時(shí)間：2023-09-21 16:55:15
導(dǎo)語(yǔ)：在拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的撰寫(xiě)旅程中，學(xué)習(xí)并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
大量的拆遷矛盾糾紛在拆遷專業(yè)性調(diào)解組織的調(diào)解中得到了圓滿解決，及時(shí)排除了因拆遷引發(fā)的社會(huì)不穩(wěn)定因素，促進(jìn)了地方城市建設(shè)的發(fā)展和進(jìn)度，這充分表明拆遷專業(yè)性調(diào)解組織發(fā)揮著極大的社會(huì)化作用。要發(fā)揮好該機(jī)構(gòu)的社會(huì)化作用，應(yīng)當(dāng)做到以下幾個(gè)方面。
一、領(lǐng)導(dǎo)高度重視，機(jī)構(gòu)健全完善
為了使拆遷矛盾糾紛調(diào)解工作步入制度化、規(guī)范化、專業(yè)化、程序化、法制化的軌道，調(diào)解人員全部經(jīng)過(guò)江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的專業(yè)崗位培訓(xùn)，具備相關(guān)的專業(yè)技能和法律法規(guī)知識(shí)，全部實(shí)行持證上崗制度。同時(shí)，調(diào)解機(jī)構(gòu)制定了一套完整的調(diào)處機(jī)制，設(shè)立受理、送達(dá)、聽(tīng)證、調(diào)解、裁決、執(zhí)行等一套工作流程。對(duì)一些歷史遺留問(wèn)題、重大疑難問(wèn)題、政策邊緣化問(wèn)題實(shí)行逐級(jí)匯報(bào)、逐級(jí)審核、逐級(jí)審批制度，定期召開(kāi)局長(zhǎng)辦公會(huì)，對(duì)重大事項(xiàng)和決策實(shí)行集體研究制度，確保處理拆遷矛盾糾紛能夠做到“四個(gè)到位”，即政策到位、宣傳到位、解讀到位、補(bǔ)償?shù)轿?，決不讓每一個(gè)被拆遷人吃虧，并要讓每一個(gè)當(dāng)事人通過(guò)調(diào)解機(jī)構(gòu)的處置后能夠化解存在心中的“積怨”，要讓他們苦臉進(jìn)門(mén)，笑臉出門(mén)，把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，化解在調(diào)解辦公室內(nèi)，盡可能不讓矛盾糾紛擴(kuò)大化，更不允許拆遷矛盾糾紛演變成社會(huì)化問(wèn)題。
二、工作方法多樣，矛盾化解及時(shí)
在處理拆遷矛盾糾紛的具體工作中，工作人員工作方法能夠采取多元化的方式開(kāi)展工作，運(yùn)用心理學(xué)和采用情感交融的工作方法來(lái)做矛盾化解工作，起到了事半功倍的良好效果。在調(diào)處矛盾糾紛過(guò)程中，工作人員較多采用“以靜制動(dòng)”的工作方法，注重觀察，發(fā)現(xiàn)“焦點(diǎn)”，通過(guò)分析，查找源頭，找準(zhǔn)“癥結(jié)”，配制“處方”，進(jìn)行大量的調(diào)查，收集大量的信息，掌握詳實(shí)的第一手資料。為此，在處理個(gè)案時(shí)就能夠制定出非常有針對(duì)性的解決方案，在調(diào)解過(guò)程中能夠非常明確應(yīng)該做什么（設(shè)定目標(biāo)和預(yù)測(cè)）；為何做（確立說(shuō)服論點(diǎn)和依據(jù)）；何時(shí)做（安排程序和時(shí)間）；何處做（考慮什么場(chǎng)合和方法）；如何做（研制工作計(jì)劃和方案），使拆遷矛盾糾紛調(diào)解工作能夠得到及時(shí)化解并取得較高的調(diào)解結(jié)案率。
調(diào)解人員在處理拆遷矛盾糾紛案件時(shí)，就有針對(duì)性地制定措施預(yù)案，分門(mén)類別，切入“要點(diǎn)”。對(duì)評(píng)估方面出現(xiàn)的矛盾糾紛，采取復(fù)核方式重新評(píng)估，被拆遷人還有異議的，委托評(píng)估鑒定專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定；對(duì)家庭住房困難買不起新房的，采取異地安置、貨幣補(bǔ)償、慈善救助、產(chǎn)權(quán)共有等方式解決；對(duì)思想扭曲，抱有幻想的被拆遷人采取說(shuō)服教育、政策解讀、法規(guī)宣傳等方式。同時(shí)，大量的注入情感和心理感悟的人性化工作方式，多數(shù)的矛盾糾紛案件在調(diào)解兩次時(shí)就能夠化解雙方當(dāng)事人矛盾糾紛。
多年來(lái)的實(shí)踐證明，調(diào)解人員在工作中注重運(yùn)用心理情感交融的工作方法是解決、化解拆遷矛盾糾紛的基石。因此，工作人員在處理矛盾糾紛案件時(shí)，除了要嚴(yán)格遵照工作程序外，更重要的是要有專業(yè)的知識(shí)，真誠(chéng)的情感和滿腔的熱情去正確、公正、深入分析當(dāng)事人的心理狀態(tài)，去打開(kāi)當(dāng)事人的心靈之窗。運(yùn)用心理學(xué)和情感溝通是拆遷矛盾糾紛調(diào)解工作中不可缺少的重要環(huán)節(jié)和必要手段。
在處理拆遷矛盾糾紛時(shí)，最重要的是首先要取得當(dāng)事人對(duì)調(diào)解人員的充分信任。調(diào)解人員要善于與當(dāng)事人在情感和心理上進(jìn)行正面溝通，充分交換意見(jiàn)，能夠讓當(dāng)事人有充分的發(fā)表意見(jiàn)的機(jī)會(huì)，尊重、理解當(dāng)事人的心情和感受。由于當(dāng)事人的生活閱歷不同，氣質(zhì)不同，志趣不同等，因此，也就表現(xiàn)出不同的性格。當(dāng)事人在陳述矛盾糾紛時(shí)，有的直率袒露，有的迂回曲折。不論當(dāng)事人表述的方式如何，但有一點(diǎn)是共同的，那就是都有一個(gè)較強(qiáng)的自尊心，都期望得到別人的尊重、理解和幫助。只有當(dāng)事人與調(diào)解人員之間有了理解，才能在情感上得到“真正”的溝通，才能聽(tīng)到更多的“真實(shí)”話語(yǔ)，才能得到當(dāng)事人的“真實(shí)”想法，調(diào)解人員才能“真正”將矛盾糾紛化解。
三、救濟(jì)途徑通暢，拆遷矛盾減少
完善救濟(jì)途徑是解決拆遷矛盾糾紛的源頭，也是“和諧拆遷”的基本保障，特別是針對(duì)棚戶區(qū)改造中部分收入不高、經(jīng)濟(jì)條件較差的低保戶、特困戶的實(shí)際情況，要有一套完善的保障措施。
在徐州市的拆遷安置過(guò)程中，堅(jiān)持貨幣安置與實(shí)物安置相結(jié)合自愿選擇的原則，以滿足不同居民的居住需求。同時(shí)，不斷創(chuàng)新安置模式，鼓勵(lì)被拆遷人選擇貨幣安置，在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上再增加10%的補(bǔ)償額，到市場(chǎng)購(gòu)買住房。這樣做一是有利于被拆遷人有更多的選擇空間；二是有利于被拆遷人減少過(guò)渡時(shí)間和因拆遷過(guò)渡帶來(lái)的生活困難。而對(duì)困難群體則采取廉租房安置，拆遷戶只需交納政策性房租。此外，拆遷管理部門(mén)還積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，為拆遷戶申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房等安置房源，對(duì)經(jīng)濟(jì)條件特別困難的群眾予以統(tǒng)籌考慮、適當(dāng)補(bǔ)貼。同時(shí)，推行由區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)認(rèn)證辦法，解決部分拆遷戶房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問(wèn)題，并積極協(xié)調(diào)單位直管公房拆遷戶的所屬單位，為拆遷戶爭(zhēng)取更多補(bǔ)償。
暢通救濟(jì)渠道，是解決拆遷矛盾糾紛的基本保障。徐州市為了減少拆遷矛盾糾紛，成立了拆遷救助中心。這家由民政、殘聯(lián)、慈善總會(huì)、房管、工會(huì)、棚改辦、拆遷辦等部門(mén)組成的專門(mén)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)在棚戶區(qū)改造拆遷中受理特困戶的投訴和求助。救助中心目前掌握著用各種辦法募集的2250萬(wàn)元救助基金，對(duì)經(jīng)審核屬實(shí)的特困家庭，其拆遷補(bǔ)償額與安置房房?jī)r(jià)的差額部分，將從救助基金中支付，雙方各按資金額擁有相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，各區(qū)政府也成立相應(yīng)的救助投訴中心，由市區(qū)財(cái)政、慈善總會(huì)、投資公司、社會(huì)各界拿出一定的資金作為慈善救助基金，用于救助工作。這一人性化舉措，無(wú)疑將成為和諧拆遷的助推器，既讓更多的特困群眾住得起、住得好，實(shí)現(xiàn)“居者有其所”的夢(mèng)想，又能保障拆遷工作做到“拆得了、拆得好、拆得穩(wěn)”，這一舉措已成為和諧拆遷的標(biāo)本。
為有效地把拆遷矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)，拆遷專業(yè)性調(diào)解組織與各區(qū)政府、各區(qū)人民法院進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，積極推行居民自治調(diào)解方式和司法庭前調(diào)解方式相結(jié)合的工作模式來(lái)化解拆遷矛盾糾紛。
居民自治調(diào)解方式：是被拆遷人因家庭內(nèi)部財(cái)產(chǎn)分割、繼承等原因無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)而無(wú)法與拆遷人達(dá)成拆遷協(xié)議產(chǎn)生的雙重矛盾糾紛，這類矛盾糾紛通過(guò)拆遷專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)和辦事處司法所進(jìn)行協(xié)調(diào)，使得家庭成員首先形成一致意見(jiàn)并由司法機(jī)構(gòu)出具司法調(diào)解書(shū)后再與拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議。
司法庭前調(diào)解方式：是被拆遷人與家庭外部產(chǎn)生的借貸、抵押、買賣等問(wèn)題造成拆遷協(xié)議無(wú)法簽約的矛盾糾紛。對(duì)于此類糾紛，則由區(qū)法院拆遷巡回法庭和拆遷專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)采取庭前調(diào)解方式，通過(guò)組織調(diào)解達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)后，由法院出具司法調(diào)解書(shū)來(lái)確定房屋所有人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)來(lái)完成。
四、好事要想辦好，要靠制度保障
如何把好事辦好，是拆遷矛盾需要破解的難題。破解之法是堅(jiān)持陽(yáng)光拆遷、依法拆遷、有情拆遷，要靠嚴(yán)格的“三項(xiàng)制度”來(lái)保障。
一是公示制度。做到拆遷全過(guò)程公開(kāi)透明，讓群眾知根知底，心中有數(shù)。每個(gè)拆遷項(xiàng)目都事先在媒體、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行公告，公開(kāi)拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷范圍、拆遷項(xiàng)目等事項(xiàng)；在拆遷范圍內(nèi)設(shè)立公示欄，將拆遷政策法規(guī)、相關(guān)文件、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房源等內(nèi)容進(jìn)行公示，并邀請(qǐng)拆遷戶代表全程參與拆遷工作，切實(shí)保障群眾的知情權(quán)和參與權(quán)。
二是投訴制度。在拆遷過(guò)程中做到暢通投訴渠道，認(rèn)真聽(tīng)取群眾訴求，妥善解決群眾提出的問(wèn)題。每個(gè)拆遷項(xiàng)目都公布投訴舉報(bào)電話，設(shè)立接待處，抽調(diào)建設(shè)、、公安等部門(mén)人員組成接待組，積極受理群眾的投訴。
三是監(jiān)督制度。每個(gè)拆遷項(xiàng)目的實(shí)施方案，都組織相關(guān)部門(mén)會(huì)審，進(jìn)行聯(lián)合審批。同時(shí)抽調(diào)檢察、法院、紀(jì)檢、公安等部門(mén)人員組成督查組，積極受理群眾的投訴，對(duì)于群眾舉報(bào)屬實(shí)的違法拆遷行為，由督查組進(jìn)行依法查處，確保群眾利益不受損害。
徐州市的人性化拆遷，創(chuàng)造性地制定了一套周密的房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，把社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作為作出房屋拆遷的必經(jīng)程序。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及早發(fā)現(xiàn)房屋拆遷中存在影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施予以化解，是從源頭上預(yù)防和減少拆遷矛盾糾紛，把問(wèn)題解決在基層、解決在萌芽狀態(tài)的重要舉措。而要從實(shí)質(zhì)上解決這一問(wèn)題，就需要引入具有專業(yè)知識(shí)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房屋拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。只有引入無(wú)利害關(guān)系的第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果才具有真實(shí)性和可靠性，才有可能真正找到不穩(wěn)定因素和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)要想真正找到不穩(wěn)定因素和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，就應(yīng)當(dāng)公平、公正、客觀地從房屋拆遷的每個(gè)法定程序上進(jìn)行審查，確保房屋拆遷程序合法。而風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)從房屋拆遷項(xiàng)目手續(xù)的合法性；拆遷安置方案的合法性、可行性；房屋面積認(rèn)定的準(zhǔn)確性；安置房源的建設(shè)情況；拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性、拆遷補(bǔ)償資金的到位情況；政策宣傳落實(shí)情況；征求群眾意見(jiàn)反饋情況等方面進(jìn)行全面審查和論證，只有確保房屋拆遷項(xiàng)目具有合法性、合理性、可行性，確保群眾有知情權(quán)、參與權(quán)、建議權(quán)，確保社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估具有科學(xué)性、真實(shí)性、可靠性，才能確保房屋拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定具有“低風(fēng)險(xiǎn)”、“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”。否則，房屋拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作只是一種形式和過(guò)場(chǎng)。
關(guān)鍵詞：安置房；可行性研究；問(wèn)題；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F426.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）010-0000-02
可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目前期工作的重要環(huán)節(jié)，必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面分析項(xiàng)目可行。由于安置房可行性研究報(bào)告項(xiàng)目前期編制及審查工作過(guò)程中因基礎(chǔ)工作缺乏、編制方法不當(dāng)、風(fēng)險(xiǎn)重視認(rèn)識(shí)不夠等，最終造成安置房可行性研究報(bào)告與實(shí)際工程偏差嚴(yán)重，這些問(wèn)題有待于進(jìn)一步改正和提高。
一、安置房建設(shè)可行性研究報(bào)告存在的主要問(wèn)題
（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查不扎實(shí)，建設(shè)規(guī)模不實(shí)
目前很大一部分安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告因時(shí)間緊，趕進(jìn)度，出現(xiàn)先報(bào)批后補(bǔ)辦或以會(huì)議紀(jì)要替代等程序不規(guī)范現(xiàn)象，有關(guān)部門(mén)和編制單位調(diào)研不全面、研究深度不夠，沒(méi)有認(rèn)真做好項(xiàng)目選址范圍內(nèi)的征地拆遷中重點(diǎn)、難點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)的分析工作，項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)不全面，征地拆遷補(bǔ)償方案不準(zhǔn)，建設(shè)規(guī)模缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，論證不清，導(dǎo)致咨詢研究的建設(shè)規(guī)模不符合國(guó)家有關(guān)行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求，與實(shí)際建設(shè)方案偏差嚴(yán)重，造成估算不實(shí)，達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
（二）編制依據(jù)、方法不正確，投資估算偏差太大
在實(shí)際工作中，因安置房建設(shè)規(guī)模偏差、編制依據(jù)不實(shí)、工程造價(jià)定額不準(zhǔn)、物價(jià)因素等造成漏算多算時(shí)常發(fā)生，如需貸款未計(jì)利息，沒(méi)有進(jìn)行多方案對(duì)比論證，對(duì)總投資估算的完整性、合理性和準(zhǔn)確性考慮不周全，有時(shí)在項(xiàng)目評(píng)審時(shí)只重視項(xiàng)目技術(shù)方案論證而忽視經(jīng)濟(jì)效益的分析評(píng)價(jià)，造成投資估算準(zhǔn)確度太差。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，設(shè)計(jì)概算不能超過(guò)投資估算的10%。因此投資估算的準(zhǔn)確與否不僅影響到建設(shè)前期的投資決策，而且也直接關(guān)系到下一階段設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算的編制及項(xiàng)目建設(shè)期的造價(jià)管理和控制。
（三）資金來(lái)源分析不細(xì)，籌措方案單一
目前安置房建設(shè)資金主要來(lái)源于政府投資、銀行貸款等，可行性研究報(bào)告缺乏安置房建設(shè)資金來(lái)源、方式的分析，沒(méi)有說(shuō)明資金籌集結(jié)構(gòu)、成本、風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)量等一系列活動(dòng)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)和控制，缺乏創(chuàng)新思路和方法，缺乏引入社會(huì)資金投資的分析。造成安置房建設(shè)的資金沒(méi)有保障，影響安置房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
（四）風(fēng)險(xiǎn)重視不夠，分析篇章過(guò)于簡(jiǎn)單
國(guó)家有關(guān)部門(mén)依據(jù)行業(yè)部門(mén)性質(zhì)和特點(diǎn)，已對(duì)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容和深度以法規(guī)性文件固定下來(lái)。但在實(shí)際開(kāi)展的安置房可研報(bào)告編寫(xiě)中，有關(guān)部門(mén)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)重視認(rèn)識(shí)不夠，分析篇章顯得過(guò)分簡(jiǎn)單，未對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查、估計(jì)、劃分類別等，化解風(fēng)險(xiǎn)的措施不力，容易導(dǎo)致失誤，造成無(wú)可挽回的損失。
二、完善建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的審查對(duì)策
為提高安置房建設(shè)可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，針對(duì)上述存在的問(wèn)題，需要有關(guān)部門(mén)和咨詢單位深入的調(diào)查、規(guī)范咨詢?cè)u(píng)估，對(duì)征地拆遷、資金籌措、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、建設(shè)方案等進(jìn)行多方案比較、論證，從中選擇較優(yōu)方案，對(duì)此提出以下對(duì)策：
（一）認(rèn)真調(diào)查研究，分析收集資料
項(xiàng)目的前期調(diào)查分析工作是編寫(xiě)安置房可行性研究報(bào)告工作的關(guān)鍵。有關(guān)部門(mén)必須實(shí)地踏勘，調(diào)查摸清改造區(qū)域的基本情況，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)等基礎(chǔ)資料和文件資料，并進(jìn)行專題調(diào)查和分析，明確項(xiàng)目選址范圍內(nèi)的征地拆遷規(guī)模，合理制定拆遷補(bǔ)償方案，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、用地性質(zhì)等，項(xiàng)目資金籌資意見(jiàn)書(shū)等。深入調(diào)查分析后所掌握的翔實(shí)、確鑿的數(shù)據(jù)與資料是安置房可行性研究報(bào)告分析論證工作的基礎(chǔ)。
（二）規(guī)范咨詢?cè)u(píng)估，實(shí)行追責(zé)制度
安置房可行性研究報(bào)告的目的是研究該工程的建設(shè)在技術(shù)上是否可行，財(cái)務(wù)上是否盈利，經(jīng)濟(jì)上是否合理。咨詢單位應(yīng)本著科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來(lái)編寫(xiě)可研，嚴(yán)格按可研規(guī)定的深度來(lái)編寫(xiě)。首先對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析論證，其次分析項(xiàng)目實(shí)施的可能性、風(fēng)險(xiǎn)性、合理性與盈利性，才能做出高質(zhì)量的可行性研究。內(nèi)容包括：進(jìn)行工程建設(shè)的必要性分析；確定主要水文參數(shù)和成果，查明影響工程的主要地質(zhì)條件和存在的主要地質(zhì)問(wèn)題；評(píng)價(jià)工程建設(shè)對(duì)環(huán)境和水土保持設(shè)施的影響，分析節(jié)能的情況及采取的措施；擬定建筑工程規(guī)模和選定主要建筑物的基本型式，工程總體布置；初步確定施工組織設(shè)計(jì)中的主要問(wèn)題，提出項(xiàng)目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度安排計(jì)劃；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投資；明確工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和不確定分析，分析主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用多方案比選評(píng)價(jià)工程的經(jīng)濟(jì)合理性和財(cái)務(wù)可行性。項(xiàng)目總平面圖、總體布局圖、土地、規(guī)劃、環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批文件等應(yīng)附上。
工程咨詢單位在接受有關(guān)部門(mén)委托時(shí)，對(duì)無(wú)資格證書(shū)或超越資格等級(jí)的工程咨詢單位編制安置房可行性研究報(bào)告，不予評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告有重大失誤或質(zhì)量低劣，或存在其他違反國(guó)家法律法規(guī)的行為，造成投資者嚴(yán)重?fù)p失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事、刑事責(zé)任。項(xiàng)目審批部門(mén)在審批安置房可研項(xiàng)目時(shí)，對(duì)由無(wú)相應(yīng)工程咨詢資格證書(shū)或超越認(rèn)定的專業(yè)、服務(wù)范圍和資格等級(jí)的工程咨詢單位編制的有關(guān)安置房可研報(bào)告不予審批。
（三）委托估算評(píng)審，出具審查報(bào)告
安置房項(xiàng)目投資估算可采用委托中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立評(píng)審與召開(kāi)專家評(píng)審會(huì)相結(jié)合的方式進(jìn)行審查。評(píng)審人員審查投資估算是否真實(shí)反映安置房項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等，工程量與設(shè)計(jì)資料是否相符，各種計(jì)價(jià)依據(jù)、主要設(shè)備、材料價(jià)格、征地拆遷、補(bǔ)償、安置費(fèi)用等，是否按國(guó)家有關(guān)部門(mén)的現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，是否符合編制年度、當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格水平等，估算的誤差不應(yīng)超過(guò)±10%，并在規(guī)定的期限內(nèi)出具投資估算審查報(bào)告，作為投資主管部門(mén)審查的依據(jù)。
（四）落實(shí)資金來(lái)源，分析籌措方案
可行性研究報(bào)告應(yīng)明確安置房項(xiàng)目資金來(lái)源、資金使用計(jì)劃等各個(gè)方面，以評(píng)價(jià)資金籌措方案的可行性?？刹扇≌顿Y、銀行貸款、民間投資和居民儲(chǔ)蓄等多種投資方式來(lái)參與安置房建設(shè)。鼓勵(lì)企業(yè)、各類產(chǎn)業(yè)投資基金等參與各地安置房PPP項(xiàng)目合作，擴(kuò)大PPP項(xiàng)目資金來(lái)源渠道。包括分析籌資結(jié)構(gòu)、成本、數(shù)量、投資的時(shí)間安排與計(jì)劃等。
（五）加強(qiáng)防范意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制
安置房項(xiàng)目建設(shè)具有投資大，周期長(zhǎng)，不確定性因素多，投資風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。所以在前期調(diào)研時(shí)，有關(guān)單位要扎實(shí)做好項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和資源、環(huán)境和外部協(xié)作條件等因素來(lái)分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并通過(guò)可行性研究來(lái)預(yù)測(cè)和警示項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，劃分風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，評(píng)估其風(fēng)險(xiǎn)程度及發(fā)生概率，嚴(yán)格按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)》規(guī)定完成基本方案的評(píng)價(jià)，如采用盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等不確定性分析方法，分析工期延長(zhǎng)和成本增加等問(wèn)題，應(yīng)對(duì)變化，在宏觀與微觀之間取得平衡，針對(duì)性的提出規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。對(duì)安置房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響，減少投資決策的失誤，為投資決策提供科學(xué)的客觀依據(jù)。
（六）嚴(yán)把項(xiàng)目審批關(guān)，嚴(yán)格控制拆建比
投資主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)定來(lái)審查安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，在某種程度上，對(duì)以上存在的問(wèn)題具有一定的抵制和改進(jìn)作用。
一要審查編制單位的資質(zhì)，內(nèi)容必須全面，內(nèi)容總體深度符合有關(guān)規(guī)定，格式規(guī)范，層次要清晰。二要審查前置材料。審批部門(mén)要嚴(yán)格按照國(guó)家、省市有關(guān)安置房項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)規(guī)定，對(duì)安置房項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行可行性研究報(bào)告進(jìn)行審查?？尚行匝芯繄?bào)告階段除提供國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保等一般前置材料外，建設(shè)單位需另外提供縣區(qū)政府出具的拆遷摸底數(shù)量證明、政府部門(mén)批復(fù)的拆遷安置補(bǔ)償方案、資金籌措方案；初步設(shè)計(jì)階段則嚴(yán)格控制投資概算，超過(guò)工可估算10%或建設(shè)規(guī)模發(fā)生重大變更的，必須重新報(bào)批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。三要控制拆建比。要嚴(yán)格審查拆遷摸底數(shù)量、安置補(bǔ)償方案、安置房建設(shè)規(guī)模三者關(guān)系，以拆遷摸底數(shù)量為依據(jù)，按照相關(guān)部門(mén)批復(fù)的安置補(bǔ)償方案測(cè)算安置房建設(shè)規(guī)模，對(duì)超規(guī)模建設(shè)的不予受理，嚴(yán)格控制拆建比，嚴(yán)禁鋪張浪費(fèi)。
三、結(jié)束語(yǔ)
總之，安置房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究工作中存在的問(wèn)題很多，存在于可行性研究工作的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面。必須從多方面著手，加強(qiáng)制度建設(shè)和實(shí)施，增強(qiáng)可行性研究意識(shí)，培養(yǎng)相關(guān)技術(shù)人才，確立正確的指導(dǎo)理念等，只有把可行性研究工作做細(xì)了，投資估算才能做到較為準(zhǔn)確合理，為決策者進(jìn)行項(xiàng)目投資的提供依據(jù)。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)事先預(yù)測(cè)未來(lái)住房需求而進(jìn)行的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的過(guò)程，這其中由于預(yù)測(cè)結(jié)果的不確定性就導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素貫徹整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要分為確立投資項(xiàng)目、獲得土地資源、建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和銷售管理房源這四個(gè)階段，在這四個(gè)階段中，由于工作任務(wù)目標(biāo)不同，所存在的風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組只有把握住每個(gè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素才能夠在開(kāi)發(fā)過(guò)程中采取相對(duì)應(yīng)的預(yù)防措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)造成的損失。
確立投資項(xiàng)目階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要環(huán)節(jié)--確立投資項(xiàng)目階段，也是最為重要的一個(gè)階段。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下兩種。
1. 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)主要指開(kāi)發(fā)商因政策的變更而可能受到影響的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出的政策規(guī)定較多，例如土地管理政策、住房政策、稅收政策、城市規(guī)劃政策等等，國(guó)家通過(guò)這些政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也因此存在風(fēng)險(xiǎn)。
2. 確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)投資項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順利的重要因素。近年來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商由于對(duì)市場(chǎng)需求的認(rèn)識(shí)存在紕漏，對(duì)供求信息分析得不到位，這就直接導(dǎo)致投資項(xiàng)目定位失誤，造成許多房源空置，不僅沒(méi)有獲利而且投入的資金得不到順利回收，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到一半便因缺少資金而中斷，造成嚴(yán)重的土地資源浪費(fèi)，也影響到企業(yè)的發(fā)展。
獲得土地資源階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素
獲得土地資源階段是指選擇土地資源、進(jìn)行住戶拆遷安置，直至籌資購(gòu)買土地這一階段，這一階段風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下兩種。
1. 土地資源風(fēng)險(xiǎn)。土地資源風(fēng)險(xiǎn)不僅受到土地自然屬性、社會(huì)屬性的影響，而且還受到城市規(guī)劃的影響。自然屬性所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是由土地資源的地質(zhì)土壤條件、地下?tīng)顩r等方面的不確定性引起的；社會(huì)屬性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是由土地的地理位置、周圍環(huán)境等方面的不確定性引起的；規(guī)劃所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是由城市土地規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地資源的規(guī)劃設(shè)計(jì)的不確定性所引起的。
2. 拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)。土地開(kāi)發(fā)就牽涉到一個(gè)拆遷安置的問(wèn)題，拆遷安置往往會(huì)引起法律與社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)對(duì)于拆遷安置的法律條例還不夠細(xì)致詳細(xì)，沒(méi)有地區(qū)針對(duì)性；而且很多原住民并不愿意拆遷，在拆遷時(shí)往往會(huì)提出高價(jià)補(bǔ)貼。這些問(wèn)題使開(kāi)發(fā)商面臨兩難的境地：高價(jià)購(gòu)買土地或者錯(cuò)過(guò)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)再或者放棄開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這些決定都給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素
建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工驗(yàn)收的一個(gè)階段，這一階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是由施工管理不當(dāng)、設(shè)計(jì)不當(dāng)、進(jìn)度安排不當(dāng)而引起的，具體的風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下三種。
1. 具體設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)包括整體規(guī)劃、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)以及各種專業(yè)設(shè)計(jì)。如果這些設(shè)計(jì)不當(dāng)、選擇的方案不當(dāng)、結(jié)構(gòu)位置安排不合理，就會(huì)直接造成建筑物的外觀、安全出現(xiàn)問(wèn)題。這些具體設(shè)計(jì)會(huì)直接影響到建筑物的實(shí)用性，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
2. 工期延誤風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于施工單位的施工進(jìn)度安排不合理，就會(huì)導(dǎo)致施工時(shí)期的延長(zhǎng)。工期延長(zhǎng)的時(shí)候，市場(chǎng)需求可能發(fā)生變化，建筑工程也會(huì)消耗更多的資金投入與管理費(fèi)用，從而帶來(lái)間接損失。
3. 建筑質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)果好壞直接由房地產(chǎn)建筑物的質(zhì)量所決定，質(zhì)量才是最吸引顧客的地方。建筑物質(zhì)量所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)由很多因素決定，例如施工方案、施工單位的技術(shù)水平、建材的質(zhì)量、工程進(jìn)度安排等等，這些因素都會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)不確定的風(fēng)險(xiǎn)。
銷售管理房源階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素
1. 銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售階段，開(kāi)發(fā)商可以提前回收一部分資金，減少開(kāi)發(fā)成本，但如果此時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，則會(huì)減少后期開(kāi)發(fā)商的收益；房地產(chǎn)正常銷售是指房屋建成之后再進(jìn)行的銷售，這種時(shí)期銷售價(jià)格受到影響的程度較大，往往由建成的時(shí)期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況所決定；滯后銷售是指在市場(chǎng)需求較大時(shí)，開(kāi)發(fā)商等到需求達(dá)到巔峰時(shí)在進(jìn)行銷售。但是這種銷售方式不能讓開(kāi)發(fā)商及時(shí)回收資金，存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)也較多。
2. 交易合同風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)商品具有特殊性，一旦被不法分子所騙取或侵占，就會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。所以房地產(chǎn)的出租、銷售交易合同必須要將條例列舉清楚，對(duì)交易雙方的行為都要做出詳細(xì)的條約規(guī)定，切忌模糊不清。
關(guān)鍵詞：拆遷；弱勢(shì)群體；制度化風(fēng)險(xiǎn)；政府責(zé)任
中圖分類號(hào)：C913.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2013）03-0005-05
一、應(yīng)然：城市拆遷中弱勢(shì)群體的研究緣起
近幾年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市發(fā)展的速度與程度日新月異，以城市建設(shè)、改造、擴(kuò)展為基本前提的城市房屋拆遷規(guī)模日益擴(kuò)大。城市拆遷過(guò)程中動(dòng)遷居民的生活與就業(yè)等方面均面臨著機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，然而對(duì)拆遷居民中處于社會(huì)困難階層的弱勢(shì)群體來(lái)講，拆遷更多地會(huì)迫使他們向城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的邊緣遷移從而遭受社會(huì)排斥的風(fēng)險(xiǎn)。與其他抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的群體相比，這部分弱勢(shì)群體可能會(huì)蒙受更大的利益損失和個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)?？赡軐?dǎo)致的結(jié)果：一是直接加大對(duì)社會(huì)保障的需求，致使現(xiàn)行社會(huì)保障制度疲于應(yīng)對(duì)因拆遷產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；二是風(fēng)險(xiǎn)在拆遷居民弱勢(shì)者身上的積聚，達(dá)到一定程度將面臨巨大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。這種社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)猶如經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“水桶效應(yīng)”：水流的外溢取決于水桶上最短的一塊木板一樣，最容易在承受力最低的社會(huì)群體身上爆發(fā)[1]。如果對(duì)拆遷中弱勢(shì)群體遭遇的利益損失和風(fēng)險(xiǎn)不夠重視，那么社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很可能會(huì)在這類弱者身上爆發(fā)，構(gòu)成危及社會(huì)穩(wěn)定、影響社會(huì)發(fā)展的巨大隱患。轉(zhuǎn)型期是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)叢生的時(shí)期，正如有學(xué)者所言，我國(guó)已進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)。因此，關(guān)注城市拆遷進(jìn)程中弱勢(shì)群體的現(xiàn)狀，正確認(rèn)識(shí)其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，依法保障其各方面權(quán)益，值得引起全社會(huì)重視。
二、實(shí)然：城市拆遷進(jìn)程中弱勢(shì)群體面臨的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
1. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。拆遷中弱勢(shì)群體面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在其就業(yè)、住房等一系列風(fēng)險(xiǎn)上。這一群體大部分文化程度偏低、技術(shù)過(guò)時(shí)，就業(yè)的主要形式是非正式就業(yè)，如臨時(shí)工、小時(shí)工或販賣小百貨等。當(dāng)城市拆遷變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，他們遷到處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)邊緣的郊區(qū)時(shí)，上述非正式就業(yè)的機(jī)會(huì)急劇減少，弱勢(shì)群體的收入來(lái)源更為不穩(wěn)定。加上他們技能和資本的缺失，再進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)就很困難。此外，對(duì)于已經(jīng)竭盡全力買到房屋的低收入家庭來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)（包括養(yǎng)房，供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等）和子女教育方面的開(kāi)支也是步履維艱，這正是拆遷中弱勢(shì)群體面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。
2. 政治風(fēng)險(xiǎn)。城市拆遷中弱勢(shì)群體相對(duì)遠(yuǎn)離社會(huì)權(quán)力中心，較少參與社會(huì)政治活動(dòng)，難以影響公共政策的制定。在城市房屋拆遷過(guò)程中，他們的政治影響力比較弱，難以影響拆遷決策過(guò)程，面臨著利益參與上被排斥的政治風(fēng)險(xiǎn)。
被拆遷者尤其是當(dāng)中的弱勢(shì)群體更是被動(dòng)的參與拆遷，無(wú)法影響拆遷決策過(guò)程，獲取、傳遞和共享應(yīng)知的舊城改造信息，參與程度弱，利益表達(dá)權(quán)受限，如果他們的利益參與長(zhǎng)期得不到重視，加上利益訴求不暢通，就會(huì)使其通過(guò)非理性方式來(lái)表達(dá)和追求自身利益，從而波及社會(huì)秩序，引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，我國(guó)如集體上訪、靜坐、游行增多就是有力的警示。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，從2001—2011年，我國(guó)發(fā)生的數(shù)量急劇上升，年平均增長(zhǎng)16%，由2004年的1萬(wàn)起增加到2011年的6萬(wàn)起，增長(zhǎng)5倍；規(guī)模不斷擴(kuò)大，參與的人數(shù)年均增長(zhǎng)12.4%，由75萬(wàn)多人，增加到317萬(wàn)多人；其中百人以上的由1 400起增加到7 000多起，增長(zhǎng)近4倍[2]。而在這些中，有很大一部分與城市拆遷中弱勢(shì)群體有關(guān)。
3. 社會(huì)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。城市拆遷會(huì)對(duì)看病、子女上學(xué)、交通、購(gòu)物等生活方面造成很多不利影響，弱勢(shì)群體向城外偏遠(yuǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)移，無(wú)形中增加了他們享有這些設(shè)施（如城區(qū)較好的基礎(chǔ)設(shè)施、公共景觀、醫(yī)院、學(xué)校等）的成本，減少了他們享受設(shè)施服務(wù)的機(jī)會(huì)，增加了生活的成本。但更重要的問(wèn)題是，僅僅在此層面上來(lái)強(qiáng)調(diào)拆遷可能帶來(lái)或加重風(fēng)險(xiǎn)是不夠的，還應(yīng)看到在社會(huì)關(guān)系層面可能引起的風(fēng)險(xiǎn)。
拆遷事件的發(fā)生打破了原先固定的、相對(duì)較近的空間距離，使得一部分家庭被迫遷移到較遠(yuǎn)的城市邊緣地區(qū)?？臻g距離的拉大同時(shí)也增加了直接聯(lián)系和交流的成本，盡管許多家庭之間有親屬關(guān)系，但如果缺少現(xiàn)實(shí)聯(lián)系的根據(jù)和條件，期間也不能組成家庭網(wǎng)。然而，由于社會(huì)保障體系的不完善，子女撫育和老人贍養(yǎng)的職能依然主要由家庭承擔(dān)，故至親間的相互扶助必不可少，既有的家庭網(wǎng)絡(luò)仍有必要繼續(xù)維持下去。于是社會(huì)關(guān)系上的風(fēng)險(xiǎn)便加重了弱勢(shì)群體生活上的困難，削減了這種非正式保障機(jī)制的重要作用。
三、勢(shì)然：從風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)理論看城市拆遷問(wèn)題
從風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)理論看，當(dāng)前城市拆遷中弱勢(shì)群體面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面的原因：一是政府“有組織的不負(fù)責(zé)任”；二是“制度化的風(fēng)險(xiǎn)”。解決城市拆遷帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)主要應(yīng)從以上這兩個(gè)方面入手，從根本上改革和完善現(xiàn)有的城市拆遷政策及相關(guān)制度。只有這樣才能最大限度地減少城市拆遷過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
1. 政府“有組織的不負(fù)責(zé)”。作為現(xiàn)代意義上的政府，其任務(wù)是為所有公民提供生存、穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)的和社會(huì)的福利[2]。然而政府在處理風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)，往往出現(xiàn)責(zé)任缺失或“有組織地不負(fù)責(zé)任”（organized irresponsibility）[3]?！坝薪M織的不負(fù)責(zé)任”導(dǎo)致政府在拆遷程序參與、補(bǔ)償機(jī)制、住房安置、社會(huì)保障、社會(huì)支持上做得都不盡如人意，近年來(lái)由拆遷引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題和矛盾沖突日益增多，社會(huì)秩序遭到挑戰(zhàn)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)大量增加，政府的公信力受到損害和質(zhì)疑。目前，我國(guó)各級(jí)政府在對(duì)待拆遷問(wèn)題均存在著“有組織的不負(fù)責(zé)任”。
（1）主觀因素——風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的匱乏。政府本身就是一個(gè)利益主體，有著自利性，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在城市拆遷問(wèn)題上，政府的決策和管理往往缺乏從長(zhǎng)遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略的角度出發(fā)，再加上沒(méi)有很好的制約機(jī)制，難以做到公平、公正，導(dǎo)致政府社會(huì)管理職能缺位、錯(cuò)位，無(wú)法盡到應(yīng)有的維護(hù)社會(huì)公平正義的責(zé)任。在應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還存在著“搭便車”的現(xiàn)象，減少和推卸承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任和義務(wù)，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前后，作為公共決策主體的政府并沒(méi)有重視問(wèn)題的發(fā)展趨勢(shì)，也沒(méi)有將對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的處理和自身職責(zé)緊密聯(lián)系起來(lái)，而是到了問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展到相當(dāng)嚴(yán)重的程度時(shí)，才忙于應(yīng)付，結(jié)果不僅沒(méi)能阻止和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，相反這種不負(fù)責(zé)任的行為和決策成為風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大和惡化的主要因素之一，最終將風(fēng)險(xiǎn)變相地轉(zhuǎn)移到了動(dòng)遷居民和其中的弱勢(shì)群體身上，沒(méi)有承擔(dān)起公共部門(mén)應(yīng)有的責(zé)任。
（2）客觀因素——風(fēng)險(xiǎn)自身的模糊性。即使政府對(duì)由城市拆遷引起的各方面風(fēng)險(xiǎn)具有足夠的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，然而由于風(fēng)險(xiǎn)自身的模糊性，政府往往也會(huì)選擇推諉責(zé)任。
從社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)視角來(lái)看，原因在于以下三方面：第一，風(fēng)險(xiǎn)制造主體的模糊性。在傳統(tǒng)社會(huì)條件下，風(fēng)險(xiǎn)制造主體是相對(duì)具體的、明確的，而在風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)中，由于風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果及其破壞程度的無(wú)法推算，“導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任主體模糊和缺位，沒(méi)有人真正地去對(duì)風(fēng)險(xiǎn)災(zāi)難承擔(dān)他應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任”[4]。第二，風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行的模糊性。在傳統(tǒng)社會(huì)中，風(fēng)險(xiǎn)是人們能親眼目睹、切身感知的，而且由于其地域性明確，所以可以通過(guò)保險(xiǎn)手段加以抗衡，而在風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)中，由于風(fēng)險(xiǎn)制造主體的模糊性，再加上全球化的推波助瀾，人們往往無(wú)法感知這種風(fēng)險(xiǎn)是從何而來(lái)，到何處去。正如安東尼·吉登斯所言：“我們完全不知道風(fēng)險(xiǎn)的大小和程度，而且在很多情況下，直到很晚，我們也不能確切知道這種風(fēng)險(xiǎn)的大小。”雖然現(xiàn)代社會(huì)在技術(shù)和制度方面不斷完善，但這種完善在為控制風(fēng)險(xiǎn)提供越來(lái)越完美的解決辦法的同時(shí)，卻可能會(huì)帶來(lái)新的更大的風(fēng)險(xiǎn)。第三，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的模糊性。在傳統(tǒng)社會(huì)中，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)人類影響的大小、程度是一目了然的，而在風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)中，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)人類的影響則是模糊的，有時(shí)人們?cè)诙虝r(shí)期內(nèi)可能抵制住了某種風(fēng)險(xiǎn)，但新的更大的風(fēng)險(xiǎn)可能就在抵制過(guò)程中產(chǎn)生，而且究竟會(huì)有什么樣的結(jié)果也是人們無(wú)法預(yù)料的。事實(shí)上正是由于風(fēng)險(xiǎn)的模糊性使得人們的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)更為淡化，使得社會(huì)管理的主體政府更有理由“有組織的不負(fù)責(zé)”。
在城市拆遷進(jìn)程中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)雖不像風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)中那么模糊，但卻從另一個(gè)角度給我們提供了一個(gè)可以借鑒的政策思路：即弱勢(shì)群體面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)很難界定是由某一主體單方面造成的。無(wú)論是政府、專家系統(tǒng)還是居民本身，我們都無(wú)法直接將責(zé)任具體推卸到某個(gè)單一主體的身上。拆遷產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及其運(yùn)行也相對(duì)比較模糊，盡管在經(jīng)濟(jì)政治上遭受到的風(fēng)險(xiǎn)人們能切身感知到，但更多時(shí)候，人們只是憑主觀印象來(lái)衡量。至于這種拆遷引致的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果的大小和程度恐怕也不是一目了然的事情。否則包括政府在內(nèi)的各方社會(huì)管理主體，其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不至于像現(xiàn)在這么淡化，出現(xiàn)“不負(fù)責(zé)”的現(xiàn)象。本文主要側(cè)重研究的是政府，因?yàn)樵诔鞘胁疬w中政府是最重要的責(zé)任主體。
2. 制度化的風(fēng)險(xiǎn)。在城市化進(jìn)程中，會(huì)面對(duì)日益增多的風(fēng)險(xiǎn)，為了防范因房屋拆遷所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，政府制定了一系列政策形成一定的制度來(lái)規(guī)避它們，如1991年6月頒布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中涉及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式以及安置方式等內(nèi)容。這些法規(guī)政策實(shí)際上是一個(gè)將風(fēng)險(xiǎn)制度化的過(guò)程。然而，城市拆遷補(bǔ)償安置制度本身是一個(gè)選擇的過(guò)程，是政府權(quán)威當(dāng)局為解決因動(dòng)遷引起的損失所選擇的決策方案。這個(gè)選擇的過(guò)程中包含著諸多不確定性因素，比如政策制定者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不同主觀感受，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任倫理的差異化，以及利益表達(dá)機(jī)制等因素都使得拆遷制度在制定決策過(guò)程中本身存在著風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)“制度化”風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。由于這些風(fēng)險(xiǎn)因素的存在和影響，使得拆遷補(bǔ)償安置制度在付諸實(shí)施以后，并不能取得預(yù)期的政策效果，造成決策執(zhí)行走樣，政策施行受挫。
四、應(yīng)然：城市拆遷中弱勢(shì)群體的風(fēng)險(xiǎn)治理
“有組織的不負(fù)責(zé)任”和“制度化風(fēng)險(xiǎn)”反映了城市拆遷中弱勢(shì)群體風(fēng)險(xiǎn)治理形態(tài)的內(nèi)在困境。城市拆遷引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)是界定在一個(gè)由制度性的結(jié)構(gòu)所支撐著的風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)中，這種政治和經(jīng)濟(jì)制度實(shí)際上促成了各種風(fēng)險(xiǎn)的大量產(chǎn)生，并不斷制造出社會(huì)性災(zāi)難。因此，政府必須要對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更多的自省與反思，力圖提出一整套更為民主化人性化的制度結(jié)構(gòu)來(lái)應(yīng)對(duì)拆遷帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)和新風(fēng)險(xiǎn)[5]。
1.重塑政府在拆遷進(jìn)程中的責(zé)任倫理?！坝薪M織的不負(fù)責(zé)”在政府管理中表現(xiàn)為政府社會(huì)管理職能的缺位，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄。要避免這種現(xiàn)象，當(dāng)務(wù)之急就是要重建政府的責(zé)任倫理，政府應(yīng)該從拆遷補(bǔ)償制度、構(gòu)建社會(huì)保障制度、創(chuàng)新安置方式等制度改進(jìn)入手，對(duì)動(dòng)遷居民作出妥善的制度安排，避免居民因?yàn)閯?dòng)遷而出現(xiàn)邊緣化和貧困現(xiàn)象。
（1）政治責(zé)任的擔(dān)當(dāng)。所謂政治責(zé)任是指政府的所作所為必須合乎目的性（即合乎人民的利益、權(quán)利和福利），其決策必須合乎人民的意志和利益，政府的決策行為要對(duì)社會(huì)公民負(fù)責(zé)。雖然“政府也是一個(gè)有著相對(duì)獨(dú)立利益與目標(biāo)的主體”[6]，但政府的這種利益主體與作為市場(chǎng)中獨(dú)立行為的利益主體是迥然各異的。其決策責(zé)任和義務(wù)是要確保整個(gè)利益博弈的公正、保持利益博弈格局中的相對(duì)超然狀態(tài)，滿足民眾公共利益訴求、保證公民合法權(quán)利，獲取民眾普遍認(rèn)可。在城市拆遷過(guò)程中，如何保證被拆遷者尤其是那些弱勢(shì)群體的利益，關(guān)鍵問(wèn)題是要明確公共利益，正確定位政府角色。
（2）法律責(zé)任的深化。法律責(zé)任即政府的決策行為要受法律規(guī)范和保障。政府的行政決策要符合國(guó)家憲法和法律規(guī)定，這就要求應(yīng)盡快建立決策的責(zé)任追究制度。政府在決策時(shí)，責(zé)任意識(shí)淡薄，把決策失誤造成的損失當(dāng)作“交學(xué)費(fèi)”，責(zé)任追究制度就是對(duì)公共決策行為主體的懲戒，通過(guò)這種制度，達(dá)到對(duì)決策權(quán)力的約束，防止濫用權(quán)力現(xiàn)象的發(fā)生，真正細(xì)化、明確規(guī)定行政首長(zhǎng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)事件的決策權(quán)力與責(zé)任范圍，并對(duì)如何判斷相關(guān)責(zé)任和如何具體追究相關(guān)責(zé)任作出明確的制度規(guī)范。同時(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和災(zāi)難之責(zé)任主體的認(rèn)知和確定應(yīng)該按照因果原則來(lái)進(jìn)行，即按照誰(shuí)釀成災(zāi)難誰(shuí)擔(dān)負(fù)責(zé)任的原則來(lái)進(jìn)行，甚至在那些根據(jù)當(dāng)前普遍認(rèn)同的科研規(guī)律和法規(guī)法律來(lái)說(shuō)允許出現(xiàn)探索性失誤和差錯(cuò)的領(lǐng)域，也要毫無(wú)例外地為其決策承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)[7]。
一旦法律責(zé)任追究制度真正建立起來(lái)，在進(jìn)行城市拆遷之前勢(shì)必會(huì)推動(dòng)拆遷規(guī)劃、補(bǔ)償、安置協(xié)議的完善，屆時(shí)拆遷人與被拆遷人會(huì)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償、安置協(xié)議，協(xié)議中不僅會(huì)規(guī)定補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置房面積和安置地點(diǎn)及安置房質(zhì)量，還會(huì)明確規(guī)定搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及違約責(zé)任和當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。這樣就有利于因政府決策失誤而引發(fā)的弱勢(shì)群體的風(fēng)險(xiǎn)擺脫目前完全處于的真空狀態(tài)。
（3）契約倫理責(zé)任機(jī)制的建立。社會(huì)主體之間的倫理契約要求在社會(huì)生態(tài)關(guān)系環(huán)境中，公民一旦遭遇風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)，作為決策主體的政府應(yīng)當(dāng)有義務(wù)自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)道德責(zé)任并提供及時(shí)幫助。一方面，城鎮(zhèn)被拆遷者當(dāng)中相當(dāng)數(shù)量的居民及其家庭可能會(huì)因?yàn)榉课輨?dòng)遷蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，如因自家房屋被拆而喪失經(jīng)營(yíng)收入或房屋租賃費(fèi)用者；或因拆遷安置需要尋求新就業(yè)崗位的被拆遷者。其自身所受的教育程度整體偏低，謀職困境較多，勞動(dòng)收入較低，其中相當(dāng)一部分僅依靠每月領(lǐng)取的城鎮(zhèn)居民最低生活保障金來(lái)維持生計(jì)。作為城鎮(zhèn)中的弱勢(shì)人群，中低收入水平的被拆遷者需要由政府出面幫助并解決其民生保障問(wèn)題。另一方面，依照相關(guān)法律規(guī)定，民居房的所有權(quán)和占地使用權(quán)應(yīng)均屬私人不動(dòng)產(chǎn)。因此，當(dāng)公民為了城鎮(zhèn)公共工程或公益性項(xiàng)目的需要在個(gè)人利益方面作出犧牲和讓步時(shí)，政府有責(zé)任給予其合理的物質(zhì)貨幣補(bǔ)償和政策支持照料：
第一，應(yīng)規(guī)范和完善經(jīng)濟(jì)適用房具體銷售政策和被拆遷者的安置辦法。對(duì)城鎮(zhèn)拆遷過(guò)程中符合條件的弱勢(shì)群體采取拆遷安置的對(duì)接方式，如縮短入住資格審核時(shí)間和簡(jiǎn)化登記手續(xù)的辦理程序等。同時(shí)，政府可在財(cái)政稅收方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)投資給予適當(dāng)?shù)臏p稅支持，以降低其建設(shè)成本，從而抑制經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)銷售價(jià)格的上揚(yáng)。
第二，應(yīng)持續(xù)提速廉租房租房制度的規(guī)范化管理，進(jìn)一步拓寬制度惠民覆蓋面，著重解決城鎮(zhèn)中弱勢(shì)群體的拆遷安置問(wèn)題。較之經(jīng)濟(jì)適用房而言，廉租房的比較優(yōu)勢(shì)在于能最大限度地保障城鎮(zhèn)最低收入者的安居問(wèn)題，緩解因經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人多數(shù)為中高收入者而引發(fā)的輿論爭(zhēng)議及社會(huì)負(fù)面影響。政府應(yīng)當(dāng)在切實(shí)考慮弱勢(shì)群體在教育、就業(yè)、就醫(yī)、休閑等諸多方面便利的基礎(chǔ)上選擇廉租房的合理建筑地域，避免弱勢(shì)群體其他生活成本的增加。同時(shí)，應(yīng)明晰相關(guān)政策決策執(zhí)行部門(mén)的責(zé)任，加大監(jiān)管力度，維護(hù)城鎮(zhèn)被拆遷人住房保障的權(quán)益，妥善解決其住房安置問(wèn)題。
第三，建立“可支付租賃住房”制度，通過(guò)供應(yīng)低于市場(chǎng)租金的可支付租賃住房，既能滿足城鎮(zhèn)中低收入“夾心層”家庭的住房需求，也能滿足城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的住房需求。這種制度的可操作層面實(shí)際上是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策拓展和制度創(chuàng)新以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的可租可售。一方面，可使無(wú)力支付購(gòu)房資金的中低收入“夾心層”家庭可以享受租住經(jīng)濟(jì)適用房的資格待遇；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房政策與“可支付租賃住房”政策的并行實(shí)施可以較好地解決中低收入家庭中各收入階層的住房安置問(wèn)題。
此外，為了住房保障制度目標(biāo)得以全面實(shí)現(xiàn)，政府還應(yīng)做好以下五方面工作：一是加大政府財(cái)政支持力度；二是依法制定土地補(bǔ)償供應(yīng)機(jī)制；三是完善并發(fā)揮政策性住房金融的作用，包括貼息貸款、建立全國(guó)統(tǒng)一的住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)等；四是適度擴(kuò)大住房安置惠民政策的覆蓋面，保障城鎮(zhèn)被拆遷者中弱勢(shì)群體的合法權(quán)益，為弱勢(shì)群體的拆遷安置鋪好后路，解決好拆遷的后續(xù)問(wèn)題，不斷完善和健全社會(huì)保障體系；五是在新建聚居地提供一定的就業(yè)機(jī)會(huì)，保證居民就近從業(yè)，在疏解人口的同時(shí)注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，既能減輕居民動(dòng)遷后的交通與時(shí)間成本負(fù)擔(dān)，又能夠減緩城市中心區(qū)與城市交通系統(tǒng)的壓力。
總之，重塑政府責(zé)任倫理機(jī)制，規(guī)避和治理制度化風(fēng)險(xiǎn)，需要政府有足夠的責(zé)任觀念和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。如果政府對(duì)各方面信息擁有高度的敏感性和責(zé)任心，把責(zé)任意識(shí)貫穿于日常行政事務(wù)管理過(guò)程當(dāng)中，不斷修正、完善自己的行為，從源頭上就能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，減少很多不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失。
2. 增強(qiáng)弱勢(shì)群體防范制度化風(fēng)險(xiǎn)的參與程度。在城市拆遷中要防范制度化風(fēng)險(xiǎn)，從根本上是需要所有“利益攸關(guān)者”的充分參與（包括政府、開(kāi)發(fā)商、拆遷方、評(píng)估專家及被拆遷者尤其是其中的弱勢(shì)群體），從封閉的規(guī)制轉(zhuǎn)變?yōu)檩^為開(kāi)放的責(zé)任體制，力求在最大限度上規(guī)避制度化風(fēng)險(xiǎn)。參與是對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要武器，必須珍視為每個(gè)公民的權(quán)利，弱勢(shì)群體中的任何人都有權(quán)利在拆遷中參與相關(guān)的決策，表達(dá)他們的意見(jiàn)，使其經(jīng)歷被了解，并在政策制定中被考慮。因此，建立一個(gè)公開(kāi)透明的拆遷操作平臺(tái)，讓拆遷各方全程參與項(xiàng)目的決策和執(zhí)行，以期保護(hù)個(gè)人利益、兼顧公共利益將會(huì)較好地兼容個(gè)人意愿與公共利益，克服因體制而導(dǎo)致的信息阻塞與政策失靈，提高決策過(guò)程的透明度，最大限度地涵蓋所有“利益攸關(guān)者”的偏好。如果一項(xiàng)政策是大多數(shù)“利益攸關(guān)者”參與的結(jié)果，那么它的交易成本就比較低，執(zhí)行效率會(huì)比較高[8]。
城市拆遷源于城市建設(shè)，拆遷行為始于行政許可，建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、建設(shè)用地的規(guī)劃、拆遷方案的審核、拆遷范圍的大小、拆遷期限的長(zhǎng)短均是由政府掌控和決策的。如果政府在作出拆遷決定、頒發(fā)拆遷許可證之前能夠認(rèn)真傾聽(tīng)各方面包括被拆遷者特別是其中弱勢(shì)群體的意見(jiàn)，無(wú)疑對(duì)拆遷行政決策的科學(xué)性與周全性具有正面推促意義，同時(shí)也有利于最大限度地防范制度化社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。被拆遷者包括其中的弱勢(shì)群體是最直接的“利益攸關(guān)者”，他們的參與可以使拆遷項(xiàng)目立項(xiàng)、城市規(guī)劃方案、拆遷人資格審議、房屋拆遷安置、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷范圍內(nèi)符合規(guī)定條件的困難居民、產(chǎn)權(quán)不明房屋、存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋等疑難問(wèn)題得到更符合民意的解決方案，使城市拆遷的路徑逐步向政府、私有部門(mén)、公眾三方合作的良好管制模式上轉(zhuǎn)化和發(fā)展。公眾力量是在政府之外有助于彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制不足的第三方力量，將其納入城市拆遷的決策與實(shí)施過(guò)程中，使之能夠與公、私權(quán)力相互制衡，方能保證效率與公平的統(tǒng)一。因此，在城市拆遷過(guò)程中，治理因政府決策產(chǎn)生的弱勢(shì)群體制度化風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵就在于如何提高公眾在拆遷中的參與程度。
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一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以市域城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)，以貫徹落實(shí)城中村改造的相關(guān)政策法規(guī)和文件精神為前提，緊緊抓住項(xiàng)目申報(bào)、招商引資、土地利用、拆遷安置、工程建設(shè)、資金監(jiān)管等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化民主決策、程序規(guī)范、監(jiān)管服務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范和提升我區(qū)的城中村改造工作，實(shí)現(xiàn)依法改造、民主改造、和諧改造、有序改造，為打造創(chuàng)業(yè)城區(qū)、建設(shè)幸福家園做出更大貢獻(xiàn)。
二、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作職責(zé)
區(qū)委區(qū)政府將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)城中村改造工作的領(lǐng)導(dǎo)，調(diào)整和充實(shí)“晉城市城區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組”，區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)組負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)城中村改造（包括棚戶區(qū)改造、舊城改造、舊村改造）實(shí)行全方位的組織領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目申報(bào)、招商引資、改造程序、拆遷安置、土地使用、資金運(yùn)作、規(guī)劃實(shí)施、工程招標(biāo)、工程質(zhì)量、建筑安全等實(shí)施全程監(jiān)管。區(qū)政府設(shè)城中村改造辦公室（簡(jiǎn)稱城改辦），專門(mén)負(fù)責(zé)全區(qū)城中村改造（包括棚戶區(qū)改造、舊城改造、舊村改造）的計(jì)劃、監(jiān)管、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、服務(wù)、考核等日常工作。領(lǐng)導(dǎo)組各成員單位各司其職。
鎮(zhèn)（辦）成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，主要領(lǐng)導(dǎo)親自負(fù)責(zé)，并配備分管領(lǐng)導(dǎo)和專職人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城中村改造的組織實(shí)施和協(xié)調(diào)管理工作，重點(diǎn)負(fù)責(zé)前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目審查、招商引資、組織拆遷、工程監(jiān)管、資金監(jiān)管、回遷安置、安全穩(wěn)定等工作，對(duì)城中村改造的重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管和審核。
實(shí)施城中村改造的村（社區(qū)）要推選產(chǎn)生由兩委班子成員、黨員代表、群眾代表共同參加的城中村改造工作機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，具體組織實(shí)施和監(jiān)管本村城中村改造。村（社區(qū)）作為改造主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目申報(bào)、民主決策、方案制定、招商引資、動(dòng)遷拆遷、工程建設(shè)、資金使用、回遷安置、安全穩(wěn)定等具體工作。
城中村改造項(xiàng)目申報(bào)要實(shí)行穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度。區(qū)、鎮(zhèn)（辦）、村（社區(qū)）都要進(jìn)行評(píng)估。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室負(fù)責(zé)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的日常工作。
三、改造原則
（一）堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、政府主導(dǎo)、村為主體、整村拆除、市場(chǎng)運(yùn)作、安置優(yōu)先的原則；
（二）堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)的原則；
（三）堅(jiān)持“先拆遷安置、后開(kāi)發(fā)建設(shè)’’的原則；
（四）堅(jiān)持“村民自治、民主決策、民主管理、陽(yáng)光作業(yè)”的原則；
（五）堅(jiān)持以人為本，最大程度維護(hù)村（居）民利益，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的原則；
（六）堅(jiān)持開(kāi)門(mén)改造，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把城中村改造與招商引資、品牌引進(jìn)相結(jié)合的原則。
四、申報(bào)條件
（一）通過(guò)調(diào)查測(cè)算，能夠?qū)崿F(xiàn)“自求平衡”；
（二）村（居）民大會(huì)表決通過(guò)同意實(shí)施改造；
（三）村（居）兩委班子團(tuán)結(jié)，具有凝聚力、戰(zhàn)斗力，村（居）情穩(wěn)定；
（四）必須進(jìn)行城中村改造項(xiàng)目穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；
（五）村（居）集體具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；
（六）符合城市總體規(guī)劃要求。
五、申報(bào)程序
（一）征求意見(jiàn)。村（居）兩委提出改造意見(jiàn)，廣泛征求群眾意見(jiàn)。
（二）提出改造方案。在征得全體村（居）民同意改造的基礎(chǔ)上，村（居）兩委提出《（城中村改造方案》，內(nèi)容包括改造的目標(biāo)、方式、步驟和拆遷補(bǔ)償安置辦法、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、資金籌措、招商引資等?！冻侵写甯脑旆桨浮芬趨^(qū)城改辦和鎮(zhèn)政府（辦事處）的指導(dǎo)下擬定。
（三）會(huì)議表決。村（居）兩委集體研究通過(guò)《城中村改造方案》，提交黨員大會(huì)、村（居）民代表會(huì)議、村（居）民大會(huì)進(jìn)行投票表決并推選產(chǎn)生改造工作組和監(jiān)督組。表決結(jié)果和《城中村改造方案》要進(jìn)行公示。
（四）提出申請(qǐng)。投票表決通過(guò)后，村（居）兩委形成決議，提出申請(qǐng)，并附《城中村改造方案》、全體村（居）民大會(huì)表決結(jié)果，報(bào)所屬鎮(zhèn)政府（辦事處）審核。
（五）項(xiàng)目審核。鎮(zhèn)（辦）嚴(yán)格審核《城中村改造方案》、村（居）民大會(huì)表決結(jié)果等相關(guān)資料，提出審核意見(jiàn)，報(bào)區(qū)城改辦審核。同時(shí)，鎮(zhèn)黨委（街道黨工委）組織對(duì)所申報(bào)項(xiàng)目進(jìn)行穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，將《項(xiàng)目申報(bào)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》報(bào)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室，經(jīng)區(qū)聯(lián)席會(huì)議審查。
（六）批準(zhǔn)上報(bào)。區(qū)城改辦審核后，經(jīng)區(qū)政府分管副區(qū)長(zhǎng)審核簽字，提交區(qū)政府常務(wù)會(huì)研究通過(guò)；區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組和領(lǐng)導(dǎo)組分別就項(xiàng)目申報(bào)情況和穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況，報(bào)告區(qū)委常委會(huì)研究。區(qū)委常委會(huì)研究通過(guò)后，區(qū)政府上報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組辦公室。
（七）審批啟動(dòng)。市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組辦公室研究同意后，報(bào)市政府辦公廳把關(guān)，然后報(bào)分管副市長(zhǎng)審批同意，啟動(dòng)城中村改造前期工作。
（八）編制土地利用和規(guī)劃。城區(qū)國(guó)土分局根據(jù)居民點(diǎn)用地情況調(diào)查報(bào)告擬定用地規(guī)模，報(bào)市國(guó)土資源局審核批準(zhǔn)；村（居）委會(huì)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制“城中村”改造規(guī)劃意向；市國(guó)土資源局根據(jù)規(guī)劃意向編制《土地利用方案》；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)專家評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào)市規(guī)劃局審批。
（九）項(xiàng)目批準(zhǔn)。市規(guī)劃局審核通過(guò)修建性詳細(xì)規(guī)劃，連同《土地利用方案》上報(bào)市政府。市政府辦公廳分級(jí)審核后，提交市政府常務(wù)會(huì)研究通過(guò)，批準(zhǔn)實(shí)施城中村改造。
六、工作要求
（一）堅(jiān)持民主公開(kāi)。擬實(shí)施城中村改造項(xiàng)目的村（社區(qū)）從項(xiàng)目申報(bào)的前期準(zhǔn)備工作開(kāi)始，凡涉及群眾利益和村（社區(qū)）集體利益的重大事項(xiàng)均要以“四議兩公開(kāi)”為基礎(chǔ)，履行相關(guān)程序，如改造方案、拆遷補(bǔ)償安置、土地出讓、資金使用、合作對(duì)象的確定等。一般事項(xiàng)也要廣泛征求意見(jiàn)，履行必要的民主程序。要真正體現(xiàn)村（居）委會(huì)是改造的主體，村（居）民是改造的主人。凡重大事項(xiàng)村（居）委會(huì)須召開(kāi)相關(guān)會(huì)議時(shí)，鎮(zhèn)政府（辦事處）分管領(lǐng)導(dǎo)、包片領(lǐng)導(dǎo)要列席會(huì)議，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督民主程序的履行。
（二）擴(kuò)大招商引資。解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，樹(shù)立“大招商、招大商’’的理念，建立平臺(tái)，完善機(jī)制，形成制度，全面提升城中村改造招商引資水平。
堅(jiān)持城中村改造項(xiàng)目整體招商引資。提倡打破地域限制，實(shí)施集中連片開(kāi)發(fā)，面向全國(guó)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到城區(qū)開(kāi)發(fā)投資。
堅(jiān)持在城中村改造項(xiàng)目中引入著名品牌。所有的城中村改造項(xiàng)目必須引進(jìn)一個(gè)品牌企業(yè)，特別是臨街項(xiàng)目必須規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)志性的建筑，引入省級(jí)、國(guó)家級(jí)，甚至是國(guó)際級(jí)的著名品牌，提升城中村改造項(xiàng)目的品質(zhì)。
提倡村（社區(qū)）集體成立經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商合作共建，可以采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)和股份合作等多種方式，合作模式和協(xié)議要進(jìn)一步規(guī)范化。合作協(xié)議要在區(qū)城改辦備案。
合作對(duì)象的選擇須采取招商引資和民主公開(kāi)的方式。合作對(duì)象的選擇須經(jīng)區(qū)政府審查通過(guò)后再履行民主程序。建立城區(qū)城中村改造開(kāi)發(fā)商名錄庫(kù)，錄入國(guó)內(nèi)著名的開(kāi)發(fā)商，同時(shí)對(duì)已在城區(qū)合作開(kāi)發(fā)的企業(yè)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，擇優(yōu)錄入。擬參與城區(qū)城中村改造的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須到區(qū)城改辦審查備案；實(shí)施改造的村（社區(qū)）選擇合作商時(shí)，要在區(qū)城中村改造開(kāi)發(fā)商名錄庫(kù)中選擇三家以上開(kāi)發(fā)企業(yè)，履行民主程序，公開(kāi)確定合作對(duì)象。
連片規(guī)劃項(xiàng)目、招商引資項(xiàng)目在土地、規(guī)劃上要積極爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。力求用地指標(biāo)放寬、供地方式快捷、規(guī)劃條件寬松，同時(shí)享受我區(qū)招商引資的其他優(yōu)惠政策。
（三）強(qiáng)化土地利用。城中村改造用地以市政府確定的用地指標(biāo)核定，不足用地指標(biāo)的按實(shí)有面積核定指標(biāo)，超出部分收回國(guó)有。區(qū)國(guó)土分局要認(rèn)真進(jìn)行居民點(diǎn)用地現(xiàn)狀調(diào)查，結(jié)合規(guī)劃情況擬定土地利用方案。用地指標(biāo)范圍內(nèi)的出讓用地原則上分期進(jìn)行公開(kāi)出讓。公開(kāi)出讓土地的程序：村（居）委會(huì)將擬公開(kāi)出讓土地上的建筑物全部拆除（凈地）一提出擬公開(kāi)出讓土地申請(qǐng)一鎮(zhèn)政府（辦事處）審核一區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組審核同意一區(qū)政府常務(wù)會(huì)通過(guò)一報(bào)市國(guó)土資源局、規(guī)劃局按程序辦理。土地出讓價(jià)款由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心金額撥付至城區(qū)城中村改造土地出讓金專戶。
（四）注重拆遷安置。拆遷補(bǔ)償安置是城中村改造的工作重點(diǎn)，必須高度重視，嚴(yán)格程序，精心組織。村（居）委會(huì)是拆遷主體（拆遷入）和安置主體，是拆遷安置工作的直接責(zé)任人，負(fù)責(zé)具體的組織實(shí)施。補(bǔ)償安置辦法和回遷用房的規(guī)劃選址、工程質(zhì)量、配套標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施等均要認(rèn)真履行程序，廣泛接受監(jiān)督。回遷樓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范要求，社區(qū)辦公、服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)校、幼兒園等要配套到位。
鎮(zhèn)（辦）對(duì)拆遷安置工作負(fù)組織領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，負(fù)責(zé)拆遷安置工作的組織實(shí)施和監(jiān)督管理。在拆遷工作遇到困難時(shí)，要負(fù)責(zé)組織攻堅(jiān)，確保工程進(jìn)度，并提前進(jìn)行穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，嚴(yán)格程序，確保穩(wěn)定。
城中村改造的房屋拆遷原則上實(shí)行一次性整村拆除的辦法。實(shí)施片區(qū)規(guī)劃時(shí)，安置辦法要多樣化，可以就地回遷，也可異地回遷；拆遷工作可采取區(qū)里組織領(lǐng)導(dǎo)、鎮(zhèn)（辦）組織實(shí)施、村里具體實(shí)施的辦法，三級(jí)聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)。
房屋拆遷要在城中村改造項(xiàng)目取得“一書(shū)兩證”后向區(qū)城改辦提出申請(qǐng)（附相關(guān)手續(xù)），在同意拆遷批復(fù)下達(dá)后，方可實(shí)施拆遷。對(duì)國(guó)有土地上的房屋拆遷，按有關(guān)規(guī)定辦理。
（五）嚴(yán)格工程監(jiān)管。城中村改造的建設(shè)單位[村（居）委、開(kāi)發(fā)企業(yè)]、施工企業(yè)、勘察、設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程檢測(cè)等責(zé)任主體要按有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范嚴(yán)格負(fù)責(zé)、規(guī)范操作。政府職能部門(mén)和鎮(zhèn)政府（辦事處）要各負(fù)其責(zé)，齊抓共管，確保工程優(yōu)質(zhì)安全。
1、工程招投標(biāo)。所有回遷樓項(xiàng)目要按照<招投標(biāo)法》一律實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，嚴(yán)禁規(guī)避招標(biāo)、圍標(biāo)串標(biāo)等。
2、施工許可。建筑工程開(kāi)工前，要取得相應(yīng)的《施工許可證》，禁止“未批先建”行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，政府相關(guān)部門(mén)將采取強(qiáng)制措施，堅(jiān)決予以制止，并給予嚴(yán)厲處罰。
3、工程質(zhì)量與安全。參建單位要嚴(yán)格執(zhí)行《山西省建筑工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例）》，進(jìn)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)和建筑工程安全監(jiān)督注冊(cè)登記，強(qiáng)化監(jiān)管，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，堅(jiān)決杜絕安全事故的發(fā)生。
4、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管。嚴(yán)格按照規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行建設(shè)，按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。工程監(jiān)理單位要選派具備相應(yīng)資格的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進(jìn)駐施工現(xiàn)
場(chǎng)，按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)理。
5、工程竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位要嚴(yán)格按程序組織有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格工程在區(qū)城改辦、區(qū)住建局同時(shí)辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。未竣工驗(yàn)收備案的工程，不得交付使用。
區(qū)住建局負(fù)責(zé)對(duì)工程建設(shè)實(shí)行全過(guò)程監(jiān)管。
（六）加強(qiáng)資金監(jiān)管。土地出讓價(jià)款由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心全額轉(zhuǎn)入城區(qū)城中村改造土地出讓金專戶，專款專用。資金的撥付和使用要加強(qiáng)監(jiān)管。
1、所有實(shí)施城中村改造的村（居）委會(huì)必須按照規(guī)定開(kāi)立專戶，設(shè)立專賬，健全賬務(wù)。城中村改造項(xiàng)目在申報(bào)、審批、建設(shè)、拆遷安置等環(huán)節(jié)所涉及的所有支出和收益均納入專賬管理。返還的土地出讓金必須首先用于回遷安置住房建設(shè)及其公共配套設(shè)施（包括社區(qū)辦公、服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)校、幼兒園等）的建設(shè)，在改造項(xiàng)目全部結(jié)束之前，不得挪作他用。
2、土地出讓金的申請(qǐng)使用必須按照規(guī)定程序進(jìn)行。其程序是：村（居）委提出書(shū)面申請(qǐng)——征求廣大被拆遷戶同意，由至少三個(gè)被拆遷戶代表簽字——村理財(cái)小組同意（蓋章）——村兩委集體研究
并簽署意見(jiàn)——政府（辦事處）研究通過(guò)并向區(qū)政府請(qǐng)示——區(qū)城改辦和區(qū)財(cái)政局對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)并簽署意見(jiàn)——區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組審核——提交區(qū)政府常務(wù)會(huì)議研究通過(guò)——區(qū)財(cái)政局根據(jù)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要精神實(shí)施撥付。申請(qǐng)使用土地出讓金須向區(qū)城改辦、區(qū)財(cái)政局和所屬鎮(zhèn)政府（辦事處）提供相關(guān)資料。
3、各村（居）委是所返還土地出讓金的所有者，也是使用主體，對(duì)資金使用的安全性負(fù)全責(zé)。資金的使用要按“四議兩公開(kāi)”的要求嚴(yán)格履行程序。鎮(zhèn)政府（辦事處）是資金使用的監(jiān)管主體，對(duì)資金的使用負(fù)監(jiān)管責(zé)任。所轄城中村改造的資金使用要按照“村賬鎮(zhèn)管”、“居賬處管”的要求加強(qiáng)監(jiān)管。
區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組也要對(duì)城中村改造的資金使用加強(qiáng)監(jiān)管。由區(qū)城改辦牽頭，組織財(cái)政、監(jiān)察、審計(jì)等部門(mén)，對(duì)城改專賬的建立和管理情況以及資金的使用情況實(shí)行定期、跟蹤檢查。要建立和完善年度審計(jì)和項(xiàng)目決算制度。對(duì)賬務(wù)不健全和資金使用存在問(wèn)題的項(xiàng)目，停止其土地出讓金返還撥付。城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組對(duì)城市棚戶區(qū)改造涉及的國(guó)家補(bǔ)助資金要專項(xiàng)管理，?？顚Ｓ?。
（七）狠抓稅收征管。所有的城中村改造項(xiàng)目，須按照稅收屬地征管的原則，全部在城區(qū)進(jìn)行工商注冊(cè)登記和稅務(wù)登記。已經(jīng)市政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目，其稅收不在城區(qū)的，必須理順到城區(qū)。工商、稅務(wù)等部門(mén)要做好相關(guān)的協(xié)調(diào)和登記工作。稅務(wù)部門(mén)要按照區(qū)政府《關(guān)于加強(qiáng)城中村改造稅收征管工作的意見(jiàn)》，對(duì)城中村改造的稅征工作實(shí)行專項(xiàng)管理，以鎮(zhèn)（辦）為單位實(shí)行目標(biāo)管理。研究撥付土地出讓金前，由區(qū)城改辦、區(qū)財(cái)政局審核項(xiàng)目的稅務(wù)登記和繳稅情況，符合條件的再報(bào)請(qǐng)區(qū)政府研究。
（八）嚴(yán)格考核獎(jiǎng)懲。區(qū)政府要與鎮(zhèn)政府（辦事處）專題簽訂城中村改造工程年度目標(biāo)責(zé)任書(shū)，對(duì)手續(xù)辦理、拆遷進(jìn)度、建設(shè)進(jìn)度、招商引資、安全質(zhì)量、回遷安置、房屋銷售、實(shí)現(xiàn)稅收、社會(huì)穩(wěn)定等目標(biāo)實(shí)行全程監(jiān)管和跟蹤考核，按年度目標(biāo)完成情況給予獎(jiǎng)懲。城中村改造實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押金制度，對(duì)出現(xiàn)違規(guī)建設(shè)、質(zhì)量安全事故、集體越級(jí)上訪、進(jìn)度緩慢等現(xiàn)象的將酌情給予處罰，罰款直接從風(fēng)險(xiǎn)抵押金中扣除并用于城中村改造工程的獎(jiǎng)勵(lì)。區(qū)城改辦負(fù)責(zé)督查考核工作和抵押金的管理。抵押金到工程結(jié)束時(shí)，扣除處罰金額后將剩余部分如數(shù)退還。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)防
1.引言
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也越來(lái)越成熟，隨之而來(lái)的房地產(chǎn)中的買賣、租賃、課稅、保險(xiǎn)、拍賣和房地產(chǎn)用地中的土地征用、拆遷、補(bǔ)償，以及房地產(chǎn)交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關(guān)問(wèn)題，也就越來(lái)越多。為了滿足解決上述問(wèn)題的需要，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實(shí)行注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證為標(biāo)志，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)有了十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個(gè)過(guò)程，獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。與此同時(shí)，也要看到，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果通常是以報(bào)告的形式出現(xiàn)。但是，在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，由于需要進(jìn)行評(píng)估的要素很多，涉及和使用到的標(biāo)準(zhǔn)比較多，評(píng)估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)對(duì)于同一個(gè)標(biāo)的物，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)給出不同的評(píng)價(jià)結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。這就意味著，在房地產(chǎn)評(píng)估之中，有時(shí)會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
因此，在尋找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際操作過(guò)程中，如何有效地防范房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)，使評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，是房地產(chǎn)評(píng)估工作中一個(gè)十分重要的問(wèn)題。
2.房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)
2.1委托方提供虛假信息。合法、誠(chéng)信，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易中必須遵循的原則。中國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制從建立到完善，已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易過(guò)程中，有的交易方為了經(jīng)濟(jì)利益而不講誠(chéng)信的現(xiàn)象仍然存在。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價(jià)值已經(jīng)越來(lái)越被充分認(rèn)識(shí)到，特別是《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價(jià)的象征。于是，在進(jìn)行房地產(chǎn)有關(guān)交易時(shí)，為了提高自己標(biāo)的物的價(jià)值，有的委托方就會(huì)作假，向評(píng)估方提供虛假信息和資料。而評(píng)估方進(jìn)行評(píng)估并最終作出評(píng)估報(bào)告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評(píng)估方不能很好地識(shí)別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標(biāo)的物實(shí)際價(jià)值不符的報(bào)告，從而使評(píng)估產(chǎn)生失真，導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。這種結(jié)果，很容易使買方認(rèn)為評(píng)估方與賣方有意欺騙，而將評(píng)估方訴諸法庭。
2.2評(píng)估技術(shù)使用不當(dāng)?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評(píng)估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)。但是（同時(shí)），也要看到，在具體的評(píng)估過(guò)程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過(guò)程之中也需要根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評(píng)估方對(duì)評(píng)選的原則、程序和方法的不同選擇，將會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。這樣，如果評(píng)估方在評(píng)估過(guò)程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評(píng)估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，與實(shí)際情況不太相符，于是，在具體評(píng)估操作過(guò)程之中，就會(huì)影響到評(píng)估程序的正常進(jìn)行和評(píng)估方法的正確使用，評(píng)估方得出的結(jié)論就有可能會(huì)不符合標(biāo)的物的實(shí)際情況，從而產(chǎn)生評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
2.3政策變動(dòng)。一方面，供求關(guān)系對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大；另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時(shí)也會(huì)對(duì)評(píng)估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)方法產(chǎn)生了很大的變化。此外，雖然中國(guó)有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國(guó)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問(wèn)題。在這種政策背景下，如果評(píng)估方不能緊跟形勢(shì)，認(rèn)真理解各項(xiàng)政策的背景及其預(yù)期，就有可能會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)的正常評(píng)估，從而帶來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
3.防范房地產(chǎn)評(píng)估中風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
市場(chǎng)的需求為房地產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估提出新的要求。而房地產(chǎn)評(píng)估中存在風(fēng)險(xiǎn)，這并不是健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮出更大的作用。
3.1強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)評(píng)估人員具備較強(qiáng)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，那么在評(píng)估過(guò)程之中就會(huì)更加嚴(yán)肅、認(rèn)真，產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)小。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)化水平要求越來(lái)越高，社會(huì)上各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時(shí)，在房地產(chǎn)評(píng)估中存在地潛在風(fēng)險(xiǎn)也在上升。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評(píng)估人員，必須充分認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)評(píng)估中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，以及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后對(duì)本身所產(chǎn)生的不好的影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以小心謹(jǐn)慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行相關(guān)評(píng)估，作出正確、規(guī)范的評(píng)估報(bào)告，從而有效防范房地產(chǎn)評(píng)估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.2謹(jǐn)慎選擇客戶。加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系溝通，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)十分重要的一個(gè)方面。評(píng)估人員與客戶之間，評(píng)估進(jìn)行的時(shí)候進(jìn)行的溝通固然重要，但在另一方面，進(jìn)行評(píng)估之前以及所有評(píng)估結(jié)束之后，評(píng)估人員也要注意加強(qiáng)與客戶之間的溝通。評(píng)估之前進(jìn)行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評(píng)估的標(biāo)的物的大致情況和其中可能存在的一些問(wèn)題，也可以了解買方的需求，從而為進(jìn)行正確的評(píng)估創(chuàng)造一個(gè)比較好的前期工作。評(píng)估過(guò)程中進(jìn)行的溝通，則可以保證評(píng)估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評(píng)估過(guò)程能夠比較順利地進(jìn)行；評(píng)估之后進(jìn)行的溝通，則可以為客戶使用評(píng)估報(bào)告提供一些有用的意見(jiàn)和建議，使客戶能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u(píng)估報(bào)告，而不至于由于評(píng)估報(bào)告運(yùn)用不當(dāng)帶來(lái)不必要的損失。另外，加強(qiáng)與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識(shí)別委托訪提供的資料、信息的準(zhǔn)確性，從而能夠更好地把握標(biāo)的物的實(shí)際情況，避免因?yàn)槊つ拷邮茉u(píng)估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
3.3強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的管理部門(mén)，需要認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的檢查，既可以要求他們撰寫(xiě)工作情況報(bào)告進(jìn)行定期檢查，也可以進(jìn)行不定期的抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評(píng)估行為或在評(píng)估過(guò)程中有違法違紀(jì)等行為的及時(shí)、嚴(yán)肅、認(rèn)真地進(jìn)行處理，從而為房地產(chǎn)評(píng)估工作營(yíng)造良好的評(píng)估氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員水平的不斷提高。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對(duì)每次評(píng)估都進(jìn)行檢驗(yàn)，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問(wèn)題，并采取切實(shí)可行的方法認(rèn)真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要?jiǎng)?chuàng)造和維護(hù)公開(kāi)、公平的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，完善各項(xiàng)政策，進(jìn)行政策支持，努力為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。
3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)。不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)評(píng)估人員的培訓(xùn)。要針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題和新的形勢(shì)變化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)提出的新要求，通過(guò)講座、交流研討、到其他評(píng)估機(jī)構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的職業(yè)道德教育，組織評(píng)估人員認(rèn)真學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強(qiáng)化評(píng)估人員的職業(yè)道德意識(shí)。建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估人員誠(chéng)信網(wǎng)絡(luò)體系，對(duì)于違反職業(yè)道德、在房地產(chǎn)評(píng)估中謀取不正當(dāng)利益、進(jìn)行虛假評(píng)估的評(píng)估人員，清理出房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，并且在誠(chéng)信網(wǎng)絡(luò)體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。房地產(chǎn)評(píng)估師也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，既要通過(guò)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估方面的專業(yè)知識(shí)和與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融、法律等方面的知識(shí)來(lái)提高專業(yè)技能，也要加強(qiáng)自律，認(rèn)真踐行社會(huì)主義榮辱觀，樹(shù)立良好的職業(yè)道德，以保證整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。
4.結(jié)語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評(píng)估二者互相依存，共同發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)評(píng)估創(chuàng)造了發(fā)展的土壤、提供了廣闊的發(fā)展前景，另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展則可以為房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產(chǎn)評(píng)估的作用，又要看到房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步前進(jìn)。
一、總體工作目標(biāo)
按照“全年保穩(wěn)定，分段抓落實(shí)“的工作要求，全縣維護(hù)穩(wěn)定工作的總體目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“七個(gè)不發(fā)生“做到“三個(gè)確保“。
二、主要工作措施
1、深化社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。推進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是促進(jìn)各級(jí)各部門(mén)種大事項(xiàng)決策科學(xué)化，規(guī)范化的重要居措，也是20__年及今后一段時(shí)期社會(huì)管理創(chuàng)新和維穩(wěn)工作的重點(diǎn)。主要在客運(yùn)力投放等行政許可方面加強(qiáng)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估降低穩(wěn)定隱患和涉及公路建設(shè)、征地拆遷、運(yùn)力調(diào)控、機(jī)構(gòu)改革等方面重大決策。還涉及到了道路交通改擴(kuò)建工程、及土地征用與補(bǔ)償、房屋拆遷以及工程建設(shè)項(xiàng)目時(shí)的生態(tài)環(huán)境、治安安全方面。2、加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作。維護(hù)穩(wěn)定的過(guò)程就是做好群眾工作的過(guò)程，群眾是穩(wěn)定之基，群眾工作做好了，維穩(wěn)工作就有了基礎(chǔ)。
三、認(rèn)真抓好社會(huì)治安綜合治理和維穩(wěn)、平安創(chuàng)建工作，鞏固“平安縣“創(chuàng)建成果，把綜治維穩(wěn)工作納入全局工作之中，與其他工作同布置、同檢查、同考核，實(shí)行目標(biāo)管理，做到年初有計(jì)劃，年中有小結(jié)，年終有總結(jié)。
四、堅(jiān)持一年不少于四次黨組會(huì)（局長(zhǎng)辦公會(huì)）研究綜治維穩(wěn)工作，遇到特殊情況隨時(shí)召開(kāi)會(huì)議研究，及時(shí)解決問(wèn)題和矛盾。
五、每年與縣綜治委簽訂綜治工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，將綜治維穩(wěn)工作細(xì)化后，同所屬部門(mén)簽訂責(zé)任書(shū)，并堅(jiān)持一年不少于二次檢查考核。
六、經(jīng)常開(kāi)展矛盾糾紛排查調(diào)處工作，主要抓好重點(diǎn)工程涉及到的征地、拆遷，改制企業(yè)的穩(wěn)定等，妥善處理和解決各類矛盾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和掌握不穩(wěn)定因素，力爭(zhēng)把問(wèn)題化解在基層，解決在萌芽中，努力構(gòu)建和諧平安單位。
七、認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)貫徹落實(shí)縣綜治維穩(wěn)、平安創(chuàng)建工作會(huì)議、文件精神，做好縣綜治委交辦的工作。開(kāi)展綜治宣傳月活動(dòng)，調(diào)動(dòng)廣大人民群眾參與維護(hù)社會(huì)治安和平安建設(shè)積極性，推動(dòng)“平安交通“建設(shè)向縱深發(fā)展。
八、加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理，搞好創(chuàng)建平安單位人防、物防、技防工作，落實(shí)要害部位安全防范和防火措施，做到看好自己的門(mén)，管好自己的人，辦好自己的事。
關(guān)鍵詞：高鐵；確權(quán)審計(jì)；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策
高鐵作為現(xiàn)代文明和社會(huì)進(jìn)步的高科技產(chǎn)品，以其高速度、大容量、低污染、安全可靠著稱的先進(jìn)的交通工具，高鐵的修建，縮短了旅客旅行時(shí)間，產(chǎn)生了巨大的社會(huì)效益；對(duì)沿線地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了推進(jìn)和均衡作用；促進(jìn)了沿線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)土開(kāi)發(fā)。隨著京滬高鐵、哈大高鐵、京廣高鐵等相繼開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，中國(guó)高鐵正在引領(lǐng)世界高鐵發(fā)展。部分高鐵修建的征地拆遷由沿線地方政府負(fù)責(zé)本省市境內(nèi)的征地拆遷實(shí)施，承擔(dān)征地拆遷相關(guān)費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生數(shù)額經(jīng)合資各方認(rèn)可后作為資本金入股。這種新型貨幣出資方式，最終資本金如何確定？就需要中介機(jī)構(gòu)對(duì)各地方政府代墊的全部征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù)的合法性、合理性，征地拆遷費(fèi)用的真實(shí)性，準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行確權(quán)審計(jì)。
由于確權(quán)審計(jì)的結(jié)果關(guān)系到各地政府支付征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)能否被確權(quán)、能否計(jì)價(jià)入股，關(guān)系到各級(jí)地方政府的政績(jī)，由于征地機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)實(shí)行預(yù)算制度，如果費(fèi)用不能被確權(quán)，導(dǎo)致地方政府的開(kāi)支無(wú)法列支，以及高鐵線長(zhǎng)點(diǎn)多面廣等特點(diǎn)，對(duì)確權(quán)審計(jì)提出很高的要求。
一、高鐵征地拆遷的特點(diǎn)
1.高鐵修建線長(zhǎng)、點(diǎn)多、面廣、時(shí)間久，涉及?。ㄊ校┒唷⒉疬w主體多、管理部門(mén)多、被拆遷人多、拆遷參與方多、涉及征地拆遷資料多、工作量巨大。同時(shí)高鐵征地拆遷與地方政府市政配套和其他工程建設(shè)交織。由于高鐵的巨大影響力，沿線地方政府均有意借助高鐵帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市影響力，沿線車站建設(shè)，特別是位于樞紐的車站要求實(shí)現(xiàn)綜合交通樞紐的理念，與所在城市的發(fā)展規(guī)劃、與地鐵公路等交通設(shè)施銜接、與城市交通系統(tǒng)相融合、地面建筑和各類管線遷改等眾多方面，工程類型及工程內(nèi)容極其復(fù)雜；對(duì)于部分省市的樞紐聯(lián)絡(luò)線和動(dòng)車走行線眾多，既有站改造和過(guò)渡工程量大、不同速度標(biāo)準(zhǔn)線路并存，軌道類型多樣；高鐵工程與其他工程建設(shè)并行，工程用地交叉，征地拆遷涉及利益主體復(fù)雜。
2.各省市征地拆遷補(bǔ)償政策不統(tǒng)一，各地征地拆遷組織實(shí)施方式差異較大，現(xiàn)行征地拆遷補(bǔ)償政策不合理，對(duì)于國(guó)有土地附著物“必須進(jìn)行評(píng)估”，集體土地附著物按政策補(bǔ)償，導(dǎo)致國(guó)有土地上附著物按“市場(chǎng)公允價(jià)值”補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，近些年物價(jià)的飛漲，部分政府頒布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際物價(jià)水平脫節(jié)，房屋、裝修及附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)，導(dǎo)致文件執(zhí)行難度較大。現(xiàn)在社會(huì)信息傳遞途徑廣泛，速度較快，因政策不統(tǒng)一，導(dǎo)致征地拆遷意見(jiàn)較大，矛盾較多，引發(fā)社會(huì)，社會(huì)矛盾層出不窮，與國(guó)家倡導(dǎo)的“和諧社會(huì)”相違背，群眾維權(quán)意識(shí)的不斷提高，各級(jí)政府對(duì)待高鐵的拆遷工作一般均以“維穩(wěn)”為頭等大事，要求“依法合規(guī)”推進(jìn)征地拆遷，對(duì)“釘子戶”采取“定點(diǎn)、定人、定時(shí)間、定任務(wù)的方式，做耐心細(xì)致的協(xié)調(diào)工作”，特殊補(bǔ)償事項(xiàng)和補(bǔ)償項(xiàng)目較多。
3.征地拆遷利益大、隱蔽性強(qiáng)。征地拆遷具有一次性、不可逆性，征地拆遷實(shí)施后原有地上附著物被拆除，拆遷數(shù)量真實(shí)性、準(zhǔn)確性很難據(jù)實(shí)復(fù)核，隱蔽性極強(qiáng)，給部分心存僥幸的人留下舞弊的空間，導(dǎo)致征地拆遷工作成為的高發(fā)領(lǐng)域。
4.征地拆遷實(shí)施單位無(wú)成本控制壓力和動(dòng)力。高鐵沿線征地拆遷由沿線地方政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施，資金由各省市政府籌集，支付的征地拆遷費(fèi)用經(jīng)審計(jì)確權(quán)后計(jì)價(jià)入股。各地（市）、區(qū)（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村各級(jí)政府拆遷主管部門(mén)作為拆遷實(shí)施主體，為能“及時(shí)完成征地拆遷任務(wù)，按時(shí)提交建設(shè)用地，保證高鐵順利施工”的政治任務(wù)，需在“維穩(wěn)”的前提下不惜代價(jià)完成這一目標(biāo)，沒(méi)有成本控制的壓力和動(dòng)力。部分基層參與征地拆遷實(shí)施單位（如街道辦、村委會(huì)）同時(shí)還是被拆遷人，為了調(diào)動(dòng)基層單位工作積極性，保證征地拆遷工作順利實(shí)施，存在虛增數(shù)量、甚至自行提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況。
5.征地拆遷前期準(zhǔn)備工作不足，實(shí)施中又采取強(qiáng)力推進(jìn)，補(bǔ)償費(fèi)用清理實(shí)施滯后、倉(cāng)促。為保證高鐵建設(shè)順利開(kāi)展，確保工期和投資計(jì)劃圓滿完成，各省市組織征地拆遷工作時(shí)，嚴(yán)禁因征地拆遷延誤工期，征地拆遷工作開(kāi)展匆忙，清點(diǎn)核量工作實(shí)施不深入，數(shù)量不準(zhǔn)確，依據(jù)不齊全，檔案不規(guī)范不完整，存在大量“先征（拆）后補(bǔ)”的情況，征地拆遷又采取“先補(bǔ)償后清理”部分省市對(duì)費(fèi)用清理和確權(quán)審計(jì)的必要性認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致確權(quán)審計(jì)的客體資料存在很多瑕疵。
二、高鐵征地拆遷確權(quán)審計(jì)可能存在的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域
1.征地補(bǔ)償費(fèi)確權(quán)方面可能存在的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等，征地補(bǔ)償款主要存在以下主要風(fēng)險(xiǎn)：青苗及附著物補(bǔ)償數(shù)量與征地情況嚴(yán)重不符；附著物數(shù)量未按“清點(diǎn)核算表”確認(rèn)的數(shù)量補(bǔ)償，虛增附著物數(shù)量，虛列補(bǔ)償內(nèi)容，提高補(bǔ)償款；國(guó)有劃撥土地按市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被拆遷單位進(jìn)行補(bǔ)償后，按出讓用地競(jìng)拍底價(jià)重復(fù)上報(bào)國(guó)有土地征地費(fèi)；部分單位存在地上附著物分別按拆遷、征地事項(xiàng)重復(fù)補(bǔ)償?shù)那闆r；自行提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。
2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確權(quán)方面可能存在的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用實(shí)物數(shù)量確認(rèn)依據(jù)不充分；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)依據(jù)不充分；擅自擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，對(duì)補(bǔ)償政策明確規(guī)定不予補(bǔ)償?shù)氖马?xiàng)予以確認(rèn)補(bǔ)償；與其他工程交叉的拆遷支出沒(méi)有按要求進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偅瑢?dāng)?shù)卣ㄔO(shè)拆遷補(bǔ)償款計(jì)入高鐵，虛報(bào)和重復(fù)列報(bào)拆遷補(bǔ)償款等。
3.各項(xiàng)稅費(fèi)可能存在的重大錯(cuò)報(bào)：將不符合應(yīng)稅條件的稅費(fèi)納入費(fèi)用清理范圍，將明確不應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)納入費(fèi)用清理范圍，相關(guān)稅費(fèi)未按法定文件規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)列，預(yù)計(jì)估各項(xiàng)稅費(fèi)等。。
4.工作費(fèi)用及其它可能存在重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)：將與建設(shè)無(wú)關(guān)的費(fèi)用納入費(fèi)用清理范圍，工作經(jīng)費(fèi)核算不規(guī)范，支付不合規(guī)；出資人將其應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)成本，納入本次費(fèi)用清理范圍。
三、針對(duì)高鐵征地拆遷確權(quán)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的對(duì)策
1.全面審計(jì)驗(yàn)證真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。針對(duì)高鐵征地拆遷的特點(diǎn)以及確權(quán)審計(jì)可能存在的重大錯(cuò)報(bào)，應(yīng)采取全面的詳細(xì)審計(jì)，即各獨(dú)立負(fù)責(zé)征地拆遷補(bǔ)償?shù)膯挝?，各被拆遷人的“一戶一檔”資料均納入審計(jì)范圍，對(duì)各省市拆遷實(shí)施主體申報(bào)的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用及其支持性證據(jù)滿足真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性的項(xiàng)目進(jìn)行確認(rèn)；對(duì)于部分滿足真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性的項(xiàng)目，退回申報(bào)方補(bǔ)充充分的證據(jù)，對(duì)補(bǔ)充的證據(jù)進(jìn)行再次確認(rèn)；對(duì)于部分申報(bào)的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目確是合理但不合法或法律法規(guī)沒(méi)有做出明確規(guī)定的，提交委托人決定。
2.多專業(yè)協(xié)作，遵守職業(yè)道德規(guī)范，廉潔自律，客觀反映。針對(duì)高鐵征地拆遷涉及的專業(yè)知識(shí)面廣，業(yè)務(wù)差異較大，各審計(jì)小組在人員配備方面均需注冊(cè)會(huì)計(jì)師、造價(jià)師及評(píng)估師組成。各專業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格恪守注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德規(guī)范。審計(jì)人員在與基層群眾接觸時(shí)，對(duì)接觸的審計(jì)現(xiàn)象要做到不評(píng)價(jià)、不定性、不引發(fā)矛盾，對(duì)遇到審計(jì)問(wèn)題對(duì)外只客觀描述實(shí)際情況，不發(fā)表個(gè)人意見(jiàn)。
3.建立充分有效的溝通機(jī)制，首先加強(qiáng)與委托方的溝通，建立周報(bào)制度，審計(jì)組將每周工作進(jìn)展情況、審計(jì)發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題、下一步工作安排、各被審計(jì)單位征地拆遷資料整理報(bào)送工作進(jìn)度等情況向委托方通報(bào)；對(duì)于審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題、存在的困難，及時(shí)向委托方通報(bào)，請(qǐng)委托方協(xié)助解決。其次與被審計(jì)單位的溝通，召開(kāi)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、在審計(jì)過(guò)程中對(duì)審計(jì)中的事項(xiàng)與被審計(jì)單位及時(shí)充分溝通，充分聽(tīng)取其意見(jiàn)。再次項(xiàng)目組內(nèi)部的溝通，及時(shí)了解各小組的工作進(jìn)度和審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，關(guān)注不同轄區(qū)之間是否存在交叉、重復(fù)補(bǔ)償。
4.做好審計(jì)計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)前的專項(xiàng)核對(duì)。在現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)開(kāi)始前，將各申報(bào)單位申報(bào)的費(fèi)用清理檔案進(jìn)行詳細(xì)的檢查、校對(duì)、復(fù)核，對(duì)異常情況進(jìn)行詳細(xì)紀(jì)錄，使現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)更具有針對(duì)性，目的性。
5.確定征地拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行審計(jì)程序。在實(shí)施審計(jì)前，與委托方、費(fèi)用清理申報(bào)單位確定執(zhí)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)可以是法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地市文件，也可以是雙方認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于執(zhí)行地方拆遷補(bǔ)償政策的，審計(jì)人員應(yīng)復(fù)核政策文件的有效性和適用性，對(duì)未經(jīng)授權(quán)擅自制定的文件不予認(rèn)可。對(duì)于雙方確定的標(biāo)準(zhǔn)的，審計(jì)人員應(yīng)評(píng)價(jià)其合法合規(guī)性，對(duì)于不合法合規(guī)的內(nèi)容由雙方調(diào)整。
6.確定審計(jì)主線，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎。以征地拆遷資金的撥付、使用為主線，逐級(jí)檢查核對(duì)是否存在資金截留、挪用、舞弊等行為；以費(fèi)用清理匯總表、費(fèi)用清理明細(xì)表、支持性證據(jù)進(jìn)行逐級(jí)核對(duì)，檢查是否存在數(shù)據(jù)填報(bào)錯(cuò)誤，費(fèi)用清理依據(jù)是否充分，對(duì)費(fèi)用清理明細(xì)表、匯總表重新求和計(jì)算，并檢查其勾稽關(guān)系。
針對(duì)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)的兩大因素“量”和“價(jià)”，有針對(duì)性的對(duì)征地拆遷“量”的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、“價(jià)”的公允性及客觀性進(jìn)行測(cè)算、復(fù)核、檢查。對(duì)于國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償復(fù)核檢查《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，對(duì)于不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等文件規(guī)定的，要求予以完善整改，不予完善視同依據(jù)不充分不予確認(rèn)。對(duì)于土地補(bǔ)償費(fèi)用獲取國(guó)土部門(mén)獲取國(guó)土部門(mén)出具的《征地協(xié)議》與費(fèi)用清理表上的征地“畝數(shù)”核對(duì)是否一致；核對(duì)時(shí)要注意核對(duì)菜地、林地、水塘等面積，對(duì)菜地和林地的補(bǔ)償價(jià)格不一致，是否存在征地、拆遷重復(fù)補(bǔ)償?shù)那闆r，檢查“青苗及附著物補(bǔ)償”標(biāo)準(zhǔn)是否符合政策規(guī)定，是否存在擅自提高標(biāo)準(zhǔn)的情況；對(duì)于青苗及附著物獲取由建設(shè)單位、施工單位、拆遷實(shí)施主體、監(jiān)理單位簽字確認(rèn)的《清點(diǎn)核量表》與上報(bào)明細(xì)進(jìn)行核對(duì)，是否存在虛增附著物數(shù)量的情況、是否存在重復(fù)補(bǔ)償?shù)那闆r；對(duì)于安置補(bǔ)償費(fèi)取得國(guó)土局或社保局等部門(mén)出具的《安置測(cè)算明細(xì)表》和《安置公告》的人數(shù)與上報(bào)人數(shù)核對(duì)，按年齡段進(jìn)行核對(duì)，年齡段不同補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不同，是否存在超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)那闆r。對(duì)于集體住宅和集體非住宅房屋拆根據(jù)不同的性質(zhì)，不同的補(bǔ)償款項(xiàng)，分別核對(duì)適用的文件與數(shù)量，根據(jù)房屋面積示意圖重計(jì)算房屋面積；對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償金額進(jìn)行復(fù)核測(cè)試，復(fù)核拆遷補(bǔ)償是否符合拆遷補(bǔ)償安置政策，對(duì)存在擅自提高標(biāo)準(zhǔn)或超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)那闆r進(jìn)行逐項(xiàng)測(cè)算，統(tǒng)一進(jìn)行取證、確認(rèn)；對(duì)于各項(xiàng)稅費(fèi)根據(jù)政策文件規(guī)定的繳費(fèi)基數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)重新計(jì)算征地拆遷稅費(fèi)；對(duì)可能存在異常的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域、計(jì)量誤差的區(qū)域作為審計(jì)重點(diǎn)，執(zhí)行相關(guān)測(cè)試程序，直至消除疑慮。
分析征地協(xié)議畝數(shù)與上報(bào)青苗及附著物折畝數(shù)是否匹配，是否真實(shí)公允，考慮夾心地、邊角地等情況，一般青苗及附著物占地面積按極端情況是征地面積的1倍以內(nèi)可以接受，超過(guò)1倍需進(jìn)行取證確認(rèn)，要求進(jìn)行解釋，解釋不合理的不予確認(rèn)；將《清點(diǎn)核量表》與上報(bào)清冊(cè)明細(xì)數(shù)量進(jìn)行對(duì)照比較，分析其合理性；取得施工紅線圖，匡算征地面積，并與上報(bào)征地面積進(jìn)行分析比對(duì)；對(duì)被拆遷戶室內(nèi)裝修面積與房屋面積進(jìn)行合理性分析；對(duì)被拆遷戶室外附著物如庭院綠化、水泥地坪、樹(shù)木、豬舍等合計(jì)占地面積與土地面積進(jìn)行合理性分析。
對(duì)于協(xié)議尚未簽訂的被拆遷戶，費(fèi)用清理表中預(yù)估填列的數(shù)據(jù)，截至審計(jì)結(jié)束日協(xié)議尚未簽訂的，暫不納入本次費(fèi)用清理范圍，預(yù)估金額調(diào)整計(jì)入“確定未來(lái)必然發(fā)生但無(wú)依據(jù)、無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算費(fèi)用金額的預(yù)估費(fèi)用”；對(duì)于費(fèi)用清理表中數(shù)據(jù)系預(yù)估，期后取得《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》或其他有確切證據(jù)證明拆遷補(bǔ)償金額，按確認(rèn)的金額的對(duì)費(fèi)用清理數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減；對(duì)無(wú)依據(jù)的預(yù)估數(shù)據(jù)，經(jīng)取證不予確認(rèn)。
在查閱核對(duì)、調(diào)查走訪、訪談詢問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)觀察、勘測(cè)丈量等過(guò)程中注意發(fā)現(xiàn)舞弊線索，對(duì)注意到的審計(jì)信息及時(shí)歸納匯報(bào)，制定有針對(duì)性的審計(jì)程序，取得充分適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)。獲取拆遷勘測(cè)定界圖或施工設(shè)計(jì)圖、拆遷安置公告，根據(jù)拆遷勘測(cè)定界圖所在位置，抽取位置比較敏感的被拆遷戶進(jìn)行實(shí)地走訪查勘，核實(shí)是否存在超范圍拆遷，是否存在地方市政建設(shè)“搭便車”拆遷；爭(zhēng)取由參與清點(diǎn)核量的、各地指揮部人員或施工、監(jiān)理單位人員帶領(lǐng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察走訪，或由被審計(jì)單位經(jīng)辦人員帶領(lǐng)實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)查勘現(xiàn)場(chǎng)、拍照還原原貌、實(shí)測(cè)丈量拆遷范圍、詢問(wèn)實(shí)施單位拆遷實(shí)施情況以證明拆遷合理性，充分利用衛(wèi)星定位系統(tǒng)；對(duì)勘察走訪人員詢問(wèn)內(nèi)容進(jìn)行錄音，聯(lián)系實(shí)地察看現(xiàn)場(chǎng)的被拆遷戶進(jìn)行訪談，（對(duì)被訪談人的身份證拍照留檔）訪談內(nèi)容已經(jīng)形成文字記錄的由對(duì)方簽字確認(rèn)。
目前，政府行政決策的主要問(wèn)題有：
行政決策系統(tǒng)運(yùn)作模式不健全
作為行政決策主體的政府及其工作部門(mén)通常既是決策的制定者，又是決策的執(zhí)行者，而各級(jí)人大在實(shí)際決策中所發(fā)揮的作用相對(duì)較小?！吧砑鎯陕殹薄⑷狈π姓Q策的公共權(quán)力和非公共權(quán)力監(jiān)控體系等現(xiàn)實(shí)情況都不利于形成行政決策執(zhí)行和監(jiān)督的相互制的機(jī)制。
追求政績(jī)導(dǎo)致盲目決策和草率決策
在政府重大行政決策中，某些決策者由于盲目追求目標(biāo)，往往只看到?jīng)Q策的積極結(jié)果，而忽略乃至漠視決策可能帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。如廣東亞運(yùn)會(huì)期間免費(fèi)公交政策，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但產(chǎn)生的負(fù)面效果卻是當(dāng)時(shí)決策者未預(yù)料到的。一些地方政府為了追求政績(jī)，對(duì)一些重大決策項(xiàng)目更是不經(jīng)充分論證就匆匆拍板，導(dǎo)致有的工程投資了幾個(gè)億，卻在實(shí)施過(guò)程中半途而廢。
行政決策失誤的法律責(zé)任
追究制度缺失
行政決策失誤的責(zé)任主體不明確，權(quán)力和責(zé)任相分離是普遍存在的問(wèn)題。提倡集體決策是民主的體現(xiàn)，但也可能造成集體負(fù)責(zé)而實(shí)質(zhì)上卻無(wú)法負(fù)責(zé)的狀況。決策的成敗未與決策者個(gè)人榮辱得失、升遷降免直接聯(lián)系，決策失誤責(zé)任追究不嚴(yán)格，這往往都導(dǎo)致決策者以經(jīng)驗(yàn)缺乏為理由，不經(jīng)慎重論證作出決策。
要保證政府行政決策，尤其是重大行政決策合法、科學(xué)和民主，減少?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，發(fā)展轉(zhuǎn)型”，必須避免政府行政決策的盲目’性，提高行政決策的效率。
為此，我們建議：建立完善行政決策的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，避免政府重大行政決策產(chǎn)生失誤。
明確界定行政決策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的范圍
規(guī)定凡涉及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措、發(fā)展規(guī)劃和重大影響的重要政策，涉及公共利益或與人民群眾密切相關(guān)的重大行政決策及全局性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、公共服務(wù)等政務(wù)事項(xiàng)，都應(yīng)列入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范圍，具體如：政府重大投資項(xiàng)目、重大公共設(shè)施建設(shè)、土地征用、房屋拆遷、環(huán)境保護(hù)、公用事業(yè)價(jià)格調(diào)整、教育醫(yī)療和社會(huì)保障制度的改革等。
詳細(xì)規(guī)定行政決策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的實(shí)施
建議通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷、專家訪談、公眾聽(tīng)證會(huì)等方式，從公共財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)主要領(lǐng)域詳細(xì)分析決策的正反面效果，以此作為政府行政決策的重要依據(jù)。其中，公共財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要考量政府財(cái)政的承受力；社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估聚焦相關(guān)利益群體的生存保障構(gòu)成因素；環(huán)境生態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估旨在檢測(cè)決策是否對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不良影響。
行政決策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要評(píng)估的是決策的不可行性，根據(jù)內(nèi)容的不同可分別由相關(guān)政府機(jī)關(guān)聯(lián)合專家、專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施。對(duì)于存在一定風(fēng)險(xiǎn)但仍屬于可實(shí)施范圍內(nèi)的行政決策，應(yīng)把握好出臺(tái)時(shí)機(jī)，提前制定預(yù)防應(yīng)急措施和應(yīng)急處置預(yù)案，將風(fēng)險(xiǎn)防范的責(zé)任和措施落實(shí)在決策之前，盡可能減少負(fù)面影響，避免造成重大損失甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定。