導(dǎo)地位，所以房地產(chǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量管理就顯得優(yōu)為重要。
一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題
房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程主要包括四個(gè)階段：從項(xiàng)目構(gòu)思到批準(zhǔn)立項(xiàng)定義為項(xiàng) 目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段；從批準(zhǔn)立項(xiàng)到開始施工定義為設(shè)計(jì)、計(jì)劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段；從開始施工到交付使用定義為實(shí)施階段(預(yù)售活動(dòng))；從交付使用到責(zé)任結(jié)束定義為竣工驗(yàn)收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個(gè)階段在實(shí)施的過程中都存在一系列問題。
1．工程項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段存在的主要問題
這一階段是影響整個(gè)工程質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中，項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標(biāo)相背離，直接影響到項(xiàng)目的決策質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量。項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)文件等，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報(bào)告而很少進(jìn)行定量分析(包括財(cái)務(wù)分析)，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。
2．工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段存在的主要問題
現(xiàn)今的工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量低、設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象，導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設(shè)計(jì)是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化，是具體施工過程的指導(dǎo)文件，施工圖設(shè)計(jì)深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報(bào)告就進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，目前我國的建設(shè)監(jiān)理主要是對(duì)項(xiàng)目施工階段的監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理做的比較少，這一問題已嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。
3．工程實(shí)施階段存在的主要問題
該階段主要包括施工招標(biāo)及施工建設(shè)，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應(yīng)歸于此階段。主要有四個(gè)問題其一，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)沒有嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，有些業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)單位和人員的選擇不是很嚴(yán)格，暗箱操作，甚至貪圖一時(shí)的方便和省錢而將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位。其二，建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)建，把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格，不合格品投入使用，另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查，導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題留下隱患。其四，竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問題。在項(xiàng)目最后階段質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目后評(píng)估和物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理在正式竣工驗(yàn)收之前，沒有進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收，在實(shí)際工作中各單位竣工驗(yàn)收工作沒有根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項(xiàng)目后評(píng)估階段沒有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理過程進(jìn)行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，編寫后評(píng)價(jià)報(bào)告，而且沒有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，客戶服務(wù)流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對(duì)小業(yè)主的投訴沒有認(rèn)真對(duì)待，服務(wù)態(tài)度差等問題。
二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施
1．項(xiàng)目構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究階段的質(zhì)量控制
提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書或業(yè)主的要求。進(jìn)行可行性研究報(bào)告的審查,應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設(shè)無經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的有關(guān)專家組成論證委員會(huì),專家委員會(huì)直接對(duì)國家負(fù)責(zé),對(duì)于不合理的方案專家委員會(huì)可以行使否決權(quán)。
2．設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制
（1）在選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位過程中應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān),業(yè)主可通常組織一個(gè)多人評(píng)選委員會(huì),由該委員會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查研究和面試,負(fù)責(zé)向業(yè)主推薦設(shè)計(jì)單位,在幾家設(shè)計(jì)單位都拿出不同方案后,由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì),評(píng)選出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
（2）嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì),樹立“嚴(yán)格沒計(jì)質(zhì)量管理”的思想。建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制, 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評(píng)審,確保設(shè)計(jì)圖紙能按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文進(jìn)行設(shè)計(jì), 滿足工程實(shí)體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
（3）效仿國外加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設(shè)單位應(yīng)從設(shè)計(jì)階段起委托監(jiān)理單位介入設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督。在設(shè)計(jì)監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價(jià)值要求, 以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。
3．實(shí)施階段的質(zhì)量控制
（1）招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設(shè)計(jì)招標(biāo)文件, 明確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和詳細(xì)要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標(biāo)工作。在招標(biāo)方法的選擇上可以效仿國外招標(biāo)時(shí)采用的最低價(jià)中標(biāo)法。
（2）嚴(yán)格控制投入品的質(zhì)量,對(duì)投入品的訂貨、采購、檢查、驗(yàn)收、取樣、試驗(yàn)均應(yīng)進(jìn)行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認(rèn)證,做到層層把關(guān)。
（3）在落實(shí)人員崗位質(zhì)量責(zé)任制的基礎(chǔ)上, 加強(qiáng)對(duì)施工人員的動(dòng)態(tài)管理, 把握人員進(jìn)場的考核, 監(jiān)督與評(píng)定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。
4．竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量控制
項(xiàng)目收尾階段是項(xiàng)目生命周期的最后階段, 其主要是確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施的結(jié)果是否達(dá)到了預(yù)期的要求,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)口的移交與清算。該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求, 遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù), 并對(duì)不合格項(xiàng)目提出處理辦法, 以保證項(xiàng)目產(chǎn)品符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是對(duì)建設(shè)完成后的項(xiàng)目的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)的信息追蹤和信息反饋,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)行管理科學(xué)化的手段, 建議在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束前都要做一個(gè)項(xiàng)目的總結(jié)。
三、結(jié)束語
綜上所述為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，建設(shè)行政主管部門加強(qiáng)監(jiān)管，社會(huì)各界有效監(jiān)督，全社會(huì)齊抓共管，才能確保工程質(zhì)量穩(wěn)步提升，最大限度抑制質(zhì)量問題。只有不斷研究，積累經(jīng)驗(yàn)，提出發(fā)展對(duì)策，才能從根本上消除房屋建筑工程質(zhì)量問題。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬劍. 從業(yè)主角度看房地產(chǎn)工程管理重點(diǎn)[J]. 經(jīng)營管理者. 2010(21)
關(guān)鍵詞：成本控制；作業(yè)成本法；成本管理
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2012年8月15日
一、引言
隨著2008年金融危機(jī)以來，全球面臨自上世紀(jì)三十年代“大蕭條”以來最嚴(yán)重的金融危機(jī)，中國房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著影響。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢(shì)。為加大經(jīng)濟(jì)刺激力度，央行以積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，炒房和投機(jī)性購房現(xiàn)象不斷加劇，使部分城市房價(jià)過快上漲，目前國務(wù)院實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。在當(dāng)今競爭激烈的市場環(huán)境下，如何能夠在眾多競爭對(duì)手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，保證項(xiàng)目目的、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。一定的成本管理思想總是源于一定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，是當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況在成本管理方面的反映和體現(xiàn)。本文旨在借助國內(nèi)外現(xiàn)代成本管理研究成果，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理目標(biāo)。
一般認(rèn)為，成本管理理論是從l9世紀(jì)二十年代后期發(fā)展起來的，但作為成本管理基礎(chǔ)的成本核算，卻在l5世紀(jì)中葉就已經(jīng)出現(xiàn)。它首先產(chǎn)生于人們計(jì)算銷售損益的需要，為了在產(chǎn)品完工后就能及時(shí)了解產(chǎn)品成本的情況，人們積極探索，形成了以實(shí)際成本為主要內(nèi)容的成本核算方法。
Erenguc等在投標(biāo)階段運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)法對(duì)采用總價(jià)承包項(xiàng)目的進(jìn)度——費(fèi)用進(jìn)行綜合分析，從而得出最佳的投標(biāo)報(bào)價(jià)。
陸輝等在《施工項(xiàng)目作業(yè)成本法的運(yùn)用》一文中指出了在施工過程中需要注意的成本問題，講解了作業(yè)成本法在項(xiàng)目成本控制中的運(yùn)用程序和利用其進(jìn)行成本核算的方法。
解崇暉、蔣秋亮發(fā)表的《談施工組織設(shè)計(jì)對(duì)工程施工成本的影響》闡述了施工組織與施工成本的關(guān)系，制定科學(xué)先進(jìn)的施工方案是降低成本的關(guān)鍵，不僅施工作業(yè)計(jì)劃對(duì)工程成本會(huì)有深刻影響，現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理也會(huì)對(duì)工程成本產(chǎn)生重大影響。
國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理研究大多強(qiáng)調(diào)要從前期的決策開始的各個(gè)階段成本控制的措施著手，散見于各期刊，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性。
二、項(xiàng)目建設(shè)各階段成本控制
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)程序一般分為項(xiàng)目建議書（可行性研究）階段、初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)）階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、合同實(shí)施（施工調(diào)試）階段、竣工驗(yàn)收階段等幾個(gè)階段。相應(yīng)的，對(duì)各階段的投資控制分別為投資估算、設(shè)計(jì)總概算、修正總概算、施工圖預(yù)算、制定合同價(jià)、制定結(jié)算價(jià)、竣工決算。
從項(xiàng)目的建議書到項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，對(duì)房地產(chǎn)的成本控制也一直在進(jìn)行著。以下我們重點(diǎn)從項(xiàng)目招投標(biāo)、采購、施工等階段展開論述。
（一）投標(biāo)報(bào)價(jià)階段。從建設(shè)階段的程序來看，投標(biāo)報(bào)價(jià)是一個(gè)工程項(xiàng)目對(duì)于施工單位開展工作的起點(diǎn)，正確的投標(biāo)報(bào)價(jià)不僅是影響施工企業(yè)取得項(xiàng)目的結(jié)果，更是會(huì)影響后期工作的正常開展。不同的投標(biāo)策略能在與競爭對(duì)手博弈的過程中造成不同的投標(biāo)結(jié)果，正確合理的價(jià)格評(píng)估為贏得這場競爭提供基礎(chǔ)，也為后期施工建設(shè)提供資金保障和利潤空間。
現(xiàn)階段，投標(biāo)報(bào)價(jià)的方法可分為不同條件報(bào)價(jià)法、不平衡報(bào)價(jià)法、區(qū)別報(bào)價(jià)法、多方案報(bào)價(jià)法、增加建議方案報(bào)價(jià)法等。投標(biāo)策略主要有以下幾種：1、在技術(shù)標(biāo)中顯示高水平的企業(yè)經(jīng)營管理水平，用高水平的施工組織設(shè)計(jì)牢牢抓住業(yè)主對(duì)本企業(yè)的信心，使本企業(yè)在技高一籌中取勝；2、靠改進(jìn)設(shè)計(jì)和縮短工期取勝；3、采用降低利潤措施，吸引業(yè)主對(duì)本標(biāo)函的注意力，提高中標(biāo)幾率；4、先低價(jià)報(bào)價(jià)，中標(biāo)后加強(qiáng)索賠管理，利用索賠以賺到經(jīng)營利潤；5、用發(fā)展的眼光來處理采用何種投標(biāo)方案。
（二）采購階段。工程項(xiàng)目采購管理是與工程項(xiàng)目管理模式緊密相關(guān)的，目前國內(nèi)工程項(xiàng)目采購主要有四種管理模式。1、業(yè)主自行采購模式。業(yè)主既是項(xiàng)目投資主體，又是項(xiàng)目的管理主體。項(xiàng)目采購由業(yè)主自行負(fù)責(zé)實(shí)施和管理；2、工程項(xiàng)目總承包建設(shè)模式。在EPC工程項(xiàng)目管理制下，E指設(shè)計(jì)、P指采購、C指施工，也就是由一家總承包商負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、采購和施工，業(yè)主只負(fù)責(zé)采購監(jiān)督、檢查；3、業(yè)主委托承包商代采購關(guān)鍵設(shè)備，業(yè)主付款模式（簡稱CFRE）。承包商按業(yè)主的要求代采購工程項(xiàng)目關(guān)鍵設(shè)備，采購費(fèi)用由業(yè)主支付，承包商負(fù)責(zé)采購管理，收取采購服務(wù)費(fèi)；4、業(yè)主聘請(qǐng)工程項(xiàng)目管理承包商采購管理模式。在PMC（工程項(xiàng)目管理承包商）工程項(xiàng)目管理制下，業(yè)主聘請(qǐng)工程項(xiàng)目管理承包商作為業(yè)主代表或業(yè)主的延伸對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的管理承包。PMC作為業(yè)主代表或延伸主要負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的全面管理工作，而具體的工程項(xiàng)目實(shí)施則由EPC或EP+C、E+PC總承包商來承擔(dān)。PMC負(fù)責(zé)采購管理、監(jiān)督、檢查，承包商負(fù)責(zé)采購實(shí)施。
（三）施工階段
1、施工目標(biāo)成本制度程序。項(xiàng)目成本計(jì)劃是項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目成本管理的基本依據(jù)和重要內(nèi)容，也是優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的基本依據(jù)和重要組成工作內(nèi)容，也是優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本、總目標(biāo)及其分項(xiàng)目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的基本保證。
施工成本計(jì)劃是項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)進(jìn)行成本預(yù)測基礎(chǔ)上，以貨幣形式確定項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)施工生產(chǎn)所需支出和降低成本的具體行動(dòng)計(jì)劃，并且按照成本管理層次、有關(guān)成本計(jì)劃以及項(xiàng)目進(jìn)展的組階段對(duì)成本計(jì)劃加以分解，并制定各級(jí)成本實(shí)施方案；指導(dǎo)施工生產(chǎn)部門在計(jì)劃期內(nèi)改進(jìn)施工技術(shù)方法、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、降低原材料消耗；提高機(jī)械設(shè)備使用率；降低費(fèi)用開支、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果的成本實(shí)施計(jì)劃或技術(shù)經(jīng)濟(jì)性文件。
2、作業(yè)成本法。作業(yè)成本法是施工階段成本核算的主要方法。作業(yè)成本法可以提供相對(duì)準(zhǔn)確的成本信息，以求盡可能消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，促進(jìn)項(xiàng)目管理水平的不斷提高。
現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的成本控制體系，但項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本控制脫節(jié)現(xiàn)象普遍存在，制度執(zhí)行情況大打折扣，粗放管理特征明顯、項(xiàng)目成本控制有效性不足。
三、成本管理現(xiàn)狀
隨著現(xiàn)代技術(shù)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國企業(yè)成本管理水平也有了長足發(fā)展，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理上還主要存在以下幾個(gè)方面的問題：
1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系。
2、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制。頻繁發(fā)生的各類變更和簽證使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。
3、難以精確制定資金計(jì)劃。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執(zhí)行過程中，這樣想在短時(shí)間內(nèi)精確地制定出未來月份或季度的資金計(jì)劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)。
4、成本控制不力。第一，對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)；第二，缺乏先進(jìn)的成本控制方法；第三，沒有完善的成本控制制度體系。
四、對(duì)策
（一）改進(jìn)和完善現(xiàn)行建設(shè)工程中招投標(biāo)工作。國家政府部門必須加大監(jiān)管力度，發(fā)揮招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的宏觀作用。對(duì)政府投資或政府參與投資項(xiàng)目要嚴(yán)格審查。加大對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的培育和發(fā)展，這不僅要求加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的規(guī)范化要求，還要加強(qiáng)過程監(jiān)督。建立企業(yè)評(píng)審專家?guī)?，加?qiáng)企業(yè)招投標(biāo)階段的專業(yè)化指導(dǎo)。
（二）對(duì)工程采購項(xiàng)目的成本實(shí)行全方位監(jiān)管
（三）對(duì)采購工程項(xiàng)目成本的全過程進(jìn)行管理和督查。我們對(duì)采購工程項(xiàng)目成本的全過程管理和督查主要是分三步走：
1、工程施工準(zhǔn)備階段成本控制的主要內(nèi)容是：中標(biāo)后公司應(yīng)組織有關(guān)人員對(duì)工程項(xiàng)目的價(jià)格組成、實(shí)施的主客觀條件、有利和不利因素等進(jìn)行綜合分析和評(píng)估（評(píng)價(jià)），并根據(jù)規(guī)定額度確定比較先進(jìn)、合理的成本控制目標(biāo)體系；認(rèn)真地研究制定較為合理可行的施工方案；并根據(jù)采購人（使用部門和單位）的要求和前期工作進(jìn)展情況做適當(dāng)合理的投入，既要保證按期開工，又要避免設(shè)備、人工的浪費(fèi)。
2、采購工程施工期是成本控制的主要實(shí)施階段。采購人應(yīng)注意采購工程成本信息的收集和整理，準(zhǔn)確收集施工成本費(fèi)用的資料，及時(shí)分析實(shí)際成本與原預(yù)算成本的差異及節(jié)約率，并及時(shí)做出調(diào)整，對(duì)采購項(xiàng)目的人員進(jìn)行全過程的監(jiān)督（監(jiān)察）與檢查。
3、工程竣工驗(yàn)收階段要著重做好工程的掃尾工作。
五、結(jié)論
本文主要是圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和優(yōu)化的問題進(jìn)行展開，從房地產(chǎn)成本涉及的主要方面到房地產(chǎn)成本管理的主要方法，通過對(duì)建設(shè)各階段的成本管理分析，得到以下幾點(diǎn)結(jié)論：
1、項(xiàng)目成本控制是一個(gè)全過程的工作，從項(xiàng)目建議書開始到竣工結(jié)束的方方面面都是成本控制的目標(biāo)。
2、決策樹在投標(biāo)報(bào)價(jià)中的運(yùn)用，使原本復(fù)雜的決策機(jī)制變得清晰條理化。設(shè)定幾種投標(biāo)報(bào)價(jià)和施工方式，通過不同施工方式下的成本費(fèi)用的對(duì)比和不同報(bào)價(jià)情況下中標(biāo)的概率比較，制定不同的報(bào)價(jià)方案。決策樹的作用使得判斷不同報(bào)價(jià)方案變得具體明朗，所以該方法對(duì)招投標(biāo)程序有很大的指導(dǎo)意義。
3、作業(yè)成本法是項(xiàng)目管理者將目標(biāo)成本的各個(gè)指標(biāo)按作業(yè)鏈逐層分解，構(gòu)筑完整的成本管理過程。包括預(yù)測目標(biāo)成本、制定成本計(jì)劃、分解目標(biāo)成本、作業(yè)成本計(jì)算、作業(yè)成本控制和作業(yè)成本分析與考核等。建設(shè)作業(yè)成本中心，再按照各類資源所產(chǎn)生的成本進(jìn)行分配，通過成本分析與改進(jìn)，將目標(biāo)成本指標(biāo)的層層分解落實(shí)到作業(yè)層次，從而控制作業(yè)成本。
主要參考文獻(xiàn)：
[1]陸輝，陳振江，趙春燕.施工項(xiàng)目作業(yè)成本法的運(yùn)用[J].山西建筑，2010.19.11.
[2]赫建國.作業(yè)成本法在成本核算中的應(yīng)用[J].水利水電工程造，2011.21.4.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全過程管理；問題；策略
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言：
隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)多等特點(diǎn)，而有效的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理有利于提高整個(gè)工程經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在如此激烈的市場環(huán)境下生存下去，就必須不斷的總結(jié)適合于我國當(dāng)前現(xiàn)狀的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)自身的管理。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理意義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于：(1)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成；(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要與社會(huì)各個(gè)部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完整性；(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理除具有一般工程項(xiàng)目的一次性、協(xié)作性、整體性、周期長、產(chǎn)品固定性等共同的特點(diǎn)外，還有三個(gè)顯著特點(diǎn)：(1)全過程集成化管理特點(diǎn)。根據(jù)全過程項(xiàng)目管理的本質(zhì)屬性，該管理方法是將項(xiàng)目策劃和決策、方案設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備、工程實(shí)施、試運(yùn)行、驗(yàn)收到項(xiàng)目后評(píng)價(jià)等階段集成為一個(gè)管理體的集成化管理模式；(2)組織集成化管理特點(diǎn)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及的組織主體包括業(yè)主、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、承包商、分包商、設(shè)備提供商、原材料供應(yīng)商和眾多的社會(huì)利益關(guān)聯(lián)方。在整個(gè)項(xiàng)目周期中，全過程項(xiàng)目管理方法有助于加快各類組織主體的融合，減少項(xiàng)目進(jìn)程中的摩擦，并最終保證項(xiàng)目利益的最大化；(3)管理要素集成化。全過程項(xiàng)目管理的管理要素集成化包括工期、成本、質(zhì)量、人力資源、風(fēng)險(xiǎn)、溝通等頂目管理要素的集成管理，在項(xiàng)目進(jìn)行過程中對(duì)以上管理要素進(jìn)行全方位、全過程的考慮，以確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全局最優(yōu)。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀
3.1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全
作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中較為重要的一個(gè)方面，管理體制對(duì)于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會(huì)阻礙開發(fā)項(xiàng)目工程的實(shí)施，還會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢(shì)下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。除此之外，工程管理的模式較僵硬，致使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理顯得較為封閉，工程管理工作得不到有效落實(shí)。
3.2、全過程組織意識(shí)有待加強(qiáng)
根據(jù)全過程項(xiàng)目管理要求的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)體系，全過程項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)與傳統(tǒng)的職能性組織機(jī)構(gòu)有較大差別，目前，多數(shù)開發(fā)公司的管理團(tuán)隊(duì)是隨著項(xiàng)目的開始而組建起來的，一旦項(xiàng)目完成，團(tuán)隊(duì)就立刻解散了，根本就沒有時(shí)間和精力來發(fā)現(xiàn)和認(rèn)識(shí)在該個(gè)項(xiàng)目中存在的共同規(guī)律，更談不上總結(jié)積累管理過程中的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致管理流程重復(fù)。在多數(shù)情況下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在接受工程項(xiàng)目管理工作時(shí)，都是被動(dòng)地聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的監(jiān)督、命令。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在各項(xiàng)檢查評(píng)比工作中耗費(fèi)了大量時(shí)間，無法潛心地做好管理工作。
3.3、注重前期策劃忽視后期管理
部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃階段只注重前期策劃，缺少項(xiàng)目整體管理理念，從源頭沒有對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃，造成后期建設(shè)成本過高，功能欠缺不完善。特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心,項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證項(xiàng)目質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾,致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡單,但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段,建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾,工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程管理策略
4.1、健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實(shí)際執(zhí)行的過程中，因?yàn)楣芾眢w制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以及管理部門，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)際的工作需求進(jìn)行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實(shí)到位。
4.2、項(xiàng)目開發(fā)前期工作
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的各項(xiàng)工作將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著決定性的影響，其主要工作有：項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、產(chǎn)品策劃等。具體內(nèi)容表現(xiàn)為: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置選擇、規(guī)模大小、戶型、客戶群、配套設(shè)施水平、技術(shù)能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等。此階段的項(xiàng)目管理工作應(yīng)全面細(xì)致，首先，對(duì)項(xiàng)目周邊情況要有詳細(xì)了解，比如河渠水利設(shè)施、民航機(jī)場限高等問題都將直接影響項(xiàng)目的手續(xù)辦理、施工復(fù)雜程度以及項(xiàng)目的利潤率。其次，在項(xiàng)目上使用新技術(shù)前一定要進(jìn)行詳細(xì)的了解，對(duì)新技術(shù)的可行性要做到心中有數(shù)，盡量考慮使用本地區(qū)比較成熟的技術(shù)。
4.3、加強(qiáng)施工階段的管理
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講,施工階段是整個(gè)開發(fā)工作最主要的階段,這一階段是商品房實(shí)物形成階段,它決定企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品。在施工準(zhǔn)備階段應(yīng)首先確定施工單位，簽訂施工承包合同以后，組建項(xiàng)目管理部，并根據(jù)項(xiàng)目需要配備技術(shù)管理人員，編制項(xiàng)目實(shí)施方案并進(jìn)行施工現(xiàn)場準(zhǔn)備，使現(xiàn)場具備施工條件。其次，施工階段目標(biāo)是完成合同內(nèi)全部施工任務(wù)，以達(dá)到驗(yàn)收、交付使用的條件。此階段工作重點(diǎn)：按照項(xiàng)目實(shí)施方案結(jié)合施工承包合同內(nèi)容安排施工，在施工過程中要努力做好動(dòng)態(tài)控制及調(diào)整工作，做好安全、質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)等目標(biāo)的控制，實(shí)行文明施工，做好內(nèi)外部門溝通協(xié)調(diào)工作。
4.4、強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理
(1)材料招標(biāo)采購。項(xiàng)目開發(fā)所需材料是構(gòu)成項(xiàng)目開發(fā)成本的主要部分,有效的采購方法能夠幫助項(xiàng)目開發(fā)商減少成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)材料采購應(yīng)提起足夠的重視,在確定所需材料種類后由專門的員工負(fù)責(zé)進(jìn)行市場調(diào)研,對(duì)相關(guān)材料一一比較質(zhì)量和價(jià)格,然后以公開招標(biāo)的方式選擇最終的材料供應(yīng)商；(2)在計(jì)價(jià)撥款方面,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)首先應(yīng)計(jì)算工程所需價(jià)款,該項(xiàng)工作應(yīng)由工程部主管統(tǒng)一安排,相關(guān)部門人員結(jié)合既定的目標(biāo)責(zé)任成本和價(jià)格對(duì)實(shí)物工作量進(jìn)行核實(shí)并定期將計(jì)價(jià)和撥款報(bào)表提交給企業(yè)主管部門；(3)成本動(dòng)態(tài)控制。項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)主動(dòng)開展成本活動(dòng)分析，項(xiàng)目部在各個(gè)層級(jí)應(yīng)堅(jiān)持實(shí)施階段性的成本考核制度,根據(jù)責(zé)任成本目標(biāo)進(jìn)行節(jié)點(diǎn)考核和獎(jiǎng)懲,對(duì)項(xiàng)目中的每一項(xiàng)成本做到心中有數(shù)，使項(xiàng)目成本得到控制。
5、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對(duì)市場的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目管理過程中認(rèn)真的汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)管理水平，健全開發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，這樣才能應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的發(fā)展趨勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)；質(zhì)量控制；對(duì)策和措施
中圖分類號(hào)：O213.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
近些年，面對(duì)日新月異的房地產(chǎn)市場和市場競爭的日趨白熱化，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。開發(fā)商開發(fā)樓盤的時(shí)候，難度越來越大，盡量控制成本又不斷被要求提高工程的質(zhì)量。房地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢(shì)的重要法寶。質(zhì)量控制貫徹開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)、施工和交付等階段。通過不斷的制定改進(jìn)計(jì)劃，提高企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量控制水平，已經(jīng)漸漸的成為了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制優(yōu)劣的一種形式。
一、 房地產(chǎn)開發(fā)中的質(zhì)量控制的意義
質(zhì)量控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在市場經(jīng)濟(jì)競爭獲利的重要法寶。一方面，從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量控制進(jìn)行研究，有利于合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，從而減少國民經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量控制進(jìn)行研究有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭。
在市場經(jīng)濟(jì)的影響下，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，在未來售價(jià)或預(yù)估的不明確情況下，只有企業(yè)控制好質(zhì)量問題才有可能在競爭中有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，而不會(huì)被市場所淘汰。 由于國家加強(qiáng)對(duì)金融市場的宏觀調(diào)控，并對(duì)資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)積極抑制房地產(chǎn)過度的市場消費(fèi)需求，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)質(zhì)量控制，練好內(nèi)功，方能在日益激烈的市場競爭中獲得更大的利潤。
二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中質(zhì)量控制的依據(jù)
施工就是將業(yè)主的設(shè)計(jì)圖紙和意圖，是形成產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成工程實(shí)體的一種形式。在施工過程中的質(zhì)量控制應(yīng)當(dāng)有科學(xué)合理的依據(jù)?，F(xiàn)行的國家及政府有關(guān)部門頒發(fā)的工程方面的法律法規(guī)，以及工程設(shè)計(jì)文件、工程承包合同文件等，都是施工階段質(zhì)量控制可以實(shí)行的依據(jù)，并且必須遵守其條款。施工工序質(zhì)量控制、工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工及驗(yàn)收規(guī)范等，都是工程質(zhì)量控制的技術(shù)性和法規(guī)性的依據(jù)，是鑒定材料質(zhì)量、衡量工程質(zhì)量的科學(xué)尺度和應(yīng)當(dāng)遵守的原則，
三、房地產(chǎn)開發(fā)中的質(zhì)量控制和成本控制措施
實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)利益，以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標(biāo)，為此，這就要求開發(fā)企業(yè)向市場提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房地產(chǎn)商品來滿足不斷變化的市場需求。質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房地產(chǎn)商品來自開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目有效的質(zhì)量控制和成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過程可以分為期工作階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工結(jié)算四個(gè)階段，每個(gè)階段特點(diǎn)各不相同，要有效地進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理和成本控制，就需要在各個(gè)階段管理好項(xiàng)目的質(zhì)量和成本。
1、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段
項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告等，是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的質(zhì)量控制的主要辦法是建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制和開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果質(zhì)量評(píng)審制度，而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，建立評(píng)審制度和質(zhì)量責(zé)任制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，之后將咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，從而提高投資效益。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期階段，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。在進(jìn)行有效的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格采取擬訂目標(biāo)利潤的辦法來推算目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本按開發(fā)成本和期間費(fèi)用進(jìn)行分類、分解。在在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，根據(jù)目標(biāo)成本預(yù)測各項(xiàng)稅費(fèi)支出，預(yù)訂支出計(jì)劃，從而減少資金成本。
2、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)，而優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段可以分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，兩階段設(shè)計(jì)是我國工程設(shè)計(jì)行業(yè)長期形成的基本工作模式。
（1）、初步設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制。開發(fā)企業(yè)在尋找規(guī)劃設(shè)計(jì)單位時(shí)應(yīng)實(shí)行建設(shè)方案招投標(biāo)制，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案最優(yōu)化。簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款；加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對(duì)于招標(biāo)成本控制，關(guān)系重大的項(xiàng)目必須采取公開招標(biāo)，而對(duì)于小型的分項(xiàng)工程可用邀請(qǐng)招標(biāo)；通過設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。開發(fā)企業(yè)全面審查后，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化建議，以便設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。
（2）、施工圖設(shè)計(jì)階段的工程質(zhì)量控制
開發(fā)企業(yè)要專門組織專業(yè)技術(shù)管理人員細(xì)致地審查施工圖，并要及時(shí)更正施工圖中存在的影響工程質(zhì)量和成本的問題，以避免不必要的浪費(fèi)及損失。開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目責(zé)任人員應(yīng)對(duì)索賠具有前瞻性，對(duì)施工過程中可能出現(xiàn)的索賠因素能夠正確的進(jìn)行預(yù)測。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真編制標(biāo)底和標(biāo)書，嚴(yán)格根據(jù)工程的招標(biāo)條件，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)的工作。中標(biāo)后合同的內(nèi)容方面必須嚴(yán)密、細(xì)致，通過協(xié)商談判確定具體合同和工期。開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員都要熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。
3、房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)施階段
施工過程在整個(gè)項(xiàng)目過程中占有非常重要的地位。施工過程中要嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，管理合同，嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更的方式來增加建設(shè)內(nèi)容，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模。認(rèn)真處理設(shè)計(jì)變更，尤其是涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須三方共同簽字為有效。為充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性可實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)制度，讓管理人員積極主動(dòng)的管好施工現(xiàn)場。此外還有要強(qiáng)化工程施工現(xiàn)場的監(jiān)理機(jī)制，選擇合適的監(jiān)理單位，能很好的對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，落實(shí)責(zé)任制，做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。嚴(yán)把隱蔽項(xiàng)目的驗(yàn)收關(guān)。特別是主要隱蔽項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按程序與行業(yè)的要求驗(yàn)收。造價(jià)管理人員，要做到事前把關(guān)，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響；支付工程進(jìn)度款要實(shí)行多級(jí)化管理并有效控制，嚴(yán)格按簽證及審查制度辦事。
4、房屋交付后的質(zhì)量管理
房屋交付后，其質(zhì)量控制并沒有結(jié)束，還有兩方面的工作。一是售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理有關(guān)方針，對(duì)開發(fā)出售后的房產(chǎn)，配備專人管理，采取切實(shí)可行的管理方法，建立專門管理的機(jī)構(gòu)。及時(shí)進(jìn)行維修，幫助住戶解決困難，使住戶滿意。二是意見征求和調(diào)查工作。及時(shí)組織人員征求住戶的要求和意見，盡量做到及時(shí)處理。并對(duì)調(diào)查后的材料整理分析，反饋到有關(guān)部門，以此來提高房產(chǎn)開發(fā)的整體質(zhì)量。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的系統(tǒng)工程，良好的質(zhì)量來自于企業(yè)對(duì)各個(gè)階段較好的控制。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目受外界影響因素較多，因此它的使質(zhì)量管理控制工作難度很大，須讓開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目管理的各階段，時(shí)時(shí)要有“質(zhì)量至上”的觀念，從源頭控制企業(yè)的成本，從而以求最大限度地提高資金的投資效益。同時(shí)開發(fā)企業(yè)要不斷完善項(xiàng)目質(zhì)量管理制度，努力提高質(zhì)量，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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【2】任寶峰. 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制[J]. 經(jīng)濟(jì)師, 2010,(10)
關(guān)鍵詞：地產(chǎn)公司；工程；管理；造價(jià)；項(xiàng)目；房地產(chǎn)
造價(jià)管理作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)中的一個(gè)不可或缺環(huán)節(jié)，通過對(duì)造價(jià)項(xiàng)目的規(guī)范化管理，不僅可以為地產(chǎn)公司開發(fā)工程項(xiàng)目提高收益，同時(shí)也關(guān)乎公司在建筑市場內(nèi)的聲譽(yù)與地位[1]。然而行業(yè)的發(fā)展受到一些非理性社會(huì)因素的影響，房產(chǎn)價(jià)格快速上漲，其上漲速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。為了平衡產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地產(chǎn)公司在開發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)，提出了針對(duì)不同類型項(xiàng)目的專項(xiàng)造價(jià)管理模式，但大部分工程項(xiàng)目存在專項(xiàng)性，即一個(gè)管理方案只面向一個(gè)獨(dú)立的工程項(xiàng)目，脫離此工程項(xiàng)目后，設(shè)計(jì)管理方法的適用性不強(qiáng)。此種管理模式造成了地產(chǎn)公司開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的潛在成本持續(xù)增加[2]。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)此項(xiàng)工作的優(yōu)化，設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展適配性較強(qiáng)的綜合管理模式，應(yīng)當(dāng)從思想認(rèn)知層面進(jìn)行轉(zhuǎn)換，避免公司管理者在工作中只注重項(xiàng)目收益的問題[3]。為此，下文將詳細(xì)闡述地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的特點(diǎn)，并根據(jù)地產(chǎn)公司的運(yùn)營發(fā)展需求，設(shè)計(jì)項(xiàng)目多角度造價(jià)管理模式，提高項(xiàng)目造價(jià)的科學(xué)性與規(guī)范性。
1地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)特點(diǎn)
在對(duì)地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的深入研究與剖析中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)此類工程項(xiàng)目，其過程涉及固定資產(chǎn)投入與非固定資產(chǎn)投入兩個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)資產(chǎn)的投入方式，提出下述四個(gè)方面的造價(jià)特點(diǎn)。第一，此類項(xiàng)目在開發(fā)中具有明顯的大額性特征。市場內(nèi)現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)，都需要支出上千萬甚至上億的資金，并且一個(gè)完整的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在實(shí)施中會(huì)關(guān)系到多個(gè)參與方的利益[4]，包括土地管理局、業(yè)主方、地方政府、業(yè)主開發(fā)商等，這也使得工程項(xiàng)目造價(jià)在市場內(nèi)處于一種較特殊的地位。第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理工作在不同層面的差異較大。在建筑領(lǐng)域內(nèi)，每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目都具有其自身獨(dú)特的個(gè)性與特點(diǎn)，這也造成了不同項(xiàng)目在設(shè)計(jì)開發(fā)時(shí)產(chǎn)品存在差異，而產(chǎn)品的差異勢(shì)必會(huì)造成造價(jià)核算的差異，這種差異體現(xiàn)在建成項(xiàng)目的用途、規(guī)模與功能方面。第三，建筑市場內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在造價(jià)管理工作中存在動(dòng)態(tài)化特點(diǎn)。從項(xiàng)目決策立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工結(jié)算中間經(jīng)歷了較多的環(huán)節(jié)，在這一過程中，材料供貨商銷售單價(jià)的調(diào)整、設(shè)計(jì)方案與施工圖紙的變更、員工工資標(biāo)準(zhǔn)的變改等因素都會(huì)在不同層面上對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)造成影響，這也造成了工程項(xiàng)目的造價(jià)一直處于動(dòng)態(tài)變化過程。第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有層次化特點(diǎn)。因此，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的造價(jià)工作也存在此特點(diǎn)，在進(jìn)行工程造價(jià)管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可在造價(jià)時(shí)被劃分為三個(gè)層次，分別為項(xiàng)目總造價(jià)、項(xiàng)目單項(xiàng)工程造價(jià)與單位項(xiàng)目造價(jià)。
2地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理模式設(shè)計(jì)
2.1計(jì)算工程項(xiàng)目造價(jià)管理風(fēng)險(xiǎn)值
為實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理，首先需要針對(duì)具體項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)給出明確的量化結(jié)果，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目可行性的初步檢驗(yàn)。項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)因素分析是實(shí)現(xiàn)對(duì)其造價(jià)管理的關(guān)鍵內(nèi)容，同時(shí)，建筑項(xiàng)目的可行性以及其風(fēng)險(xiǎn)承受度也是直接影響整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期回報(bào)的重要因素[5]。針對(duì)這一特點(diǎn)，在項(xiàng)目的前提籌備階段就需要完成對(duì)其可行性的分析，針對(duì)擬定的開發(fā)樓盤進(jìn)行全方位的市場調(diào)研和實(shí)地考察，并結(jié)合科學(xué)評(píng)價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)其造價(jià)管理費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的量化，將量化結(jié)果作為依據(jù)，對(duì)擬定開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析。工程項(xiàng)目造價(jià)管理的風(fēng)險(xiǎn)值可分為兩部分：一部分為項(xiàng)目凈現(xiàn)值；另一部分為現(xiàn)值指數(shù)。兩個(gè)數(shù)值能夠直接反映項(xiàng)目造價(jià)管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)情況，其數(shù)值越高，說明風(fēng)險(xiǎn)越低；反之，數(shù)值越低，說明風(fēng)險(xiǎn)越高。針對(duì)上述兩個(gè)參數(shù)的計(jì)算其公式分別為：NPV=S?K（1）PVI=S/K（2）上述公式（1）和公式（2）中：NPV為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的凈現(xiàn)值；S為未來現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值；K為原始投資額現(xiàn)值；PVI為現(xiàn)值指數(shù)。結(jié)合上述兩個(gè)公式，可實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的靈活考量，其所設(shè)定的貼現(xiàn)率當(dāng)中包含了建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬要求，以此能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合分析。同時(shí)，在實(shí)際管理過程中，還可以通過下述公式，綜合反映可達(dá)到的報(bào)酬水平：0ddS×χ?K=（3）公式（3）中：dS為未來每一年中房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的現(xiàn)金凈流量；dχ為年金現(xiàn)值系數(shù)。
2.2確定工程項(xiàng)目各階段造價(jià)模式
任何一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)的全過程都需要各個(gè)參與方的共同協(xié)作完成。為實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)工程項(xiàng)目階段的造價(jià)模式確定，首先需要明確工程項(xiàng)目中包含的各個(gè)階段。以一般房地產(chǎn)工程項(xiàng)目為例，其全過程需要經(jīng)歷圖1所示的五個(gè)階段。在第一階段，其主要完成的內(nèi)容包括對(duì)項(xiàng)目建議書的編寫以及對(duì)項(xiàng)目可行性的分析，這一階段對(duì)最終項(xiàng)目工程造價(jià)的影響超過80%；在第二階段，主要完成對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和具體實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)；在第三階段，主要完成服務(wù)、總包以及各分包項(xiàng)目的招標(biāo)以及采購；在第四階段，需要完成工程施工、安裝、建立以及工程實(shí)施中的管理等工作內(nèi)容；在第五階段，主要工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、竣工結(jié)算等工作。針對(duì)上述五個(gè)階段，其所有費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)，因此在管理過程中應(yīng)當(dāng)遵循下述公式：公式（4）：中α為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目上述五個(gè)階段的總價(jià)費(fèi)用；i為不同項(xiàng)目類別。在公式（4）的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同階段，在不同項(xiàng)目當(dāng)中所占的比重存在較大差異，但整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)必定與各個(gè)階段造價(jià)總和一致。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中上述五個(gè)不同階段都是基于活動(dòng)分解法得到，因此，針對(duì)某一階段的造價(jià)可通過計(jì)算該階段所有活動(dòng)造價(jià)之和得出。在上述計(jì)算數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，分別從全過程活動(dòng)控制、項(xiàng)目資源控制和造價(jià)結(jié)算控制三方面，明確各階段管理模式中的具體內(nèi)容，采用這種直接和間接相結(jié)合的控制方法，促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理效率的進(jìn)一步提升。
2.3構(gòu)建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)確定程序模型
在明確工程項(xiàng)目各階段造價(jià)模式后，為了確保各項(xiàng)管理工作的順利進(jìn)行，對(duì)其造價(jià)管理的程序模型進(jìn)行構(gòu)建。在構(gòu)建程序模型前，需要明確模型構(gòu)建的原則。第一，適用性原則。地產(chǎn)公司的文化和組織架構(gòu)決定著其所使用的項(xiàng)目造價(jià)管理具體模式，因此基于這一特點(diǎn)，在構(gòu)建程序模型時(shí)，必須充分明確地產(chǎn)公司的文化以及組織架構(gòu)，充分考慮到制定工程造價(jià)管理程序模型的適用性。第二，科學(xué)性原則。在對(duì)程序模型構(gòu)建時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的方式，進(jìn)而制定更具科學(xué)化的成本控制模型。第三，實(shí)用性原則。建立程序模型的目的是降低房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本、擴(kuò)大利潤空間，因而其實(shí)用性更加重要。在構(gòu)建模型時(shí)，只有能夠應(yīng)用于實(shí)踐當(dāng)中的程序模型，才能夠充分發(fā)揮其管理作用和價(jià)值。在充分遵循上述原則后，具體而言程序模型的構(gòu)建流程為：首先，針對(duì)需要進(jìn)行管理的項(xiàng)目內(nèi)容明確其精度和種類；其次，確定項(xiàng)目中具體活動(dòng)和所需資源量清單，明確項(xiàng)目當(dāng)中各類綜合收取的具體費(fèi)用；最后，將所有獲得的造價(jià)信息進(jìn)行匯總，得到整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程造價(jià)結(jié)果。
3對(duì)比分析
選擇由HZ公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為試驗(yàn)項(xiàng)目，試驗(yàn)前明確此公司是實(shí)驗(yàn)地區(qū)大型房產(chǎn)公司，該公司隸屬我國建筑工程總企業(yè)，該企業(yè)內(nèi)部的工程造價(jià)組織見圖2。以該公司近期開發(fā)的某樓盤為例，開展此次對(duì)比試驗(yàn)。試驗(yàn)中使用本文設(shè)計(jì)的管理模式，計(jì)算此項(xiàng)目在造價(jià)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)值，定位并明確項(xiàng)目造價(jià)管理風(fēng)險(xiǎn)源。在此基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目施工由決策立項(xiàng)、工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、施工執(zhí)行、竣工結(jié)算五個(gè)階段構(gòu)成。根據(jù)工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行此項(xiàng)目各階段的造價(jià)模式確定。并根據(jù)已知的工程數(shù)據(jù)，構(gòu)建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)確定程序模型，分析造價(jià)數(shù)據(jù)，按照文章設(shè)計(jì)內(nèi)容，計(jì)算各階段造價(jià)支出。在此基礎(chǔ)上，使用傳統(tǒng)的造價(jià)管理模式，按照相同步驟進(jìn)行造價(jià)管理工作，輸出上文提出五個(gè)對(duì)應(yīng)階段的工程造價(jià)管理成果，將各階段在本文管理方法與傳統(tǒng)管理方法下造價(jià)結(jié)果，作為評(píng)價(jià)此次設(shè)計(jì)方法可行性的指標(biāo)。各階段造價(jià)管理結(jié)果見圖3。根據(jù)圖3內(nèi)容可知，使用本文設(shè)計(jì)的造價(jià)管理模式進(jìn)行項(xiàng)目工程造價(jià)管理，可實(shí)現(xiàn)各階段的支出造價(jià)小于傳統(tǒng)造價(jià)管理模式下的各階段造價(jià)支出。因此，可以證明本文設(shè)計(jì)的造價(jià)管理模式，可以對(duì)地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目起到節(jié)約成本的作用。
4結(jié)語
本文設(shè)計(jì)了一個(gè)全新的地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理模式，并以HZ地產(chǎn)公司為例，設(shè)計(jì)了對(duì)比試驗(yàn)，試驗(yàn)證明了本文設(shè)計(jì)的方法，可以起到節(jié)約各階段造價(jià)支出的作用。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)此項(xiàng)目的規(guī)范化管理，還需要在深入的研究中，引進(jìn)更加先進(jìn)的技術(shù)與更加前沿的理念作為支撐。通過此種方式，優(yōu)化項(xiàng)目施工造價(jià)支出，提高地產(chǎn)企業(yè)在市場內(nèi)的地位，保證企業(yè)在市場運(yùn)營中收益的最大化。此外，應(yīng)在深化此項(xiàng)工作時(shí)，從地產(chǎn)公司工程造價(jià)組織架構(gòu)入手，通過引進(jìn)更加專業(yè)人才的方式，進(jìn)行此項(xiàng)工作的填充，從而為企業(yè)在社會(huì)內(nèi)的發(fā)展提供更加良好的條件作為支撐。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；前期成本；成本控制
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的影響問題分析
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功的關(guān)鍵。在市場經(jīng)濟(jì)競爭中具有十分重要的意義，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。項(xiàng)目前期的造價(jià)控制對(duì)整個(gè)建造成本影響很大。在可研階段，項(xiàng)目尚處于模糊狀態(tài)，可調(diào)整余地最大，通過科學(xué)選擇項(xiàng)目方案，如選址、項(xiàng)目規(guī)模甚至是否建設(shè)等的決策?？梢源蠓鹊卣{(diào)整造價(jià)設(shè)計(jì)階段次之，可通過設(shè)計(jì)方案比選，合理選擇項(xiàng)目工藝等，較大幅度調(diào)整造價(jià)而施工階段，則只能在設(shè)計(jì)規(guī)定下，通過優(yōu)化施工技術(shù)及組織，適當(dāng)降低。
二、施工階段成本控制與前期成本控制的現(xiàn)狀分析
目前我國在施工期的成本管理已經(jīng)做得很充分，建立了項(xiàng)目發(fā)包階段的招投標(biāo)制度，實(shí)施階段的監(jiān)理制度，結(jié)算階段的審計(jì)制度等計(jì)價(jià)依據(jù)比較完備，計(jì)價(jià)規(guī)范、各地消耗量標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算定額體系基本齊全材料機(jī)械市場信息定時(shí)更新，使用比較方便，成果比較準(zhǔn)確。相比之下施工前期的成本控制顯得薄弱很多。施工前期的成本控制工作主要包括：項(xiàng)目建議書階段的初步投資估算及可行性研究階段的投資估算、初步設(shè)計(jì)階段的概算、以及項(xiàng)目決策階段的備選方案經(jīng)濟(jì)性比較等。目前我國的項(xiàng)目前期造價(jià)管理工作相對(duì)滯后，缺乏科學(xué)、合適的造價(jià)文件編制依據(jù)，大多依靠計(jì)價(jià)人員自身經(jīng)驗(yàn)，具有很大的局限性和隨意性。再加上不確定因素較多.很難進(jìn)行量化控制，前期工作很大程度下是一個(gè)不衡協(xié)調(diào)過程。它受到政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和現(xiàn)場條件等諸多因素的影響。實(shí)際建設(shè)過程中“決算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算”的現(xiàn)象普遍存在，反映了估算、概算文件的準(zhǔn)確性欠佳。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期成本控制措施探究
1、項(xiàng)目立項(xiàng)階段的成本控制措施。項(xiàng)目的確立是成本控制的前提，一個(gè)項(xiàng)目只有可行然后才談得上成本控制，因此選立項(xiàng)階段的可行性分析和成本測算是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。因此在選立項(xiàng)時(shí)就必須要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容。立項(xiàng)階段的主要要做好項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、成本估算、利潤測算、現(xiàn)金流安排以及有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性分析等幾個(gè)方面工作。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)重要依據(jù)。在財(cái)務(wù)上對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要有以下兩項(xiàng)：（1）核心指標(biāo)：包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率（2）參考指標(biāo)：總投資回報(bào)率、銷售毛利率、獲利指數(shù)、資金峰值比例、地價(jià)支付貼現(xiàn)比、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)等。房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)收入與成本分析時(shí).相對(duì)來講收入的不確定性可能大一些.對(duì)于成本來講，如材料費(fèi)用，盡管也會(huì)隨市場波動(dòng)，但相對(duì)來講可能小一些。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目可行性進(jìn)行成本相對(duì)準(zhǔn)確的估算，不僅對(duì)于項(xiàng)目可行性研究十分重要，而且對(duì)于成本控制也十分重要.把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算時(shí)，按會(huì)計(jì)分類盡可能的進(jìn)行細(xì)化，使以后在成本控制時(shí)能夠有的放矢。在此要說明的是，財(cái)務(wù)人員及審算人員不僅要了解歷史數(shù)據(jù)，同時(shí)要隨時(shí)了解市場材料及工程造價(jià)的最新動(dòng)態(tài)，在做好成本與利潤測算后，如何做好現(xiàn)金流，安排好資金鏈對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也十分重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到今天不僅有大魚吃小魚，也有快魚吃慢魚。但是否能吃得下是一個(gè)很重要的問題。同樣一個(gè)項(xiàng)目假定總投資1個(gè)億，在其它條件都相同的情況下，用自有資金3500萬與5000萬去做，兩者的資金利用率是不同，前者的資金利用率相對(duì)較高，后者的資金利用率則相對(duì)較可玉開發(fā)企業(yè)要想快速發(fā)展，一般會(huì)盡可能地提高資金利用率，但與此同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大，因此如何把握好風(fēng)險(xiǎn)與資金利用率之間的度是房地產(chǎn)企業(yè)在決策時(shí)需要考慮的重要問題。
2、設(shè)計(jì)階段的成本控制措施。有資料表明.初步設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是75%-95%，技術(shù)設(shè)計(jì)影響投資的可能性是35%-75%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是25%-35%.而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性已經(jīng)只有10%。由此看來，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。因此影響建設(shè)項(xiàng)目投資成本控制的主要階段是設(shè)計(jì)階段.設(shè)計(jì)階段是投資成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，認(rèn)真做好設(shè)計(jì)階段投資控制對(duì)控制建設(shè)項(xiàng)目投資至關(guān)重要.是控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。長期以來.建設(shè)單位普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段重視不夠，較少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性.致使一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。搞規(guī)劃的專門只管催設(shè)計(jì)出圖，很少去管設(shè)計(jì)在經(jīng)濟(jì)上是否合理，出現(xiàn)設(shè)計(jì)過于保守，或?yàn)榱粟s進(jìn)度各專業(yè)不配套或出現(xiàn)矛盾.不交圖的現(xiàn)象，其結(jié)果帶到了施工階段，施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。近年來.這種現(xiàn)象雖然有所改進(jìn)，但往往把控制建安工程造價(jià)的主要精力放在施工階段一審核施工圖概算、合理編制工程標(biāo)底和結(jié)算建安工程價(jià)款，算細(xì)帳上。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢’.事倍功半。要有效地控制建安成本，就要堅(jiān)決地把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)到建設(shè)前期階段上來，尤其要抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段，未雨稠繆.以取得事半功倍的效果。由于施工階段是“按圖施工”.在施工階段所進(jìn)行的投資成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程費(fèi)用，實(shí)際決定工程項(xiàng)目投資多少，在設(shè)計(jì)階段就已確定。進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，推行限額設(shè)計(jì)，是設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的有效手段。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo).可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案。將限額設(shè)計(jì)貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過程，從投資決策開始根據(jù)投資估算設(shè)立目標(biāo)限額，到初步設(shè)計(jì)以概算確定最高限額，直至項(xiàng)目實(shí)施的施工圖設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)控制工程量.達(dá)到合理使用人力、物力、財(cái)力，提高資金的使用價(jià)值，進(jìn)而提高投資效益。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)母.避免設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段。
四、結(jié)語
目前，隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民生活水平的快速提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，得到了有史以來最大的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，主要是以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)的，那么房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的成本，就成為衡量項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)收益的一項(xiàng)重要指標(biāo)。在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的前期，把開發(fā)的成本降低到一定程度內(nèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)才會(huì)獲得很好的收益保證。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞: 商業(yè)綜合體,立項(xiàng)SWOT分析, 項(xiàng)目組織,設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制
Abstract:Combining with the actual project chongqing heaven and earth, and in the complex business development project, the owner of the project team of risk management, focus on the project, the human resources and the design phase three aspects such as briefly discussed
Key words: Commercial complex, setting up the SWOT analysis, project organization, design the risk control
中圖分類號(hào)：X820.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
重慶天地位于重慶市主城區(qū)幾何中心地段――渝中區(qū)化龍橋區(qū)域，與主城各商業(yè)組團(tuán)中心連接緊密，是瑞安房地產(chǎn)繼上海新天地成功改造后，又以強(qiáng)勁之勢(shì)推出的“新天地”系列之一。重慶天地占地32000平方米，建筑面積82000平方米，是一個(gè)集零售，中西餐飲，娛樂，演藝，展示，酒店于一體的商業(yè)綜合體。
重慶天地項(xiàng)目是現(xiàn)代時(shí)尚概念和地域生活文化的融合，建成后將成為引領(lǐng)時(shí)尚的居住、工作、文化、旅游休閑綜合社區(qū)。
項(xiàng)目從2005年初啟動(dòng)， 至2009年下半年全面竣工，投資15億元人民幣，歷時(shí)近5年，為重慶打造出了一個(gè)全新的時(shí)尚地標(biāo)。
作為重慶天地項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理，作者將結(jié)合實(shí)際談?wù)勴?xiàng)目開發(fā)前期的幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理做一論述。
1立項(xiàng)階段的風(fēng)險(xiǎn)和計(jì)劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)即意味著項(xiàng)目開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。
立項(xiàng)階段需要提交項(xiàng)目建議書供內(nèi)部和相關(guān)的行政審批，實(shí)際上這份項(xiàng)目建議書也是一份項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和陳述報(bào)告，和之后的項(xiàng)目可行性報(bào)告一起構(gòu)成了項(xiàng)目啟動(dòng)前對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)測和初步應(yīng)對(duì)計(jì)劃的闡述。
項(xiàng)目建議書的內(nèi)容總的說來比較簡明，是一個(gè)概述性的文件。 而可行性研究報(bào)告則是項(xiàng)目開發(fā)的依據(jù)，是評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的最初級(jí)文件。
重慶天地項(xiàng)目制定可行性研究報(bào)告的同時(shí)，也進(jìn)一步對(duì)市場和商業(yè)營銷風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,包括了以下幾方面：
1、項(xiàng)目周邊環(huán)境概況
重慶天地地塊區(qū)域位置，區(qū)域規(guī)劃性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)人口數(shù)據(jù)，人群整體素質(zhì)，年齡層次與職業(yè)構(gòu)成，人流和消費(fèi)能力；餐飲、休閑等業(yè)態(tài)商業(yè)，星級(jí)飯店、高檔寫字樓分布；購物便利程度，毗鄰商圈狀況，道路情況，公交路線和規(guī)劃前景；教育、醫(yī)療、金融等生活配套、餐飲、購物、等各方面的完備程度。
圖2.3-1 重慶天地項(xiàng)目整體規(guī)劃圖
2、項(xiàng)目產(chǎn)品概況
重慶天地的規(guī)模、性質(zhì)、功能、體量、建筑風(fēng)格、定位、檔次、業(yè)態(tài)分布、提供的設(shè)施與配置、日后服務(wù)的硬件和軟件系統(tǒng)、營運(yùn)和物業(yè)管理模式。
項(xiàng)目SWOT分析
4、對(duì)目標(biāo)市場細(xì)分，制訂應(yīng)對(duì)和規(guī)避潛在變化和風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境概況，產(chǎn)品概況，以及自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的潛力人群應(yīng)具備的特點(diǎn)進(jìn)行定義和分類?？梢愿玫匮芯宽?xiàng)目的使用屬性要求，并分析重慶天地項(xiàng)目營銷面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
在分析了市場風(fēng)險(xiǎn)的基本特征后，在之后的推廣，營銷方面，防備市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，市場預(yù)判，確定最佳的推出時(shí)機(jī)，避免競爭對(duì)手的擠壓，制訂了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)計(jì)劃，突出差異化優(yōu)勢(shì)應(yīng)對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)。
此階段另一方面的風(fēng)險(xiǎn)就是，就是還沒有成立正式的項(xiàng)目部。在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，由企業(yè)高層管理人員或企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理部門從企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目投融資角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。在項(xiàng)目前期中的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，主要由企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門或工程等具體負(fù)責(zé)部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，立項(xiàng)后要及時(shí)產(chǎn)生項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)同企業(yè)相關(guān)部門在土地征購、項(xiàng)目詳細(xì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。
2項(xiàng)目人力資源的風(fēng)險(xiǎn)管理
項(xiàng)目組織是保證項(xiàng)目正常實(shí)施的組織保證體系，重慶天地項(xiàng)目前期，工作頭緒繁多，工作性質(zhì)不同，項(xiàng)目組織由項(xiàng)目經(jīng)理主持和帶領(lǐng)部分技術(shù)工程師組成。風(fēng)險(xiǎn)管理工作是由項(xiàng)目經(jīng)理及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理部門共同提出風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃，由項(xiàng)目經(jīng)理主管監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)管理過程，并由項(xiàng)目經(jīng)理主持，會(huì)同各職能部門代表召開風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施工作會(huì)議
而項(xiàng)目管理中，成功的人力資源管理可以保證項(xiàng)目任務(wù)的順利完成，促使項(xiàng)目得到更有效管理。
相比其他類型的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的人力資源管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和控制難度有著更多的不定性，處理不好就會(huì)引起人心渙散，挫敗承包方人員的參與信心，影響項(xiàng)目實(shí)施。
對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)和應(yīng)對(duì)要求，重慶天地采取了一下的應(yīng)對(duì)措施：
培訓(xùn)和持續(xù)改進(jìn)
重慶天地項(xiàng)目在培訓(xùn)在提高雇員技能的同時(shí),更需要增強(qiáng)他們應(yīng)對(duì)不斷變化環(huán)境的能力。項(xiàng)目組針對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)進(jìn)行了需求分析，并制訂了一系列的培訓(xùn)計(jì)劃并指定專人負(fù)責(zé)，以確保培訓(xùn)目標(biāo)的切實(shí)完成。
項(xiàng)目組安排了公司內(nèi)部的培訓(xùn)人員對(duì)項(xiàng)目成員進(jìn)行了企業(yè)文化，ISO流程等方面的培訓(xùn)，并聘請(qǐng)外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，通過短期專題培訓(xùn)班的形式，對(duì)成員進(jìn)行工作方法，溝通技巧，電腦軟件應(yīng)用的培訓(xùn)，另外，在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，安排其他項(xiàng)目，展覽的參觀，新技術(shù)，新材料的介紹，同時(shí)不定期地進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)拓展，交流增進(jìn)活動(dòng)。
多樣化的激勵(lì)與約束
本項(xiàng)目在管理中注重加強(qiáng)成員間的情感培養(yǎng)和交流。
項(xiàng)目還不定期組織團(tuán)隊(duì)活動(dòng)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)交流, 避免令成員成為工作機(jī)器。
同時(shí), 項(xiàng)目組采取多樣化的激勵(lì)和約束機(jī)制。通過各種激勵(lì)和約束作用, 發(fā)掘項(xiàng)目人員特長提高他們的吃苦能力、勞動(dòng)效率以及創(chuàng)新能力。
3設(shè)計(jì)階段的成本風(fēng)險(xiǎn)控制
設(shè)計(jì)單位開始分階段進(jìn)行設(shè)計(jì)， 在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì)承擔(dān)工程造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)，事實(shí)上設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)決定了整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的90％。
在各個(gè)階段將遇到不同的風(fēng)險(xiǎn)，需要采取不同的措施去應(yīng)對(duì)。1 方案設(shè)計(jì)
方案設(shè)計(jì)階段做好與決策層和各支持部門進(jìn)行溝通，確認(rèn)方向，好的開端是項(xiàng)目成功的一半，方案設(shè)計(jì)階段做好風(fēng)險(xiǎn)的防范是關(guān)鍵的關(guān)鍵。
在造價(jià)控制方面，方案設(shè)計(jì)階段估算的重點(diǎn)在于分析測算，需要能夠全面真實(shí)地反映各個(gè)方案所需的造價(jià)。
圖2.7-1 重慶天地總平圖
2初步設(shè)計(jì)
初步設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)種類比較多樣，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)根據(jù)設(shè)計(jì)文件實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，這也包括風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的調(diào)整，初步設(shè)計(jì)階段風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理是為了降低項(xiàng)目以后階段風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。
在初步設(shè)計(jì)階段，確定造價(jià)控制目標(biāo)值以后，重慶天地項(xiàng)目采用了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì), 限額設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)于設(shè)計(jì)概算加強(qiáng)管理和審查。將已發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)控制和解決在本階段內(nèi)，可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行計(jì)劃應(yīng)對(duì)。
施工圖設(shè)計(jì)
施工圖綜合性，詳盡程度要高許多，風(fēng)險(xiǎn)來自各個(gè)方面，項(xiàng)目內(nèi)部需要投入的人員涉及建筑，結(jié)構(gòu)，機(jī)電設(shè)備，園林景觀，室內(nèi)設(shè)計(jì)，配套，施工，招投標(biāo)，文件歸檔管理；外部則涉及到各個(gè)設(shè)計(jì)單位，公司財(cái)務(wù)，法務(wù)，采購，政府相關(guān)部門，工程投標(biāo)單位，供應(yīng)商等等。
由于涉及方面多，進(jìn)入深度大，這一階段對(duì)于建筑造價(jià)會(huì)產(chǎn)生很大影響，風(fēng)險(xiǎn)的很大一部分將集中在項(xiàng)目工程造價(jià)方面。
重慶天地將風(fēng)險(xiǎn)事前控制融入在了設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制中。由于項(xiàng)目需要趕工期、以及工程中的調(diào)整 （重慶天地項(xiàng)目就曾在方案設(shè)計(jì)階段后期根據(jù)公司意見進(jìn)行了布局調(diào)整，以致不得不壓縮之后的總體進(jìn)度），設(shè)計(jì)的調(diào)整在所難免，這就更需要在每一步都做好監(jiān)控，盡量減少施工開始后的變更，缺乏在設(shè)計(jì)階段的成本控制，勢(shì)必造成施工階段造價(jià)的控制失控。
總結(jié)
【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制
近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個(gè)：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。
這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。
下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。
1 目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。
有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
2.1 建立開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門和項(xiàng)目經(jīng)理。
2.2 制定開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。
充分了解項(xiàng)目投資人開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。
2.3 建立開發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。
建立評(píng)審制度是保證和提高開發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢公司提供的項(xiàng)目咨詢工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。
3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制
3.1 方案設(shè)計(jì)階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。
在咨詢公司得出較為科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。
3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段
施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。
工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，就是通過不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。
4 施工階段的質(zhì)量控制
工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。
4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。
4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。
4.1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃
在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。
4.1.3 質(zhì)量保證
質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。
4.2 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制
項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的過程控制就是對(duì)施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來說。
4.2.1 工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)
（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。
（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問題。
（3）不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。
（4）及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺判斷。
（5）在工程施工中要正確處理造價(jià)、工期和質(zhì)量的關(guān)系，努力做到在保證質(zhì)量的前提下使三者達(dá)到對(duì)立統(tǒng)一。
4.2.2 施工階段工程質(zhì)量的影響因素
影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。
（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。