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買受人（乙方）：身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________ 區(qū)_______________________________________ 的房屋（建筑面積_________ 平方米）以人民幣_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 萬_______ 仟_______ 佰_______ 拾_______ 元整（￥________元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、違約責任
1 、甲方應當于2009年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___ 個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___ 四萬______元。
2 、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___ 五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________ 作為甲方的損失賠償金。
3 、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4 、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5 、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________ 種方式解決。
1 、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2 、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5 份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：乙方：
年月 日年月日
見證人：年月日
論 文 摘 要
所謂賣方知識產權擔保，是指在貨物買賣法律關系中，賣方有義務保證，對于其向買方交付的貨物，任何第三方不能基于知識產權向買方主張任何權利或要求。
由于知識產權具有無形性、地域性、獨占性等特點，其權利人的專有權被他人侵犯的機會和可能性比物權等權利大的多。一旦第三人對賣方交付的貨物基于工業(yè)產權或其他知識產權提出權利或要求，買方對貨物的使用或轉售就會受到干擾，因為第三人可能向法院申請禁令，禁止買方使用或轉售貨物，而且還會要求買方賠償因侵權而造成的經濟損失，所以規(guī)定賣方的知識產權擔保義務，對保護買方的利益非常必要?！堵?lián)合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）第42條規(guī)定了賣方的知識產權權利擔保義務。
本文首先對42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對42條規(guī)定的賣方知識產權擔保義務及其責任的條件限制和責任的免除進行詳細的分析，最后指出由于42條內容的不確定性，建議當事人最好在合同中排除42條的適用。
目 錄
一、 前言………………………………………………………（4）
二、 立法背景和立法目的……………………………………（4）
三、 賣方的知識產權擔保義務及其責任限制………………（6）
（一） 工業(yè)產權或其他知識產權
（二） 第三人的任何權利或權利要求
（三） 知道或不可能不知道
（四） 目的國：雙方當事人在訂立合同時預期貨物將轉售或使用的國家
四、 賣方知識產權擔保責任的免除…………………………（15）
五、 結語………………………………………………………（15）
淺論《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》下
賣方的知識產權擔保義務
一、前言
所謂賣方知識產權擔保，是指在貨物買賣法律關系中，賣方有義務保證，對于其向買方交付的貨物，任何第三方不能基于知識產權向買方主張任何權利或要求。
由于知識產權具有無形性、地域性、獨占性等特點，其權利人的專有權被他人侵犯的機會和可能性比物權等權利大的多。一旦第三人對賣方交付的貨物基于工業(yè)產權或其他知識產權提出權利或要求，買方對貨物的使用或轉售就會受到干擾，因為第三人可能向法院申請禁令，禁止買方使用或轉售貨物，而且還會要求買方賠償因侵權而造成的經濟損失，所以規(guī)定賣方的知識產權擔保義務，對保護買方的利益非常必要?！堵?lián)合國國際貨物銷售合同公約》（以下簡稱《公約》）第42條規(guī)定了賣方的知識產權權利擔保義務。
本文首先對42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對42條規(guī)定的賣方知識產權擔保義務及其責任的條件限制和責任的免除進行詳細的分析，最后指出由于42條內容的不確定性，建議當事人最好在合同中排除42條的適用。
二、立法背景和立法目的
為了統(tǒng)一國際貨物買賣法，國際社會從上個世紀30年代起就開始致力于制定能夠被國際社會普遍接受的貨物買賣公約。羅馬國際統(tǒng)一私法協(xié)會在30年代起草的《國際貨物買賣統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on International Sale of Goods,簡稱ULIS）和《國際貨物買賣合同成立統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on the Formation of Contract for International Sale of Goods,簡稱ULF）由于存在明顯的局限性和不足沒得到國際社會的認可。1968年，聯(lián)合國國際賣貿易委員會下的國際貨物買賣工作組在對以上兩公約修改的基礎上制定了《聯(lián)合國貨物買賣合同公約》（United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods,簡稱CISG，以下簡稱《公約》）草案。該公約草案于1980年3月，在由62個國家代表參加的維也納外交會議上正式通過。于1988年1月1日正式生效。
對于貨物買賣中第三人的知識產權權利，《公約》以前沒有任何公約曾做出規(guī)定；而對于貨物買賣中第三人權利，以前的公約中也只有《公約》的前身ULIS第52條做出過規(guī)定。ULIS第52條規(guī)定賣方有擔保買方對貨物的使用不受任何第三人權利和要求騷擾的義務。但是一般認為這里的“第三人權利和要求”主要是針對所有權瑕疵，它是否也包括了第三人的知識產權權利和要求，ULIS沒有做出明確的規(guī)定。學界對此眾說紛紜 。
在《公約》制訂初期，賣方的知識產權擔保問題沒有引起公約起草者的重視，根據(jù)資料記載，《公約》1977年草案更是明確規(guī)定公約不調整基于知識產權提起的第三人權利要求問題 。盡管如此，逐步增長的國際貿易量使人們對國際自由貿易中知識產權的保護越來越關注，認識到必須對國際貿易范圍內的知識產權保護提供統(tǒng)一的規(guī)則。在起草1980年公約最后階段，聯(lián)合國國際貿易委員會成立了特別工作小組，起草關于賣方的知識產權擔保義務條款，該條款最后被接受為公約正式文本的第42條。
立法的目的有兩個：首要的目的是確定對于賣方交貨應承擔的不存在任何第三人基于工業(yè)產權或其他知識產權提出權利或要求的責任限制，通過規(guī)定賣方承擔此項責任以它在訂立合同是知道第三人權利要求存在為條件得以實現(xiàn)第一個目的；另一項目的是確定依據(jù)哪一個相關法律決定賣方是否違反了知識產權擔保義務，通過選擇適用貨物預計將被銷售或將被適用國家的法律，在其他情況下，選擇賣方營業(yè)地國家的法律，實現(xiàn)了第二個目的。 由此可見公約制訂第42條的立足點在于對賣方知識產權擔保義務的限制。
三、賣方的知識產權擔保義務及其責任限制
根據(jù)《公約》第42條（1）的規(guī)定，賣方所交付的貨物，必須是第三方不能根據(jù)工業(yè)產權或其他知識產權 主張任何權利或要求的貨物，但以賣方在訂立合同時已知道或不可能不知道的權利或要求為限，而且這種權利或要求根據(jù)以下國家的法律規(guī)定是以工業(yè)產權或其他知識產權為基礎的：（a）如果雙方當事人在訂立合同時預期貨物將在某一國境內轉售或做其他使用，則根據(jù)貨物將在其境內轉售或做其他使用的國家的法律；或者（b）在任何其他情況下，根據(jù)買方營業(yè)地所在國家的法律。
大多數(shù)法律體系——如果不是全部的話——都規(guī)定了賣方有知識產權擔保的義務。在國內法，這種規(guī)定是合適的。侵犯知識產權的責任最終由貨物的生產者承擔。法律允許賣方在承擔責任后再向生產者追究責任。
關鍵詞：小產權房；法律政策；小產權房買賣
中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A 文章編號：1002-3933(2009)08-0130-04
引言
房屋產權本無大小之分，如果從法律上來評價小產權房，小產權房就是無產權房。小產權房并非一個嚴格的法律術語，而是一個描述性的詞語，是人們用于區(qū)分在國有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會現(xiàn)象而已。簡要概述之，國家發(fā)產權證的叫大產權，如開發(fā)商在辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國家土地出讓金和使用稅(費)后，由國家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產權房屋。大產權房購買者享有房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。而小產權房，使用的是集體建設用地，國家并不發(fā)產權證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，甚至沒有任何證書而只有當事人交易的一紙合同。
近幾年，隨著商品房價的大幅漲價，小產權房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢。不少學者都在呼吁要從法律上賦予小產權房平等的權利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權利的模糊更使得農民與購房者權益皆無法獲得有效保護，滋生了大量沖突，無論是各級政府還是司法實踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學者的強烈批判，這就需要我們討論小產權房究竟可否入市流轉?法院應如何處理與小產權房相關的糾紛。
一、小產權房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境
相比商品房，小產權房往往沒有繳納土地出讓金等稅費，因此價格便宜得多，這也正是購房者寧愿冒其權利缺乏法律保護也要購買的重要原因。但由于小產權房缺乏法律保護，在小產權房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院時，法院無法適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋，通常會認定該買賣合同無效，購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無法獲得房價上漲帶來的好處。此外，由于小產權房不受法律認可，也無法在房管部門備案，不在政府機構監(jiān)管范圍內，因此遇到房屋質量問題、公共設施維護問題、乃至房屋建設資金周轉出現(xiàn)問題成為難尾樓時，其救濟途徑就非常有限。同時，由于小產權房沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后難以轉讓過戶。
由于小產權房權利本身的不清楚、不充分，小產權房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產權房的農民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋。這也使得小產權房糾紛成為全國性的司法難題。不少法院都受理過“小產權房”，一般都是判決合同無效、原房主收回房產。比如2004年北京市高級人民法院的《關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規(guī)定，農村私有房屋買賣合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
北京宋莊畫家村曾經一度以小產權房聞名全國，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買賣糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。通州法院經審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋；與此同時，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，畫家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟樸償金共計48萬元。經審理，通州法院認為，李玉蘭作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經濟損失185290元，約占房屋市值的70％。
法院的判決是否合適筆者暫不評價，此案例中各級法院雖然都普遍認定合同無效，但實際上都傾向于保護購房者的權利。比如，北京二中院認為造成合同無效的理由在于農民反悔，但合同無效是自一開始就無效，農民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認為應當保護購房者的權益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權威。
上述案例是單個農民將原有農村房屋出售后，因為房價變化或者政府拆遷等一方可能違約。而違約方既可能是售房人，也可能是購房者。法院審理該類案件的焦點在于小產權房買賣協(xié)議是否有效這一問題之上。但這類案件還不是爭議更多、也更普遍的小產權房糾紛。由集體經濟組織修建出售的小產權存有更多爭議，因為其涉及的權利主體更多，包括集體經濟組織與購房者、農民與集體經濟組織、集體經濟組織與地方政府等等之間都可能發(fā)生爭議。不少政府都嚴格限制小產權房，對已修建的小產權房甚至進行摧毀。比如2001年，王府家庭農場二期因“土地占用耕地”而被違法公示，建筑面積約3萬平方米的174棟別墅二期工程被當即拆除。在這類案件里面，購房者與地方政府之間、集體經濟組織與地方政府之間都存在異常尖銳的矛盾，各級法院很難處理這些爭議。
此外，集體經濟組織內部矛盾也一直不斷，特別是在收益分配與民主決策等問題上存在不少問題。有學者對各地實踐的研究發(fā)現(xiàn)，集體經濟組織內部的權益分配是最為棘手的問題。盡管集體經濟組織從小產權房流轉中獲得巨額收益，但村民所獲不多，一些村民在丟失宅基地和責任田后，除得到了或大或小的筒子樓外，所得無幾。
這些案件至少反映了以下信息，首先，由于小產權房買賣缺乏法律依據(jù)，法院判決也無法給購房者以充分的法律保護；其次，從事后看，農民當時做出小產權房買賣的決策是不理性的，農民很容易反悔，這也從另外一個角度表明在小產權房合法化以后如何確保村民利益是非常重要的問題；再次，小產權房買賣中牽涉到集體經濟組織、農民、購房者、地方政府等主體的利益，如何協(xié)調各個權利主體的利益。如何使農民能從小產權房買賣中獲得更好的利益是非常關鍵的問題。而這些問題并不是僅僅通過承認小產權房買賣合同有效就可以解決，而需要一系列相關配套制度的完善。
二、小產權房的“合法”之爭與法律癥結
政府禁止小產權房買賣的理由在于，首先，保護耕地持有量及糧食安全；其次，防止土地兼并與社會動蕩；再次，保護農民不受房地產商的剝削。與國家政府政策明確禁止相反，不少專家學者以及媒體都要求小產權房能夠合法化，他們反駁了禁止小產權房的觀點，首先，“法無禁止則為許可”，如果沒有禁止郊區(qū)農民建房售房的法律條款，就不應當認為是禁止的；其次，糧食安全與耕地占有量無關；再次，小產權房合法化可以增加農民收益。
小產權房是否應當合法化不僅是媒介、學術爭議，同樣也是立法上的爭議。在《物權法》起草過程中，這種爭議也存在過。起草過程中，曾圍繞集體土地上的建設用地使用權和宅基地使用權能否進入土地一級市場自由流轉、國家壟斷土地交易一級市場是否有正當性等問題，出現(xiàn)了重大的意見分歧。最后由于分歧過大，才不得不按照現(xiàn)有模式進行了授權立法。
《物權法》第13章第153條沒有對集體建設用地流轉進行直接規(guī)定，而是規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”許多學者認為《憲法》、《物權法》并沒有限制集體土地流轉，也未限制小產權房。但是《土地管理法》第43條規(guī)定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！锻恋毓芾矸ā返?3條進而規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)”等情況之外，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！比绻诩w土地上進行的話，在有三個例外的規(guī)定：建鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)、集體成員建住宅、建公共設施和公益設施等?！锻恋毓芾矸ā穱栏裣拗屏思w建設用地的使用，集體經濟組織要想專門修建小產權房在現(xiàn)有法律框架下確實存有障礙。但是對農民個人在宅基地上修建的房屋進行出售的行為是否需要限制，現(xiàn)有法律并未有明確規(guī)定。
嚴格限制小產權房買賣的規(guī)定出現(xiàn)在國務院的相關規(guī)定中，特別是1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》([1999]39號)明確限制了小產權房買賣。該通知規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。”正是該通知使得城市居民在農村購買的房屋無法辦理產權登記，而成為“小產權房”。2007年，建設部風險提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產開發(fā)，不允許將集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。如果非集體經濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護，這當然包括小產權房買賣。而在2007年12月11日，國務院召開的國務院常務會議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞開發(fā)。盡管不少學者對2008年十七屆三中全會在土地制度上的改革寄予厚望，但是這次會議也沒有完全放開，而僅說明，城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍外的非公益性建設項目，農民可“參與開發(fā)經營”，而經營性的集體建設用地可進入“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”交易。這已為未來的土地制度改革埋下了伏筆。但是十七屆三中全會后不久，國務院有關負責人再次強調，小產權房違法，絕對不允許再建設。對于那些已經在農村購買了小產權房的消費者，國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。
現(xiàn)行法律確實限制了在集體建設用地上不能修建小產權房，但是小產權房買賣行為本身的效力并未有法律明確規(guī)定無效?，F(xiàn)有法律政策禁止小產權房買賣的規(guī)定出現(xiàn)在國務院制定的文件之中，但是從法律上講并非意味著小產權房買賣行為本身的無效。政府應當是通過懲處小產權房修建者而非否認小產權房買賣行為的合法性來規(guī)制集體土地的使用，但是正如前面所提到的，不少政府部門以及法院都簡單地將小產權房買賣協(xié)議認定為無效。
三、小產權房及房屋買賣合同的處理路徑
小產權房合同糾紛中房屋買賣合同的效力認定應當以現(xiàn)有法律為依據(jù)。按照《合同法》規(guī)定，只有法律才能規(guī)定合同無效的情形，現(xiàn)有法律普遍認定小產權房買賣合同無效是缺乏法律依據(jù)的。當然，由于小產權房本身更多是一個政治問題，要指望法院從確認小產權房買賣合同合法有效來推動土地制度變遷并不現(xiàn)實。小產權房本身的處理已經不是一個單純的法律問題，而需要我們從更加務實的、細致的角度進行處理和妥協(xié)。
1 集體土地使用需要進行限制，但小產權房買賣行為卻是有效的
從法律上講，政府禁止小產權房買賣是有法律依據(jù)的，主要包括《土地管理法》第43條、63條；而我國也是一個人多地少，人均耕地持有量非常少的國家，因此保護耕地是必須。但是，小產權房流轉與耕地破壞并無必然聯(lián)系，如果農民將已有宅基地、已有房屋用于流轉并不影響到耕地保護；同時，現(xiàn)有的法律安排并不一定就合理，從長期看，法律是可以修訂的?；谶@些理由，從長期看，小產權房應當可以流轉。
就算小產權房不符合法律規(guī)定，但合同效力具有相對性，農民未按照法律要求的審批、許可程序在集體土地上修建建筑物確實是違法行為，應當給予懲處。但是這并不影響小產權房買賣行為的效力，房屋買賣具有相對獨立性，在無法律明確禁止下應當認定為合法。
2 已經建成的、出售的：補繳土地出讓金等稅費
盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產權房買賣，但小產權房已經建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決，盡管這些房屋不符合土地利用、建設規(guī)劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費，但這些都已經是社會存量財富，而且不少小產權房已經出售，住滿了居民，強行拆除勢必影響穩(wěn)定。筆者認為，應當認可這些小產權房占有的合法性，但是需要補繳土地出讓金等稅費。當然，誰支付土地出讓金等稅費、以及這些稅費是否收得回來同樣牽涉到大量細致的問題。
3 逐步允許流轉
對農民單獨擁有的農村住房以及集體經濟組織盤活農村宅基地后修建的“小產權房”應當逐步運行流轉，其方式可逐漸從租過渡到賣，從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅。筆者之所以建議事先推行小產權房出租的原因在于，首先，這可以作為政府廉租房的一種補充制度；其次，更重要的理由在于，當小產權房市場尚不規(guī)范的情形下，為避免由于購房者、售房者在買賣決策時考慮之不充分以及分散市場風險，以租代售不失為一種折中；再次，由于農民的承包權是有年限的，如果允許所有權買賣(永久性出售)會要求我國土地制度的根本性變化。
4 嚴謹濫占耕地
正如有學者所說，“土地私有化不能遏制土地流失”，與那些聲稱耕地保護與糧食安全無關的論點相反，筆者認為，耕地保護政策是必須尊重的政策，我們需要“在立法取向上采取耕地保護和土地利用兼顧的具體制度”；更何況，在城鄉(xiāng)二元體制下，“土地對于中國農民而言除了生存權以外，還承載著發(fā)展和社會保障方面的功能”。因此，那些破壞耕地修建小產權房的違法行為應當堅決禁止，而對于已經濫占耕地修建房屋的，如果能夠退耕的應當退耕，不能退耕的在補繳所有稅費的基礎上再進行處罰。而對建設用地指標內的農用地轉換只有在實現(xiàn)占補平衡等前提性條件后可以流轉。
5 不符合土地規(guī)劃的小產權房應認定為違章建筑
包括發(fā)達國家在內，土地或多或少有限制，而土地規(guī)劃是最主要的手段之一。政府應當將土地規(guī)劃與建設用地指標相結合對城市建設、土地使用等進行規(guī)劃。而不符合土地規(guī)劃的小產權房，屬于違章建筑，原則上應該拆除。
無論是普通法系國家還是大陸法系國家都沒有小產房法律問題處理方面的先例，因而使得我國在小產權房方面的法律問題處理上缺少一定的域外經驗可供借鑒［3］。同時加之我國法律學術研究與實踐本身在小產權房產生后對小產權房治理的法律研究也相對較少，使得小產權房在治理過程中所要面對的法律問題較多。我國《憲法》中規(guī)定集體土地使用權是可以轉讓的，而《土地管理法》卻規(guī)定農民集體所有的土地使用權不得出讓或者不得轉讓用于非農業(yè)方面的建設。這就使得小產權房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時，從我國現(xiàn)有的立法情況來看，農村集體土地所有權主體是農民集體，而如何對農民集體行使所有權進行具體的細化所存在的法律問題，導致農村集體土地所有權主體存在著名存實亡的境地，主要表現(xiàn)在這些地方的農村集體土地所有權的行使者實際上是村民委員會，而村委會很難確保其所代表的是農民集體的利益。居民在房價過高的背景下，買了小產權房以后，由于小產權房法律保護方面的缺少，使得法院在對小產權房買賣發(fā)生糾紛進行處理時就要面對司法方面的問題。這是因為小產權房買賣合同的標的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權，而我國法律規(guī)定只有農民才能享有宅基地的使用權，這就使得法院通常會判決該買賣合同無效。但是，我國現(xiàn)行的《合同法》中所確定誠實信用原則等，又可以說明小產權房的買賣雙方是在自愿平等的基礎上所做出來的真實意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。簡而言之，小產權房存在的法律問題的處理，需要結合我國現(xiàn)有法律規(guī)定的實際情況，以小產權房的情況為基礎靈活地應對［4］。
2基于經濟法層面的小產權房法律問題解決策略
從經濟法層面的小產權房法律問題的解決策略來看，主要是針對現(xiàn)有的情況，根據(jù)不同的實際情況采用不同的處理方法。2.1小產權房合同的處理在小產權房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產權房合同，這種指的是由于標的物本身違法，導致的該小產權房合同應自始無效，這類的小產權房合同所涉及的房屋本身應有行政機關，同時不應給予補償［5］。另一類小產權房，由于符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，并且房屋質量合規(guī)，在補辦各類手續(xù)以及補繳包括土地出讓金差價等各類費用的情況下轉化為合法的房屋所有權，可以參考現(xiàn)有的城鎮(zhèn)經濟適用房、限價房的現(xiàn)有政策進行處理，將這部分小產權房納入住房保障體系之中。2.2小產權房本身的處理對于不符合我國城市發(fā)展規(guī)劃的小產權房，同時還包括雖然符合城市發(fā)展規(guī)劃但是建筑質量不合格的小產權房應該堅決拆除［6］。由于拆除此類小產權房給購房人造成的經濟損失，應當由開發(fā)該類小產權房的村委會、出賣單位及違規(guī)審批單位以及購房人等共同承擔。2.3市場調控的優(yōu)化從我國的實際情況來看，我國政府不但要讓我國的居民實現(xiàn)買得起房子的愿望，同時還應對房地產市場調控進行優(yōu)化，只有這樣才能從小產權房產生的原因上入手，從根本上解決小產權房所面臨的法律問題。這就需要從市場的角度出發(fā)，根據(jù)小產權房所在區(qū)域的不同情況，采取不同方法來解決小產權房所面臨的法律問題，進而有針對性的解決問題。
3結語
【關鍵詞】農村房屋;集體經濟組織;合同效力;宅基地;司法實踐
近年來隨著社會經濟的迅速發(fā)展,城市規(guī)模的不斷擴大,以及農村城鎮(zhèn)化步伐的加快,農村勞動力不斷涌入城市,種種原因讓他們選擇在城市長期居住,農村房屋由此閑置下來,造成極大的資源浪費,因而他們打算賣掉農村的房屋;同時, 農村村民也可能購買本村以外的農村房屋;而部分城市居民則由于其他原因打算在農村買房。不管是農民賣掉農村房屋,購買本村以外的農村房屋,還是城市居民在農村購買房屋,這之間產生的房屋買賣交易日益頻繁,新的形勢下引發(fā)的糾紛也不可避免地增多。但是目前我國法律、法規(guī)對于農村集體經濟組織以外成員購買農村房屋的問題,尚無明確可適用的法律、法規(guī),這就給司法實踐帶了難題。本文即筆者針對此類房屋買賣糾紛在法律應用層面及司法實踐方面提出正確處理難題幾點建議。
一、農村房屋買賣糾紛的基本情況
在我國,城市房屋買賣有其明確適用的法律、法規(guī)和相關規(guī)章條文的規(guī)定,并且遵循著“地隨房走”[1]的原則。但在農村,土地是農村經濟組織集體所有,在筆者看來,農村房屋買賣其實就是一種比較特殊的買賣交易關系[2]。它是指出賣方將建造在農村集體所有的宅基地[3]上的房屋交付并轉移該房屋的所有權給買受方,買受方支付相對應的房屋錢款,從而在買賣雙方之間產生相應的民事權利與義務關系。本文所說的農村房屋買賣是特殊的交易關系,其特殊就在:第一,農村房屋買賣主體的特殊性,即出賣方是農村集體經濟組織內部的村民,而購買方主要是集體經濟組織以外的成員,或者是城鎮(zhèn)居民,或者是本村以外的村民;第二,交易雙方所產生的合同效力的特殊性,即農村房屋買賣合同是有償合同;第三,合同標的物的特殊性,即交易的農村房屋是建造在農村集體所有宅基地上的房屋。
農村房屋買賣關系因其特殊性,針對出賣方和買受方房屋買賣行為的有效性,目前在我國,尚未有明確可適用的法律、法規(guī)和相關規(guī)章條文的規(guī)定,因此,近年來此類房屋買賣所引發(fā)的法律糾紛日益增多。就法院所受理的農村房屋買賣糾紛案件來看,大多數(shù)都是出賣方支付或者轉移農村房屋后反悔,并主動起訴到法院,要求法院判決雙方房屋買賣行為的無效從而收回已交付或者轉移的農村房屋,也有少部分是由于買受方起訴出賣方要求法院判令其履行協(xié)助辦理房屋產權及土地使用權過戶手續(xù)?？偟膩碚f,農村房屋買賣糾紛主要有以下情況:一是從訴訟雙方當事人和訴訟理由來看,原告為農村房屋出賣者居多,且雙方當事人大多已履行了合同,但因某種原因訴諸法院,訴請要求法院確定合同無效并收回房屋;二是訴訟的起因主要是受經濟利益的驅動。多緣于土地增值[4]以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅動而起訴。
從現(xiàn)今的市場經濟的發(fā)展趨勢來看,農村經濟城市化成為一種必然趨勢,農民在最大利益驅使下,必然會有農村房屋買賣交易日益頻繁。但是相對于城市房屋買賣行為有成熟明確可適用的法律、法規(guī)以及相關規(guī)章條文來說,農村房屋買賣的法律、法規(guī)以及相關規(guī)章條文空白和缺陷,其相互矛盾、權責不明,模棱兩可的立法依據(jù),給司法實踐帶來相當大的問題。同時,宅基地私有的觀念在農村已根深蒂固, 有的農民甚至把自家的宅基地視為祖?zhèn)骷覙I(yè),到了交易時, 各方也不清楚農村房屋買賣所應適用的法律, 雙方你情我愿, 看似沒什么障礙, 卻為其后的環(huán)節(jié)發(fā)生糾紛埋下了隱患。
二、農村房屋買賣制度的立法缺陷
在我國,現(xiàn)行關于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和相關規(guī)章條文都只適用于城市,專門針對農村房屋買賣的法律、法規(guī)和相關規(guī)章條文幾乎是沒有完整的。因在我國的農村,土地是農村經濟組織集體所有,根據(jù)我國土地管理法的有關規(guī)定,集體土地未經征用,不得出讓、轉讓。而宅基地的使用權是農村集體經濟組織成員的福利性待遇,與農村集體經濟組織成員的身份緊密相連,國家政策一直以來都強調農村房屋不得進行買賣,城鎮(zhèn)居民不能到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”[5]?！段餀喾ā返?53 條也明確規(guī)定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”。但是實踐中,在對農村土地進行征用時,房屋是作為地上附著物予以補償?shù)?采取的是“房隨地走”的原則。由此看來,對于農村房屋買賣,我國尚沒有系統(tǒng)的、專門的針對宅基地及農村房屋流轉的立法;在我國憲法、法律、法規(guī)等涉及農民集體土地所有權的相關規(guī)定存在模糊不清、相互矛盾或與社會現(xiàn)實不符等問題,即對于農村房屋買賣行為在法律、法規(guī)和相關規(guī)章條文中并未作出明確可適用的規(guī)定。
由于農村房屋買賣交易行為的法律、法規(guī)及相關規(guī)章條文的不完整及不夠協(xié)調、統(tǒng)一,而導致了此類糾紛的不斷增多。主要體現(xiàn)在農村房屋是否允許自由轉讓方面,我國土地管理法第63條規(guī)定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。從該條規(guī)定似乎可以得出這個結論:農村房屋只能在集體經濟組織之間轉讓而不得與本集體組織成員之外自由轉讓。但該法第62條又規(guī)定,農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。兩條規(guī)定的意思模棱兩可,相互矛盾,反推之,則含有應許可農村房屋自由在非集體組織成員之間買賣的意思,只是農村村民在出賣后不得再次申請宅基地而已,并且根據(jù)合同法所確立的合同自由原則,也是鼓勵房屋自由交易的。實踐中,農村房屋買賣行為發(fā)生后,房管部門和土地管理部門也區(qū)分情況為大量農村房屋辦理了相關權屬過戶手續(xù),在一定程度上也鼓勵了農村房屋的交易行為。但國務院辦公廳1999 年的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅,有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”,以及2004 年11 月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”,導致許多城鎮(zhèn)居民已購買的農村住房無法辦理土地使用權過戶手續(xù),從而導致了農村房屋買賣合同糾紛增多。
實踐和理論上造成農村房屋買賣糾紛的不斷增多,農村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權流轉的法律難題,是目前司法實踐的熱點、難點。在當前的審判實踐中,由于對農村房屋買賣行為沒有明確的法律、法規(guī)和相關規(guī)章條文的規(guī)定,理論上也無權威定論,法院對于農村房屋買賣糾紛的判決,造成了司法實踐中認定此類糾紛合同有效和無效的判決均存在。
三、農村房屋買賣糾紛的裁判問題分析
首先,綜上所述,農村集體經濟組織內部、外部成員之間的農村房屋交易日益增多,因此產生的買賣糾紛近年來也呈明顯上升趨勢。應原告的訴訟請求不同, 各地法院在立案時確立的案由也不盡一致, 其中常見的訴訟請求是請求法院確認買賣合同無效和責令被告交還已交付或者轉移的農村房屋。審判實踐中, 一般將其歸類為買賣合同, 至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同, 尚無定論。但自從2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定出臺后, 大部分地方國土管理部門停止了辦理農村房屋土地使用權的過戶手續(xù),這對法院作出農村房屋買賣有效的判決產生了很大的影響, 形成了判決無法履行的被動局面。為了應對這種局面,法院只能采取一些較為變通的措施,即秉持著以認定合同無效為基本原則,以認定合同有效為例外的處理方式[6]。在認定買賣合同無效的情形下,為平衡買賣雙方利益,法院往往委托評估機構對房屋現(xiàn)值以及房屋所在土地的區(qū)位補償價同時作出評估。對房屋已經增值的部分,由出賣人對購房人進行相應賠償;對于購房人支付的購房款,適當考慮與購房人應當支付的房屋使用費進行折抵,如有余額,由出賣人予以返還;對于區(qū)位補償價部分,一般按照出賣人承擔主要責任、購房人承擔次要責任的原則,由出賣人對購房人進行賠償。
出賣農村房屋后不能再申請宅基地
案例：農民楊某將自己家的房子賣給同村村民后便外出打工。今年，村里有一塊魚塘對外承包，楊某決定回村搞養(yǎng)殖不再出遠門。這時他向鄉(xiāng)政府申請宅基地重新蓋房子時，鄉(xiāng)政府工作人員說他原有的房子賣了后便不能再申請宅基地了。楊某怎么也想不通，認為自己雖然賣了房子，但還是本村村民，咋就不能在村里再蓋房呢？
說法：農村宅基地是本村村民在符合條件的情況下無償取得的，農民在出賣原有房屋后，如果又重新獲得新宅基地蓋房子，實際上是農民用無償取得的集體宅基地使用權獲利后再次無償用地，此舉將變相侵害村集體的公共利益。對此，我國《土地管理法》和《關于加強農村宅基地管理的意見》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農民將住宅出賣、出租后再申請宅基地的，不予批準。
城鎮(zhèn)居民到農村買房不受法律保護
案例：田老太家中一兒一女均在城市工作生活，田老太便有意將農村老家房子賣了跟隨兒女生活。經他人介紹，田老太將老宅賣給了在縣城某機關上班的王某。后來政府要對田老太原有房子進行拆遷。田老太得知政府補償款與其賣房價格差異很大后覺得虧了，便找到王某要求歸還房子，王某不肯。田老太到法院，請求確認她與王某簽訂的房屋買賣合同無效。法院最終支持了田老太的訴求。
說法：當前城鎮(zhèn)居民到農村買房現(xiàn)象非常普遍，但我國《土地管理法》等法律法規(guī)明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民房屋或者“小產權房”。農村宅基地使用權是本集體經濟組織成員內部享有的權利，與特定身份相關聯(lián)，為此，國家對本村以外人員進村買房限制非常嚴格。據(jù)此，王某與田老太簽訂的房屋買賣合同因違反了國家法律的強制性規(guī)定而無效。
夫妻一方賣共有房產效力如何看？買方是否善意取得
案例：農民趙某夫婦常年在外打工，但趙某染上賭博惡習。為還賭債，去年初趙某瞞著妻子徐某回農村老家，以夫妻二人做生意急需用錢為由把婚后蓋的房子賣給了同村的黃某。后來，當徐某得知房子已經賣給黃某，便以丈夫賣房未經其同意為由要求黃某歸還房子，黃某拒絕。
說法：司法實踐中對于此種情況下賣房效力如何，主要看買方是否善意取得?；橐龇ń忉屓?guī)定，夫妻一方未經另一方同意出售共有房屋，第三人此時善意購買、支付了合理價格并辦理了產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，法院不予支持。但目前我國農村房屋登記程序在全國范圍內尚未統(tǒng)一，也就可能無法實際取得產權證。但若有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)也能足以證明買方對所購房屋的所有權，前提是買房人必須為本村村民，而且是善意購買，即有充分理由相信出賣方是代表其夫妻二人的共同意見賣房，否則會被認定為買賣無效。
買房后擅自超規(guī)劃翻建屬違章
案例：村民劉某買下同村殷某的房屋后，嫌院內牛棚過小，便扒下原有圍墻，用磚瓦重新翻建，將牛棚延伸到了院外。鄉(xiāng)國土規(guī)劃所工作人員找到劉某，告知其搭建的牛棚已經超出審核的宅基地范圍且沒經過申請，要求其拆除多余的院外建筑。
小產權售房合同范本參考
出賣人(甲方)：身份證號碼：
買受人(乙方)：身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任1、甲方應當于20xx年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：乙方：
年月日
見證人：年月日
最新小產權合同范本
出賣人(甲方)：身份證號碼：
買受人(乙方)：身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
甲方保證本房屋無查封、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，
一、甲方自愿將其村證房位于 德州市經濟開發(fā)區(qū)華園盛世的房屋10號樓2單元1803號(建筑面90 平方米)以人民幣(￥365000元)的價款出售給乙方，一次性將房款交付甲方。
二、本合同簽訂后，甲方對—— 的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
三、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，合同簽訂日之前該房屋所發(fā)生的一切費用由甲方負責。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
四、違約責任
1 、甲方應當于20xx年5月20日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾
完整小產權合同
期超過1 個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣----_元。
2 、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過1個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________ 作為甲方的損失賠償金。
3 、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4 、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。5 、如因規(guī)劃部門導致房屋使用功能的，甲方應當通知乙方，涉及拆遷補償以甲方名義實施，補償款為乙方所有。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲方： 乙方：
年 月日 年 月 日
村委會章：
年月日
小產權合同范本實用新版
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于(建
筑面積_________平方米)以人民幣(大寫：人民幣)的價款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金萬元。如甲方解除本
合同，雙倍返還定金;如乙方解除本合同，甲方不予退還定金。
三、甲方于年 月 日前一次性向乙方支付房款 元。
四、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。甲方提供建造
本房屋的相關證明資料等作為交易依據(jù)。待過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。
五、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔保、
抵押、買賣、占有等全部權利一并轉讓給乙方。甲方承諾并保證乙方對該房屋享有完全的居住權以及處分權，甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其他任何方式的處分。
六、違約責任
1日將該房屋交付乙方，甲方如不按合
同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1日按房價總額千分之一向乙方支付違約金。逾期超過 叁 個月的，乙方有權解除本合同。合同解約后，
甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并向乙方賠償經濟損失元。
2、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
3、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
4、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的依法向買受人住所地的人民法院起訴。
八、特別約定
本合同生效后，甲方不得以任何方式主張合同無效，如本合同被有權機關認定為無效合同，則甲方應返還乙方所支付的全部房款，并賠償乙方損失 叁拾萬元。
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份。
工業(yè)品買賣合同買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買受人接受此項財產并支付約定價款的合同法。合同范本1：甲方：________簽定地點：________________乙方：________簽定時間：________________第一條標的、數(shù)量、價款
最新汽車買賣合同買賣是商品交換最普遍的形式，也是典型的有償合同。根據(jù)合同法第174條、第175條的規(guī)定，法律對其他有償合同的事項未作規(guī)定時，參照買賣合同的規(guī)定;互易等移轉標的物所有權的合同，也參照買賣合同的規(guī)定。
最新酒水供貨合同（實用版）酒水供貨合同范本(1)供方:需方:為確保供需雙方的利益,特制定如下銷售政策:一、瓶裝啤酒的產品名稱、規(guī)格、價格、數(shù)量：1、產品名稱：2、產品規(guī)格：瓶裝啤酒有精裝塑包(1*9)和彩箱包裝(1*12)。
正規(guī)供貨合同范本正規(guī)供貨合同范本_________________有限公司(以下簡稱售方)_____________________公司(以下簡稱購方)鑒于售方同意出售，購方同意購買________________(以下簡稱合同貨物)，其合同貨物的質量、性能、數(shù)量經雙方確認，并簽署本合同，其條款
私有房屋買賣合同私有房屋買賣合同(1)出賣人：__________(以下簡稱甲方)買受人：__________(以下簡稱乙方)甲、乙雙方就房屋買賣事項經過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
最新茶葉買賣合同最新茶葉訂購合同甲方(需方)：_______________________________地 址：____________ 郵碼：_________________電話：____________法定代表人：____________ 職務：____________乙方(供方)：_______________________________地
二手房交易合同（正式版）二手房買賣合同示范性文本賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________根據(jù)《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法
北京房屋買賣合同范本2019北京房屋買賣合同范本根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他相關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上，共同委托丙方并見證
最新辦公用品采購合同簽訂采購合同的注意事項：在簽訂采購合同時應注意以下幾點：一、審查采、供貨雙方的基本情況在采購談判正式開始之前，要審查對方的營業(yè)執(zhí)照，了解其經營范圍，以及對方的資金、信用，經營情況，其項目是否合法等。
最新建材訂貨合同范本一般是在付訂金后，賣家才向買家發(fā)貨的購銷方法。訂就是預訂。所以訂金一般在交易取消時需要退還。作為合法的合約都應該違約責任。即使是沒有事先申明，也有法律意義上基于公平原則的默認兜底違約責任。
最新電纜購銷合同范本電纜購銷合同范本(1)_____________(需方)(以下簡稱甲方)_____________(供方)(以下簡稱乙方)經協(xié)商同意，根據(jù)中華人民共和國經濟法的規(guī)定，訂立合同如下：第一條 甲方向乙方訂貨總值為人民幣________元。
最新化工購銷合同購銷合同是買賣合同的變化形式，它同買賣合同的要求基本上是一致的。主要是指供方(賣方)同需方(買方)根據(jù)協(xié)商一致的意見，由供方將一產品交付給需方，需方接受產品并按規(guī)定支付價款的協(xié)議。
最新小產權房屋買賣合同范本出賣人(甲方)：身份證號碼：買受人(乙方)：身份證號碼：甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
商品房買賣認購合同商品房認購協(xié)議是在開發(fā)商與購房者簽訂正式的《商品房預售合同》之前針對房屋認購事宜而簽訂的一份協(xié)議。一般情況下，《商品房預售合同》被房管局監(jiān)證后，認購協(xié)議失效。我們認為認購協(xié)議只是一個定金協(xié)議。
棉布購銷合同范本棉布購銷合同范本購貨方：供貨方：一、產品名稱、商標、型號、數(shù)量、金額：二、質量要求、技術標準：按國家一等品生產，顏色、手感、品質按國標為標準。三、交(提)貨地點：供貨方倉庫。四、合理損耗及計算方法：按合同數(shù)量交貨。
苗木購買合同范本苗木購買合同范本采購方(甲方)：供貨方(乙方)：甲乙雙方經友好協(xié)商，本著誠信的原則就苗木采購內容達成以下協(xié)議。一、苗木品種、規(guī)格、數(shù)量：二、苗木質量驗收標準及驗收方式：1、 驗收標準① 從 公分起量樹桿直徑達到 公分，允許偏小一公
瓷磚采購合同范本瓷磚做為現(xiàn)代家庭裝修中的主要建材，在近幾年無論從花式、品種還有質量上都有很大的進步和變化。選購瓷磚的方法：1、外在感觀：首先，優(yōu)質的瓷磚的表面一定是光潔、色正、平整、規(guī)則的，而表面粗糙、有顆粒感、色差明顯、凹凸不平甚至有外
辦公家具采購合同范本辦公家具訂貨合同范本供方：_________(以下簡稱甲方)需方：_________(以下簡稱乙方)經雙方洽談，根據(jù)《中華人民共和國合同法》有關規(guī)定，特簽訂以下合同：一、合同內容：1、辦公桌臺：規(guī)格，_________，附柜，_________，用高密度板壓木皮
櫥柜購銷合同范本櫥柜購銷合同范本甲方(經銷商)：________________乙方(訂購方)：________________根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，經雙方協(xié)商一致達成協(xié)議如下：第一條 甲方設計人員上門測量尺寸前，乙方需付定金___________元，此款可抵充貨款
簡易版鋼材購銷合同甲乙雙方在協(xié)商一致基礎上，本著自愿、公平和誠信的原則，簽訂鋼材購銷合同，以資共同遵守。購貨方(甲方)：供貨方(乙方)：第一條目的及標的物1.1根據(jù)《中華人民共和國合同法》、及有關法律法規(guī)和本項建設工程的具體要求，甲乙雙方在協(xié)商一
商品房買賣合同范本商品房買賣合同范本出賣人：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：企業(yè)資質證書號：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：委托人：地址：郵政編碼：聯(lián)系電話：委托機構：注冊地址：營業(yè)執(zhí)照注冊號：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：買受人：【
日用百貨采購合同范本日用百貨采購合同范本供方：需方：第一條為切實貫徹執(zhí)行經濟合同法規(guī)，保證購銷合同的嚴肅執(zhí)行，簽訂本總合同。本總合同適用于日用百貨、文化用品、鐘表眼鏡、鞋帽、紡織品、針棉織品、服裝、勞防用品、絲綢等九類商品商商購銷業(yè)務。
二手房買賣定金合同范本二手房買賣是房地產產權交易二級市場的俗稱，是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房買賣手續(xù)是指買房二手房時按照一定程序進行辦理，包括訂立買賣合同、接受房地產交易管理部門的審查、立契
農副產品買賣合同農副產品，指由農業(yè)生產所帶來的副產品，包括農、林、牧、副、漁五業(yè)產品，分為糧食、經濟作物、竹木材、工業(yè)用油及漆膠、禽畜產品、蠶繭蠶絲、干鮮果、干鮮菜及調味品、藥材、土副產品、水產品等若干大類，每個大類又分若干小類。
化學品買賣合同范本化學品買賣合同范本為了銷售及購買型號為__________________的相關事宜，(以下簡稱為____________)，買賣雙方通過友好協(xié)商，訂立本合同，條款如下：1.合同日期：_______________________________________________________2.
節(jié)電設備安裝購銷合同安裝使用單位(甲方)：_________設備施工單位(乙方)：_________為約束甲乙雙方有效執(zhí)行相互協(xié)商并達成的節(jié)電工程施工合同。特簽定如下條款：第一條設備安裝使用的條件、經濟效益。
電器購銷合同書范本電器購銷合同書范本供方：____________________________________地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________法定代表人：____________ 職務：____________需方：____________________________________地址：____________
酒水購銷合同酒水購銷合同一：供貨方(以下簡稱甲方) :購買方(以下簡稱乙方) :甲方與乙方進行商品交易的任何相關程序為達到雙方平等、互利、合法、公平的交易原則,經雙方友好協(xié)商,簽署如下協(xié)議:一、 合作關系1.甲、乙雙方自協(xié)議簽訂之日起形成(供需合作
手機購銷合同手機購銷合同一：甲方：_________地址：_________聯(lián)系電話：_________傳真：_________乙方：_________地址：_________聯(lián)系電話：_________傳真：_________甲、乙雙方在公平、信任、互利、互惠的基礎上，特訂立如下合同：第一條
購銷合同表格購銷合同表格一：銷貨方：________(以下簡稱甲方)購貨方：________(以下簡稱乙方)簽約時間：______________簽約地點：______________第一條經購銷雙方協(xié)商交易活動，必須履行本合同條款。
最新服裝購銷合同模板最新服裝購銷合同模板一：甲方：________________乙方：________________________________管理有限公司( 以下簡稱甲方 ) 與___________服裝服飾有限公司 (以下簡稱乙方) 就工服制作業(yè)務簽訂以下合同，共同遵守。
汽車配件購銷合同汽車配件購銷合同一：甲方：___________________________地址：___________________________郵編：___________________________電話：___________________________傳真：___________________________乙方：___________________________地
購銷合同怎么寫購銷合同怎么寫一：購貨方:(以下簡稱為甲方)供貨方:(以下簡稱為乙方)一、產品名稱:二、數(shù)量:xx塊。三、價格:xx(含稅價)。發(fā)票要根據(jù)甲方的要求開具(如頁巖磚等),并提供出廠合格證和檢驗報告。
電子購銷合同電子購銷合同一：勞動合同勞動合同可以不同標準劃分不同的種類，常見種類是：①聘用合同聘用合同是錄用合同的一種，是指以職工雇用為目的，用人單位從社會上招收新職工時與被錄用者依法簽訂的，締結勞動關系并確定權利義務關系的合同。
商品購銷合同書范本2019商品購銷合同書范本一：本合同于________年________月________日，由______________________(以下簡稱甲方)和______________(以下簡稱乙方)，在________________經過友好協(xié)商簽訂，雙方共同遵守執(zhí)行。
煤炭購銷合同煤炭購銷合同一：合同編號：甲方(需方)：-----------------------------乙方(供方)：-----------------------------一、交貨時間及數(shù)量交貨時間式量原煤產地?自簽定合同之日起15天供貨完畢二、交貨地點：甲方貨場三、煤炭運輸時間：按甲方
酒類購銷合同酒類購銷合同一：合同編號：______________甲方：_________________________ 乙方：__________________地址：_________________________ 地址：__________________電話：_________________________
樹苗購銷合同樹苗購銷合同一：甲方： (以下簡稱甲方)乙方： (以下簡稱乙方)為保證甲方更方便、快捷地從合作社采購苗木，本著精誠合作、互惠互利的原則，雙方特訂立本合作意向書，具體合作內容如下：一、甲方向乙方采購苗木 株，金額為人民幣 。
電腦耗材購銷合同電腦耗材購銷合同一：買方(甲方)：賣方(乙方)：經雙方友好協(xié)商，就甲方向乙方采購辦公用品及耗材事宜達成協(xié)議如下：一、甲方向乙方購買辦公用品及耗材，具體見采購清單，乙方向甲方免費提供送貨及售后退換等服務。
化工產品購銷合同化工產品購銷合同一：供方：__________________________________地址：__________________________________郵碼：__________________ 電話：_________法定代表人：____________ 職務：_________需方：__________________________________
工礦購銷合同工礦購銷合同一：購貨單位：____，以下簡稱甲方;供貨單位：____，以下簡稱乙方。為了增強甲乙雙方的責任感，加強經濟核算，提高經濟效益，確保雙方實現(xiàn)各自的經濟目的，經甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以便共同遵守。
機械購銷合同機械購銷合同一：合同編號：需方(以下簡稱甲方):供方(以下簡稱乙方)：甲乙雙方經協(xié)商一致，就甲方向乙方購買事宜，達成以下協(xié)議,雙方共同遵守：一、產品名稱、數(shù)量、價格賣方保證所提供的所有設備是全新的，并且采用賣方最新設計和合格的
原材料購銷合同原材料購銷合同一：甲方：法定代表人：乙方：法定代表人：根據(jù)《中華人民共和國合同法》之規(guī)定，經甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立合同，以便共同遵守。
百貨購銷合同百貨購銷合同一：合同號：出賣人： (以下簡稱甲方)買受人： (以下簡稱乙方)第一條經甲乙雙方協(xié)商，交易活動必須履行本合同條款。具體品類(種)，需簽訂要貨成交單，并作為本購銷合同的附件;對本合同中的未盡事宜經雙方協(xié)商需補充的條款可另
醫(yī)用耗材購銷合同醫(yī)用耗材購銷合同一：甲方：長沙市第一醫(yī)院乙方：為了進一步加強醫(yī)用耗材、試劑的購銷管理，嚴格執(zhí)行采購程序，規(guī)范供銷渠道，醫(yī)院根據(jù)臨床需要通過公開招標或議價的形式，向乙方采購所需產品。
茶葉購銷合同書茶葉購銷合同書一：發(fā)包方：________________________________(以下簡稱甲方)承包方：________________________________(以下簡稱乙方)甲乙雙方經友好協(xié)商，在平等自愿的基礎上，就乙方承包甲方所有的杭州_____________茶莊事宜，達成如下
石材購銷合同樣本石材購銷合同樣本一：購銷合同主要是指供方(賣方)同需方(買方)根據(jù)協(xié)商一致的意見，由供方將一產品交付給需方，需方接受產品并按規(guī)定支付價款的協(xié)議。
關鍵詞:小產權房;法律問題;宏觀調控;利益平衡
一、引言
宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。
宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產業(yè)集聚區(qū)之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產權房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。
這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農村宅基地流轉的現(xiàn)行法律制度,同時對政府在房地產市場宏觀調控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。
二、小產權房的概念和歷史發(fā)展
(一)小產權房的概念
“小產權房”(或鄉(xiāng)產權房)是指在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會蓋章以證明權屬,故稱為“小產權”或鄉(xiāng)產權房。目前政府出臺的所有法律、法規(guī)中沒有所謂“小產權”或鄉(xiāng)產權的概念,“小產權房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權房屋的一種約定俗成的叫法。
(二)小產權房的歷史發(fā)展
1.小產權房“十年磨一劍”,小產權房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經十年有余。北京市的小產權房大概從20世紀90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開始,隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產權房法律問題才開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產權房的歷史已經有十余年,為何直到今天才有相關部門發(fā)出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產權房出現(xiàn)這十幾年,相關管理部門一直監(jiān)管不力。正如北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉指出的,“小產權房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管。”小產權房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。
2.小產權房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產權房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現(xiàn)出燎原之勢。就全國范圍來看,小產權房在城市房屋開發(fā)中,占了相當大的比例。調查顯示,北京地區(qū)小產權房已占房地產市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]?？梢?小產權房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關部門加強對小產權房的調控和監(jiān)管已迫在眉睫。
三、“小產權房”的合法和非法化論爭
學界對于小產權房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產權房存在的利弊進行了深刻的分析?！靶‘a權房”的實質是違法建筑沒有完全所有權的房屋,那種認為“小產權房”既有益于農民利益又能實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀點忽視了“小產權房”背后的一個至關重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農民可以獲得部分利益,但長期看來農村集體經濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產權房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農民喪失了土地和生活保障。將小產權房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農村土地(耕地)保護政策,有利于社會經濟可持續(xù)發(fā)展和保護農民的長遠利益。
四、小產權房的風險提示和法律處理
(一)小產權房的風險提示
透視小產權房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據(jù)目前法律,小產權房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農民。小產權房在房屋配套設施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農田上違法建筑的小產權房還存在被的風險。還有人提出,“小產權房”存在“鏈首”(建設環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權屬無法登記,產權不能明確的風險)三個環(huán)節(jié)的“風險鏈”[4]。可見,高房價催生下的小產權房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產權房。
(二)小產權房的法律處理
目前,中國政府相關職能部門紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對“小產權”房進行法律規(guī)制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡的多樣表現(xiàn)形態(tài)時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據(jù)目前小產權房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發(fā)、建設的小產房應該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產權房,則應嚴格限制或者嚴禁開發(fā)、建設。具體處理如下:(1)已經開發(fā)而未建的“小產權房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產權房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產權房”作為經濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發(fā)相關的權屬證書;未經審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對于這種類型也應該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產權房”可以參照情況二處理。
五、小產權房折射出的法律問題分析
(一)注重政府對房地產市場的宏觀調控
目前房地產市場呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預和宏觀調控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經濟適用房”的建設仍然滯后。近年來,國務院辦公廳下發(fā)的國八條①和國六條②不僅沒有穩(wěn)定住房價,相反出現(xiàn)了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產權房法律問題,政府還應該從源頭做起,加強和完善對房地產市場的宏觀調控能力,加大對廉租房和經濟適用住房的建設力度和供應能力。因為只有調整住房供應結構,增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經濟適用住房不經濟,廉租房僧多粥少的住房供應結構,才能從根本上切斷小產權住房的供應渠道。
(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡