時(shí)間：2023-10-12 16:11:27
導(dǎo)語：在房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃的撰寫旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
關(guān)鍵詞：土地增值稅；納稅籌劃；利益最大化；臨界點(diǎn)籌劃法
近年來，營改增作為降低企業(yè)賦稅、提高企業(yè)經(jīng)營效益的調(diào)控手段，在運(yùn)行實(shí)施過程中獲得了各行各業(yè)良好的評價(jià)。房地產(chǎn)的稅收成本核心是土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過合理和科學(xué)的納稅籌劃手段，降低土地增值稅負(fù)從而降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，成為當(dāng)前管理者普遍關(guān)注的問題。
一、土地增值率臨界點(diǎn)稅收
控制土地增值稅的關(guān)鍵在于如何控制增值率，應(yīng)該采用四級超率進(jìn)稅率來管控土地增值稅，土地增值稅率=（應(yīng)收稅款-可扣除項(xiàng)目金額）/可扣除項(xiàng)目金額，房地產(chǎn)項(xiàng)目如果在2016年4月30日之前取得施工許可證，可以采用增值稅簡易征收法作為應(yīng)稅最優(yōu)方案，可以將以下稅率控制在預(yù)定程度：增值稅率控制在5%，教育附加費(fèi)控制在3%，城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)控制在7%。假設(shè)先扣除10%的房地產(chǎn)開發(fā)成本帶來的開發(fā)費(fèi)用，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以享受加計(jì)扣除后的20%的開發(fā)成本費(fèi)用，由此計(jì)算出增值稅率為0-200%的臨界點(diǎn)時(shí)，土地成本X和開發(fā)成本Y之間存在一定的比例關(guān)系。由此角度深入，可以根據(jù)應(yīng)稅收入和可扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)方面進(jìn)行納稅籌劃。增值率=增值額/可扣除項(xiàng)目金額，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，當(dāng)可扣除項(xiàng)目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的銷售價(jià)格P時(shí)，土地增值稅免征，此價(jià)格即為普通住宅的免稅臨界點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅面臨的問題
（一）增值稅核算問題首先，錯(cuò)誤或不合理的增值稅方式會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的核算過程中帶來巨大的影響。開發(fā)商在計(jì)算增值稅額的時(shí)候一定要注意分清住宅的商業(yè)性質(zhì)，普通住宅和商業(yè)住宅的增殖稅額是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，商業(yè)住宅有商業(yè)住宅的免稅條款和優(yōu)惠政策，如果不分清楚，統(tǒng)一使用一樣的免稅條款和優(yōu)惠政策來進(jìn)行納稅籌劃會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)白白損失本不必要交的稅額。在現(xiàn)實(shí)的核算過程部分企業(yè)對于商業(yè)住宅和民用住宅的意識(shí)淺薄，不在這兩者之間多加區(qū)分，只是在竣工后以建筑面積分?jǐn)傎M(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)白白損失很多經(jīng)營成本。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售定價(jià)環(huán)節(jié)時(shí)要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r合理定價(jià)，如果指定的價(jià)格超過了30%、50%、100%、200%幾個(gè)數(shù)值，要權(quán)衡價(jià)格帶來的收益是否與優(yōu)惠政策的減免程序沖突，不能單單考慮定價(jià)后帶來的收益，也要考慮到過高的定價(jià)是否會(huì)得不償失，損失部分的優(yōu)惠政策。土地增值稅的稅率跟銷售價(jià)格的高低息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況衡量利弊，從而選擇適合自己的方法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)臨界點(diǎn)在20%的前提下，符合開發(fā)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮調(diào)整銷售價(jià)格，享受土地增值稅減免政策。
（二）經(jīng)營成本問題房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后的利益費(fèi)用關(guān)乎著房地產(chǎn)經(jīng)營成本是否發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。土地增值稅的稅率會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)扣除利息的操作手法不同而產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)如果持有土地使用權(quán)，并且房地產(chǎn)開發(fā)成本的利益保持在5%以上，則推薦采用據(jù)實(shí)扣除法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)持有土地使用權(quán)并且房地產(chǎn)開發(fā)成本的利益在5%以下，則推薦采用比例扣除法。房地產(chǎn)企業(yè)想要減免土地增值稅的方法有很多，例如選擇一些控制的房地產(chǎn)建筑對外出租，作為商業(yè)用房或者普通住宅，這些房屋根據(jù)有關(guān)現(xiàn)行稅法是可以免征土地增值稅，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目增值率。現(xiàn)有房地產(chǎn)的市場競爭激烈一線城市的房屋可謂是“寸金寸土”，房地產(chǎn)可以通過建設(shè)房屋租聘，另辟蹊徑，避開正面市場上異常焦灼的競爭，轉(zhuǎn)攻對房屋需求有異常強(qiáng)烈需求卻沒有足夠資金買賣房屋的人群?？梢酝ㄟ^大盤運(yùn)營，將一些房屋分布出租，建設(shè)醫(yī)學(xué)等大型公共設(shè)施，積攢社會(huì)正面影響力，構(gòu)建自身企業(yè)形象，保持穩(wěn)定的客流量和業(yè)績。
三、房地產(chǎn)全生命周期的土地增值稅納稅籌劃
（一）針對房屋類型的納稅籌劃對毛坯房類房屋進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注意裝修前后的毛坯房在有關(guān)稅法中的稅收優(yōu)惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可選擇裝修毛坯房，提高毛坯房內(nèi)在價(jià)值，避免土地增值稅。也可以選擇將普通毛坯房以標(biāo)準(zhǔn)住宅的形式出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，也可以免交土地增值稅。但通過一些實(shí)際案例相比，裝修毛坯房所獲得的的凈利潤更高，僅僅增加部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻能享受到稅收政策帶來的優(yōu)惠，對于買賣雙方是一個(gè)雙贏的方案。開發(fā)住宅為精裝修房，可采用分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收來源是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即所謂的稅率會(huì)跟著房產(chǎn)增值率的提升而提升。房地產(chǎn)的銷售價(jià)格如果通過合理的手段進(jìn)行分解就能大大的降低房地產(chǎn)的增值率，房地產(chǎn)的土地增值稅也會(huì)因此而大大降低。很多房地產(chǎn)為了避免增值稅率過高在出售前都會(huì)選擇簡單裝修，可單獨(dú)核算裝修部分的稅率，將與客戶的合同分為兩個(gè)，一個(gè)為房屋出售合同，一個(gè)為裝修合同，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。
（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地增值稅納稅籌劃在規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目初期，開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、業(yè)態(tài)組合、公共設(shè)施等方案都會(huì)給后期的土地增值稅和稅負(fù)帶來直接影響，針對此階段的籌劃方案有：普通住宅的免稅臨界點(diǎn)籌劃、實(shí)現(xiàn)籌劃選擇清算項(xiàng)目單位、投入配套的公共設(shè)施籌劃等方案。
（三）項(xiàng)目施工階段的土地增值稅納稅籌劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段，主要采取籌劃可扣除項(xiàng)目金額和增加配套公共設(shè)施的投入等。已知，普通住宅的增值率為21.36%，不能滿足低于20%的增值率的免稅規(guī)定。運(yùn)用臨界點(diǎn)籌劃法，可扣除項(xiàng)目金額滿足普通住宅小于20%的增值率。在施工開始階段會(huì)計(jì)人員應(yīng)做好以下稅務(wù)籌劃：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)采購過程中，綜合考慮供應(yīng)商的報(bào)價(jià)和因素,如所得稅扣除等因素。為財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)處理提供直接參考,房地產(chǎn)企業(yè)和建筑的一般納稅人適用稅率為11%,建筑業(yè)企業(yè)開出的增值稅抵扣發(fā)票，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān),能夠減輕財(cái)務(wù)人員核算的壓力。第二，提高財(cái)務(wù)人員質(zhì)量,人力資源部門在招聘財(cái)務(wù)人員應(yīng)該精益求精,注重員工是否具有高尚的職業(yè)道德和專業(yè)精神,以確保會(huì)計(jì)部門的先進(jìn),同時(shí),定期向財(cái)務(wù)人員專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),盡量避免發(fā)生錯(cuò)誤。
摘 要 隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭環(huán)境日趨復(fù)雜。為追求企業(yè)最佳經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大各方面的管理，其中一個(gè)重要的方面是通過納稅籌劃以減輕企業(yè)的稅負(fù)。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中納稅籌劃的方法。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地增值稅 納稅 籌劃
土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的納稅人征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是其最主要稅負(fù)之一，對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大。如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃．減輕納稅負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)的盈利，勢必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。土地增值稅是對增值額征稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額越大，計(jì)稅額就越大，適用的稅率也越高，因此，土地增值稅籌劃應(yīng)根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)政策，控制增值額，降低增值率，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
一、收入分散的納稅籌劃
目前，有許多房地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋是已裝修并安裝了一些設(shè)施，房屋銷售時(shí)，合同價(jià)格中包含了裝修費(fèi)用。如果將房屋的裝修、安裝的設(shè)施等作為企業(yè)的業(yè)務(wù)單獨(dú)核算，并在銷售時(shí)分為兩個(gè)合同：房屋銷售合同和裝修合同，則可一舉兩得。其一可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，控制房地產(chǎn)的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān)；其二原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要計(jì)算繳納土地增值稅，并按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅。分開核算后裝修、安裝等業(yè)務(wù)屬于建筑安裝業(yè)的營業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅，只按照3%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅，因此又減輕了企業(yè)所承擔(dān)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)。 例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，該房屋進(jìn)行了裝修。房屋總售價(jià)為1000萬元（含裝修費(fèi)200萬元），假設(shè)根據(jù)稅法的規(guī)定該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣的項(xiàng)目金額為600萬元，增值額為400萬元。土地增值率為：400／600×100%=66.67%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，末超過100%的土地增值稅稅額為：增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：400×40%－600×5%=130(萬元)。另外，需要計(jì)算繳納的營業(yè)稅為：1000×5%=50(萬元)。兩項(xiàng)稅款合計(jì)為：130+50=180(萬元)。
如果進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋的出售合同分為兩個(gè)合同，即：房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為800萬元，允許扣除的成本費(fèi)用為500萬元，增值額為300萬元。房屋裝修合同，裝修費(fèi)用200萬元，允許扣除的成本為100萬元。則該房地產(chǎn)公司只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅為：300×40%－500×5%=95(萬元)，需要繳納的營業(yè)稅為：800×5%=40(萬元)； 而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，只需要繳納的營業(yè)稅為：200×3%=6(萬元)，不用繳納土地增值稅。 兩項(xiàng)稅款合計(jì)為：95+40+6=141(萬元)。根據(jù)計(jì)算結(jié)果可以看出，經(jīng)過納稅籌劃應(yīng)納稅額明顯減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。二、利息支出的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。稅法規(guī)定：借款利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用還可加按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的5%再扣除，即：可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的l0%以內(nèi)計(jì)算扣除，其實(shí)際利息支出就不能扣除了，即：可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯瑢?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
三、費(fèi)用遷移的納稅籌劃
在清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是如上所述根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。如果開發(fā)費(fèi)用較大，納稅人可以通過事前籌劃，把實(shí)際發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)移到開發(fā)間接費(fèi)中去，增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而增加可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等都屬于開發(fā)費(fèi)用的開支范圍，由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。四、利用稅收優(yōu)惠政策的納稅籌劃
按照稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。
在實(shí)際工作中，首先要測算增值率，如果增值率略高于“臨界點(diǎn)”，然后設(shè)法降低增值率，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià)，通過適當(dāng)降低價(jià)格減少增值額，降低增值率。二是增加扣除額，納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目，在降低了增值率的同時(shí)又提高市場競爭力。。例如：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為800萬元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r(jià)約l 000萬元。根據(jù)地增值稅的計(jì)算公式：
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=（收入額-扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額×100%
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
方案一：銷售價(jià)格定價(jià)為1 000萬元的獲利情況 增值率=（1000-800）÷800×100%=25%，應(yīng)納稅額=（1000-800）×30%=60萬元，假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-60=140萬元。
方案二：銷售價(jià)格定價(jià)為960萬元的獲利情況增值率=（960-800）÷800×100%=20%， 由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元）。 兩種方案相比，銷售價(jià)格低的稅后利潤卻增加了20萬元。通過這個(gè)例子可看出，企業(yè)通過合理定價(jià)進(jìn)行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價(jià)格獲得較高的利潤
按照稅法規(guī)定：如果納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他住宅開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2009年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。 方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算。
增值率=（15000-11000）÷11000×100%=36%
應(yīng)納稅額=（15000-11000）×30%=1200萬元。
方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：
普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%；
應(yīng)納稅額=（10000-8000）×30%=600萬元；
豪華住宅：增值率=（5000-3000）÷3000×100%=67%；
應(yīng)納稅額=（5000-3000）×40%-3000×5%=650萬元。
兩者合計(jì)為1250萬元，此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)。此時(shí)可采用降低普通住宅的售價(jià)或增加普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額。當(dāng)然，降低普通住宅的售價(jià)會(huì)導(dǎo)致銷售收入減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入與控制增值率減少的稅金支出兩者的大小，從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%， 則銷售收入從（A-8000）÷8000×100%=20%中可求出，A =9600萬元。 此時(shí)若不分開核算應(yīng)納稅額=（9600+5000-11000）×30%=1080萬元，節(jié)省稅金1200-1080=120萬元，考慮減少的400萬元收入后，凈收益減少了400-120=280萬元，不可?。蝗舴珠_核算，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅，所以該企業(yè)只需繳納豪華住宅部分的土地增值稅650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金，收益增加了200萬元。
假定上例中其他條件不變，只是增加普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000-B）÷B×100%=20%，等式中可計(jì)算出，B=8333萬元。此時(shí)，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項(xiàng)目金額比原可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元（550萬元-333萬元）和267萬元（600萬元-333萬元）。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果可以看出，在一個(gè)項(xiàng)目建造多種住宅的情況下，如果普通住宅和豪華住宅分開核算，且能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可大大減輕稅負(fù)，以達(dá)到利潤最大。
五、開發(fā)方式的納稅籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。
第一種是代建房方式。稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，是營業(yè)稅的征稅范圍，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以通過預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。再比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與某實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由實(shí)業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對實(shí)業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購置成本。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。納稅籌劃是一項(xiàng)具有綜合性，技巧性的工作，需要熟悉企業(yè)運(yùn)營和稅收法規(guī)。企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段，利用納稅籌劃的方式，綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本，控制風(fēng)險(xiǎn)，才能減輕企業(yè)稅負(fù)，提高效益，增強(qiáng)自身競爭力。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；利益最大化
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要對象。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求
1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國家稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營角度出發(fā)，并考慮長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來判斷并選擇最佳方案。
3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營策略及營銷行為與稅法有機(jī)結(jié)合，才能用足政策；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，足額提取費(fèi)用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。
二、F房地產(chǎn)公司及開發(fā)項(xiàng)目概況
某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同開發(fā)普通商品住宅“夢想佳苑”項(xiàng)目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬土地使用權(quán)折價(jià)2.7億元（與其取得成本一致），項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負(fù)責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目完成后，乙公司獲得7.5萬商品住宅，甲公司獲得19.5萬商品住宅及3萬車庫。
1.預(yù)計(jì)開發(fā)成本及銷售收入
項(xiàng)目預(yù)計(jì)建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫各項(xiàng)目建造成本見表1。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)期間費(fèi)用：銷售費(fèi)用1200萬元，管理費(fèi)用1295萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用245萬元，合計(jì)2740萬元。
F公司計(jì)劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標(biāo)準(zhǔn)對毛坯房進(jìn)行簡單裝修，預(yù)計(jì)裝修成本10800萬元（27×400=10800）。住宅和車庫的銷售均價(jià)分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計(jì)銷售額見表2。
2.F公司及乙公司納稅測算
項(xiàng)目開工前，F(xiàn)公司做了一份項(xiàng)目可行性報(bào)告，對該項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行測算，主要考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。
乙公司將15萬土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)，將商品住宅對外銷售按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。測算如下：
應(yīng)交營業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加3150×（7%+3%）=315萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3150×2%=63萬元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬元，營業(yè)稅及附加稅費(fèi)合計(jì)3546萬元。
土地增值額（36000270003546）=5454萬元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。
乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬元。
F公司對外銷售27萬住宅和3萬車庫，需按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)，測算如下：
應(yīng)交營業(yè)稅138000×5%=6900萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6900×（7%+3%）=690萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6900×2%=138萬元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7779萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬元，建筑成本35250萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計(jì)扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬元，開發(fā)費(fèi)用5400萬元，裝修費(fèi)用10800萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7779萬元，合計(jì)114339萬元，增值額138000-114339=23661萬元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬元。
F公司利潤總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬元。
三、F公司納稅籌劃方案
1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)
將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤，避免重復(fù)繳納營業(yè)稅。
2.合法控制增值率，實(shí)現(xiàn)適用免稅政策
將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬元費(fèi)變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開發(fā)費(fèi)用處理，增大作為加計(jì)扣除的建造成本基數(shù)。
利息和間接開發(fā)費(fèi)用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬元，可增加扣除額。
F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購房戶簽訂裝修合同。房價(jià)由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)5%的營業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營業(yè)稅，少交營業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬元，可視為按4800元均價(jià)銷售商品房的機(jī)會(huì)成本。
3.納稅籌劃后的納稅測算
經(jīng)過上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計(jì)相關(guān)納稅指標(biāo)測算如下：
營業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬元。
應(yīng)交營業(yè)稅127200×5%=6360萬元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6360×（7%+3%）=636萬元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6360×2%=127.2萬元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7186.8萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬元，建筑成本35250+
1500=36750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計(jì)扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬元，開發(fā)費(fèi)用（27000+36750+
13050）×10%=7680萬元，營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7186.8萬元，合計(jì)107026.8萬元，增值額127200-107026.8=20173.2萬元，增值率18.85%，無需繳納土地增值稅。
利潤總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬元。
4.納稅籌劃前后對比分析
納稅籌劃前后相關(guān)稅金對照結(jié)果見表3。
四、結(jié)論
從上表對照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬元，節(jié)稅率達(dá)到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤總額大大增加的緣故。所以，此次“夢想佳苑”的納稅籌劃是成功的。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開發(fā)；稅務(wù)；籌劃
所謂稅務(wù)籌劃，是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定，存在多種納稅方法可以選擇時(shí)，企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，其目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化和使納稅人的合法權(quán)益得到充分的享受和行使。企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，而且還包括:無償使用財(cái)政資金以獲取資金的時(shí)間價(jià)值，保證賬目清楚，納稅申報(bào)正確，繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰等。
近年來，全國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)被社會(huì)公眾關(guān)注的頻率不斷提高，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，稅務(wù)部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也逐步趨于規(guī)范和嚴(yán)格，并提出了一系列的加強(qiáng)征管措施。在這種形勢下，應(yīng)該采取什么措施來實(shí)現(xiàn)對房地為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作日漸加強(qiáng)。那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又該如何合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從而達(dá)到稅后利潤最大化的目標(biāo)呢?
1．房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項(xiàng)目獨(dú)立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項(xiàng)目的開發(fā)，并約定對項(xiàng)目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。
這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達(dá)到相同的結(jié)果。
2．項(xiàng)目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃
2.1以物易物式合作建房
（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。實(shí)際業(yè)務(wù)中由于土地使用權(quán)證在甲方。參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實(shí)際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時(shí)，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。
2.2項(xiàng)目獨(dú)立核算法
國稅發(fā)【2006】第031號(hào)規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
（2）投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。
按此規(guī)定，合作雙方實(shí)現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報(bào)率會(huì)產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時(shí)，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項(xiàng)目不計(jì)利息的，視同準(zhǔn)注冊資本的投資額，雙方按此比例進(jìn)行稅后利潤分配，項(xiàng)目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報(bào)率。
項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
3．小結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關(guān)系。通過不同價(jià)格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。
參考文獻(xiàn):
[1]張艷純.企業(yè)納稅籌劃[M].長沙:湖南大學(xué)出版社, 2004.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)租賃企業(yè)；營改增；納稅籌劃；改進(jìn)措施
由于一些因素的限制，很多企業(yè)并沒有屬于自己的經(jīng)營房產(chǎn)，因此，這些企業(yè)就需要通過房地產(chǎn)租賃企業(yè)進(jìn)行租賃來為自身的經(jīng)營發(fā)展提供場地。而站在房地產(chǎn)租賃企業(yè)的角度來說，在進(jìn)行租賃項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)獲得一定的租金來維持企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，但是也要對相關(guān)的稅款進(jìn)行繳納。不過在營改增稅制改革落實(shí)以來，對房地產(chǎn)租賃企業(yè)的影響也是非常大的。只有全面掌握營改增對房地產(chǎn)租賃企業(yè)相關(guān)方面的影響，才能及時(shí)的調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，積極應(yīng)對營改增。
一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響
（一）對租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響
我國相關(guān)的稅務(wù)制度有著明確的規(guī)定，如果企業(yè)經(jīng)營所用的房屋是自己的房產(chǎn)，就要在房產(chǎn)值的70%的費(fèi)用上繳納1.2%的房產(chǎn)稅，一旦對這個(gè)房產(chǎn)做出轉(zhuǎn)租，使用權(quán)也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而繳納的房產(chǎn)稅所占租金的12%。即使房產(chǎn)已經(jīng)被轉(zhuǎn)租，還是需要繳納相應(yīng)的增值稅和房產(chǎn)稅等。在營改增政策落實(shí)以后，房地產(chǎn)企業(yè)就要對原來的租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行重新劃分，劃分依據(jù)為繳納的稅目不同，分為不動(dòng)產(chǎn)以及有形動(dòng)產(chǎn)兩類租賃項(xiàng)目。[1]對于不動(dòng)產(chǎn)的租賃項(xiàng)目來說，只是轉(zhuǎn)換了土地以上的房屋等資產(chǎn)在簽訂合約上的規(guī)定時(shí)間里的使用權(quán)，而所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)變。因此，房地產(chǎn)的租賃中的房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)所納稅項(xiàng)目還是營業(yè)稅。當(dāng)其他有形產(chǎn)品進(jìn)行租賃的時(shí)候，就需要由原來的營業(yè)稅改為繳納增值稅。除此以外達(dá)到進(jìn)項(xiàng)條件的業(yè)務(wù)是可以獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的。需要格外注意的就是，對于房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)來說，合約簽訂的時(shí)間都很長，因此有很多合同是在營改增之前就已經(jīng)簽署完成，對于這種“老合同”，還有很合同上的項(xiàng)目沒有得到實(shí)施，在營改增政策落實(shí)以后，納稅人會(huì)因?yàn)橹贫鹊母淖儯恍I(yè)務(wù)繳納的稅款達(dá)不到進(jìn)項(xiàng)抵扣的標(biāo)準(zhǔn)，因此就不能獲得進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。
（二）營改增對倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)的影響
伴隨著營改增政策的落實(shí)，對房地產(chǎn)租賃企業(yè)中的倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)產(chǎn)生了很大的影響。被劃分到現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)中，作為物流的輔助業(yè)務(wù)，由此導(dǎo)致其納稅的流程變得復(fù)雜。細(xì)致的說，繳納稅目的劃分依據(jù)就是500萬元年度營業(yè)額。如果該房地產(chǎn)租賃企業(yè)的年度銷售額小于500萬元，只需要按照增值稅的納稅方式進(jìn)行繳稅。而超過500萬元的納稅人就要根據(jù)通常的納稅法繳納增值稅，其中的差別是由繳納銷售額的3%轉(zhuǎn)變?yōu)?%。不過在繳納房產(chǎn)稅的時(shí)候，都是繳納房產(chǎn)值的70%的1.2%。由此可以看出，經(jīng)過稅制的改革，房地產(chǎn)租賃企業(yè)有些業(yè)務(wù)的納稅變的越發(fā)復(fù)雜，而倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)卻得到了更大的發(fā)展空間。
（三）租賃費(fèi)、材料價(jià)格上漲
由于一些大型的施工設(shè)備的使用年限較長，要是購買這些設(shè)備則需要很大的成本，所以很多企業(yè)都進(jìn)行租賃。但是在稅改前，采購設(shè)備時(shí)并沒有，可是在采購后，施工企業(yè)將會(huì)承擔(dān)這些資產(chǎn)的銷項(xiàng)稅，不同的是，這些銷項(xiàng)稅并不能抵消進(jìn)項(xiàng)稅，這樣就造成了稅負(fù)不均勻的狀況，這是一項(xiàng)稅務(wù)。[2]還有另一種繳納稅務(wù)的業(yè)務(wù)是企業(yè)對一些設(shè)備的租賃費(fèi)用的租賃稅，在稅改的前后有著截然不同的差異，稅改前，選擇的都是小規(guī)模的納稅人，因?yàn)檫@是為了降低成本，改稅之后，租賃企業(yè)將會(huì)有高額的稅負(fù)，如果納稅人沒有從中獲取利益，就會(huì)把納稅人改為小規(guī)模納稅人，這樣的話就只是繳納了很小額度的納稅值。導(dǎo)致的后果就是雖然施工單位發(fā)了發(fā)票卻不足以抵消增值稅項(xiàng)稅額，進(jìn)而納稅增值加，產(chǎn)生所謂的稅負(fù)。
二、營改增對房地產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的改進(jìn)措施
（一）租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃改進(jìn)措施
從目前我國稅法的規(guī)定來看，房產(chǎn)租賃企業(yè)要想減少納稅額值，如果是在將房內(nèi)物品和房屋一同租賃給企業(yè)，比如是一些旅店、車間等等，就必須要將房屋與房間內(nèi)的設(shè)備分開來進(jìn)行租賃，擬定兩份合同，分別簽字租賃。按照我國的稅法來看，如果只簽訂一份合同，就會(huì)連同房內(nèi)的設(shè)備也會(huì)被算入繳納稅收的一部分，可實(shí)際房間內(nèi)的設(shè)備是不用繳納稅務(wù)的，選擇一起進(jìn)行簽訂，就只會(huì)增加稅值，很不劃算。而往往在這種情況下，很多企業(yè)就會(huì)選擇換成另一種業(yè)務(wù)叫做倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)是不同于出租業(yè)務(wù)的，而且在經(jīng)過精準(zhǔn)的計(jì)算后，這樣做還可以為企業(yè)帶來一定的稅務(wù)籌劃空間?，F(xiàn)實(shí)中正如我們所說的那樣，很多企業(yè)就是租賃房屋用來當(dāng)倉庫的，這樣的話，為了減輕納稅負(fù)擔(dān)，企業(yè)都會(huì)選擇簽訂倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，他們覺得這會(huì)很經(jīng)濟(jì)，能夠減輕稅務(wù)壓力。
（二）倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)的納稅籌劃改進(jìn)措施
很多房產(chǎn)租賃企業(yè)在上交稅務(wù)時(shí)，經(jīng)常會(huì)因?yàn)橐环N業(yè)務(wù)而加重稅務(wù)，這種狀況一直存在于稅制改革的前初期，這種業(yè)務(wù)就是倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)。因?yàn)樘幱诙愔聘母锏姆秶鷥?nèi)，所以無論在任何時(shí)期都是稅務(wù)的一種，針對這種情況，國家還是頒發(fā)了很多的優(yōu)惠政策，用來彌補(bǔ)一些企業(yè)的稅務(wù)壓力，只要是還在經(jīng)營這項(xiàng)業(yè)務(wù)的企業(yè)就可以爭取國家所頒發(fā)的補(bǔ)貼，來減輕稅務(wù)壓力?？墒莾H僅依靠這種政策并不能完全解決這種狀況，這就要求房產(chǎn)租賃企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新，開發(fā)新的業(yè)務(wù)來減小稅務(wù)的壓力，要是想利用這一個(gè)手段來達(dá)到目的，需要企業(yè)來加強(qiáng)管理增值稅專用的發(fā)票，就是這樣通過這些發(fā)票來使企業(yè)的稅務(wù)減少，還需要建立一個(gè)單獨(dú)開發(fā)票的管理系統(tǒng)，通過這個(gè)系統(tǒng)既可以避免發(fā)票的丟失，還可以更專業(yè)的發(fā)放發(fā)票，能夠?qū)⒈景l(fā)票與其他發(fā)票區(qū)別開來。在很多現(xiàn)代服務(wù)的業(yè)務(wù)中，為了能夠減少稅務(wù)的壓力，這是一種很重要的減稅措施，很有實(shí)用價(jià)值。
（三）針對承租人的納稅籌劃改進(jìn)措施
通常來講，在上文中仔細(xì)的講述了在面對不同的租賃業(yè)務(wù)時(shí)的減稅措施除外，還有其他的方法就是在房產(chǎn)租賃公司為小規(guī)模納稅人時(shí)，可以通過一些方法來和承租人一起來承擔(dān)納稅，這也就是說納稅人通過適當(dāng)?shù)奶岣叱凶馊宿k理時(shí)的手續(xù)費(fèi)，或者通過打折來獲得純利潤。但是有一種情況的時(shí)候這種方法是行不通的。[3]對于承租人來說這里有兩種承租人，又分為兩種情況，一種就是承租人是一般納稅人時(shí)，之前的方法會(huì)因?yàn)檫M(jìn)稅項(xiàng)減少，無法實(shí)施，這是弊端。這時(shí)就會(huì)有另一種方法是房產(chǎn)租賃公司可以通過抬高定價(jià)，增加承租人的手續(xù)費(fèi)，或者是通過提高租息率等等手段來進(jìn)行減稅，另外一種情況是當(dāng)承租人不是一般納稅人時(shí)，這時(shí)就不能再向承租人產(chǎn)生增值稅，那么就要改變減稅的措施，成本的轉(zhuǎn)移也常常是房產(chǎn)租賃公司的一種手段?？傊瑴p稅的措施不止這些，以上說到的只是其中常見的部分。
（四）強(qiáng)化現(xiàn)金流管理
營改增政策的落實(shí)，為房地產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅籌劃帶來了很大的影響，尤其是在現(xiàn)金方面帶來的很大的壓力。因此，要根據(jù)實(shí)際情況對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，確保流動(dòng)資金可以很好的支付稅務(wù)，減少企業(yè)發(fā)展的壓力。
三、結(jié)束語
在營改增政策落實(shí)以后，對房地產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅籌劃產(chǎn)生了很大影響，不但對原有的租賃合同產(chǎn)生了一定的影響，對房地產(chǎn)租賃的其他業(yè)務(wù)的納稅制度也發(fā)生了改變。只有通過對營改增產(chǎn)生的影響進(jìn)行詳細(xì)的分析，才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅制度，加快發(fā)展的步伐。
參考文獻(xiàn)：
[1]王輝.試論“營改增”對房產(chǎn)租賃企業(yè)納稅籌劃的影響[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2016，03：85-86.
[2]李克平. 淺談“營改增”對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的影響[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，06：178-179.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅
一、 稅收籌劃的意義
稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對籌資、投資和經(jīng)營活動(dòng)精心謀劃和安排，以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)相對最小化和經(jīng)濟(jì)利益最大化目的的管理活動(dòng)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。
對每個(gè)企業(yè)而言，由于其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)稅種主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃策略
1、代收費(fèi)用納稅籌劃
《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”?！稜I業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，代收的價(jià)外費(fèi)用，如代收煤氣初裝費(fèi)、自來水水表費(fèi)等費(fèi)用中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當(dāng)?shù)姆椒▉肀苊馊~納稅，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬，可以設(shè)立或委托機(jī)構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費(fèi)用，其營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。
2、向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)的，不妨采取先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進(jìn)行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負(fù)的情況下，避免繳納不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅。
根據(jù)財(cái)稅（2002）91號(hào)規(guī)定，納稅人以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。
實(shí)際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須有一個(gè)足夠長的時(shí)間間隔，否則，時(shí)間過短，會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)。
3、銷售商品房促銷活動(dòng)納稅籌劃
銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動(dòng)來達(dá)到降低營業(yè)稅稅負(fù)目的，將贈(zèng)送汽油費(fèi)、旅游和物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等實(shí)物贈(zèng)送轉(zhuǎn)化為直接折扣。
若在銷售商品房同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物和勞務(wù)涉及營業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價(jià)款作為計(jì)稅營業(yè)額的，可以少負(fù)擔(dān)一部分營業(yè)稅。
如某企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈(zèng)送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應(yīng)納營業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省營業(yè)稅金0.1萬元。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
1、 利用避稅臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃
按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。另外，稅法還規(guī)定，對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又做其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算。
設(shè)房地產(chǎn)銷售收入為X，設(shè)不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時(shí)，X=1.67024Y，即當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售價(jià)格是建造成本的1.67024倍，當(dāng)X〈1.67024Y時(shí)，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。
故銷售房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)，要特別注意，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率處于20%臨界點(diǎn)左右時(shí)，企業(yè)更應(yīng)加倍關(guān)注，此時(shí)可以通過降低銷售價(jià)格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達(dá)到減稅作用。
另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。這樣，既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，使之能夠達(dá)到適用優(yōu)惠的條件，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設(shè)。
2、 利用利息費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃
根據(jù)國稅函（2010）220號(hào)文件規(guī)定：（一）、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上兩種扣除方法為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)兩種方法計(jì)算出企業(yè)能進(jìn)行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負(fù)債融資，利息費(fèi)用占的比重較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除；若企業(yè)主要依靠權(quán)益籌集資金，利息很少，則可不計(jì)入應(yīng)分擔(dān)的利息，按10%比例計(jì)算扣除。由于目前受國家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權(quán)支付額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%，應(yīng)選擇兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的10%計(jì)算扣除，以增加項(xiàng)目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。
3、選擇較好的建房方式進(jìn)行稅收籌劃
土地增值稅的征稅范圍有兩條標(biāo)準(zhǔn)：首先，它的 征稅范圍是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進(jìn)行兩種建房方式的選擇，以達(dá)到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。
（1）、利用代建房行為進(jìn)行籌劃。即房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（2）、利用合作建房進(jìn)行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應(yīng)充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)、市場風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對屬于已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品，按照實(shí)際毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；對未完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；二是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率一般均高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認(rèn)時(shí)間，可以獲得資金時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張問題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設(shè)計(jì)所得稅納稅籌劃方案，包括設(shè)計(jì)工程具體完工時(shí)間，何時(shí)將工程竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案、何時(shí)辦理竣工結(jié)算等。
1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時(shí)間
例如項(xiàng)目實(shí)體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時(shí)仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認(rèn)完工收入，并對實(shí)際銷售毛利率與預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率之間差額進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)實(shí)際銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結(jié)束后進(jìn)行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結(jié)束即2012年5月前，確認(rèn)完工收入，并繳納因?qū)嶋H銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。
2、 合理推遲工程結(jié)算時(shí)間
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。
例如結(jié)算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當(dāng)推遲工程結(jié)算時(shí)間至2010年匯算清繳期結(jié)束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預(yù)提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前，在下一年度匯繳期再對已預(yù)提的工程成本仍沒有取得發(fā)票的部分進(jìn)行調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個(gè)年度，為企業(yè)取得了資金的時(shí)間價(jià)值。
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)會(huì)計(jì)師 作用
1. 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)環(huán)境
1.1涉稅情況
房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城（鎮(zhèn)）住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地使用稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅和契稅。
1.2企業(yè)概況
我所在的企業(yè)是張家口市桃源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，屬中小型企業(yè)，主營房地產(chǎn)，注冊資本壹仟萬元人民幣，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，開發(fā)資質(zhì)等級為三級，信用等級為A級。另設(shè)建筑公司、商貿(mào)公司、物業(yè)公司。
1.3涉稅環(huán)境
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著激烈復(fù)雜的市場競爭和嚴(yán)厲多變的國家調(diào)控環(huán)境。企業(yè)為了在市場的競爭中獲勝，就會(huì)采取各種合法措施來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。合理的納稅籌劃是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的有力措施之一。如何設(shè)計(jì)合理的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤、實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，已成為房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要和認(rèn)真解決的課題。企業(yè)建立稅務(wù)會(huì)計(jì)師制度可以有效解決這一問題。
2. 建立稅務(wù)會(huì)計(jì)師制度的作用
2.1稅務(wù)會(huì)計(jì)師可以利用合法手段進(jìn)行稅收籌劃
企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)師可以依據(jù)稅收的法律、法規(guī)和各項(xiàng)具體規(guī)定，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)，籌劃企業(yè)的營運(yùn)方式和納稅活動(dòng)，使企業(yè)既可以依法納稅，又可以在最大限度地享受到稅收優(yōu)惠政策，通過建立稅務(wù)會(huì)計(jì)師管理制度維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。
2.1.1房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅中的籌劃方法
（1）利用稅收優(yōu)惠政策法。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—業(yè)”征收營業(yè)稅，其營業(yè)額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。事先確定最終用戶，同時(shí)符合下列四項(xiàng)條件時(shí)采用此方法。即符合：① 以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；②與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；③與委托方事前簽訂委托代建合同；④不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。
（2）收入分散法。收入分散法主要指在銷售精裝修房時(shí)經(jīng)過合理籌劃將銷售合同在合理的范圍內(nèi)分解為房屋出售合同和裝修合同。在實(shí)際操作中，委托某一裝修公司來簽訂裝修合同、承擔(dān)裝修任務(wù)、分擔(dān)部分稅金。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為120萬元，在簽訂合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同100萬元和房屋裝修合同20萬元。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可僅就100萬元銷售額繳納5%營業(yè)稅及計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅。裝修公司只按20萬元的裝修費(fèi)交納3%營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，而土地增值稅不需交納，兩個(gè)公司合計(jì)稅基一套房減少20萬元，稅率減少2%。
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅中的籌劃方法
（1）選擇定率交稅法。2010年8月7日，河北省地方稅務(wù)局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告》規(guī)定，從2010年10月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)別墅項(xiàng)目土地增值稅核定征收率由2.5%調(diào)整到5%。
2010年9月27日，我稅務(wù)人員得到消息，對我公司的各個(gè)項(xiàng)目逐一進(jìn)行納稅分析，經(jīng)過反復(fù)計(jì)算比較，確定某別墅項(xiàng)目采用核定征收方式更合適。此項(xiàng)目若采取查賬征收方式，應(yīng)交土地增值稅332.75萬元，10月1日前采用定率征收方式，應(yīng)交土地增值稅187.5萬元；若10月1日后采用定率征收方式，應(yīng)交土地增值稅374.99萬元。我部當(dāng)機(jī)立斷，積極與地稅局進(jìn)行溝通，在9月30日把此項(xiàng)目的土地增值稅核定申請征收批了下來。為公司節(jié)約稅收成本187萬，增加凈利潤187萬。
（2）利用利息費(fèi)用法。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此有兩種選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高。則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除（我公司下花園陽光小區(qū)項(xiàng)目采用此法）；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（我鉑金時(shí)代廣場項(xiàng)目采用此法）。
2.1.3企業(yè)所得稅的納稅籌劃方法
（1）籌劃推遲納稅。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，實(shí)現(xiàn)貨幣資金的時(shí)間價(jià)值，這是相對節(jié)稅籌劃法。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定，未完工產(chǎn)品可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于該文規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低（我市為10%），扣除完?duì)I業(yè)稅及附加和費(fèi)用后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。為此，我稅務(wù)部向公司領(lǐng)導(dǎo)提出推遲完工時(shí)間，公司領(lǐng)導(dǎo)同意推遲2年的完工時(shí)間，節(jié)約稅金上百萬，達(dá)到了合法合理延遲納稅的目的。
（2）積極申報(bào)小型微利企業(yè)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2009]133號(hào)）規(guī)定，對年應(yīng)納稅所得額低于3萬元（含3萬元）的小型微利企業(yè)，其所得按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。我稅務(wù)部根據(jù)公司利潤及稅收情況，積極將商貿(mào)公司和物業(yè)公司申報(bào)為小型微利企業(yè)，這樣可使企業(yè)所得稅稅率從25%減少到20%，可為企業(yè)節(jié)約稅金5%。
2.1.4個(gè)人所得稅籌劃方法
我公司工資發(fā)放實(shí)行每月發(fā)基礎(chǔ)工資，年終發(fā)全年績效工資。由于個(gè)人所得稅為超額累進(jìn)稅率，年終一次性發(fā)放全年績效工資繳稅率較高，企業(yè)可以依據(jù)當(dāng)月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗(yàn)，按月預(yù)提績效工資計(jì)入應(yīng)發(fā)工資中支付，年終發(fā)放時(shí)稍加調(diào)整即可。這樣操作可降低稅率，減少稅負(fù)。
從以上案例可以看出，通過稅務(wù)會(huì)計(jì)師進(jìn)行稅務(wù)籌劃活動(dòng)，在稅法規(guī)定范圍內(nèi)，選擇對企業(yè)有利的納稅主體、納稅時(shí)間、納稅方式等低稅負(fù)的納稅方案，為企業(yè)合理地、最大限度地減輕稅負(fù)成本。
2.2建立稅務(wù)會(huì)計(jì)師制度可以很好地應(yīng)對稅務(wù)稽查
稅務(wù)稽查是稅務(wù)機(jī)關(guān)依法對納稅人、扣繳義務(wù)人和其他稅務(wù)當(dāng)事人履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)及稅法規(guī)定的其他義務(wù)等情況進(jìn)行檢查和處理工作的行政執(zhí)法行為。在接受稅務(wù)稽查時(shí)，首先，查驗(yàn)《稅務(wù)稽查通知書》和執(zhí)法人員的執(zhí)法證件，確認(rèn)執(zhí)法人員身份和資格，聽取此次檢查所涉及內(nèi)容的介紹，及時(shí)與企業(yè)負(fù)責(zé)人匯報(bào)；其次，要有平和的心態(tài)和溫和的態(tài)度對待稽查人員，盡量簡單精確概括地回答稽查人員所提出的問題，不能模棱兩可，積極尋找政策依據(jù)，配合稽查人員做正面調(diào)查；再次，調(diào)查結(jié)束時(shí)積極與稽查人員進(jìn)行溝通，盡量與之在解決問題上達(dá)成共識(shí)，如果達(dá)不成共識(shí)，做好聽證準(zhǔn)備工作，如需走聽證程序，做好陳述申辯的準(zhǔn)備，盡量提供相關(guān)政策文件、合同、業(yè)務(wù)處理等方面的資料。最后，當(dāng)企業(yè)的合法利益受到不法侵害時(shí)，要做好行政訴訟的準(zhǔn)備工作。
總之，企業(yè)建立稅務(wù)會(huì)計(jì)制度是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，是規(guī)范企業(yè)行為、促進(jìn)企業(yè)增強(qiáng)法律意識(shí)、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)、防止和減少稅款流失、加強(qiáng)企業(yè)管理的客觀要求，是強(qiáng)化征納雙方的管理意識(shí)和競爭意識(shí)的有效途徑，是適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的現(xiàn)實(shí)性需要。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略
稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運(yùn)用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對其進(jìn)行事先的籌劃，以達(dá)減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進(jìn)步的同時(shí)，政府為了更進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擺脫經(jīng)濟(jì)下行壓力，不斷的出臺(tái)相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進(jìn)一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形。可以說，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實(shí)施四級超率累進(jìn)稅率，其稅負(fù)率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的始終，納稅籌劃時(shí)間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強(qiáng)的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述
據(jù)統(tǒng)計(jì)，稅收我國整體財(cái)政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開稅收作為支持。同時(shí)，新時(shí)期下，隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經(jīng)基本上摒棄了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代利用行政手段來干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，逐步變成了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。
1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)過程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負(fù)率較高的，其最高稅率將達(dá)到增值額的60%。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來包括：收入分散、適當(dāng)?shù)睦⒖鄢?、增加扣除?xiàng)目金額、合理的延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。其中：收入分散，對合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價(jià)不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無單獨(dú)產(chǎn)權(quán)車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車位銷售等業(yè)務(wù)中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運(yùn)用上述兩點(diǎn)來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項(xiàng)目金額，首先要明確的一點(diǎn)是增加扣除項(xiàng)目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當(dāng)?shù)膶τ谛^(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計(jì)20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)。如區(qū)域內(nèi)有未彌補(bǔ)虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項(xiàng)目，在涉及補(bǔ)繳的情況下可以與稅務(wù)爭取原開發(fā)項(xiàng)目土增稅延期清算。對于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目，應(yīng)主動(dòng)爭取以預(yù)征代清算。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。對于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經(jīng)營管理、降低各類成本費(fèi)用從而實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，是每個(gè)地產(chǎn)企業(yè)管理層、財(cái)務(wù)人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負(fù)率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費(fèi)為6.83元，而當(dāng)年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計(jì)入“稅金及附加”會(huì)計(jì)科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃，將會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時(shí)期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員具備較為過硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時(shí)，土地增值稅還涉及到稅負(fù)臨界點(diǎn)、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財(cái)務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實(shí)現(xiàn)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的著眼點(diǎn)稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售且增值額超過扣除項(xiàng)目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開發(fā)項(xiàng)目所在地的地方規(guī)定以后進(jìn)行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場定價(jià)適度調(diào)節(jié)普通住宅的價(jià)格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費(fèi)用和費(fèi)用不得開進(jìn)購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠?yàn)橄乱徊降?0%加計(jì)扣除、三項(xiàng)期間費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)提供計(jì)算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時(shí)，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價(jià)格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進(jìn)行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的成本支出，按照建筑面積法分?jǐn)偦蛑苯託w集法計(jì)算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關(guān)聯(lián)方定價(jià)的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實(shí)的原則進(jìn)行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計(jì)整體成本。同時(shí)，對于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)過程中，尤其是項(xiàng)目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)有二：一方面，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，同時(shí)利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息支出+（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（土地價(jià)款+開發(fā)成本）x10%。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負(fù)債融資方式盡量提供金額機(jī)構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫?，達(dá)到多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，可以結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因?yàn)槠渌盏降氖杖霝閯趧?wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)
1.稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足“意識(shí)決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，沒有將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)沒有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實(shí)務(wù)中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財(cái)稅知識(shí)，在處理一般性業(yè)務(wù)過程中，能夠予以應(yīng)對。但是，若進(jìn)行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財(cái)務(wù)核算、稅務(wù)處理過程中引發(fā)政策性風(fēng)險(xiǎn)，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進(jìn)行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費(fèi)用方面都是具有較強(qiáng)的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財(cái)務(wù)處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時(shí)點(diǎn)延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范對策
1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，將會(huì)為其帶來無盡的納稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以不至于因?yàn)槎愂栈I劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點(diǎn)，并在充分了解自身項(xiàng)目開發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人員，也可以定期聘請注冊會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師來企業(yè)指導(dǎo)，以期達(dá)到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)之目的。
2.進(jìn)一步加強(qiáng)對于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項(xiàng)寫明項(xiàng)目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財(cái)稅政策進(jìn)行相應(yīng)的研究?？梢酝ㄟ^網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、聘請專業(yè)人員講解方式進(jìn)行。同時(shí)，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價(jià)，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的目的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃；稅種稅務(wù)籌劃；股利稅務(wù)籌劃
中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）11-0-01
房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。住房消費(fèi)市場的增長，促使房地產(chǎn)市場日趨活躍。從2002年起，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對象，可見國家對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)促進(jìn)稅收制度的完善和企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性
1.房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有12個(gè)，包括除了企業(yè)所得稅按33％計(jì)征、營業(yè)稅按5％計(jì)征等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達(dá)60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)在10％以上。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，有效的稅務(wù)籌劃能幫助減輕稅收負(fù)擔(dān)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅意識(shí)淡薄，已在一段時(shí)期內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)造成負(fù)面影響。將新型的納稅意識(shí)、納稅模式引進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營決策，以期改善目前的狀況。進(jìn)行稅務(wù)籌劃可謂對癥下藥。
3.房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的目標(biāo)是追求企業(yè)價(jià)值最大化，降低稅收成本是一項(xiàng)有效措施。稅務(wù)籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目標(biāo)。
二、納稅籌劃的基本內(nèi)容
通常，納稅籌劃包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：
1.避稅籌劃
避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規(guī)定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規(guī)定的方法規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規(guī)定的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。
2.節(jié)稅籌劃
節(jié)稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點(diǎn)、減免稅等一系列優(yōu)惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實(shí)現(xiàn)技術(shù)，通過對經(jīng)營活動(dòng)、籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)的安排，實(shí)現(xiàn)延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。
3.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，是指在充分理解稅法規(guī)定和要求的前提下，正確進(jìn)行納稅申報(bào)。及時(shí)、足額進(jìn)行稅款繳納，不產(chǎn)生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風(fēng)險(xiǎn)而付出成本。
三、我國房地產(chǎn)主要稅種稅務(wù)籌劃
1.營業(yè)稅籌劃。營業(yè)稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價(jià)外費(fèi)兩個(gè)方面對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃。
利用稅率不同籌劃。目前稅法規(guī)定銷售不動(dòng)產(chǎn)征收5％的營業(yè)稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進(jìn)行籌劃，為企業(yè)節(jié)約一部分稅金。房地產(chǎn)公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費(fèi)由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費(fèi)不用再征收營業(yè)稅。
利用價(jià)外費(fèi)用的籌劃。營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，如果企業(yè)將代收的價(jià)外費(fèi)用包含在營業(yè)稅額內(nèi)，就會(huì)增加繳稅金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收燃（煤）氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。如果這些代收應(yīng)付款項(xiàng)，不是作為“其他應(yīng)付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會(huì)大大增加企業(yè)營業(yè)稅的征收。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，那么其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，就不用征收營業(yè)稅。
2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)的方式進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移也不涉及建筑物出售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優(yōu)惠政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優(yōu)惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅單獨(dú)進(jìn)行核算，從而使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20％以內(nèi)，以獲得免稅待遇。
3.企業(yè)所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)實(shí)行不同的納稅規(guī)定，公司型企業(yè)的凈利潤必須先繳納企業(yè)所得稅，稅后利潤分配給股東時(shí)，投資者還要交納個(gè)人所得稅，而個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅，適用5％～35％的超額累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。由于兩者稅負(fù)的不同，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過企業(yè)類型的選擇為企業(yè)節(jié)省一部分稅金。另外，在設(shè)立分支機(jī)構(gòu)方面，也應(yīng)有稅務(wù)籌劃。如果設(shè)立分支機(jī)構(gòu)為子公司，那么子公司為獨(dú)立法人，應(yīng)被視為納稅人，通常需要承擔(dān)全面的納稅義務(wù)。如果設(shè)立分支機(jī)構(gòu)為分公司，分公司在其所在區(qū)域不被視為納稅人，只需承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計(jì)算，即通常所稱的“合并報(bào)表”。所以，在經(jīng)營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負(fù)擔(dān)。
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