時(shí)間：2023-04-19 16:37:49
導(dǎo)語(yǔ)：在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
（一）有關(guān)社會(huì)矩陣的平衡方式
除采用以上方法之外，還通過(guò)CGE進(jìn)行研究。在建立CGE模型之前，要先對(duì)初始的SAM進(jìn)行科學(xué)處理。可采用最小交叉熵法對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入研究。例如，使用最小交叉熵法對(duì)相關(guān)的房產(chǎn)服務(wù)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有效、科學(xué)、全面的進(jìn)行考察，并根據(jù)比較科學(xué)的原理和科學(xué)方法進(jìn)行調(diào)整，使有關(guān)數(shù)據(jù)達(dá)到平衡，即與原始值保持一致。
（二）有關(guān)房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)影響
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的位置，表明了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在各經(jīng)濟(jì)行業(yè)中至關(guān)重要性。房?jī)r(jià)的波動(dòng)時(shí)刻影響著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。例如，房?jī)r(jià)上漲，則和房產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的鋼鐵行業(yè)、砂石行業(yè)、機(jī)械行業(yè)等行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格也隨著上漲。房產(chǎn)價(jià)格下降，這些行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)隨之下降；農(nóng)業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度較小，因此農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的變化相對(duì)較小，不受房地產(chǎn)價(jià)格變化的起伏而變化。其次，房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)是正相關(guān)形式變化，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)也會(huì)隨著變化。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)居民收入有著顯著的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)小幅度改變，在收入水平上沒(méi)有明顯的變化。但是，房產(chǎn)價(jià)格有顯著變化時(shí)，則居民收入也會(huì)有顯著變化，總之房?jī)r(jià)和居民收入密切相關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的變化對(duì)金融業(yè)也有一定的影響，金融業(yè)的彈性較大，從投入到產(chǎn)出，很明顯的能夠看出兩者的關(guān)系。
二、有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的效應(yīng)與影響
（一）有關(guān)價(jià)格上漲的部門(mén)直接產(chǎn)生效應(yīng)
首先，從實(shí)際效果上來(lái)說(shuō)，和之前預(yù)計(jì)的保持一致。在一些場(chǎng)景中，由于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格上漲讓一些行業(yè)呈現(xiàn)出多種不同的幅度增長(zhǎng)。其次，在相應(yīng)的場(chǎng)景中，排除所有房地產(chǎn)自身以外，相應(yīng)的建筑業(yè)、重工業(yè)以及一些公用事業(yè)均受到房地產(chǎn)影響頗大，在一些農(nóng)業(yè)、工業(yè)與相關(guān)服務(wù)業(yè)中相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲實(shí)際影響比較小。綜上述，從整個(gè)行業(yè)的實(shí)際分布來(lái)說(shuō)，由房地產(chǎn)的實(shí)際帶動(dòng)是比較大，主要以一些基礎(chǔ)性設(shè)施為主要行業(yè)，而這些行業(yè)中大多數(shù)都存在著相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)系。所以，部分行業(yè)在實(shí)際的產(chǎn)出增量中要增加直接性關(guān)聯(lián)，一些輕工業(yè)與農(nóng)業(yè)等多種行業(yè)其實(shí)際增長(zhǎng)幅度都比較小，而和預(yù)期相對(duì)比卻保持著一致性。
（二）房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)影響
我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的不斷下降也讓國(guó)家的宏觀調(diào)控發(fā)生著相應(yīng)的變化，同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的不斷改革，我國(guó)一些房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐年呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。這就在一定程度上影響了房地產(chǎn)的GDP的實(shí)際變動(dòng)，相應(yīng)的就業(yè)以及進(jìn)出口也在不斷增大，而對(duì)一些消費(fèi)與總產(chǎn)出來(lái)說(shuō)其一直都受著宏觀調(diào)控的直接影響。對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)際價(jià)格的不斷變動(dòng)對(duì)一些非生產(chǎn)的賬戶有著直接而必然的影響。對(duì)房地產(chǎn)的下降與上升使一些人的收入持續(xù)降低。但是，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格下降直接影響著人民的生活。相關(guān)政府與企業(yè)的房?jī)r(jià)與收入在實(shí)際的變動(dòng)方面也存在著諸多不同。相反的是，其給相關(guān)的居民只帶來(lái)了較差的居民收入，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格的下降對(duì)我國(guó)的居民有著直接的負(fù)面影響。
三、結(jié)語(yǔ)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的暴利性成為了人們關(guān)注與爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。尤其是近幾年，學(xué)術(shù)界、媒體、人民群眾都對(duì)此進(jìn)行了批評(píng)與贊揚(yáng)，各種言論爭(zhēng)論不休。在此，我們不否認(rèn)房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)提高所做出的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速崛起，不但滿足的人民群眾的住房需求，還帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[2]。但在發(fā)展地過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)不僅要合理利用土地資源，還應(yīng)為后展開(kāi)辟道路。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是單純的把土地變成房子，應(yīng)對(duì)環(huán)境、資源、金融等問(wèn)題進(jìn)行全方位進(jìn)行考慮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展與人口發(fā)展之需要，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下進(jìn)行的，不是盲目開(kāi)發(fā)，亂修亂建。過(guò)度的開(kāi)發(fā)必然導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退，進(jìn)而制約相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義?？沙掷m(xù)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
(一)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展的空間與平臺(tái)
如：家具行業(yè)、裝修行業(yè)、中介行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及其他服務(wù)業(yè)，同時(shí)還解決大部分農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為上述行業(yè)開(kāi)辟發(fā)展空間，解決剩余勞動(dòng)力為維護(hù)和諧社會(huì)做出了卓越貢獻(xiàn)。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的龍頭產(chǎn)業(yè)之一，在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面功不可沒(méi)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，我國(guó)每投入100元房地產(chǎn)資金，需要70-220元相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持。住宅每銷(xiāo)售100元，可帶動(dòng)130-150元的相關(guān)商品銷(xiāo)售。因而，我國(guó)住宅建設(shè)每上漲10個(gè)百分點(diǎn)，可推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)1個(gè)百分點(diǎn)的生產(chǎn)總值上漲。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提高。
二、房地經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的矛盾
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了可喜的成績(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也面臨新問(wèn)題與挑戰(zhàn)。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要存在以下幾個(gè)突出的矛盾：
(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地資源供需矛盾
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，對(duì)土地掠奪性的開(kāi)發(fā)，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重的破壞。城市可利用資源已到山窮水盡的地步，而偏遠(yuǎn)地區(qū)又沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。因而，合理的運(yùn)用節(jié)能技術(shù)、有規(guī)劃的開(kāi)發(fā)、加強(qiáng)管理以及節(jié)約資源，形成良性的循環(huán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)之路。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與文化資源保護(hù)矛盾
為滿足住房需求，大面積的折遷，使許多具有文化特色，具有歷史意義，保護(hù)價(jià)值的建筑也逃不掉拆遷的命運(yùn)。特色城市的建設(shè)，發(fā)展特色文化是城市建設(shè)的重要方向，然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一味追求經(jīng)濟(jì)效益，我國(guó)的城市文化正在慢慢消失，出現(xiàn)千城一景的尷尬局面。
(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供需矛盾
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)需求量作充分的調(diào)查，盲目的發(fā)展與當(dāng)?shù)匦枨髧?yán)重脫軌。接二連三的鬼城出現(xiàn)，就是房地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)的結(jié)果。大量空置房的出現(xiàn)，增加房地產(chǎn)的資金壓力，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，面臨破產(chǎn)。另一方面，某些不良企業(yè)在追求高利潤(rùn)的過(guò)程中以次沖好，房屋質(zhì)量問(wèn)題頻出，造成銷(xiāo)售困難，加大房屋空置量同時(shí)，激化了供需矛盾。
(四)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的矛盾
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，在利益的趨使下，高密度的建筑使綠化面積越來(lái)越小，生態(tài)環(huán)境的破壞，造成大量的環(huán)境問(wèn)題出現(xiàn)，如空氣質(zhì)量問(wèn)題、氣候問(wèn)題、珍稀物種保護(hù)問(wèn)題等，進(jìn)而導(dǎo)致城市生活緊張、壓抑，給人們的生活帶來(lái)嚴(yán)重的困擾。
三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展策略
我國(guó)房地經(jīng)濟(jì)迎來(lái)新的轉(zhuǎn)型時(shí)期，開(kāi)始行業(yè)洗牌，通過(guò)優(yōu)勝劣汰的洗禮之后，存活下來(lái)的企業(yè)實(shí)力更強(qiáng)。隨著國(guó)家對(duì)房地主經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)發(fā)展正向規(guī)范化、合理化、理性化以及國(guó)際化方向發(fā)展。形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)公平公正、合理有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)走向國(guó)際市場(chǎng)。在新的歷史條件下，如何推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：
(一)杜絕資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展
土地資源是不可再生資源，加強(qiáng)土地資源永續(xù)利用價(jià)值開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。由于土地資源的有限性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，在保護(hù)環(huán)境的前提下，嚴(yán)格執(zhí)行人均居住用地，降低容積率。由于我國(guó)土地資源沒(méi)有價(jià)格底線，出現(xiàn)資源低價(jià)或無(wú)價(jià)，產(chǎn)品高價(jià)的現(xiàn)象。使資源再生產(chǎn)缺乏積極性，在刺激消費(fèi)的同時(shí)也造成了資源浪費(fèi)。因而，房地產(chǎn)要加快從粗放型開(kāi)發(fā)向集約型開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)變，對(duì)土地資源實(shí)行可持續(xù)開(kāi)發(fā)與利用。同時(shí)對(duì)住宅用地加大使用率的監(jiān)管力度，打擊哄抬地價(jià)、炒地皮的情況出現(xiàn)。根據(jù)城市規(guī)劃之需要，對(duì)新納入的住宅用地進(jìn)行合理的配置，把有限的資源進(jìn)行合理的運(yùn)用。
(二)保護(hù)生態(tài)環(huán)境，是推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有力保障
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要與環(huán)境發(fā)展，人口發(fā)展以及資源合理利用有效結(jié)合。生態(tài)環(huán)境的保護(hù)可將房屋價(jià)值體現(xiàn)到極致。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的生態(tài)價(jià)值是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。因而，在房地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，對(duì)環(huán)境價(jià)值進(jìn)行核算，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，使房屋融入生態(tài)環(huán)境之中，而不是將環(huán)境成為房屋的點(diǎn)綴，追求原生態(tài)的生活方式，是當(dāng)代人的住房選擇的主要方向。保護(hù)生態(tài)環(huán)境是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的保障。
(三)加強(qiáng)房地金融體系構(gòu)建，保障房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展
抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又一關(guān)鍵性因素就是金融信貸。在發(fā)展面臨流動(dòng)資金困難、資金來(lái)源沒(méi)有保障、期限錯(cuò)配等問(wèn)題，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須構(gòu)建房地產(chǎn)金融體系，發(fā)展專屬的房地產(chǎn)金融的二級(jí)市場(chǎng)，把抵押貸款進(jìn)行證券化，把一、二級(jí)級(jí)市場(chǎng)有效結(jié)合，形成一個(gè)大循環(huán)體系，打通資產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系，解決房地產(chǎn)發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題。
(四)增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控與監(jiān)督力度，是市場(chǎng)功能的有力保障
任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都離不開(kāi)政府的支持，高效、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的保障。首先，政府應(yīng)將建立保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的制度作為工作重點(diǎn)，減少政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的抑制作用，杜絕暗箱操作行為，根除腐敗行為，減少中間環(huán)節(jié)，取締不合理收費(fèi)等行為。其次，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律法規(guī)，包括法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，盡量避免法律漏洞，建立完整的執(zhí)法體系，打造公平、透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)市場(chǎng)法則優(yōu)勝劣汰。同步提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力與素質(zhì)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與資源、人口、市場(chǎng)需要以及生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投機(jī)行為和短期行為。
四、結(jié)束語(yǔ)
1、缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)管理理念
房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟(jì)管理對(duì)該行業(yè)的巨大作用上來(lái)。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標(biāo)，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作。然而，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作還沒(méi)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。大部分企業(yè)都認(rèn)為經(jīng)營(yíng)管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都?jí)航o了它們的財(cái)務(wù)部門(mén)。如此的做法很不利于相關(guān)部門(mén)工作的開(kāi)展。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理職責(zé)涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門(mén)和機(jī)構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過(guò)有效的經(jīng)濟(jì)管理可以加強(qiáng)相關(guān)部門(mén)的有效協(xié)作，最大限度地施展每個(gè)部門(mén)的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個(gè)部門(mén)的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的最初目標(biāo)，第一，必須先有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，全體干部職工、企業(yè)的每一個(gè)部門(mén)都要給經(jīng)濟(jì)管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力。
2、不具備有效的經(jīng)濟(jì)管理體系
本著配合好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)的目的，我們國(guó)家已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒(méi)有得到有效的實(shí)施，更沒(méi)有見(jiàn)到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現(xiàn)狀，并且不可能恰當(dāng)?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過(guò)程中發(fā)生的各類(lèi)矛盾和問(wèn)題。個(gè)別政策的落實(shí)過(guò)程僅流于形式或走過(guò)場(chǎng)，根本沒(méi)有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當(dāng)中。從總體上說(shuō)，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒(méi)全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容，從而導(dǎo)致不同管理者對(duì)同一問(wèn)題都各持己見(jiàn)，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當(dāng)?shù)卣?cái)政創(chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾?，那么?guó)家的宏觀控制再嚴(yán)格亦不可能見(jiàn)到實(shí)效。從而，使沒(méi)有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無(wú)法有序開(kāi)展工作。同時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會(huì)波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國(guó)家對(duì)其他行業(yè)的管理失控。
3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身未制定長(zhǎng)運(yùn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門(mén)所制定的政策、制度，也沒(méi)有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)均為眼前的目標(biāo)，政府僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的部分運(yùn)作內(nèi)容給予了政策性的指導(dǎo)和調(diào)控，而且其中不乏較嚴(yán)重的片面性和局限性。這就嚴(yán)重地失去了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理作用，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，并造成相當(dāng)嚴(yán)重的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，這已經(jīng)造成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實(shí)際，嚴(yán)重導(dǎo)致在其政策落實(shí)階段會(huì)屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理會(huì)牽扯到很多的社會(huì)部門(mén)，況且，很多新問(wèn)題的連續(xù)發(fā)生，會(huì)在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會(huì)因管理力度的增大反而給市場(chǎng)帶來(lái)更大程度的負(fù)面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方面的短期行為已嚴(yán)重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。
4、法律法規(guī)缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當(dāng)行為的有力武器?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場(chǎng)制定法律法規(guī)的進(jìn)程還依然處于起步時(shí)期，而且尚未完整地制訂出一套對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為有很強(qiáng)約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系?，F(xiàn)實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對(duì)性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為。過(guò)去我國(guó)的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實(shí)就更跟不上時(shí)展的需求。故當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種不規(guī)范局面不能長(zhǎng)久維持下去，否則，將嚴(yán)重阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害國(guó)家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強(qiáng)化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無(wú)序的市場(chǎng)狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的解決建議
1、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)核算管理
當(dāng)房地產(chǎn)工程完工時(shí)，要計(jì)算各項(xiàng)支出的單項(xiàng)額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當(dāng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理措施，將總體工程的建設(shè)過(guò)程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟(jì)研討及評(píng)估；然后，再依托經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施，檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項(xiàng)目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對(duì)出每一單項(xiàng)成本管理的實(shí)施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標(biāo)成本管理奠定思想基礎(chǔ)。
2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運(yùn)行管理
在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，尤其關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個(gè)工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當(dāng)主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過(guò)程中，就必須對(duì)材料的消耗做嚴(yán)格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行體系，以保證對(duì)材料消耗的全過(guò)程實(shí)施必要的控制、管理和監(jiān)督。
3、抓好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理
當(dāng)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)時(shí)，擬定投標(biāo)報(bào)價(jià)的管理人員必須對(duì)工程的建設(shè)方案和具體細(xì)節(jié)有深入的了解，并對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防控有準(zhǔn)確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項(xiàng)工程特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方案。
三、結(jié)語(yǔ)
（一）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)自身的特性決定了房地產(chǎn)投資具有投資金額大，回收周期長(zhǎng)；不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大；流動(dòng)性較差；具有增值保值性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，甚至?duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到舉足輕重的作用。從國(guó)家的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市的環(huán)境；從個(gè)人角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以促進(jìn)家庭合理消費(fèi)，規(guī)避通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，從宏觀角度講，房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，包括建材產(chǎn)業(yè)、裝修設(shè)計(jì)，提供了更多的就業(yè)崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資可以幫助家庭合理消費(fèi)，規(guī)避通脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可以從總量和人均兩個(gè)層面進(jìn)行衡量：在一定時(shí)期內(nèi)，一國(guó)或地區(qū)實(shí)際產(chǎn)出（GDP來(lái)表示）的增加；在一定時(shí)期內(nèi)，一國(guó)或地區(qū)人均實(shí)際產(chǎn)出（人均GDP來(lái)表示）的增加。
二、房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)増長(zhǎng)的能動(dòng)作用
（一）我國(guó)近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個(gè)社會(huì)的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個(gè)國(guó)家未來(lái)的供給能力，同時(shí)他能促進(jìn)社會(huì)有效需求的增加，帶動(dòng)社會(huì)總收入的增加，所以投資一直在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點(diǎn)，可以顯著地影響整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，1998年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長(zhǎng)的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，我國(guó)每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動(dòng)的至少要占到三個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資在2005年的時(shí)候幾乎占了當(dāng)年GDP的13%,房地產(chǎn)業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議的成為中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)?！吨袊?guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》于2007年4月正式,房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬(wàn)億元,占當(dāng)年全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長(zhǎng)率為22.1%.而國(guó)際慣例則公認(rèn)房地產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時(shí)是較為合理的。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增量對(duì)GDP增長(zhǎng)速度貢獻(xiàn)率來(lái)說(shuō),這一指標(biāo)在1998年為8.03%,而在2010年則達(dá)到了19.93%,房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了巨大的力量。
（二）房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能動(dòng)作用1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當(dāng)家庭財(cái)富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時(shí)，會(huì)集中體現(xiàn)在一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)上升，會(huì)吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資必然會(huì)對(duì)這個(gè)城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實(shí)改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時(shí)這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對(duì)商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強(qiáng)力促進(jìn)該城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度[2]。2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動(dòng)作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會(huì)得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè),建材、室內(nèi)設(shè)計(jì)、金融、化工、機(jī)電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會(huì)影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會(huì)公益機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)中處于平均數(shù)以上;有近50多個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門(mén)，房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)值每增加一個(gè)百分點(diǎn)就會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對(duì)以上產(chǎn)業(yè)都起到推進(jìn)的作用。毫不夸張地說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)階段的不可動(dòng)搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。
（三）房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度出現(xiàn)過(guò)快或者停滯不前的情況的時(shí)候，政府就可以啟動(dòng)房地產(chǎn)投資政策來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及范圍廣，能夠引起強(qiáng)烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟(jì)充滿活力，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到供給需求市場(chǎng)的活躍，由此促成經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，相反如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)發(fā)展過(guò)熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過(guò)適當(dāng)?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財(cái)政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的腦袋理性的降降溫。
（四）投資過(guò)熱對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不良影響房地產(chǎn)投資固然對(duì)經(jīng)濟(jì)有非常強(qiáng)大的推進(jìn)作用，但是投資過(guò)熱，不但不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還會(huì)產(chǎn)生反作用?！皵D出效應(yīng)”,引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會(huì)上的資源會(huì)不斷涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，也是這個(gè)原因，個(gè)人或者盈利機(jī)構(gòu)但并不會(huì)考慮個(gè)人投機(jī)因素對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成什么影響，被可觀的利潤(rùn)而誘惑紛紛不自覺(jué)地加入到這場(chǎng)“淘金熱”之中，而社會(huì)資源包括資金的分配不合理，導(dǎo)致一些國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不好的影響，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)癱瘓，日本上世紀(jì)的房地產(chǎn)危機(jī)，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場(chǎng)，導(dǎo)致有效供給不足，土地價(jià)格持續(xù)上升；金融加速器機(jī)制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。我國(guó)1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓(xùn)，房地產(chǎn)泡沫的破裂會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的癱瘓。
三、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的反作用
一、當(dāng)下房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
傳統(tǒng)的管理模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中取得不錯(cuò)的成績(jī)，為房地產(chǎn)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理積累的大量的經(jīng)驗(yàn)，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，其管理模式已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目管理的需要，特別是大型的工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理。下文將會(huì)詳細(xì)分析當(dāng)下房地產(chǎn)工程管理項(xiàng)目存在的問(wèn)題。
（一）對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理觀念意識(shí)不強(qiáng)
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理能力的強(qiáng)弱，直接關(guān)系到房地產(chǎn)事業(yè)的開(kāi)發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)管理是整個(gè)管理的中心，因此起著至關(guān)重要的作用。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中，都側(cè)重于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，而不是將主要的精力放在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的模式上，并且認(rèn)為工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理是可有可無(wú)的管理項(xiàng)目，因而對(duì)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理不重視，這就是缺乏觀念意識(shí)造成的。這就使得在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中錯(cuò)漏百出，從而使得房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)事業(yè)也得不到最大限度的發(fā)展。
（二）缺乏完整的管理體系
缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現(xiàn)象，在當(dāng)下的管理模式中很少房地產(chǎn)公司在管理上能擁有一個(gè)健全的管理體系，來(lái)協(xié)助工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中并沒(méi)有過(guò)多的規(guī)章制度，即使存在著相關(guān)的管理體系也不會(huì)認(rèn)真執(zhí)行，從而導(dǎo)致很多房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)得不到有效的執(zhí)行，并且說(shuō)明其管理制度只是擺設(shè)的作用。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中還缺乏相應(yīng)的管理隊(duì)伍，這也是致使房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作的得不到有限開(kāi)展的重要原因。為了進(jìn)一步改善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理制度的建設(shè)和完善相關(guān)的管理體系，并提高工程項(xiàng)目管理人員的管理觀念和綜合素質(zhì)水平。這樣房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理才能得到有效的開(kāi)展，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
二、改善當(dāng)下存在問(wèn)題有效對(duì)策
（一）提高管理人員的素質(zhì)水平
經(jīng)濟(jì)管理人員是否遵守相關(guān)的管理制度，是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作開(kāi)展的基本前提，因此提高經(jīng)濟(jì)管理人員的素質(zhì)是非常必要。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作主要是有經(jīng)濟(jì)管理人員執(zhí)行的，其素質(zhì)的高低直接影響到執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度的力度，因此要做好經(jīng)濟(jì)管理人員的培訓(xùn)，這樣才能有效地保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作得到有效地進(jìn)行。在培訓(xùn)中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理人員的素質(zhì)水平培訓(xùn)，尤其是對(duì)一些素質(zhì)水平較低的經(jīng)濟(jì)管理人員，并鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)管理人員自我學(xué)習(xí)，以此提高綜合素質(zhì)。在招聘環(huán)節(jié)也要相應(yīng)提高招聘的要求，招聘更多的高素質(zhì)人才，以此協(xié)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作的有效進(jìn)行。
（二）注意施工階段的過(guò)程的控制和管理
在經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目管理中，對(duì)施工階段的過(guò)程控制和管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的主要環(huán)節(jié)，做好相關(guān)的監(jiān)制和管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)。在施工階段最為重要的是對(duì)質(zhì)量的把關(guān)。并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)監(jiān)制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對(duì)房地產(chǎn)工程監(jiān)制中，各個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)工程建設(shè)都應(yīng)認(rèn)真貫徹相關(guān)的程序，并做好安全工作，盡量避免出現(xiàn)一些不必要的意外。最后，要嚴(yán)格要求各個(gè)環(huán)節(jié)的工程建設(shè)都要認(rèn)真地執(zhí)行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的進(jìn)行，并在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)完成，有序的管理模式可以讓工程項(xiàng)目井井有條地進(jìn)行，還能節(jié)約成本，降低消耗。
（三）建立健全的管理體系，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理
縱觀當(dāng)下的局勢(shì)，關(guān)于我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)章制度有較大的改善，但還是相應(yīng)存在著漏洞，并妨礙著我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)工程企業(yè)想要做好經(jīng)濟(jì)管理的工作，首先就要加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度的建設(shè)，建立健全相關(guān)的管理制定，并加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的約束，從而促進(jìn)我個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)的順利開(kāi)展。在制度完善的情況下，如果不認(rèn)真執(zhí)行，那也相對(duì)于擺設(shè)，因此還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理制度的執(zhí)行力度，況且執(zhí)行才是制定相關(guān)規(guī)章制度的最終目的。
（四）各部門(mén)要加強(qiáng)溝通，對(duì)管理工作協(xié)調(diào)進(jìn)行
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作，眾所周知它并不是一個(gè)獨(dú)立體，與各部門(mén)息息相關(guān)。一項(xiàng)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的完成需要各部門(mén)的有效配合、協(xié)調(diào)進(jìn)行。為此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目企業(yè)首先要充分認(rèn)識(shí)到各部門(mén)協(xié)調(diào)進(jìn)行管理的重要性以及作用，并對(duì)在管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。這也要求房地產(chǎn)工程管理企業(yè)要改變傳統(tǒng)模式，尋找創(chuàng)新的管理模式，以滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需要。創(chuàng)新是一個(gè)國(guó)家進(jìn)步的靈魂，創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)永恒發(fā)展的前提。因此要不斷創(chuàng)新，從而經(jīng)濟(jì)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行改革，從人事制定、體系結(jié)構(gòu)到技術(shù)上都要做出相應(yīng)的改變，建立一個(gè)科學(xué)的管理體系，以此來(lái)提高經(jīng)濟(jì)管理水平。在協(xié)調(diào)工作中，還應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，一個(gè)部門(mén)相互監(jiān)督的模式進(jìn)行，這樣可以充分發(fā)揮監(jiān)督職能，保證經(jīng)濟(jì)管理工作有效進(jìn)行。
結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新型工業(yè)化安徽
安徽工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀
對(duì)于安徽省工業(yè)化發(fā)展?fàn)顩r，目前已有部分專家和學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究，如：王秉建（2008）對(duì)安徽工業(yè)化水平進(jìn)行了評(píng)價(jià)；胡亭亭（2007）對(duì)安徽工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析；余華銀（2006）對(duì)安徽工業(yè)化的進(jìn)程進(jìn)行了評(píng)價(jià)等。通過(guò)對(duì)研究的梳理可知，安徽工業(yè)化的發(fā)展?fàn)顩r為：安徽省工業(yè)化進(jìn)程慢于全國(guó)，安徽省工業(yè)化已處于工業(yè)化的實(shí)現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期的初期，但與全國(guó)相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國(guó)，高度化進(jìn)程也相對(duì)較弱，安徽省工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時(shí)期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。
現(xiàn)階段安徽工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析
（一）外部環(huán)境
1.有利條件。新型工業(yè)化道路為安徽農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開(kāi)始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標(biāo)從單純的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)；另一方面，技術(shù)進(jìn)步成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要驅(qū)動(dòng)力，使得農(nóng)業(yè)的價(jià)值得到了重新認(rèn)識(shí)。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的，而是通過(guò)包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和效率提高實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)促生新機(jī)遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業(yè)化的機(jī)遇：發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一部分勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。安徽省可以選擇適合本地比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)承接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對(duì)消費(fèi)品的需求日益多樣化，特別是對(duì)綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來(lái)越大，這就為安徽省發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇。
2.不利外部條件。國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)蔓延。最近一個(gè)時(shí)期以來(lái)，國(guó)際金融危機(jī)持續(xù)蔓延，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響日益加深，對(duì)于安徽省來(lái)說(shuō)尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長(zhǎng)局面趨于嚴(yán)峻。三是質(zhì)量安全事件對(duì)農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國(guó)有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。安徽省作為糧食主產(chǎn)區(qū)，在糧食安全體系中承擔(dān)了重要責(zé)任，2008年安徽省平均糧食產(chǎn)量為6047萬(wàn)噸，占全國(guó)總產(chǎn)量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業(yè)化道路時(shí)絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價(jià)。
（二）內(nèi)部條件
豐富的資源條件。安徽省處于我國(guó)腹地，蘊(yùn)藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時(shí)擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長(zhǎng)江、淮河等水系，還擁有鄱陽(yáng)湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源，有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。
優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢(shì)看，安徽位于長(zhǎng)三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。安徽可充分利用東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國(guó)，推廣自己的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，安徽作為重要的勞務(wù)輸出人口大省，積累了相當(dāng)?shù)募夹g(shù)和資金要素，安徽已完全有能力承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些都為安徽農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機(jī)遇。
較強(qiáng)的科研優(yōu)勢(shì)。從科研優(yōu)勢(shì)看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國(guó)四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類(lèi)研究與開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)1057家，其中國(guó)有獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機(jī)構(gòu)）、高等學(xué)校科研機(jī)構(gòu)154家。這些科研機(jī)構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)，強(qiáng)大的科研優(yōu)勢(shì)為安徽省工業(yè)化的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的科研條件。
良好的生態(tài)環(huán)境。安徽省由于長(zhǎng)期以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)化進(jìn)程相對(duì)緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得安徽省的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護(hù)。安徽省可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢(shì)，跨越重化工業(yè)階段，直接進(jìn)入高起點(diǎn)發(fā)展對(duì)環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。
不利的因素?！叭r(nóng)”問(wèn)題依然比較突出。安徽省面臨嚴(yán)重的“三農(nóng)”問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低，市場(chǎng)化發(fā)育程度低，小農(nóng)生產(chǎn)的特點(diǎn)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。農(nóng)民收入水平不高，且商品意識(shí)、創(chuàng)新精神和經(jīng)營(yíng)能力不足，無(wú)法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要。“三農(nóng)”問(wèn)題對(duì)安徽省工業(yè)化發(fā)展來(lái)說(shuō)，依然是一個(gè)重要的制約因素；安徽省城市化發(fā)展水平相對(duì)滯后。轉(zhuǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)是安徽工業(yè)化的現(xiàn)實(shí)選擇
綜上，結(jié)合安徽省實(shí)際，筆者認(rèn)為安徽省應(yīng)選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個(gè)核心，把農(nóng)業(yè)資源深度開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群，以勞動(dòng)力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來(lái)說(shuō)，主要體現(xiàn)在以下方面：
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)化模式符合安徽省新型工業(yè)化的特點(diǎn)。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結(jié)構(gòu)，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢(shì)，在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷發(fā)展壯大。通過(guò)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導(dǎo)地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，促進(jìn)安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢(shì)，獲取重要資源?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場(chǎng)化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)一體化的特征，產(chǎn)品附加值高，有很高的投資回報(bào)率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集主動(dòng)吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動(dòng)等待資金、技術(shù)支持（即簡(jiǎn)單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)）的引資方式；改變了安徽省因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過(guò)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)吸引要素的方式，可以實(shí)現(xiàn)安徽經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。
有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)定位，確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，安徽省的比較優(yōu)勢(shì)在農(nóng)業(yè)，安徽省新型工業(yè)化的重點(diǎn)應(yīng)放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮安徽省在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢(shì)，提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品，發(fā)達(dá)省份就會(huì)將需求轉(zhuǎn)向國(guó)外尋求替代供應(yīng)者，這樣，安徽省就會(huì)失去發(fā)展的外部市場(chǎng)。區(qū)域工業(yè)化理論認(rèn)為，有競(jìng)爭(zhēng)力主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是安徽省具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無(wú)法對(duì)經(jīng)常經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出重大貢獻(xiàn)的，但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門(mén)檻低，是一種適合安徽省的勞動(dòng)力密集型工業(yè)。另一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動(dòng)關(guān)系，可以通過(guò)加工增值農(nóng)副產(chǎn)品，進(jìn)而增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)戶積累能力，為加工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展積累資金。
能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)化模式強(qiáng)調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，必然促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動(dòng)力，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流動(dòng)帶來(lái)的負(fù)面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的根本保證。
參考文獻(xiàn)：
1.胡亭亭.欠發(fā)達(dá)地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以安徽省為例[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2007(5)
結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，它的發(fā)展是迅速的，并且涉及面極其廣泛。它對(duì)金融、家電、建筑等行業(yè)的發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用，同時(shí)也保障了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素可以從以下兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)。首先第一方面是指我國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀發(fā)展，在改革開(kāi)放之后的這段時(shí)期，我國(guó)開(kāi)放了勞動(dòng)力、建筑市場(chǎng)，并不斷對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行完善。其次另一方面是指我國(guó)進(jìn)行城市化建設(shè)?！笆濉睍r(shí)期城鄉(xiāng)一體化建設(shè)成為我國(guó)工作重點(diǎn)，同時(shí)城市化建設(shè)將房地產(chǎn)行業(yè)直接推上了一個(gè)巔峰時(shí)期。但當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍有一些弊端，對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。
二、發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.增速超出掌控
在最近幾年的時(shí)間內(nèi)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)高的水平，趕超了發(fā)達(dá)國(guó)家近30年變化水平的程度。由于我國(guó)政策的變化，國(guó)家加強(qiáng)了城鎮(zhèn)化建設(shè)。農(nóng)村大量人口逐漸向城市轉(zhuǎn)移，甚至建立新的城鎮(zhèn)。種種情況導(dǎo)致了城市人口的大量增多，相對(duì)于住房的需求也不斷上漲。單薄的房地產(chǎn)基礎(chǔ)，根本不能滿足現(xiàn)在的需求，許多商人及企業(yè)看中這一方面，加大了對(duì)房地產(chǎn)的投資。
2.管理的不到位
顯而易見(jiàn)，在政府的支持和企業(yè)家的投資下，房地產(chǎn)行業(yè)擁有著巨大的利潤(rùn)。該行業(yè)的暴利引來(lái)了大量企業(yè)家的投資，越來(lái)越多企業(yè)的加入，缺乏政府的有力調(diào)控，造成市場(chǎng)秩序混亂。很多地方的房?jī)r(jià)大幅上漲，超過(guò)了一般居民的承受能力，使很多人，想買(mǎi)房卻買(mǎi)不起。
3.需求的不穩(wěn)定
住房需求是居民生存的最根本需求，所以買(mǎi)房已經(jīng)成為家庭及個(gè)人的重要投資。在當(dāng)前的城鎮(zhèn)化現(xiàn)代建設(shè)過(guò)程中，為了減少居民居住土地的使用，城市高樓成為居民住房的最大選擇。這種現(xiàn)象又造成了居民對(duì)住房需求有一定量增加。
但由于房?jī)r(jià)的不合理性及市場(chǎng)監(jiān)管的不到位，整個(gè)行業(yè)充滿了泡沫。政府部門(mén)頒布了相關(guān)的政策，進(jìn)一步阻止了對(duì)房地產(chǎn)不理性的投資行為。比如國(guó)家的相關(guān)政策，對(duì)很多一線城市采取限購(gòu)措施，保障了底層人民也能有房住。但由于前期投入大后期收益小，以及通貨膨脹等因素，不少居民的買(mǎi)房意愿仍成下坡趨勢(shì)。導(dǎo)致市場(chǎng)需求減低。
4.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制
對(duì)當(dāng)前快速發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的一些問(wèn)題進(jìn)行忽視，導(dǎo)致了市場(chǎng)制度不健全。房地產(chǎn)行業(yè)不是獨(dú)立存在的，也不可能獨(dú)立存在，它的發(fā)展與土地經(jīng)營(yíng)關(guān)系相當(dāng)密切。我國(guó)雖然土地資源比較豐富，但是其利用率很低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有想象中那么理想，而且土地后備資源短缺。在國(guó)家土地資源被大部分消耗的時(shí)候，無(wú)所顧忌，認(rèn)為后備資源還跟豐富，這種想法是錯(cuò)誤的。我們應(yīng)讓每一寸土地都發(fā)揮出其最大的價(jià)值。如今，快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，占用了大量的優(yōu)質(zhì)土地資源，導(dǎo)致了市場(chǎng)土地供求出現(xiàn)不可調(diào)和矛盾。在進(jìn)行發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，我們應(yīng)該重視對(duì)環(huán)境的保護(hù)的意義，不以犧牲環(huán)境為代價(jià)去獲得更大利益。在獲得利益的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起背后與之相對(duì)應(yīng)的責(zé)任。其中的最重要也最應(yīng)當(dāng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，就是在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)?？梢赃@樣說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)破壞性建設(shè)，雖然這么說(shuō)有些人認(rèn)為太過(guò)片面。但它最大的特點(diǎn)就是工期短、轉(zhuǎn)移性強(qiáng)，在區(qū)域內(nèi)施工，這些特點(diǎn)完全可以證明這一觀點(diǎn)。尤其是此區(qū)域完工后繼續(xù)進(jìn)行下一區(qū)域，此期間無(wú)過(guò)渡，無(wú)縫隙連接。事后也再不對(duì)原來(lái)的施工區(qū)域的后續(xù)管理問(wèn)題進(jìn)行負(fù)責(zé)。
三、發(fā)展趨勢(shì)研究
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的極其突出的一部分。在大規(guī)模城市化建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于改善居民生活質(zhì)量及生活條件起到了重大作用。雖然難免有些缺點(diǎn)，但發(fā)展前景依然良好。根據(jù)目前實(shí)際情況，我們從以下兩方面分析。
第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在“十二五”期間有短暫的不和諧期，但今年中國(guó)開(kāi)始“十三五”，所以該行業(yè)的發(fā)展迎來(lái)了新的曙光。我國(guó)當(dāng)前的城市化建設(shè)、農(nóng)村改建已大部分完成。在國(guó)家政策的調(diào)控下，該行業(yè)及相關(guān)聯(lián)的其他行業(yè)均對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了有力調(diào)整，建立了一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)更合理化的發(fā)展環(huán)境。
第二，市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要因素就是住房?jī)r(jià)格，最近幾年房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，造成居民心里的極度恐慌，同時(shí)也擾亂了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。政府進(jìn)行有效的干預(yù)，通過(guò)調(diào)控市場(chǎng)、限制購(gòu)房，房?jī)r(jià)正在下調(diào)并充滿規(guī)律性，現(xiàn)在已具有獨(dú)立的穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格體系。
四、結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)三維知識(shí)管理模式知識(shí)
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)
房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、位置固定、使用期長(zhǎng)和辦理交易復(fù)雜等特點(diǎn)，相關(guān)當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中需要專門(mén)的知識(shí)和可靠的信息幫助，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)而產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)日益成為房地產(chǎn)交易活動(dòng)中最活躍的環(huán)節(jié)，隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律地位得以確認(rèn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速健康發(fā)展中，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、資本市場(chǎng)等要素市場(chǎng)體系的發(fā)展中起到不可替代的作用。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)的供求市場(chǎng)中，為交易物體提供評(píng)估、交易、、咨詢等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，一般都稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或房地產(chǎn)中介評(píng)估公司。完善的房地產(chǎn)中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等為房地產(chǎn)交易而提供相關(guān)咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在上述領(lǐng)域中的地位與作用，主要是為賣(mài)者與買(mǎi)者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織是自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、自我發(fā)展、平等競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)組織，必須獨(dú)立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)。
根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概念和功能的規(guī)定，本文認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項(xiàng)目、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、投資等）、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)行紀(jì)、科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)等業(yè)務(wù)類(lèi)型。
目前比較流行的知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的解釋就是為知識(shí)的生產(chǎn)、儲(chǔ)備、使用和擴(kuò)散服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)作為知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)(Knowledgeintensivebusinessservice，簡(jiǎn)稱KIBS)是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它致力于房地產(chǎn)交易相關(guān)知識(shí)的創(chuàng)造、積累和傳播，是目前服務(wù)業(yè)中發(fā)展較為迅速的一部分。同時(shí)由于其具有的“知識(shí)性”，使得對(duì)創(chuàng)新的產(chǎn)生、發(fā)展和傳播發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，對(duì)其影響途徑、機(jī)制和效果的分析也正在成為創(chuàng)新領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具有一般知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)：首先，智力服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是依靠自己的智力勞動(dòng)向社會(huì)、個(gè)人或團(tuán)體提供知識(shí)服務(wù)以及有關(guān)勞務(wù)服務(wù)，它常表現(xiàn)為一種建議、方法、技術(shù)方案以及對(duì)工作、決策和行動(dòng)有用的知識(shí)、判斷、計(jì)算機(jī)程序等。其次，知識(shí)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的基礎(chǔ)。知識(shí)是一種客觀上已認(rèn)識(shí)的事物、一種精神財(cái)富，是知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)。最后，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的人員應(yīng)該由具有較高專業(yè)水平的管理、工程、經(jīng)濟(jì)等各類(lèi)專業(yè)人員組成。
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展中的、尚沒(méi)有完全成熟、充滿機(jī)會(huì)的市場(chǎng)。該市場(chǎng)作為一個(gè)新興市場(chǎng)通常隨著我國(guó)房地產(chǎn)政策或技術(shù)環(huán)境發(fā)生巨大變化而出現(xiàn)和發(fā)展，其主要特點(diǎn)包括：第一，房地產(chǎn)技術(shù)和需求的快速發(fā)展。房產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)不完全成熟，市場(chǎng)的邊界不完全清晰。地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重不平衡，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州、上海的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，表現(xiàn)為二手房交易中通過(guò)房地產(chǎn)中介完成交易的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)出定位的差異性、擴(kuò)張的多樣性、信息的非公開(kāi)性、收費(fèi)的不一致性以及利潤(rùn)來(lái)源的非透明性等。第二，許多新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，并且發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)者之間的模仿迅速。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，無(wú)論是專業(yè)素質(zhì)、還是道德修養(yǎng)都有較大的差距。有很大比例的從業(yè)人員不具備經(jīng)紀(jì)人資格，大部分具備經(jīng)紀(jì)人資格的從業(yè)人員的平均從業(yè)時(shí)間較短，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏。第三，信息不對(duì)稱性明顯。消費(fèi)者（委托人）嚴(yán)重缺乏相關(guān)信息的獲取渠道、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀和規(guī)律缺乏了解、消費(fèi)行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善。無(wú)論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍早已超過(guò)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的許多新問(wèn)題，雖然有些可以依照合同法來(lái)處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無(wú)形性，許多問(wèn)題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)。
由于以上特性的存在，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中存在許多機(jī)會(huì)。企業(yè)會(huì)面臨多種機(jī)會(huì)的選擇，通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，可以發(fā)現(xiàn)更好的市場(chǎng)位置，從而獲得更好的績(jī)效。同時(shí)，由于企業(yè)特性的不同，同樣的機(jī)會(huì)對(duì)于不同企業(yè)來(lái)說(shuō)，其價(jià)值也是不同的。所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是在眾多的機(jī)會(huì)之中，找到最適合自己的機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)不僅能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，也能夠使企業(yè)在市場(chǎng)中優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)基于競(jìng)爭(zhēng)力量分析的市場(chǎng)定位非常重要，同時(shí)如何結(jié)合自身?xiàng)l件評(píng)估這些機(jī)會(huì)，并快速有效地進(jìn)入這些領(lǐng)域至關(guān)重要。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不斷積累自身的優(yōu)勢(shì)資源、整合外部資源，是企業(yè)不斷發(fā)展的關(guān)鍵。
綜上所述，可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是集知識(shí)、技術(shù)、資金、智力為一體的富有活力的新產(chǎn)業(yè)。隨著科技發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力從以資本、土地、勞動(dòng)力為主逐漸轉(zhuǎn)向以知識(shí)和智力服務(wù)為主。因而，著力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，將為國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)注入諸多新的增長(zhǎng)“模塊”，且能以巨大、新穎和超強(qiáng)的承載能力，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“助推器”。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還具有重新整合生產(chǎn)要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動(dòng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，資源重新整合并發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保證。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)用知識(shí)管理模式提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就顯得異常緊迫。
基于動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)能力的三維知識(shí)管理模式
本文認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識(shí)運(yùn)用的能力，才能有效的實(shí)行知識(shí)轉(zhuǎn)化的管理活動(dòng)，而在企業(yè)核心發(fā)展過(guò)程中，知識(shí)的創(chuàng)造及使用，是信息時(shí)代驅(qū)動(dòng)財(cái)富的引擎，如何快速將知識(shí)轉(zhuǎn)換為金錢(qián)是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。而當(dāng)知識(shí)以具體、可銷(xiāo)售的形式轉(zhuǎn)換為企業(yè)獲利價(jià)值時(shí)，即產(chǎn)生“知識(shí)報(bào)酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識(shí)運(yùn)用的能力，才能有效的實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)知識(shí)轉(zhuǎn)化的管理活動(dòng)。
一個(gè)良好的知識(shí)管理框架應(yīng)該能將組織成員的知識(shí)由知識(shí)管理技術(shù)、團(tuán)隊(duì)協(xié)同合作一起創(chuàng)造完成。每一個(gè)服務(wù)組織需要多種不同的知識(shí)管理能力，能夠有效的運(yùn)用各種知識(shí)資產(chǎn)，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學(xué)者認(rèn)為推展組織的知識(shí)管理計(jì)劃，應(yīng)以建立基礎(chǔ)建設(shè)（科技、結(jié)構(gòu)及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點(diǎn)為重點(diǎn)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需能將知識(shí)轉(zhuǎn)化為價(jià)值，才能賦予知識(shí)管理的意義，而知識(shí)價(jià)值化要靠行動(dòng)，有創(chuàng)新行動(dòng)的組織才有旺盛的活動(dòng)，所以知識(shí)管理應(yīng)重視管理知識(shí)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的知識(shí)轉(zhuǎn)換程序，除了能追蹤知識(shí)變?yōu)閮r(jià)值的轉(zhuǎn)換，同時(shí)能衡量對(duì)于獲利的影響。
本文認(rèn)為知識(shí)若要成功的移轉(zhuǎn)與利用，則需要具備五個(gè)條件：對(duì)的知識(shí)經(jīng)由對(duì)的管道傳遞到對(duì)的人手上；知識(shí)的接受者必須有意愿去接納；知識(shí)的接受者必須有能力去吸收；知識(shí)的接受者必須有利用的動(dòng)機(jī)，且能正確有效地將吸收到的知識(shí)利用出來(lái)付出行動(dòng)；付出行動(dòng)后的知識(shí)應(yīng)能幫助組織實(shí)現(xiàn)價(jià)值。當(dāng)實(shí)行一項(xiàng)策略之時(shí)，應(yīng)避免造成創(chuàng)造性的混亂（creativechaos）。
當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織遭遇真正的危機(jī)時(shí)，例如因技術(shù)或市場(chǎng)需求的改變?cè)斐傻募彼贅I(yè)績(jī)萎縮，創(chuàng)造性的混亂自然產(chǎn)生，引發(fā)新的問(wèn)題，非現(xiàn)存知識(shí)可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創(chuàng)新的組織知識(shí)以解決問(wèn)題（Nonaka，1994）。
可以構(gòu)造如圖1所示的基于動(dòng)態(tài)能力的價(jià)值創(chuàng)造三維模式圖。本模式三個(gè)維度分別解釋如下：
程序維（processdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務(wù)觀念、以合作來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力、增加人員及信息的影響力。有三個(gè)角色：協(xié)調(diào)（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網(wǎng)際網(wǎng)路界面；學(xué)習(xí)（一種動(dòng)態(tài)概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊(yùn)藏在人員身上的各種知識(shí)及技術(shù)；重組（transformation）：一種聯(lián)盟動(dòng)態(tài)性，緊密型（Tightly）的長(zhǎng)期性連結(jié)或是松散型（Loosely）的短期性連結(jié)。位置維（positionsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織架構(gòu)（彈性）：調(diào)整組織以控制環(huán)境改變及不確定性。專注核心競(jìng)爭(zhēng)力：此特定的資產(chǎn)較難以商業(yè)化，較難在市場(chǎng)上交易或傳授，可形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如機(jī)會(huì)導(dǎo)向型：因市場(chǎng)機(jī)會(huì)而聚集形成的類(lèi)型，能力導(dǎo)向型即大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖企業(yè)屬于這種情況，供應(yīng)鏈型即利用反應(yīng)市場(chǎng)需求所呈現(xiàn)，拍賣(mài)市場(chǎng)型即依賴傳統(tǒng)交易的企業(yè)關(guān)系。
路徑維（pathsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)技術(shù)的策略性選擇：以目標(biāo)整合為導(dǎo)向，特定任務(wù)具有臨時(shí)組織特性；以信息科技為導(dǎo)向，用電子化的方式來(lái)進(jìn)行整個(gè)房地產(chǎn)內(nèi)交易過(guò)程的運(yùn)作，形成合作式網(wǎng)絡(luò)；以資源分配為導(dǎo)向，分享彼此的成本、技能、市場(chǎng)，并進(jìn)行所需資源的重組；以網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)為導(dǎo)向，形成松散與模糊的組織架構(gòu)，利用供應(yīng)鏈的優(yōu)勢(shì)，透過(guò)互相信任與分享信息系統(tǒng)來(lái)協(xié)調(diào)活動(dòng)。型態(tài)包括：虛擬接口、共同聯(lián)盟、星狀聯(lián)盟、價(jià)值聯(lián)盟、市場(chǎng)聯(lián)盟與虛擬人。
其實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的知識(shí)管理模式的上述三個(gè)維度并不是截然分開(kāi)的，三個(gè)維度事實(shí)上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構(gòu)造如圖2所示的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)網(wǎng)絡(luò)價(jià)值創(chuàng)造模式：
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實(shí)施三維知識(shí)管理模式的策略
知識(shí)管理作為形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，已在發(fā)達(dá)國(guó)家的許多企業(yè)取得了成功，并正在成為一種創(chuàng)新管理范式。這既給我國(guó)企業(yè)的發(fā)展提供了值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，又對(duì)我國(guó)的企業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在新的歷史條件下，我國(guó)必須通過(guò)加強(qiáng)知識(shí)管理來(lái)不斷地形成和提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。三維知識(shí)管理模式作為一種全新框架和視角，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。要構(gòu)建運(yùn)行這樣一種模式，本文認(rèn)為可以從以下方面入手：
（一）牢固樹(shù)立企業(yè)知識(shí)管理觀念
知識(shí)管理觀念是構(gòu)成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的無(wú)形要素，影響著企業(yè)高層和員工的一切行為。如果知識(shí)管理觀念能夠得到整個(gè)企業(yè)上下的一致認(rèn)同，并順利貫徹到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和日常活動(dòng)之中，就會(huì)在企業(yè)內(nèi)部形成一種無(wú)形的力量，推動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新，從而培育出強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，企業(yè)應(yīng)積極采取措施，幫助員工盡快樹(shù)立知識(shí)管理的現(xiàn)代管理觀念，充分認(rèn)識(shí)知識(shí)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的深遠(yuǎn)價(jià)值，為培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力奠定堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。
（二）搞清實(shí)施知識(shí)管理與業(yè)務(wù)流程重組的關(guān)系
三維知識(shí)管理的重點(diǎn)是知識(shí)的識(shí)別、獲取、開(kāi)發(fā)、分解、存儲(chǔ)和共享，并為其構(gòu)建有效的途徑和機(jī)制，以運(yùn)用集團(tuán)的智慧提高企業(yè)的應(yīng)變和創(chuàng)新能力。知識(shí)管理必須與房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程緊密相連，將知識(shí)創(chuàng)造與擴(kuò)散同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程結(jié)合起來(lái)，可以節(jié)省企業(yè)的開(kāi)支，并產(chǎn)生巨大價(jià)值。
（三）努力協(xié)調(diào)信息技術(shù)和人力資源之間的關(guān)系
在三維知識(shí)管理框架中，技術(shù)，特別是信息技術(shù)，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說(shuō)：沒(méi)有技術(shù)支持，就沒(méi)有三維知識(shí)管理模式?？墒?，問(wèn)題往往不是人們忽視了技術(shù)的重要性，而是過(guò)分強(qiáng)調(diào)技術(shù)，認(rèn)為技術(shù)的作用大于人才資源在知識(shí)管理中的作用。實(shí)際上，知識(shí)管理應(yīng)該是以知識(shí)為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進(jìn)企業(yè)績(jī)效逐步改善的過(guò)程和活動(dòng)。就三維知識(shí)管理而言，技術(shù)作為工具和渠道，本身并不能創(chuàng)造知識(shí)，而是擴(kuò)展知識(shí)傳播的領(lǐng)域、提高知識(shí)傳播的速度。人力資源才是三維知識(shí)管理的核心內(nèi)容，也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成。知識(shí)管理的核心要素是人，特別是企業(yè)的中高層管理人員。技術(shù)是使企業(yè)從知識(shí)管理實(shí)踐中得益的有力工具，只能對(duì)顯性知識(shí)進(jìn)行管理，無(wú)法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識(shí)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)如果僅靠一個(gè)現(xiàn)成的軟件包來(lái)實(shí)施知識(shí)管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統(tǒng)沒(méi)有截然不同，因?yàn)樗狈χR(shí)管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個(gè)表面的框架，無(wú)法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化，無(wú)法完成企業(yè)實(shí)施三維知識(shí)管理的初衷，導(dǎo)致知識(shí)管理的失敗，給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法評(píng)估的損失。為了最大限度地避免運(yùn)用信息技術(shù)所帶來(lái)的僵化和教條，讓人的活力充分發(fā)揮出來(lái)，企業(yè)應(yīng)該盡快建立一種能激發(fā)知識(shí)工作者潛能的管理模式，為知識(shí)工作者提供足夠的信息平臺(tái)，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的信息技術(shù)能力和人的創(chuàng)造力實(shí)現(xiàn)無(wú)縫的結(jié)合。
（四）適時(shí)組建企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟
核心競(jìng)爭(zhēng)力是由一系列知識(shí)專長(zhǎng)和技能共同構(gòu)成的一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于受企業(yè)內(nèi)部資源條件的限制，單靠一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身的“積累”來(lái)建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，其速度是比較緩慢的，而要形成強(qiáng)勁的核心競(jìng)爭(zhēng)力則是更加困難的。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)除了要對(duì)知識(shí)進(jìn)行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業(yè)在較短時(shí)間內(nèi)獲取必要的核心競(jìng)爭(zhēng)力的知識(shí)要素，彌補(bǔ)本企業(yè)自身知識(shí)要素的缺陷，并通過(guò)對(duì)企業(yè)知識(shí)資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)從外部獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力知識(shí)要素的最好辦法就是適時(shí)組建企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟。企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種形式，由多家獨(dú)立企業(yè)為了抓住和利用迅速變化的市場(chǎng)機(jī)遇，通過(guò)知識(shí)交互方式，將先進(jìn)技術(shù)的供需各方聯(lián)合起來(lái)，進(jìn)行過(guò)程重組、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)制造、銷(xiāo)售服務(wù)、利潤(rùn)分配，形成一種新的動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟系統(tǒng)。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)成員企業(yè)來(lái)講，實(shí)質(zhì)上采取的就是一種“借勢(shì)”的策略，即以各種方式借助外力，對(duì)企業(yè)外部的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合，實(shí)行聚變，創(chuàng)造出超常的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟建立后，要通過(guò)合作競(jìng)爭(zhēng)的方式，實(shí)行供應(yīng)鏈管理，共同組織和控制無(wú)形資產(chǎn)，共同保護(hù)合作競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)，共同承擔(dān)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，在企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟中，不能只注重財(cái)務(wù)指標(biāo)和短期效益，而應(yīng)該學(xué)習(xí)對(duì)方企業(yè)的各種專業(yè)知識(shí)和技能，共享核心競(jìng)爭(zhēng)力。
（五）具體實(shí)施策略
從目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，可先在知識(shí)密集型經(jīng)紀(jì)企業(yè)試點(diǎn)和實(shí)施三維知識(shí)管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業(yè)。從知識(shí)管理的內(nèi)容和知識(shí)管理模式的特定內(nèi)核來(lái)思考，可試點(diǎn)和實(shí)施如下幾種模式：一是知識(shí)戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)知識(shí)戰(zhàn)略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識(shí)（顯性知識(shí)）編碼、儲(chǔ)存在數(shù)據(jù)庫(kù)中，以便企業(yè)員工通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)直接搜尋并調(diào)用，其經(jīng)濟(jì)意義在于：知識(shí)可以被迅速、多次重復(fù)利用，節(jié)省工作時(shí)間，使企業(yè)產(chǎn)品成本和服務(wù)成本大大降低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益顯著；后者則是知識(shí)和知識(shí)所有人的結(jié)合，即未經(jīng)編碼或無(wú)需編碼的知識(shí)（隱性知識(shí)）通過(guò)人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進(jìn)一流專家、人才、知識(shí)，在經(jīng)濟(jì)上花費(fèi)較大。二是知識(shí)人力資源管理模式。當(dāng)知識(shí)的獲取、運(yùn)用和創(chuàng)造知識(shí)的能力成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵時(shí)，知識(shí)人力資源便成為最有價(jià)值的資源。因此，要認(rèn)識(shí)人才特別是知識(shí)型人才的激勵(lì)需求，為他們建立自主、高效的工作環(huán)境和適應(yīng)知識(shí)型人才發(fā)展的管理組織結(jié)構(gòu)；要鼓勵(lì)學(xué)習(xí)，重視培訓(xùn)，在企業(yè)員工之間建立知識(shí)交流制度，并通過(guò)知識(shí)交流，促進(jìn)員工“終身學(xué)習(xí)”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法，對(duì)員工的工作績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此作為員工薪資報(bào)酬、晉升的基本依據(jù)，并通過(guò)績(jī)效評(píng)價(jià)改善員工的工作態(tài)度，增強(qiáng)員工的工作能力，提高員工的工作績(jī)效。三是技術(shù)創(chuàng)新模式。技術(shù)創(chuàng)新作為知識(shí)創(chuàng)新的延伸和轉(zhuǎn)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)具有實(shí)際意義。企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新模式有傳統(tǒng)型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類(lèi)型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同規(guī)模、不同發(fā)展時(shí)期，對(duì)技術(shù)創(chuàng)新模式進(jìn)行有差別的自主選擇。
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對(duì)于物業(yè)管理的概念,學(xué)術(shù)界還沒(méi)有作出完整準(zhǔn)確的定義,也沒(méi)有為物業(yè)管理提供市場(chǎng)化方法的指導(dǎo),可以說(shuō)理論上欠缺。但是在實(shí)踐中,隨著1981年我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳建立,在將近30年里,物業(yè)管理實(shí)踐一直進(jìn)行。我們從實(shí)踐中,可以分析其市場(chǎng)化的現(xiàn)狀,具體可分為以下三個(gè)方面。
(一)物業(yè)管理市場(chǎng)定位與服務(wù)意識(shí)的缺失
物業(yè)管理雖然在走向市場(chǎng)化,但是其市場(chǎng)定位不明確,沒(méi)有搞清市場(chǎng)化的主旨與精髓。這種以管理者自居的后果在現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量低下。大部分房屋者對(duì)業(yè)主的服務(wù)態(tài)度不滿意,這主要是其自身意識(shí)沒(méi)有轉(zhuǎn)變,由于以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的慣性作用,服務(wù)還不可能完全跟上市場(chǎng)化的運(yùn)作,加之目前物業(yè)管理成本的上升,而管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又存在偏低的現(xiàn)象,成本收益低,這就導(dǎo)致了一個(gè)惡性循環(huán),造成服務(wù)態(tài)度越差,意識(shí)逐步喪失。
而且,投資商應(yīng)該明白,由于物業(yè)管理屬于一種成本收益低、低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),理論上來(lái)要想獲得良好的發(fā)展,必須進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng),物業(yè)公司應(yīng)將經(jīng)營(yíng)定位在規(guī)模效應(yīng)上。但是縱觀我國(guó)目前的物業(yè)管理市場(chǎng),絕大部分經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小,利潤(rùn)小,形不成規(guī)模優(yōu)勢(shì),因此發(fā)展壯大不起來(lái)。再加上政府沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行充分的了解調(diào)查,所定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍低于物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn),所以其發(fā)展步履維艱。可以說(shuō),物業(yè)管理市場(chǎng)定位的不明確,服務(wù)意識(shí)的缺失,使得企業(yè)市場(chǎng)化的改善變得更加的艱難。
(二)物業(yè)管理隊(duì)伍水平與市場(chǎng)不同步
目前很多物業(yè)公司的高層管理都是家族化管理,大部分人員都為初高中學(xué)歷,由于其最初的成立期就一直隨企業(yè)主經(jīng)營(yíng),到現(xiàn)在在公司的位置已經(jīng)處于高層。但是其水平已經(jīng)老化,知識(shí)學(xué)歷偏低,觀念成就落后跟不上時(shí)代的發(fā)展。由于情分、個(gè)人關(guān)系等影響,又不能將其辭退。這極大的影響了整個(gè)企業(yè)的人力資源的建設(shè)。
同時(shí),目前物業(yè)管理隊(duì)伍中,有的公司根本就沒(méi)有專門(mén)的技術(shù)人員,加上公司內(nèi)部沒(méi)有明顯的制度規(guī)范,人員紀(jì)律松散,服務(wù)觀念與態(tài)度較差。在現(xiàn)實(shí)中,80%的住戶感覺(jué)物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度較差。而且很多行內(nèi)人員認(rèn)為,物業(yè)管理的工作無(wú)技術(shù)含量,不需要知識(shí)文化水平高的人去做都能做好,這種錯(cuò)誤的觀念在很大程度上造成了現(xiàn)在物業(yè)管理隊(duì)伍水平的低下。而人力資源的更新不像物質(zhì)資本那樣,它更新速度慢,具有滯后性,其難度也很大,所以,素質(zhì)水平提高起來(lái)就非常的艱難。
(三)物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不健全
雖然我國(guó)的物業(yè)管理公司現(xiàn)在都是朝著市場(chǎng)化的方向在建設(shè),但是它并沒(méi)有建立起規(guī)范有效的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),我國(guó)目前大概有2萬(wàn)多家的物業(yè)管理公司,但是大部分都是從自己原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中分離出來(lái)的,管理經(jīng)驗(yàn)缺乏,真正按照市場(chǎng)運(yùn)行的還在少數(shù),很多都沒(méi)有建立起現(xiàn)代企業(yè)管理制度。
同時(shí),在市場(chǎng)中存在不良競(jìng)爭(zhēng)、壟斷經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象?，F(xiàn)在很多的房管所都變相的改成物業(yè)管理公司,其運(yùn)行機(jī)制及其不規(guī)范,同時(shí)極大的排斥正規(guī)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)進(jìn)入,經(jīng)濟(jì)論文他們極力奉行“肥水不流外人田”的信念。這“很大的程度上影響了許多正處于發(fā)展中的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展,同時(shí)這也將影響到整個(gè)行業(yè)推廣市場(chǎng)化的進(jìn)程。”這也是導(dǎo)致目前物業(yè)管理市場(chǎng)不景氣的一個(gè)重要原因。
二、完善我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的對(duì)策
(一)建立物業(yè)管理市場(chǎng)的三級(jí)管理體制
我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)十分多,如《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等,國(guó)家應(yīng)該在這些基礎(chǔ)上逐步完善其法律法規(guī)。
同時(shí),我們應(yīng)該看到,在推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中,行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該發(fā)揮自己的作用。它要積極爭(zhēng)取參與政府有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè),發(fā)揮自己的影響力,同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理市場(chǎng)的一些糾紛爭(zhēng)端,或不良競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象,給以協(xié)調(diào)與管理。而且要協(xié)助主管部門(mén)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作,完善行業(yè)的各種評(píng)測(cè)體系等。政府和協(xié)會(huì)發(fā)揮作用之外,物業(yè)管理企業(yè)自身的建設(shè)則是具有關(guān)鍵性的。
企業(yè)應(yīng)該拓展自己的經(jīng)營(yíng)面,實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng),以贏得規(guī)模效益的優(yōu)勢(shì),同時(shí),也應(yīng)該也應(yīng)該多方向的來(lái)發(fā)展業(yè)務(wù),多提供基本業(yè)務(wù)以外的多元化的有償?shù)姆?wù)項(xiàng)目,以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
(二)準(zhǔn)確市場(chǎng)定位,確定物業(yè)管理方向
可以說(shuō),物業(yè)管理要想市場(chǎng)化,其準(zhǔn)確的市場(chǎng)地位是必須的。目前我們看到,物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)很多,但是經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)都相對(duì)單一,造成過(guò)分的競(jìng)爭(zhēng),這樣必然會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)破產(chǎn)倒閉。“由于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展背景、管理特色的不同,一個(gè)企業(yè)的人、財(cái)、物、信息資源是有限的,如何將這些資源合理使用,發(fā)生規(guī)模效應(yīng),產(chǎn)生最大的效能,就需要有一個(gè)明確的、適合企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)定位,需要根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展、企業(yè)的變化,適時(shí)地調(diào)整定位?！逼髽I(yè)要在樓盤(pán)開(kāi)之前做好充分的思考準(zhǔn)備,對(duì)于整個(gè)期間的規(guī)劃要做到盡量細(xì)致,不要一味的去爭(zhēng)搶,因小失大。而且要找準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)市場(chǎng),積極的開(kāi)放優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)的消費(fèi)能力。同時(shí)也要具體選擇的去考慮,地區(qū)差異也會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理定位與實(shí)施方法的不同。
同時(shí)不得不提的是,品牌戰(zhàn)略也是物業(yè)管理公司定位需要考慮的重要內(nèi)容之一。企業(yè)市場(chǎng)要細(xì)分,根據(jù)居民消費(fèi)者的具體情況來(lái)做出具體合理的管理服務(wù)措施,這樣精而細(xì)的分工需求,可以有效的提高企業(yè)的管理水平,同時(shí)也更符合物業(yè)管理的市場(chǎng)化走向。